REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 08 JUIN 2022
(n° , 19 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16954 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CATFK
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 15/16186
APPELANTS
Monsieur [R] [H]
né le [Date naissance 5] 1939 à [Localité 10] (94)
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représenté par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069
ayant pour avocat plaidant : Me Véronique MAZURU, avocat au barreau de PARIS, toque : E1983
SCI BELLEVILLE
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069
ayant pour avocat plaidant : Me Véronique MAZURU, avocat au barreau de PARIS, toque : E1983
INTIMES
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole, Madame [U] [K]
[Adresse 1]
[Localité 9]
Représenté par Me Alexandre SECK de l'AARPI MSL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0586
SCI VILEO
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro D 493 927 669, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [X] [S], domicilié en cette qualité au siège :
[Adresse 1]
[Localité 9]
Représentée par Me Anguerrand COLOMBET et plaidant par Me Thomas MAITROT - AARPI RICHER & ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : P0553
Compagnie d'assurances CAISSE REGIONALE D'ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GRO UPAMA NORD-EST
N° SIRET : 383 987 625 00019
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Anguerrand COLOMBET et plaidant par Me Thomas MAITROT - AARPI RICHER & ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : P0553
Société GENERALI IARD
SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 062 663
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
ayant pour avocat plaidant : Me Jacques CHEVALIER, SELAS CHEVALIER MARTY CORNE, avocat au barreau de PARIS, toque : R0085
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 Avril 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
L'immeuble situé [Adresse 1] est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis de la loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété a été établi le 11 mai 1987
La société anonyme Generali Iard est l'assureur du syndicat des copropriétaires suivant police d'assurance Multirisques Immeuble n° AL439709.
La société civile immobilière Vileo, assurée par la Caisse régionale d'assurances mutuelle agricole Groupama Nord-Est est propriétaire, depuis le 16 février 2007 de l'appartement situé au 2ème étage de l'immeuble constituant le lot n° 5 de l'état descriptif de division.
La société civile immobilière Belleville, dont le gérant est M. [R] [H], est propriétaire, depuis le 20 mars 1998, de l'appartement situé au 1er étage de l'immeuble (lot n° 4).
M. [R] [H] a été le propriétaire, jusqu'au 30 janvier 2012, d'un local commercial au rez-de-chaussée de l'immeuble (lot n° 3).
Se plaignant de dégâts des eaux survenus en 2008, 2010 et 2012, M. [R] [H] et la SCI Belleville ont obtenu la désignation d'un expert en la personne de M. [B] [O] par ordonnance de référé du 3 mai 2013 au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1]. Les opérations d'expertise ont été ensuite rendues communes, notamment, à la SCI Vileo, Groupama Nord-Est et à la société Generali par ordonnances des 25 septembre 2013 et 16 janvier 2014.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 2 septembre 2015.
Par actes des 16 et 19 octobre 2015 la SCI Belleville et M. [R] [H] ont assigné le syndicat des copropriétaires, son assureur la société Generali,1a SCI Vileo et son assureur Groupama aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.
Par jugement du 23 juillet 2019 le tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné in solidum la SCI Vileo et la Caisse régionale d'assurance mutuelle agricole Groupama Nord-Est à payer à la SCI Belleville les sommes suivantes :
119,22 € en remboursement de la recherche de fuite,
2.970,10 € pour le coût des travaux de remise en état,
5.904,96 € en réparation du préjudice locatif,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et la société anonyme Generali à payer à la SCI Belleville les sommes suivantes :
137,68 € en remboursement de la recherche de fuite,
2.970,10 € pour le coût des travaux de remise en état,
5.904,96 € en réparation du préjudice locatif,
- condamné in solidum la SCI Vileo et la Caisse régionale d'assurance mutuelle agricole Groupama Nord-Est à payer à M. [R] [H] la somme de 227,69 € au titre du préjudice matériel,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et la société anonyme Generali à payer à M. [R] [H] la somme de 1.366,15 € au titre du préjudice matériel,
- condamné la société anonyme Generali à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] de toute condamnation prononcée contre lui,
- condamné in solidum la société anonyme Generali, la SCI Vileo, la Caisse régionale d'assurance mutuelle agricole GroupamaNord-Est et la SCI Belleville à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] la somme de 27 867,93 € au titre des travaux de reprise des planchers, dans la limite des sommes de 5.518,58 €, 89,70 € et 3.484,43 € pour la SCI Vileo et la Caisse régionale d'assurance mutuelle agricole Groupama Nord-Est et de la somme de 2.090,66 € pour la SCI Belleville,
- condamné la SCI Vileo et la Caisse régionale d'assurance mutuelle agricole Groupama Nord-Est à garantir la société anonyme Generali de cette condamnation à hauteur des sommes de 5.518,58 €, 89,70 € et 3.484,43 €,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], la société anonyme Generali, la SCI Vileo et la Caisse régionale d'assurance mutuelle agricole Groupama Nord-Est aux dépens qui comprendront les frais d'expertise et les dépens du référé dans la limite de 85 % de ces frais, et avec application de l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
M. [R] [H] et la société civile immobilière Belleville ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 août 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 9 février 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 10 avril 2020 par lesquelles M. [R] [H] et la société civile immobilière Belleville, appelants, invitent la cour, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1383 et 1384 anciens du code civil et de la théorie du trouble anormal de voisinage, à :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
condamné in solidum la Société Vileo et la Caisse régionale d'assurance mutuelle agricole Groupama Nord-Est à payer à la SCI Belleville la somme de 119,22 € en remboursement de la recherche de fuite,
condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Generali à payer à la SCI Belleville la somme de 137,68 € en remboursement de la recherche de fuite,
condamné la société anonyme Generali garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée contre lui,
