Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 16 JUIN 2022
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19784 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEVFQ
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Octobre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/56100
APPELANTE
S.A.S. ADRESSE MAC, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentée par Me Stéphane INGOLD de la SELARL RETAIL PLACES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0182
INTIMEE
S.C.I. SOCIETE CIVILE DAMREMONT 15, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 mai 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier présent lors du prononcé.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 12 juin 2018, la société Damremont 15 a loué à la société Point Smoke Leclerc et à M. [Z], aux droits desquels vient aujourd'hui la société Adresse Mac, des locaux situés [Adresse 4]) moyennant un loyer annuel de base, hors taxes et hors charges, de 32.400 euros, payable par trimestre d'avance.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte d'huissier de justice du 10 mai 2021, le bailleur a fait délivrer à la société Adresse Mac un commandement de payer, visant la clause résolutoire, une somme de 20.883,40 euros au titre d'une dette locative arrêtée au 1er avril 2021 (2ème trimestre 2021 inclus).
Par exploit du 30 juin 2021, la société Damremont 15 a fait assigner la société Adresse Mac devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- ordonner l'expulsion de la société Adresse Mac et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours de la force publique ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers trouvés sur place, dans tout garde-meuble, aux frais, risques et périls de la société Adresse Mac ;
-condamner la société Adresse Mac à lui payer la somme provisionnelle de 20.883,40 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au deuxième trimestre 2021 inclus ;
- condamner la société Adresse Mac au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à la libération des locaux ;
- condamner la société Adresse Mac au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
Par ordonnance réputée contradictoire du 07 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 juin 2021 ;
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Adresse Mac et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
- dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution
- condamné la société Adresse Mac à verser à titre provisionnel à la société Damremont 15, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et acessoires ;
- condamné par provision la société Adresse Mac à payer à la société Damremont 15 la somme de 20.883,40 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arrêté au 1er avril 2021 (2ème trimestre 2021 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2021 ;
- condamné la société Adresse Mac à payer à la société Damremont 15 la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Adresse Mac aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement
- rejeté le surplus des demandes ;
- rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 15 novembre 2021, la société Adresse Mac a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 décembre 2021, la société Adresse Mac demande à la cour, de :
- juger celle-ci recevable et bien fondée en son appel, en en conséquence :
- infirmer en intégralité l'ordonnance rendue le 7 octobre 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris et ;
Statuant à nouveau,
- réformer comme suit l'ordonnance rendue le 07 octobre 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris :
A titre liminaire,
- juger les demandes de la société Damremont 15 irrecevables ;
- rejetter les demandes de la société Damremont 15 pour défaut de droit à agir ;
A titre principal,
- juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 mai 2021 a été signifié à l'adresse des lieux loués en violation de la clause d'élection de domicile stipulée au bail ;
- juger que le commandement de payer délivré comporte un décompte affecté d'erreurs grossières, est imprécis et n'est accompagné d'aucun justificatif quant aux charges et à la taxe foncière ;
- juger que ses locaux ont dû être fermés entre le 04 avril 2021 et le 17 mai 2021 ;
- juger que la pandémie Covid 19 ainsi que les mesures administratives de fermeture sont constitutives de la force majeure ;
- juger que la société Damremont 15 n'a pas pu remplir son obligation de délivrance et assurer la jouissance paisible des locaux pendant la période du 04 avril 2017 au 17 mai 2021 ;
- juger qu'elle n'était pas en mesure de recevoir du public conformément aux prévisions du bail pendant la période susvisée ;
- juger que la société Damremont 15, dès lors qu'elle ne fournissait pas la contrepartie de l'oligation de payer, n'était pas fondée à réclamer le paiement de la période du 04 avril 2021 au 17 mai 2021, en application du principe de l'exception d'inexécution ou, en toute hypothèse, à raison de la suspension des effets du contrat ;
- juger que la fermeture des locaux pendant la période susvisée est assimilable à une perte temporaire de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil ;
- juger par conséquent les créances de loyers commerciaux, entre le 04 avril et le 17 mai 2021 incertaines dans leur principe et non exigibles et donc que les loyers de ces périodes ne sont pas dus ;
- juger que la société Damremont 15 a agi de mauvaise foi en délivrant les commandements de payer visant la clause résolutoire ;
En conséquence,
- infirmer l'ordonnance du 7 octobre 2021 ;
- annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 mai 2021 ;
- débouter la société Damremont 15 de toutes ses demandes dirigées à son encontre ;
A titre subsidaire, dans le cas où les demandes principales de la société Adresse Mac seraient rejetées,
- juger que la société Damremont 15 n'a pu remplir qu'imparfaitement son obligation de délivrance des locaux pendant la période de fermeture des locaux entre le 04 avril 2021 et le 17 mai 2021, du fait de l'impossibilité de recevoir du public dans les locaux et de les exploiter,
- juger que la fermeture administrative des locaux pendant la période de fermeture susvisée est assimilable à une perte partielle de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil ;
En conséquence :
- réduire de façon proportionnelle les loyers de la période de fermeture administrative susvisée de 80 % pour ne mettre à sa charge que 20 % de l'échéance concernée ;
En tout état de cause,
- suspendre les effets du commandement de payer délivré le 10 mai 2021 ;
- accorder 24 mois de délai de paiement à celle-ci pour s'acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil ;
- condamner la société Damremont 15 au paiement d'une somme de 5.000 euros sauf à parfaire en réparation du préjudice causé à celle-ci ;
- condamner la société Damremont 15 au paiement des entiers dépens de l'instance dont distraction au profit du cabinet Me [K], retail places, en application de l'article 699 du code de procédure civile, et d'une somme de 5.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du même Code.
