Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 01 SEPTEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19083 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CETCO
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Octobre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 20/55044
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 3], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 3], Mme [K] [G], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079
INTIMEE
Mme [O] [L]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Jean-Paul YILDIZ de la SELEURL YZ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0794
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juin 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit du 19 juin 2020, la Ville de [Localité 3], prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 3], a fait assigner Mme [O] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 1]) (rez-de-chaussée, bâtiment A, porte droite, lots 12 et 16).
Par jugement du 30 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 3] dans l'attente d'une décision de la cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Civ. 3ème, 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
La cour de justice de l'Union européenne a statué par un arrêt du 22 septembre 2020 par lequel elle considère la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 sept. 2020, Cali Apartments, affaires joints C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 3] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 13 septembre 2021.
Par jugement rendu le 11 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la Ville de [Localité 3] de sa demande à l'encontre de Mme [L] en paiement d'une amende de 50.000 euros en application de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, situés [Adresse 1]) ;
- condamné la Ville de [Localité 3] à payer à Mme [L] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Ville de [Localité 3] aux dépens ;
- rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 30 octobre 2021, la Ville de [Localité 3] a relevé appel de la décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 07 février 2022, la Ville de [Localité 3] demande à la cour, de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
- condamner Mme [L] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation de l'appartement situé rez-de-chaussée, [Adresse 1]) (lots 12 et 16), sous astreinte de 240 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira à la Cour d'appel de fixer ;
- condamner Mme [L] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance et d'appel ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvert ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile par Me Bruno Mathieu, avocat.
La Ville de [Localité 3] soutient en substance que :
- le local litigieux est à usage d'habitation sans aucun changement d'affectation ;
- aucune autorisation pour un usage autre que l'habitation n'a été donnée, aucune compensation n'a été effectuée ;
- la fiche modèle R déposée le 25 décembre 1970 montre que tous les lots sont affectés à un usage d'habitation ;
- le bien litigieux n'est pas la résidence principale du loueur, le nombre de commentaires et la fréquence des locations de courtes durées montrant que la limite des 120 jours est dépassée ;
- le bien a fait l'objet de locations de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, ce, en infraction à la réglementation du changement d'usage ;
- le montant des gains réalisés est estimé à 55.755 euros.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 04 mars 2022, Mme [L] demande à la Cour de :
A titre principal,
- juger l'infraction de changement d'usage non constituée en l'absence de démonstration par la Ville de [Localité 3] de l'usage d'habitation ;
- juger l'infraction de changement d'usage non constituée en ce qu'elle louait sa résidence principale dans les conditions de l'article L. 631-7 A du code de la construction et de l'habitation ;
- débouter en conséquence, la Ville de [Localité 3] de sa demande de condamnation de celle-ci au paiement d'une amende de 50.000 euros pour changement d'usage illicite en violation de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris selon la procédure accélérée au fond le 11 octobre 2021 sous le RG n°20/55044 ;
- débouter la Ville de [Localité 3] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
A titre subsidiaire,
- réduire le montant de l'amende dont le paiement est sollicité par la Ville de [Localité 3] à son encontre pour violation de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
En tout état de cause,
- débouter, en conséquence, la Ville de [Localité 3] de sa demande de condamnation de celle-ci au retour du bien dont objet à l'habitation sous astreinte ;
A titre reconventionnel,
- condamner la Ville de [Localité 3] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la Ville de [Localité 3] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Me Jean-Paul Yildiz, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [L] soutient en substance que :
- l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 du bien n'est pas établi ;
- il n'existe aucune présomption générale d'usage d'habitation ;
- la location d'une résidence principale pour de courtes durées n'emporte pas nécessairement changement d'usage ;
- le fait que Mme [L] justifie ne possède qu'un seul domicile parisien, occupe celui-ci très régulièrement, en ait fait le centre de sa vie, suffit à caractériser sa résidence principale ;
- elle ne loue son bien à des tiers que de manière ponctuelle et elle occupe son logement parisien parfois moins de huit mois par an pour des motifs de santé ;
- elle en retire des revenus sans commune mesure avec ceux qui sont évalués par la Ville de [Localité 3]
- à titre subsidiaire, si le changement d'usage était retenu, le montant de l'amende sollicitée par la Ville de [Localité 3] ne pourra qu'être réduit eu égard à la personnalité, à la situation, aux produits retirés de la location ;
- elle a perçu en tout est pour tout 15.179 euros de loyers ;
- en tout état de cause, la demande de retour à l'habitation sous astreinte sera rejeté dans la mesure où Mme [L] a mis un terme auxdites locations et où le bien a été vendu.
SUR CE, LA COUR
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 3] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.
En l'espèce, les parties s'opposent d'abord sur les éléments de preuve à apporter par la ville de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.
Il revient ainsi à la Ville de [Localité 3], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.
La Ville de [Localité 3] se prévaut ici de trois types de documents : le relevé de propriété, une fiche H2, et une fiche modèle R.
Force est toutefois de constater :
- que le relevé de propriété indique que le document mentionne la lettre "H" dans la case "Af" pour affectation, ce qui n'a pas pour effet d'établir la nature de l'usage du bien au 1er janvier 1970 puisqu'il est daté de l'année 2018 ;
- que la fiche H2 est produite et est en date du 13 octobre 1970 ; il s'en déduit que le local est à cette date occupé par son propriétaire, sans autre précision et ne mentionne aucun loyer perçu au 1er janvier 1970 ;
- que si la Ville de [Localité 3] indique que la déclaration H2 implique nécessairement un usage d'habitation, les dispositions du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 qu'elle cite (article 38 les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l'administration, article 39 la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970, article 40 la date limite d'envoi ou de remise des déclarations est fixées au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants) ne permettent pas une telle déduction, la présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 telle qu'alléguée ne résultant ni de ces textes ni par ailleurs d'aucun autre texte ;
- que la Ville excipe aussi de la fiche Modèle R qu'elle produit, celle-ci étant datée du 9 décembre 1970 mais ne précisant pas la nature des lots, au nombre de 16, ni l'état d'occupation du lot litigieux.
Aucun autre élément n'est produit s'agissant de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970.
Aussi, n'est-il pas possible d'affirmer, au vu de l'ensemble de ces éléments de preuve, que le lot n° 67 dont il s'agit avait bien un usage d'habitation au 1er janvier 1970.
La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a dit que le manquement aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'était pas caractérisée et a conséquence débouté la Ville de [Localité 3] de ses demandes.
Ce manquement n'étant pas caractérisé, la demande de la Ville de [Localité 3] portant sur le retour à l'habitation des lieux est dépourvue de tout objet, le jugement rendu étant confirmé sur ce point.
Ainsi, au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, en ce compris le sort des frais et dépens de première instance exactement réglé par le premier juge.
En cause d'appel, la Ville de [Localité 3] devra indemniser l'intimée de ses frais non répétibles exposés et sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Condamne la Ville de [Localité 3] à verser à Mme [L] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne la Ville de [Localité 3] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