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
limité les condamnations prononcées au profit de la SCI Belleville aux sommes de 2.970,10 € pour le coût des travaux de remise en état et 5.904,96 € en réparation du préjudice locatif,
limité les condamnations prononcées au profit de M. [H] aux sommes de 2.970,10 € pour le coût des travaux de remise en état, 5.904,96 € en réparation du préjudice locatif, 227,69 € et 1.366,15 € au titre du préjudice matériel,
condamné in solidum la société Generali, la SCI Vileo, la caisse régionale d'assurance mutuelle agricole Groupama Nord-Est et la SCI Belleville à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27.867,93 € au titre des travaux de reprise des planchers, dans la limite des sommes de 5.518,58 €, 89,70 € et 3.484,43 € pour la SCI Vileo et la caisse régionale d5assurance mutuelle agricole Groupama Nord-Est et de la somme de 2.090,66 € pour la SCI Belleville,
limité la condamnation aux dépens à 85 % de leur montant,
débouté la SCI Belleville et M. [H] de leurs autres demandes, dont leur demande de dispense de participation aux frais du syndicat des copropriétaires fondée sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et leur demande de dommages-intérêts au titre des frais irrépétibles,
Et statuant à nouveau de ces chefs,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, son assureur la société Generali, la SCI Vileo et son assureur Groupama à payer à la SCI Belleville en réparation de son préjudice matériel, outre la somme de 119,22 € allouée par le tribunal, la somme de 7.425,25 € TTC et en réparation de son préjudice immatériel, la somme de 30.016,88 € (15.254,48 € pour la première période et 14.762,40 € pour la seconde période),
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, son assureur la société Generali, la SCI Vileo et son assureur Groupama à payer à M. [R] [H] en réparation de son préjudice matériel, outre la somme de 137,68 € allouée par le tribunal mais attribuée par erreur à la société Belleville, la somme de 8.972,41 € TTC (2.276,92 € + 6.695,49 €) et en réparation de son préjudice immatériel, la somme de 19.777,95 €,
- débouter la société Groupama de son appel incident tendant à voir infirmer le jugement pour ce qui concerne les condamnations prononcées à son encontre,
- débouter la société Groupama de ses demandes fins et conclusions,
- débouter la société Generali de son appel incident tendant à voir infirmer le jugement pour ce qui concerne les condamnations prononcées à son encontre,
- débouter la société Generali de ses demandes fins et conclusions,
- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident tendant à voir infirmer le jugement pour ce qui concerne les condamnations prononcées à son encontre,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes fins et conclusions,
- juger qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ils se trouvent dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure (référé, expertise, fond), dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- condamner le syndicat des copropriétaires ou in solidum tout succombant à leur payer la somme de 40.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes fins et conclusions dirigées
à leur encontre,
- débouter la société Generali, la SCI Vileo et son assureur Groupama de leurs demandes fins et conclusions,
- condamner le syndicat des copropriétaires ou in solidum tout succombant aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, et avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 4 mars 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 9,14 et 18 de la loi de 25 juillet 1965 et L. 113-1 du code des assurances, à :
- débouter la SCI Belleville, M. [R] [H], la SCI Vileo, Groupama et Generali de l'ensemble de leurs demandes,
- infirmer le jugement s'agissant de la répartition de l'imputabilité des dommages,
tant sur le local du 1er étage appartenant à la SCI Belleville, que sur le local du rez-de-
chaussé et l'imputabilité mise à sa charge,
- le mettre hors de cause en ce qui concerne les désordres affectant les locaux de M. [H] et la SCI Belleville,
- déclarer la SCI Vileo responsable des dommages causés aux planchers hauts des locaux
des premier étage et rez-de-chaussée appartenant à la SCI Belleville et M. [H],
- constater que M. [H] et la SCI Belleville ont engagé leur responsabilité en lui dissimulant les désordres affectant leurs locaux, en procédant sans autorisation à des réparations non conformes aux règles de l'art sur les parties communes, en lui refusant l'accès à leurs locaux et par leur négligence et leur incurie, en portant atteinte à la sécurité et la salubrité de l'immeuble,
- les déclarer responsables des désordres affectant leurs locaux,
- dire la faute de ces copropriétaires de nature à l'exonérer de sa responsabilité éventuelle,
- débouter M. [H] et la SCI Belleville de l'intégralité de leurs demandes,
- condamner in solidum la SCI Vileo, son assureur Groupama, et la SCI Belleville à lui
rembourser les sommes engagées pour la réparation des sinistres affectant le plancher haut du 1er étage à savoir, la somme de 13.796,46 €,
- condamner in solidum la SCI Vileo, son assureur Groupama, et M. [H] à lui rembourser les sommes engagées pour la réparation des sinistres affectant le plancher haut du rez-de-chaussée et non remboursées par l'assureur à savoir, la somme de 897 €,
- condamner in solidum la SCI Vileo, son assureur Groupama, la SCI Belleville et M. [H] à lui rembourser les honoraires de Mme [F], l'architecte de l'immeuble, d'un montant de 13. 937,72 €,
subsidiairement,
- dire la faute de M. [H] et la SCI Bellevile de nature atténuer sa responsabilité,
- ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de ces copropriétaires, - débouter M. [H] de ses demandes relatives aux factures des 15 avril et 30 août 2008, ainsi que celles émises postérieurement au 30 janvier 2012,
- le débouter de ses demandes relatives aux factures émises en 2010,
- débouter la SCI Belleville de ses demandes de remboursement des factures des 23 juin
2008, 15 septembre 2011 et 26 septembre 2014,
en tout état de cause,
- déclarer la compagnie Generali irrecevable et mal fondée à soulever une exclusion de garantie,
- condamner la société Generali, pour le cas où sa responsabilité serait retenue, à le relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
- la condamner à lui rembourser la somme de 27.867 ,93 € au titre des sommes qu'il a du engager pour la réparation des sinistres garantis,
- condamner in solidum la SCI Vileo, son assureur Groupama, M. [H], SCI Belleville aux dépens comprenant ceux de référé et les frais d'expertise, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 13 mai 2020 par lesquelles la société civile immobilière Vileo et la Caisse régionale d'assurances mutuelle agricole Groupama Nord-Est , intimées ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 55 du code de procédure civile, L.124-1-1 du code des assurances et 1382 et 1383 anciens du code civil, de :
