RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 23 Juin 2022
(n° 63 , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14562 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEF4O
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 Juillet 2021 par le juge de l'expropriation de BOBIGNY RG n° 19/00536
APPELANTE
S.C.I. TMJC
Elisant domicile au cabinet AARPI RATIO-LEGIS
[Adresse 15]
[Adresse 15]
représentée et assistée par Me Patrick CHABRUN de l'AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009
INTIMÉES
S.A. SEQUANO
[Adresse 23]
[Adresse 23]
[Adresse 23]
représentée et assistée par Me Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué à l'audience par Me François DAUCHY, même cabinet
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA [Localité 35] COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
France domaine
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par [H] [D], en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Avril 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Hervé LOCU, président
Valérie MORLET, conseillère
Raphaël TRARIEUX, conseiller
Greffier : Joëlle COULMANCE, lors des débats
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par arrêté préfectoral numéro 2013-2160 du 18 juillet 2013, le périmètre de la ZAC de l'horloge a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique au profit de la société d'économie mixte SEQUANO aménagement (ci-après dénommée SEQUANO).
Par arrêté préfectoral du 18 septembre 2014 les parcelles situées à l'intérieur de la DUP ont été déclarés cessibles au profit de l'expropriant de la présente procédure.
Est concernée par l'opération la SCI TMJC en tant que propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 21] sur les parcelles cadastrées sections [Cadastre 24], [Cadastre 18], [Cadastre 12] et [Cadastre 16] d'une superficie cadastrale totale de 3589 m². Il s'agit d'un ensemble immobilier à usage mixte (industriel, de bureaux, d'ateliers, d'entrepôts ainsi qu'une salle de restauration).
Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété et extinction de tous les droits réels et personnels existants sur l'immeuble exproprié au profit de la SEQUANO a été rendue le 4 novembre 2014 rectifiée suivant ordonnance du 17 mars 2015.
La SEQUANO a notifié ses offres d'indemnisation à la SCI TMJC par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 16 octobre 2019.
Par un mémoire introductif d'instance reçu le 23 décembre 2019 par le greffe, la SEQUANO a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de la SCI TMJC. L'entité expropriante précise qu'aucun accord n'est intervenu dans le délai un mois prévu à l'article R 311- 9 du code de l'expropriation.
La SEQUANO a saisi la juridiction à la SCI TMJC par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 21 décembre 2019.
Par un jugement du 06 juillet 2021 après transport sur les lieux le 26 janvier 2021, le juge de l'expropriation de [Localité 35] a':
-Fixé à un montant de 4'255'170 euros en valeur occupée l'indemnité totale de dépossession due par la SEQUANO à la SCI TMJC se décomposant de la façon suivante':
- 3'674'733, 50 euros d'indemnité principale';
- 368'473,35 euros d'indemnité de remploi';
- 199'305 euros d'indemnité pour perte de revenu locatif';
- 12'650 euros d'indemnité pour travaux non amortis';
-Débouté la SCI TMJC de sa demande de sursis à statuer sur la demande d'indemnité pour préjudice fiscal';
-Condamné la SEQUANO à payer à la SCI TMJC une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';
-Condamné la SEQUANO au paiement des dépens';
La SCI TMJC a interjeté appel le 13 août 2021, limité au montant de l'indemnité de dépossession et au débouté de sa demande de sursis à statuer sur la demande d'indemnité pour préjudice fiscal.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- Adressées au greffe, par la SCI TMJC, appelante, le 10 novembre 2021 notifiées le 19 novembre 2021 (AR du 23 et 24 novembre 2021) et le 4 avril 2022 notifiées le 5 avril 2022 (AR du 7 avril 2022) aux termes desquelles elle demande à la cour de :
-Déclarer recevable et fondé son appel du jugement ';
-Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à revenir à la SCI TMJC à la somme de 3.674.733,50 euros ';
-Confirmer le jugement en ce qu'il a alloué à la SCI TMJC une indemnité pour perte de revenus locatifs de 199.305 euros ';
-Confirmer le jugement en qu'il a alloué à la SCI TMJC une indemnité de 12.650 euros pour travaux non amortis';
-Infirmer ledit jugement en ce qu'il a appliqué un prix uniforme à l'ensemble du bien';
-Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer présentée au titre du préjudice fiscal';
-Infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une surface de 3.638,35 m²';
-Fixer la surface du bien comme suit :
-Bureaux : 726,82 m²
-Locaux d'activité : 2.922,36 m²
- Confirmer ledit jugement pour le surplus et après avoir de nouveau statué, fixer les indemnités à revenir à la SCI TMJC pour l'expropriation de son bien comme suit :
Indemnité principale : 5.921.816 euros
Indemnité de remploi : 592.181,60 euros
Perte de loyer - 1 an : confirmation 199.305 euros
Travaux non amortis : confirmation 12.650 euros
Au titre de l'article 700 du code de procédure civile :
- Première instance : confirmation : 3.000 euros
- En cause d'appel : 6.000 euros
