RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 16 Juin 2022
(n° 57 , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11761 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD5NH
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 Mai 2021 par le juge de l'expropriation de [Localité 10] RG n° 20/00068
APPELANTE
S.A. SADEV 94
[Adresse 5]
[Localité 12]
représentée par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué par Me Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : T700
INTIMÉES
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 1]
[Localité 10]
représentée par M. [V] [Y] (en visio-conférence) en vertu d'un pouvoir général
S.A.R.L. FLYING PAGES EUROPE Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 4]
[Localité 11] / FRANCE
représentée par Me Alain LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Avril 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Hervé LOCU, président
Monique CHAULET, conseillère
Catherine LEFORT, conseillère
Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Florence GREGORI, Greffière, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
La société FLYING PAGES EUROPE exploite un fonds de commerce d'édition de revues et journaux dans des locaux commerciaux sis, [Adresse 4]), édifiés sur la parcelle cadastrée AS n°[Cadastre 7], d'une superficie de 229 m².
Les locaux loués sont situés dans le périmètre du projet « ZAC IVRY CONFLUENCES'», qui a fait l'objet d'une création par arrêté préfectoral n°2010- 7224 du 28 octobre 2010.
Par la suite, l'arrêté de déclaration d'utilité publique (DUP) a été pris le 11 juillet 2011, avec prorogation par un nouvel arrêté préfectoral du 26 mai 2016.
Enfin, par arrêté préfectoral du 25 juillet 2014, les parcelles situées à l'intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la Société d'Aménagement et de Développement des Villes et du département du Val-de-Marne (ci-après dénommée 'la SADEV 94'), en charge de l'aménagement de la [Adresse 17].
Une ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété de la parcelle sus-désignée, a été rendue le 2 mars 2015.
La SADEV 94 a notifié à la société FLYING PAGES EUROPE son mémoire valant offres d'indemnisation par lettre recommandée réceptionnée le 13 novembre 2020.
Par requête reçue le 18 décembre 2020 par le greffe de la juridiction de l'expropriation, accompagnée du mémoire valant offres, l'autorité expropriante a saisi la juridiction du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction de ladite société. La réception de la requête par la juridiction est postérieure d'au moins un mois à la date de réception par la défenderesse du mémoire valant offres, conformément aux dispositions de l'article R. 311-6 du code de l'expropriation.
Par un jugement du 25 mai 2021 après transport sur les lieux le 9 février 2020, le juge de l'expropriation du Val de Marne a':
-Fixé l'indemnité totale d'éviction due par la SADEV 94 à la SARL FLYING PAGES EUROPE au titre de l'opération d'expropriation des locaux situés [Adresse 4]), édifiées sur la parcelle cadastrée AS n°[Cadastre 7] à la somme de 156 958 euros se décomposant de la manière suivante :
-Indemnité principale d'éviction commerciale : 105 572 euros
-Indemnité de remploi : 9 407 euros
-Indemnité pour trouble commercial : 41 979 euros
-Débouté la SARL FLYING PAGES EUROPE de sa demande d'indemnisation pour frais divers ;
-Débouté la SARL FLYING PAGES EUROPE de sa demande d'indemnisation pour frais de réinstallation ;
-Débouté la SARL FLYING PAGES EUROPE de sa demande d'indemnisation pour double loyer ;
-Débouté la S.A.R.L. FLYING PAGES EUROPE de sa demande d'indemnisation pour perte sur salaires et charges ;
-Sursis à statuer sur les indemnités destinées à couvrir les frais de déménagement ;
-Sursis à statuer sur les indemnités destinées à couvrir les frais de licenciement du personnel ;
-Dit qu'il incombe à la S.A.R.L. FLYING'PAGES EUROPE de saisir la juridiction de céans dès qu'elle sera en possession des justificatifs afférents aux indemnités pour frais de licenciement et de déménagement ;
- Condamné la SADEV 94 à payer à la S.A.R.L. FLYING PAGES EUROPE la somme de 3'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-Condamné la SADEV 94 aux dépens ;
-Rejeté toutes les autres demandes des parties';
La SADEV 94 a interjeté appel le 23 juin 2021 sur le montant de l'indemnité principale d'éviction en indiquant que le premier juge l'a surévalué.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- Adressées au greffe, par la SADEV 94, appelante, le 22 septembre 2021 notifiées le 28 septembre 2021 (AR du 29 septembre 2021 et du 1er octobre 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour :
-de déclarer la SADEV 94 recevable dans son appel ;
-d'infirmer partiellement la décision de première instance';
Par suite,
-de fixer comme suit l'indemnité d'éviction à revenir à la société FLYING PAGES EUROPE :
-Indemnité principale';
Méthode : différentiel de loyers
Superficie retenue : 235,03 m²
Loyer actuel : loyer annuel de 26.400 euros (2.200 euros x12)
Loyer théorique marché : 130 euros /m²/an, soit 30.554 euros annuel
Différentiel de loyer 30.554 euros - 26.400 euros = 4.154 euros
Coefficient de situation : 5
- La valeur du droit au bail se détermine donc comme suit : 4.154 euros x 5 = 20.770 euros
-Frais de remploi': 1'038 euros
-Trouble commercial': 41'979 euros
Total indemnité': 63'787 euros
