RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 29 Septembre 2022
(n° 79 , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/13097 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEBHB
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 Mai 2021 par le juge de l'expropriation de Melun RG n° 20/00010
APPELANTE
S.C.I. DES COCHES
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Me Patrick CHABRUN de l'AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009
INTIMÉES
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFI F)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué par Me Robin VERRECCHIA, avocat au barreau de PARIS, toque : T07
DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES TRESORERIE GENERALE DE SEINE ET MARNE
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
représentée par Mme [Z] [E] (en visio-conférence) en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Juin 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Hervé LOCU, président
Catherine LEFORT , conseillère
Raphaël TRARIEUX, conseiller
Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Afin de pallier le manque de logements, la commune de [Localité 15] et l'Etablissement Public Foncier d'Ile De France (EPFIF) ont conclu une convention d'intervention foncière le 7 octobre 2008 pour la maîtrise et le portage foncier de terrains situés dans un périmètre pré-identifié permettant à l'EPFIF d'acquérir les biens concernés par voie amiable, par préemption ou par expropriation.
Par arrêté du 21 janvier 2014, le préfet de Seine et Marne a prescrit l'ouverture d'une enquête publique unique d'une part préalable à la déclaration d'utilité publique des travaux et acquisitions foncières nécessaires à la réalisation de la zone d'aménagement concerté (ZAC) de [Localité 14] et d'autre part, parcellaire destinée à déterminer les terrains à acquérir.
Par arrêté du 26 novembre 2014, le Préfet de Seine et Marne a déclaré d'utilité publique les travaux et acquisitions foncières nécessaires à la réalisation de la ZAC de [Localité 14] et a déclaré cessibles au profit de l'Etablissement public foncier d'Ile de France (EPFIF) les parcelles de terrains situées sur le territoire de la commune de [Localité 15] désignées par l'état parcellaire.
Par ordonnance du 12 janvier 2015, le juge de l'expropriation a déclaré expropriées au profit de l'EPFIF les parcelles visées par la procédure parmi lesquelles la parcelle cadastrée section ZR n°98 située [Adresse 6] d'une superficie de 1.779 m² appartenant à la SCI des Coches.
L'EPFIF a notifié une offre indemnitaire à la SCI des Coches par lettre recommandée avec accusé de réception le 11 septembre 2015.
A défaut d'accord relatif au montant de l'indemnité de dépossession, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation par requête parvenue au greffe le 26 mai 2020.
Par jugement du 19 mai 2021 après transport sur les lieux le 22 septembre 2020, le juge de l'expropriation de Melun a':
-Fixé à la somme de 74.384 euros (37, 5 euros x 1779 m²) l'indemnité à payer par l'EPFIF à la SCI des Coches pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Adresse 17] cadastrée [Cadastre 26] d'une surface de 1 779m²,
- fixé à la somme de 15360 euros l'indemnité au titre des frais de déménagement,
-Condamné l'EPFIF à verser à la SCI des Coches la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Dit que les dépens seront laissés à la charge de l'autorité expropriante.