- réformer le jugement en ce qu'il a :
condamné in solidum la SCI Vileo et Groupama à payer à la SCI Belleville les sommes de 119,22 € en remboursement de la recherche de fuite, 2.970,10 € pour le coût des travaux de remise en état et 5.904,96 € en réparation du préjudice locatif,
condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Generali à payer à la société Belleville les sommes de 137,68 € en remboursement de la recherche de fuite, 2.970,10 € pour le coût des travaux de remise en état et 5.904,96 € en réparation du préjudice locatif,
condamné in solidum la société Vileo et la Caisse régionale d'assurance mutuelle agricole Groupama Nord-Est à payer à M. [R] [H] la somme de 227,69 € au titre du préjudice matériel,
condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Generali à payer à M. [R] [H] la somme de 1.366,15 € au titre du préjudice matériel,
condamné la société anonyme Generali à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée contre lui,
condamné in solidum la société Generali, la société Vileo, la Caisse régionale d'assurance mutuelle agricole Groupama Nord-Est et la SCI Belleville à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 27 867,93 € au titre des travaux de reprise des planchers, dans la limite des sommes de 5.518,58 €, 89,70 € et 3.484,43 € pour la société Vileo et la Caisse régionale d'assurance mutuelle agricole Groupama Nord-Est et de la somme de 2.090,66 € pour la société Belleville,
condamné la société Vileo et la Caisse régionale d'assurance mutuelle agricole Groupama Nord-Est à garantir la société Generali de cette condamnation à hauteur des sommes de 5.518,58 €, 89,70 € et 3.484,43 €,
débouté les parties du surplus de leurs demandes,
condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Generali, la société Vileo et la caisse régionale d'assurance mutuelle agricole Groupama Nord-Est aux dépens qui comprendront les frais d'expertise et les dépens du référé dans la limite de 85 % de ces frais,
- réformer le jugement attaqué et conclure au rejet de toutes les demandes indemnitaires, de solidarité et de garantie formulées par la SCI Belleville, M. [H], le syndicat des copropriétaires, la société Generali, tant en première instance qu'en appel à leur encontre, tant à titre principal qu'accessoire,
- débouter la SCI Belleville et M. [H] de leurs demandes de dispense de toute participation aux charges decopropriété résultant des condamnations qui sont prononcées à leur profit,
à titre subsidiaire,
- confirmer le jugement et notamment limiter le quantum de leur responsabilité à la somme établie par le jugement, soit au principal 18.314,68 € HT et solidairement 85 % des dépens,
- rejeter l'ensemble des demandes indemnitaires et de garantie formulées tant en première instance qu'en appel par la Soci Belleville, M. [H], le syndicat des copropriétaires, la société Generali qui excéderaient les condamnations prononcées par le jugement à leur encontre,
à titre infiniment subsidiaire,
- condamner le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Generali à les garantir de tout montant excédant la somme de 18.314,68 € HT au principal et solidairement 85% des dépens,
dans tous les cas,
- condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions en date du 17 juillet 2020 par lesquelles la société anonyme Generali, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles L. 124-3 du code des assurances et 1240 du code civil, de :
- juger qu'elle n'était pas l'assureur du syndicat des copropriétaires au moment de l'apparition des désordres, le contrat d'assurance ayant pris effet le 1er février 2009,
- constater que les sinistres ne se sont pas produit pendant la période de garantie,
- juger que les dégâts des eaux constatés ne sauraient être assimilés à un événement aléatoire, de nature à rendre le sinistre indemnisable,
- dire que le syndicat des copropriétaires avait parfaitement connaissance de l'origine du sinistre et n'a pas fait procéder aux réparations nécessaires pour y mettre fin, de sorte qu'elle est parfaitement fondée à ne pas accorder sa garantie,
- confirmer le jugement en ce qu'il a considéré que le fait générateur du sinistre de dégradation du plancher haut du 1er étage était antérieur à la souscription du contrat d'assurance du syndicat des copropriétaires souscrit auprès d'elle,
en tout état de cause,
- la juger fondée à opposer l'exclusion de garantie contractuelle relative à l'absence d'entretien des parties communes et de la vétusté de la structure, à l'origine des désordres dénoncés,
- débouter la SCI Belleville et M. [H] des demandes formulées à son encontre,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de garantie formulée à son encontre dans l'hypothèse où la responsabilité du syndicat des copropriétaires serait retenue,
- infirmer le jugement en ce qu'il a estimé que compte tenu de son paiement à titre commercial, pour une partie des désordres de reprise du plancher haut du rez de chaussée, elle avait entendu prendre en charge l'intégralité sinistre et ne pouvait donc plus dénier sa garantie, ni invoquer une exclusion de garantie,
- la mettre hors de cause compte tenu de l'antériorité du sinistre par rapport à la date de souscription du contrat du syndicat des copropriétaires et subsidiairement, compte tenu de l'exclusion de garantie contractuelle relative à l'absence d'entretien des parties communes et de la vétusté de la structure,
subsidiairement,
- limiter sa garantie aux seuls travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires et donc à la seule 'garantie dommages aux biens' si la cour devait considérer qu'en procédant aux règlements précités, elle n'avait pas signifié de manière non équivoque qu'elle entendait dénier sa garantie à raison de l'absence d'aléa et du défaut d'entretien de l'immeuble,
- débouter toute demande qui serait formulée à son encontre pour la responsabilité du syndicat des copropriétaires que celui-ci aurait engagé vis à vis de M. [H] et de la SCI Belleville ;
- débouter M. [H] et la SCI Belleville de toute demande qui serait directement formulée par eux en leur qualité de copropriétaires non occupants,
à titre infiniment subsidiaire,
- confirmer le montant des préjudices matériels et immatériels alloués,
en tout état de cause,
- confirmer le jugement en ce qu'il l'a déclarée recevable et fondée à formuler un appel en garantie à l'encontre de la SCI Vileo et de son assureur Groupama par application de l'article L 124-3 du code des assurances et des articles 1240 et suivant du code civil,
