RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 16 Juin 2022
(n° 59 , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17209 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CENDR
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 28 Juin 2021 par le juge de l'expropriation de Créteil RG n° 20/00058
APPELANTS
Monsieur [U] [G]
[Adresse 8]
[Localité 17]
représenté par Me Stéphanie DUGOURD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0344 substituée par Me Liza BOZZONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0137
Madame [R] [I]
[Adresse 12]
[Localité 19]
représentée par Me Stéphanie DUGOURD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0344 substituée par Me Liza BOZZONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0137
INTIMÉES
S.A. SADEV 94
[Adresse 11]
[Localité 18]
représentée par Me Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué par Me Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : T700
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 1]
[Localité 16]
représentée par M. [C] [M] (En visio conférence) en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Avril 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Hervé LOCU, président
Monique CHAULET, conseillère
Catherine LEFORT, conseillère
Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Florence GREGORI, Greffière, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par arrêté préfectoral n°2011/2275 du 11 juillet 2011, prorogé le 26 mai 2016, la réalisation de la ZAC [Localité 21] et les acquisitions immobilières nécessaires à celle-ci ont été déclarées d'utilité publique par le préfet du Val-de-Marne, au bénéfice de la société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (ci-après dénommée la 'SADEV 94").
Sont concernés par l'opération M. [U] [X] [V] [G] et Mme [R] [I] (ci-après les consorts "[G]-[I]") en tant que propriétaires d'un bien immobilier situé [Adresse 5] et [Adresse 8] (propriété du lot n°10 et jouissance exclusive du lot n°26 de l'immeuble en copropriété), sur la parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 6].
Le bien est situé dans la Zone d'aménagement Concerté (ci-après 'ZAC') [Localité 21], créée sur l'initiative de la commune d'Ivy sur Seine, selon arrêté préfectoral n°2010/7224 du 28 octobre 2010, pour procéder à l'aménagement d'un quartier de logements, commerces et services, ainsi qu'un nouveau pôle d'emplois.
La SADEV 94 s'est vue déclarer cessibles les parcelles situées à l'intérieur de la zone définie par la déclaration d'utilité publique, par arrêté préfectoral n°2014/6355 du 25 juillet 2014.
Une ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété du bien susvisé, a été rendue le 26janvier 2018 au profit de la SADEV 94.
La SADEV 94 a notifié aux consorts [G]-[I] son mémoire valant offres d'indemnisation le 20 mars 2020, courrier réceptionné le 30 mars 2020.
Par un mémoire reçu par le greffe le 4 novembre 2020, la SADEV 94 a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de fixation des indemnités à revenir aux consorts [G]-[I].
L'entité expropriante précise qu'aucun accord n'est intervenu dans le délai d'un mois prévu à l'article R.3l l-9 du code de l'expropriation.
Par un jugement du 28 juin 2021 après transport sur les lieux le 26 janvier 2021, le juge de l'expropriation du Val de Marne a':
- Fixé l'indemnité due par la SADEV 94 aux consorts [G]-[I] au titre de la dépossession de leur bien immobilier situé [Adresse 5] et [Adresse 8] (propriété du lot n°10 et jouissance exclusive du lot n°26 de l'immeuble en copropriété), sur la parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 6], à la somme de 281 594 euros';
- Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :
- 252 358 euros au titre de l'indemnité principale,
- 26 236 euros au titre de l'indemnité de remploi,
- 3 000 euros au titre de l'indemnité pour frais de déménagement,
- Condamné la SADEV 94 à payer aux consorts [G]-[I] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la SADEV 94 aux dépens';
-Rejeté toutes les autres demandes des parties, notamment la demande d'indemnités accessoires ;
Les consorts [G]-[I] ont interjeté appel le 28 octobre 2021 sur l'indemnité de dépossession foncière et le rejet de leurs demandes, notamment la demande d'indemnités accessoires.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- Adressées au greffe, par les consorts [G]-[I], appelants, le 29 novembre 2021 notifiées le 30 novembre 2021 (AR du 1 et 2 décembre 2021) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :
- Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,
- Infirmer le jugement rendu le 28 juin 2021, par le Tribunal judicaire de Créteil
Statuant à nouveau :
- Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes d'indemnités,
En conséquence,
-Fixer l'indemnité principale due par la SADEV 94 à Madame [R] [I] et Monsieur [U] [G], à la somme de 361 890 euros
-Fixer l'indemnité de remploi due par la SADEV 94 à Madame [R] [I] et Monsieur [U] [G], à la somme de 37 189 euros
-Fixer les indemnités accessoires dues par la SADEV 94 à Madame [R] [I] et Monsieur [U] [G], à la somme de 3000 euros.