- Adressées au greffe, par la société FLYING PAGES EUROPE intimée et appelante incidente, le 21 décembre 2021 notifiées le 28 décembre 2021 (AR du 29 décembre 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour de :
-Déclarer la société FLYING PAGES EUROPE recevable et fondée en son appel incident du jugement du 25 mai 2021 du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil,
-Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à revenir à la société FLYING PAGES EUROPE à la somme de 105.572 euros ';
- Confirmer le jugement en ce qu'il a alloué à la société FLYING PAGES EUROPE une indemnité pour trouble commercial d'un montant de 41.979 euros ';
-Infirmer ledit jugement en ce qu'il a prononcé le sursis à statuer sur le montant des indemnités de déménagement';
-Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande au titre de l'indemnisation des pertes de salaires et charges';
-Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande au titre de l'indemnisation des frais divers';
-Infirmer le jugement en ce qu'il a écarté l'indemnisation des frais de réinstallation ;
- Confirmer ledit jugement pour le surplus ;
- Fixer les indemnités à revenir à la société FLYING PAGES EUROPE comme suit :
-Indemnité principale : valeur de droit au bail : 204.462,05 euros
-Indemnité de remploi : 19.296,20 euros
-Troubles commerciaux : 41.978,98 euros
-Frais divers : 2.850,00 euros HT
-Frais de déménagement (sur devis) : 8.780,00 euros
-Frais de réinstallation : 16.800,00 euros HT
-Double loyer : 3 mois 11.163,92 euros
-Indemnité pour perte sur salaires et charges : 23.617,06 euros
-Indemnité de licenciement : sursis à statuer
- Article 700 du code de procédure civile : 4.000,00 euros
-Adressées au greffe, par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, le 03 décembre 2021 notifiées le 06 décembre 2021 (AR du 8 et du 9 décembre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :
-Fixer'les indemnités comme suit :
-Indemnité d'éviction, valeur du droit au bail, 39.572 euros
- Indemnité de remploi, de 0 à 23.000 euros, 5 %, soit 1.150 euros, de 23.000 euros à 39.572 euros, 10% soit 2.807,2 euros
- Indemnité de trouble commercial, maintenue à 41.979 euros
- Indemnité liée au préjudice financier consécutif à la crise sanitaire, de 13.200 euros
Total : 39.572 + 2.807,2 + 41.979 + 13.200 = 97.558,20 euros
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La SADEV 94 fait valoir que':
-Concernant le montant du loyer contractuel'; il convient d'abord de s'interroger sur la validité d'un avenant régularisé postérieurement à l'intervention de l'ordonnance d'expropriation, laquelle a eu pour conséquence d'éteindre l'ensemble des droits réels et/ou personnels existants sur le bien en cause, conformément à l'article L. 222-2 du Code de l'expropriation ; en retenant un loyer postérieur et temporaire, le juge de première instance a procédé à une estimation qui ne correspond pas à la situation juridique à la date de l'ordonnance d'expropriation et qui se fonde sur un calcul dénué de certitude ; la cour d'appel de Versailles a d'ailleurs récemment encore statué en ce sens dans un arrêt du 7 juillet 2020 (chambre des expropriations - RG n° 19/05774)';
-Concernant le montant du loyer théorique du marché'; au vu de la consistance et de l'état d'entretien du bien en cause, le SADEV 94 propose de retenir une valeur théorique marché de 130 euros /m²/an en se fondant sur 8 termes';
La société FLYING PAGES EUROPE répond que :
-Concernant la réponse sur le montant du loyer contractuel'; il faut d'abord considérer qu'il est de jurisprudence constante que le montant de l'indemnité principale lorsqu'il est calculé selon la méthode «Valeur de droit au bail '' ne peut jamais être inférieur à une somme équivalente à une année de loyer (tribunal de grande instance de Créteil 1er juillet 2013, S.A.R.L. AVENIR PROTECTION CONSEIL, Cour d'Appel de Paris, Chambre des Expropriations, 3 décembre 1982, AJDI 1983, page 95, JCP 1983, IV, 176, pièce n°8)'; lors de la signature du protocole autorisant la SADEV 94 à prendre possession des locaux intervenus avec la société NOVAL (Pièce n°9), la SADEV 94 avait été parfaitement informée de cette situation'; il est indiqué dans l'avenant au bail (Pièce n°1 bis) que cette modification se maintiendrait jusqu'à retour de meilleure fortune';
-Concernant la réponse sur la valeur théorique de marché et premier motif d'appel incident'; elle demande qu'il soit retenu une valeur locative théorique de 190 euros /m² HT HC, tenant compte de la bonne qualité d'implantation des locaux, de leur qualité architecturale, de leur bon état d'entretien et de leur configuration favorable';
-Sur les références de la SADEV 94'; sur les 8 références présentées, 7 sont constituées non par des transactions définitivement intervenues mais uniquement par des annonces locatives, qui ne sont en aucun cas fiables'; pour la jurisprudence il s'agit de locaux totalement incomparables : ils sont en effet décrits par l'autorité expropriante elle-même, comme des locaux de stockage et bénéficiant d'un local commercial attenant. Ce sont donc des locaux d'une consistance totalement différente, auxquels il parait dès lors impossible de se référer,
-Sur les références proposées'; elle propose 3 termes de comparaison conduisant à une valeur locative théorique de 190 euros/m² HT HC, tenant compte de la bonne qualité d'implantation des locaux, de la qualité architecturale, de leur bon état d'entretien et de leur configuration favorable.