- débouter l'appel incident de la société Groupama tendant à voir infirmer le jugement en ce qui concerne son appel en garantie à l'encontre de Groupama,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de contre-expertise,
- la juger bien fondée à déduire de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, le montant de la franchise prévue au contrat d'assurance, laquelle est opposable erga omnes,
- condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de contre-expertise ;
Il n'est pas davantage contesté en ce qu'il a débouté M. [H] et la SCI Belleville de leur demande de dispense de toute participation aux charges de copropriété résultant des condamnations prononcées à leur profit ;
Sur les désordres et les responsabilités
Sur les désordres
Dans son courrier du 14 avril 2008 adressé au syndic de l'immeuble, M. [R] [H] impute le dégât des eaux du 11 avril 2008 à l'appartement de la SCI Vileo, la fuite étant réparée ;
Dans sa facture d'intervention du 15 avril 2008 et son rapport d'intervention, l'entreprise Sani Montmartre impute la chute du faux plafond dans le local du rez de chaussée et du 1er étage à des infiltrations importantes provenant de l'appartement du 2ème étage droite ;
Le 23 juin 2008 l'entreprise Sani Montmartre a constaté une fuite sur la colonne montante de l'immeuble et recommande une mise en conformité de cette canalisation ;
Dans son courrier du 28 juillet 2008, M. [R] [H] fait état d'un nouveau dégât des eaux provenant de l'hôtel voisin, sinistre confirmé dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 mai 2009, du fait d'un problème d'étanchéité de la couverture de l'immeuble en mitoyenneté de l'Hôtel de Suède voisin ;
Dans le courrier de réponse du 1er septembre 2008, le syndic de l'immeuble invoque des travaux effectués dans le local du 1er étage sur la colonne montante, sans autorisation de la copropriété ;
Le 29 avril 2009 un huissier de justice a constaté :
- dans le local du 1er étage droite, une humidité à saturation du sol sur le mur de gauche jusqu'à un mètre puis de 40 % au dessus d'un mètre du sol, la dépose du faux plafond, la dégradation de la peinture du mur de gauche et une humidité de 75 % près de la colonne de l'immeuble,
- dans le local du rez-de-chaussée, d'importantes traces d'humidité relevées au plafond de la 2ème pièce à gauche du local du 1er étage droite, le plafond s'est effondré, présence
d'importantes traces d'humidité, tant au plafond, faux plafond et sur les murs ;
Le 2 septembre 2009 M. [A] [N], architecte, a constaté la persistance des infiltrations depuis la colonne de l'immeuble et de la salle de bains du 2ème étage ;
Le 27 mai 2009, l'assemblée générale a voté les travaux d'installation du nouveau réseau d'alimentation en eau de l'immeuble avec désignation du maître d'oeuvre en la personne de Mme [J] [F], architecte ;
Le 24 novembre 2009 M. [A] [N], architecte, a constaté la persistance des infiltrations depuis la colonne de l'immeuble provoquant des désordres du 1er étage au rez de chaussée, mais l'arrêt des infiltrations du 2ème étage ;
Le 26 février 2010, le syndic a informé la SCI Belleville de l'intervention du plombier de l'immeuble sur la canalisation commune d'eau fuyarde ; l'architecte de l'immeuble, Mme [F], a confirmé la suppression de la fuite selon courriel du 15 mars 2010 ;
Les travaux de création du nouveau réseau d'alimentation en eau de l'immeuble ont été achevés selon facture du 18 mai 2010 ;
Dans un courriel du 4 mai 2010, l'architecte de l'immeuble a constaté la dégradation du plancher haut du local au rez de chaussée et a recommandé l'étaiement du plancher et la ventilation du local ;
Le local est étayé selon facture du 20 juillet 2010 ;
Des travaux de remise en état ont été effectués dans le local du 1er étage selon la facture du 15 septembre 2011 ;
Il résulte du courier du 17 mai 2010 du syndic, du devis du 31 mai 2010 de l'entreprise Denos & Fils, des conclusions de M. [H] et la SCI Belleville que le local du rez de chaussée a été endommagé par un dégât des eaux du fait de la non conformité du raccordement de la pluviale de la petite courette et des installations sanitaires du 2ème étage sur l'ancien siphon au sol : les travaux de réfection du siphon au sol et raccordements ont été réalisés selon facture du 5 janvier 2011, travaux facturés à M. [H] ;
Dans un rapport du 16 janvier 2012, l'architecte de l'immeuble indique avoir découvert le 25 février 2010 que le plancher haut du rez de chaussée a été dégradé par les dégâts des eaux sans mettre l'immeuble en péril, qu'il a été étayé en mai 2010, que le local du rez de chaussée était inoccupé et nécessitait une désinfection, que le local du 1er étage présentait des traces importantes d'humidité et des peintures écaillées, que l'ancienne colonne d'alimentation en plomb de l'immeuble a été neutralisée et une nouvelle colonne en cuivre installée en 2010 et que les deux canalisations extérieures eaux usées et eaux pluies sont probablement fuyardes puisque l'une est fendue ; elle a recommandé une modification de l'étaiement et des investigations pour les travaux de reprise de la structure du plancher haut du rez de chaussée ;
Le 1er février 2012, la SCI Belleville a informé le syndic d'un nouveau dégât des eaux provenant de l'appartement du 2ème étage de la société Vileo et a demandé à la société Vileo de mettre fin à cette fuite par courrier du 17 avril 2012 ;
Le 21 février 2012, l'architecte de l'immeuble a relevé une humidité à saturation dans le local du rez de chaussée et au 1er étage sur le mur contre l'hôtel voisin et des supports en bois imbibés d'eau dans le logement du 2ème étage ; elle a constaté le 8 février 2012 les
infiltrations sous la douche /hammam de l'appartement de la SCI Vileo et l'absence de toute humidité dans la chambre attenante à la salle de bains sur le mur contre l'hôtel ;
Le 18 avril 2012, le syndic de l'immeuble déclare un sinistre de dégât des eaux provenant de l'appartement de la SCI Vileo ;
Le 7 février 2013, la SCI Belleville a informé le syndic d'un nouveau dégât des eaux provenant de l'appartement du 2ème étage de la SCI Vileo ;
Dans son rapport du 27 mars 2013, l'expert de l'assureur de l'immeuble a constaté une humidité de 70 % du mur mitoyen avec l'hôtel voisin dénommé Hôtel de Suède ;
Lors de ses opérations, l'expert judiciaire a procédé aux constatations suivantes :
- dans l'appartement de 2 pièces du 1er étage, propriété de la SCI Belleville :
la réfection récente à neuf de l'appartement,
des taches d'humidité sur une douzaine de dalles minérales au plafond de la grande pièce,
fissures et traces d'infiltrations au plafond en plâtre d'origine,
humidité au plafond comprise entre 30 et 70 % le 17 juillet 2013 et plafond sec le l5 octobre 2013,
- plancher haut du 1er étage :
solives en bois fortement abîmées notamment au niveau de l'encastrement de la poutre du chevêtre dans le mur de façade, poutre qui a perdu toute matière,
