Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 02 JUIN 2022
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17454 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEN4R
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de PARIS 15ème - RG n° 11-14-000502
Arrêt du 17 Décembre 2019 -Cour d'Appel de PARIS - RG n° 17/14444
Arrêt de la Cour de Cassation du 30 juin 2021 - Pourvoi n° Y 20-12.337
APPELANTE
Madame [M] [U]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et assistée par Me Karim LAOUAFI de la SELARL KHIASMA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P526, substitué à l'audience par Me Yasmine OUAOU, même cabinet, même toque
INTIMEES
SA ICF LA SABLIERE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et assistée par Me Elodie SCHORTGEN de l'ASSOCIATION VAILLANT SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, toque : R199
Société CDC HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et assistée par Me Nicolas DHUIN de la SELEURL NHDA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0213
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Bérengère DOLBEAU, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 11 octobre 1983 à effet du 1er octobre 1983, la société anonyme de gestion immobilière (SAGI) absorbée ultérieurement par la société nationale immobilière (SNI), titulaire d'un bail emphytéotique consenti par la ville de Paris, a donné en location à M. [P] [O] un appartement de quatre pièces principales situé [Adresse 1].
Le 20 février 1990, ce bail a été transféré à son ex-épouse, Mme [M] [U].
Le 15 novembre 2006, la société d'HLM ICF La Sablière a acquis l'intégralité de l'immeuble dans le cadre d'un programme d'amélioration de logements sociaux financé par l'Etat, l'acte de vente comportant l'engagement de l'acquéreur de proroger les baux en cours pour une durée de six ans.
Le 16 novembre 2006 une convention a été conclue entre l'Etat et la société ICF La Sablière en application de l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation.
Après une enquête portant sur ses ressources, la société ICF La Sablière a notifié à Mme [U] une augmentation de son loyer et un supplément de loyer de solidarité (SLS).
Le 4 novembre 2008, Mme [U] a fait assigner la société ICF La Sablière en annulation de ces majorations, au motif qu'elles étaient contraires à son engagement de proroger les baux en cours.
Un arrêt irrévocable de la cour d'appel de Paris du 27 mars 2012 a rejeté cette demande.
Le 29 avril 2014, Mme [U] a fait assigner la société ICF La Sablière et la SNI en inopposabilité des majorations de son loyer, restitution des sommes indûment acquittées et dommages et intérêts.
Parallèlement, elle a saisi la juridiction administrative en annulation de la convention du 16 novembre 2006.
Par jugement du 8 janvier 2015, le tribunal d'instance de Paris a déclaré recevable l'action de Mme [U] et a sursis à statuer en l'attente de la décision du tribunal administratif.
Par ordonnance définitive du 25 avril 2016, le tribunal administratif s'est déclaré incompétent au profit de la juridiction judiciaire pour connaître des contestations de Mme [U].
Lors de la reprise d'instance, la société ICF La Sablière a soulevé la prescription de l'action pour la période antérieure au 29 avril 2011.
Par jugement du 4 mai 2017, le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :
Déboute Mme [M] [U] de ses demandes tendant à déclarer inopposable toute révision du loyer et plus généralement toute modification du contrat de bail qui lui a été transmis le 20 février 1990 et à condamner la société ICF à lui rembourser le surplus des loyers acquittés depuis le 30 mai 2007 soit la somme de 18.168,24 euros, et à condamner la SNI à lui verser la somme de 18. 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamne Mme [M] [U] à payer à la société ICF La Sablière la somme de
4.100,37 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de décembre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Condamne Mme [M] [U] aux dépens,
Condamne Mme [M] [U] à payer à la société ICF La Sablière la somme de 2.000 euros et à la SNI, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [M] [U] a interjeté appel de ce jugement.