-Concernant le second motif d'appel incident : sur le coefficient de situation appliqué'; conformément à la jurisprudence en la matière, il sera sollicité de la cour qu'elle réforme la décision de première instance sur ce point et retienne un coefficient multiplicateur de 6,5';
-Concernant le troisième motif de l'appel incident : les frais de déménagement'; l'expropriée, malgré tout, s'est mise en devoir d'obtenir d'une entreprise spécialisée un devis plus précis, de nature à satisfaire les exigences de la juridiction (Pièce n°15) ; il émane de la société DEMECO et fait apparaître un coût de déménagement HT de 4.825 euros. Il sera en conséquence sollicité de la cour qu'elle invalide la décision de première instance en ce qu'elle a prononcé un sursis à statuer sur les frais de déménagement et accorde à la société FLYING PAGES EUROPE une indemnité de 4.825 euros HT au titre du déménagement';
-Concernant le quatrième motif d'appel : les frais de réinstallation'; un devis avait été établi à cet effet par la société IRT INGENIERIE qui faisait état d'un coût de 10.450 euros HT (Pièce n°16)'; cette demande est dès lors parfaitement justifiée. Il sera sollicité de la cour qu'elle réforme la décision de première instance sur ce point et alloue à la société FLYING PAGES EUROPE, une indemnité pour frais de réinstallation de 10.450 euros HT. En tout état de cause, l'expropriée a malgré pu obtenir avec grande difficulté, un seconde devis (Pièce n°13) établi par la société SILVER 7 pour la réinstallation du système informatique qui fixe le coût de ce poste à la somme de 6.350 euros HT'; le total sollicité est donc de 16800 euros HT ;
-Concernant le cinquième motif d'appel : les frais divers'; la société FLYING PAGES EUROPE est en mesure de produire un certain nombre de factures relatives aux frais divers :
- Hébergement informatique : société VO ARCHITECTE (Pièce n°17) : 450 euros HT,
- Frais de rédaction d'un bail commercial : (Pièce n°18) : 500 euros HT,
- Transfert du siège social, modification au greffe (Pièce n°7) : 1.900 euros HT';
Elle demande à ce titre la somme de 2850 euros HT;
-Concernant le sixième motif d'appel : le double loyer'; les dispositions de l'article L.231-1 du Code de l'Expropriation prévoient l'obligation pour les expropriés de procéder à la libération des locaux dans un délai extrêmement bref d'un mois, ce poste d'indemnisation est régulièrement retenu par les juridictions de l'expropriation (jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 30 décembre 2019: pièce N°19)';
-Concernant le septième motif d'appel : l'indemnité pour perte sur salaire et charges'; la société FLYING PAGES EUROPE avait d'ailleurs produit un jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 30 décembre 2019 (Pièce n°19) qui a retenu une indemnité pour pertes sur salaires et charges équivalente à 1,5 mois ; il est produit copie d'un arrêt de la cour d'appel de Paris du 15 septembre 2016 (Pièce n°21) qui a conjointement accordé une indemnité pour troubles commerciaux et une indemnité pour salaires et charges ; elle sollicite à ce titre la somme de 11 163,92 euros ;
Le commissaire du Gouvernement conclut que':
- L'appelante opère une distinction claire entre une facilité temporaire accordée à la locataire et la possibilité de modifier un bail éteint par l'effet de l'expropriation et dont la valeur doit être appréciée en fonction de son contenu, fixé à la date de l'ordonnance d'expropriation,
- L'argumentation développée par l'appelante paraît donc de nature à maintenir le montant du loyer à son montant initial et contractuel, soit de 2.200 euros /mois et 26.400 euros /an ;
-il demandé à la Cour d'infirmer le jugement sur le point particulier du différentiel de loyer et de substituer l'indemnité unique de 105.572 euros par deux indemnités de 39.572 euros au titre de la valeur patrimoniale du droit au bail et de 13.200 euros au titre de l'estimation du préjudice particulier lié à la crise sanitaire, soit un total de 59.772 euros.
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 23 juin 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la SADEV 94 du 22 septembre 2021, de la société FLYING PAGES EUROPE du 21 décembre 2021 et du commissaire du gouvernement du 3 décembre 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de la SADEV 94 porte sur le montant du loyer contractuel et en particulier sur la validité d'un avenant au bail postérieur à l'ordonnance d'expropriation, sur le montant théorique du marché ; l'appel incident de la société FLYING PAGES EUROPE concerne la valeur théorique du marché, sur le coefficient de situation, sur les frais de déménagement, les frais de réinstallation, les frais divers, le double loyer et l'indemnité pour perte sur salaire ; l'appel incident du commissaire du gouvernement rejoint celui de l'appel principal sur l'avenant au bail et le montant du loyer.
S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme la date du 26 mars 2019, correspondant au PLUI de la commune d'[Localité 14] révisé pour la dernière fois à cette date.