Il est ainsi demandé à la cour de :
-Fixer l'indemnité totale de dépossession foncière pour l'ensemble de la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 6], toutes causes de préjudice confondues à la somme de 402 079 euros
-Condamner la SADEV 94 à verser à Monsieur [U] [X] [G] et Madame [R] [I] en cause d'appel une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles (article 700 du code de procédure civile).
- Adressées au greffe, par la SADEV 94, intimée, le 24 février 2022 notifiées le 25 février 2022 (AR du 28 février 2022) aux termes desquelles elle demande à la cour de :
-Dire et juger les expropriés mal fondés en leur appel ;
En conséquence.
- Les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions tendant à obtenir la réformation du jugement du 28 juin 2021 ;
Par suite,
- Confirmer, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu par la chambre des expropriations de Créteil le 28 juin 2021 ;
- Condamner les appelants à payer à SADEV 94 la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de 1'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
-Adressées au greffe, par le commissaire du Gouvernement, intimé, le 08 février 2022 notifiées le 10 février 2022 (AR du 11 février 2022) aux termes desquelles il demande à la cour de confirmer le jugement du 28 juin 2021.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Les consorts [G]-[I] font valoir que :
-Concernant la superficie du bien objet de l'emprise'; ils se fondent sur l'article D 331-10 du Code de la construction et de l'habitation et l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-16 et de l'article R. 331-10 du même Code'; en retenant la moyenne de la valeur au mètre carré proposée par les consorts [G], soit 4 500 euros/m², l'indemnité principale - hors terrasse de 36 m² - serait de 345 690 euros ; à cette indemnité, il conviendra également de valoriser les 36 m² de terrasse à usage privatif selon la description qui en est faite dans l'attestation de propriété, cette terrasse constituant le lot n° 26, ces 36 m² de terrasse seront classiquement pondérés à 0,1 soit 36 m² x 0,1 = 3,6 m² soit à 4.500 euros/m², soit une valorisation de 16.200 euros ';
-Concernant la valorisation du bien'; afin de tenir compte des superficies du bien qui ne pourront plus être contestées et eu égard aux précisions apportées, ils proposent de retenir un prix au m² de 4500 euros afin de tenir compte des derniers termes de références proposés, et des éléments de plus-value du bien dont la terrasse de 36 m² qui n'a pas été incluse dans la superficie utile proposée en cause d'appel';
-Sur les frais accessoires ; il est donc demandé 3000 euros au titre des frais de déménagement (Pièces 15et 16)';
-Sur les frais d'expertise et de commandes d'actes'; il y aura lieu d'accorder aux expropriés une indemnité de 5.000 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens';
- La cour constatera qu'actuellement sur le marché les biens présentés à la vente et présentant des caractéristiques similaires sont affichés à des prix s'échelonnant entre 420 000 euros et 470 000 euros. (Pièce n°17)';
La SADEV 94 répond que :
-Concernant la surface à retenir'; la cour est, par définition, une partie commune, bénéficiant d'un droit de jouissance privatif, les expropriés n'en sont nullement propriétaires ; la superficie loi Carrez, issue de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, correspond à la seule superficie habitable d'un logement, la surface d'une cave ou d'un garage ne doit pas être prise en considération dans le calcul de la superficie des parties privatives d'un lot de copropriété ; la superficie Carrez de 66,41 m² sera, par conséquent, entérinée par la cour ';