Par arrêt du 17 décembre 2019, la cour d'appel de Paris, autrement composée, a ainsi statué :
Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute la société ICF La Sablière de la fin de non recevoir fondée sur la prescription de l'action de Mme [M] [U] portant sur la période antérieure à l'année 2011 ;
Déclare Mme [M] [U] recevable en son action relative à cette période ;
Condamne la société ICF La Sablière à verser à Mme [M] [U] la somme de 18.168,24 euros au titre des augmentations de loyers acquittés depuis le 30 mai 2007 ;
Condamne la société ICF La Sablière à verser à Mme [M] [U] la somme de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette les demandes de la société ICF La Sablière et de la société SNI ;
Condamne la société ICF La Sablière aux dépens de première instance et d'appel.
La société ICF La Sablière a formé un pourvoi.
Par arrêt du 30 juin 2021, la Cour de cassation a ainsi statué :
Vu l'article L.353-16 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 :
12. Aux termes de ce texte, à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.
123. Pour accueillir la demande en répétition de l'indu, l'arrêt retient que l'article L.353-16 du code de la construction et de l'habitation ne déroge pas expressément à l'article L.353-7 du même code et que ce dernier porte sur la continuation du bail antérieur et les modalités de la proposition d'un nouveau bail conforme à la convention que le locataire a la possibilité de refuser, alors que le premier prévoit les conditions dans lesquelles le bailleur peut augmenter le loyer sans être tenu de donner congé, de sorte que ces textes ne se contredisent ni ne s'excluent l'un l'autre, mais se complètent en visant des situations différentes.
14. Il en déduit que la société ICF, qui s'était engagée à proroger les baux en cours pour une durée de six ans sans en modifier les clauses, ne pouvait, durant cette période, fixer le loyer de Mme [M] [U] selon les stipulations de la convention conclue avec l'Etat ;
15. En statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article L.353-16 du code de la construction et de l'habitation, alors en vigueur, relatives aux logements conventionnés appartenant à des organismes d'habitation à loyer modéré, dérogeaient à celles de l'article L.353-7 du même code, relatives aux autres logements conventionnés, et autorisaient la société ICF, dès l'entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à réévaluer le loyer applicable aux titulaires de ces baux, la cour d'appel a violé, par refus d'application, le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société ICF La Sablière à payer à Mme [M] [U] la somme de 18.168,24 euros au titre des augmentations de loyer acquittées depuis le 30 mai 2007, l'arrêt rendu le 17 décembre 2019 par la cour d'appel de Paris ;
Remet sur ce point l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les dispositions des articles 1032 et suivants du code de procédure civile ;
Vu la déclaration de saisine du 5 octobre 2021 de la cour d'appel de Paris, autrement composée, par Mme [M] [U] ;
Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 mars 2022 par lesquelles Mme [M] [U] demande à la cour de :
Vu la loi n°89-462 du 16 juillet 1989,
Vu les articles 353-1 à 353-17 et 442-1 du code de la construction et de l'habitation,
Vu l'article 312-3 du code de relation entre le public et l'administration,
Vu l'article 1134 ancien du code civil,
A titre principal, le non respect des dispositions de l'article L.353-7 du code de la construction et de l'habitation par la société ICF ;
A titre subsidiaire, le non respect des dispositions de l'article L.353-16 du code de la construction et de l'habitation par la société ICF ;
A titre infiniment subsidiaire, la responsabilité contractuelle de la société CDC Habitat ;
A titre superfétatoire, le plafond d'augmentation des loyers ;
En tout état de cause, l'absence de compensation possible des dettes de la société ICF ;
Confirmer le jugement entrepris "en ce qu'il a déclaré recevable Mme [M] [U]" ;
Infirmer le jugement entrepris sur le surplus ;
Et statuant à nouveau,
A titre principal,
Dire et juger que la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 est une loi interprétative et mérite d'être appliqué au présent litige ;
Dire et juger que la société ICF n'a pas respecté les dispositions de l'article L.353-7 du code de la construction et de l'habitation ;
En conséquence,
Déclarer inopposable toute révision du loyer et plus généralement toute modification du contrat de bail "transmis" le 20 février 1990 à Mme [M] [U] ;