deux fers plats sous-dimensionnés, ce qui a rendu nécessaire un étaiement d'urgence,
- appartement du rez de chaussée en fond de cour :
attaques du solivage en bois du plancher haut par des insectes xylophages,
travaux de reprise du plancher par des fers IPN en cours le 17 juillet 2013 et achevés le 15 octobre 2013 avec location du bien ;
L'expert judiciaire relève que les désordres dans l'appartement du 1er étage se situent sous la salle de bains de la SCI Vileo dans laquelle se trouvait une douche /hammam qui a été supprimée à la suite des infiltrations d'eau et qui avait remplacé une précédente salle de bains, également fuyarde selon la première réclamation de M. [H] pour un sinistre survenu le 11 avril 2008 ;
L'expert précise que les désordres sur la structure du plancher haut du 1er étage ont pour origine des infiltrations d'eau qui ont du perdurer depuis au moins 20 ans pour avoir détruit complètement certaines solives ; il note cependant que les solives en bois ont été aussi sensibles à l'entretien médiocre du ravalement qui a laissé s'infiltrer les eaux de pluie et qu'en mai 2005, l'architecte avait décelé une fuite sur la colonne montante de l'immeuble, active en juin 2008 et réparée de manière définitive en mai 2010 ;
Compte tenu des deux causes d'infiltrations, des installations sanitaires de l'appartement du 2ème étage et des fuites de la colonne montante et par le ravalement non entretenu de la façade, il retient la responsabilité pour l'atteinte à la structure du plancher de la copropriété et de la SCI Vileo, à parts égales ;
Il relève une atteinte à la solidité du bâtiment et à la stabilité du plancher ; il indique que l'étaiement de l'appartement du 1er étage à empêché toute mise en location, d'autant que des travaux lourds devaient être entrepris ;
Il précise que les travaux d'installation de la douche /hammam dans l'appartement de la SCI Vileo n'étaient pas conformes compte tenu des infiltrations et que les travaux réalisés en juillet 2013 par l'entreprise Lina ne sont pas conformes en l'absence d'étanchéité au sol
et aux murs sous la faïence murale, notamment à l'article 45 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 11] ;
Il impute majoritairement les désordres sur le plancher haut du rez de chaussée à la vétusté du plancher et de façon minoritaire à la fuite de la colonne commune et des installations sanitaires de la SCI Vileo au regard de la configuration des lieux ; il relève qu'en 2010, dans le cadre d'un référé préventif pour les travaux dans l'immeuble voisin, l'expert avait constaté des remontées d'eaux chargées par les siphons des chutes d'eaux vannes ; il retient une responsabilité de 90 % à la charge de la copropriété et 10 % pour la société Vileo dans les désordres affectant le local du rez de chaussée ;
En réponse à un dire, l'expert judiciaire précise en page 2l de son rapport que la colonne commune a fait l'objet d'une réparation provisoire en juin 2008 par l'entreprise Sani Montmartre et que la colonne a été reprise en avril 2010 après une seconde réparation
provisoire en mars 2010, sachant que le 29 avril 2009 un huissier avait constaté de l'humidité dans l'appartement le long de cette colonne ;
Si le 23 juin 2008 l'entreprise Sani Montmartre a réparé la fuite sur la colonne commune signalée par M. [H], elle a relevé la nécessité d'une réfection plus durable ; d'ailleurs le 29 avril 2009 l'huissier de justice et le 2 septembre 2009, M. [A] [N], architecte, ont constaté, la persistance des infiltrations depuis la colonne de l'immeuble, persistance qui avait justifié le vote du nouveau réseau d'alimentation en eau de l'immeuble par l'assemblée générale du 27 mai 2009, travaux achevés selon facture du 18 mai 2010 ;
Les croquis de l'architecte de l'immeuble, Mme [F], mettent en évidence que la colonne commune fuyarde se situait en façade, exactement à l'aplomb de la dégradation la plus importante des solives en bois du plancher du 1er étage, ce qui démontre l'implication des fuites de la canalisation commune dans la dégradation de ce plancher, tout comme les fuites de douche/hammam de la société Vileo ont alimenté également en humidité ce plancher ;
Si la SCI Belleville a estimé, dans son dire n°5, que les fuites de la colonne montante n'ont affecté que la 1ère pièce du local du 1er étage, l'expert judiciaire a bien constaté une conjonction des deux causes et retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les fuites de la canalisation commune de 2005 à mai 2010, comme l'avait déjà relevé un architecte en mai 2005, attestant du renouvellement des sinistres provenant de cette partie commune pendant 5 ans ; les constats techniques de ces deux professionnels ne sauraient être remis en cause par l'analyse d'une partie non professionnelle du bâtiment, même demanderesse ;
Dans son courrier du 1er septembre 2008, le syndic se contente d'affirmer que M. [H] a refusé de donner accès à ses locaux sans donner les circonstances précises de ce refus, tandis que M. [H] n'occupe pas l'immeuble ; par ailleurs, l'architecte de l'immeuble a bien pu visiter le local du rez de chaussée puisqu'elle a constaté son insalubrité avec le syndic dans son attestation du 19 avril 2013 ; en outre, M. [H] a invité, par l'intermédiaire de son huissier, le syndic à assister aux constatations de l'auxiliaire de justice le 29 avril 2009 ; enfin les lots de M. [H] et de la SCI Belleville ont été accessibles dans le cadre du référé préventif diligenté par l'immeuble voisin ; le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'obstruction M. [H] et de la SCI Belleville à la réalisation des travaux pour mettre fin aux infiltrations dans le refus d'accès aux locaux ;
Comme le relève l'expert judiciaire dans sa réponse à un dire, si l'architecte de l'immeuble a constaté que M. [H] avait procédé à une réparation non conforme aux règles de l'art sur les parties communes sans l'accord de la copropriété, le syndicat des copropriétaires est responsable de la vétusté de la colonne montante qui devait être changée, comme l'indiquait déjà l'entreprise Sani Montmartre le 23juin 2008 ; la cause des infiltrations de cette colonne réside dans son manque d'entretien et non dans les 'rustines et colmatages' effectués en raison de l'absence de véritable entretien par le syndicat des copropriétaires ;
De la même manière, si le confortement par fers plats du plancher haut du 1er étage était inapproprié, selon le rapport de Qualiconsult du 2l mars 2014 et l'avis de l'expert judiciaire, cette tentative de réparation ne constitue pas la cause de la dégradation de ce plancher qui résulte des infiltrations, tant des parties communes que des parties privatives de l'immeuble ;
