RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 23 Juin 2022
(n° 61 , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/08150 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDSGR
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 Janvier 2021 par le juge de l'expropriation de BOBIGNY RG n° 19/00359
APPELANTS
Monsieur [P] [B]
[Adresse 1]
Escalier A
[Localité 12]
Madame [M] [B]
[Adresse 1]
Escalier A
[Localité 12]
Tous deux représentés par Me Rachid EL HAILOUCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 108
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/029369 du 09/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMÉES
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
France domaine
[Adresse 2]
[Localité 8]
représentée par [J] [D], en vertu d'un pouvoir général
ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF)
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée et assistée par Me Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700, substitué à l'audience par Me François DAUCHY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Avril 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Hervé LOCU, président
Valérie MORLET, conseillère
Raphaël TRARIEUX, conseiller
Greffier : Joëlle COULMANCE, lors des débats
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du Bas [Localité 12], comprenant les copropriétés du [11] et de l'[11], a été déclarée d'intérêt national et sa mise en 'uvre a été confiée à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF).
Sont concernés par l'opération, monsieur [P] [B] et Madame [M] [B] (ci après dénommés les époux [N]) en tant que propriétaires des lots numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situés dans le bâtiment 8 et du lot numéro [Cadastre 5] situés dans le bâtiment 9 situé un [Adresse 9]. Cet immeuble fait partie de la copropriété du [11].
La copropriété du [11] est située dans le périmètre de la ZAC dite du bas [Localité 12] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique par arrêté préfectoral numéro n°2019- 2388 du 6 septembre 2019.
Par arrêté préfectoral numéro 2020-0760 du 16 mars 2020, les parcelles situées à l'intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de l'EPFIF.
Une ordonnance d'expropriation rendue le 5 novembre 2020 a prononcé le transfert de propriété au profit de l'EPFIF du lot numéro [Cadastre 5] situé dans le bâtiment 9.
Une ordonnance d'expropriation rendue le 15 décembre 2020 a prononcé le transfert de propriété au profit de l'EPFIF numéro [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situé dans le bâtiment 8.
L'EPFIF a notifié son mémoire valant offre d'indemnisation aux époux [N] par acte d'huissier délivré le 19 septembre 2019 à un tiers présent au domicile et ayant accepté de recevoir l'acte.
Par une requête reçue le 13 novembre 2019 par le greffe accompagnée du mémoire valant offre, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien des époux [B].
En l'absence d'accord entre les parties et conformément aux dispositions de l'article R 311- 9 du code de l'expropriation la réception de la requête par la juridiction est postérieure d'au moins un mois à la date de réception par les époux [B] des offres de l'EPFIF.
Par un jugement réputé contradictoire, les époux [B] n'étant ni présents ni représentés, du 21 janvier 2021 après transport sur les lieux le 1er octobre 2020, le juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis a :
Dans l'hypothèse où les expropriés bénéficient d'un relogement ;
-fixé l'indemnité due par l'EPFIF à Monsieur [P] [B] et Madame [M] [B] à la somme de 89 520 euros en valeur libre se décomposant ainsi ;
-78.464 euros au titre de indemnité principale.
- 8.850 euros au titre de l'indemnité de remploi,
- 2.200 euros au titre de l'indemnité de déménagement ;
Dans l'hypothèse où les expropriés ne bénéficient pas d'un relogement ;
-fixé l'indemnité due par le l'EPFIF à Monsieur [P] [B] et Madame [M] [B] à la somme de 90 620 euros en valeur libre se décomposant ainsi ;
- 98 464 euros au titre de indemnité principale.
