Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 22 JUIN 2022
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/05256 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5H7K
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Février 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/07064
APPELANTE
SCI GC INVEST
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 479 695 371, représentée par son gérant, Monsieur [B] [W], domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Me Paulette AULIBE-ISTIN de la SCP AULIBE-ISTIN-DEFALQUE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 23
INTIMES
Monsieur [T] [N]
né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 9] (74)
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Philippe BOCQUILLON de l'AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet BALMA GESTION
C/O CABINET BALMA GESTION
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Stéphane SENLIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1889
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présent lors du prononcé.
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FAITS & PROCÉDURE
Le 28 février 2001 M. [T] [N] a acquis le lot n°5 correspondant à un appartement situé au premier étage de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 3].
La société civile immobilière GC Invest est propriétaire de l'appartement du dessus.
Depuis le 18 octobre 2002 M. [T] [N] se plaint d'infiltrations provenant de l'appartement de la société GC Invest.
Par ordonnance du 20 septembre 2013, M. [K] [O] a été désigné en qualité d'expert et a déposé son rapport le 30 juillet 2014.
Le 27 avril 2015 M. [T] [N] a assigné la société GC Invest aux fins d'indemnisation.
Le 27 octobre 2015 la société GC Invest a appelé en garantie son assureur la société anonyme Sogessur et le 19 avril 2016 ses locataires M. et Mme [E] et [J] [D].
Par ordonnance du 9 février 2016, le juge de la mise en état a condamné la société civile immobilière GC Invest à faire réaliser les travaux pour mettre fin aux infiltrations tels que validés par l'expert selon le devis de l'entreprise 2G Construction du 10 juin 2014 d'un montant de 9.533,68 € HT outre le remplacement du WC d'un montant de 780 € HT dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant deux mois, et à payer à M. [T] [N] les sommes suivantes à titre de provision :
- 10.347,10 € en réparation du préjudice matériel,
- 954 € en remboursement du préjudice financier,
- 20.627 € au titre du préjudice de jouissance jusqu'au 3 décembre 2015, outre 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 15 novembre 2016, le juge de la mise en état a condamné la société civile immobilière GC Invest à payer à M. [T] [N] la somme de 3.050 € au titre de la liquidation de l'astreinte.
Par jugement du 6 février 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
- jugé la société civile immobilière GC Invest responsable des infiltrations subies dans l'appartement de M. [T] [N] et sur le plancher, partie commune,
- condamné la société civile immobilière GC Invest à payer à M. [T] [N] les sommes suivantes :
10.347,10 € en réparation du préjudice matériel,
954 € en remboursement du préjudice financier,
25.269,68 € au titre du préjudice de jouissance,
7.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société civile immobilière GC Invest à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] les sommes suivantes :
4.600 € au titre du préjudice matériel,
2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
-condamné la société civile immobilière GC Invest aux dépens, qui comprendront le coût de l'expertise ordonnée en référé,
- autorisé maître Philippe Bocquillon et maître Stephane Senlier, avocats à recouvrer directement contre cette dernière les dépens dont ils ont fait l'avance sans recevoir provision,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
La société civile immobilière GC Invest a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 mars 2018. M. [T] [N] a fait de même le 6 juin 2018.