L'appel des parties ne porte pas sur la date de référence ; la SADEV 94 et la société FLYING PAGES EUROPE n'ont pas conclu sur ce point ; le commissaire du gouvernement retient la même date que le premier juge.
À cette date de référence, la parcelle supportant les locaux concernés est classée en zone UIC, qui correspond presque en totalité au périmètre de la Zac « Ivry confluences ».
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un immeuble du [Adresse 4] situé à l'écart du centre-ville d'[Localité 14], à environ 1,5 km de la station de métro [Localité 14], ligne 7 et à 920 m de la station du RER C ; le quartier regroupe des locaux à usage d'habitation et d'activités ; la [Adresse 4] forme un axe secondaire entre la [Adresse 16], elle comprend quelques pavillons et petits immeubles en R+1, ainsi qu'un important local d'activité, garage Ampère.
Le commissaire de gouvernement souligne la très faible commercialité du quartier, aucune boutique de détail ne pouvant s'installer dans cette voie.
Il ajoute que le bâtiment du numéro 3 est une petite construction en verre et en béton, d'apparence modeste mais en état d'entretien satisfaisant.
Le bail commercial de la société FLYING PAGES EUROPE porte sur les deuxième et troisième étages du bien.
Les locaux sont équipés d'un faux plafond avec éclairage en lamelles d'aluminium, d'une moquette grise au sol, l'éclairement est assuré par de grandes fenêtres.
Cette société y exerce une activité d'édition de magazines techniques.
Les locaux sont pris à bail auprès de l'EURL Noval depuis le premier avril 2009 pour une durée de 9 ans renouvelables, moyennant un loyer annuel hors charges de 26'400 euros hors-taxes, soit 2200 euros par mois, ramené à 1100 euros/mois depuis le premier avril 2020, jusqu'à retour à la meilleure fortune, selon les termes utilisés par les parties.
Les locaux sont en bon état et bien entretenus.
la SADEV 94 souligne que l'immeuble est assez excentré du centre-ville et de la gare RER, comme en atteste le plan dans ses conclusions.
La société Flying Pagès Europe indique que les locaux sont de qualité particulièrement remarquable, en bon état général d'entretien.
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 25 mai 2021.
- Sur l'indemnité principale
1° Sur les surfaces
Il s'agit d'un fonds de commerce destiné à l'édition de revues et journaux dans des locaux de bureaux situés [Adresse 4], édifié sur la parcelle cadastrée AS n°[Cadastre 7], d'une superficie non contestée par les parties de 229 m².
La surface utile de 235,03 m² n'est de même pas contestée par les parties.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
2° Sur la situation locative
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
Il n'est pas contestée par les parties que les locaux commerciaux sont loués par la S.A.R.L. FLYING PAGES EUROPE en vertu d'un bail commercial, consenti le 1er avril 2009 pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel hors-taxes et de 26'400 euros hors-taxes (31'680 euros TTC) et le loyer a été revu à la baisse à compter du premier avril 2020 à 1100 euros HT/HC par mois, « jusqu'à retour à meilleure fortune ».
3° Sur la méthode
Comme en première instance, s'agissant d'un fonds de commerce ou d'un fonds d'activités, les parties s'accordent en appel pour une évaluation de l'indemnité d'éviction sur la base d'une perte au droit au bail, présupposant la possibilité d'un transfert du fonds de commerce.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
4° sur l'indemnité principale
A) Sur la détermination du loyer théorique annuel (valeur locative du marché)
Le premier juge après examen des références des parties a retenu une moyenne de 146,15 euros/m²/an, arrondie à 146 euros/m²/an.
Il convient d'examiner les références produites par les parties :
1) Les références de la SADEV 94
Elle indique tout d'abord que les 13 termes de comparaison retenus par le premier juge ne sont pas comparables avec le site exproprié, notamment en terme de surface et/ou de destination ; elle demande d'exclure la référence [Adresse 6] portant sur des locaux accueillant l'association pour l'utilisation du rein artificiel(AURA), structure de soins, qui n'est pas comparable avec l'activité de l'édition ; elle demande de même d'exclure les trois références citées par le commissaire du gouvernement portant sur des bureaux d'une surface inférieure à 200 m², la valeur unitaire d'un bien étant inversement proportionnelle à sa superficie ; en excluant ces références les moins pertinentes, on aboutit à une valeur théorique de marché de 140 euros/m², qu'il convient de minorer au vu des autres références qu'elle verse aux débats.
Elle propose en effet de retenir une valeur théorique de marché de 130 euros/m²/an, en se basant sur des annonces locatives concernant des locaux de nature, destination et superficie comparable, sur [Localité 14] ; elle propose également une référence judiciaire correspondant à un jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 5 juillet 2018, SADEC/Vigneau Desmarets, RG 18/000 23 : un fonds de commerce de stockage des denrées alimentaires, préparation pour la restauration industrielle et activité de traiteur, [Adresse 3], exploitée au sein d'un immeuble en R+1 comportant deux chambres froides maçonnées, une ouverture sur rue par un portail métallique donnant sur un sas intérieur une porte métallique, un local commercial attenant comprenant un sous-sol, un rez-de-chaussée à usage d'atelier, un premier étage à usage de bureaux, un grenier, une cour ouverte intérieure, blocs sanitaires, trois box à usage de vestiaire de stockage de marchandises de 528,27 m², loyer théorique marchait retenu : 115 euros/m²/an.