Condamner la société ICF à rembourser à Mme [M] [U] le surplus de loyers acquittés depuis le 30 mai 2007, soit 58.881,14 euros, somme à parfaire au jour de l'exécution de l'arrêt ;
A titre subsidiaire,
Dire et juger que la société ICF n'a pas respecté les dispositions de l'article L.353-16 du code de la construction et de l'habitation ;
En conséquence,
Déclarer inopposable toute révision du loyer et plus généralement toute modification du contrat de bail transmis le 20 février 1990 à Mme [M] [U] ;
Condamner la société ICF à rembourser à Mme [M] [U] le surplus de loyers acquittés depuis le 30 mai 2007, soit 58.881,14 euros, somme à parfaire au jour de l'exécution de l'arrêt ;
A titre infiniment subsidiaire,
Dire et juger que la SAGI, absorbée par la société SNI puis la société CDC Habitat, n'a pas correctement exécuté ses obligations contractuelles découlant du contrat de bail transmis le 20 février 1990 à Mme [M] [U] et n'a pas fait respecter les termes de l'acte de vente conclu avec la société ICF ;
En conséquence,
Condamner la société CDC Habitat à verser à Mme [M] [U] la somme de 58.800 euros à titre de dommages et intérêts ;
A titre superfétatoire,
Dire et juger que la société ICF ne pouvait librement augmenter les loyers de Mme [M] [U] et solliciter des SLS conformément à l'acte de conventionnement ;
Dire et juger qu'au moment de son entrée en vigueur, l'augmentation du loyer ne pouvait excéder 10% du montant initialement du ;
Dire et juger que la société ICF ne pouvait cumuler loyer maximal dérogatoire et SLS ;
En conséquence,
Déclarer inopposable la révision du loyer dès lors qu'elle excède le plafond légal ;
Condamner la société ICF à rembourser à Mme [M] [U] la somme de 42.618,43 euros, somme à parfaire au jour de l'exécution de l'arrêt ;
En tout état de cause,
Rejeter toute demande de la société ICF tendant à la compensation des dettes auxquelles elle serait condamnée, la dette de Mme [M] [U] ayant été apurée par les saisies attribution pratiquées ;
Condamner les intimées à verser à Mme [M] [U] la somme de 13.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner les intimées aux entiers dépens.
Vu les dernières écritures remises au greffe le 10 mars 2022 par lesquelles la société d'économie mixte CDC Habitat demande à la cour de :
Vu l'article 2224 du code civil et l'article 26 II de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008,
Ecarter des débats la pièce n°9 de Mme [M] [U] ;
Déclarer prescrite et partant irrecevable l'action de Mme [M] [U] à l'encontre de la société CDC Habitat ;
A titre subsidiaire,
Vu les articles 1134, 1147 et 1165 anciens du code civil,
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamner Mme [M] [U] à verser à la société CDC Habitat la somme complémentaire de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Mme [M] [U] aux dépens dont distraction au profit de Me Dhuin conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 mars 2022 par lesquelles la société ICF La Sablière demande à la cour de :
Juger Mme [M] [U] irrecevable en ses demandes pour la période antérieure au 29 avril 2011 ;
Débouter Mme [M] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamner Mme [M] [U] à verser à la société ICF La Sablière la somme de 24.205,31 euros correspondant à l'arriéré des loyers, charges et supplément de loyers de solidarité arrêté au mois de décembre 2021 inclus ;
A titre subsidiaire, en tant que de besoin,
Ordonner la compensation des sommes éventuellement dues par la société ICF La Sablière à Mme [M] [U] avec la somme de 8.671,78 euros que cette dernière a indûment perçue au titre de l'arrêt cassé du 17 décembre 2019 ;
Condamner Mme [M] [U] à verser à la société ICF La Sablière une somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel ;
La condamner aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Élodie Schortgen, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il sera rappelé que la Cour de cassation dans son arrêt du 30 juin 2021 a cassé l'arrêt de cette cour, autrement composée, seulement en ce qu'il a condamné la société ICF La Sablière à payer à Mme [M] [U] la somme de 18.168,24 euros au titre des augmentations de loyer acquittées depuis le 30 mai 2007, de sorte que sont devenues définitives ses dispositions qui ont débouté la société ICF La Sablière de la fin de non recevoir fondée sur la prescription de l'action de Mme [M] [U] portant sur la période antérieure à l'année 2011 et déclaré Mme [M] [U] recevable en son action relative à cette période.