- 8 950 euros : au titre de l'indemnité de remploi,
- 2 200 euros au titre de l'indemnité de déménagement ;
-Condamné l'EPFIF aux dépens
Les époux [B] ont interjeté appel 17 avril 2021 limité à l'indemnité de dépossession.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- Adressées au greffe, par les époux [B], appelants, le 09 août 2021 notifiées le 12 août 2021 (AR du 13 août 2021) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :
- Infirmer la décision déférée en ce qu'elle fixe l'indemnité due par l'établissement Public Foncier d'Ile-de-France à Monsieur [P] [B] et Madame [M] [B] au titre de la dépossession des lots n°[Cadastre 3] (appartement) et [Cadastre 4] (cave) situés dans le bâtiment 8 et du lot n°[Cadastre 5] (emplacement de stationnement sur le toit-terrasse du silo) dans le bâtiment 9 de la copropriété du [11] située [Adresse 1] à la somme de 89.520 euros ;
Statuant à nouveau :
- Fixer l'indemnité due par l'établissement Public Foncier d'Ile-de-France à Monsieur [P] [B] et Madame [M] [B] au titre de la dépossession des lots n°[Cadastre 3] (appartement) et [Cadastre 4] (cave) situés dans le bâtiment 8 et du lot n°[Cadastre 5] (emplacement de stationnement sur le toit-terrasse du silo) dans le bâtiment 9 de la copropriété du [11] située [Adresse 1] à la somme de 155 191 euros (cent cinquante-cinq mille cent quatre-vingt-onze euros) décomposée comme suit :
-138.174 euros au titre de l'indemnité principale
-14.817 euros au titre de l'indemnité de remploi
-2.200 euros au titre de l'indemnité de déménagement
- Condamner l'Établissement Public Foncier d'Ile-de-France à-payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
- Déposées au greffe, par l'EPFIF, intimé et appelant incident, le 04 novembre 2021 notifiées le 8 novembre 2021 (AR du 9 novembre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :
- De dire et juger Monsieur et Madame [B] mal fondés en leur appel ; en conséquence, débouter ces derniers de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- De dire et juger l'EPFIF bien fondé en son appel incident ; en conséquence, réformer le jugement du 21 janvier 2021 en fixant le montant des indemnités à revenir à Monsieur et Madame [B] pour la dépossession des lots n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] dépendant du bâtiment B 8 ainsi que du lot n°[Cadastre 5] dépendant du bâtiment B 9 de la copropriété du [11] à [Localité 12] comme suit ;
-1ère hypothèse : Les expropriés sollicitent un relogement
Indemnité principale : 66,80 m² x 1.050 euros x 0,8 = 56.112,00 euros
Indemnités accessoires : Frais de remploi (20/15 et 10 %) : 6.611,20 euros
Déménagement : donner acte à l'EPFIF de son engagement de prendre directement en charge les frais de déménagement
Montant total de l'indemnité de dépossession : 62.723,20 arrondis à 62.724,00 euros.
- 2ème hypothèse : Les expropriés ne sollicitent pas de relogement
Indemnité principale : 66,80 m² x 1.055 euros = 70.474,00 euros
Indemnités accessoires : Frais de remploi (20/15 et 10 %) : 8.047,40 euros
Frais de déménagement : 2.200 euros
Montant total de l'indemnité de dépossession : 80.721,40 euros arrondis à 80.722,00 euros
-déposées au greffe, par le commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le10 novembre 2021 notifiées le 15 novembre 2021 (AR du 17 novembre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :
- fixer l'indemnité de dépossession comme suit :
-indemnité principale de 56.112 euros
-indemnité de remploi de 6.611 euros
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Les époux [B] font valoir que :
- Il semblait parfaitement cohérent de se renseigner du prix d'un logement de ce type au sein de la commune de [Localité 12] par les annonces immobilières ; l'indemnité principale telle que fixée par le jugement ne saurait donc en aucun cas permettre aux expropriés de se remettre dans une situation identique ou semblable à celle dans laquelle ils étaient et par conséquent ne répare pas leur entier préjudice subi.
- L'EPFIF ne saurait dès lors aujourd'hui se prévaloir de l'état de dégradation ou de l'absence de travaux de réhabilitation effectuée depuis 2015 pour justifier une indemnité basse leur portant un préjudice matériel important ; c'est ainsi qu'en tant que seul acquéreur, l'EPFIF maîtrisait bien évidemment les prix de cession, les termes de comparaison fournis par l'EPFIF démontrent ainsi des prix d'acquisition particulièrement bas ;
- La situation financière des époux [B] est ainsi très critique et le préjudice financier d'une sous-évaluation de leur bien leur porte ainsi d'autant plus un préjudice important ;
- Par conséquent, il convient de soustraire à cette indemnité la somme de 1.000 euros au titre des frais de relogement, soit ainsi une indemnité principale totale de dépossession arrondie à la somme de 138.174 euros.