La société Adresse Mac soutient en substance que :
- en vertu de l'article 14 II de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 et de l'article 1er de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 mentionné par l'article 14 précité, les bailleurs ne peuvent pas engager une action en justice pour sanctionner leur preneur et obtenir le paiement de loyers relatifs à une période affectée par une mesure de police, et peu importe que l'état d'urgence sanitaire ait été levé fin juin 2021 ;
- en vertu de l'article 1 du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020, aucune action en recouvrement de loyer ne peut être intentée pendant la période juridiquement protégée ;
- le bailleur a contourné le dispositif protecteur de la loi du 14 novembre 2020 causant un préjudice certain à la société Adresse mac ;
- le commandement de payer a été signifié à une mauvaise adresse, est affecté de grossières erreurs et est imprécis ;
-la créance de loyers du bailleur sur cette période n'est pas née en raison de la force majeure, de l'exception d'inexécution, de la suspesnsions des obligations des parties, de la perte de la chose louée ;
- le commandement de payer en cause a été délivré de mauvaise foi par le bailleur ;
- en vertu de l'article 1223 du code civil, en cas d'exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s'il n'a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d'en réduire de manière proportionnelle le prix ;
- en vertu de l'article 1343-5, il est demandé d'accorder à la société Adresse Mac, des délais de paiement, soit 24 mois, lui permettant de se relever de cette situation exceptionnelle et de crise tant économique que sociale à laquelle elle doit faire face ;
- le bailleur a agi avec une mauvaise foi, voire une légèreté blâmable, qui aggrave la faute qu'il a commise et le préjudice en résultant pour la société Adresse Mac ;
- en délivrant le commandement de payer visant la clause résolutoire, le bailleur a tenté de l'intimider et a exercé des pressions illégitimes sur la société Adresse Mac.
Les conclusions de la société Damrémont 15, signifiées par RPVA le 8 mars 2022 ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 17 mars 2022.
Pour un plus ample exposé des moyens de l'appelante, il est renvoyé à ses conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
A titre liminaire, il convient de préciser que l'intimée dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputée s'être approprié les motifs de la décision attaquée.
Ensuite, selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Sur l'application du dispositif de l'article 14 II de la loi n° 2020- 1379 du 14 novembre 2020
En l'espèce, l'appelante soutient en tout premier lieu que l'action aux fins de constat de la résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation par provision introduite par la sci Damrémont 15 est irrecevable et à tout le moins interdite par la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et que le commandement est nul et privé d'effet en application de cette loi, de même que l'exigibilité des loyers et charges réclamés.
L'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 dispose que :
« I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.
II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.
Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en 'uvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.
Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.
III. - Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil.
IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.
Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.
En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa. [...]
VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020. ».
Pour être éligible aux mesures prévues par ce texte, une personne physique ou morale doit donc avoir fait l'objet d'une mesure de police administrative en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique et remplir des critères qui ont été précisés par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020.