-Sur la valeur unitaire'; une analyse de deux références des appelants s'impose et la cour constatera que ce soit tant à raison de la consistance de l'immeuble en cause que de la nature des biens cédés, de leur environnement ou encore de leur superficie, qu'aucune comparaison ne saurait être sérieusement opérée, les références citées portant sur des biens, d'une consistance matérielle différente ou plus qualitative et/ou bénéficiant d'un environnement géographique incomparable. Il sera donc demandé de bien vouloir écarter des débats ces termes de comparaison, non produits de surcroît, et de débouter les expropriés de leurs demandes indemnitaires injustifiées et manifestement excessives';
-Concernant l'évaluation du juge de première instance et la confirmation du jugement entrepris' ; elle propose 4 termes de comparaison et l'étude de marché réalisée par le Commissaire du gouvernement de première instance qui retenait une valeur unitaire de 3.400 euros /m², ce qui démontre le caractère sérieux, pour ne pas dire extrêmement favorable, du prix fixé par le tribunal ; ces références font apparaître une moyenne de 3.500euros/m², revue à la hausse pour tenir compte des éléments de plus-value dont le bien exproprié bénéficie, et notamment la jouissance d'une terrasse et la présence d'un sous-sol.
Le commissaire du Gouvernement observe que':
- Les locaux d'habitations à proximité dans des immeubles anciens ne sont pas très nombreux, car les biens expropriés sont dans un environnement industriel et constitué essentiellement de locaux d'activité,
- La moyenne des prix de ces mutations est de 3 804 euros /m², dans une fourchette de prix entre 3 052 euros/m² et 4 776 euros /m².
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 28 octobre 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions des consorts [G]-[I] du 29 novembre 2021, de la SADEV 94 du 24 février 2022 et du commissaire du gouvernement du 28 juin 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel des consorts [G]-[I] porte sur la superficie, l'indemnité principale et les indemnités accessoires.
S'agissant de la date de référence, le premier juge en application des articles L 213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme a retenu la date du 26 mars 2019 correspondant aux règles d'urbanisme définies par le PLU de la commune d'[Localité 17], dans sa dernière modification approuvée.
Les consorts [G]-[I] n'ont pas interjeté appel sur ce point et n'ont pas conclu ; la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement retiennent la même date que le premier juge.
S'agissant des données d'urbanisme, à cette date le bien immobilier était situé en zone UIC correspondant pour la quasi-totalité à la Zac « Ivry confluences » et prend appui sur une orientation d'aménagement dénommée « Ivry confluences ».
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un bien au sein d'un immeuble en copropriété constitué des lots suivants :
'lot 10 : en accédant par le lot 26 : appartement de 66,41 m² en surface Carrez, comprenant, au rez-de-chaussée, une cuisine, un séjour et WC, au premier étage deux chambres une salle de bains, au 2e étage, deux chambres, une douche et un dégagement, une cave ;
'lot 26 : droit de jouissance d'une superficie de 36 m².
Le premier juge indique s'agissant de la description extérieure que tant les façades que les fenêtres, les volets et la toiture sont en très bon état d'entretien et que s'agissant de la description intérieure, le sol, les murs et plafonds de l'ensemble des pièces sont très bien entretenus, de même que les pièces d'eau ; il précise que la cave recouvre toute la surface du pavillon, correspondant à un espace de stockage aménagé, comprenant quatre pièces distinctes, le sol étant recouvert de dalles de carrelage, l'ensemble étant éclairé et alimenté par le réseau électrique, et que le tout est en très bon état.