L'EPFIF répond que :
-Concernant la critique de la demande ; les références qui sont proposée au soutien de la demande sont tirées de données tirées du site « Immobilier. Notaires '' (pièce adverse n°6) qui agrège les mutations recensées sur une commune et une période donnée pour ensuite en déduire une fourchette « prix haut / prix médian / prix bas '' ; les éléments produits ne prennent nullement en compte les spécificités des copropriétés du [11] ou encore de l'Etoile du [11] ; qu'en tout état de cause le «prix bas '' qui concerne la commune de [Localité 12], soit 1.220 euros/m² est très proche de celui retenu par tribunal ; aucune majoration liée à la réalisation de la ligne du Grand [Localité 13] Express ne saurait être prise en compte ; la majoration de 10 % retenue par le tribunal est pour sa part contraire, ainsi que cela également ci-après démontré, aux dispositions de l'article de l'article L 322-2 du Code de l'expropriation et plus spécifiquement de son dernier alinéa,
-Concernant l'appel incident de l'EPFIF ;
- Sur l'abattement forfaitaire pour occupation de 1.000 euros dans l'hypothèse d'un relogement ; il se fonde sur l'article L. 314-1 et -2 du Code de l'expropriation pour préciser que le relogement s'opère en règle générale dans le patrimoine de bailleurs sociaux lesquels réservent, dans le cadre d'une convention, un contingent au bénéfice de l'expropriant de logements moyennant une contribution financière, il n'existe ainsi de fait aucune différence entre le poids économique d'un relogement d'un occupant de bonne foi non propriétaire d'un logement exproprié et le relogement d'un propriétaire occupant.
- Sur l'allocation d'une indemnité complémentaire au titre de la perte d'un emplacement de stationnement : aucune des parties à la première instance ne remettait en cause le principe de la fixation de l'indemnité principale selon la méthode d'évaluation globale, les termes de comparaison produits portaient sur des cessions amiables de logements intégrant le plus souvent des caves et emplacements de stationnement extérieurs, dont aucune ne faisait l'objet d'une valorisation distincte ; le tribunal a lui-même, après analyse exhaustive des références qui lui étaient proposées par l'expropriant et le commissaire du gouvernement, constaté que la différence entre, d'une part, la valeur moyenne d'échange des logements avec cave mais sans parking, d'autre part, la valeur moyenne d'échange des logements avec cave et parking était en moyenne de 20 euros/m² ;
-Sur la majoration de 10% ; aucune des parties à l'instance ne remettait en cause le principe de la fixation de l'indemnité principale selon la méthode d'évaluation globale, cave et parking intégrés, le raisonnement suivi par le tribunal est contraire aux dispositions de l'article L 322-2 du Code de l'expropriation et plus spécifiquement de son dernier alinéa, la date de référence à retenir est celle du 10 juillet 2012, date d'approbation du PLU de la commune de Clichy/Bois, modifié 8 avril 2016, L'enquête préalable à la DUP de la [Adresse 15] s'est pour sa part tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus (pièce n°7) et la mise en service de la ligne de tramway T 4 est intervenue fin 2019 après plus de 4 ans de travaux,
- Sur l'allocation d'une indemnité de déménagement dans l'hypothèse d'un relogement des expropriés par l'EPFIF ; elle entend préciser que les frais couvrant leur déménagement du logement dont ils étaient propriétaires vers leur destination de relogement seront pris en charge directement par l'expropriant, ce dernier ayant, au regard de l'ampleur de l'opération, contracté des marchés spécifiques avec des entreprises spécialisées ;
Le commissaire du Gouvernement observe que :
- Les références versées au débat par les appelants ne correspondent pas à des termes de comparaison et ne peuvent être retenues. En effet, il ne s'agit pas de transactions effectives mais d'une estimation immobilière réalisée par le site SeIoger.com et de quatre annonces immobilières de ce même site ;
- Le juge a appliqué une majoration de 10 % pour tenir compte de l'arrivée de la ligne de Tramway T4, soit 1155 euros/m², à tort,
- Les expropriés sont propriétaires occupants de leur logement. Ils peuvent ainsi solliciter le relogement auprès de l'expropriant ; les termes de comparaisons fournis au juge de première instance sont comparables au bien objet de l'expropriation : caves et parkings intégrés ;
- Les appelants précisent souhaiter bénéficier d'un relogement. Dans ce cas, il peut être donné acte à l'expropriant de prendre en charge les frais attachés au déménagement ;
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1° septembre 2017, l'appel étant du 17 avril 2021,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions des époux [B] du 9 août 2021, de l'EPFIF du 4 novembre 2021 et du commissaire du gouvernement du 4 novembre 2021 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu les possibilités offertes par les règles d'urbanisme définies par le plan local d'urbanisme approuvé le 10 juillet 2012 modifié le 8 avril 2016 et mis en conformité par délibération du Conseil du territoire du 26 septembre 2017.
