RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 10
ARRÊT DU 1er SEPTEMBRE 2022
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/21878 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBCEP
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Novembre 2019 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 18/00776
APPELANT
Monsieur [X] [M]
né le 26 Janvier 1945 à Meknes (Maroc)
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représenté par Me Franck DORASCENZI de la SELARL DORASCENZI-FENART, avocat au barreau D'ESSONNE
Substitué à l'audience par Me Fabienne FENART, de la SELARL DORASCENZI-FENART, avocat au barreau D'ESSONNE
INTIMÉE
TOP LAND PROMOTION
S.A.R.L. immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le n° 428 111 306
prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L56
Assistée de Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A235
Substitué à l'audience par Me Caroline GEORGES, avocat au barreau de Paris, toque : A235
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été appelée le 09 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Florence PAPIN, Présidente
Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargée du rapport
Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller
qui en ont délibéré dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence PAPIN, Présidente et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
M. [X] [M] retraité depuis 2009, se présente comme un professionnel de l'immobilier qui a développé son activité en tant que directeur commercial salarié de la société Les demeures de Varennes dont M. [L] architecte était le gérant ainsi qu'au sein de la société Top land promotion qu'il a créée en 1999 et dont il était l'associé unique avant qu'il cède ses parts à M. [L] et à l'épouse de celui-ci.
Selon un acte authentique en date du 20 octobre 2011, la société Top land Promotion représentée par son gérant M. [L] a accepté en tant que promesse, l'engagement unilatéral du propriétaire de lui vendre un terrain situé [Adresse 2], et ce avec l'entremise de l'agence immobilière Benoteau immobilier, titulaire d'un mandat donné par le vendeur.
La société Top land promotion représentée par M. [L] a ensuite confié à cette agence immobilière :
- le 31 novembre 2011, un mandat sans exclusivité portant sur la pré-commercialisation d'un programme immobilier comprenant la négociation de onze parcelles de terrain à bâtir situés [Adresse 2] et de onze contrats de construction de maisons individuelles selon plans fournis ;
- le 22 mars 2012, un mandat de vente sans exclusivité de dix lots de terrain à bâtir viabilisés, [Adresse 2].
Un mandat identique a été confié, le 5 avril 2012 à une autre agence immobilière.
Faisant valoir qu'il est intervenu dans cette opération en qualité de mandataire de la société Top land promotion tant au stade de la viabilisation des terrains que de leur commercialisation et qu'aux termes d'un document du 6 novembre 2012, M. [L] en qualité de gérant a certifié qu'il devait, aux termes de leurs accords, percevoir en 2013 un montant de commission estimé à la somme de 72 000 euros, un document identique lui ayant été remis, le 7 octobre 2015, au titre des commissions estimées pour l'année 2015/2016, M. [M] par l'intermédiaire de son conseil a vainement mis en demeure, le 5 octobre 2017, la société Top land promotion de lui verser la somme de 72.000 euros au titre du travail fourni dans la commercialisation et la vente des parcelles sises à Combs-la-Ville, puis a sollicité et obtenu du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris, le 12 octobre 2017, l'autorisation d'inscrire une hypothèque judiciaire sur la parcelle n° A [Cadastre 3] dont la société Top Land Promotion est la propriétaire.
C'est dans ce contexte que par acte extra-judiciaire du 11 janvier 2018, M. [M] a fait assigner la société Top Land Promotion devant le tribunal de grande instance de Paris.
Par jugement du 12 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a débouté M. [M] de sa demande de condamnation de la société Top land promotion à lui verser la somme de 72 000 euros et l'a condamné au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le tribunal a dit ne pas faire droit à l'exécution provisoire.
Le 27 novembre 2019, M. [M] a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 25 février 2020, il demande à la cour, au visa de l'article 1101 du code civil, d'infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions et par suite, de condamner la société Top land promotion à lui payer une somme de 144 000 euros à titre de rémunération de l'ensemble des prestations rendues dans le cadre de l'opération du [Adresse 2] réalisée entre 2011 et 2017 outre la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 avril 2020, la société Top land promotion demande à la cour de déclarer irrecevable la demande indemnitaire majorée à' hauteur de 144 000 euros, de confirmer le jugement déféré et de condamner l'appelant à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 11 mai 2022.
SUR CE, LA COUR
A titre liminaire, la société intimée soutient l'irrecevabilité de la demande indemnitaire portée de 72 000 euros à 144 000 euros, au visa de l'article 564 du code de procédure civile. M [M] ne réplique pas à cette fin de non-recevoir.
La demande que forme M [M] en majorant la somme qu'il avait réclamée au titre de la rémunération de son intervention au titre du programme immobilier mené par la société Top land promotion ne diffère que par son montant de celle dont il avait saisi les premiers juges, et par conséquent, elle ne constitue pas une demande nouvelle. Elle est recevable.
*
Au soutien de son appel, M. [M] critique le jugement déféré qui, pour écarter tout droit à rémunération, a dissocié son activité liée à la viabilisation des terrains de celle relative à leur commercialisation pour retenir, que pour la première il ne justifiait d'aucun mandat et pour la seconde, l'absence de preuve d'un mandat écrit et préalable en violation de la loi Hoguet. Il affirme qu'au regard des pièces qu'il produit, il ne fait aucun doute de la réalité et de l'étendue de ses prestations, tant au titre de la viabilisation des terrains que de leur commercialisation ainsi que pour trouver d'autres professionnels de l'immobilier et d'entreprises compétentes pour accompagner l'opération de lotissement, au titre d'une relation contractuelle de sous-traitance des services généraux en lien direct avec cette opération.