Sur les dispositions applicables au bail de Mme [M] [U] :
Mme [M] [U] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu d'une part que l'article L.353-7 du code de la construction et de l'habitation ne s'appliquait pas au bail lors de la mise en 'uvre de la convention du 16 novembre 2006 conclue entre la société ICF la Sablière et l'Etat et, d'autre part qu'en application de l'article L.353-16 du même code, le nouveau loyer était applicable au bail en cours, dès sa notification aux locataires.
Elle soutient que, faute d'avoir conclu avec elle un nouveau bail, comme le prévoit l'article L.353-7 du code de la construction et de l'habitation, la société ICF La Sablière ne pouvait lui réclamer ni un nouveau loyer conventionné ni un supplément de loyer de solidarité.
Elle se fonde en outre sur le caractère d'ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, sur l'acte de vente du 15 novembre 2006 comprenant l'engagement de la société ICF La Sablière à ne pas modifier les conditions des baux en cours et sur la force obligatoire des contrats.
Enfin, elle fait valoir, notamment, que, le législateur est intervenu ultérieurement, par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite "Elan", pour entériner son analyse des dispositions applicables et soutient que cette loi est interprétative et peut donc s'appliquer aux instances en cours.
La société ICF La Sablière demande au contraire la confirmation du jugement, se fondant sur le sens et l'économie des textes applicables, notamment sur l'application de l"article L.353-16 du code précité, dérogeant à l'article L.351-7 invoqué par l'appelante, et sur la jurisprudence récente de la cour de cassation.
* sur la convention du 16 novembre 2006
Il est constant que la convention entre l'Etat et la société ICF La Sablière du 16 novembre 2006 relève du régime juridique des logements locatifs conventionnés établi aux articles L.353-1 à L.353-22 du code de la construction et de l'habitation.
Ainsi, cette convention indique en son article 1 que son objet est de "fixer les droits et obligations des parties prévus par les articles L.353-1 à L.353-17" du même code.
Elle a été conclue en application de l'article L.351-2 (2° ou 3°), lequel définit le domaine d'application de l'octroi de l'aide personnalisée au logement (APL) en application des dispositions prévues au titre V du Livre III du code de la construction et de l'habitation.
Les articles 7 et suivants de la convention portent sur les engagements du bailleur à l'égard de l'Etat relatifs aux conditions de location des logements, notamment en ce qui concerne la mixité sociale et les loyers conventionnels dérogatoires (montants maximum, modalités de fixation et de révision des loyers).
L'article 4 de la convention rappelle que les logements qui en sont l'objet "sont soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans les conditions de l'article 40-III et aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et de la convention".
De façon générale, le régime locatif qui découle de telles conventions déroge partiellement aux dispositions des baux d'habitation du secteur libre, ainsi qu'il résulte de l'article 40 de la loi précitée de 1989 et de l'article L.351-1 du code de la construction et de l'habitation selon lequel : "Les dispositions du présent chapitre règlent, dans la mesure où elles dérogent à la législation en vigueur, les rapports entre propriétaires et locataires ou occupants des logements qui ont fait l'objet d'une convention en application de l'article L.351-2".
* sur les dispositions du code de la construction et de l'habitation
Le code de la construction et de l'habitation distingue, s'agissant du régime juridique des logements locatifs conventionnés :
- les textes applicables au secteur général : "dispositions générales applicables aux logements conventionnés", section 1, articles L.353-2 à L.353-13 ;
- des textes applicables aux HLM : "dispositions particulières applicables à certains logements conventionnés", section 2, articles L.353-14 à L.353-22.
L'article L.353-14 dispose que "Par dérogation aux dispositions de la section I du présent chapitre, les dispositions de la présente section sont applicables aux logements conventionnés appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l'article L.411-2, aux logements apportés aux sociétés civiles immobilières régies par les articles L.443-6-2 et suivants, ainsi qu'à ceux appartenant aux collectivités locales et gérés par lesdits organismes."
