RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 09 Juin 2022
(n° 56 , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11753 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD5MC
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 Mai 2021 par le juge de l'expropriation de Melun RG n° 20/00009
APPELANTE
S.C.I. E.B.F
[Adresse 4]
[Localité 11]
représentée par Me Marc TOULON de la SELARL CALCADA-TOULON-LEGENDRE, avocat au barreau de MEAUX substituée par Me Sonia AMAMI, avocat au barreau de MEAUX, toque : 56
INTIMÉES
DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES TRESORERIE GENERALE DE SEINE ET MARNE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 10]
représentée par Mme [Y] [P] (en visio-conférence) en vertu d'un pouvoir général
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF)
[Adresse 6]
[Localité 9]
représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué par Me Robin VERRECCHIA, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mars 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Hervé LOCU, Président,
Valérie MORLET, conseillère
Marie MONGIN, conseillère
Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Afin de pallier le manque de logements, la commune de [Localité 30] et l'établissement public foncier d'Île de France (EPFIF) ont conclu une convention d'intervention foncière le 7 octobre 2008 pour la maîtrise et le portage foncier de terrains situés dans un périmètre pré-identifié permettant à l'EPFIF d'acquérir les biens concernés par voie amiable, par préemption ou par expropriation.
Par arrêté en date du 21 janvier 2014, le préfet de Seine et Marne a prescrit l'ouverture d'une enquête publique unique d'une part, préalable à la déclaration d'utilité publique des travaux et acquisitions foncières nécessaires à la réalisation de la zone d'aménagement concerté (ZAC) de [Localité 29] et, d'autre part, parcellaire destinée à déterminer les terrains à acquérir.
Par arrêté du 26 novembre 2014, le Préfet de Seine et Marne a déclaré d'utilité publique les travaux et acquisitions foncières nécessaires à la réalisation de la ZAC de [Localité 29] et a déclaré cessibles au profit de l'Etablissement public foncier d'Ile de France (EPFIF) les parcelles de terrains situées sur le territoire de la commune de [Localité 30] désignées par l'état parcellaire.
Par ordonnance du 12 janvier 2015, le juge de l'expropriation a déclaré expropriées au profit de l'EPFIF les parcelles visées par la procédure parmi lesquelles la parcelle cadastrée section ZR n°[Cadastre 13] située [Adresse 17] d'une superficie de 995 m² (emprise de 884 m²) appartenant à la SCI EBF
L'EPFIF a notifié une offre indemnitaire à la SCI EBF par lettre recommandée avec accusé de réception le 11 septembre 2015. A défaut d'accord relatif au montant de l'indemnité de dépossession, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation par requête parvenue au greffe le 26 mai 2020.
Par un jugement du 19 mai 2021 après transport sur les lieux le 12 septembre 2020, le juge de l'expropriation de Melun a' :
-Fixé à la somme de 26.526 euros (37, 50 euros x 884 m²) l'indemnité à payer par l'EPFIF à la SCI EBF pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Adresse 31] cadastrée ZR n°[Cadastre 13] d'une surface de 995 m² emprise de 884 m² ;
-Condamné l'EPFIF à verser à la SCI EBF la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Dit que les dépens seront laissés à la charge de l'autorité expropriante.
La SCI EBF a interjeté appel le 17 juin 2021 limité au rejet de la qualification de terrain à bâtir et le montant de l'indemnité de dépossession.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- Adressées au greffe, par la SCI EBF, appelante, le 23 août 2021 notifiées le 26 août 2021 (AR du 30 août 2021) et le 15 décembre 2021 notifiées le 27 décembre 2021 (AR du 29 décembre 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 26'526 euros l'indemnité due.
Et statuant à nouveau :
A titre principal.
- Qualifier de terrain à bâtir le terrain de la SCI
En conséquence,
- Fixer comme suit' ;
-indemnité principale : 250 000 euros ;
-indemnité de remploi 3 26 000 euros.
- Adressées au greffe, par l'EPFIF, intimé, le 22 octobre 2021 notifiées le 26 octobre 2021(AR du 27 et 28 octobre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :
- Dire et juger la SCI EBF mal fondée en son appel ;
En conséquence.