L'appel des parties ne porte pas sur la date de référence.
A cette date, la parcelle est située en zone UR1, correspondant au renouvellement urbain du centre ville.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :
1° sur les copropriétés du [11] et de l'[11]
La commune de [Localité 12] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l' urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 10] » étant située à 5,5 km.
La réalisation de la prolongation de la ligne du tramway T4 par le STIF est en cours de réalisation et la création d'une gare de la future ligne 16, métro express, par Grand Paris Aménagement est à l' état de projet.
La copropriété de l'[11] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34'214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 12].
L'EPFIF et le commissaire de gouvernement exposent les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du [11] et de l'Etoile du [11] réalisée par la commune de [Localité 12] en 2014 mettant en évidence que :
'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté,
'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,
'un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,
'un quart des familles sont monoparentales,
'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage,
'l'occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement,
'une rotation importante des propriétaires comme chez les locataires.
Le commissaire du gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 12] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :
'résorption des impayés,
'réalisation des travaux urgents et mise aux normes,
'lutte contre les marchands de sommeil,
'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,
'réalisation des travaux de rénovation énergétique.
La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l' assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.
En conséquence, l'ampleur des dégradations ont justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées d'intérêt National (ORCODIN).
Par décret numéro 2015'99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « bas [Localité 12] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF.
2° sur le bâtiment 8 de la copropriété de l'[11]
Il s'agit d'un immeuble composé de onze niveaux, soit un rez de chaussée et 10 étages à usage d'habitation, comprenant 175 logements (8F2, 122 F3 et 45 F4) accessibles par quatre entrées et cages d'escalier nommées A, B, C et D, ainsi qu'un toit terrasse à usage de séchoir commun et un sous sol comprenant des caves.
La façade avant du bâtiment 8 fait face à un garage en silo (bâtiment 9), entièrement muré, et la façade arrière donne sur une zone végétalisée et arborée, sans vis à vis.
3° sur le bien exproprié
Il s'agit :
- du lot N°[Cadastre 3] : un appartement de type F4, situé au premier étage. Les parties s'accordent pour retenir une surface de 66, 80m² ;
Cet appartement est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et trois chambres, l'une d'entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.
Cet appartement est en bon état d'entretien.
- du lot N°[Cadastre 4] : une cave qui n'a pas été visitée en raison de l'encombrement
- du lot [Cadastre 5] : un emplacement de stationnement extérieur situé sur le toit terrasse du bâtiment 9, le silo en superstructure.
En application des articles L511-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, le maire de [Localité 12] a pris, le 19 juillet 2010 un arrêté N°R2010-170 de péril imminent portant sur le bâtiment B9. Seules les places de parking extérieures comme celle des époux [N] se trouvant sur la terrasse niveau 4 du bâtiment B9 sont encore utilisées.
Les époux [B] soulignent que le quartier où se trouve leur bien est à proximité de nombreux commerces mais surtout très bien desservi par les transports en commun : 20 mn du RER B en bus, 15 mn du RER E via la nouvelle branche du tramway T4 (en service depuis décembre 2019), 20 mn du métro ligne 5 et qu'en outre une gare de la future ligne 16 du Grand [Localité 13] Express est en cours de création et que l'A3 est à proximité.
Pour une description plus précise, il convient de se reporter au procès-verbal de transport du 21 mai 2019.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 21 janvier 2021.
4° sur la situation locative
En première instance, l'EPFIF a retenu que l'appartement est occupé par son propriétaire et a sollicité une indemnisation sous forme alternative ; le commissaire du gouvernement a formulé la même proposition ; les expropriés occupaient l'appartement dont ils sont propriétaires et n'avaient pas demandé à être relogés.