- Déposées au greffe, par la SEQUANO, intimée, le 22 février 2022 notifiées le 23 février 2022 (AR du 24 février 2022) aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- De dire et juger la SCI TMJC mal fondée en son appel : en conséquence, débouter cette dernière de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé les indemnités à revenir à la SCI TMJC pour dépossession de l'immeuble situé [Adresse 21], édifié sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 24]/[Cadastre 18]/[Cadastre 12]/[Cadastre 16]';
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI TMJC de sa demande de sursis à statuer sur l'indemnisation du préjudice fiscal
-Déposées au greffe, par le commissaire du gouvernement, intimé, le 23 février 2022 notifiées le 24 février 2022 (AR du 25 février 2022 ) aux termes desquelles il demande à la cour de'confirmer le jugement.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La SCI TMJC fait valoir que':
-Concernant les surfaces retenues'; la société TT Géomètre-expert, comme l'avait indiqué la SCI TMJC, avait par erreur omis de prendre en compte une partie des surfaces à usage de stockage, d'une surface de 5 m² ; la société TMJC entend produire (pièce n°36) copie d'un nouveau rapport établi par la société ACTIF GEO';
-Concernant le prix au m² retenu';
-Sur le terrain d'assiette'; elle joint à ses écritures un arrêt de la Cour d'appel de Versailles du 24 août 2004 (pièce n°11) qui a retenu un coefficient de valorisation de 10 % pour double façade pour un bien de même configuration';
-Sur les constructions'; l'environnement géographique présente la particularité d'être totalement dépourvu d'emplacements de stationnement, élément particulièrement handicapant auquel vient remédier le parking comprenant 23 places';
-Sur la situation géographique'; la qualité de l'implantation géographique des locaux est apparue évidente lors du transport sur les lieux';
-Sur les références proposées'; 12 termes de comparaison dont 5 nouvelles en cause d'appel';
-Sur les références de la SEQUANO'; les références numérotées 1 à 3 de la SEQUANO n'étaient pas comparables avec les biens expropriés, que partiellement à usage industriel, ces mêmes locaux industriels étant d'ailleurs de qualité bien meilleure ;
-Sur les références du commissaire du gouvernement'; la référence n°5, située [Adresse 4] appelle un certain nombre de critiques ; il s'agissait de locaux uniquement à usage d'entrepôts en mauvais état d'entretien, dans un périmètre du plan d'inondation'; la référence 10 est trop ancienne ;
-Concernant l'application d'un prix uniforme à l'ensemble du bien'; les surfaces à usage de bureaux constituaient au sein de l'ensemble immobilier exproprié non de simples bureaux d'accompagnement de surface négligeable, mais bien une surface totale de 726 m²'avec accès distinct et séparé permettant une indépendance totale'; il faut donc constater que le juge a fondé son évaluation de l'immeuble exproprié sur la base de références non comparables ou en tout cas, essentiellement sur des références qui n'étaient pas pourvues de surfaces de bureaux, ni aussi équipées, ni proportionnellement aussi importantes';
-Concernant la prise en compte des parkings'; elle avait sollicité en première instance, l'allocation d'une indemnité fondée sur un prix unitaire de 10.000 euros par emplacement de parking ; elle propose trois termes de comparaison et se fonde sur un arrêt de la cour d'appel de Paris du 28 novembre 2019 (pièce n°35)';
-Concernant le préjudice fiscal'; du fait de l'imposition sur l'indemnité, elle ne sera pas ainsi en mesure de procéder à l'acquisition d'un bien de remplacement du fait du versement de l'imposition correspondante'; elle demande une prise en compte du préjudice fiscal en application de l'article 1er la Cour européenne qui justifie le principe de l'imposition fiscale mais juge que ladite matière n'échappe pas à tout contrôle de la Cour puisqu'elle doit vérifier si l'article 1 du protocole n° 1 a fait l'objet d'une application correcte (arrêt de la Cour européenne des Droits de l'Homme : DERVAUX / FRANCE du 4 novembre 2010)';
La SEQUANO répond que :
-Concernant les surfaces'; cette surface de 5m² ne correspond pas à un espace de stockage mais au vide d'un monte-charge, lequel n'avait pas à être pris en compte dans le cadre d'une évaluation selon la surface utile de l'immeuble';
-Concernant la valeur/m²'; elle demande la confirmation du jugement en première instance sur ce point et que les termes de l'exproprié apportés en cause d'appel soient écartés';
-Concernant le préjudice fiscal'; cette demande n'est pas un préjudice direct et contrevient à l'article L.321-1 du Code de l'expropriation, et de même cette question a déjà trouvé réponse par une jurisprudence constante (Cour de Cassation du 11 avril 1973, pourvoi 72-70205)
Le Commissaire du Gouvernement observe que':
-Au regard de certains éléments (absence de visite, manque d'accessibilité, supposition...), il apparaît que la surface d'emprise vide mentionnée ne peut être prise en compte dans la mesure où ces éléments n'apparaissent pas certains';
-Les offres immobilières produites par l'appelant ne peuvent être retenues ne s'agissant pas de ventes effectives. Elles seront par conséquent écartées';
-il convient de rejeter la demande d'indemnité pour préjudice fiscal selon une jurisprudence constante';
-La confirmation du jugement de première instance sera sollicitée en tout point.