La SCI Des Coches a interjeté appel le 15 juillet 2021 en ce qui concerne l'indemnité de dépossession et l'indemnité au titre de l'indemnité de déménagement.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- Adressées au greffe, par la SCI des Coches, appelante, le 8 octobre 2021 notifiées le 12 octobre 2021 (AR du 13 octobre 2021 ) et le 17 mars 2022 notifiées le 18 mars 2022 (AR du 21 et 22 mars 2021 ), du 22 mars 2022 notifiées le 23 mars 2022 (AR du 24 mars 2022) et le 24 mars 2022 (déposées à l'audience) notifiées le même jour (AR du 25 mars 2022) aux termes desquelles elle demande à la cour de :
-Déclarer recevable et fondé la SCI des Coches en son appel du jugement du 19 mai 2021 rendu par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Melun,
- déclarer recevable le mémoire récapitulatif en réponse N°2 du 17 mars 2022 ;
-infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à revenir à la SCI des Coches à la somme de 66.712,50 euros
-Confirmer le jugement en ce qu'il a alloué une indemnité de déménagement d'un montant de 15.360 euros,
-Infirmer ledit jugement en ce qu'il a rejeté le principe de l'indemnisation des pertes de loyer,
-Confirmer ledit jugement pour le surplus et après avoir de nouveau statué, fixer les indemnités à revenir à la SCI des Coches pour expropriation de son bien comme suit :
-Indemnité principale en l'état d'occupation : 177.900 euros
-Indemnité de remploi : 20.140 euros
-Frais de déménagement (confirmation) : 15.360 euros
-Perte de loyers : 36.000 euros
-Article 700 du code de procédure civile
-En première instance (confirmation) : 2.000 euros
-En cause d'appel : 4.000 euros
- Adressées au greffe, par l'EPFIF intimé et appelant incident, le 20 décembre 2021 notifiées le 31 décembre 2021 (AR du 4 janvier 2021) et le 21 mars 2022 notifiées le 22 mars 2022 (AR du 23 mars 2022) aux termes desquelles il demande à la cour de :
In limine litis:
- rejeter le mémoire d'appelant et en réponse N°2 ainsi que la nouvelle pièce communiquée N°78 en ce qu'ils sont irrecevables car produits postérieurement au délai légal de 3 mois prévu par l'article R311-26 du code de l'expropriation ;
Sur le fond:
- Dire et juger la SCI des Coches mal fondée en son appel ;
En conséquence.
- La débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à obtenir la réformation du jugement du 19 mai 2021 ;
Incidemment,
- Infirmer partiellement le jugement 19 mai 2021 en ce qu'il a alloué à la SCI des Coches une indemnité pour frais de déménagement d'un montant de 15.360 euros ;
Par suite,
- Fixer comme suit l'indemnité de dépossession à revenir à l'expropriée comme suit';
-Indemnité principale (valeur libre)': 66 712,50 euros
-Accessoires
-Remploi : 7 671,30 euros
-Déménagement : néant
soit une indemnité totale de dépossession de 74 383,8 euros arrondis à 74 384 euros.
-Adressées au greffe, par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, le 13 janvier 2022 notifiées le 17 janvier 2022 (AR du 19 et 20 janvier 2022) aux termes desquelles il demande à la cour de :
-déclare recevable l'appel de la SCI Des Coches';
-déclare non déchu de son appel la SCI Des Coches';
- confirmer le jugement de première instance concernant l'indemnité de dépossession et le rejet de l'indemnisation de perte de loyers';
-d'infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a alloué une indemnité de déménagement de bâtiments modulaires à la SCI Des Coches.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
La SCI Des Coches fait valoir que':
A titre liminaire, l'EPFIF soulève au visa des dispositions de l'article R311-26 du code de l'expropriation l'irrecevabilité de son mémoire en réponse n°2 au motif qu'il a produit le 17 mars 2022 ce mémoire qui comporte de nouvelles références, à savoir un arrêt de la cour d'appel de Paris du 14 novembre 2019, postérieurement au délai de 3 mois ; cependant ce mémoire a pour objet de se borner à apporter les précisions et justifications à l'appui de la demande formée dans le mémoire principal et contient, des éléments en réplique aux mémoires de la partie adverse en ce compris la référence jurisprudentielle produite.
