Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 25 MAI 2022
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/18848 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CESMX
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Septembre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/54131
APPELANTE
S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée et assistée par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472
INTIMEE
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la S.A.S.U. SOCIETE D'ETUDES ET DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD-EST (SEGINE), domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée et assistée par Me Charles CALLAUD, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 avril 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon une assemblée générale du 12 octobre 2020 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], la société d'études et de gestion immobilière du nord est (Segine) a été désignée en qualité de syndic de l'immeuble en lieu et place de la société Foncia Paris rive droite.
Par acte du 15 avril 2021, le conseil syndical représenté par son président et la société d'études et de gestion immobilière du nord est ont fait assigner la société Foncia Paris rive droite devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
- ordonner la communication par la société Foncia Paris rive droite au syndic des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et la société d'études et de gestion immobilière du nord est de :
l'ensemble des documents concernant le personnel de l'immeuble manquants,
l'habilitation électrique du personnel,
preuve de la notification DTA au gardien,
le dossier de mutuelle et prévoyance,
l'ensemble des documents concernant l'assurance de l'immeuble manquants,
la liste des sinistres sur 3 ans,
les dossiers sinistres en cours,
les dossiers sinistres non soldés,
l'ensemble des documents concernant la comptabilité de l'immeuble manquants,
les clefs de répartition 603,
le grand livre 2020,
la répartition individuelle de l'exercice 2019,
le grand livre 2019 après répartition,
la balance 2019 après répartition,
les certificats de conformité DSN depuis janvier 2020,
les factures 2019 (notamment la pochette n°1 manquante),
les factures 2020 surlignées dans le relevé des dépenses du 01 janvier 2020 au 09 novembre 2020,
l'ensemble des documents concernant les services administratifs,
l'original du règlement de copropriété,
l'état descriptif original de division de l'immeuble,
les pièces et documents originaux relatifs à l'immeuble et au syndicat (fiche cadastrale, fiche hypothécaire générale de l'immeuble, les statuts des squares),
les plans originaux de l'immeuble,
les registres des procès-verbaux,
les contrats originaux,
les derniers dossiers d'AG (avec accusés réception et justificatifs d'envoi),
les dossiers contentieux de recouvrement de charges,
les dossiers de ventes en cours et les questionnaires à remplir ainsi que les dossiers terminés,
les dispositifs des derniers gros travaux exécutés,
la liste des travaux en cours et/ou des travaux à venir,
le carnet d'entretien,
toutes les correspondances,
les bordereaux de transmission des archives entre syndics successifs,
les informations sur l'appel à une société d'archivage extérieure pour le compte du syndicat,
le formulaire de déclaration à la CNIL pour le dispositif de vidéo surveillance,
- ordonner la comunication par la société Foncia Paris rive droite au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] et au syndic la société d'études et de gestion immobilière du nord est de tous les documents et fonds en sa possession qui sont afférents audit immeuble ;
- assortir l'obligation de communication des pièces et fonds afférents à l'immeuble d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'à complète communication de l'ensemble des documents ;
- réserver la compétence pour la liquidation de l'astreinte ;
- ordonner le remboursement par la société Foncia Paris rive droite à la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 4] de la somme de 1.181,65 euros relative à une factue indûment réglée correspondant à des diligences effectuées au profit d'une autre copropriété ;
- ordonner le remboursement par la société Foncia Paris rive droite à la copropriété de l'immeeuble sis [Adresse 4] de la somme de 875,40 euros correspondant aux honoraires indûment réglés à la société Foncia Paris rive droite pour la période du 13 au 31 octobre 2020 ;
- condamner la société Paris rive droite à payer par provision à titre de dommages et intérêts la somme de 10,00 euros à la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 4] ;
