Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 01 SEPTEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/18907 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CESTC
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Octobre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 20/51838
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 3], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 3], Mme [O] [Z], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Fabienne DELECROIX de l'ASSOCIATION DELECROIX GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229
Assistée par Me Jennyfer BRONSARD, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
Mme [H], [C] [U]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Assistée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juin 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit du 21 janvier 2020, la Ville de [Localité 3], prise en la personne de Mme la Maire de Paris, a fait assigner Mme [U] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, selon la procédure accélérée au fond.
La Ville de [Localité 3] sollicitait la condamnation de la défenderesse au paiement d'une amende civile d'un montant de 50.000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3] (lot 46).
Par ordonnance du 18 mai 2020, le président du tribunal judiciaire de Paris a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 3] dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Civ. 3ème, 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
La Cour de justice de l'Union européenne a statué par un arrêt du 22 septembre 2020 par lequel elle considère la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 sept. 2020, Cali Apartments, affaires joints C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la règlementation locale de la Ville de [Localité 3] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 30 août 2021.
Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 04 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la Ville de [Localité 3] de sa demande en condamnation de Mme [U] au paiement d'une amende civile ;
- débouté la Ville de [Localité 3] de sa demande visant à voir ordonner le retour à l'habitation des locaux ;
- débouté la Ville de [Localité 3] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Ville de [Localité 3] aux dépens.
Par déclaration du 28 octobre 2021, la Ville de [Localité 3] a relevé appel de l'ensemble des chefs du dispositif de la décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 02 février 2022, la Ville de [Localité 3] demande à la cour, de :
- juger celle-ci recevable et bien fondée en son appel ;
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions qui ont :
' débouté celle-ci de sa demande de condamnation de Mme [U] au paiement d'une amende,
' débouté celle-ci de sa demande visant à voir ordonner le retour à l'habitation des locaux,
' débouté celle-ci de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné celle-ci aux dépens,
- juger que Mme [U] a enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
- condamner Mme [U] à lui payer une amende civile de 50.000 euros ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 2] à [Localité 3] (lot 46), sous astreinte de 240 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;
- se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- condamner Mme [U] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens.
La Ville de [Localité 3] soutient en substance que :
- lors d'un contrôle le 27 juin 2019, il a été identifié un appartement proposé à la location de courtes durées ;
- le local en cause est à usage d'habitation sans aucun changement d'affectation ;
- la fiche H2 renseignée le 17 septembre 1970 emporte présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- le bien litigieux a été déclaré comme étant la résidence principale du propriétaire ;
- ce bien a fait l'objet de locations de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ;
- le gain retiré peut être estimé à 75.000 euros alors qu'il n'aurait été que de 37.500 euros au titre d'une location régulière.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 mai 2022, Mme [U] demande à la Cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 4 octobre 2021 en ce qu'il a jugé que la Ville de [Localité 3] est mal fondée dans sa demande en raison de l'absence de force probante de la déclaration H2 constituant la base légale de l'assignation ;
En conséquence,
- débouter la Ville de [Localité 3] de l'intégralité de ses demandes de condamnations dirigées contre elle ;
A titre subsidiaire,
- juger que la Ville de [Localité 3] est mal fondée dans sa demande en raison de l'absence de base légale, l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'étant pas applicable à l'espèce ;
- confirmer que l'appartement visé constitue sa résidence principale ;
En conséquence,
- confirmer que la Ville de [Localité 3] est mal fondée dans ses demandes ;
A titre infiniment subsidiaire,
- juger que sa mise en location de son logement aux conditions fixées publiquement par la Ville de [Localité 3] emporte le rejet de toutes les demandes de condamnations formulées par la Ville de [Localité 3],
- juger qu'elle a régulièrement mis en location son bien ;
En conséquence,
- débouter la Ville de [Localité 3] de l'intégralité de ses demandes et dispenser de toute peine d'amende Mme [U] ;
A titre infiniment subsidiaire si, par extraordinaire, la qualification de résidence principale n'était retenue,
- juger sa bonne foi et ses diligences,
- juger que le montant de 50.000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;
- juger qu'elle a conclu un bail répondant en tous points aux conditions d'amnistie judiciaire offert publiquement et sans condition de délai de validité de cette offre par la Ville de [Localité 3] dans la presse nationale le 22 juillet 2020 ;
En conséquence,
- la dispenser de toute amende ou la condamner à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l'infraction présumée, de son éligibilité à l'amnistie judiciaire proposée par la Ville de [Localité 3] et de sa coopération avec cette dernière ;
- dans ce cas, condamner Mme [U] à une somme qui ne pourrait excéder 1.000 euros ;
En tout état de cause,
- condamner la Ville de [Localité 3] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance.