-concernant l'indemnisation du terrain : le deux prix au m² retenu'; les biens expropriés ont été achetés par la SCI Des Coches pour un prix total de 99.116 euros le 14 novembre 2008 [Pièce2] ; elle apporte 3 termes de références pour fonder cette demande'; aux termes d'un arrêt du 1er décembre 1993 (Société Nationale des Chemins de Fer français/ Melle Vigoureux) la Cour de Cassation a reconnu, au visa de l'ancien article L.13-15 du Code de l'expropriation, une valeur intermédiaire existe entre la valeur des terres agricoles et celle de terrains à bâtir'; ce terrain devra donc être évalué comme une parcelle bénéficiant d'une situation très privilégiée';
-Concernant les termes de comparaison de l'EPFIF'; ces termes ne sauraient en soit relever aucune pertinence pour appuyer l'appréciation de la parcelle expropriée (trop anciens, incomparables etc...)';
-Concernant l'indemnité pour perte de loyers'; l'expropriation conduira immanquablement à la perte de ce revenu foncier et donc à la nécessité de reconstituer celui-ci'; le code de l'expropriation prévoit que si l'ordonnance transfère la propriété du bien au bénéfice de l'autorité expropriante, le propriétaire en conserve la jouissance jusqu'au paiement de l'indemnité, il lui était donc parfaitement autorisé de concéder cette jouissance à un occupant, ce qui a été le cas en l'espèce'; elle sollicite un an de loyers soit 36 000 euros';
L'EPFIF répond que :
A titre liminaire, il soulève au visa des dispositions de l'article R311-26 du code de l'expropriation l'irrecevabilité de son mémoire en réponse n°2 au motif qu'il a produit le 17 mars 2022 un mémoire qui comporte de nouvelles références, à savoir un arrêt de la cour d'appel de Paris du 14 novembre 2019, postérieurement au délai de 3 mois ; en effet, le mémoire ne peut être considéré comme complémentaire si la partie formule pour la première fois de nouvelles demandes ou apporte de nouveaux éléments de preuve, comme c'est le cas en l'espèce, à savoir une nouvelle référence correspondant à un arrêt de la cour d'appel de Paris du 14 novembre 2019, alors que cet élément est très antérieur à l'expiration du délai de 3 mois il aurait pu être communiqué avec le premier mémoire notifié ; si par exceptionnel, la cour considérait que les écritures et pièce adverse n°7 est irrecevable, à tout le moins cette pièce n'est pas pertinente.
-Concernant la valeur unitaire';
-Sur la prétendue situation très privilégiée de la parcelle expropriée'; la circonstance qu'il existe un programme de constructions neuves ne peut être prise en compte pour démontrer la prétendue situation très privilégiée de la parcelle expropriée en se fondant sur les articles L.213-6, L.213-4 L.322-2 du code de l'expropriation'; de plus, la situation privilégiée de la parcelle, objet de la présente procédure, a déjà été prise en considération par le juge de première instance';
-Sur la valorisation de la parcelle querellée'; il critique les termes de comparaison de l'appelante car ils concernent des parcelles dont les situations d'urbanisme sont manifestement incomparables à celle de la parcelle litigieuse';
-Sur le bien fondé de l'offre de l'autorité expropriante'; les références apportées constituent indiscutablement des éléments de comparaison probants dans la mesure où ils portent sur des parcelles de même catégorie, situées à proximité immédiate de l'immeuble exproprié, et viennent parfaitement justifier l'évaluation objective et sérieuse du juge de l'expropriation ayant retenu une valeur unitaire de 37,50 euros /m² selon la jurisprudence de la cour d'appel de Paris';
-Sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs'; l'article L.32l-l du code de l'expropriation dispose que seul le préjudice matériel, direct et certain est indemnisable, par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article L.322-l du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités conformément à la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.
Il en résulte que l'indemnité pour perte de loyers n'est due qu'à la condition que le bien exproprié soit occupé à la date de l'ordonnance d'expropriation';
-concernant l'appel incident de l'EPFIF'; l'autorité expropriante entend uniquement contester l'indemnité pour frais de déménagement allouée par le juge de première instance à l'expropriée'; aux termes d'un jugement du 14 novembre 2014, le tribunal correctionnel de Meaux a une nouvelle fois condamné le gérant ainsi que la SCI, en état de récidive légale, à une amende et à une remise en état des lieux dans un délai de 8 mois qui n'a pas été exécutée par la défenderesse (pièce n°4).
