Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 09 JUIN 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/09880 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5WQQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mars 2018 -Tribunal d'Instance de Paris 11ème - RG n° 11-17-519
APPELANT
Monsieur [D] [W]
né le 18 juillet 1977 à [Localité 10] (92)
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocat au barreau de PARIS, toque : A449
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/027067 du 24/09/2018 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMES
Monsieur [X] [B]
né le 20 décembre 1933 à [Adresse 11], décédé en cette même ville le 25 mai 2020
[Adresse 11]
[Localité 3]
Madame [J] [V] épouse [N]
née le 21 août 1953 à [Adresse 11]
venant aux droits de Monsieur [X] [B]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Représentés par Me Michel MENANT de la SELEURL CABINET MENANT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0190
Société LABRI PROMOTION
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée et assistée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 substituée à l'audience
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Bérengère DOLBEAU, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 9 septembre 2005, M. [X] [B] a donné à bail à M. [D] [W] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1]), moyennant un loyer de 350 euros par mois charges comprises.
M. [D] [W] a donné congé au bailleur le 15 mai 2017 et l'état des lieux de sortie a été établi le 15 juin 2017.
Par acte du 14 septembre 2017, soutenant que le logement donné à bail était d'une superficie inférieure à 9 m2, M. [D] [W] a fait assigner M. [X] [B] devant le tribunal d'instance de Paris aux fins de constater l'indécence du logement et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, de condamner de celui-ci à rembourser la somme de 14.693,76 euros au titre des loyers et charges payés pendant trois ans et à lui payer 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Par acte du 25 octobre 2017, M. [X] [B] a assigné en intervention forcée la SARL Labri Promotion, mandataire chargée de la gestion du bien, en paiement de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de conseil et de gestion.
Par jugement contradictoire entrepris du 29 mars 2018 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :
Ordonne la jonction des procédures;
Déboute M. [D] [W] de l'ensemble de ses demandes ;
Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens et des frais exposés.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 21 mai 2018 par M. [D] [W] ;
M. [X] [B] est décédé pendant l'instance, le 25 mai 2020 et Mme [J] [V] épouse [N], venant aux droits de celui-ci, a repris l'instance en son nom.
Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 août 2021 par lesquelles M. [D] [W], appelant, demande à la cour de :
Dire et juger M. [D] [W] tant recevable que bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ;
Débouter Mme [J] [V] et la société Labri Promotion de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
Infirmer le jugement rendu le 29 mars 2018 par le tribunal d'instance de Paris 11 ème ;
Et statuant à nouveau :
Constater que le logement donné à bail à M. [D] [W] ne comporte pas le caractère de décence ;
Constater que l'obligation de délivrance a été violée ;
En conséquence,
Condamner Mme [J] [V] à rembourser à M. [D] [W], la somme de 14 693,76 euros au titre des loyers et charges payés sur trois ans ;
Condamner Mme [J] [V] à payer à M. [D] [W] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;
Condamner Mme [J] [V] et la société Labri Promotion aux entiers dépens.
Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 avril 2021 par lesquelles Mme [J] [V] épouse [N], venant aux droits de M. [X] [B], intimé, demande à la cour de:
Juger recevable l'intervention de Mme [J] [N] née [V], au lieu et place de M. [X] [B], décédé ;
A titre principal,
Vu les dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,
Juger que celles-ci prévalent sur l'arrêté du 2 novembre 1979 portant le règlement sanitaire de la Ville de [Localité 9] ;
En conséquence,
Confirmer le jugement entrepris ;
A titre subsidiaire pour le cas où, par impossible, la Cour viendrait à faire droit, en tout ou en partie aux demandes de M. [D] [W],
Juger que la société Labri Promotion a manqué à son obligation de conseil ;
Juger que la société Labri promotion a commis une faute, en sa qualité de professionnel de l'immobilier en charge de la gestion de l'appartement de Mme [J] [N] née [V] ;
Vu l'article 1240 du code civil,
Condamner la société Labri promotion à réparer le préjudice subi par Mme [J] [N] née [V] du fait du manquement de la société Labri Promotion à son obligation de devoir et de conseil ;
Condamner la société Labri Promotion à payer à Mme [J] [N] née [V] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamner la partie qui succombe à payer à Mme [J] [N] née [V] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la partie qui succombe en tous les dépens.