Les deux procédures ont été jointes le 23 septembre 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 9 février 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 7 septembre 2020 par lesquelles la société civile immobilière GC Invest, appelante, invite la cour, à :
- infirmer le jugement,
- débouter M. [N] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes et appel incident,
- constater qu'elle a fait exécuter les travaux qui étaient recommandés dans ses locaux privatifs,
- juger qu'elle ne peut être tenue responsable des préjudices occasionnés avant le 17 mars 2005, date à laquelle elle a acquis le bien dans la copropriété du [Adresse 3],
- constater que cette entreprise a relevé que l'origine des fuites provenait d'une mauvaise
utilisation de l'évier par la locataire,
En conséquence,
- ordonner un complément d'expertise judiciaire, en désignant tel expert qu'il plaira à la cour avec mission de :
se rendre sur place,
se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ;
visiter les lieux,
examiner les désordres allégués en particulier ceux mentionnés dans l'assignation, dans le rapport de l'expert amiable et le constat d'huissier ainsi que les dommages,
rechercher la totalité des causes des fuites et notamment sur les parties communes et dire si ces désordres proviennent de l'appartement de la société Invest et mauvais usage de l'installation parla locataire ou de tout autre cause,
fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis en fonction de leur imputabilité, sur le fondement de l'article1382 du code civil et des articles 9 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,
indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état,
en cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert ; ces travaux étant dirigés par le maître d'oeuvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l'expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance de ces travaux,
donner son avis sur les comptes présentés par les parties,
- dire que l'expert sera mis en oeuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe de ce tribunal dans les six mois de sa saisine,
- dit qu'il en sera référé en cas de difficultés ;
- fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir,
- juger n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- réserver les dépens,
En toute hypothèse,
- infirmer le jugement en ce qu'il a mis à sa charge les sommes de 7.000 € et de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard respectivement de M. [N] et du syndicat des copropriétaires,
Et statuant à nouveau de ce chef,
- ramener à plus juste mesure ;
Vu les conclusions en date du 3 septembre 2020 par lesquelles M. [T] [N], appelant, demande à la cour, au visa des articles 9 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et suivants et 544 du code civil,564 du code de procédure civile, de :
- juger la SCI GC Invest irrecevables en ses demandes nouvelles et mal fondée en son appel, notamment en sa demande d'expertise complémentaire,
- confirmer le jugement quant aux responsabilités retenues par les premiers juges,
- réformer le jugement quant aux sommes allouées à titre de réparation de ses préjudices subis,
- condamner la SCI GC Invest à lui payer en réparation de son préjudice de jouissance la somme de 52.210 €, avec intérêts de droit à compter de l'assignation de première instance,
- condamner la SCI GC Invest à lui payer la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral,
- condamner la SCI GC Invest aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme complémentaire de 6.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions en date du 30 juillet 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], intimé, demande à la cour, au visa des articles 9 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et suivants et 544 du code civil, de :
- juger la SCI Invest mal fondée en son appel et en notamment en sa demande d'expertise complémentaire,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner la SCI GC Invest aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme complémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la réalité et l'origine des désordres et les responsabilités
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;
En application de l'article 544 du code de procédure civile, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l'auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause ;
L'action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble, responsable de plein droit ; dès lors que le trouble subsiste après la vente du fonds à l'origine des désordres, la responsabilité de l'acquéreur est engagée, peu important que les infiltrations aient commencé à se produire avant la vente ;
Le 6 février 2013 l'expert de l'assureur de M. [T] [N] a constaté dans cet appartement une installation de plomberie fuyarde avec un seau à l'aplomb du siphon sous l'évier de la cuisine, un parquet tuilé et pourri par l'humidité, un effondrement du sol dans l'entrée du fait des diverses inondations, une importante condensation et la détérioration des joints périphériques de la baignoire dans la salle de bains ;