Le commissaire du Gouvernement conclut que':
-Compte tenu du caractère récent de ces décisions (évaluation à la date de 1ère instance en 2017), de la localisation des parcelles, voisines de la [Cadastre 26] (notamment [Cadastre 25], immédiatement contiguë), et de la configuration de cette dernière, il est proposé de retenir la même valeur de 37, 50 euros/m² dans le cadre du présent litige ; il conclut à une valorisation de 37, 50 euros/m² et à la confirmation du jugement de 1ère instance';
-La précarité de l'occupation de la SARL CTT (interruption possible sous délai de 3 mois) fait obstacle à ce que le préjudice subi revête le caractère certain indispensable à l'indemnisation dans le cadre de l'expropriation';
-Il apparaît donc que l'enlèvement de ces bâtiments ne relève pas d'un préjudice direct causé par l'expropriation mais de frais à exposer par la SCI Des Coches pour satisfaire à des obligations qui sont extérieures à la présente procédure.
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 15 juillet 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la SCI des Coches du 8 octobre 2021, de l'EPFIF du 20 décembre 2021 et du commissaire du gouvernement du 13 janvier 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
L'EPFIF soulève dans ses conclusions du 21 mars 2022 au visa des dispositions de l'article R311-26 du code de l'expropriation l'irrecevabilité de son mémoire en réponse n°2 du 17 mars 2022 qui comporte de nouvelles références, à savoir un arrêt de la cour d'appel de Paris du 14 novembre 2019, postérieurement au délai de 3 mois.
Ces conclusions hors délai, sont recevables puisqu'elles ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, et soulèvent uniquement à titre liminaire l'irrecevabilité du mémoire n°2 de la SCI Des Coches et de la nouvelle pièce n°7.
La SCI Des Coches dans son mémoire du 17 mars 2022, 22 mars 2022 et 24 mars 2022 rétorque que ce mémoire a pour objet de se borner à apporter les précisions et justifications à l'appui de sa demande formée dans le mémoire principal et contient, des éléments en réplique aux mémoires de la partie adverse en ce compris la référence jurisprudentielle produite.
Cependant, si ce mémoire hors délai N°2 du 17 mars 2022 ne formule pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, et est donc recevables au delà des délais initiaux, par contre, la SCI des Coches produit hors du délai légal un nouvel élément de preuve, à savoir en pièce n°7 un arrêt de la cour d'appel de Paris du 14 novembre 2009, qui en raison de sa date pouvait être produit dans le mémoire initial du 8 octobre 2021.
En conséquence, cette pièce n°7 sera déclarée irrecevable.
Les mémoire hors délai de l'EPFIF des 17 mars 2022, 22 mars 2022 et 24 mars 2022 sont recevables, puisqu'ils ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
La déclaration d'appel de la SCI Des Coches porte sur l'indemnité de dépossession et l'indemnité au titre de l'indemnité au titre des frais de déménagement, alors qu'en réalité au titre des indemnités accessoires elle demande la confirmation pour l'indemnité de déménagement et l'infirmation pour l'indemnité au titre de la perte de loyers.
Les appels incidents de l'EPFIF et du commissaire du gouvernement concernent l'indemnité pour frais de déménagement.
S'agissant de la date de référence, les parties n'ont pas formé appel sur ce point ; la SCI des Coches n'a pas conclu sur la date de référence, et l'EPFIF et le commissaire du gouvernement retiennent comme le premier juge la date du 28 février 2013 en application de l'article L 214-4 du code urbanisme, correspondant à la dernière modification du PLU ayant modifié le classement de la zone, dans laquelle se trouve la parcelle.
À cette date, la parcelle [Cadastre 26] est située en zone I AU 1 au PLU de la commune de [Localité 15].
Il s'agit du secteur «[Localité 8]- [Localité 14]» situé en frange Sud ouest du quartier du [Adresse 5], couvrants 5 ha environ, sur lequel une opération d'extension urbaine à vocation mixte habitat- équipement- commerce- activités peut être envisagée, en accompagnement de l'opération en cours de reconstruction'démolition du Parc des HLM [Localité 8].
L'urbanisation n'y est admise que dans le cadre d'opérations d'aménagement ou de constructions compatibles avec un aménagement cohérent de la zone tel que défini par le règlement qui lui est applicable.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une parcelle d'une contenance cadastrale de 1779 m² située [Adresse 7], d'une profondeur d'environ 44 m, disposant d'une façade de 46 m le long du chemin des Coches et supportant des constructions modulaires ainsi qu'un hangar de 115 m², en très mauvais état.