Il conteste l'application de la loi Hoguet, sa mission ne se limitant pas à une opération de commercialisation puisqu'il est intervenu comme sous-traitant, n'a jamais agi pour son compte mais sous couvert et au nom de la société intimée. Il en veut pour preuve qu'il a choisi l'agence immobilière et que les mandats ont été confiés à des agences immobilières par la société Top land promotion. Il en déduit qu'il avait mandat de trouver des mandataires habilités et assurés pour cette activité et estime que sa situation se rapproche de celle examinée par la Cour de cassation dans un arrêt du 9 janvier 2019 qui a écarté l'application de la loi Hoguet. Il se prévaut des documents des 6 novembre 2012 et 7 octobre 2015 qu'il qualifie d'attestations pour fixer le montant de sa rémunération.
La société Top land promotion expose qu'elle est entrée en relation avec la société Benoteau immobilier par l'intermédiaire de M. [M] et qualifie ce dernier d'apporteur d'affaires de l'agence immobilière dont le gérant est l'un de ses amis et dit qu'à ce titre, il a publié des annonces de vente, répondu aux demandes d'information des potentiels acquéreurs et suivi l'avancée des dossiers et enfin, signé pour son compte une promesse de vente. Elle rappelle avoir réglé les commissions dues à l'agence immobilière, la société Benoteau immobilier. Elle prétend avoir remis les attestations des 6 novembre 2012 et 7 octobre 2015, qu'elle qualifie de complaisance afin que M. [M] puisse obtenir un prêt. Elle conteste tout mandat rappelant que cette convention est soumise au régime général du droit de la preuve et doit être écrite et préalable à l'intervention du mandataire en vertu de la loi Hoguet, texte qui régit l'activité d'entremise immobilière y compris comme apporteur d'affaires et qui ne peut être exercée sans disposer de la carte professionnelle. Elle affirme qu'elle est étrangère à l'activité de M. [M] pour le compte de l'agence immobilière.
M [M] prétend désormais à l'existence d'un contrat de sous-traitance qui suppose l'existence à titre principal d'un contrat d'entreprise dont le titulaire confie l'exécution à une partie tierce, le sous-traitant. Or en l'espèce, il prétend que la société Top land promotion lui a confié l'exécution des diverses tâches incombant au lotisseur, de la recherche à l'acquisition du terrain à lotir à la commercialisation et à la vente des lots.
Le courrier du directeur commercial de l'agence Benoteau du 27 novembre 2019 est insuffisamment précis pour permettre de caractériser l'intervention de M [M], telle que ce dernier la décrit. L'auteur du courrier se contente de relater qu'il a été contacté par M. [M] au quatrième trimestre 2011 puis qu'il peut affirmer que votre rôle (celui de M. [M]) d'intermédiaire a été prépondérant dans les relations commerciales entre la société Top land promotion et la société Bonneteau immobilier, sans plus de précision.
M [M] a reçu procuration de signer une promesse de vente du lot n°9 aux lieu et place de M. [L] ainsi qu'il ressort du courriel qu'il a adressé au notaire (sa pièce 25 page 5).
À l'exception de ce mandat, les autres documents produits (les huit autres pages de cette pièce 25) ne permettent pas de caractériser une intervention de M [M] dans la commercialisation du programme immobilier pour le compte de la société Top land promotion plutôt que pour celui de l'agence immobilière à laquelle cette société avait confié un mandat de recherche des acquéreurs. Il en est de même de ceux communiqués en pièce 26 (de 18 pages) et 27 (de cinq pages).
Enfin l'attestation du gérant de la société Manel Eletricité est rédigée dans des termes trop généraux pour constituer un témoignage sérieux de l'intervention dont se prévaut M. [M] au titre des opérations de viabilisation.
Le contenu de ces pièces, dont aucune ne contient instruction de la société Top land promotion et leur faible volume sont incompatibles avec l'allégation de la mission décrite par M. [M] dans ses écritures (alotissement, et vente des lots avec un projet de construction) et dont il prétend qu'elle consistait à organiser, par délégation, l'exécution de l'objet social de la société Top land promotion.
Dans le courriel, qu'il a adressé à la société Top land promotion le 22 août 2017, M. [M] fait état de l'annulation de la promesse de vente du dernier lot par son client, écrit qu'il a vendu 9 lots sur 10 et que le dernier lot fait l'objet d'un désistement de la part de mon client, cette référence à son client, exclut que M [M] puisse prétendre intervenir au nom et pour le compte de la société Top land promotion et corrobore l'allégation de l'intimée d'une entremise dans les cessions de bien immobilier, comme apporteur d'affaires de l'agence immobilière Beneteau régulièrement mandatée pour vendre les lots viabilisés et qui, ce qui n'est pas contesté, a perçu les commissions dues au titre des neuf ventes réalisées.
Enfin, tout au cours de la période considérée, M [M] n'a formulé aucune réclamation financière et il ne produit les attestations des 6 novembre 2012 et 7 octobre 2015, que pour justifier du quantum de sa réclamation au titre d'accords qu'il échoue à établir.
La décision déférée sera par conséquent confirmée en ce qu'elle déboute M [M] de l'intégralité de ses demandes ;
Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. M [M] sera condamné aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire au titre des frais exposés par l'intimée pour assurer sa défense devant la cour.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe
Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris, le 12 novembre 2019 ;
Y ajoutant,
Condamne M [M] à payer à la société Top land promotion la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