Vu les dernières écritures remises au greffe le 25 mars 2020 au terme desquelles la SARL Labri Promotion, intimée, demande à la cour de :
Confirmer le jugement dont appel ;
En tout état de cause,
Rejeter l'appel en garantie de M. [X] [B] à l'encontre de la société Labri Promotion, le bailleur connaissant parfaitement les caractéristiques de son bien et la restitution de loyers ne constituant pas un préjudice ;
Rejeter les demandes de M. [D] [W], celui-ci ne justifiant pas d'un trouble de jouissance justifiant des dommages et intérêts en sus de la restitution des loyers ;
Rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de la Société Labri Promotion, la faute de cette dernière n'étant pas démontrée ;
Condamner, in solidum tout succombant à payer à la société Labri Promotion la somme de 2000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce.
La recevabilité de l'intervention de Mme [J] [N] née [V], au lieu et place de M. [X] [B], décédé n'est pas remise en cause et il n'ya pas lieu de statuer sur ce point non contesté.
Sur le caractère indécent du logement
En substance, M. [D] [W] soutient que le logement litigieux est d'une surface habitable inférieure aux normes de l'arrêté préfectoral du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 9], tandis que Mme [J] [N] née [V] et la société Labri Promotion estiment, comme le premier juge, qu'au regard de la hiérarchie des normes le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévaut sur l'arrêté précité et l'abroge et considèrent que, vu le volume d'air du logement litigieux, les critères de décence du décret sont respectés.
Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparation.
Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit en son article 4 que les locaux doivent disposer au moins d'une pièce principale ayant:
- soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres,
-soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes,
la surface et le volume habitables étant déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.
Il s'agit donc de deux conditions alternatives.
Ce dernier article, dans sa version applicable au litige (et qui est devenu R. 156-1 après recodification, sans changement sur ces points), prévoit que :
'La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; (...).
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre'.
Par ailleurs,l'article 40-3 de l'arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 9] prévoit dans sa partie relative aux règles d'habitabilité, s'agissant de la superficie des pièces :
'L'une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969 supérieure à neuf mètres carrés.
Les autres pièces d'habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à sept mètres carrés. Dans le cas d'un logement comportant une seule pièce principale, ou constitué par une chambre isolée, la surface de ladite pièce doit être au moins égale à neuf mètres carrés.
Pour l'évaluation de la surface de chaque pièce, les parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à deux mètres ne sont pas prises en compte.'
Si les dispositions d'un règlement sanitaire départemental non abrogées sont plus rigoureuses que celles du décret du 30 janvier 2002 s'agissant des modalités de calcul de la surface habitable, et ne sont pas incompatibles avec celui-ci, elles doivent recevoir application (3ème civ., 17 décembre 2015, pourvoi n°14-22754, Bull. 2015, III, n° 135, 3e Civ., 3 mai 2018, pourvoi n° 17-11.132, 17-14.090, Bull. 2018, III, n° 48) ; la norme spéciale doit en l'espèce l'emporter sur la norme plus générale.
Enfin, s'agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation ; mais celui qui invoque l'exception d'inexécution doit prouver la gravité de cette inexécution justifiant une suspension de l'exécution des obligations.
En l'espèce, il ne ressort pas des textes précités que les dispositions du règlement sanitaire départemental de [Localité 9] précité aient été abrogées par le décret de 2002, que ce soit explicitement ou implicitement ; ces dispositions sont plus rigoureuses que celles du décret de 2002 s'agissant tant de la superficie du logement considéré comme habitable que de l'absence de condition alternative tenant au volume du logement mais ne sont pas incompatibles avec celui-ci.
Par ailleurs,
-le bail indique que le logement comporte 'deux pièces indépendantes', de '9 m2 loi Carrez', décrit comme ' une pièce + une pièce comprenant une cuisine équipée, une douche et un toilette' et l'attestation du notaire ayant constaté la mutation immobilière après décès de M. [X] [B] au profit de Mme [J] [N] née [V], décrit les lieux comme étant « un séjour avec coin cuisine et une salle d'eau avec WC »; le logement comporte donc une seule pièce principale;
-le certificat de surface de ce logement, établi le 16 novembre 2012 par M. [L], architecte, en prévision de la vente du bien, conformément au décret du 23 mai 1997, dans le cadre de la loi dite Carrez (et donc conformément aux dispositions de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation précité issu de ce même décret) indique une surface totale de 10,80 m² dont une partie de 3,40 m² correspond à une pièce d'eau ;
Au vu de ces éléments, l'unique pièce principale étant d'une surface inférieure à 9 m2 , le logement objet du bail n'est pas conforme aux normes de décence du règlement sanitaire départemental de [Localité 9] non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l'a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci.
Ce logement ne répond donc pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi, étant observé qu'au vu des éléments précités le fait que le volume des pièces réponde aux critères du décret de 2002 précité, puisqu'il est de 23,9 m3 au total selon l'attestation de l'entreprise Immo Géomètre du 6 février 2016, est sans incidence.
Le bailleur a donc manqué à son obligation de délivrance.