La SCI Des Coches précise que la parcelle est pour le surplus, aménagée en terrain qui est entièrement clôturé.
L'EPFIF indique que la parcelle se situe à environ 1 km de la rue commerçante du quartier dit du [Adresse 5] et la gare RER la plus proche est celle de «[16]», située à 2,5 km.
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 19 mai 2021.
- Sur l'indemnité principale
1° Sur les surfaces
La contenance cadastrale de 1779 m² de la parcelle [Cadastre 26] n'est pas contestée par les parties.
2° Sur la situation locative
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
La parcelle fait l'objet d'une convention d'occupation précaire signée le 6 décembre 2018 au profit de la société CTT (pièce N°1) pour exercer une activité de stockage de matériel de stationnement de véhicules.
Bien que le jugement ne le mentionne pas, les parties se sont accordées pour fixer l'indemnité de dépossession en valeur libre, la SCI Des Coches indiquant que les biens faisant l'objet d'une convention d'occupation précaire qui ne confère aucun droit ni renouvellement, ni à une indemnisation d'occupation, la parcelle doit être considérée comme libre de toute occupation.
3° sur la qualification de la parcelle
Le premier juge a indiqué que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir et il a retenu la situation privilégiée qui n'est du reste pas contestée par l'EPFIF.
En l'absence de contestation de l'exclusion de la qualification de terrain à bâtir par la SCI Des Coches, le jugement sera confirmé sur ce point.
Celle-ci demande de retenir la qualification de situation très privilégiée, tandis que l'EPFIF et le commissaire du gouvernement retiennent la qualification de situation privilégiée.
La parcelle expropriée bénéficie d'accès à des axes routiers importants par le chemin rural des Coches, notamment l'autoroute A 104, elle se situe à proximité d'une zone d'habitation, à 1 km du quartier du [Adresse 5] et à 2,5 km de la gare de RER la plus proche et les réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement sont présents à proximité immédiate du fait des zones qu'elle jouxte.
À l'appui de sa demande de retenir la qualification de situation très privilégiée, la SCI Des Coches fait état d'un extrait du site de la société DEMATHIEU BARD IMMOBILIER qui commercialise un ensemble immobilier à usage d'habitation situé à quelques mètres du bien exproprié, ce site Internet détaillant les qualités de l'environnement démontrant ainsi sa position, les biens étant proposés à la vente à des prix situés entre 4000 euros et 5000 euros/m² en fonction de leur surface, ce qui démontre de manière indubitable le caractère extrêmement attractif de l'environnement.
Cependant, comme l'indique elle-même la SCI Des Coches aux termes d'un arrêt du 1er décembre 1993 (Société Nationale des Chemins de Fer français/Melle Vigoureux) la Cour de Cassation a reconnu, au visa de l'ancien article L.13-15 du Code de l'expropriation, une valeur intermédiaire qui existe entre la valeur des terres agricoles et celle de terrains à bâtir', en créant la notion de situation privilégiée, sans qu'il soit donc nécessaire d'y ajouter d'autres précisions.
En outre, la date de référence est celle du 28 février 2013, et c'est à cette date que doit être appréciée la situation privilégiée d'une parcelle, et il ne peut donc être tenu compte de ce programme de construction neuves.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu la situation de situation privilégiée de la parcelle.
4° Sur la méthode
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
5° Sur les références des parties
Aux termes de l'article L 322-8 du code de l'expropriation, sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
Le premier juge au regard de la qualification de situation privilégiée et après examen des termes de références des parties, a retenu une valeur de 37,50 euros/m².
Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :
a) Les références de la SCI Des Coches
Elle sollicite de retenir une valeur de 100 euros/m².
Elle invoque tout d'abord le site de la société DEMATHIEU-BARD IMMOBILIER déjà évoqué qui ne correspondant pas à une mutation effective, sera écarté.
La SCI Des Coches indique en outre que les biens expropriés ont été achetés le 14 novembre 2008 pour un prix total de 99'116 euros soit 56 euros/m² (pièce n°2).