Le 21 mai 2014 les fonctionnaires de police, appelés par M. [T] [N], ont constaté que le ballon d'eau chaude fuyait dans l'appartement de la SCI Invest causant des infiltrations au plafond de l'appartement du dessous ;
Le 21 mai 2015 M. [T] [N] a déclaré à son assureur un nouveau dégât des eaux, précisant que la locataire du dessus avait quitté les lieux ;
Lors de ses opérations, l'expert judiciaire a constaté dans l'appartement de M. [N] du 1er étage une dégradation des peintures et plâtre des plafonds dans la salle de bains, les WC et une partie de l'entrée et partiellement de certains murs dans la chambre et la salle de bains ;
Il conclut que les infiltrations entraînant ces dommages trouvent leur cause dans les installations sanitaires de l'appartement du 2ème étage de la SCI GC Invest, vétustes, mal entretenues et réalisées sans respect des règles de l'art (note aux parties n°4) ; il relève l'absence de ventilation dans la cuisine (note aux parties n°l) et de toute étanchéité du sol dans les pièces humides entraînant des infiltrations au moindre déversement d'eau au sol, ce qui constitue une non conformité au regard du règlement sanitaire de la ville de [Localité 8] ;
Ainsi, dans sa première note aux parties, il relève l'absence de toute étanchéité sous la baignoire et la pose d'un revêtement plastique dans l'entrée sur le parquet humide entre 27 et 29 %, emprisonnant ainsi l'humidité ;
Le croquis de l'expert annexé à cette note établit la coïncidence entre les défauts au 2ème étage et les infiltrations au 1er étage ;
Si effectivement l'entreprise Rousseau prévoit le 7 octobre 2011 de creuser le sol pour la recherche de fuite dans les WC, aucun autre élément ne met en cause les canalisations communes et la SCI GC Invest n'a pas mis en cause le syndicat des copropriétaires en dépit de l'invitation formulée par l'expert dans la note aux parties n° 2, préalable pour effectuer des investigations sur les parties communes au contradictoire du syndicat des copropriétaires ;
Contrairement à ce qu'affirme la SCI GC Invest, la nécessité de travaux sur les parties communes ne constitue pas une reconnaissance d'une implication de ces dernières dans les dommages subis par M. [T] [N], d'autant qu'il résulte des constatations de l'expert que les infiltrations provenant de l'appartement de la SCI GC Invest ont affecté également les planchers, parties communes, avec une dégradation des poutres métalliques et des plâtres ;
Dans la note aux parties n° 4, l'expert note l'engagement de la SCI GC Invest d'entreprendre les travaux de réfection, engagement renouvelé dans le dire daté du 5 juillet 2014 ;
Ces travaux ont été réalisés selon factures du 24 janvier 2017 pour une rénovation totale de la salle de bains, de l'entrée et de la cuisine pour un coût de 9.270 € ;
M. [N] ne justifie d'aucun sinistre postérieur à la réalisation des travaux ;
La SCI GC Invest invoque un rapport de l'entreprise qui a réalisé les travaux, constatant un bouchon formé de déchets alimentaires et autres produits dans le tuyau d'évacuation sous le plancher du couloir qui serait à l'origine de la fuite de ce tuyau (pièce SCI n° 10) ; les premiers juges ont exactement relevé que ce rapport confirme que les infiltrations proviennent des installations sanitaires de l'appartement de la SCI GC Invest ;
En l'absence d'élément de preuve d'une autre origine des infiltrations, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI GC Invest de sa demande d'expertise ;
Comme l'a dit le tribunal, la SCI GC Invest est responsable, en sa qualité de propriétaire du bien à l'origine des infiltrations, des agissements de sa locataire à l'égard du tiers victime de ces infiltrations, cette responsabilité étant sans faute, même si le gérant de cette société a subi un drame familial épouvantable ; par ailleurs, si ce moyen nouveau est recevable en appel, la SCI GC Invest ne peut valablement se retrancher derrière le fait qu'elle n'est propriétaire de l'appartement du 2ème étage que depuis le 17 mars 2005 puisque les infiltrations se sont poursuivies jusqu'en janvier 2017 ; de plus, l'absence d'étanchéité du sol des pièces humides relève de la responsabilité exclusive du propriétaire des locaux ;
Les premiers juges ont justement retenu qu'il résulte des rapports de recherche de fuite, de l'expert de l'assurance et de l'expert judiciaire et des constatations des fonctionnaires de police que les infiltrations dans l'appartement de M. [T] [N] ont pour origine les installations sanitaires défectueuses, l'absence de ventilation et d'étanchéité au sol dans l'appartement de la société Invest, tout comme la dégradation des poutrelles métalliques du plancher et du plâtre ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré la SCI GC Invest responsable des dommages subis par M. [T] [N] et par le syndicat des copropriétaires et condamné la SCI GC Invest à réparer le préjudice subi par ces derniers ;
Sur le préjudice
Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l'origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l'intégralité de ses préjudices ;
Sur le préjudice matériel