Elle produit des photographies à l'appui.
Les termes proposés sont les suivants :
N° du terme
Référence et localisation
Destination des locaux
Surface des locaux/m²
Loyer annuel HT/HC au m²
T1
[Adresse 9]
Ivry-sur-Seine, « au pied du RER C »
bureaux
270 à 540
140
T2
94 0104 48
Ivry-sur-Seine, « à proximité du RER C »
bureaux
258
150
T3
18 01 38 56
[Adresse 6]
bureaux
258
150
T4
94 00 43 131
Ivry-sur-Seine, « secteur quai d'Ivry »
bureaux
940
138
T5
87 38 95'OLX
Ivry-sur-Seine
bureaux
183 à 2344
130
T6
[Adresse 15]
local d'activité
460
100
T7
[Adresse 15]
local d'activité
539
117
T8
TGI Créteil 5 juillet 2008
[Adresse 3]
local d'activité : stockage des denrées alimentaires, préparation pour la restauration
528,27
115
Le premier juge a écarté en l'absence de publication des annonces de location, les termes T 6 et T7 ; en appel, ces termes sont inclus dans les conclusions et il n'est toujours pas justifié de la publication de ces offres de location, ; en outre, ces termes n'ont pas une consistance similaire au bien exproprié de 235, 03 m², soit en surface T6, T7, ainsi que le terme T4 soit en terme d'activité T8 (stockage des denrées alimentaires, préparation pour la restauration).
Ces termes seront donc écartés.
Il convient de retenir les termes comparables en activité et en surface, soit les termes T1, T2, T3, T4 et T5.
2) Les références de la société Flying Pagès Europe
Elle indique que le site de la place de l'immobilier est reconnu comme la référence majeure en matière de valeur locative ; s'il est reconnu que le prix au m² est inversement proportionnel à la surface des locaux, et s'il existe effectivement une différence sur le marché entre les très petites surfaces (10 à 50 m²), et les autres, il n'est en aucun cas établi qu'il y aurait différence notable entre des locaux de taille moyenne entre 90 et 300 mètres carrés.
Elle propose 3 références en sollicitant une valeur locative théorique de 190 euros/m²HT/ HC, tenant compte de la bonne qualité d'implantation des locaux, de la qualité architecturale, de leur bon état d'entretien et leur configuration favorable :
N° du terme
Référence et localisation des locaux
Destination des locaux
Surface des locaux/m²
Loyer annuel HT/HC /m²
T1
place de l'immobilier
[Adresse 2]
bureaux
552
180
T2
place de l'immobilier
[Adresse 8]
bureaux
90
220
T3
place de l'immobilier
[Adresse 13]
bureaux
180
180
La SADEV 94 présente des observations sur le terme T3 en indiquant qu'il porte sur des locaux accueillant l'association pour l'utilisation du rein artificiel (AURA), structure de soins, activité sans commune mesure avec celle de l'édition et ajoute pour les autres que les superficies ne sont pas comparables.
Il convient d'écarter les termes T1 et T2, pour le premier la surface étant trop importante de 552 m², pour le terme T2 la surface étant trop petite de 90 m².
Pour le terme T3, la nature différente de l'activité ne peut suffire à l'écarter, puisque la superficie de 180 m² est comparable ; ce terme sera donc retenu.
3) Les références du commissaire du gouvernement
Le commissaire de gouvernement indique que le commissaire de gouvernement de première instance faisait état d'un loyer théorique cohérent de 150 euros/m², mais il propose, toutefois, de conserver le montant de 146 euros, établi à partir des 13 termes de comparaison retenus par le premier juge correspondant à un large échantillon d'annonces.
Les références retenues par la cour correspondant à une moyenne de :
140 + 150 + 150 + 130 + 180 = 750 /5 = 150 euros.
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement et de retenir comme montant du loyer théorique : 150 x 235, 03 = 35 254, 5 euros
B) sur le coefficient de situation
Le premier juge a retenu un coefficient de situation de 5, correspondant à une commercialité moyenne de quartier avec des flux faibles.
La SADEV 94 et le commissaire du gouvernement demandent la confirmation, tandis que la société Flying Pagès Europe sollicite l'infirmation par la fixation d'un coefficient de 6,5, en raison de l'excellente situation géographique du bien et du fait que la revue de jurisprudence de l'AJDI renseigne concernant le coefficient à retenir pour des locaux ayant une très bonne situation, une fourchette située entre 6 et 7.
En l'espèce, la situation du bien est bonne en ce qui concerne les transports publics, mais le quartier qui regroupe des locaux à usage d'habitation et d'activités est de très faible commercialité, aucune boutique de détail ne pouvant s'installer dans la [Adresse 4].
En conséquence, la situation du bien doit être qualifiée de bonne et non de très bonne, ce qu'indique d'ailleurs la société FLYING PAGES EUROPE page 11 de ses conclusions au titre des références ; le premier juge a donc exactement retenu au vu de cette bonne situation un coefficient de situation de 5.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
C) sur le loyer à prendre en considération pour le calcul du différentiel de loyer
En première instance, comme en appel, les parties sont en désaccord sur le loyer à prendre en considération.