- La débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à obtenir la réformation du jugement du 19 mai 2021 ;
Par suite,
- Confirmer dans toutes ses dispositions, le jugement ;
- Condamner la SCI EBF à payer à l'EPFIF la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner l'EPFIF aux entiers dépens
-Adressées au greffe, par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, le 30 novembre 2021 notifiées le 02 décembre 2021 (AR du 3 décembre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :
-déclare recevable l'appel de la SCI EBF' ;
-déclare non déchu de son appel la SCI EBF
-réformant en cela le jugement de première instance, fixer l' indemnité de dépossession de la parcelle ZR [Cadastre 13] à hauteur de 33 150 euros, indemnités de remploi de 4135 euros en sus.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
La SCI EBF fait valoir que' :
-Concernant la qualification de terrain à bâtir' ; elle se fonde sur l'article L.322-3 du Code de l'expropriation en indiquant que les deux conditions posées par l'article sont réunies' ; il convient en effet de se rapporter à l'avis d'imposition foncier 2011 qui précise que la parcelle était bien considérée comme une propriété bâtie (Pièce n°4 - Avis d'imposition Taxes Foncières de 2011) ; elle a d'ailleurs eu l'autorisation en 2012 de procéder à une modification de l'alimentation par ERDF pour que cessent les vols d'électricité par les gens du voyage, ce qui démontre bien que tel est le cas (Pièce n°3 - Facture de transformation) ;
-Concernant l 'évaluation de l'indemnité d'expropriation' ; cette parcelle a été acquise par la SCI EBF le 17/12/2010 pour un montant de 110 K/euros. (Pièce n°2)' ; rien ne justifie la diminution de près de 20 K/ euros de la part de l'EPFIF et du juge de première instance, l'intégralité de la parcelle se trouve dans la zone de la DUP, toutefois, l'ordonnance d'expropriation ne porte que sur 884m². La SCI EBF resterait donc propriétaire de 111m² en plein milieu de la Zone de la DUP, ce reliquat de parcelle perdra toutefois toute valeur vénale et il convient en conséquence de tenir compte de ce point dans la fixation de l'indemnité principale' ; elle avait communiqué deux annonces de vente d'entrepôt/locaux d'activités sur [Localité 30] dont la surface est comprise entre 400 m² et 1.900 m² au prix de 600.000 euros. (Pièce n°6)' ; le 21/09/2020, la société EDF a fait évaluer l'ensemble immobilier par une agence laquelle a conclu à une valorisation comprise entre 230 et 260 K/euros. (Pièce n°8)' ; elle propose six termes de comparaison conduisant à une moyenne à 2.500 euros /m² au lieu des 37,50 euros /m² retenus en première instance ;
Dans un second jeu de conclusions' ;
- il est patent que s'il était jugé que les voies et réseaux existants étaient suffisamment desservis, la première condition de la définition du terrain à bâtir, à savoir le caractère constructible de la parcelle, serait avérée dans la mesure où c'est uniquement ce fondement qui est allégué pour s'opposer à cette qualification ; il ne peut être déduit qu'une parcelle située en zone ' à urbaniser' (AU) ne revêt pas un caractère constructible pour ce seul fait puisque le règlement de cette zone permet précisément l'édification de constructions ; il serait surprenant de soutenir qu'une zone dans laquelle il est permis d'édifier des constructions est inconstructible' ;
- il convient de prendre en compte les réseaux existants sur toutes les parcelles de la future ZAC pour apprécier le caractère suffisant des réseaux présents sur la parcelle litigieuse au regard de l'ensemble de la zone ; en effet, il ne peut pas utilement être à ce jour argué de l'insuffisance des réseaux présents au sein de la parcelle ZR [Cadastre 13] pour couvrir l'ensemble de la ZAC à venir en évoquant les futurs travaux qui vont être réalisés' ;
- les références ainsi que la troisième et dernière référence évoquée par la partie adverse sur la commune de [Localité 30] ne sauraient être légitimement jugées comparables dans la mesure où elles portent sur une superficie de 131 192 m², 4 660 m² et 4.183 m² alors que la parcelle querellée ne porte que sur une superficie de 995 m²' ; ces références proposées par la partie adverse et retenues par le juge de première instance ne sauraient légitimement servir de références pour fixer l'indemnisation sollicitée.