Le syndicat des copropriétaires se contente d'invoquer la dissimulation de l'état du plancher haut par la SCI Belleville, sans apporter aucun élément concret, puisque cette dégradation du plancher a été découverte à l'occasion de la chute du faux-plafond en avril 2008 et que le syndic en a été informé par courrier du 14 avril 2008 ;
Si les constatations de l'expert judiciaire sont insuffisantes pour retenir comme cause de la dégradation du plancher, les infiltrations de la façade puis du plancher par les eaux de pluies au travers du ravalement non entretenu, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, puisque les murs étaient secs lors de la réunion d'expertise du 26 janvier 2015 et que le ravalement n'avait pas encore été réalisé, la conclusion de l'expert quant à l'implication des fuites persistantes de la colonne d'alimentation en eau de l'immeuble de mai 2009 à avril 2010 dans les dommages de l'appartement du 1er étage est parfaitement concordante avec les constats des plombiers et architectes intervenus ;
Certes, l'expert judiciaire n'a pas tenu compte du rapport de l'architecte de l'immeuble du 11 mars 2013 quant à une humidité très localisée dans l'axe du mur mitoyen côté Hôtel de Suède, déjà relevée un an auparavant, qui ne pouvait sécher du fait de la nature du revêtement mural ;
Or, des infiltrations de l'immeuble voisin ont déjà été dénoncées le 28 juillet 2008 par M. [R] [H] en raison d'un problème d'étanchéité de la couverture de l'immeuble en mitoyenneté de l'hôtel de Suède voisin selon le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 mai 2009 ;
Ces infiltrations anciennes constituent bien un apport d'humidité dans le local du 1er étage et donc une cause de la dégradation du plancher haut et des parties privatives, que les premiers juges ont justement évalué à 20 % des dommages au regard de la durée des infiltrations mais de leur caractère limité sur un des murs du local ;
Sur les responsabilités
¿ Sur la responsabilité de la SCI Belleville
Comme le relève l'arrêt du 3 avril 2008 de cette cour, la salle d'eau du local du 1er étage appartenant à la SCI Belleville ne répond à aucune règle de l'art, les canalisations sont engravées dans le sol, les sols ne sont pas étanches et les raccordements hydrauliques approximatifs, ce qui a entraîné une majoration des infiltrations à proximité de cette salle d'eau et donc un apport également important d'humidité dans le plancher haut du rez de chaussée, la salle d'eau se situant au-dessus du local du rez de chaussée, même si le sinistre examiné par le précédent expert judiciaire n'est pas exactement à l'aplomb de celui constaté par M. [O], la diffusion de l'humidité, comme l'ont exactement relevé les premiers juges, s'effectuant par capillarité ;
Or, cette humidité maintenue du fait de l'absence d'étanchéité de la salle d'eau de l'appartement du 1er étage, qui a duré de 1998 jusqu'en 2007, date de l'expulsion du locataire, a permis le développement des insectes xylophages et est en partie responsable de la vétusté de ce plancher relevée par l'expert judiciaire dans son rapport du 2 septembre 2015 ;
Les premiers juges ont exactement relevé la responsabilité de la SCI Belleville pour ces infiltrations en provenance du bien dont elle est propriétaire et dont elle répond à l'égard de toute victime de ces infiltrations, dont le syndicat des copropriétaires pour la dégradation du plancher haut du rez de chaussée, et ce, à hauteur de 30 % des dommages dans le local du rez de chaussée et pour le plancher haut de ce local, au regard de la durée des infiltrations ;
¿ Sur la responsabilité de la SCI Vileo
La SCI Vileo et son assureur Groupama ne contestent pas les infiltrations des installations sanitaires tant de la salle d'eau antérieure que de la douche /hammam installée par la SCI Vileo dans l'appartement, mais ils contestent leur ampleur et leurs conséquences sur les parties communes ;
La reprise d'une phrase du courriel de l'architecte de l'immeuble, Mme [F], du 17 juin 2014 est tronquée puisque cette dernière fait état des infiltrations des installations sanitaires de l'appartement du 2ème étage et des fuites de la canalisation commune ;
Tant Mme [F], que l'expert judiciaire ont constaté les fuites des installations sanitaires de l'appartement de la SCI Vileo, tout comme les plombiers intervenus pour les sinistres signalés en 2008, 2009, 2012 et 2013, jusqu'aux travaux de réfection constatés par l'expert judiciaire en juillet 2013, travaux qui ont mis fin aux infiltrations ; ces infiltrations, à chaque utilisation des installations sanitaires, ont causé des dégâts des eaux d'avril 2008 à juillet 2013, mais également antérieurement, sur 20 ans, comme l'a relevé l'expert judiciaire lors de ses opérations ; or, la SCI Vileo est responsable de son bien, tant de son fait que de l'état de ce dernier, même si les infiltrations sont antérieures à son acquisition, à charge pour celle-ci d'agir contre son vendeur ; sa responsabilité de propriétaire est engagée de sa seule qualité de propriétaire à l'égard des victimes des troubles anormaux du voisinage que constituent les infiltrations tant dans les parties privatives que communes, responsabilité engagée sans faute ;
Le renouvellement des infiltrations depuis 20 ans du fait de la non conformité des installations sanitaires de cet appartement ne saurait être qualifiées de ponctuelles et justifie de retenir une responsabilité partagée de la SCI Vileo pour les désordres dans l'appartement du 1er étage et moindre pour le local du rez de chaussée, conformément à l'avis justifié de l'expert judiciaire, d'autant que seuls les derniers travaux réalisés en juillet 2013 ont permis l'assèchement des supports tel que constaté par l'expert judiciaire le 15 octobre 2013, assèchement perceptible dès le 17 juillet 2013 soit concomitamment aux travaux dans la salle d'eau de l'appartement de la SCI Vileo ;
¿ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
L'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat 'a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires' ;
Le syndicat est responsable des fuites persistantes de la colonne d'alimentation en eau de l'immeuble de mai 2009 à avril 2010 ;
Les premiers juges ont justement retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la SCI Vileo pour 80 % des dommages dans le local du 1er étage, pour tenir compte des infiltrations provenant de l'immeuble voisin et, entre ces deux parties, à parts égales compte tenu de la durée des infiltrations des installations sanitaires de l'appartement, désormais propriété de la SCI Vileo, mais également de l'importance des infiltrations d'une canalisation d'adduction d'eau ;