En effet, la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement retiennent un loyer annuel de 26'400 euros HT/HC mentionné sur le bail commercial du 1er avril 2009, tandis que la S.A.R.L. FLYING PAGES EUROPE prend en compte un loyer revu à la baisse depuis le 1er avril 2020 de 1100 euros HT/HC par mois, soit 13'200 euros HT/HC par an en produisant un courriel du 3 juillet 2020 faisant état de ce montant (pièce N°3) et un avenant au contrat de location daté du 20 mars 2020 (pièce N°1 bis), entre le bailleur et le locataire, réduisant ce loyer à la somme mensuelle de 1100 euros HT/HC à compter du 1er avril 2020.
Le premier juge a rappelé qu'en application des dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, le bien est estimé à la date de la décision de première instance, seule la consistance du bien étant appréciée à la date de l'ordonnance d'expropriation, conformément aux dispositions de l'article L 322-1 du même code et que par ailleurs l'indemnité d'éviction doit permettre à la partie évincée de se procurer un autre local, d'une commercialité similaire, et d'être en situation de l'exploiter, dans des conditions équivalentes ; en l'absence de remise en cause de l'avenant réduisant le loyer à la somme mensuelle de 1100 euros HT/HC à compter du premier avril 2020, le premier juge s'il indique que le caractère pérenne de cette modification n'est pas établi en raison de la mention d'un terme à ce montant revu exprimé par la mention ' jusqu'à retour à meilleure fortune', ajoute qu'il n'en demeure pas moins qu'au jour de la décision, la date à prendre en compte pour l'évaluation du loyer, est le loyer de 1100 euros HT/HC.
Il a donc retenu ce montant pour le calcul du différentiel de loyer soit :
1100 euros x 12 mois = 13'200 Euros HT/HC annuel.
La SADEV 94 et le commissaire du gouvernement demandent l'infirmation et de retenir le montant du bail initial.
La SADEV 94 s'interroge en effet sur la validité d'un avenant régularisé postérieurement à l'intervention de l'ordonnance d'expropriation, laquelle a eu pour conséquence d'éteindre l'ensemble des droits réels et/ou personnels, existant sur le bien en cause, conformément à l'article L 222-2 du code de l'expropriation ; en effet, elle avait notifié cette ordonnance d'expropriation au propriétaire bailleur, l'EURL Noval le 1er juin 2015 (pièce N° 3), elle a saisi le juge de l' expropriation en novembre 2018, et cette EURL Noval ne pouvait donc étant informée des opérations en cours et de sa situation juridique, postérieurement à cette résiliation, transférer plus de droits qu'elle n'en détenait ; certes, le propriétaire exproprié a conservé la jouissance du bien exproprié jusqu'au jour du paiement ou de la consignation de l'indemnité, mais la circonstance que l'expropriée n'ait pas encore perçue une indemnité n'est pas de nature à remettre en cause le transfert de propriété devenu définitif ; dès le transfert de propriété opéré par l'ordonnance d' expropriation, le propriétaire exproprié n'a plus qualité pour agir en tant que propriétaire bailleur et si sa qualité de détenteur du bien lui permettait de percevoir les fruits, cela ne lui permet pas de modifier les dispositions du bail résilié ; en conséquence, la régularisation d'un avenant postérieurement à l'ordonnance d'expropriation lui est inopposable et est inopérante ; en retenant un loyer postérieur et temporaire, le premier juge a procédé à une modification qui ne correspond pas à la situation juridique à la date de l'ordonnance d'expropriation et qui se fonde sur un calcul dénué de certitude, puisque cette incertitude est démontrée par le fait que la diminution de loyer invoqué était temporaire, l'avenant précisant que cette modification se maintiendrait « jusqu'à retour à meilleure fortune » et qu'elle s'inscrivait dans un contexte précis exceptionnel, celui de la crise sanitaire, donc sans lien avec la procédure d'expropriation en cours ; le premier juge ne pouvait donc retenir un loyer autre que celui en vigueur à la date de l'ordonnance d'expropriation.
Il convient donc de retenir un loyer mensuel de 2200 euros.
Le commissaire du gouvernement partage cette analyse mais indique que la situation peut toutefois être nuancée en distinguant la valeur pérenne du bail et les circonstances particulières de la période de crise sanitaire ; le préjudice subi par la société Flying Pagès Europe peut en effet être considéré comme double :
'la perte de son bail, qui doit être évaluée sur les éléments contractuels pérennes et qui correspond une situation patrimoniale stable,
'le préjudice financier spécifique lié à son éviction pendant la crise sanitaire.
Le commissaire du gouvernement propose donc l'attribution d'une double indemnité à savoir d'une part la valeur du droit au bail, calculée sur le loyer contractuel et d'autre part l'attribution d'une indemnité « crise sanitaire » prenant en compte la diminution temporaire de loyer, pendant une durée limitée, qui intègre les difficultés financières des entreprises pendant cette période.