Cependant, l'indemnité de dépossession doit être fixée par la méthode par comparaison et il ne peut être tenu compte du prix d'acquisition.
Elle propose 3 termes de comparaison à [Localité 15] :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
T1
5 septembre 2019
[Adresse 18]
AK 20
1145
75'000
65
pièce n°4
T2
6 septembre 2012
[Adresse 1]
BK 622
4716
350'000
74
pièce n°5
T3
NC
[Adresse 2]
AH 392
507
207'000
408
Le terme n°3 ne comporte pas de date et aucune pièce n'est produite à l'appui.
Pour les autres termes, la SCI Des Coches ne produit pas les actes de vente mais uniquement les bordereaux de formalités.
Par contre, l'EPFIF verse aux débats les actes de vente (pièces n°6 et n°7) établissant que tous ces termes portent sur les parcelles bénéficiant d'une autre classification que la parcelle expropriée s'agissant de zone urbaine, à savoir pour le terme T1 en zone Uc, pour le terme T2 en zone Uhb et pour le terme T3 en zone Uaa.
Ces termes non comparables en zonage et en consistance seront donc écartés.
b) Les références de l'EPFIF
Il propose 16 termes de comparaison avec les références de publication et cadastrales :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
Prix en euros
Prix en euros/m²
Zonage
Observations
T1
22 décembre 2005
lieu-dit [Adresse 13]
à [Localité 15]
131192
1'746'238
13,31
AU1
occupé
T2
1er juin 2006
lieu-dit le vicomte
à [Localité 15]
4660
57'386
12,31
AUI
occupé
T3
25 mars 2011
lieu-dit [Adresse 12]
4183
28'875
6,90
AU4
occupé
T4
1er décembre 2011
lieu-dit le chemin du milieu à [Localité 19]
1218
28'014
23
1AUm
libre
T5
1er décembre 2011
lieu-dit le chemin du milieu à [Localité 19]
3114
71'622
23
1AUm
occupé
T6
27 janvier 2012
lieu-dit [Adresse 9] à [Localité 19]
17'004
331 134,50
19, 50
1AUz2
occupé
T7
27 janvier 2012
lieu-dit [Adresse 11]
12'571
245'134,50
19,50
1AUz2
occupé
T8
31 janvier 2012
lieux-dits [Adresse 9]
18'120
392'760,40
21,67
1AUz2 et N (B196)
libre
T9
31 janvier 2012
lieu-dit [Adresse 11]
7735
150832,50
19,50
1AUz2
occupé
T10
31 janvier 2012
lieu-dit [Adresse 11]
7548
147'186,50
19,50
1AUz2
occupé
T11
31 janvier 2012
lieu-dit [Adresse 11]
à [Adresse 11]
7300
142350
19, 50
1AUz2
occupé
T12
7 février 2012
lieu-dit [Adresse 9] et [Adresse 9] à [Localité 19]
46386
904527
19, 50
1AUz2
occupé
T13
8 mars 2012
lieu-dit [Adresse 9] et [Adresse 9] à [Localité 19]
42604
820248
19, 50
1 AUz2 et N (B196)
occupé
T14
20 mars 2014
lieu-dit [Adresse 11]
559
13777
24, 65
1AUe
occupé
T15
20 mars 2014
lieu-dit le [Localité 19]
9121
209783
23
1AUe
occupé
T16
20 mars 2011
lieu-dit [Adresse 11]
162
3 726
23
1AUe
occupé
Ces termes sont trop anciens, datant tous de plus de cinq ans et seront écartés.
Il se réfère également aux références du commissaire du gouvernement examinés ci- après.
c) Les références du commissaire du gouvernement
Le commissaire indique qu'il convient de se reporter aux particularités de la commune de [Localité 15] qui connaît de nombreuses opérations d'expropriation depuis quelques années, que le secteur dans lequel se situe la parcelle, a déjà été l'objet de transfert de propriété et que les juridictions se sont prononcées sur la valeur de terrains naturels de terre agricole, en situation privilégiée, situés également en zone à urbaniser.