La loi du 9 juillet 2020 dispose, en son article 1er, dans sa rédaction issue de la loi du 14 novembre 2020 elle-même, en vigueur le 15 novembre 2020, que :
« I. - A compter du 11 juillet 2020, et jusqu'au 1er avril 2021 inclus, le Premier ministre peut, par décret pris sur le rapport du ministre chargé de la santé, dans l'intérêt de la santé publique et aux seules fins de lutter contre la propagation de l'épidémie de covid-19 :
2° Réglementer l'ouverture au public, y compris les conditions d'accès et de présence, d'une ou de plusieurs catégories d'établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunion, à l'exception des locaux à usage d'habitation, en garantissant l'accès des personnes aux biens et services de première nécessité.
La fermeture provisoire d'une ou de plusieurs catégories d'établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunions peut, dans ce cadre, être ordonnée lorsqu'ils accueillent des activités qui, par leur nature même, ne permettent pas de garantir la mise en 'uvre des mesures de nature à prévenir les risques de propagation du virus ou lorsqu'ils se situent dans certaines parties du territoire dans lesquelles est constatée une circulation active du virus ;
3° Sans préjudice des articles L. 211-2 et L. 211-4 du code de la sécurité intérieure, réglementer les rassemblements de personnes, les réunions et les activités sur la voie publique et dans les lieux ouverts au public ; [...] »
L'article L. 3131-15 du code de la santé publique dispose, dans sa rédaction applicable à la cause, que :
« I.- Dans les circonscriptions territoriales où l'état d'urgence sanitaire est déclaré, le Premier ministre peut, par décret réglementaire pris sur le rapport du ministre chargé de la santé, aux seules fins de garantir la santé publique : [...]
5° Ordonner la fermeture provisoire et réglementer l'ouverture, y compris les conditions d'accès et de présence, d'une ou plusieurs catégories d'établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunion, en garantissant l'accès des personnes aux biens et services de première nécessité ; [...] ».
Il résulte de ces dispositions que, pour être éligible aux mesures prévues par l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020, le preneur à bail commercial doit faire l'objet d'une mesure de fermeture du commerce exploité dans les lieux loués ou de règlementation de l'accès du public.
En l'espèce, le commandement visant la clause résolutoire qui a été délivré le 10 mai 2021 vise des loyers impayés de décembre 2020 à la fin du 2e trimeste 2021,l'assignation ayant été délivrée le 30 juin 2021, alors que la société Adresse Mac exerce une activité de vente et réparation de produits Apple.
Il convient donc de vérifier son éligibilité au regard des conditions posées par le décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020.
Ce décret prévoit, en son article 1er, que :
« I.- Pour l'application de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 susvisée, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d'éligibilité suivants :
1° Leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;
2° Le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d'euros ou, pour les activités n'ayant pas d'exercice clos, le montant de leur chiffre d'affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d'euros ;
3° Leur perte de chiffre d'affaires est d'au moins 50 % appréciés selon les modalités fixées au II.
II.- Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de chiffre d'affaires mentionné au 3° du I du présent article correspond à une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d'une part, le chiffre d'affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d'autre part :
- le chiffre d'affaires durant la même période de l'année précédente ;
- ou, si l'entreprise le souhaite, le chiffre d'affaires mensuel moyen de l'année 2019 ; [...]
III.- Pour les entreprises ayant fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public, le chiffre d'affaires du mois de novembre 2020 mentionné au II n'intègre pas le chiffre d'affaires réalisé sur les activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison. [...]
V.- Les conditions fixées aux 1° et 2° du I sont considérées au premier jour où la mesure de police administrative mentionnée au I de l'article 14 de la loi susvisée s'applique. Le seuil d'effectif est calculé selon les modalités prévues par le I de l'article L. 130-1 du code de la sécurité sociale et il est tenu compte de l'ensemble des salariés des entités liées lorsque l'entreprise locataire contrôle ou est contrôlée par une autre personne morale au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce. »
Or, aucun élément n'est produit sur les conditions prévues aux 1° et 2° de ce texte, l'effectif de la société étant inconnu, de même que son chiffre d'affaires.
De plus, l'article 37 de ce décret prévoit en outre que :
"I. - Les magasins de vente, relevant de la catégorie M, mentionnée par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation, ne peuvent accueillir du public que pour leurs activités de livraison et de retrait de commandes ou les activités suivantes :(...)
--Commerce de détail d'ordinateurs, d'unités périphériques et de logiciels en magasin spécialisé".
Il en résulte que l'activité de la société Adresse Mac a pu être poursuivie et qu'en tout état de cause, cette dernière ne justifie ni de son éligibilité aux dispositions protectrices susvisées ni de la fermeture même des lieux loués.
