Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 25 MAI 2022
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19300 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CETW4
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Octobre 2021 -Juge des contentieux de la protection d'IVRY SUR SEINE - RG n° 1221000092
APPELANT
M. [F] [X], sous curatelle renforcée de Me [V] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté et assisté par Me Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 385
INTIMEE
S.A.S. FONCIERE VESTA, venant aux droits de la SAS ICF NOVEDIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Gafarou CHANOU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0597
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Avril 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 1999, la Société nationale des chemins de fer français (SNCF) a conclu avec M. [F] [X], salarié de la SNCF, une convention de mise à disposition accessoire à son contrat de travail portant sur un appartement de deux pièces principales dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 2].
Suivant convention en date du 11 décembre 2003, la SNCF a donné en location à la Société française de construction immobilière (SFCI) avec faculté de sous-louer, à compter du 1er janvier 2003, l'ensemble de son parc immobilier de logements ainsi que des locaux accessoires à vocation commerciale ou à usage de bureaux.
Suivant décision d'assemblée générale en date du 08 février 2006, la SFCI filiale de la SNCF a changé de dénomination sociale pour devenir société Icf novedis.
Aux termes de l'article 11 de cette convention, la SFCI passe et signe seule, pour les deux parcs locatifs (de la SNCF et de la SFCI) tous les baux et locations pour la durée, dans les formes aux personnes pour le prix et sous les charges et conditions raisonnables en conformité des lois en vigueur. Suivant le même article, la SFCI proroge, renouvelle, résilie tous baux et locations même ceux actuellement en cours.
Il en résulte que la société ICF Novedis (anciennement SFCI) exerce seule tous les droits du bailleur pour les baux antérieurs, présents et futurs et pour les baux accessoires au contrat de travail des agents SNCF.
Suivant acte notarié à effet au 1er avril 2018, la société ICF Novedis a fait apport en propriété au capital de la société Foncière Vesta de divers actifs immobiliers incluant le logement situé à [Adresse 5].
Suivant mandat en date du 25 juin 2018, la société Foncière Vesta a confié mandat d'administrateur de bien à la société ICF Novedis.
Le 2 décembre 2020, la société Foncière Vesta a fait délivrer à M. [X] un commandement de payer les loyers impayés (702,92 euros) visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.
Par acte du 31 mai 2021, la société Foncière Vesta a fait assigner M. [F] [X] devant le juge des référés du tribunal de proximité d'Ivry-sur-Seine aux fins de voir :
- constater la résiliation de plein droit de la convention de mise à disposition à compter du 02 janvier 2021 ;
- ordonner son expulsion ainsi que la séquestration de ses meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ;
- condamner celui-ci à lui payer :
' une somme de 1.159,66 euros à titre de redevances impayées au 1er mai 2021 inclus,
' une indemnité d'occupation des lieux égale au montant de la redevance qui aurait été appelée si la convention s'était poursuivie, à compter du 1er juin 2021 et jusqu'à parfaite restitution des lieux,
' une somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
M. [X] n'a pas comparu ni constitué avocat.
Par ordonnance de référé du 08 octobre 2021 du tribunal judiciaire de Créteil, le juge des contentieux de la protection d'Ivry-sur-Seine a :
- constaté la résiliation de la convention de mise à disposition liant les parties à compter du 02 janvier 2021 ;
- autorisé la société Foncière Vesta, à défaut de libération volontaire, à procéder, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de M. [X] des lieux qu'il occupe, tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est ;
- dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné M. [X] à payer à la société Foncière vesta, en deniers ou quittances valables :
' une somme provisionnelle de 2.863,11 euros à valoir sur les redevances et indemnités d'occupation impayées au 1er septembre 2021 (indemnité de septembre 2021 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,
' une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation des lieux d'un montant équivalent à la redevance qui aurait été appelée si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er octobre 2021 et jusqu'à parfaite libération des locaux,
- rejeté les prétentions plus amples ou contraires ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- condamné M. [X] aux dépens de l'instance qui comprendront les frais du commandement de payer délivré le 02 décembre 2020 s'élevant à 90,95 euros et de l'assignation délivrée le 31 mai 2021 s'élevant à 52,62 euros.
