Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 25 MAI 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/18630 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CERWD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3]/France - RG n° 19/58718
APPELANTE
VILLE DE PARIS, prise en la personne de Madame la Maire de PARIS, Mme [Y] [U], domiciliée en cette qualité audit siège
Hôtel de Ville
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131
INTIMEE
S.A.S. JASSIM DREAMS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Sébastien DUFAY, avocat au barreau de PARIS, toque : B0265
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Avril 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère chargée du rapport,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit d'huissier de justice délivré le 20 août 2019, la Ville de Paris prise en la personne de Mme la Maire de Paris a fait assigner la Société Jassim Dreams en la forme des référés devant le président du tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de condamnation de la défenderesse à lui payer une amende civile de 50.000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement constituant le lot n°12 de l'immeuble situé [Adresse 2].
Par ordonnance du 8 novembre 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de Paris dans l'attente de la décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, nº 17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
La Cour de justice de l'Union européenne a statué par arrêt du 22 septembre 2020 considérant la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de Paris sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 2 juin 2021.
Par jugement rendu en la forme des référés du 29 septembre 2021, le juge des référés, a :
- débouté la Ville de Paris de sa demande aux fins de condamnation de la SAS Jassim Dreams au paiement d'une amende civile de 50.000 euros ;
- débouté la Ville de Paris de sa demande tendant à ordonner le retour à l'habitation des locaux ;
- débouté la Ville de Paris du surplus de ses demandes ;
- condamné la Ville de Paris à payer à la Société Jassim Dreams la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Ville de Paris aux dépens.
Par déclaration du 26 octobre 2021, la Ville de Paris a relevé appel de l'ensemble des chefs du dispositif de cette décision.
Par ses dernières conclusions remises le 18 novembre 2021, la Ville de Paris demande à la Cour, au visa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de l'article 492-1 du code de procédure civile, des articles L 631-7 et L 632-1 du code de la construction et de l'habitation, de l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation modifiée par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, des articles L. 324-1-1 et L.324-2 du code du tourisme, de :
- juger que la société Jassim Dreams a commis une infraction aux dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation en louant pour de courtes durées l'appartement situé au 4ème étage de l'immeuble [Adresse 2], d'une superficie de 27 m2 et correspondant au lot n° 12 ;
- condamner la société Jassim Dreams à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement verséconformément à l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés au 4 ème étage de l'immeuble [Adresse 2], d'une superficie de 27 m2 et correspondant au lot n°12, sous astreinte de 158 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et pendant le délai qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président de fixer ;
- se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- condamner la société Jassim Dreams au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle expose notamment que :
- la fiche H2 a été remplie le 15 octobre 1970 par le gérant de la sci propriétaire et rappelle la situation pour l'année fiscale 1970,
- le calepin des propriétés baties indique l'entrée dans les lieux de Mme [P], mentionnée sur la fiche H2, en 1956,
- le bien n'est pas la résidence principale du loueur,
- l'infraction prévue par les dispositions de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation est constituée,
- la société Jassim Dream sera condamnée à une amende civile de 50.000 euros, le retour à l'habitation des lieux transformés sans autorisation étant ordonné sous astreinte.
Dans ses dernières conclusions remises le 29 janvier 2022, la société Jassim Dreams demande à la cour de :
- de la recevoir en son argumentation et en ses prétentions.
Y faisant droit,
Confirmant le Jugement du Juge des Référés du 29 septembre 2021,
- débouter la ville de Paris de l'intégralité de ses prétentions dirigées à son encontre ;
- condamner la ville de Paris à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entier dépens,
Elle expose notamment que :
- elle n'est ni propriétaire ni locataire de l'appartement litigieux, propriété en réalité de la société Jassimo,
- elle ne dispose donc d'aucun droit sur les locaux,
- la Ville de Paris ne justifie pas non plus de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 et n'apporte sur ce point aucun élément de preuve matériel.
Il a été constaté à l'audience de plaidoiries du 7 avril 2022 que l'intimée ne s'était pas acquittée du timbre fiscal.
SUR CE
Sur le défaut de timbre
En application de l'article 963 du code de procédure civile dans sa rédaction issue des dispositions du décret n°2013-1280 du 29 décembre 2013, lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article.