L'EPFIF répond que :
-Concernant la qualification de terrain à bâtir' ; en application des articles L.213-6 et L.213-4 du Code de l'expropriation, lorsqu'un bien est, comme en l'espèce, soumis au droit de préemption, la date de référence est celle « à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la Zone dans laquelle est situé le bien ''. En l'espèce, la date de référence à retenir, non contestée par les parties, est celle de la dernière approbation du PLU, à savoir le 28 février 2013. Il en résulte que c'est à la date du 28 février 2013 que la qualification de terrain à bâtir de la parcelle litigieuse doit être appréciée ; la parcelle dont s'agit est manifestement située en zone 1 AU 1 du PLU applicable à la date de référence susvisée' ; la première des conditions cumulatives pour qu'un terrain puisse être qualifié de terrain à bâtir n'est donc pas remplie ; si la réalisation de la ZAC nécessite des travaux de viabilisation de plusieurs millions d'euros, c'est bien que, de toute évidence, l'ensemble des parcelles de la ZAC ne sont pas suffisamment desservies en réseaux et voiries' ; la demande de la SCI EBF n'est pas fondée et sera rejetée' ;
-Concernant la valorisation de la parcelle expropriée ; il convient de produire des termes de comparaison permettant aux parties de débattre contradictoirement des valorisations proposées. Tel n'est manifestement pas le cas en l'espèce, l'évaluation d'une agence immobilière n'est ni impartiale ni contradictoire, les annonces et estimations immobilières ayant par nature vocation à évoluer et ne constituent donc pas des références définitives ; à supposer même que ces références puissent être considérées comme pertinentes, l'appelante se contente de rappeler les références de mutation sans produire aucun acte de vente ni préciser les adresses des biens concernés si bien que l'EPFIF n'est pas en mesure de débattre contradictoirement de leur pertinence' ; les deux annonces de vente ainsi que l'estimation immobilière produites par l'appelante doivent être écartées, car elles ne constituent pas des références exploitables ; les six mutations dont se prévaut la SCI EBF seront également écartées, dès lors qu'elles concernent des maisons d'habitation dont la consistance est manifestement incomparable à celle de la parcelle querellée' ;
-Concernant l'application de l'abattement pour occupation commerciale de 30%' ; lorsqu'il est constaté qu'un immeuble fait l'objet d'une occupation commerciale, l'abattement pour occupation ne souffre d'aucune contestation et la jurisprudence de la Cour de cassation est constante en la matière : les juridictions du fond, dès lors qu'elles constatent l'occupation, sont tenues d'appliquer un abattement pour occupation (voir en ce sens : Cass. Civ 3ème, 1er avril 1992, n° 90-70206 ; Cass. Civ 3ème, 9 juin 1993, n°91-70014 ou encore Cass. Civ 3ème, 28 janvier 1998, n°96-70079).
- la Cour se convaincra définitivement du bien fondé de la valeur unitaire retenue par le juge de première instance à la lecture de quatre jurisprudences portant toutes sur des parcelles d'une consistance similaire et situées à proximité immédiate de la parcelle ZR [Cadastre 13] et qui ont tous été considérées comme pertinentes par le Juge.
Le commissaire du Gouvernement observe que' :
-Les valeurs retenues s'entendent en valeur occupée bien que les jugements rendus en première instance auxquels les arrêts de la Cour de céans renvoient pour le détail des faits ne le mentionnent pas. Compte tenu du caractère récent de ces décisions (évaluation à la date de la première instance en 2017), de la localisation des parcelles, voisines de la ZR [Cadastre 13] (notamment ZR [Cadastre 8], immédiatement contigüe), et de la configuration de cette dernière, il est proposé de retenir la même valeur de 37, 50 euros/m² dans le cadre du présent litige.
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 17 juin 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la SCI EBF du 23 août 2021 de la SCI EBF, de l'EPFIF du 22 octobre 2021 et du commissaire du gouvernement du 20 novembre 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions hors délai de la SCI EBF du 15 décembre 2021 sont de pure réplique à celles de l'EPFIF et du commissaire du gouvernement, appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de la SCI EBF porte sur la qualification juridique de la parcelle en demandant de retenir la qualification de terrain à bâtir et sur le montant de l'indemnité de dépossession et l'appel incident du commissaire du gouvernement sur le montant de cette dernière indemnité.
S'agissant de la date de référence, le premier juge en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme, la parcelle étant soumise au droit de préemption a retenu la date 28 février 2013 correspondant à la modification du PLU ayant porté sur le classement de la zone.
La SCI EBF n'a pas formé appel sur la date de référence et n'a pas conclu sur ce point ; l'EPFIF et le commissaire du gouvernement concluent à la confirmation.