L'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, qui prend ainsi place dans les dispositions de ce code relatives aux dispositions générales applicables aux logements conventionnés, dispose dans sa rédaction applicable à la cause, antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite "Elan" : "Lorsqu'à la date d'entrée en vigueur de la convention le logement concerné est l'objet d'un bail en cours de validité ou est occupé par un occupant de bonne foi pouvant se prévaloir des dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, le propriétaire doit proposer au locataire ou à l'occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l'exécution des travaux prévus par celle-ci ou en l'absence de travaux prévus par la convention, à la date de l'acceptation du bail par le locataire ou l'occupant, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier. Au projet de bail doit être annexée une copie de la convention et du barème de l'aide personnalisée dans des conditions définies par décret.
Le locataire dispose d'un délai de six mois pour accepter le bail. S'il refuse, et sous réserve des dispositions de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967, il n'est rien changé aux stipulations du bail en cours.
Dans ce cas, le locataire n'a pas droit à l'aide personnalisée au logement et le propriétaire peut demander une révision de ses engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu'à l'expiration du bail.
L'occupant mentionné au premier alinéa dispose d'un délai de six mois pour accepter le bail proposé. A l'expiration de ce délai ou à la date de signature du bail, les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 précitée cessent de s'appliquer à ce logement, sous réserve de ce qui est dit à l'article L.353-9.
Le locataire ou l'occupant de bonne foi mentionné aux deuxième et troisième alinéas du présent article ayant accepté dans le délai de six mois un nouveau bail continue à occuper les lieux jusqu'à l'entrée en vigueur de celui-ci aux conditions conventionnelles ou légales applicables à la date de son acceptation."
Il en résulte que les baux de ce secteur en cours à la date de la convention se poursuivent mais le bailleur doit proposer au locataire un bail conforme aux stipulations de la convention. Si le locataire refuse, le bail se poursuit aux conditions antérieures jusqu'à son expiration mais n'ouvre pas droit à l'aide personnalisée au logement. S'il accepte, le bail est régi par les seules dispositions de la convention et celles du droit commun auxquelles il n'est pas dérogé.
L'article L.353-16 du code de la construction et de l'habitation, qui relève de la partie de ce code relative aux dispositions particulières applicables à certains logements conventionnés, dispose dans sa version applicable au litige, que : "Une copie de la convention doit être tenue en permanence à la disposition des locataires des immeubles mentionnés à l'article L.353-14.
A compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.
Les modalités d'évolution du loyer sont fixées par la convention et s'appliquent aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux.
Le montant du cautionnement versé d'avance à titre de garantie est fixé par la convention, sans pouvoir excéder une somme correspondant à un mois de loyer en principal, révisable en fonction de l'évolution du loyer."
L'article L.353-17 alinéa 1 du même code dispose que : "Par dérogation à l'article L.353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l'article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature.".
Ainsi, il résulte de ces textes que, dans le cadre de l'article L.353-7, le bail en cours lors de la signature de la convention se poursuit mais le bailleur doit proposer au locataire un bail conforme aux stipulations de la convention et en cas de refus, le bail se poursuit aux conditions antérieures jusqu'à son expiration et sans ouvrir droit à l'APL, tandis que dans le cadre de l'article L.353-16, à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.
Par ailleurs, l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation, dispose que les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L.441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.
L'article L.441-11 du même code dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré qui n'a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n'a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d'une pénalité égale à un certain pourcentage des sommes exigibles et non mises en recouvrement et recouvrée par l'Etat.
Ces dispositions sont d'ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d'une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage (3e Civ., 19 janvier 2000, pourvoi n° 98-11.041).
Les organismes HLM sont ainsi tenus tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l'entrée en vigueur de la convention signée avec l'Etat, étant rappelé qu'une partie de la somme correspondant au SLS est reversée par les bailleurs sociaux à l'État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social.