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 13 août 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la SCI TMJC du 10 novembre 2021, de la SEQUANO du 22 février 2022 et du commissaire du gouvernement du 23 février 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions hors délai de la SCI TMJC du 4 avril 2022 sont de pure réplique à celles des intimés, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel principal de la SCI TJMC porte sur la surface, sur la méthode s'agissant de l'indemnité principale, sur les indemnités accessoires uniquement concernant le remploi et le préjudice fiscal.
Aucune des parties n'a formé appel en effet sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs de 199 305 euros et sur l'indemnité pour travaux non amortis de 12 650 euros.
S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu les possibilités d'urbanisme définies par le PLU du 25 mars 2009 modifié le 4 décembre 2017.
A cette date, le bien est situé en zone Uza du PLU, correspondant au secteur du projet de la ZAC de l'horloge à [Localité 29].
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il convient de se reporter au procès verbal de transport du 26 janvier 2021.
Il suffira d'indiquer qu'il s'agit d'un ensemble immobilier à usages mixtes (industriels, de bureaux, d'ateliers, d'entrepôts, ainsi qu'une salle de restauration) situé à l'angle de l'[Adresse 21] et de la [Adresse 30], dans une zone comprenant des locaux professionnels (industriels et de bureaux) et quelques commerces, à la limite d'un quartier résidentiel.
Il est accessible par les transports en commun (métro accessible à pied, ligne de bus à proximité) et proche des grands axes routiers N3, A 3, A 86.
Cet ensemble immobilier est composé :
'en fond de parcelle d'un bâtiment principal en R+1 de type industriel XIXe siècle ;
'bâtiment type hangar de construction moderne adjacent donnant sur la [Adresse 30] ;
'une construction en R0 type « maison de gardien » allant de l'[Adresse 21] et la [Adresse 30] ;
'une construction en R+1 le long de l'[Adresse 21] ;
'une petite construction en R+1 type local technique à l'angle de l'emprise donnant sur l'[Adresse 21] ;
'un local situé en sous-sol à l'arrière du hangar, accessible par un accès piéton indépendant situé [Adresse 5].
Les bâtiments sont disposés autour d'une cour avec places de stationnement.
L'ensemble immobilier dispose de deux accès, un par la [Adresse 30], l'autre par l'[Adresse 21].
L'ensemble immobilier est composé de huit locaux d'activités distincts, de taille, consistance et destination hétérogènes.
Les deux locaux principaux sont dans un état d'entretien bon à correct, les locaux annexes sont dans un état d'usage à mauvais.
Lors du transport sur les lieux, en désaccord sur la surface du bien, les parties ont convenu que l'expropriant fasse exécuter un métrage de l'ensemble du bien.
La SCI TMJC souligne que l'ensemble présente la configuration d'un polygone régulier, d'une surface d'environ 40 m sur la [Adresse 21], et que sa configuration offre une seconde façade de près de 84 m sur la [Adresse 30], ainsi qu'une troisième façade de 52 m sur la [Adresse 33].
Elle procède à une description détaillée de son bien avec des photographies et souligne le bon environnement géographique, notamment en ce qui concerne les transports et fait état du projet d'aménagement et de développement durable : ville de Romanville (pièce n°1).