Le premier juge a fixé en application de l'article L311-8 du code de l'expropriation l'indemnité à revenir aux expropriés sous la forme alternative :
- dans l'hypothèse où la partie expropriée ne sollicite pas ab initio un relogement ou n'accepte pas l'une des propositions de relogement faite par l'entité expropriante : le bien est évalué en valeur libre ;
- dans l'hypothèse où la partie expropriée accepte l'une des propositions de relogement et ou l'EPFIF conduit le processus à son terme :
- le bien est évalué en valeur libre ;
- les frais générés par la mise en oeuvre effective du relogement, ne pouvant être analysés comme un facteur de moins value, ni comme une réparation partielle en nature de préjudice né de la dépossession, sont évalués en l'espèce à 1000 euros puis soustraits de la valeur vénale évaluée en valeur libre, selon un mécanisme de compensation.
En appel, les expropriés indiquent qu'il souhaitent bénéficier d'un relogement et ils sollicitent l'infirmation du jugement sans préciser si l'indemnité demandée est en valeur libre ou occupée.
L'EPFIF demande une fixation en alternative.
Le commissaire du gouvernement indique que les expropriés souhaitant bénéficier d'un relogement, il convient de fixer l'indemnité d'expropriation avec un abattement de 20%.
Les expropriés demandant expressément sans équivoque d'être relogés, il convient d'infirmer le jugement et de fixer l'indemnité d'expropriation avec relogement en valeur occupée.
5° Sur la méthode d'évaluation
Comme en première instance, les parties s'accordent sur l'utilisation de la méthode d'évaluation par comparaison.
En première instance, les expropriés évaluaient globalement l'appartement, la cave et la place de stationnement en déterminant uniquement une valeur du m² pour l'appartement, tandis que l'EPFIF et le commissaire du gouvernement évaluaient également globalement l'appartement, la cave et la place de stationnement.
Cependant, le premier juge est allé au-delà des demandes des parties, puisqu'il a évalué la cave et la place de stationnement extérieure en sus de l'appartement.
En appel, les expropriés demandent de retenir une valeur unique pour l'appartement et la cave et la confirmation de la valorisation de 2100 euros pour le parking extérieur.
L'EPFIF a formé appel incident en indiquant qu'aucune des parties ne remettait en cause le principe de la fixation de l'indemnité principale selon la méthode d'évaluation globale, cave et parking intégrés, de telle sorte qu'aucune d'entre elle n'a été à même de débattre de la méthodologie retenue par le tribunal ; que les termes de comparaison produits portaient sur des cessions amiables de logement intégrant le plus souvent des caves et emplacements de stationnements extérieurs, dont aucune ne faisait l'objet d'une valorisation distincte ; qu'enfin, le tribunal après analyse exhaustive des références a constaté une différence de 20 euros/m² selon logements avec cave et parking et logements avec cave et sans parking, soit aucune différence notable.
Le commissaire du gouvernement demande également l'infirmation, les termes fournis étant comparables au bien exproprié : cave et parkings intégrés et l'application d'une indemnité au titre de la perte d'une place de stationnement reviendrait à une double indemnisation.
En conséquence, ce point sera jugé ci après suite à l'examen des termes de comparaison.
6° Sur l'indemnité principale
Le premier juge a fixé l'indemnité principale en retenant :
-une valeur de 1155 euros/m² pour l'appartement qui est en bon état et de la cave en précisant que cette valeur intègre partiellement la valeur d'une place de stationnement
- une somme de 2100 euros pour le préjudice né de l'intégration de la valeur de la place de stationnement à la valeur de l'appartement
- une somme de 210 euros correspondant à une majoration de 10% pour tenir compte de ce que la copropriété du [11] est désormais desservie par le tramway T4, mis en service fin 2019.
A) Examen des termes de références des parties
1° Les termes des époux [B]
Ils font état comme en première instance des annonces immobilières et d'une évaluation de leur bien écartées par le premier juge.
Ils invoquent également le prix médian sur [Localité 12] de 1710 euros/m² (pièce N°6) et demandent une valorisation de 20%.