Comme l'a exactement retenu le premier juge, il résulte de la teneur des textes et de leur articulation, que les dispositions de l'article L.353-16 du code de la construction et de l'habitation, dans leur version précitée applicable au litige, relatives aux logements conventionnés appartenant à des organismes d'habitation à loyer modéré, dérogent à celles de l'article L.353-7 du même code, relatives aux autres logements conventionnés et qu'elles autorisent l'organisme HLM, dès l'entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à réévaluer le loyer applicable aux titulaires de ces baux et à percevoir un supplément de loyer de solidarité (SLS).
* la portée de la loi n°2018-1021 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique du 23 novembre 2018, dite "Elan"
Cette loi a introduit :
- d'une part, dans l'article L.353-16 un 4ème quatrième alinéa ainsi rédigé : "Les deuxième et troisième alinéas du présent article ne sont pas applicables aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L.353-7" et
- d'autre part, dans l'article L.441-3, relatif au supplément de loyer de solidarité, un dernier alinéa ainsi rédigé : "Le présent article n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L.353-7."
Il en résulte que, désormais, les organismes d'HLM, comme les autres bailleurs du secteur conventionné général, doivent proposer un nouveau bail aux locataires dont le bail est en cours avant de leur notifier un nouveau loyer conformément aux dispositions de la convention.
Si les locataires l'acceptent, le nouveau bail est régi par les seules dispositions de la convention et celles du droit commun auxquelles il n'est pas dérogé.
Ils peuvent donc se voir notifier une réévaluation de leur loyer et, le cas échéant, un supplément de loyer de solidarité mais ils bénéficient des avantages du secteur social, notamment, le droit au maintien dans les lieux et la possibilité d'obtenir l'aide personnalisée au logement, s'ils sont éligibles à cette prestation.
A l'inverse, s'ils refusent le nouveau bail, ils conservent le bénéfice du loyer en cours sans majoration mais ne peuvent obtenir le bénéfice des aides au logement.
En matière contractuelle, en l'absence de dispositions transitoires, comme c'est le cas en l'espèce, le principe est celui de l'application de la loi sous l'empire de laquelle le contrat a été conclu ; les effets d'un contrat conclu antérieurement à la loi nouvelle demeurent régi par la loi ancienne même si leur exécution se poursuit postérieurement à cette loi.
Il résulte de ces principes que la loi nouvelle, qui dispose que pour l'avenir en application de l'article 2 du code civil, ne peut modifier les effets légaux d'une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur.
En l'espèce, l'application immédiate de la convention du 16 novembre 2006 au bail en cours de validité de Mme [M] [U], conformément aux dispositions alors applicables, était définitivement acquise avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle.
Cette loi n'est donc en principe pas applicable au présent litige.
Mme [M] [U] invite néanmoins la cour à faire application de la jurisprudence relative aux lois interprétatives et donc à apprécier le litige à la lumière de la loi précitée ; elle soutient en effet que les modifications apportées ont un caractère interprétatif des dispositions antérieures, obscures et contestables selon elle, de sorte qu'elles devraient s'appliquer à l'instance en cours.
Cependant, une loi ne peut être considérée comme interprétative qu'autant qu'elle se borne à reconnaître, sans rien innover, un droit préexistant qu'une définition imparfaite a rendu susceptible de controverses. Il s'agit d'une exception au principe fondamental de non rétroactivité des lois qui ne peut être justifiée que par d'impérieux motifs d'intérêt général (Ass. plen., 23 janvier 2004, pourvoi n°03-13.617, bull n°2).
Mme [M] [U] ne démontre pas qu'au vu des travaux parlementaires, l'intention du législateur à l'origine des modifications précitées a été de "protéger les parties les plus faibles" de dispositions antérieures dont l'effet serait disproportionné ; d'ailleurs l'augmentation du loyer consécutive à l'entrée en vigueur d'une convention conclue en application de l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation est plafonnée, proportionnée aux ressources des locataires et justifiée par un motif d'intérêt général visant à assurer le droit au logement des locataires dotés de ressources modestes et à financer la construction et l'amélioration du parc locatif social (Civ., 18 janvier 2018, pourvoi n° 17-40.065, Bull. 2018, III, n° 5).
Par conséquent, il résulte des termes de la loi du 23 novembre 2018 et des travaux parlementaires que cette disposition est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353, publié).