Ainsi, plusieurs arrêts du 22 novembre 2018 de la cour d'appel de Paris, confirmant les jugements de première instance de Melun ont fixé la valeur des parcelles à 15 euros/ m² pour les emprises en nature de chemin et à 37,50 euros/m² pour des parcelles de plus grande superficie, en nature de terre agricole, en zone AU soit :
parcelle
RG en appel
Descriptif
Superficie
Prix en euros/m
[Cadastre 25]
17/14756
terre agricole
3458
37,50
[Cadastre 20]
17/14771
bande de 2,5 x 12
300
15
[Cadastre 24]
17/14775
terre agricole
3823
37,50
[Cadastre 23]
17/14768
bande de 6 m x 130
1052
15
[Cadastre 22]
17/14783
terre agricole
28'803
37,50
[Cadastre 21]
17/14710
terre agricole
8908
37,50
Le commissaire du gouvernement indique que compte tenu du caractère récent de ces décisions, avec une évaluation de la date de première instance en 2017, de la localisation des parcelles, voisines de la [Cadastre 26], notamment la [Cadastre 25], immédiatement contiguë, et de la configuration cette dernière, il propose de retenir la valeur de 37,50 euros/m².
L'EPFIF demande de même de les retenir en reproduisant des extraits des arrêts démontrant qu'il s'agit de parcelles de même catégorie, situées à proximité immédiate.
Il convient de retenir les termes récents qui sont comparables en consistance, en localisation géographique, à savoir en terre agricole correspondant à une valeur de 37,50 euros/m².
Il convient de confirmer le jugement qui a fixé l'indemnité de dépossession à la somme de : 1779 m² x 37,5 euros = 66'712,50 euros sauf à préciser que l'indemnité est fixée en valeur libre.
- Sur les indemnités accessoires
1° Sur l'indemnité de remploi
Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :
20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros
15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros
10% sur le surplus soit : 5171, 25 euros
soit un total de 7671, 25 euros.
En l'absence de contestation par la SCI des Coches sur ces taux, le jugement sera confirmé sur ce point.
2° sur l'indemnité de déménagement
Le premier juge a accordé à la SCI des Coches une indemnité de déménagement pour une somme de 12'800 euros hors-taxes, soit 15'360 euros TTC en indiquant :
- par jugement en date du 14 novembre 2014, le tribunal correctionnel de Meaux a condamné la SCI des Coches ainsi que son gérant pour infractions aux dispositions du PLU ou du POS pour exécution de travaux non autorisés par un permis de construire en raison de la construction d'un algéco sur la parcelle [Cadastre 27];
- cette condamnation a été confirmée par la cour d'appel de Paris le 10 septembre 2015. Il doit être relevé que la cour d'appel n'a pas confirmé la condamnation à la remise en état des lieux compte tenu de l'ordonnance d' expropriation intervenue le 12 janvier 2015.
- il n'est pas contesté par la SCI des Coches que les constructions visées par la condamnation sont bien celles pour lesquelles il est sollicité une indemnité de déménagement.
- Il y a cependant lieu de relever que l'obligation de remise en état des lieux imposée à la SCI des Coches n'a pas été confirmée par la cour d'appel de Paris. Il en résulte que la société n'était pas tenue de retirer les constructions litigieuses du fait de la procédure d'expropriation.
- Il n'est pas contesté que le caractère illicite de la disposition de ces modules tenait au classement de la parcelle en zone AU, ce classement n'étant plus d'actualité.
- En conséquence, il y a lieu de retenir que l' enlèvement des algéco actuellement présents sur la parcelle occasionne un préjudice à la SCI des Coches.
La SCI des Coches a formé appel au titre de l'indemnité des frais de déménagement alors qu'elle demande la confirmation, tandis que les intimés et appelants incidents demandent l'infirmation.