Le calcul de la valeur patrimoniale du droit au bail peut donc être estimé selon le commissaire du gouvernement comme suit :
'loyer de marché maintenu à 146 euros, soit, pour 235,03 m², un total de 34'314,38 euros
'différentiel avec le loyer de référence du bail, retenu à 2200 euros/par mois, soit 26'400 euros/par an de (34'314,38 - 26'400) = 7914,38 euros
'coefficient de situation retenue à 5
'valeur du droit au bail (7914, 38 x 5) = 39'571,90 euros.
L'estimation du préjudice particulier lié à la crise sanitaire est proposé sur une période de 12 mois soit : 1100 x 12 = 13'200 euros, soit une indemnité totale de 59'772 suros.
S'agissant de l'indemnisation des expropriés, l'article L 321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
L'article L 322-2 du même code retenu par le premier juge prévoit que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Cependant, ces dispositions doivent être combinées avec l'article L 222-2 du même code, applicable en l'espèce, qui prévoit que l'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à cette date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.
En l'espèce, à l'appui de sa demande la société Flying Europe Pagès produit un courriel adressé le 3 juillet 2020 par Madame [S], gérante de la société bailleresse, à Monsieur [Z], expert immobilier (pièce n°3), plus un avenant au bail régularisé le 20 mars 2020 (pièce n°1 bis) ; or, la SADEV 94 a notifié l'ordonnance d'expropriation au propriétaire bailleur, l'EURL Noval le 1er juin 2015 (pièce n°3) et a saisi le juge de l'expropriation en novembre 2018, aux fins de faire fixer l'indemnité de dépossession lui revenant (jugement du 25 octobre 2019, RG 19/00007'pièce n°4) ; l'EURL Noval, informée des opérations en cours et de sa situation juridique, ne pouvait donc, postérieurement à cette résiliation, transférer plus de droits qu'elle n'en détenait, par un avenant au contrat de location daté du 20 mars 2020, entre bailleur et locataire, réduisant le loyer à la somme mensuelle de 1100 euros à compter du premier avril 2020.
En outre, cette diminution de loyer était temporaire puisqu'il est indiqué qu'elle se maintiendrait « jusqu'à retour à meilleure fortune » et s'inscrivait dans un contexte particulier, à savoir celui de la crise sanitaire, sans lien avec la procédure d'expropriation cours.
Il convient donc de retenir le loyer en vigueur à la date de l'ordonnance d'expropriation.
En effet, aucune disposition légale ne permet de retenir la proposition intermédiaire du commissaire du gouvernement à savoir une double indemnité, d'une part la valeur du droit au bail calculé sur le loyer contractuel et d'autre part une indemnité « crise sanitaire » prenant en compte la diminution temporaire de loyer, pendant une durée limitée.
Le montant du loyer à prendre en considération pour le calcul du différentiel de loyer est donc de : 2200 euros/mois, soit 26'400 euros/an HT/HC.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
D) sur le calcul du différentiel de loyer et l'indemnité subséquente
La valeur du droit au bail est donc de :
différentiel avec le loyer de référence du bail : 35 254, 5 - 26 400 = 8 854,5 euros
valeur du droit au bail : 8 854,5 euros x 5 (Coefficient de situation) = 44 272,5 euros
Le jugement sera donc infirmé en ce sens et l'indemnité principale d'éviction fixée à la somme de 46 272,5 euros.
5° Sur les indemnités accessoires
A) sur l'indemnité de remploi
5 % jusqu'à 23'000 euros = 1150 euros
10% de 23 000 euros à 44 272, 5 soit 2 127, 25 euros
soit un total de 3277, 25 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
B) sur l'indemnité pour trouble commercial
Aucune des parties n'a formé appel sur l'indemnité pour trouble commercial fixé par le premier juge à la somme de 41'979 euros, correspondant à 15 jours de chiffre d'affaires moyen.
C) sur l'indemnité pour frais de déménagement
La société Flying Europe demande l'infirmation et de lui accorder une indemnité de 4 825 euros HT au titre du déménagement.
Cependant, le devis produit (pièce N°15) est incomplet, ne comportant aucun chiffrage.
En conséquence, le jugement de sursis à statuer sera confirmé.
D) sur l'indemnité pour frais de réinstallation
Le premier juge a sursis à statuer sur cette demande la société FLYING PAGES EUROPE ne produisant qu'un seul devis, qui plus est ne comporte pas le détail des prestations visées.
En appel, elle produit le même devis établi par la société IRT INGENIERIE qui fait état d'un coût de 10'450 euros hors-taxes (pièce n°16) et un second devis établi par la société SILVER 7 pour un montant de 6350 suros hors-taxes (pièce n°13) correspondant à la réinstallation du système informatique et elle sollicite en conséquence une somme de 16'800 suros hors-taxes.
La SADEV 94 et le commissaire du gouvernement n'ont pas conclu sur cette indemnité.
En conséquence, en l'absence de contestation sur les devis versés aux débats par la société Flying Pagès Europe, le jugement sera infirmé et il sera accordé à la SARL FLYING PAGES EUROPE la somme de 16'800 euros hors-taxes au titre des frais de réinstallation.
E) sur l'indemnité pour frais divers
Le premier juge en l'absence de tout élément de preuve produit aux débats par la S.A.R.L. Flying Pagès Europe l'a débouté de sa demande forfaitaire de 2000 euros.