Sauf en cas de demande d'aide juridictionnelle, l'auteur de l'appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d'appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l'apposition de timbres mobiles ou par la remise d'un justificatif lorsque le droit pour l'indemnisation de la profession d'avoué a été acquitté par voie électronique. En cas de requête conjointe, les appelants justifient de l'acquittement du droit lors de la remise de leur requête.
Lorsque la partie a sollicité le bénéfice de l'aide juridictionnelle, elle joint la décision accordant cette aide à l'acte assujetti à l'acquittement du droit. A défaut de décision rendue sur la demande d'aide juridictionnelle, l'acte est accompagné de la copie de cette demande. Si cette demande d'aide juridictionnelle est déclarée caduque ou rejetée ou que la décision l'octroyant est retirée, le demandeur justifie, à peine d'irrecevabilité, de l'acquittement du droit dans le mois suivant, selon le cas, la notification de la caducité ou la date à laquelle le rejet ou le retrait est devenu définitif.
L'irrecevabilité est constatée d'office par le magistrat ou la formation compétents. Les parties n'ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité. Elles sont avisées de la décision par le greffe.
En l'espèce, la société Jassim Dreams n'a pas justifié de l'acquittement du droit prévu à l'article 1635 bis P du code général des impôts et s'est abstenue de régulariser la situation jusqu'à la date du présent arrêt, ce, malgré le rappel du caractère impératif des dispositions applicables en la matière qui lui a été adressé le 7 avril 2022.
Il y a donc lieu de déclarer les conclusions de la société Jassim Dreams irrecevables.
Sur le fond
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H1 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de Paris a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.
Il appartient à la ville d'apporter la preuve de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.
Il revient ainsi à la Ville de Paris, pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.
Il sera d'abord relevé que l'extrait du registre cadastral, ou le relevé de propriété n'établissent pas l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ; en particulier, la mention de la lettre "H" pour habitation dans un relevé de propriété portant comme date de mise à jour 2018 est inopérante.
La Ville de Paris se prévaut aussi de la fiche H2 du 15 octobre 1970 qui, selon elle, établirait l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, étant rappelé que cette fiche a été remplie par les propriétaires dans le cadre de la législation fiscale immobilière.
Force est toutefois de constater :
- que la fiche H2 date du 15 octobre 1970 ;
- que cette fiche mentionne que le local est occupé par Mme [P], usufruitière, au 15 octobre 1970, sans que cette mention puisse établir l'usage du bien au 1er janvier 1970 ;
- qu'il n'est pas fait mention dans ce document de la perception d'un loyer au 1er janvier 1970 qui permettrait d'établir un usage d'habitation à cette date ;
- que cette déclaration H2 indique que l'appartement dispose d'une surface de 27m2, composée d'une salle de séjour, une cuisine et une chambre, sans salle d'eau toutefois,
- que si la Ville de Paris indique que la déclaration H2 impliquerait nécessairement un usage d'habitation, les dispositions du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 (article 38, les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l'administration ; article 39, la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970 ; article 40, les formules visées à l'article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété [...] la date limite d'envoi ou de remise des déclarations est fixée au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants) ne permettent pas une telle déduction, la présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 telle qu'alléguée ne résultant ni de ces textes, ni par ailleurs d'aucun autre texte.
La Ville de Paris excipe encore de la fiche modèle R en date du 15 octobre 1970, laquelle mentionne une occupation par Mme [P] mais ne contient pas les indications attendues pour établir un usage d'habitation. Il en est de même en ce qui concerne le calepin des propriétés bâties, produit en cause d'appel par la Ville de Paris, qui ne permet pas plus d'établir un usage d'habitation au 1er janvier 1970 puisqu'il n'apporte pas de précisions sur la date d'entrée dans les lieux ni sur le montant d'un éventuel loyer au 1er janvier 1970.
Aucun autre élément probant n'est produit s'agissant de l'usage d'habitation.
Aussi, n'est-il pas possible d'affirmer, au vu de l'ensemble de ces éléments de preuve, que la local dont il s'agit avait bien un usage d'habitation au 1er janvier 1970.
La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a dit que le manquement aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'est pas caractérisé et a conséquence débouté la Ville de Paris de ses demandes.
Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement tranché par le premier juge.
La Ville de Paris qui succombe sera condamnée aux dépens en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Déclare les conclusions de la société Jassim Dreams irrecevables,
Confirme l'ordonnance entreprise,
Y ajoutant,
Condamne la Ville de Paris aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