Ce moyen sera donc rejeté.
Sur la contestation sérieuse tirée de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire
Il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer; le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
En l'espèce, la société Adresse Mac expose que ledit commandement de payer aurait été délivré à une adresse erronée, que le décompte joint serait incomplet et affecté d'une grave erreur.
Le principe est que l'huissier n'a pas à tenter une signification en un autre lieu que le siège social mais l'article 690 CPC vise le lieu de son établissement qui n'est pas forcément le siège social (il peut s'agir d'un autre lieu d'exercice de l'activité (Cass. 12.10.16. 15-14896)
Il apparait que :
- l'article 14 du contrat de bail indique que "pour l'exécution des présentes, il est fait élection de domicile pour le bailleur en son iège et pour le preneur en son siège",
- l'élection de domicile insérée au bail concerne l'exécution du contrat de bail et ne contient aucune dérogation aux modalités légales de signification des actes de procédure pendant toute la durée du bail,
- le commandement du 10 mai 2021 a été signifié à l'adresse des loués soit [Adresse 5],
- toutefois, ledit commandement mentionne bien l'adresse du siège social en première page avec la mention "ci-devant et actuellement [Adresse 3]",
- l'huissier de justice a procédé aux vérifications nécessaires, le nom étant inscritsur la boîte aux lettres, la gardienne ayant confirmé le domicile,
-le commandement de payer apparaît avoir été délivré de bonne foi, la seule existence de la crise sanitaire n'établissant pas la mauvaise foi du bailleur.
Les diligences effectuées répondent aux exigences de l'article 656 du code de procédure civile et le commandement a donc été valablement signifié à l'adresse des lieux loués.
S'agissant du décompte joint, il apparait que :
- le décompte tient sur une page, qui comporte les éléments de calcul d'un solde impayé correspondant aux causes de la créance réclamée, de sorte que l'utilité d'une seconde page qui serait manquante n'est pas établie,
- ces sommes figurent bien sur le décompte étant précisé que l'appel du quatrième trimestre2020 mentionne bien que le loyer est appelé du 1er décembre au 31 décembre 2020, le solde de l'appel étant constitué par une provision sur charges pour 101,09 euros et du dépôt de garantie pour 8.451,42 euros.
- sur la reprise du solde Point Smoke pour la somme de 3.495,84 euros, il sera observé que le bail contient une clause de solidarité du cessionnaire vis-à-vis de son cédant, de sorte qu'il ne peut être soutenu sérieusement par la société Adresse Mac que ces sommes qui incomberaient en réalité à la société Point Smoke,
- le décompte est suffisamment précis en ce que la mention DDG correspond de toute évidence au terme "Dépot de garantie".
De la sorte, la société Adresse Mac ne démontre pas à l'encontre du commandement l'existence d'irrégularités susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse empêchant de constater la résolution du bail.
Ce moyen sera rejeté.
- sur les contestations sérieuses tirée de l'exception d'inexécution, de la force majeure, de la perte de la chose louée, de l'exigence de bonne foi.
Les moyens tirés de l'exception d'inexécution, de la force majeure, de la perte de la chose louée, de l'exigence de bonne foi se conçoivent comme des contestations sérieuses susceptibles d'être opposées à la demande provisionnelle de paiement des sommes réclamées, et non comme le soutient l'appelante comme affectant la validité du commandement de payer délivré.
Il résulte en réalité du commandement délivré que la société Adresse Mac n'a pas réglé les sommes visées au titre des loyers et provisions pour charges dans le commandement de payer, au titre de la période de décembre 2020 au 2e trimestre 2021.
La cour doit donc examiner si, à cet égard, la société appelante peut faire état de ce qu'elle soulèverait une contestation sérieuse sur les sommes réclamées.
Sur l'exception d'inexécution liée au manquement du bailleur à son obligation de délivrance, aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur certes est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail mais toutefois, il n'est pas contesté que la sci Damrémont 15 a ici continué à mettre les locaux loués à disposition de la société Adresse mac, laquelle n'invoque aucun manquement de sa part à ses obligations de mise à disposition des locaux et équipements, de travaux, d'entretien ou de paiement des charges de copropriété, les mesures législatives et réglementaires de lutte contre l'épidémie de Covid-19, n'étant pas le fait de la bailleresse.
Sur la force majeure, selon l'article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur ; que, si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat ; que, si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.