La société FLYING PAGES EUROPE indique que cette indemnité est destinée à couvrir l'ensemble des frais dans le cas du déplacement de son site, à savoir la rédaction d'un nouveau bail, la démarche auprès du registre du commerce et les mailing à la clientèle.
Elle verse un certain nombre de factures relatives aux frais divers :
'hébergement informatique : société VO ARCHITECTE (pièce n°17) : 450 euros hors-taxes,
'frais de rédaction d'un bail commercial : (pièce n°18) : 500 euros hors-taxes,
'transfert du siège social, modification au greffe (pièce n°7) : 1900 euros hors-taxes.
La SADEV 94 et le commissaire du gouvernement n'ont pas conclu sur cette indemnité.
En l'absence de contestation sur les factures produites, il convient d'infirmer le jugement et de fixer l'indemnité pour frais divers à la somme de 1850 euros hors-taxes.
F) sur l'indemnité au titre de double loyer
Le premier juge, en l'absence de tout élément apporté par la société FLYING PAGES EUROPE visant à établir le caractère certain du préjudice dans le cas présent, a rejeté sa demande d'indemnité pour double loyer.
Celle-ci expose que les dispositions de l'article L 231-1 du code de l'expropriation prévoient l'obligation pour les expropriés de procéder à la libération des locaux dans un délai extrêmement bref d'un mois, et il est donc nécessaire d'assurer la location de nouveaux locaux afin d'anticiper sa réinstallation et de permettre la continuité de ses activités.
Durant le temps du déménagement, les loyers, et les charges fixes par nature, reste dus.
En l'absence de contestation de la SADEV 94 et du commissaire du gouvernement qui n'ont pas conclu sur ce point, il convient donc d'infirmer le jugement et d'allouer à la société FLYING PAGES EUROPE une indemnité pour double loyer correspondant à 3 mois de double loyer calculé comme suit :
'loyer théorique annuel : 190 euros x 233,03 m² = 44'655,70 euros
'loyer théorique mensuel : 44'655,70 euros / 12= 3 721,30 euros
soit 3721,30 x 3 = 11'163,92 euros (erreur matérielle dans les motifs : 11'163,20 euros, mais le dispositif indiquant bien : 11'163,92 euros).
G) indemnité pour perte sur salaires et charges
Le premier juge a indiqué que la société FLYING PAGES EUROPE n'établissait pas l'existence d'un temps de latence entre la cessation d'activé dans les anciens locaux et la reprise en de nouveaux, qui justifierait le versement d'une telle indemnité estimée à la somme de 23'617,06 euros, notant qu'il s'agit du déménagement de deux étages de bureaux sur une surface de 235, 03 m² et il a en conséquence en l'absence de préjudice débouté de sa demande.
Celle-ci indique qu'il s'agit d'un poste distinct de celui du trouble commercial et elle sollicite en conséquence une indemnité pour perte sur salaires et charges équivalents à 1,5 mois soit la somme de 23'617,06 suros.
La SADEV 94 et le commissaire de gouvernement n'ont pas conclu sur cette indemnité.
Le transfert d'un local vers un autre établit un préjudice certain ; en l'absence de contestation de la SADEV 94 et du commissaire du gouvernement, il convient donc de faire droit à la demande à hauteur d'un mois et demi salaire calculé comme suit :
188'936,50 euros x (1,5 / 12) = 23'617,06 euros.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
H) sur les frais de licenciement du personnel
Le sursis à statuer n'est pas contesté par les parties.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
L'indemnité d'éviction à verser par la SADEV 94 à la S.A.R.L. Flying Pagès Europe s'établit donc à la somme de 143 959,73 euros arrondis à la somme de 144 000 euros se décomposant comme suit :
'indemnité principale d'éviction commerciale : 44 272, 5 euros
'indemnité de remploi : 3277, 25 euros
'indemnité pour trouble commercial : 41'979 euros
'indemnité pour frais de déménagement : sursis à statuer
'indemnité pour frais divers : 2850 euros hors-taxes
'frais de réinstallation : 16'800 euros hors-taxes
'indemnité de double loyer : 11 163,92 euros
'indemnité pour perte sur salaires et charges : 23'617,06 euros
'indemnité de licenciement : sursis à statuer
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV 94 à verser à la S.A.R.L. Flying Pagès Europe la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter la SARL Flying Pagès Europe de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Infirme partiellement le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau :
Fixe l'indemnité totale d'éviction due par la Société d'Aménagement et de Développement des Villes et du département du Val-de- Marne (la SADEV 94) à la SARL Flying Pagès Europe au titre de l'opération d'expropriation des locaux situés [Adresse 4]), édifiés sur la parcelle cadastrée AS N°[Cadastre 7] à la somme de 144 000 euros arrondis se décomposant comme suit :
'indemnité principale d'éviction commerciale : 44'272,50 euros
'indemnité de remploi : 3 277, 25 euros
'indemnité pour trouble commercial : 41'979 euros
'indemnité pour frais divers : 2 850 euros hors-taxes
'frais de réinstallation : 16'800 euros hors-taxes
'indemnité de double loyer : 11 163,92 euros
'indemnité pour perte sur salaires et charges : 23'617,06 euros ;
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Déboute la SARL Flying Pagès Europe de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