Les appelants soulignent que leur bien est situé dans un quartier résidentiel proche des écoles et est bien desservi (pièce numéro 5 : plan de situation des transports) :
'les arrêts de bus 180,125 et 325 sont situés à moins de 4 minutes à pied et desservent la gare RER C [Localité 17] à moins de 8 minutes ;
'la gare RER C [Localité 17] est à moins de 20 minutes à pied ;
'la gare de [Localité 22] est accessible en bus à 15 minutes ;
'le métro ligne 8, école vétérinaire est à 13 minutes à pied.
Ils ajoutent que ce bien concilie le confort d'une maison individuelle avec cour arborée et terrasse privative dans un quartier calme, avec une facilité d'accès à l'ensemble des commerces et des loisirs, et qu'il y a lieu de tenir compte de cette situation privilégiée lors de l'évaluation.
Ils indiquent également que la maison est en très bon état, que le vis-à-vis est faible et l'environnement en second plan par rapport à la voie publique, préservé du bruit et bien sécurisé ; ils ont en outre entrepris des travaux de surélévation avec deux chambres supplémentaires, et à cette occasion la toiture a été totalement refaite en ardoise ; la façade est en bon état d'entretien, toutes les fenêtres bénéficient de doubles vitrages et sont équipées de volets électriques.
La SADEV 94 reconnaît que le bien est bien entretenu.
Le commissaire de gouvernement indique que le bien est situé en bord de Seine face à la commune d'[Localité 20], dans un quartier enclavé, loin du centre-ville et des commodités.
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 28 juin 2021.
- Sur l'indemnité principale
1° Sur les surfaces
Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux du 26 janvier 2021, qu' à cette date la surface de l'ensemble immobilier n'était pas contestée par les parties, avec cette précision que les propriétaires avaient été informés de la nécessité de constituer avocat.
Devant le premier juge, les appelants ont calculé une surface utile de : 66,41 + (33,86 / 2 correspondants surfaces annexes) + (36 m² x 0,1 correspondant à la terrasse) = 86,94 m².
L'autorité expropriante retenait une surface de 66,41 m² loi Carrez et le commissaire de gouvernement de 65,45 m² loi Carrez.
Le premier juge a rappelé qu'en matière d'expropriation, il est certes d'usage de privilégier la surface utile définie par les dispositions du code de la construction et l'habitation, mais qu'en l'espèce, le certificat de mesurage ne fait pas état d'une surface utile et les consorts [G]-[I] n'explicitent pas le calcul permettant d'aboutir aux surfaces annexes indiquées, qui ne résulte pas de métrage réalisé ; il a donc retenu la surface de 66,41 m² Carrez résultant du mesurage produit aux débats par les consorts [G]- [I].
En appel les appelants indiquent qu'ils ont fait réaliser à leurs frais une évaluation de la superficie de leur bien (pièce numéro 11 : certificat de mesurage) mentionnant une superficie loi Carrez de 66,41 m² ; ils demandent eu égard à la configuration de leur bien, de prendre en compte la surface utile et précisent qu'ils avaient fait effectuer des travaux de surélévation des combles ce qui leur a permis de créer deux chambres supplémentaires et une salle d'eau (pièce numéro 12 : déclarations de travaux et un permis de construire) ; ils se fondent sur l'article D331-10 du code de la construction de l'habitation et de l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R 353-16 et R331-10 du code de la construction et l'habitation, pour demander de prendre en compte :
'surface loi Carrez : 66,41 m²
'la moitié des surfaces annexes : 20,82 / 2 = 10,41 m²
soit un total de 76,82 m².
Ils demandent en outre de valoriser les 36 m² de terrasses à usage privatif, qui seront classiquement pondérées à 0, 1 soit :
36m² x 0,1 = 3,6 m² soit à 4500 euros/m² soit une valorisation de 16'200 euros.
La SADEV 94 demande la confirmation en application de l'article 3 de la loi de 1965 qui est d'ordre public.
Le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement.