- condamner la société Foncia Paris rive droite aux entiers dépens ;
- condamner la société Foncia paris rive droite au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance contradictoire du 30 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :
- déclaré irrecevable le conseil syndical de la copropriété pris en la personne de son président en toutes ses demandes ;
- condamné la société Foncia Paris rive droite, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance et ce jusqu'à complète communication de l'ensemble des documents, à remettre à la la société d'études et de gestion immobilière du nord est l'ensemble des documents et archives comptables du syndicat des copropriétaires du sis [Adresse 4], à savoir :
l'ensemble des documents concernant le personnel de l'immeuble manquants,
l'habilitation électrique du personnel,
preuve de la notification DTA au gardien,
le dossier de mutuelle et prévoyance,
l'ensemble des documents concernant l'assurance de l'immeuble manquants,
la liste des sinistres sur 3 ans,
les dossiers sinistres en cours,
les dossiers sinistres non soldés,
l'ensemble des documents concernant la comptabilité de l'immeuble manquants,
les clefs de répartition 603,
le grand livre 2020,
la répartition individuelle de l'exercice 2019,
le grand livre 2019 après répartition,
la balance 2019 après répartition,
les certificats de conformité DSN depuis janvier 2020,
les factures 2019 (notamment la pochette n°1 manquante),
les factures 2020 surlignées dans le relevé des dépenses du 01 janvier 2020 au 09 novembre 2020,
l'ensemble des documents concernant les services administratifs,
l'original du règlement de copropriété,
l'état descriptif original de division de l'immeuble,
les pièces et documents originaux relatifs à l'immeuble et au syndicat (fiche cadastrale, fiche hypothécaire générale de l'immeuble, les statuts des squares),
les plans originaux de l'immeuble,
les registres des procès-verbaux,
les contrats originaux,
les derniers dossiers d'AG (avec accusés réception et justificatifs d'envoi),
les dossiers contentieux de recouvrement de charges,
les dossiers de ventes en cours et les questionnaires à remplir ainsi que les dossiers terminés,
les dispositifs des derniers gros travaux exécutés,
la liste des travaux en cours et/ou des travaux à venir,
le carnet d'entretien,
toutes les correspondances,
les bordereaux de transmission des archives entre syndics successifs,
les informations sur l'appel à une société d'archivage extérieure pour le compte du syndicat,
le formulaire de déclaration à la CNIL pour le dispositif de vidéo surveillance,
- dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- condamné la société Foncia Paris rive droite à rembourser par provision à la société d'études et de gestion immobilière du nord est la somme de 875,40 euros correspondant aux honoraires indûment réglés à la société Foncia Paris rive droite pour la période du 12 au 31 octobre 2020 ;
- condamné la société Foncia Paris rive droite à payer à la société d'études et de gestion immobilière du nord est la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Foncia Paris rive droite aux entiers dépens de l'instance ;
- rejeté toutes les autres demandes des parties ;
- rappelé que la présente ordonnance est de droit assortie de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 28 octobre 2021, la société Foncia Paris rive droite a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 février 2022, elle demande à la cour, de :
- la juger recevable et bien fondée dans son appel ;
- juger la société d'études et de gestion immobilière du nord est es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] mal fondée dans son appel incident ;
- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 30 septembre 2021 par M. le Président du tribunal judiciaire de Paris RG 21/54131, en ce que cette ordonnance a :
' condamné la société Foncia Paris rive droite, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance et ce jusqu'à complète communication de l'ensemble des documents, à remettre à la la société d'études et de gestion immobilière du nord est l'ensemble des documents et archives comptables du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à savoir les documents et archives comptables visées dans le dispositif de l'ordonnance du 30 septembre 2021, pages 8 et 9 de cette ordonnance, concernant notamment « l'ensemble des documents concernant le personnel de l'immeuble manquants » (3 postes), « l'ensemble des documents concernant l'assurance de l'immeuble manquants » (3 postes), « l'ensemble des documents concernant la comptabilité de l'immeuble manquants » (8 postes), « l'ensemble des documents concernant les services administratifs » (16 postes),