La SEQUANO se réfère au procès-verbal de transport sur les lieux.
Le commissaire du gouvernement indique s'agissant de l'origine de propriété, que le bien a été acquis le 14 septembre 2016, par acte référencé 2016P 6157, pour un euro selon les conditions initiales de levée d'option du crédit-bail portant sur ce bien ; l'environnement correspond à une zone industrielle traversée par la [Adresse 32].
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 6 juillet 2021.
- Sur l'indemnité principale
1° Sur les surfaces
Le premier juge a retenu une surface utile de 3 638,35 m², conformément aux données des mesurages par géomètre expert, soit :
' ACTIF GEO le 14 mai 2020 pour les locaux occupés par la société CEGECO
' TT GEOMETRES EXPERTS le 19 février 2021 pour le reste des locaux.
Cette surface se décompose comme suit :
'sous-sol : 489,89 m²
'rez-de-chaussée : 2547,67 m²
'premier étage : 600,79 m² dont 356,8 m² de mezzanine.
En appel, la SCI TMJC indique que les parties se sont entendues pour faire procéder à la réalisation de métrages complet des locaux, mais qu'elle a sollicité la société ACTIF GEO afin d'opérer un nouveau métrage des surfaces omises (pièce n°36), à savoir 5 m² et que donc les surfaces des locaux d'activité s'étendent dès lors sur 2 922,36 m².
La SEQUANO rétorque que cette surface complémentaire de 5,20 m² ne correspond pas un espace de stockage mais au vide d'un monte-charge, lequel n'avait pas être pris en compte dans le cadre d'une évaluation selon la surface utile de l'immeuble.
Le commissaire du gouvernement indique que le certificat de mesurage versé aux débats fait état d'une surface d'emprise vide de 5,20 m² relative à un monte charge. Il conclut qu'au regard de l' absence de visite, le manque d'accessibilité, il apparaît que la surface d'emprise vide mentionnée ne peut être prise en compte dans la mesure où ces éléments n'apparaissent pas certains.
ACTIG GEO indique le 2 novembre 2021 (pièce 36):
'surface emprise vide - 5,20m²
remarques : la zone à l'aplomb de ce vide n'a pu être visitée par manque d'accessibilité.
Un local, au droit de ce monte charge doit être existant et un plancher doit être existant pour recevoir ce monte charge'.
Au regard du certificat de mesurage, la surface de 5,20 m² revendiquée par l'appelant est relative à un monte-charge vide, qui n'a pu être visité et celle-ci n'est pas établie avec certitude par l'expert géomètre.
Il convient en conséquence de débouter la SCI TMJC et de confirmer le jugement sur les surfaces retenues.
2° Sur la situation locative
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
Comme en première instance, il n'est pas contesté par l'appelant que l'ensemble immobilier est occupé ou l'était au jour de l'ordonnance d'expropriation par :
'la société SARGI (pièce n°3)
'la société SEGECO (pièce n°1 et 4)
'la SAS LE BONHEUR (pièces n°15 et 16)
'l'association ALLBE PRODUCTIONS (pièces n°5 et 19)
'l'association CSN CONSEIL
'l'association FEDERATION FRANCAISE DES SALLES DE RECEPTION (pièce n°6)
'l'association MY SALLE (pièce n°7)
'l'association TH6 MUSIC ADDASSING (pièce n°9 et 10).
Les parties se sont également accordées pour que le bien soit évalué en valeur occupée, sans que ne soit appliqué d'abattement pour occupation sur la valeur moyenne issue des termes de référence portant sur des biens libres.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
3° Sur la méthode
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
Le premier juge a retenu la méthode par comparaison qui n'est pas critiquée par la SCI TMJC.
En revanche, comme en appel, la SCI TJMC a sollicité une valeur distincte pour la surface de bureaux, les locaux d'activité et les emplacements de stationnement, le premier juge ayant retenu comme proposé par l'expropriant et le commissaire de gouvernement, la méthode par comparaison globale, selon la valeur du bâti terrain intégré.
Il a ajouté que le bien est évalué par comparaison à des locaux d'activités comprenant des surfaces de bureaux et qu'en l'absence de possibilité de stationnement dans les locaux de référence, les places de stationnement dont bénéficie le bien évalué seront prises en compte comme un élément de plus-value lors de la fixation de sa valeur unitaire.