Mme [U] soutient en substance que :
- la Ville de [Localité 3] ne parvient pas à démontrer la preuve de l'usage d'habitation du local au 1er janvier 1970 ;
- la déclaration H2 présente dans le constat d'infraction ne saurait être regardée comme une preuve suffisante dans la mesure où elle est abondamment raturée et qu'elle indique la date du 15 octobre 1970, date postérieure au 1er janvier 1970 ;
- la fiche modèle R datée du 15 octobre 1970 ne précise pas la nature de chaque lot, ni l'état d'occupation du lot litigieux et aucun élément de ce document ne permet d'en déduire l'usage des lieux au 1er janvier 1970 ;
- le logement litigieux était en réalité occupé à titre de résidence principale par Mme [U], comme l'atteste, son avis d'imposition portant sur les revenus 2019, l'ensemble de ses factures EDF, adressés tous deux au [Adresse 2] et la déposition faite au commissariat suite à un cambriolage ;
- la résidence principale peut être occupée moins de huit mois par an dès lors que le propriétaire est soumis à des obligations professionnelles lui imposant de se déplacer ;
- Mme [U] est sportive semi-professionnelle de boxe et à ce titre, elle voyage régulièrement en Asie afin de suivre des formations de boxe et en France ;
- les locations en meublé de courte durée n'ont pas dépassé les cent vingt jours ;
- la mise en conformité des locations justifie une dispense de peine compte tenu de l'accord amiable proposé par M. [M] à l'ensemble des propriétaires assignés avec pour contrepartie une levée des poursuites ;
- à titre infiniment subsidiaire, elle ne pourra être condamnée qu'à une amende civile symbolique de 1 euro compte tenu de sa bonne foi et des diligences accomplies pour la cessation rapide et pérenne de l'infraction ;
- elle a en effet mis fin à la supposée infraction avant toute procédure contentieuse, conclu un bail-mobilité d'une durée de dix mois puis un bail meublé à un tarif minoré de plus de 20% ;
- elle ignorait légitimement la réglementation relative à la location saisonnière ;
- elle a cru, en toute bonne foi, pouvoir exercer librement son activité de locations meublées de courtes durées dans sa résidence principale ;
- elle se trouve dans une situation professionnelle difficile, ne payant aucun impôt sur le revenu ;
- si la demande de réduction de l'amende civile à la somme de 1 euro symbolique n'était pas satisfaite, la Cour ne pourra que tempérer l'amende au regard du bénéficie réalisé et de la ratio legis de l'infraction.
SUR CE, LA COUR,
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 3] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.
En l'espèce, les parties s'opposent d'abord sur les éléments de preuve à apporter par la ville de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.
Il revient ainsi à la Ville de [Localité 3], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.
La Ville de [Localité 3] se prévaut ici de trois types de documents : le relevé de propriété, une fiche H2, et une fiche modèle R.
Force est toutefois de constater :
- que le relevé de propriété indique que le document mentionne la lettre "H" dans la case "Af" pour affectation, ce qui n'a pas pour effet d'établir la nature de l'usage du bien au 1er janvier 1970 puisque ce document est daté de l'année 2018 ;
- que la fiche H2 produite est en date du 15 octobre 1970 et se présente comme étant très raturée, plusieurs termes étant écrits puis biffés ; il s'en déduit toutefois que le local est à ce moment occupé par son propriétaire, sans autre précision et ne mentionne aucun loyer perçu au 1er janvier 1970 ;
- que si la Ville de [Localité 3] indique que la déclaration H2 implique nécessairement un usage d'habitation, les dispositions du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 qu'elle cite (article 38 les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l'administration, article 39 la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970, article 40 la date limite d'envoi ou de remise des déclarations est fixées au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants) ne permettent pas une telle déduction, la présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 telle qu'alléguée ne résultant ni de ces textes ni par ailleurs d'aucun autre texte ;
- que la Ville excipe aussi de la fiche Modèle R qu'elle produit, celle-ci étant datée du 15 octobre 1970 mais ne précisant pas la nature des lots, ni l'état d'occupation du lot litigieux.
Aucun autre élément n'est produit s'agissant de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970.
Aussi, n'est-il pas possible d'affirmer, au vu de l'ensemble de ces éléments de preuve, que le lot n° 67 dont il s'agit avait bien un usage d'habitation au 1er janvier 1970.
La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a dit que le manquement aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'était pas caractérisé et a en conséquence débouté la Ville de [Localité 3] de ses demandes.
Ce manquement n'étant pas caractérisé, la demande de la Ville de [Localité 3] portant sur le retour à l'habitation des lieux est dépourvue de tout objet, le jugement rendu étant confirmé sur ce point.
Ainsi, au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, en ce compris le sort des frais et dépens de première instance exactement réglé par le premier juge.
En cause d'appel, la ville de [Localité 3] devra indemniser l'intimée de ses frais non répétibles exposés et sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Condamne la Ville de [Localité 3] à verser à Mme [U] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne la Ville de [Localité 3] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