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en qu'il a retenu que l'article L.353-7 du code de la construction et de l'habitation ne trouvait pas application au bail de Mme [M] [U] lors de la mise en oeuvre de la convention du 16 novembre 2006 conclue entre la société ICF La Sablière et l'Etat et qu'en application de l'article L.353-16 du même code, le nouveau loyer conventionné était applicable au bail en cours dès sa notification aux locataires, ainsi que le SLS.
* Sur les conditions d'application du SLS au regard du loyer principal
Mme [M] [U] conteste une augmentation de loyer qui dépasse le plafond contractuel de leur augmentation.
La société ICF La Sablière souligne que le loyer appliqué à Mme [M] [U] résulte d'ores et déjà d'un plafonnement puisqu'il a été augmenté dans la limite du plafond de 10% imposé à l'article 9 bis de la convention, de sorte que son loyer réévalué se situe au-dessous du loyer conventionné dérogatoire ; elle indique que le loyer est passé, en mai 2007, de 500,79 euros à 540,40 euros, pour atteindre, en 2021, 1.096,91 euros seulement pour un appartement de 4 pièces et 96,50 m² de surface utile qu'elle occupe seule.
La convention du 16 novembre 2006 stipule en substance :
- en son article 9, que le montant du loyer maximum est fixé à 6,34 euros le m² de surface utile par mois (valeur juillet 2006), les loyers maximums étant révisés chaque année le 1er juillet dans les conditions prévues à l'article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989,
- en son article 9 bis, qu'en cas de dépassement du plafond des ressources tel que prévu à l'article R.331-12, le loyer maximum est, par dérogation, fixé à 9,17 euros par m² de surface utile par mois (valeur juillet 2006), ce loyer maximum étant également révisé chaque année comme indiqué à l'article précédent ; cette majoration ne peut avoir pour effet d'autoriser, au moment de l'entrée en vigueur de la convention, une majoration de plus de 10% du loyer acquitté par le locataire lorsque ce loyer est supérieur à celui fixé à l'article 9.
- en son article 10, que le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné peut être révisé chaque année le 1er janvier et le 1er juillet et peut être réévalué dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation, dans la limite du loyer maximum prévu aux articles précédents.
Il est constant que Mme [M] [U] ayant des ressources supérieures au plafond réglementaire, son loyer a été fixé dans la double limite du loyer maximum conventionné dérogatoire et de 10% d'augmentation du loyer précédemment acquitté, conformément à l'article 9 bis.
Par ailleurs, comme déjà indiqué plus haut :
- l'article L.441-3, alinéa 1, du code de la construction et de l'habitation impose, sous certaines conditions de ressources, la perception d'un supplément de loyer de solidarité par les organismes d'habitations à loyer modéré, en sus du loyer principal et des charges locatives,
- l'article L.441-4 du même code dispose que le montant du SLS est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer de 25% selon la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, puis 30% selon la loi n°2017-486 du 27 janvier 2017.
- l'article L.441-11 prévoit une pénalité de 50% des sommes exigibles et non mises en recouvrement lorsque l'organisme bailleur manque à son obligation de percevoir le supplément de loyer de solidarité.
Il s'agit donc d'un dispositif distinct, comprenant lui-même un mode de plafonnement distinct, dont Mme [M] [U] a d'ailleurs bénéficié en l'espèce, ce qu'elle ne conteste pas.
Au vu de ces éléments, d'une part il n'est pas nécessaire que les règles présidant au supplément de loyer, d'origine légale, figurent dans le bail pour être opposables au locataire, et, d'autre part, le SLS ne constitue pas un loyer ni même une fraction de loyer (Civ. 3e, 16 nov. 1994: JCP N 1995. II. 836) ; son origine comme sa mise en oeuvre sont indépendantes de toute stipulation conventionnelle et contractuelle.
A toutes fins utiles, il doit être rappelé que les articles L.441-3 et L.441-4 du code de la construction et de l'habitation critiqués n'opèrent aucune discrimination, répondent à un motif d'intérêt général de justice sociale et leur mise en oeuvre est entourée de garanties procédurales et de fond suffisantes (Civ. 3e, 6 fév. 2013, pourvoi n°12-22.136).