Cependant, ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d'achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent en conséquence être retenues.
Il sera d'ailleurs relevé que le prix bas retenu pour [Localité 12] est de 1220 euros/m².
En conséquence, ces références correspondant à une estimation immobilière réalisée par le site Seloger.com et de quatre annonces immobilières de ce site seront écartées.
2° Les références de l'EPFIF
Il ne conteste pas la valeur de 1050 euros/ m² retenue, avant prise en compte d'une plus value de 10% liée à la mise en exploitation de la ligne de tramway T4.
3° Les références du commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement indique qu'au regard des termes de comparaison fournis au premier juge, la valeur unitaire de 1050 euros/m² a été retenue pour un appartement de bon état d'entretien, caves et parkings intégrés.
En l'absence de références pertinentes des époux [N], s'agissant d'un appartement en bon état, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu une valeur de 1050 euros/m².
B) L'allocation d'une indemnité complémentaire au titre de la perte d'un emplacement de stationnement extérieur
Le premier juge a statué au-delà de la demande des parties qui avaient toutes retenues la méthode logement avec 'caves et parking intégrés'.
Comme l'indique le commissaire du gouvernement, les termes retenus par le premier juge sont comparables au bien exproprié : caves et parkings intégrés et l'allocation d'une indemnité au titre de la perte d'une place de stationnement aboutit à une double indemnisation, soit un enrichissement sans cause des expropriés.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a fixé une indemnité de 2100 euros pour la place de stationnement extérieur.
C) La majoration de 10%
Le premier juge a ajouté 10% aux valeurs issues des termes de comparaison pour tenir compte de ce que la copropriété du [11] est désormais desservie par le tramway T4, mis en service fin 2019, tous les termes de comparaison retenus correspondant à des cessions antérieures à cette date et par conséquent, les valeurs énoncées ne prenant pas en compte cet élément de plus value, acquis à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit le 5 novembre 2020 s'agissant du Lot N°2030 et le 15 décembre 2020 s'agissant des lots [Cadastre 3] et 1606.
Cependant, comme l'indiquent exactement l'EPFIF et le commissaire du gouvernement, cette majoration de 10% est contraire aux dispositions de l'article L322-2 du code de l'expropriation en son dernier alinéa qui dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par la perspective de modification des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.
En effet, en l'espèce, la date de référence à retenir est celle du 10 juillet 2012, date d'approbation du PLU de la commune de Clichy sous Bois, modifié le 8 avril 2016 ; l'enquête préalable à la DUP de la [Adresse 14] s'est tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus (pièce N°7) et la mise en service de tramway T4 est intervenue fin 2019 après plus de quatre ans de travaux ; ces travaux étant de par leur nature des travaux public, leur réalisation dans les trois années ayant précédés l'enquête publique préalable à la DUP, ne peuvent être pris en compte comme facteur de plus value.
En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a appliqué une majoration de 10% en raison de la desserte du bien par le tramway T4.
D) L'abattement forfaitaire pour occupation de 1000 euros pour relogement
Le premier juge, dans l'hypothèse du relogement, a indiqué que les frais de mise en oeuvre effective du relogement, ne pouvant être analysés ni comme un facteur de moins value affectant la valeur vénale, ni comme une réparation partielle en nature de préjudice né de la dépossession, sont évalués en l'espèce à 1000 euros puis cette somme est soustraite de la valeur vénale évaluée en valeur libre, selon un mécanisme de compensation.
L'EPFIF et le commissaire du gouvernement demandent l'infirmation et l'application d'un abattement de 20%.
L'article L314-1 du code de l'urbanisme dispose que la personne publique qui a prit l'initiative de la réalisation de l'une des opérations d'aménagement définies dans le présent livre qui bénéficie d'une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après.
Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l'article L 521-1 du code de la construction de l'habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux.
L'article L 314-2 du même code dispose que si les travaux nécessitent l' éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d'habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d'entre eux une proposition portant sur des locaux satisfaisants à la fois aux normes d'habitabilité définie par application du 3e alinéa de l'article L 322-1 du code de la construction et l'habitation et aux conditions prévues à l'article 13 bis de la loi numéro 48'1360 du premier septembre 1948 ; ils bénéficient, en outre, des droits de priorité et de préférence prévus aux articles
L 423-1 à L 423-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, même dans le cas où ils ne sont pas propriétaires. Ils bénéficient également, à leur demande, d'un droit de priorité pour l'attribution ou l'acquisition de local dans les immeubles compris dans l'opération ou de parts ou actions d'une société immobilière donnant vocation à l'attribution, en propriété ou en jouissance, d'un tel local.