À l'appui de leur demande de retenir une surface utile, les appelants se fondent sur l'article D331-10 du code de la construction et de l'habitation, qui concerne le montant de la subvention de l'État ou du prêt, puisqu'il dispose que pour le calcul du montant de la subvention de l'État ou du prêt, des valeurs de base sont fixées par mètres carrés de surface utile en construction neuve en acquisition et amélioration et que la surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l'article R11-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement.
Le juge de l'expropriation peut privilégier la surface utile mais n'est pas tenu par ce texte.
En outre, le bien exproprié est situé au sein de l'immeuble en copropriété, et constitué des lots 10 et 26.
La superficie loi Carrez issue de la loi numéro 96'1107 du 18 décembre 1996, correspond à la seule surface habitable d'un logement et les éléments tels que balcon, cave et terrasse ne sont pas pris en compte.
Enfin, la méthode par comparaison n'est pas contestée par les appelants et les références produites par les parties pour être comparables correspondent à des lots de copropriétés et sont en loi Carrez.
Il convient donc de confirmer le jugement ce qu'il a exactement retenu au vu du certificat de mesurage des appelants la surface de 61,41 m² Carrez.
2° Sur la situation locative
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
Comme constaté lors du transport sur les lieux, le bien exproprié est occupé par les propriétaires, et la SADEV 94 précise que ceux-ci ont expressément renoncé à être relogés.
Les appelants ne contestent donc pas la fixation de l'indemnité en valeur libre par le premier juge comme indiqué dans le jugement, bien que cette précision ne figure pas dans le dispositif.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens, avec cette précision.
3° Sur la méthode
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les appelants.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
4° Sur les références des parties
Le premier juge après examen des termes de référence aboutit à une moyenne de 3425,5 euros/m² et tenant compte des éléments de plus et moins value du bien, notamment la présence d'un sous-sol aménagé de 22,64 m² et la jouissance exclusive d'une terrasse de 36 m² s'agissant des éléments de plus-value, a revu la moyenne à la hausse à 3800 euros/m² en valeur libre.
Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :
a) Les références des consorts [G]-[I]
Ils demandent de retenir une valeur de 4500 euros/m² en valeur libre.
Ils soulignent que le premier juge même s'il a tenu compte des éléments de plus-value, a retenu deux termes anciens et n'a donc pas intégré l'évolution du marché qui est pourtant incontestable entre 2016 et la date du jugement soit 2021.
En appel, ils produisent donc deux nouveaux termes de référence, correspondant à des biens de même consistance, à savoir des maisons individuelles :
-19 février 2021 : [Adresse 5], maison 4 pièces de 75 m², 352'000 euros, 4693 euros/m², située à 1100 m du bien exproprié.
-7 mai 2021 : vente d'une maison individuelle [Adresse 3], à 3000 m du bien exproprié, maison 3 pièces de 50 m², 239'000 euros, 4780 euros/m².
Ils précisent que ces mutations sont récentes, que la commune de [Localité 22] est moins bien valorisée que celle d'[Localité 17], comme le démontre le site des notaires (pièce numéro 14), puisque pour la période de juillet 2020 à septembre 2020 le prix médian est de 5260 euros/m² sur la commune d'[Localité 17] et de 4360 euros/m² à [Localité 22].
La SADEV 94 indique que les expropriés ne produisent pas les actes de vente, mais seulement des fiches immeuble, ne donnant aucune précision quant à la surface des biens en cause et en tout état de cause, la consistance de ses biens est différente puisqu'il s'agit de maisons individuelles et que l'une d'entre elles concerne un bien situé sur une commune différente, à savoir [Localité 22].
Le commissaire du gouvernement demande de les écarter étant non comparables car ne faisant pas partie d'une copropriété.
Les appelants produisent uniquement les fiches immeuble émanant du service de la publicité foncière, ce qui ne permet pas de connaître la consistance de ces deux termes.
En outre, ceux-ci ne sont pas comparables en consistance, puisqu'il s'agit de maisons individuelles, alors que le bien exproprié se situe en copropriété.
L'un des termes concerne une commune différente, qui n'est pas comparable.