' condamné celle-ci à rembourser par provision à la société d'études et de gestion immobilière du nord est ès qualités, la somme de 875,40 euros correspondant aux honoraires indûment réglés à celle-ci pour la période du 12 au 31 octobre 2020,
' condamné celle-ci à payer à la société d'études et de gestion immobilière du nord est ès qualités, la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné celle-ci aux entiers de l'instance,
' rejeté ses autres demandes,
' et plus généralement pour toute disposition non visée au dispositif faisant grief à l'appelante,
- confirmer partiellement l'ordonnance de référé rendue le 30 septembre 2021 par M. le Président du tribunal judiciaire de Paris RG 21/54131, en ce que cette ordonnance a déclaré irrecevable à agir le conseil syndical, rejeté les demandes adverses de condamnation à dommages intérêts et de remboursement d'une facture de 1.181,60 euros ;
- débouter la société d'études et de gestion immobilière du nord est es qualité de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Statuant à nouveau,
- rejeter la demande adverse de communication de pièces sous astreinte, astreinte qui plus est faramineuse et abusive de 200 euros par jour de retard et sans limitation de durée (sollicitée et ordonnée « jusqu'à complète communication »), la société Foncia Paris rive droite ayant transmis à la société Segine, nouveau syndic, toutes les pièces administratives et comptables en sa possession, suivant deux bordereaux de remise en date des 8 et 9 décembre 2020 et ne disposant plus d'aucune autre pièce ;
- débouter la société d'études et de gestion immobilière du nord est ès qualités de toutes ses demandes de transmission de pièces sous astreinte ;
- rejeter la demande adverse de dommages-intérêts mal fondée et injustifiée tant dans son principe que dans son quantum ;
- débouter la société d'études et de gestion immobilière du nord est ès qualités de sa demande de dommages intérêts ;
- rejeter la demande adverse de remboursement d'une partie des honoraires à hauteur de la somme de 875,40 euros, demande mal fondée et injustifiée tant dans son principe que dans son quantum ;
- débouter la société d'études et de gestion immobilière du nord est ès qualités de sa demande sur ce point ;
- rejeter la demande adverse non fondée de remboursement de la somme de 1.185,60 euros ;
- débouter la société d'études et de gestion immobilière du nord est ès qualités de sa demande sur ce point ;
- débouter dans tous les cas la société d'études et de gestion immobilière du nord est, en qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 4], de toutes ses demandes, fins et conclusions irrecevables et mal fondées ;
- condamner la société d'études et de gestion immobilière du nord est, en qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 4], à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société d'études et de gestion immobilière du nord est, en qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 4], aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Sitbon, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La société Foncia Paris rive droite soutient en substance :
- qu'il n'a pas été tenu compte par le demandeur et par le premier juge des pièces qu'elle a transmises suivants deux bordereaux de remise en date des 8 et 9 décembe 2020 avant l'introduction de l'instance,
- que la société Segine réclame ces pièces sans démontrer qu'elles existeraient dans cette copropriété ni en quoi elles seraient indispensables pour assurer, aujourd'hui, la gestion de l'immeuble,
- que les pièces qu'elle a remises suivant les deux bordereaux de remise en date des 8 et 9 décembre 2020 sont les seules en sa possession et elle ne peut être condamnée sous astreinte à communiquer des pièces qu'elle n'a plus, le litige se déplaçant alors éventuellement sur le terrain de la responsabilité professionnelle du syndic, à condition de justifier d'un préjudice généré dans la gestion de la copropriété et le recouvrement des charges,
- que la demande en remboursement d'une somme de 875 euros au titre d'une partie des honoraires est mal fondée, la facture de la société Foncia étant arrêetée au 16 octobre 2020 et non au 30 octobre 2020 contrairement à l'appréciation de l'ordonnance dont appel,
- que sur la demande en remboursement d'une somme de 181,60 euros, la société Segine ne démontre pas que cette somme aurait été réglée au profit d'une autre copropriété comme elle le soutient.