Aux termes de ces dispositions, dès lors comme en l'espèce ou un maintien dans les lieux est impossible, l'immeuble étant voué à la démolition, bénéficient d'un droit à relogement :
'les propriétaires occupants ;
'le preneur à bail d'un local d'habitation ;
'les sous locataires occupants de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant leur habitation principale.
En conséquence, un maintien dans les lieux étant impossible pour les époux [B] l'immeuble étant voué à la démolition, ceux-ci bénéficient d'un droit au relogement.
Les époux [N] étant propriétaires occupants de leur logement, ils ont la faculté comme ils l'indiquent dans leurs conclusions d'exiger de l'expropriant leur relogement en application des textes susvisés, la contrepartie en étant la fixation d'une indemnité en valeur occupée, qui est déterminée par application d'un abattement sur la valeur libre des locaux.
Cette charge pour l'expropriant ne se limite pas à des frais de constitution d'un dossier, la passation d'un bail et l'établissement d'un état de lieux et concerne de façon identique un occupant de bonne foi non propriétaire et le relogement d'un propriétaire occupant ; en effet, comme l'indique l'EPFIF, de manière générale le relogement s'opère dans le patrimoine de bailleurs sociaux lesquels réservent dans le cadre d'une convention, un contingentement au bénéfice de l'expropriant de logements moyennant une contribution financière.
Il convient donc d'infirmer le jugement et de fixer un abattement habituel de 20%.
L'indemnité principale est donc de :
66,80 m² x 1050 euros x 0,8 (abattement pour occupation) = 56 112 euros.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
- Sur les indemnités accessoires
A) L'indemnité de remploi
Elle est égale à :
20% jusqu'à 5000 euros : 1000 euros
15% de 5000 à 15000 euros : 1500 euros
10% pour le surplus soit (56 112 - 15 000 = 41 112) = 4 111,2 euros.
Total = 6 611, 20 euros soit 6611 euros arrondis.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
B) L'indemnité de déménagement
Le premier juge a alloué aux expropriés une indemnité de déménagement d'un montant forfaitaire de 2200 euros sans faire de distinction selon que ceux-ci feraient valoir ou non un droit à relogement.
Cette indemnité n'est due que dans l'hypothèse du relogement sur le fondement des articles L314-1 et L314-2 du code de l'urbanisme.
L'EPFIF fait valoir que les frais de relogement seront pris en charge directement par lui, ce dernier ayant, au regard de l'ampleur de l'opération, contracté des marchés spécifiques avec des entreprises spécialisées.
Il y a lieu d'infirmer le jugement et de donner acte à l'EFIF, les époux [N] demandant leur relogement, de son engagement en charge les frais attachés à leur déménagement.
L'indemnité totale de dépossession est donc de : 56 112 euros (indemnité principale) + 6 611,20euros (indemnité de remploi) = 62 723,20 euros arrondis à 62 724 euros en valeur occupée.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- Sur l'article 700
L'équité commande de débouter les consorts [B] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312-1 du code de l'expropriation.
Les époux [N] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Infirme partiellement le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau :
Constate que les époux [N] demandent leur relogement ;
Fixe à la somme de 62 724 euros arrondis en valeur occupée, l'indemnité totale de dépossession due par l'établissement public foncier d'Île-de-France à Monsieur [P] [N] et Mme [M] [N] au titre de la dépossession des lots N°[Cadastre 3] (appartement) et [Cadastre 4] (cave) situés dans le bâtiment 9 de la copropriété de l'Étoile du [11], à [Localité 12] (93) se décomposant comme suit :
'indemnité principale : 56 112 euros
'indemnité de remploi : 6 611, 20 euros
Donne acte à l'EPFIF de son engagement de prendre directement en charge les frais de déménagement ;
Confirme le jugement en ses autres dispositions ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne Monsieur [P] [N] et Mme [M] [N] aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