En application de l'article L213-4 du code de l'urbanisme la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation est, pour les biens soumis au droit de préemption urbain et non compris dans le périmètre d'une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS, ou approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En conséquence, la parcelle expropriée étant située dans le périmètre du droit de préemption urbain de la commune de [Localité 30], il convient de confirmer le jugement qui a retenu la date du 28 février 2013, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du PLU affectant la zone dans laquelle est située la parcelle ZR[Cadastre 13].
S'agissant des données d'urbanisme, à la date de référence la parcelle ZR [Cadastre 13] est située en zone IAU1 du PLU de la commune de [Localité 30].
Le commissaire du gouvernement reproduit l'extrait du plan de zonage au 28/02/2013 : il s'agit du secteur "Corbion-[Localité 29]" situé en [Adresse 19], couvrant 5 hectares environ, sur lequel une opération d'extension urbaine à vocation mixte habitat- équipements- commerces- activités peut être envisagée, en accompagnement de l'opération en cours de reconstruction- démolition du Parc des HLM Corbrion.
L'urbanisation n'y est admise que dans le cadre d'opérations d'aménagement ou de constructions compatibles avec un aménagement cohérent de la zone tel qu'il est défini par le règlement qui lui est applicable.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une emprise partielle de 884m² issue de la parcelle ZR [Cadastre 13] d'une contenance cadastrale de 995 m², située [Adresse 18].
Le commissaire du gouvernement indique qu'elle supporte un hangar de 115 m² en mauvais état ainsi que les bâtiments modulaires à usage de bureaux, le tout édifié sans autorisation d'urbanisme.
La parcelle est occupée par la SARL Transport au titre d'un bail commercial conclu le 1er janvier 2011.
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 19 mai 2021.
- Sur l'indemnité principale
1° Sur les surfaces
L'emprise partielle de 884 m² de la parcelle ZR [Cadastre 13] d'une contenance cadastrale de 195 m² n'est pas contestée.
2° Sur la situation locative
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
La SCI EBF n'apporte aucune précision sur ce point mais conteste l'application de l'abattement pour occupation commerciale.
L'EPFIF indique que le bien est occupé par les sociétés terrestres de transport, les sociétés EM terrassement et SL Transport ; elle avait fait sommation à ces sociétés de leur communiquer leur titre d'occupation, mais seule la société SL transport a répondu à cette demande ; le premier juge avait sommé la SCI EBF de communiquer les titres d'occupation, ce qui n'a jamais été fait, pour autant elle constate que la société SL transport est titulaire d'un bail commercial signé le 1er janvier 2011, lequel aurait ensuite fait l'objet d'une tacite reconduction (pièce n°1) et qu'il en résulte que la parcelle en cause doit être évaluée en valeur occupée.
Le commissaire du gouvernement indique que la parcelle est occupée par la SARL SL Transport au terme d'un bail commercial conclu le 1er janvier 2011.
Le jugement ne le mentionne pas, mais il a fixé après abattement pour occupation, une indemnité de dépossession en valeur occupée.
L'indemnité en appel en raison de ces baux sera fixée également en valeur occupée.
La question de l'abattement sera examinée ci après.
3° Sur la méthode
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties.
4° Sur la qualification juridique de la parcelle
Le premier juge a écarté la qualification de terrain à bâtir revendiquée par la SCI EBF en indiquant que la double condition posée par l'article L 322-3 du code de l'expropriation n'est pas remplie ; il a par contre retenu la situation privilégiée qui n'est d'ailleurs pas contestée par l'EPFIF.
En appel, la SCI EBF demande l'infirmation sur ce point et de retenir la qualification de terrain à bâtir en indiquant qu'il est manifeste que la parcelle est située dans un secteur constructible, puisque la mise en recouvrement de l' imposition foncier 2011 précise qu'elle est considérée comme une propriété bâtie (pièce n°4) et qu'en outre cela correspond aux dispositions de l'article 1AU2 intitulé occupation utilisation du sol admise sous condition ; elle ajoute que la parcelle est desservie par les réseaux.
L'EPFIF rétorque que les conditions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation ne sont pas remplies, puisque s'agissant du PLU, à la date de référence agissant de la zone 1AU1,les dispositions réglementaires mentionnent : « sous réserve de la mise en 'uvre des équipements internes et externes nécessaires au fonctionnement de la zone » (pièce N°2) ; que s'agissant des réseaux ils sont insuffisants, ce qui est conforté par les extraits du dossier de réalisation de l'opération d'aménagement, puisque elle nécessite au préalable la réalisation d'importants travaux de viabilisation sur l'ensemble de la zone dont le montant prévisionnel est estimé à 3'425'000 euros (pièce N° 3).