4° Sur les références des parties
Aux termes de l'article L 322-8 du code de l'expropriation, sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
Après examen des références des parties et au regard des caractéristiques du bien à évaluer, à savoir le bon état d'entretien général des deux locaux principaux, à savoir les locaux occupés par la société SEGECO et SARGI, composant l'ensemble immobilier et des emplacements de stationnement disponibles, qui constituent un élément de plus-value et en tenant compte du fait qu'une partie non négligeable de la surface retenue, sans pondération, se situe en sous-sol, ce qui constitue un facteur négatif de valorisation, le premier juge a retenu une valeur de 1010 euros/m².
La SCI TJMC souligne la qualité particulière du terrain d'assiette qui présente une surface particulièrement vaste, avec une configuration d'angle, avec trois larges façades de plus de 80 m au droit de trois voies carrossables ce qui est un facteur de valorisation important ; que les constructions sont en bon état d'entretien, que les locaux permettent l'accès à des véhicules de grande dimension, que l'ensemble des services est desservi par une cour permettant l'accès et le chargement des véhicules lourds et que l'immeuble bénéficie d'une caractéristique exceptionnelle, constitué par le parking composé de 23 places.
Elle demande donc l'allocation d'une indemnité selon des prix distincts affectés aux différents types de surfaces : bureaux (show-room) et activités. En effet, les surfaces à usage de bureaux constituent un ensemble immobilier non de simples bureaux d'accompagnement de surfaces négligeables, mais bien une surface totale de 726 m² ; ils bénéficient d'accès distinct et séparé ; les locaux à usage associatif forment un bâtiment séparé ; il apparaît donc inéquitable de leur affecter, alors qu'ils étaient bien loués initialement en tant que bureaux, des valeurs issues des termes de comparaison à usage d'ateliers et de locaux d'activité.
Elle sollicite en conséquence l'infirmation et la fixation à des prix différenciés aux surfaces de bureaux et aux surfaces à usage d'activités, comme suit :
'surface usage de bureaux : 1800 euros/m².
'Surface usage d'activité : 1500 euros/m².
La SEQUANO demande la confirmation en indiquant que cette demande ne peut être qu'écartée dès lors qu'elle est fondée sur des termes de comparaison écartés à juste titre par le tribunal pour la majorité d'entre eux.
Le commissaire du gouvernement demande également la confirmation en indiquant que s'agissant des termes de comparaison, aucun élément nouveau n'est versé aux débats par l'appelant et que ceux-ci ne peuvent être retenus ; les autres annonces immobilières produites par celui-ci ne peuvent être retenues ne s'agissant pas de ventes effectives et les termes de comparaison retenus par le premier juge sont des biens mixtes (activités de bureaux) et s'entendent parkings intégrés.
Il ressort des pièces versées aux débats :
'une faible proportion de bureaux par rapport à la superficie totale des locaux, qui doivent être considérés dans leur ensemble de bureaux d'accompagnement, et ce d'autant que l'ensemble immobilier ne présente pas d'équipements ou d'aménagement propres à des locaux spécifiques de bureaux, tels qu'une cafétéria commune ou de services de gardiennage ;
'les emplacements de stationnement ne présentent pas d'aménagements spécifiques, seuls certains étant marqués au sol comme il ressort du procès-verbal de transport.
Le premier juge a en conséquence exactement retenu la méthode par comparaison globale, selon la valeur 'bâti terrain intégré' par comparaison à des locaux d'activités comprenant des surfaces de bureaux et en l'absence de possibilité de stationnement dans les locaux de référence, il a exactement pris en compte les places de stationnement dont bénéficie le bien évalué comme un élément de plus-value dans la fixation de sa valeur unitaire.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :
a) Les références de la SCI TJMC
Elle reprend les termes produits en première instance avec les références de publication et copie des actes :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
T1
6 avril 2018
[Adresse 8]
terrain : 496
construction : 560
1 000 000
1786
un immeuble à usage industriel comprenant un bâtiment composé d'un grand atelier construit en fer et brique, couvert en tuiles et vitrage, avec 2 pièces incluses.
Sur le devant, 1 bâtiment élevé sur terre-plein d'un rez-de-chaussée à usage de garage entrepôt, un 1er étage à usage de bureaux. Une cour devant.
Terrain au fond à droite.