Enfin, le site des notaires est écarté en l'absence d'information sur les mutations retenues pour le calcul du prix médian indiqué.
En conséquence ces deux termes seront écartés.
b) Les références de la SADEV 94
Elle reprend tout d'abord trois termes à [Localité 17] produits en première instance :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
T1
14 octobre 2016
[Adresse 14]
47,75
147'590,90
3091
pièce numéro 1
appartement
T2
22 février 2019
[Adresse 14]
34,19
82'545
2414
pièce numéro 2
appartement
T3
10 juillet 2019
[Adresse 14]
23,80
83'500
3508
Pièce numéro 3
appartement
Le terme T1 comparable en localisation et en consistance, non critiqué par les appelants, sera retenu, puisque même s'il est ancien, il a moins de cinq ans.
Les termes T2 et T3 sont de trop petite surface, pour être comparés au bien à évaluer de 66,41 m² ; ils seront donc écartés.
La SADEV 94 propose également 4 termes concernant les lots numéro 11, 13, 14, 17, 28 ainsi que les 156/ 1 000° de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 9] d'une superficie de 68,13 m².
Deux des termes sont également proposés par le commissaire de gouvernement et seront donc examinés ci après.
Les deux autres termes avec les références de publication sont les suivants :
-26 mars 2015 : [Adresse 4], AZ 25,39 m², 100'000 euros, 2564 euros/m²
-13 mai 2016 : [Adresse 2], AZ 25,30 m², 100'000 euros, 2560 4 euros/m².
Ces deux termes datant de plus de 5 ans sont trop anciens et seront donc écartés.
c) Les références du commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement précise que les termes de comparaison qu'il propose sont tous situés à proximité du bien exproprié et au sein d' immeubles collectifs anciens.
Il indique que les mutations récentes de ce type de bien pour des surfaces des immeubles anciens sont très rares sur la Zac Ivry confluences ; que le bien exproprié est situé dans un quartier marqué par une diversité d'immeuble collectif ancien et de nouvelles constructions, de locaux d'activité très hétéroclite et de qualité variable ; que les mutations récentes de biens en copropriété concernent des biens situés dans des immeubles collectifs construits récemment suite à la rénovation de la Zac Ivry confluences ; les locaux d'habitation à proximité dans des immeubles anciens ne sont pas très nombreux, car les biens expropriés sont dans un environnement industriel et constitués essentiellement de locaux d'activité et il produit à l'appui une vue aérienne de l'environnement des lots expropriés et une vue aérienne de l'emplacement de la copropriété et des lots concernés.
Il propose 7 termes de comparaison les plus proches des lots expropriés, avec les références d'enregistrement et cadastrales :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
CG1
12 septembre 2017
[Adresse 7]
1, 3 km
77
235'000
3052
un logement premier étage, sur rue et cour, comprenant : couloir avec escalier d'accès extérieur attenant, dégagement, 5 pièces, cuisine, salle de bains, WC débarras
CG2
13 décembre 2017
[Adresse 7]
1, 3 km
58
222'000
3828
un logement sur rue et sur cour comprenant 4 pièces, salle de bains, cuisine, entrée, WC
CG3
25 juillet 2019
[Adresse 2]
10 m
54
215'000
3981
un appartement 4e étage droite, comprenant : entrée, 3 pièces, cuisine, penderie, WC. Au sous-sol, une cave
CG4
17 janvier 2017
[Adresse 2]
10 m
50
188'000
3760
un appartement comprenant : une entrée, 2 chambres, un séjour, cuisine, salle de bains, WC, balcon
CG5
17 juillet 2017
[Adresse 10]
950 m
65
230'000
3538
un appartement en duplex situé au rez-de-chaussée à droite de l'entrée de l'immeuble composé de : entrée, double séjour, cuisine, WC, escaliers intérieurs venant premier étage. Au premier étage : 3 chambres, salle de bains et WC, jouissance exclusive de la petite parcelle de terre se trouvant vers le premier lot et de la cour commune
CG6
4 décembre 2020
[Adresse 15]
1,5 km
55,49
265'000
4776
un appartement de 3 pièces principales et le droit de jouissance d'un balcon. Cave
CG7
12 janvier 2018
[Adresse 13]
1,2 km
54,59
201'500
3691
un appartement avec entrée, cuisine, grand séjour, salle de bains avec WC, le tout sur cour, chambre sur rue, débarras, cave.
