Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 25 MAI 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/18725 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CER6C
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Avril 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 21/00191
APPELANT
M. [D] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Philippe LIOUBTCHANSKY de l'ASSOCIATION LIOUBTCHANSKY GAUNET-LIOUBTCHANSKY, avocat au barreau de PARIS, toque : R292
INTIMEE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SARL CITYA GRAND PARC, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Assisté de Me Odile STRICH, avocat au barreau du Val-de-Marne
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Avril 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
M. [Z] est propriétaire de lots au sein de la [Adresse 3] sise [Adresse 1] (94800) : un appartement type F2 au 6ème étage, une terrasse en toiture, un emplacement de parking (revendu), et une cave en sous-sol.
Par acte du 27 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait assigner M. [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de le voir condamner sous astreinte à procéder à l'enlèvement d'installations en parties communes non autorisées et à remettre les lieux en état : une prise électrique dans le parking du sous-sol pour recharger sa voiture électrique, une porte à barreaux au pied de l'escalier menant au 6ème étage de la résidence, un conduit de cheminée sur le pignon de l'immeuble au 6ème étage ; et lui voir enjoindre de remplacer le carreau cassé de la porte d'entrée de l'immeuble conformément à son engagement lors de l'assemblée générale du 15 janvier 2019.
Par ordonnance contradictoire du 16 avril 2021, le juge des référés a :
- déclaré recevable les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic la Sasu Val de Bievre Syndic ;
- condamné M. [Z] à remettre en état les parties communes sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai de trois mois suivant la signification de la présente ordonnance et plus précisément :
à enlever la prise électrique d'alimentation d'un véhicule installée dans le sous-sol de la copropriété,
à enlever la porte à barreaux installée au pied de l'escalier menant au 6ème étage et procéder au rebouchage des trous de fixation et leur mise en peinture ;
à enlever le conduit de cheminée installé sur le mur pignon latéral droit de l'immeuble et remettre en état à l'identique le mur pignon après avoir préalablement communiqué le devis détaillé de l'entreprise qui sera mandatée avec ses coordonnées et son assurance ainsi que d'un maître d''uvre ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du demandeur ;
- condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens;
- débouté M. [Z] de l'ensemble de ses demandes ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions et le surplus des demandes.
Par déclaration du 27 octobre 2021, M. [Z] a relevé appel de cette décision.
Par dernières conclusions remises et notifiées le 10 mars 2022, il demande à la cour, de :
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
déclaré recevable les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic la Sasu Val de Bievre Syndic ;
condamné M. [Z] à remettre en état les parties communes sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai de trois mois suivant la signification de la présente ordonnance et plus précisément :
* à enlever la prise électrique d'alimentation d'un véhicule installée dans le sous-sol de la copropriété,
* à enlever la porte à barreaux installée au pied de l'escalier menant au 6ème étage et procéder au rebouchage des trous de fixation et leur mise en peinture ;
* à enlever le conduit de cheminée installé sur le mur pignon latéral droit de l'immeuble et remettre en état à l'identique le mur pignon après avoir préalablement communiqué le devis détaillé de l'entreprise qui sera mandatée avec ses coordonnées et son assurance ainsi que d'un maître d''uvre ;
condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens;
débouté M. [Z] de l'ensemble de ses demandes ;
Et statuant à nouveau,
- dire qu'il existe une contestation sérieuse sur la prescription de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires aux fins de lui ordonner de remettre en état les parties communes, en enlevant la prise électrique d'alimentation d'un véhicule installée dans le sous-sol de la copropriété et en enlevant le conduit de cheminée installé sur le mur pignon latéral droit de l'immeuble ;
- rejeter en conséquence la demande aux fins de lui ordonner de remettre en état les parties communes, en enlevant la prise électrique d'alimentation d'un véhicule installée dans le sous-sol de la copropriété et en enlevant le conduit de cheminée installé sur le mur pignon latéral droit de l'immeuble ;
- inviter le syndicat des copropriétaires à mieux se pourvoir ;
Subsidiairement,
- dire prescrite la demande aux fins de lui ordonner de remettre en état les parties communes, en enlevant la prise électrique d'alimentation d'un véhicule installée dans le sous-sol de la copropriété et à enlever le conduit de cheminée installé sur le mur pignon latéral droit de l'immeuble ;