Libre d'occupation
pièce n°20
T2
7 mars 2016
[Adresse 14]
233
370'000
1588
un ensemble de locaux, bureaux et activités avec 7 parkings
valeur occupée
pièce n°38
T3
[Adresse 11] (3 km du bien)
830
1'332'682
1605,64
local industriel de plain-pied donnant sur rue, état moyen, au sein d'un quartier pavillonnaire, libre d'occupation
T4
arrêt la cour d'appel de Paris du 12/01/ 2017
affaire SEQUANO AMENAGEMENT/ SCI CAP 3000
[Adresse 6]
6804
2400
pièce n°13
T5
17 novembre 2016
[Adresse 7]
360
728'000
2022
local à usage industriel composé d'un rez-de-chaussée sur sous-sol aménagé d'un étage sous couverture en tuiles mécaniques à usage d'atelier
libre d'occupation
pièce n°29 et 30
T6
18 décembre 2019
[Adresse 2]
2819
7'473 000
2650
un bâtiment élevé sur 2 niveaux de sous-sol à usage de parking, rez-de-chaussée à usage d'activités 4 étages à usage de bureaux
valeur occupée
pièce n°31 et 32
T7
19 juillet 2019
[Adresse 17]
1183
3'720'000
3144
un ensemble immobilier à usage d'activités
pièce n°33
T8
18 décembre 2019
[Adresse 2]
1392
7 473'000
2650
un bâtiment élevé sur 2 niveaux de sous-sol, de parking, rez-de-chaussée à usage d'activités et 4 étages droits à usage de bureaux en retrait par rapport au rez-de-chaussée
occupée, pièce n°40 bis
T1: ce terme concerne une autre localité non comparable ; le commissaire du gouvernement précise qu'il s'agit d'une valeur illustrant la fourchette des prix des locaux mieux aménagés et mieux situés ; SEQUANO indique exactement que l'acte versé aux débats ne permet pas de confirmer la surface de 560 m² ; ce terme non comparable sera donc écarté.
T2 : ce terme est ancien, est situé dans une autre localité, n'est pas comparable, étant en copropriété, et de bureaux ; en outre, la photographie de la SEQUANO démontre qu'il s'agit de bureaux et non d' un immeuble à usage mixte ; ce terme non comparable sera donc écarté.
T3 : ce terme sera écarté en raison de son ancienneté étant du 29 décembre 2015 et en ce qu'il porte sur la cession de droits à construire comme il ressort de l'acte de vente.
T4 : ce terme est trop ancien correspondant un arrêt du 12 janvier 2017 jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 17 novembre 2015 ; en outre, comme l'indiquent le commissaire du gouvernement et la SEQUANO, il s'agit d'une copropriété où le foncier n'est pas comparable ; ce terme sera donc écarté.
T5 : ce terme n'est pas comparable en terme de superficie étant de 360 m², par rapport au bien exproprié d'une superficie de 3638 m² ; il sera donc écarté.
T6: ce terme est situé dans une autre localité non comparable ; en outre comme l'indique le commissaire du gouvernement, il s'agit d'un immeuble à prédominance forte de bureaux ; ce terme non comparable sera écarté.
T7 : ce terme est situé également dans une autre localité à [Localité 28] ; en outre, il s'agit d'une vente en droits à construire comme l'indique le commissaire du gouvernement, de 47 logements (2800 m² SHAB), deux commerces (534 m²) et 32 parkings ; ce terme non comparable sera écarté.
T8 : ce terme est situé dans une autre localité à [Localité 28] non comparable ; il sera donc écarté.
La SCI TMJC ajoute qu'en vue l'acquisition d'un bien de remplacement elle avait mandaté plusieurs agents spécialisés :
'locaux situés dans la zone de [Adresse 27], proposés à la vente des prix situés entre 1477 euros/m² et 1500 110 euros/m² (pièce n°24) ;
'locaux situés à [Localité 34] d'une surface de 4000 m² dont 3700 m² à usage d'activités de 300 m² usage de bureaux sur deux étages, proposés à la vente pour un montant de 1500 euros/m² soit un total de 6 millions d'euros (pièce n°25) ;
'locaux situés à [Localité 36] d'une surface de 4013 m², proposés à la vente (divisible) pour un prix de 1520 euros/m² (pièce n°26) ;
'locaux situés à [Localité 37] d'une surface de 7946 m² (divisible) proposés pour un prix de 1650 euros/m² (pièce n°27) ;
'locaux situés [Adresse 3], d'une surface de 1800 m², composés de 320 m² de bureaux de 1480 m² d'entrepôts, 2'600'000 euros, soit 1444 euros/m² (pièce n°28).
Cependant, ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d'achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent être en conséquence être retenues.