Le commissaire du gouvernement exclut la qualification de terrain à bâtir en indiquant que la parcelle ZR [Cadastre 13] n'est pas située dans une zone pleinement constructible, que les réseaux sont insuffisants dans la perspective d'une opération d'ensemble ; il ajoute qu'elle peut être considérée comme bénéficiant de situation privilégiée.
Aux termes de l'article L322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L322-2.
À la date de référence du 28 février 2013, il n'est pas contesté que l'emprise expropriée est située en zone 1AU1 du PLU de la commune de [Localité 30] ; au regard de l'extrait du plan de zonage au 28 février 2013, la parcelle ZR [Cadastre 13] n'est pas située dans une zone pleinement constructible ; l'avis d'imposition foncier 2011 invoqué par la SCI EFB est sans incidence sur la qualification juridique ; les zones AU sont définies par le PLU de Mitry -Mory comme « des secteurs'inscrits dans le tissu urbain, en frange les zones urbaines constituées ou en extension de ces dernières'insuffisamment desservies par des voiries et réseaux existants pour être considérées comme immédiatement constructibles » (pièce numéro 2) ; s'agissant de la zone 1AU1, les dispositions réglementaires prévues pour cette zone sont applicables « sous réserve de la mise en 'uvre des équipements internes et externes nécessaires au fonctionnement de la zone » ; la parcelle n'est donc pas immédiatement constructible faute d'équipements et d'infrastructures nécessaires à son fonctionnement.
La première condition de l'article L 322-3 du code de l'expropriation n'est pas remplie.
En outre, la deuxième condition de l'article susvisé n'est pas remplie, puisque lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par le plan d'urbanisme comme devant faire l'objet d'une opération d'ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; or, en l'espèce, ces voies et réseaux desservant la parcelle ZR [Cadastre 13] sont insuffisants, puisque s'agissant d'une Zac comme en l'espèce, la dimension de ces réseaux et voies de titre est appréciée au regard de l'ensemble de la zone et non du seul terrain et il ressort du dossier de réalisation de l'opération d'aménagement (pièce numéro 3), que des ouvrages sont nécessaires pour les réseaux humides, pour les réseaux secs, pour les espaces publics avec un montant provisionnel de 3'425'000 euros.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement écarté la qualification de terrain à bâtir.
Lorsqu'un terrain n'est pas susceptible de recevoir la qualification de terrain à bâtir, il peut néanmoins être évalué à un prix très sensiblement supérieur à celui de terrains agricoles, en fonction de plus-value tenant à sa situation.
En l'espèce, la parcelle expropriée bénéficie d'un accès à des axes routiers importants par le chemin rural des Coches, notamment l'autoroute A 104, elle est située à proximité d'une zone d'habitation, à 1 km du quartier du [Localité 16] à [Localité 30] et à 2,5 km de la gare RER la plus proche et les réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement sont présents à proximité immédiate, du faite des zones qu'elle jouxte.
La qualification de situation privilégiée n'est pas contestée par l'EPFIF.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a exactement retenu la qualification de situation privilégiée.
5° Sur les références des parties
Aux termes de l'article L 322-8 du code de l'expropriation, sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :
a) Les références de la SCI EBF
Elle invoque tout d'abord le prix d'acquisition de la parcelle ZR [Cadastre 13] issu d'une division de la parcelle ZS [Cadastre 7] en deux parcelles ZR [Cadastre 12] et ZR [Cadastre 13] le 17 décembre 2010 pour un montant de 110 K euros soit 110,55 euros/m² (pièce numéro 2).
Elle ajoute qu'un prêt d'un montant de 85 K euros a été souscrit afin de financer cette acquisition, que son prêt de nantissement ne prendra fin qu'en décembre2025 et qu'au 20 janvier 2021, le capital restant dû s'élève encore à la somme de 35'323 euros (pièce n°7).
Cependant, le prix d'acquisition ne constitue pas un terme de comparaison.
Elle fait état ensuite de l'incohérence des propositions de l'EPFIF qui a fait parvenir une d'indemnisation globale de 46 K euros, dont 40'470 euros alloués à titre d'indemnité principale (pièce n°1) et cinq ans plus tard, il propose une indemnité réduite à 20 K euros, sans expliquer la baisse de l'offre ; elle demande donc en conséquence en tout état de cause de prendre en compte cette évaluation (pièce n°8).