Le commissaire de gouvernement indique que la moyenne des prix est de 3804 m², dans une fourchette de prix entre 3052 euros/m² et 4776 euros/m², qu'en tenant compte de la situation géographique excentrée du centre-ville et en bord de Seine mais tout en tenant compte du très bon état d'entretien général du bien, il propose de confirmer la valeur unitaire de 3800 euros/m².
Ces termes sont comparables en consistance et en localisation et ne sont pas critiqués par les appelants. Ils seront donc retenus.
Les termes retenus par la cour aboutissent à une moyenne de : 3091 + 3052 + 3828 + 3981 + 3760 + 3538 + 4776 + 3691 = 29'741 / 8 = 3717,62 euros en valeur libre.
Même en tenant compte des éléments de plus-value tenant au bon état d'entretien du bien, à la présence d'un sous-sol aménagé de 22,75 m² et à la jouissance exclusive d'une terrasse de 36 m² et de l'ancienneté de certains termes de comparaison, la valeur revendiquée de 4500 euros/m² par les appelants ne peut être atteinte.
En conséquence, au regard des éléments susvisés, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure à cette moyenne en la fixant à 3800 euros/m² en valeur libre et fixé l'indemnité principale à la somme de : 3800 euros x 66,41 m²= 252'358 euros.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
- Sur les indemnités accessoires
1° Sur l'indemnité de remploi
En l'absence de contestation des appelants sur les taux de calcul de l'indemnité de remploi, le jugement sera confirmé en ce qu'il a exactement retenu une indemnité de remploi de 26'236 euros arrondis.
2° Sur l'indemnité pour frais de déménagement
Le premier juge au regard des devis produits, d'un montant respectif de 3 360 euros TTC et de 2 436 euros TTC, et de l'accord de l'autorité expropriante, a fixé l'indemnité pour frais de déménagement à la somme de 3000 euros.
L'appel principal des consorts [G]-[I] ne porte pas sur cette indemnité accessoire pour frais de déménagement et les intimés n'ont pas formé d'appel incident.
3° sur les frais d'expertise de commande d'acte
Devant le premier juge, les consorts [G]-[I] ont demandé une somme distincte des frais irrépétibles d'un montant de 216 euros, correspondant à des frais de mesurages.
Le premier juge a rejeté cette demande en indiquant que le montant de 3000 euros à titre des frais irrépétibles inclut ces frais accessoires.
En appel, ils sollicitent une indemnité de 5000 euros en indiquant qu'ils ont cherché en vain en l'état des biens pour se reloger dans des conditions similaires, étant rappelé qu'ils ont trois enfants actuellement en études secondaires supérieures et que les biens trouvés s'échelonnent entre 420'000 euros et 470 000 euros.
Il convient d'adopter les motifs pertinents du premier juge et de confirmer le rejet de cette demande.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV 94 à payer aux consorts [G]-[I] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter les consorts [G]-[I] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de les condamner sur ce fondement à payer la somme de 1500 euros à la SADEV 94.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
Les consorts [G]-[I] perdant le procès seront condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Confirme le jugement entrepris, sauf à préciser que l'indemnité d'expropriation due par la SADEV 94 à M. [U] [V] [G] et Mme [R] [I] de 281 594 euros est fixée en valeur libre ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Déboute les consorts [G]-[I] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne les consorts [G]-[I] à verser la somme de 1500 euros à la SADEV 94 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne les consorts [G]-[I] aux dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