En conséquence, ces évaluations immobilières et ces offres qui ne correspondent pas à des mutations effectives seront écartées.
b) Les références de la SEQUANO
Elle propose des références de jurisprudence :
'arrêt de la cour d'appel de Paris du 18 avril 2019 RG n°18/02099 en confirmation de la jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 28 novembre 2017 (pièce n°7) : ensemble immobilier situé [Adresse 20], édifié sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 26] et [Cadastre 19] pour respectivement 738 m² et 565 m² (emprise totale), local d'entrepôt de stockage, avec portail coulissant à l'avant sur rue et sur le côté droit, structurants parpaings sur la demie hauteur et couverture en bardage métallique avec éclairage zénital, sol en béton et quartz, mezzanine intérieure, accessible par un escalier en bois, superficie de 690 m² pour l'entrepôt et 70 m² pour la mezzanine, état d'entretien en bon état, parvis en enrobé sur l'avant du bâtiment, 950 euros/m² en valeur libre, hors remploi.
'Arrêt de la cour d'appel de Paris du 18 avril 2019 RG n°18/02275 en confirmation de la jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 28 novembre 2017 (pièce n°8) : ensemble immobilier situé [Adresse 13], édifié sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 22] d'une contenance de 1147 m² (emprise totale), bâti en façade (à droite en entrant), pavillon en façade crépi R+1 (bâtiment A) comprenant rez-de-chaussée, bureau et une pièce à usage de stockage + sanitaires, état d'entretien passable, au 1er étage 3 pièces (sol carrelage, murs peints) un cabinet d'aisance, un demi palier donnant accès à 4 pièces en enfilade et salle de bains situés au-dessus du rez-de-chaussée du bâtiment B, état passable à correct, à la suite du pavillon, la bâtiment (bâtiment B), magasin/dépôt (sol béton, toiture tuiles, murs briques, charpente bois), bâti arrière (bâtiment C) : bâtiment à usage d'entrepôts, sol béton. Mezzanine partielle, sol en bois accessible par escalier en bois. Toiture en charpente métallique, en état d'usage, superficie utile bâtiment A et B : 340,10 m², soit 147,66 m² pour les locaux dits « bureaux », 74,95 m² pour le local commercial, 14,49 m² pour la chaufferie en sous-sol et 103 m² pour la partie entrepôt, bâtiment arrière C : 908,11 m², soit 810 euros/m² valeur occupée, hors remploi.
'Arrêt de la cour d'appel de Paris du 18 avril 2019 RG n°18/00 389 en confirmation de la jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 28 novembre 2017 (pièce n°5) : ensemble immobilier situé [Adresse 13], édifié sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 25]/[Cadastre 9]/[Cadastre 10] d'une contenance totale de 5126 m² (emprise totale), terrain de configuration rectangulaire pour une largeur d'environ 35,01 m profondeur d'environ 125 m, en façade sur la [Adresse 31], plate-forme cimentée à usage d'aire de circulation de stationnement, en fond de parcelle sur la gauche, entrepôt ouvert en façade, sol béton, murs parpaings, toiture tôle sur charpente métallique, en fond de parcelle et au centre, entrepôt d'une hauteur d'environ 15 m avec 3 quais de déchargement façade, murs parpaings, toitures fibrociment et onduline sur charpente métallique, sol béton, petit local bureau à l'entrée, mezzanine intérieure en L sur la gauche, sol béton, locaux sanitaires et vestiaires, sol béton, murs peints, chauffage par aérothermes, télésurveillance, sur la droite, bâtiment R+1 divisé en plusieurs pièces sommairement aménagées, sol brut, murs peints, superficie de l'ensemble de 3696,50 m² dont une surface de vente déclarée de 620 m², soit 1010 euros/m² en valeur libre, hors remploi.
Ces références situées dans la même localité sont récentes et sont comparables en consistance.
Elles seront donc retenues.
c) Les références du commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement indique que les termes de comparaison sur lesquels s'appuie le juge de première instance sont des biens mixtes (activité et bureau) et s'entendent parking intégré.
Ils demande en conséquence la confirmation.
Les références retenues par la cour correspondent à une moyenne de :
950 euros (valeur libre) + 810 euros (valeur occupée) + 1010 euros (valeur libre) = 2770 euros / 3 = 923,33 euros/m².
En tenant compte des éléments de plus-value tenant au bon état d'entretien général des deux locaux principaux, à savoir les locaux occupés par la société SEGECO et SARGI, composant l'ensemble immobilier et les emplacements de stationnement disponibles, au nombre de vingt trois, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure à 1010 euros/m², sans que les valeurs revendiquées par l'appelant puissent être atteintes.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de :
3638,35 m² x 1010 euros/m² = 3'674 733,50 euros.