Il ressort des pièces versées aux débats :
- par jugement du 30 novembre 2012 ; le tribunal de correctionnel de Meaux a déclaré la SCI et son gérant coupables des faits reprochés, les a condamnés à une amende et à une remise en état des lieux dans un délai de 8 mois au bénéfice de la mairie de [Localité 15],
- par arrêt du 10 septembre 2015, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement sur la culpabilité mais non sur la peine en disant qu'il n'y avait pas lieu à remise en état des lieux (pièce n°2),
- un second procès-verbal a été dressé le 28 février 2013 (pièce n°3) pour construction de deux bungalows à usage de bureaux sans autorisation de poursuivre l'activité de terrassement,
- Par jugement du 14 novembre 2014 (pièce n°4), le tribunal correctionnel de Meaux a déclaré la SCI des Coches et son gérant coupables des faits reprochés en récidive et les a condamnés à une amende avec une remise en état des lieux dans un délai de 8 mois.
Il n'est pas contesté par la SCI des Coches comme l'indique l'EPFIF que ce jugement est définitif et qu'à ce jour cette remise en état des lieux n'a pas été effectuée.
En conséquence, la demande d'indemnité pour frais de déménagement ne relève pas d'un préjudice direct causé par l'expropriation au sens de l'article L321-1 du code de l'expropriation mais de frais exposés par la SCI des Coches pour satisfaire à des obligations qui sont extérieures, à savoir la dernière condamnation susvisée.
Il y a donc pas lieu d'accorder à la SCI des Coches une indemnité pour frais de déménagement pour des constructions illégales.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
3° sur l'indemnité pour perte de loyers
Le premier juge a débouté la SCI des Coches de sa demande d'indemnisation pour perte de loyers en indiquant que l'ordonnance d'expropriation est intervenue le 12 janvier 2015, de sorte que le contrat d'occupation précaire n'a pu être valablement conclu le 6 décembre 2018 par la SCI des Coches.
La SCI des Coches n'a pas formé appel au titre de l'indemnité pour perte de loyers, mais elle demande cependant dans ses conclusions l'infirmation du jugement et une somme de 36'000 euros à ce titre.
Les intimés et appelants incidents demandent la confirmation.
En conséquence, la cour n'est pas saisie d'un appel de la SCI des Coches sur ce point.
En tout état de cause, si l'article L 222-2 du code de l'expropriation dispose que l'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles, néanmoins l'exproprié a la possibilité de conclure une convention d'occupation précaire, puisqu'il dispose de la jouissance de son bien jusqu'au paiement de l'indemnité.
Par contre, la précarité de l'occupation de la SARL CTT avec interruption possible avec un délai de 3 mois fait obstacle à ce que le préjudice subi revête le caractère certain indispensable à une indemnisation.
Le jugement de débouté sera donc confirmé par substitution de motifs.
L'indemnité totale de dépossession en valeur libre est donc de :
66'712,50 euros (indemnité principale) + 7671,25 euros (indemnité de remploi) = 74'383,75 euros arrondis à la somme de 74 384 euros.
Le Jugement sera donc infirmé en ce sens.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à payer à la SCI des Coches la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter la SCI des Coches de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
La SCI des Coches perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions déposées dans le délai légal, de la SCI Des Coches du 8 octobre 2021,de l'EPFIF du 20 décembre 2021 et du commissaire du gouvernement du 13 janvier 2022 ;
Déclare recevables les mémoires déposés hors délai légal de la SCI Des Coches du 17 mars 2022, du 22 mars 2022 et du 24 mars 2022 ;
Déclare recevables les conclusions hors délai de l'EPFIF du 21 mars 2022 ;
Déclare irrecevable la pièce N°7 de la SCI Des Coches déposée hors délai dans le mémoire N°2 du 17 mars 2022 ;
Infirme partiellement le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau :
Fixe à la somme de 74 384 euros arrondis en valeur libre l'indemnité à payer par l'EPFIF pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 15] chemin N°17 dit des Coches cadastrée [Cadastre 26] d'une surface de 1779 m² se décomposant comme suit :
'indemnité principale : 66'750 euros
'indemnité de remploi : 7 671,25 euros
Déboute la SCI des Coches de sa demande de 15'360 euros au titre des frais de déménagement ;
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Déboute la SCI des Coches de sa demande au titre de l' article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI des Coches aux dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