- rejeter en conséquence la demande à ce titre,
En tout état de cause,
- dire qu'il existe une contestation sérieuse sur la question de savoir si la porte à barreaux qu'il a installée au pied de l'escalier menant au 6 ème étage de l'immeuble l'a été sur les parties communes de l'immeuble ;
- rejeter en conséquence la demande aux fins de lui ordonner de remettre en état les parties communes en enlevant la porte à barreaux installée au pied de l'escalier menant au 6 ème étage et en procédant au rebouchage des trous de fixation et leur mise en peinture ;
- inviter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sise [Adresse 1] à mieux se pourvoir ;
Subsidiairement,
- dire que la porte à barreaux installée au pied de l'escalier menant au 6 ème étage l'a été sur ses partie privatives;
- rejeter en conséquence la demande à ce titre ;
En tout état de cause,
- rejeter toutes autres demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 1] ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Villejuif (Enseigne Citya Grand Parc), à lui payer la somme 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens et admettre Me Lioubtchansky, avocat, au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
En substance, M. [Z] soutient que l'action du syndicat des copropriétaires se heurte à contestations sérieuses en ce que :
- la demande relative à l'enlèvement de la prise électrique et du conduit de cheminée est prescrite en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (prescription quinquennale), la prise électrique litigieuse existant depuis la construction de l'immeuble le 21 décembre 2011, et le conduit de cheminée ayant été posé en fin d'année 2012 ;
- la qualification de partie commune de l'emplacement de la porte à barreaux est discutable au regard de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété qui entrent en conflit ; en outre, l'installation de cette porte ne cause aucun trouble manifestement illicite ni dommage imminent en ce que M. [Z] est évidemment disposé à laisser le libre accès à l'escalier du 6ème étage et qu'il n'est pas établi par le syndicat des copropriétaires de l'impossibilité de faire intervenir des entreprises.
Par dernières conclusions remises et notifiées le 14 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] demande à la cour, de :
- débouter M. [Z] de l'intégralité de ses moyens, fins et conclusions ;
- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
- condamner M. [Z] à lui verser la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-le condamner aux entiers dépens de la procédure d'appel.
En substance, le syndicat des copropriétaires soutient que :
- la prise électrique n'est pas d'origine contrairement à ce que soutient M. [Z], qui l'a installée lorsqu'il a acquis son véhicule électrique Zoé en mars 2016 ;
- que M. [Z] ne démontre pas avoir installé le conduit de cheminée en novembre 2012 ;
- qu'en tout état de cause, même en admettant les points de départ de la prescription retenus par l'appelant, la prescription quinquennale n'est pas acquise en application des dispositions de l'article 2222 du code civil relatif à l'application dans le temps de la loi ayant réduit le délai de prescription ;
- que s'agissant de la porte à barreaux, elle a été installée par M. [Z] sur le palier du 5ème étage, dans le couloir au pied de l'escalier menant au 6ème étage, qui est une partie commune, empêchant ainsi l'accès à l'escalier qui mène au 6ème étage, au 6ème étage lui-même ainsi qu'à la toiture et aux équipements communs qui s'y trouvent, tels que le skydome de désenfumage de la cage d'escalier ainsi que le moteur de la VMC se trouvant sur la terrasse privative ;
- qu'à cet égard, il est établi que la société Bouvier sécurité incendie, mandatée pour effectuer un diagnostic en 2020 à la demande de la copropriété, n'a pas pu accéder au toit terrasse à cause de la porte à barreaux fermée à clé ;
- qu'il n'y a aucune contradiction entre l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété qui définit comme parties communes notamment les couloirs et les escaliers ;
- que la Cour de cassation retient que le fait d'effectuer des travaux dans les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Il sera relevé, à titre liminaire, que M. [Z] ne conteste pas plus qu'en première instance être l'auteur des installations litigieuses qu'il a été condamné à enlever sous astreinte, que les seules contestations qu'il élève à hauteur d'appel portent,
- d'une part, sur la prescription des demandes du syndicat des copropriétaires relatives à la prise électrique et au conduit de cheminée, prescription qu'il est recevable à soulever pour la première fois fois en cause d'appel,
- d'autre part, sur la qualification de partie commune s'agissant de l'emplacement de la porte à barreaux qu'il a installée sur le palier du 5ème étage, dans le couloir au pied de l'escalier menant au 6ème étage où se trouvent son appartement et sa terrasse privative en toiture.