Cependant, cette proposition de 46 K euros est amiable, et l'expropriant a donc la possibilité de proposer une somme réduite à 20 K euros dans le cadre d'une action judiciaire.
Elle communique ensuite des annonces de vente d'entrepôts/locaux d'activité sur Mitry -Mory dont la surface est comprise entre 400 m² et 1900 m² au prix de 600'000 euros (pièce N°6'annonces AGORA BIZ).
Cependant, ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d'achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent être en conséquence être retenues.
En conséquence, ces annonces immobilières seront écartées.
La SCI EBF indique que la société EDF a fait évaluer l'ensemble immobilier par une agence qui a conclu à une valorisation 230 et 260 K/euros (pièce numéro 8).
Cependant, pour les mêmes motifs que précédemment, ce terme qui ne correspond pas un terme de comparaison sera écarté.
Elle invoque enfin des transactions immobilières récentes, dans des secteurs proches ayant une superficie comparable à celle du terrain exproprié ; il s'agit de terrains comportant des constructions individuelles (maisons), mais il n'en reste pas moins que ces transactions montrent un caractère plus attractif de la zone où se situe le bien exproprié ; ces mutations sont assorties des références de publication :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
du terrain/m²
Surface au sol/superficie de la construction
Prix de vente
prix /m²
situation locative
T1
21/02/2020
[Localité 30]
614
51/108
280000
2592, 59
occupé
T2
11/02/2021
[Adresse 32]
961
65/180
370000
2005,56
occupé
T3
17/09/2020
Saint Pathus
651
80/103
165000
16101,94
occupé
T4
05/06/2020
[Adresse 20]
1040
244
697750
2859,63
libre
T5
12/01/2021
[Adresse 14]
806
205
528175
2576,46
libre
T6
09/02/2021
Chelles
876
215
610750
2840,70
libre
Ces termes ne sont pas comparables, puisqu'ils concernent tous des terrains comportant des construction individuelles (maisons) alors que la parcelle à évaluer est située en zone 1AU1, et qu'elle n'a pas la qualification de terrain à bâtir.
Ils seront donc tous écartés.
Elle indique enfin qu'il s'agit d'une emprise partielle et qu'elle va rester propriétaire de 111m² en plein milieu de la zone DUP.
Cependant, il lui appartenait de solliciter l'emprise totale ; il n'y a donc pas lieu de tenir compte de cet élément.
b) Les références de l'EPFIF
Elle invoque des cessions de terrains situés sur le territoire de la commune de Mitry -Mory ou sur le territoire de communes limitrophes en zone AU avec les références cadastrales et de publication :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
Prix en euros
Prix en euros/m²
Zonage
Observations
T1
22 décembre 2005
[Adresse 21]
[Localité 30]
131192
1 746 238
13, 31
AU1
occupé (bail rural)
T2
1er juin 2006
[Adresse 15]
4660
57 386
12, 31
AU1
occupé (bail rural)
T3
25 mars 2011
[Adresse 25]
4183
28 875
6, 90
AU4
occupé (bail rural)
T4
1er décembre 2011
[Adresse 26]
1218
28 014
23
A
1AUm
libre
T5
1er décembre 2011
[Adresse 26]
3114
71 622
23
1AUm
occupé (bail rural)
T6
26 janvier 2012
[Adresse 23]
17004
331 134,50
19, 50
1AUz2
occupé (bail rural)
T7
31 janvier 2012
[Adresse 22]
18120
392 660,40
21, 67
1AUz2 et N
libre
T8
31 janvier 2012
[Adresse 24]
7735
150 832,50
19, 50
1AUz2
occupé (bail rural)
T9
31 janvier 2012
[Adresse 24]
7548
147 186,50
19, 50
1AUz2
occupé (bail rural)
T10
31 janvier 2012
[Adresse 24]
7300
142 350
19, 50
1 AU z2
occupé (bail rural)
T11
7 février 2012
[Adresse 22]
48386
904 527
19, 50
1AUz2
occupé (bail rural)
T12
8 mars 2012
[Adresse 22]
à [Localité 33]
42604
820 248
19, 50
1AUz2 et N
occupé (bail rural)
T13
20 mars 2014l
[Adresse 28]
162
3726
23
1AUe
occupé (bail rural)
T14
20 mars 2014
[Adresse 27]
559
13 777
24, 65
1AUe
occupé (bail rural)
T15
20 mars 2014
[Adresse 27]
9121
209 783
23
1AUe
occupé (bail rural)
Toutes ces références sont trop anciennes ayant plus de cinq ans et seront donc écartées.