L'expert a validé les devis de remise en état de l'appartement de M. [T] [N] à hauteur de 10.347,10 € de l'entreprise GM Bâtiment du 20 juin 2014 pour les peintures de 7.924,79 € et de l'entreprise CMBB de janvier 2014 de 2.422,31 € ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la société civile immobilière GC Invest à payer à M. [T] [N] la somme de 10.347,10 € en réparation du préjudice matériel ;
Sur le préjudice financier
Il résulte des courriers des 23 mai 2012 et 1er octobre 2013 et de la note du 26 juin 2013 de la société AXA France, assureur de M. [T] [N], qu'au regard des 13 dégâts des eaux déclarés depuis octobre 2002, une majoration de la prime d'assurance a été appliquée de 22,50 € par mois et que M. [T] [N] a perçu des indemnisations après déduction de la franchise de 153 € par sinistre pour trois d'entre eux ;
M. [T] [N] justifie par conséquent de son préjudice financier à hauteur de 954 € ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la société civile immobilière GC Invest à payer à M. [T] [N] la somme de 954 € en réparation du préjudice financier ;
Sur le préjudice de jouissance
Le 7 octobre 2011 l'entreprise Rousseau constate une humidité de 80 % à 100 % sur le mur dans l'entrée où se trouve le compteur électrique et le disjoncteur sur 2 m² et au plafond de la salle de bains sur 1 m² ;
Selon le constat d'huissier établi le 21 décembre 2012 dans l'appartement de M. [T] [N], les plafonds et murs présentent des fissures avec dégradation des peintures autour dans toutes les pièces de l'appartement et des boursouflures et décollement du bois des linteaux dans le séjour cuisine ;
Le 21 juin 2013 l'architecte de l'immeuble procède à un contrôle du plancher haut dans l'appartement en mettant à nu les poutrelles métalliques de la salle de bains et relève une forte humidité des plafonds dans l'entrée, la salle de bains, le WC et un 1/3 du plafond dans la chambre ;
Du 7 octobre 2011 au 6 juillet 2013, l'entreprise Rossi a constaté une humidité de 80 à 100 % et le 20 décembre 2013 l'entreprise GM Bâtiment 60 % d'humidité dans la chambre, la salle de bains et l'entrée et 30 % dans le salon ; cette humidité persiste à hauteur de 30 % dans la chambre lors de la visite de l'expert le 13 novembre 2013 ; l'expert constate également la mise a jour des poutrelles métalliques dans le séjour, la chambre et la salle de bains ;
Enfin M. [T] [N] a subi deux nouveaux dégâts des eaux le 20 mai 2014 et le 21 mai 2015 ;
Du 18 octobre 2002 au 23 octobre 2012, les dégâts des eaux déclarés à son assureur ont été indemnisés en grande partie et ont fait l'objet de travaux de réfection des peintures ;
Cependant, compte tenu de l'humidité des plafonds, de la multiplicité des dégâts des eaux et des contraintes pour M. [T] [N] au titre des déclarations et pendant les travaux de réparation, il convient de retenir un préjudice de jouissance de 10 % de la valeur locative du bien ;
Il résulte du constat d'huissier du 21 décembre 2012 que les dégradations des peintures et l'humidité ambiante affectent les plafonds de toutes les pièces et certains murs de l'appartement, entraînant une aggravation du préjudice de jouissance qui peut être évalué à 20 % de la valeur locative du bien ;
Compte tenu des constats effectués lors de la première réunion d'expertise le 13 novembre 2013, le préjudice dejouissance de M. [N] s'est accru au regard de la récurrence de l'humidité et des dégradations du plafond avec mise à nue des poutrelles métalliques, ce qui justifie de retenir 40 % de la valeur locative du bien et ce jusqu'à fin janvier 2017, date de réalisation des travaux ;
Ainsi le préjudice de jouissance de ce dernier se décompte de la manière suivante :
- du 18 octobre 2002 au 21 décembre 2012 : 10 % x 850 € x 122 mois = 10.370 €
-du 22 décembre 2012 au 13 novembre 2013 : 20 % x 850 € x 11 mois = 1.870 €
-du 14 novembre 2013 au 24 janvier 2017 : 40 % x 850 € x 38 mois et 10 jours = 13.029,68 € soit un total de 25.269,68 € ;
Le jugement doit donc être confirmé en c equ'il a condamné la SCI GC Invest à payer à M. [N] la somme de 25.269,68 € au titre du préjudice de jouissance ;
Sur le préjudice moral
Les premiers juges ont justement retenu que M. [T] [N] ne donne aucun élément permettant de le caractériser et de le distinguer de son préjudice de jouissance ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il l'a sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre ;
Sur le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires
L'expert a réduit le devis de passivation des fers du plancher et de réfection des plâtres de l'entreprise MCP du 9 décembre 2013 à la somme de 4.600 € TTC.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la SCI GC Invest à payer cette somme au syndicat des copropriétaires ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
La SCI GC Invest, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- à M. [T] [N] : 3.000 €,
- au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] : 2.000 € ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI GC Invest ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne la société civile immobilière GC Invest aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel :
- à M. [T] [N] : 3.000 €,
- au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] : 2.000 € ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