Sur la contestation tirée de la prescription
Il est constant que la loi dite Elan du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le 25 novembre 2018, est venue réduire à 5 ans le délai de prescription de 10 ans posé par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, rendant applicables à ces actions les dispositions de l'article 2224 du code civil, lequel énonce : "Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître des faits lui permettant de l'exercer.".
Il n'est pas discuté en l'espèce que le point de départ de la prescription se situe à la date des installations litigieuses, correspondant aussi à la date à laquelle le syndicat était en mesure d'agir en justice.
Selon l'article 2222 alinéa 2 du code civil, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, le nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
En l'espèce, le nouveau délai de cinq ans a couru à compter du 25 novembre 2018 pour expirer le 25 novembre 2023, et en retenant les points de départ de la prescription tels que fixés par M. [Z], à savoir décembre 2011 pour la prise électrique et novembre 2012 pour le conduit de cheminée, la prescription se trouve acquise, en application de l'article 2222 du code civil, en décembre 2021 pour la prise électrique et en novembre 2022 pour le conduit de cheminée.
Le syndicat des copropriétaires ayant agi contre M. [Z] par assignation du 27 janvier 2021, son action n'est pas prescrite.
La contestation soulevée par M. [Z] n'est donc pas sérieuse.
Sur la contestation tirée de la qualification de partie commune de l'emplacement de la porte à barreaux
Il n'est pas discuté et ressort du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 31 octobre 2019 que la porte à barreaux a été installée par M. [Z] sur le palier du 5ème étage, dans le couloir au pied de l'escalier menant au 6ème étage. Il n'est pas non plus contesté qu'il s'agit d'une porte qui ferme avec une clé.
Ce faisant, M. [Z] a totalement privatisé le 6ème étage de l'immeuble où se trouvent son appartement et sa terrasse en toiture.
Or, le règlement de copropriété définit comme des parties communes les "vestibules, couloirs, halls, escaliers, leurs cages, les paliers, les combles."
Il ne prévoit pas que le couloir qui monte au 6ème étage est réservé à l'usage exclusif du propriétaire de l'appartement et de la toiture terrasse de cet étage.
Il est d'ailleurs constant, à cet égard, que sur la toiture terrasse se trouvent des équipements communs tels que le skydome de désenfumage de la cage d'escalier ainsi que le moteur de la VMC, auxquels le syndicat des copropriétaires doit avoir librement accès pour assurer son obligation d'entretien et de réparation.
Il n'y a ainsi aucune contradiction entre la définition des parties communes du règlement de copropriété et l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel sont privatives les parties du bâtiment et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, l'article 3 énonçant pour sa part que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Par ailleurs, et comme le souligne à raison le syndicat des copropriétaires, le trouble manifestement illicite se trouve suffisamment caractérisé par l'installation de la porte à barreaux en partie commune sans autorisation préalable de l'assemblée générales des copropriétaires, sans qu'il n'y ait donc lieu de rechercher si des entreprises mandatées par le syndicat ont été effectivement empêchées d'intervenir pour effectuer des travaux en communes.
La seconde contestation soulevée par M. [Z] n'est donc pas plus sérieuse que la première.
L'ordonnance entreprise, non autrement critiquée et qui a fait une exacte appréciation des éléments de la cause et des règles applicables, sera confirmée en toutes ses dispositions.
Perdant en son appel, M. [Z] sera condamné aux entiers dépens de la présente instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile , au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
Y ajoutant,
Condamne M. [D] [Z] aux entiers dépens de l'instance d'appel,
Le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], [Adresse 1] la somme de 2.400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