Ces parties sont également responsables de 70 % des dommages dans le local du rez de chaussée, pour tenir compte de la responsabilité de la SCI Belleville au titre de ses propres installations sanitaires fuyardes et non conformes, mais dans une répartition inégale, à raison de 10 % à la charge de la SCI Vileo et de 60 % du syndicat des copropriétaires, selon l'avis motivé de l'expert judiciaire ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires et la SCI Viléo à réparer le préjudice subi par la SCI Belleville pour le local du 1er étage et M. [H] pour le local du rez de chaussée dans les limites et répartitions ci-dessus déterminées ;
Sur les préjudices
Le droit de l'indemnisation obéit au principe de réparation intégrale du préjudice ;
Sur le préjudice de la SCI Belleville
¿ Sur le préjudice matériel
L'expert judiciaire retient, à la charge de la copropriété, la facture de l'entreprise Sani Montmartre du 23 juin 2008 de 119,22 € s'agissant d'une réparation sur une partie commune et, à la charge de la SCI Vileo, la facture de recherche de fuite provenant de l'appartement de cette dernière d'un montant de 137,68 € ;
Il a pris en compte au regard de la facture de remise en état du local du 7ème étage du 15 septembre 2011 les travaux en lien direct avec les infiltrations, soit la somme de 1.213,25 € ;
Si la colonne montante fuyarde a été neutralisée selon facture de mai 2010, les travaux de reprise du plancher haut du 1er étage n'ont été effectués qu'en 2014, rendant nécessaires les travaux de reprise dans le local selon facture de l'entreprise CM Parisienne de Peinture du 26 septembre 2014 d'un montant de 6.264 € TTC, qu'il convient de retenir au titre du préjudice matériel ; en effet la facture permet l'identification du bien géré par Cogesco pour le compte de la SCI Belleville et donc d'établir le lien entre les désordres et les travaux, même si la facture est adressée à l'administrateur de biens ;
Le préjudice matériel s'élève à la somme de 7.477 ,25 € (1.213,25 € + 6.264 €) dont il faut déduire le versement de 52 € par la MACIF, soit un préjudice matériel de 7.425,25 € ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Vileo à payer à la SCI Belleville les sommes suivantes :
-119,22 € en remboursement de la recherche de fuite,
- 2.970,10 € ( 7.425,25 € x 40 %) pour le coût des travaux de remise en état,
et le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Belleville les sommes suivantes :
- 137,68 € en remboursement de la recherche de fuite : il n'y a pas d'erreur sur la désignation du bénéficiaire, l'expert ayant précisé que cette facture concerne l'appartement du 1er étage appartenant à la SCI Belleville, dont le gérant est M. [R] [H], lequel ne justifie pas l'avoir payé personnellement,
- 2.970,10 € (7 .425,25 € x 40 %) pour le coût des travaux de remise en état ;
¿ Sur le préjudice locatif
Le locataire du local a restitué les clés le 11 décembre2007, mais la SCI Belleville ne justifie d'aucune démarche en vue de sa relocation, tandis que les premières infiltrations dans le local se sont produites en avril 2008, soit plusieurs mois après la libération du local ;
Elle ne justifie pas de travaux de remise en état en vue de la location tandis que son gérant reconnaît que son état ne lui permet pas d'être loué, soit avant les infiltrations ;
D'ailleurs la SCI Belleville a tenté de vendre le bien en septembre 2011, après les travaux de remise en état, vente annulée par le tribunal pour dissimulation de l'état du plancher par la venderesse qu'elle ne saurait reprocher au syndicat des copropriétaires ;
Les premiers juges ont exactement relevé que la SCI Belleville ne justifie pas de son préjudice locatif pour la première période ;
En revanche, comme l'a dit le tribunal, elle a été dans l'impossibilité de relouer jusqu'à la réalisation des travaux sur le plancher haut achevés en juillet 2014, même si la fuite de la canalisation commune a été réparée de manière définitive selon facture de mai 2010 ;
Elle justifie de son préjudice locatif du 31 janvier 2012 au 31 juillet 2014 d'un montant de 14.762,40 € (30 mois x 492,08 €) ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Vileo et le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Belleville, chacun, la somme de 5.904,96 € (14.762,40 € x 40 %) ;
Sur le préjudice de M. [H]
¿ Sur le préjudice matériel
L'expert judiciaire a retenu, en lien avec les désordres, les montants suivants :
- sur la facture UPH du 31 août 2008 de 320 € HT ramené à 119,60 € TTC,
- facture du 1er juillet 2010 de l'entreprise Leprieur d'étaiement : 396,25 € TTC,
- devis du 1er février 2012 et facture du 27 avril 2012 de l'entreprise Leprieur : 1.190,07 € TTC,
- sur la facture du 21 mars 2012 de la société René Julien de 1.050 € HT pour démontage du faux-plafond : 598,00 € TTC,
pour un total de 2.276,92 € TTC, le surplus de la demande de 3.096,32 € n'étant pas justifié ;
En effet, comme l'a dit le tribunal, même si M. [H] a vendu le local du rez de chaussée le 30 janvier 2012, il justifie avoir engagé des frais pour les opérations d'expertise postérieurement à cette vente, frais nécessaires à l'expert, qu'il convient de prendre en compte ;
Il résulte du courrier du 17 mai 2010 du syndic, du devis du 31 mai 2010 de l'entreprise Denos & Fils et des conclusions de M. [H] et la SCI Belleville que le local du rez de chaussée a été endommagé par un dégât des eaux du fait de la non conformité du raccordement de la canalisation d'eau pluviale de la petite courette et des installations sanitaires du 2ème étage sur l'ancien siphon au sol ; les travaux de réfection du siphon au sol et raccordements ont été réalisés selon facture du 5 janvier 2011, travaux facturés à M. [H] ;
S'il s'agit d'un raccordement sur des parties communes, l'architecte de l'immeuble a précisé dans un compte rendu du 22 décembre 2014 que le raccordement n'avait pu se faire que des parties privatives ; d'ailleurs les travaux ont été facturés à M. [H], sans protestation de ce dernier ;
Compte tenu de la non conformité de ce raccordement privatif, il convient de laisser à M. [H] le coût des travaux pour sa remise en état, soit les sommes de 1.892,67 € TTC (facture Denos & Fils du 3l mai 2010), 3.170,28 € (facture Denos & Fils n°05123 du5 janvier 2011 pour les travaux de réfection de la plomberie commune en cause) et 1.632,54 € correspondant aux deux factures de Mme [F] pour le suivi de ces travaux ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [H] la somme de 1.366,15 € (2.276,92 € x 60 %) et la SCI Vileo la somme de 227,69 € (2.276,92 € x 10%) ;
¿ Sur le préjudice locatif
Le locataire du local du rez-de-chaussé a restitué les clés le 11 décembre 2007 mais M. [H] ne justifie d'aucune démarche en vue de sa relocation tandis que les premières infiltrations dans le local se sont produites en avril 2008 soit plusieurs mois après la libération du local ;
Il ne justifie pas de travaux de remise en état en vue de la location tandis qu'il reconnaît que son état ne lui permet pas d'être loué, soit avant les infiltrations et la chute du faux-plafond ;
Il résulte du rapport de M. [G] que le local était impropre à la location lorsque M. [H] en a repris possession, voire insalubres ;