c) Les références du commissaire du gouvernement
Il indique qu'il convient de se rapporter aux particularités de la commune de Mitry -Mory qui connaît plusieurs opérations d'expropriation depuis quelques années, le secteur de [Localité 29], dans lequel se situe la parcelle expropriée, a été l'objet de transfert de propriété et les juridictions ont rendu des décisions sur la valeur de terrains de nature agricole, en situation privilégiée, situés également en zone à urbaniser ; ainsi plusieurs arrêts de la cour d'appel du 22 novembre 2018 confirmant les jugements de première instance du tribunal de grande instance de Melun ont fixé la valeur des parcelles ci-dessous à 15 euros/m² pour les emprises en nature de chemin et à 37, 50 euros/m² pour les emprises de plus grande superficie, en nature de terre agricole, exploitées aux mêmes fins en zone AU :
'RG 17/14756 : ZR51, 3458 m², 37,50 euros/m², terre agricole ;
'RG 17/14 771 : ZR 19,300 m², 15 euros/m², bande de 2,5 X 12
'RG 17/14 775 : ZR 24,3823 m², 37,50 euros/m²,
'RG 17/14 768 : ZR 221052 m², 15 euros/m², bande de 6 m X 130 m
'RG 17/14 783 : ZR 21,28'803 m², 37,50 euros/m², terrain agricole
'RG 17/14 710 : ZR 20,8 1908 m², 37,50 euros/m², terrain agricole.
Le commissaire du gouvernement précise que les parcelles ZS [Cadastre 1]'[Cadastre 2]'[Cadastre 3] [Cadastre 8] étaient occupées par un exploitant agricole, tel qu'il ressort des conclusions du commissaire du gouvernement en appel figurant en pièce jointe et que ces valeurs s'entendent donc en valeur occupée, bien que les jugements rendus en première instance auxquels les arrêts de la cour renvoient pour le détail des faits ne le mentionnent pas.
Compte tenu du caractère récent de ces décisions, de la localisation des parcelles, il propose de retenir la même valeur de 37,50 euros/m².
Il convient de retenir les termes comparables en consistance, à savoir les RG17/14756, 17/14775, 17/14783 et 17/14710 et d'écarter les termes non comparables s'agissant de bandes de terrains RG 17/14771 et 17/14768.
Ces termes sont en effet récents, situés à proximité de la ZR [Cadastre 13], notamment la ZR [Cadastre 8], immédiatement contiguë, ils sont en valeur occupée, bien que les jugements ne le mentionnent pas, puisque celles-ci sont occupées par un exploitant agricole, comme le mentionnent les conclusions du commissaire du gouvernement en appel ; étant comparables en consistance et en localisation, il seront donc retenus pour une valeur de 37,50 euros/m².
S'agissant d'un terme en valeur occupée, il n'y a donc pas lieu d'appliquer un abattement pour occupation.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
L'indemnité principale est donc de : 884 m² x 37,5 euros = 33'150 euros en valeur occupée.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
- Sur l'indemnité de remploi
Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :
20% entre 0 et 5 000 euros
15% entre 5 001 et 15 000 euros
10% sur le surplus
soit un total de 4135 euros.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
L'indemnité totale de dépossession est donc de : 33'150 euros (indemnité principale) + 4135 euros (indemnité de remploi) = 37'285 euros en valeur occupée.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à payer à la SCI EBF la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter l'EPFIF de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de la condamner sur ce fondement à payer la somme de 2000 euros à la SCI EBF.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
L'EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Infirme partiellement le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau :
Fixe à la somme de 37'285 euros en valeur occupée l'indemnité à payer par l'établissement public d'île de France (EPFIF) à la SCI EBF pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 30] chemin numéro 17 des Coches cadastrée ZR numéro [Cadastre 13] d'une surface de 995 m² emprise de 884 m² se décomposant comme suit :
'indemnité principale : 33'150 euros ;
'indemnité de remploi : 4135 euros ;
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne l'établissement public d'île de France (EPFIF) à verser la somme de 2000 euros à la SCI EBF au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l'établissement public d'île de France (EPFIF) aux dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