La société Adresse Mac soutient que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 remplit les conditions pour être qualifiée d'événement de force majeure, les trois conditions d'extériorité, d'irrésistibilité et d'imprévisibilité étant réunies mais toutefois, le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure alors qu'en effet, la force majeure se caractérise par la survenance d'un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, de sorte qu'il rende impossible l'exécution de l'obligation mais que l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur ; qu'elle n'est, par nature, pas impossible : elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse . L'appelante ne démontre pas ici des difficultés de trésorerie telles qu'elles rendaient impossible tout règlement, de sorte que faute de justifier d'une impossibilité d'exécuter son obligation de règlement, elle ne démontre pas le caractère irrésistible de l'événement lié à l'épidémie de Covid-19.
Sur la perte de la chose louée, aux termes de l'article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; que, si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.
La société Adresse Mac soutient qu'en raison des mesures sanitaires prises par les pouvoirs publics, l'activité prévue au bail n'a pu être exercée et la jouissance des locaux donnés à bail ou en sous-location était impossible. La destruction de la chose louée peut s'entendre d'une perte matérielle de la chose louée mais également d'une perte juridique, notamment en raison d'une décision administrative, la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s'entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l'usage de la chose, la perte partielle de la chose louée n'est pas nécessairement définitive et peut être temporaire. Toutefois, il n'est pas établi, comme il a été développé plus haut sur l'application du dispositif de l'article 14 II de la loi n° 2020- 1379 du 14 novembre 2020, que la société Adresse mac aurait subi une perte partielle de la chose louée ni qu'elle n'aurait pu ni jouir de la chose ni en user conformément à sa destination pendant les périodes concernées.
Sur l'exigence de bonne foi, l'appelante invoque les dispositions de l'article 1104 du code civil mais si ces dispositions permettent à une partie de demander une renégociation du contrat à son cocontractant, elles ne la dispensent pas de l'exécution de ses obligations durant la renégociation. Il en résulte que la demande excède les pouvoirs du juge des référés et que, dans l'attente d'une éventuelle saisine du juge du fond, l'appelante ne peut se dispenser du paiement des loyers contractuellement dus sur le fondement de ces dispositions.
Dès lors, l'existence de contestations sérieuses pesant sur l'obligation au paiement de l'intégralité des loyers et provisions sur charges pendant les périodes concernées n'est pas démontrée.
Sur la demande subsidaire de la société Adresse Mac tendant à se voir accorder une réduction de loyer
L'appelante se fonde sur les dispositions de l'article 1123 du code civil qui dispose qu'en cas d'exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s'il n'a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d'en réduire de manière proportionnelle le prix. L'acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit.
Alors qu'il n'est pas justifié en l'espèce du respect des conditions de mise en oeuvre de ce texte et qu'il résulte des développements qui précèdent que le bailleur n'a pas manqué à ses obligations, la demande de réduction du loyer se heurte à contestation sérieuse et en tout état de cause, tant dans son principe que dans son quantum la demande de réduction du loyer échappe aux pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, s'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu d'indiquer que le commandement de payer a été délivré par acte d'huissier de justice du 10 mai 2021 visant la clause résolutoire insérée au contrat, et réclamant la somme de 20.883 euros au titre de l'arriéré arrêté au 2e trimestre 2020.
Il est constant que cette somme n'a pas été réglée dans le délai d'un mois à compter de la signification, étant précisé les sommes dues ne sont pas contestées par la société appelante.
Il y a donc lieu de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit.
Sur les délais de grâce
L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Aux termes des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Or, il convient de relever qu'au soutien de sa demande, elle se contente d'indiquer que de tels délais lui permettraient de se relever de la situation exceptionnelle présentée par la pandémie de Covid 19, sans toutefois produire aucune pièce comptable ou financière, force étant de constater qu'elle a bien cessé de régler ses loyers et charges dès son entrée dans les lieux.
Dans ces circonstances, il y a lieu de rejeter la demande de la société Adresse Mac tendant à se voir accorder des délais de paiement de 24 mois et tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire.
Sur la demande de dommages intérêts de la société Adresse Mac
L'appelante n'établissant ni la faute commise par la bailleresse ni le préjudice qui en serait issu sera déboutée de sa demande de ce chef.
Sur les autres demandes
Le sort des dépens et des frais irrépétibles en première instance a été exactement tranché par le premier juge.
Ce qui est jugé en cause d'appel commande de condamner l'appelante aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Rejette toutes autres demandes des parties,
Condamne la société Adresse Mac aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