Dans ses conclusions remises et notifiées le 07 janvier 2022, la société d'études et de gestion immobilière du nord est demande à la cour de :
- dire recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par la société d'Etudes et Gestion immobilière du Nord Est (SEGINE) ;
- débouter la société Foncia Paris rive droite de ses demandes, fins et conclusions ;
- confirmer l'ordonnance entreprise sur la communication des pièces et en ce qu'elle a
condamné la société Foncia Paris rive droite à rembourser par provision à la société d'études et de gestion immobilière du nord est la somme de 875,40 euros correspondant aux honoraires indûment réglés à la société Foncia Paris rive droite pour la période du 12 au 31 octobre 2020, et à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Y ajoutant,
- condamner la société Foncia Paris rive droite sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu'à la complète communication de l'ensemble des documents à remettre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic, la société d'études et de gestion immobilière du nord est, les documents relatifs à la copropriétaire Mme [O] de l'immeuble [Adresse 4],
* les appels de fonds trimestriel (1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2020),
* le 2ème appel remplacement interphone de 154,40 euros du 15 novembre 2019,
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation de la société Foncia Paris rive droite au paiement de la somme de 1.181,65 euros et de sa demande de dommages intérêts à hauteur de 10.000 euros ;
Statuant à nouveau,
- condamner la société Foncia Paris rive droite à lui rembourser par provision la somme de 1.181,65 euros au titre de la facture Avond indument réglés, outre les intérêts légaux à compter de la date de délivrance de l'assignation, et la ssomme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts, assortie des intérêts légaux à compter de la date de délivrance de l'asssignation ;
Y ajoutant,
- condamner la société Foncia Paris rive droite au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux dépens d'appel.
La société d'études et de gestion immobilière du nord est soutient en substance :
- que les pièces qu'elle a requises et dont le tribunal a ordonné la communication correspondent bien à celles qui restent à communiquer par l'ancien syndic en tenant compte de celles transmises par bordereaux des 8 et 9 décembre 2020 ;
- que le syndic ne peut s'exonérer de son obligation en indiquant simplement qu'il n'est plus en possession des pièces requises, sans s'expliquer dans le cadre d'un débat contradictoire sur les motifs pour lesquels il ne serait plus en possession desdites pièces ;
- que la société Segine justifie bien de ce que la facture de 1181,65 euros indument payée par la socété Foncia correspond à une autre copropriété: celle du [Adresse 1] ;
- que Foncia ayant cessé ses fonctions le 12 octobre 2020, elle doit rembourser le montant facturé et réglé de 1428,29 euros au titre de ses honoraires au prorata temporis au-delà du 12 octobre 2020, soit la somme de 875,40 euros, l'ordonnance devant être confirmée de ce chef ;
- que la société Segine est bien fondée à solliciter le paiement de dommages et intérêts du fait du temps perdu et de l'accaparement du nouveau syndic au détriment d'actions plus efficaces au proft de la copropriété, l'ordonnance devant être infirmée de ce chef.
SUR CE, LA COUR
Sur la communication des pièces
En premier lieu, il sera relevé, à la lecture de la mise en demeure adressée le 9 décembre 2020 par le nouveau syndic à l'ancien, que le nouveau syndic a bien tenu compte dans sa demande de la communication des pièces précédemment transmises par l'ancien syndic, et que les pièces que le premier juge a condamné la société Foncia à remettre à la société Segine sont celles visées par la mise en demeure. Le premier moyen de l'appelante est dès lors inopérant.
S'agissant de la charge de la preuve, c'est à tort que la société Foncia soutient qu'il appartient au nouveau syndic de prouver que les pièces dont il demande la communication existent bien ou présentent une utilité.
Il doit en effet être rappelé qu'en application de l'article 18-2 de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965, l'ancien syndic d'une copropriété a l'obligation de transmettre à son successeur la situation de trésorerie, les références de comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, ainsi que l'ensemble des documents et archives du syndicat. Si l'article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic, la loi ne limite pas la communication à ces pièces normalement détenues, l'ensemble des documents et archives du syndicat devant être transmis.