- Sur les indemnités accessoires
1° Sur l'indemnité de remploi
Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle non contestée par l'appelant comme suit :
20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros
15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros
10% sur le surplus soit : (3 674 733, 50 - 15 000 = 3 659 333) x 10% = 365 973, 35 euros
soit un total de 368 473, 35 euros.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
2° sur l'indemnité pour perte de loyers
L'appel de la SCI TJMC ne concerne pas cette indemnité qui a été fixée par le premier juge à la somme de 199'305 euros, soit une année de loyers HT et HC.
3° sur les travaux non amortis
L'appel de la SCI TJMC ne concerne pas cette indemnité qui a été fixée par le premier juge à la somme de 12'650 euros conformément à l'accord des parties.
4° sur la demande au titre du préjudice fiscal
Le premier juge a indiqué que la SCI TMJC n'établit pas la réalité d'un préjudice fiscal susceptible de donner lieu à indemnisation, ni qu'un tel préjudice entretiendrait un lien de causalité direct avec l'opération d'expropriation et il a donc débouté la demande de la SCI TMJC de surseoir à statuer dans l'attente d'être en mesure de le quantifier.
La SCI TMJC se fonde en appel à l'appui de sa demande d'indemnisation de son préjudice fiscal sur les dispositions de l'article L 321-1 du code de l'expropriation qui dispose que les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, que certes l'article premier du protocole additionnel n°1 de la Convention européenne des droits de l'homme précise que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international, que les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats, de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes, que cependant la Cour européenne juge que la matière de l'imposition fiscale n'échappe pas à tout contrôle de la cour puisqu'elle doit vérifier si l'article un du protocole premier a fait l'objet d'une application correcte (arrêt DERVAUX/ FRANCE du 4 novembre 2010) ; les principes d'équilibre et de proportionnalité sont rompus, puisqu'il résulte de la doctrine fiscale (voir BOI-BIC, 103'020, 2 mars 2016) au titre des indemnités d'expropriation, que le : « profit ou la perte résultant de la différence entre le montant des indemnités et la valeur nette comptable du bien exproprié est soumise au régime fiscal des plus-values et moins-value, à court terme ou à long terme » ; exclure le préjudice fiscal revient à ne pas assurer à l'exproprié la réparation intégrale de son préjudice et donc de ne pouvoir se réinstaller « en semblable état » ; elle sollicite en conséquence un sursis à statuer sur le montant de ce préjudice jusqu'au moment où elle sera en mesure de déterminer le montant de l'indemnité à lui revenir à ce titre et, partant, l'imposition en découlant.
Selon l'article L 321-1 du code de l'expropriation tel qu'interprété par la Cour de cassation (11'avril 1973, n°72'70 205,11 février 1998, n°97'70018) le préjudice fiscal n'est pas en relation directe avec l'expropriation mais avec le régime fiscal applicable à la personne morale et avec les conditions particulières de détention du bien.
Selon la CEDH (16 janvier 2018, n°60'633/16, C et M. Cacciato/Italie, 16 janvier 2018 n°50'821/06, P. et A.Guiso et V. Consiglioc/Italie), le taux d'imposition de 20 % auquel sont soumises les indemnités d'expropriation ne porte pas une atteinte qui puisse être regardée comme « disproportionnée ou déraisonnable » au droit de propriété des expropriés.
En conséquence, en l'espèce la SCI TMJC est fondée à se prévaloir du droit garanti par l'article premier du protocole additionnel n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, en tant que son immeuble constitue un ' bien' protégé au sens de cet article, que la mesure contestée constitue une ingérence dans l'exercice de ce droit, dès lors qu'il s'agit d'une mesure d'expropriation, mais que celle-ci est justifiée par un but légitime, à savoir l'expropriation pour cause d'utilité publique, et que la mesure contestée, ménage un juste équilibre entre les intérêts en présence et ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de ses biens, dès lors que le préjudice fiscal allégué n'est pas la conséquence directe de l'expropriation, puisqu'il a trait au régime fiscal applicable à la SCI TMJC et avec les conditions particulières de détention du bien.
Il convient donc de confirmer le débouté.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné SEQUANO à payer à la SCI TMJC la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter la SCI TMJC de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
La SCI TMJC perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Vu l'appel principal limité de la SCI TJMC;
Confirme le jugement entrepris ;
Déboute la SCI TMJC de ses demandes plus amples ou contraires ;
Déboute la SCI TMJC de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI TMJC aux dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