Le jugement sera donc infirmé sur ce point.
Sur la demande de remboursement des loyers
En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination; des éléments d'indécence ne sont à cet égard pas suffisant pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers ou justifier le remboursement de ceux-ci.
Le caractère inhabitable de l'appartement n'est pas démontré, M. [D] [W] ayant vécu dans les lieux pendant plus de 10 ans et ne démontrant pas avoir été dans l'impossibilité de les utiliser conformément à leur destination.
Sa demande en remboursement de loyers à hauteur de la somme de 14.693,76 euros sera donc rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point.
Sur le trouble de jouissance
M. [D] [W] a subi un préjudice moral du fait du seul élément d'indécence relatif à la surface habitable du logement et du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ce qui justifie la condamnation de Mme [J] [V] épouse [N] à lui verser la somme de 1.300 euros à ce titre, étant rappelé qu'il a vécu pendant des années dans le logement litigieux sans avoir fait état de difficulté particulière auprès du bailleur ou de son mandataire, étant observé que son action et ses demandes n'ont été formulées qu'après son départ des lieux.
Le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur le manquement de la SARL Labri Promotion à son devoir de conseil envers Mme [J] [V] épouse [N]
L'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable lors de la conclusion du bail, dispose que contrat de location doit préciser notamment la consistance et la destination de la chose louée.
En application des articles 1984 et 1992 et suivants du code civil, le mandataire professionnel est tenu d'une obligation de conseil et de renseignement à l'égard du mandant, notamment si celui-ci n'est pas professionnel, et notamment sur l'état du droit positif.
En l'espèce, si l'existence d'un mandat de gestion locative donné à la SARL Labri Promotion est constante, le contrat n'est pas produit par les parties.
Il convient de relever que le contrat de bail ne porte aucune mention de la surface habitable et que le métrage de l'appartement a été fait et communiqué au bailleur par la SARL Labri promotion en décembre 2012, dans le contexte d'un projet de vente, sans que celle-ci n'attire particulièrement l'attention du bailleur sur les dispositions légales relatives aux surfaces habitables ; elle n'établit pas non plus l'avoir fait postérieurement.
Compte tenu de l'exiguïté évidente de l'appartement et des dispositions légales tenant aux surfaces habitables, résultant tant du décret du 30 janvier 2002 que de l'arrêté préfectoral de 1979 et des dispositions du code de la construction et de l'habitation, textes cités plus haut, que ce soit dans leur version en vigueur à la date du bail conclu le 9 septembre 2005 entre M. [X] [B] et M. [D] [W] ou ultérieurement, la SARL Labri Promotion aurait dû, dans le cadre de ses obligations contractuelles, attirer l'attention du bailleur sur cette question, ce qu'elle ne démontre pas avoir fait.
Elle a donc manqué à son obligation d'information ce qui a causé un préjudice certain pour le bailleur puisqu'il n'a pas été en mesure de prendre une décision adéquate et se trouve condamné pour manquement à son obligation de délivrance; ce préjudice doit toutefois être évalué en tenant compte de ce que le bailleur connaissait la petite taille des locaux et ne peut être exonéré de toute responsabilité relative à la connaissance des dispositions légales que nul n'est censé ignorer.
Par ailleurs, Mme [J] [V] épouse [N] invoque une 'perte de jouissance pendant toutes les années où l'appartement a été loué à M. [W]' ; toutefois, il est constant que le bailleur a reçu paiement des loyers pendant toute la durée du bail de sorte que Mme [J] [V] épouse [N] ne démontre pas l'existence de ce préjudice.
Au vu de ces éléments, la SARL Labri Promotion sera condamnée payer la somme de 400 euros à Mme [J] [V] épouse [N] et le jugement sera infirmé sur ces points.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que le logement situé [Adresse 1]) était conforme aux critères du logement décent, rejeté la demande de M. [D] [W] au titre du trouble de jouissance et rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [J] [V] épouse [N] à l'encontre de la SARL Labri Promotion,
et le confirme pour le surplus,
Et statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que le logement situé [Adresse 1]) donné à bail par M. [X] [B] à M. [D] [W] du 9 septembre 2005 au 15 juin 2017 n'était pas conforme aux critères d'un logement décent,
Condamne Mme [J] [V] épouse [N], venant aux droits de M. [X] [B] à payer à M. [D] [W] la somme de 1.300 euros en réparation du trouble de jouissance subi;
Condamne la SARL Labri Promotion à payer à Mme [J] [V] épouse [N] la somme de 400 euros pour manquement à son obligation d'information et de conseil;
Condamne Mme [J] [V] épouse [N] et la SARL Labri Promotion in solidum aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