Par déclaration du 04 novembre 2021, M. [X], sous la curatelle renforcée de M. [S] [V], a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 janvier 2022, il demande à la cour, de :
A titre principal,
- annuler l'ordonnance de référé rendue le 08 octobre 2021 par le juge d'Ivry-sur-Seine en application des dispositions de l'article 468 alinéa 3 du code civil ;
A titre subsidiaire,
- réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 08 octobre 2021 par le juge d'Ivry-sur-Seine ;
Et statuant à nouveau,
- accorder un délai de un mois à M. [X] pour apurer son éventuel arriéré locatif en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, et parallèlement, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, et constater que M. [X] s'est libéré de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées, et partant, dire et juger que la clause de résiliation de plein droit n'a pas joué, en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil ;
Dans tous les cas,
- condamner la société Foncière vesta au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
En substance, M. [X] soutient que la décision de première instance est nulle dès lors que le bailleur, qui avait été informé du jugement de curatelle, ne l'a pas avisé de la procédure en cours et n'a pas régularisé cette procédure à l'égard du curateur. Sur le fond, il fait valoir le règlement de la dette locative à la date du 27 octobre 2021, le paiement régulier du loyer depuis cette date et sollicite un délai de paiement rétroactif d'un mois, suspensif des effets de la clause résolutoire qui devra être réputée ne pas avoir joué dès lors que le délai accordé a été respecté.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 janvier 2022, la société Foncière Vesta demande à la cour de :
- débouter M. [X] sous curatelle de M. [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions, aucune violation des articles 467 et suivants du code civil ne pouvant être imputée à la société Foncière vesta représentée par son mandataire la société Icf habitat novedis ;
- débouter M. [X] sous curatelle de M. [V] de sa demande d'annulation de l'ordonnance du 8 octobre 2021 et de son appel ;
- débouter M. [X] sous curatelle de M. [V] de sa demande subsidiaire de réformation, de délais de 2 ans et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
- confirmer l'ordonnance du 08 octobre 2021 en toutes ses dispositions ;
- condamner M. [X] sous curatelle de M. [V] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
En substance, la société Foncière Vesta soutient qu'il ne peut lui être reproché de n'avoir pas régularisé la procédure alors que le jugement de protection n'a été porté à sa connaissance que le 15 septembre 2021, postérieurement à l'audience du 10 septembre 2021 devant le tribunal judiciaire d'Evry, et qu'au surplus elle a informé le curateur le 17 septembre 2021 de ce qu'une procédure était en cours. Sur le fond, elle s'oppose à la demande de délai en faisant valoir que la clause résolutoire du contrat de location est définitivement acquise, rappelant que ce contrat, qui porte sur un logement de fonction, est exclu du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de ses articles 1 et 2.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise
Il est justifié par l'appelant de ce que [F] [X] a été placé sous curatelle renforcée par jugement du 9 septembre 2021, M. [S] [V], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, étant désigné en qualité de curateur.
En vertu de l'article 468 du code de procédure civile, l'assistance du curateur est requise pour introduire une action en justice ou y défendre.
Aux termes de l'article 444 du même code, les jugements portant ouverture, modification ou mainlevée de la curatelle ou de la tutelle ne sont opposables aux tiers que deux mois après que la mention en a été portée en marge de l'acte de naissance de la personne protégée. Toutefois, même en l'absence de cette mention, ils sont opposables aux tiers qui en ont eu personnellement connaissance.
En l'espèce, il résulte des pièces au dossier que le jugement de curatelle a été notifié par le curateur de M. [X] au bailleur par lettre simple du 13 septembre 2021, que ce dernier indique avoir reçue le 15 septembre 2021, et que par courriel du 17 septembre 2021 le bailleur en a accusé réception au curateur et lui a indiqué qu'une procédure contentieuse était en cours.
Or, à la date du 15 septembre 2021 et même du 13 septembre 2021, les débats avaient eu lieu devant le tribunal judiciaire d'Evry puisque l'audience s'est tenue le 10 septembre 2021.
Il s'ensuit qu'en application de l'article 371 du code de procédure civile, aux termes duquel en aucun cas l'instance n'est interrompue si l'événement survient ou est notifié après l'ouverture des débats, il n'y avait pas lieu à interruption de l'instance en vue de sa régularisation en application de l'article 370 du code de procédure civile (interruption de l'instance pour perte d'une partie de la capacité d'ester en justice).
Il ne peut donc être reproché à la société bailleresse de n'avoir pas fait régulariser la procédure.
De surcroît, cette dernière avait informé le curateur par son mail du 17 septembre 2021 de ce qu'une procédure contentieuse était en cours, si bien que le curateur était en mesure de lui demander tous renseignements sur cette procédure et de solliciter la réouverture des débats à l'effet de pouvoir assister M. [X], ce qu'il n'a pas fait.
La demande d'annulation de l'ordonnance entreprise est donc mal fondée ; elle sera rejetée.
Sur le fond du référé
A hauteur d'appel, le curateur de M. [X] ne discute pas que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 décembre 2020 a produit effet faute de règlement de la dette locative dans le délai contractuel d'un mois imparti, se limitant à faire valoir le règlement de la dette le 27 octobre 2021, le paiement régulier du loyer depuis cette date et à solliciter un délai de paiement rétroactif d'un mois et suspensif des effets de la clause résolutoire.
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. De telles mesures suspendent les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier.
L'octroi de ces délais suspend les effets de la clause résolutoire. Aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, il n'est pas contesté que l'arriéré locatif de 3385,82 euros a été soldé grâce à l'intervention du curateur le 27 octobre 2021 et que le paiement du loyer courant (358,88 euros) est désormais effectué régulièrement, ce qui démontre la capacité du locataire à régler son loyer dès lors qu'il est assisté dans la gestion de ses affaires.
Il sera donc fait droit à la demande d'un délai de paiement d'un mois, suspensif des effets de la clause résolutoire, et il sera constaté que ce délai ayant été respecté, la clause résolutoire est réputée non acquise.
En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée et statuant à nouveau, la cour constatera que la dette locative ayant été payée le 27 octobre 2021, en respectant le délai de paiement judiciairement consenti, la clause résolutoire prévue au bail et visée au commandement de payer du 2 décembre 2020 est réputée non acquise.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge.
Perdant en appel, la société Foncière Vesta sera condamnée aux dépens de la présente instance.
L'équité commande toutefois d'exclure l'application de l'article 700 de code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Rejette la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise,
Infirme l'ordonnance entreprise, sauf sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Constate que la dette locative a été soldée le 27 octobre 2021, en respectant le délai de paiement d'un mois judiciairement consenti,
Dit en conséquence que la clause résolutoire prévue au bail et visée au commandement de payer du 2 décembre 2020 est réputée non acquise ;
Condamne la société Foncière Vesta aux dépens de la présente instance,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 de code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