Enfin, dans un rapport du 16 janvier 2012, l'architecte de l'immeuble indique que le local du rez de chaussée était inoccupé et nécessitait une désinfection ; elle relève l'absence de ventilation du local et son état d'abandon ;
D'ailleurs M. [H] a vendu ce local en l'état le 30 janvier 2012 ;
Dans ces conditions, M. [H] ne justifie de son préjudice locatif et le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a débouté de cette demande ;
Sur le préjudice du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires justifie avoir effectué les travaux de reprise du plancher haut du 1er étage selon factures de la société Qualiconsult pour une somme de 3.594 € et de l'entreprise Leprieur d'un montant de 10.202,46 €, soit un total de 13.796,46 € ;
Compte tenu de la responsabilité de la société Vileo dans ces dommages, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a condamné à payer au syndicat la somme de 5.518,58 € (13.796,46 € x 40 %) ;
Quant au plancher du local du rez-de-chaussée, la société Generali a déjà indemnisé le syndicat des copropriétaires à hauteur de 11.567,12 €, laissant la seule facture de la société
Qualiconsult d'un montant de 897 € à la charge du syndicat des copropriétaires ;
Compte tenu de la responsabilité limitée de la SCI Vileo pour ce désordre, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 89,70 € ;
Enfin le syndicat des copropriétaires justifie avoir réglé la somme de 13.937,72 € au titre des honoraires de l'architecte de l'immeuble pour tous les travaux sur les planchers ; le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Vileo à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.484,43 € (13.937,72 € x 25 %) et la SCI Belleville la somme de 2.090,66 € (13.937,72 € x l5 %), compte tenu de la répartition des responsabilités pour les désordres tant au rez de chaussée qu'au premier étage ;
La responsabilité de M. [H] n'étant pas établie, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de ses demandes contre M. [H] ;
Sur la garantie des assureurs
L'article L 124-3 du code des assurances dispose que 'le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable' ;
Sur la garantie de Groupama, assureur de la SCI Vileo
La Caisse régionale d'assurance mutuelle agricole Groupama Nord-Est ne conteste pas sa garantie à la SCI Vileo ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec son assurée à réparer les préjudices subis par M. [H], la SCI Belleville et le syndicat des copropriétaires ;
Sur la garantie de la société Generali
Le syndicat des copropriétaires a souscrit un contrat d'assurance auprès de la société Generali à compter du 1er février 2009 ;
La fuite sur la canalisation commune a été constatée le 23 juin 2008 par l'entreprise Sani Montmartre et M.. [N], architecte a constaté le 24 novembre 2009 la persistance des infiltrations depuis la colonne de l'immeuble provoquant des infiltrations ; le fait générateur du sinistre de dégradation du plancher haut du 1er étage est donc antérieur à la souscription du contrat d'assurance ;
Il en est de même de la dégradation du plancher haut du rez de chaussée atteint de vétusté du fait de l'absence d'entretien par le syndicat des copropriétaires et des infiltrations des installations sanitaires de la SCI Belleville ;
Cependant la société Generali a procédé à plusieurs versements en indemnisation du sinistre de dégradation des parties communes ;
Les premiers juges ont exactement relevé que si un des versements a été effectué à titre commercial, les autres sont intervenus sans réserve, de sorte que la société Generali a entendu prendre en charge ce sinistre et ne peut plus dénier sa garantie, ni invoquer une exclusion de garantie ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a :
- condamné la société Generali in solidum avec son assuré à réparer le préjudice subi par M. [H] et la SCI Belleville et à garantir son assuré de toute condamnation prononcée contre lui,
- condamné la société Generali à rembourser à la copropriété les sommes avancées par elle pour la réfection des locaux du premier étage et du rez-de-chaussée pour un montant total de 27.867,93 €,
- fait droit à l'appel en garantie de la société Generali à l'encontre de la SCI Vileo pour les sommes de 5.518,58 €, 89,70 € et 3.484,43 € ;
Il doit être ajouté au jugement que la société Generali est tenue dans les limites de son contrat, dans la mesure où ces limites sont opposables à tous ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et le rejet de l'application qui y a été fait des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [R] [H] et la SCI Belleville, parties perdantes en cause d'appel, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] : 2.000 €,
- à la société civile immobilière Vileo et la Caisse régionale d'assurances mutuelle agricole Groupama Nord-Est, globalement : 1.000 €,
- à la société anonyme Generali Iard : 1.000 € ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [H] et la SCI Belleville ;
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
M. [H] et la SCI Belleville sollicitent d'être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties en litige';
Sur la demande en première instance
Compte tenu de la responsabilité retenue à l'encontre de la SCI Belleville pour la dégradation du plancher du rez-de-chaussée, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Belleville de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance ;
Le tribunal a fait droit à la demande de M. [H], en la limitant aux frais de procédure devant le tribunal, à l'exclusion des frais des procédures de référé et des frais d'expertise, mais il a omis de la mentionner dans le dispositif ;
Il doit être ajouté au jugement que M. [H] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance, à l'exclusion, en considération de l'équité, des frais des procédures de référé et des frais d'expertise ;
Sur la demande en cause d'appel
M. [H] et la SCI Belleville, perdant leur procès en appel contre le syndicat, doivent être déboutés de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Dit que la société anonyme Generali est tenue dans les limites de son contrat ;
Dispense M. [R] [H] de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, à l'exclusion des frais des procédures de référé et des frais d'expertise ;
Condamne in solidum M. [R] [H] et la société civile immobilière Belleville aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel :
- au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] : 2.000 €,
- à la société civile immobilière Vileo et la Caisse régionale d'assurances mutuelle agricole Groupama Nord-Est, globalement : 1.000 €,
- à la société anonyme Generali Iard : 1.000 € ;
Déboute M. [R] [H] et la société civile immobilière Belleville de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