En l'espèce, les pièces dont il est demandé la transmission par le nouveau syndic à l'ancien entrent bien dans le champ de cette obligation légale et réglementaire, elles se rapportent toutes au fonctionnement de la copropriété, et il n'appartient pas au nouveau syndic de démontrer en quoi chacune de ces pièces présente une utilité actuelle pour le fonctionnement de la copropriété.
Au contraire, c'est à l'ancien syndic qu'il revient de démontrer que les documents réclamés n'existent pas ou bien qu'il n'a pu se les procurer lorsqu'il est censé les détenir.
Or, en l'espèce, la société Foncia ne fait pas cette preuve, se bornant à affirmer qu'elle a communiqué toutes les pièces en sa possession et qu'elle ne peut être condamnée à produire des pièces qu'elle n'a plus, sans fournir aucune explication pièce par pièce sur l'impossibilité dans laquelle elle se trouverait de les communiquer, soit qu'elles n'existent pas soit qu'elle n'est pas en mesure de se les procurer.
Ce n'est qu'après avoir satisfait à cette obligation probatoire que la société Foncia serait fondée à soutenir que le litige doit alors se déplacer sur le terrain de l'éventuelle responsabilité professionnelle de l'ancien syndic.
C'est donc à bon droit et par d'exacts et pertinents motifs que le premier juge a considéré que la société Foncia a failli à son obligation légale de ttransmission de l'intégralité des documents réclamés, et qu'il y a donc lieu de la condamner à les communiquer sous astreinte.
L'ordonnance sera ainsi confirmée, sauf sur le montant de l'astreinte et le délai dans lequel elle doit courir, qu'il convient de réduire au regard des circonstances de la cause, à 100 euros s'agissant du montant de l'astreinte et à quatre mois s'agissant de son délai.
Sur les demandes de remboursement
La facture d'honoraires
C'est par des motifs exacts et pertinents, que la cour approuve, que le premier juge a condamné l'ancien syndic au paiement de la somme provisionnelle de 875,40 euros au titre de la facture des honoraires perçus par la société Foncia pour la période du 1er au 31 octobre 2020, alors que son mandat a expiré le 12 octobre 2020. L'ordonnance sera confirmée de ce chef, en l'absence d'éléments nouveaux en appel.
La facture de 1181,65 euros
La société Segine produit en appel une facture de prestations adressée le 31 janvier 2020 pour un montant de 1181,65 euros à la société Foncia pour le compte d'un syndicat des copropriétaires du du [Adresse 1], qui ne correspond pas à l'adresse du syndicat des copropriétaires concerné par le présent litige ([Adresse 4]).
La production de cette seule facture ne permet toutefois pas d'affirmer, avec l'évidence requise en référé, que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aurait acquitté cette facture à la place d'une autre copropriété par la faute de son syndic la société Foncia.
L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande provisionnelle de la société Segine, laquelle se heurte à contestation sérieuse.
Sur la demande de dommages et intérêts
C'est à raison que le premier juge a retenu que la demande indemnitaire de la société Segine est sérieusement contestable, aucun des éléments versés au débat ne permettant à ce stade et avec l'évidence requise en référé d'établir l'existence d'un fait fautif à la charge de la société Foncia.
Le même constat s'impose en appel. La responsabilité éventuelle de la société Foncia dans le défaut de production des pièces requises et le préjudice en résultant pour le nouveau syndic ne pourraient être appréciés que dans le cadre d'une éventuelle action en responsabilité professionnelle.
L'ordonnnace sera confirmée de ce chef.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 d code de procédure civile
Partie perdante, la société Foncia sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, et à payer à la société Segine la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel, cette somme venant s'ajouter à celle de 2000 eurs allouée en première instance.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf sur le montant de l'astreinte et son délai,
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Fixe à 100 euros par jour de retard et pendant un délai de quatre mois l'astreinte prononcée par l'ordonnance entreprise et courant à compter de la signification de cette ordonnance,
Y ajoutant,
Condamne la société Foncia aux dépens de l'instance d'appel et à payer à la société Segine la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