Par conséquent, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le SLS était applicable au loyer de Mme [M] [U].
Sur la dette locative :
La société ICF La Sablière justifie des loyers appelés, notamment au regard du prix par m² de surface utile corrigée indiquée dans chaque avis d'échéance, ainsi que du SLS, dont le mode de calcul au titre des années 2016 à 2020 est produit et ne fait l'objet d'aucune contestation particulière.
Il résulte du décompte arrêté au 4 janvier 2022, mois de décembre 2021 inclus, produit par la bailleresse, et qui n'est pas utilement contesté par Mme [M] [U], que celle-ci est redevable de la somme de 24.205,31 euros au titre de sa dette locative.
Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a condamné Mme [M] [U] à payer à la société ICF La Sablière la somme de 4.100,37 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de décembre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, cette somme étant portée à 24.205,31 euros dans les conditions fixées au dispositif.
Sur la responsabilité contractuelle de la société CDC Habitat :
À titre infiniment subsidiaire, Mme [M] [U] met en cause la société CDC Habitat pour sa responsabilité contractuelle, estimant que celle-ci a manqué à "ses devoirs d'information et de loyauté", alors qu'elle ne pouvait ignorer, en sa qualité de gérant, que la société ICF La Sablière s'apprêtait à rependre son logement et voulait en augmenter le loyer.
En outre, elle lui reproche de ne pas avoir remis en cause l'acte de vente alors que la société ICF La Sablière n'a pas prorogé les baux comme elle s'y était engagée dans l'acte.
La société CDC Habitat demande à titre liminaire à la cour d'écarter des débats la pièce n°9 de Mme [M] [U] qu'elle intitulerait "acte de vente CDC Habitat / la société ICF actualisé", alors qu'aucune acte n'a été conclu entre les parties, pièce au surplus tronquée.
Mais dans les dernières conclusions de Mme [M] [U], remises le 9 mars 2022, la pièce n°9 est intitulée "acte de vente SAGI / ICF (copie intégrale)" et l'acte de vente effectivement produit est celui du 15 novembre 2006, signé entre la Ville de Paris et la société ICF La Sablière dans son intégralité, de sorte qu'il n'y a aucune raison de l'écarter des débats.
C'est d'ailleurs en se fondant sur cet acte de vente du 15 novembre 2006, qu'à titre subsidiaire, la société CDC Habitat oppose justement à l'action de Mme [M] [U] à son encontre une fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil.
En effet, sans être utilement contredite, la société CDC Habitat (nouveau nom de la SNI), gestionnaire de l'immeuble dans lequel est situé l'appartement loué par Mme [M] [U], expose qu'elle a cessé sa mission à l'occasion de ce transfert de propriété du 15 novembre 2006 à la société ICF La Sablière, qui gère directement la location.
Son action introduite devant le tribunal d'instance de Paris par acte du 29 avril 2014 est donc prescrite à son égard.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable d'allouer à la société ICF La Sablière une indemnité de procédure de 5.000 euros et à la société CDC Habitat une indemnité de 3.000 euros sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Rejette la demande de la société d'économie mixte CDC Habitat de voir écartée des débats la pièce n°9, communiquée par Mme [M] [U],
Déclare prescrite l'action en réparation de Mme [M] [U] à l'encontre de la société d'économie mixte CDC Habitat,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné Mme [M] [U] à payer à la société d'HLM ICF La Sablière la somme de 4.100,37 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de décembre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
Et statuant à nouveau,
Condamne Mme [M] [U] à payer à la société d'HLM ICF La Sablière la somme de 24.205,31 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de décembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.100,37 euros à compter du jugement et du 27 janvier 2022, date de ses premières conclusions devant la cour pour le surplus,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne Mme [M] [U] à payer à la société d'HLM ICF La Sablière la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [M] [U] à payer à la société d'économie mixte CDC Habitat la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [M] [U] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, pour chacun des conseils des défenderesses au renvoi en ce qui le concerne,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
