Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 11 MAI 2022
(n° 168 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17182 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CATVX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/15298
APPELANTE
SOCIETE HOTELIERE MATTLE FRANCE
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 542 029 269
[Adresse 9]
[Localité 8]
représentée par Me Séverine VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0987
INTIMES
Monsieur [K] [P] [KE] [F]
né le 29 Avril1945 à [Localité 15]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté et assisté de Me Etienne KALCK, avocat au barreau de PARIS, toque : C0832
Monsieur [H], [K] [V]
né le 28 Mai1934 à [Localité 15]
[Adresse 10]
[Localité 11]
représenté et assisté de Me Etienne KALCK, avocat au barreau de PARIS, toque : C0832
Madame [Y], [B], [G] [T] épouse [V]
née le 26 Novembre 1946 à [Localité 12]
[Adresse 10]
[Localité 11]
représentée et assistée de Me Etienne KALCK, avocat au barreau de PARIS, toque : C0832
Monsieur [O], [U] [V]
né le 11 Novembre 1970 à [Localité 15]
[Adresse 14],
[Adresse 2] (BELGIQUE)
représenté et assisté de Me Etienne KALCK, avocat au barreau de PARIS, toque : C0832
Madame [C], [I], [M] [V] épouse [S]
née le 07 Octobre 1973 à [Localité 13]
[Adresse 4]
[Localité 11]
représentée et assistée de Me Etienne KALCK, avocat au barreau de PARIS, toque : C0832
Madame [OH], [W], [G] [V] épouse [X]
née le 07 Février 1976 à [Localité 11]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée et assisté de Me Etienne KALCK, avocat au barreau de PARIS, toque : C0832
Madame [R], [E], [D] [V] épouse [YL]
née le 19 Juin 1982 à [Localité 11]
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée et assistée de Me Etienne KALCK, avocat au barreau de PARIS, toque : C0832
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Gilles BALA', président de chambre
Madame Sandrine GIL, conseillère
Madame Anne-Sophie TEXIER, conseillère
qui en ont délibéré
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE
Lors de la mise à disposition Madame [J] [A]
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Claudia CHRISTOPHE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 3 avril 1984, MM. [N] [F] et [DD] [V] ont donné à bail à la société Hôtelière Mattle France, des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 9] pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1980 pour se terminer le 30 juin 1989 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 130 000 francs (19 819,37 €).
Après plusieurs renouvellements, le loyer du bail renouvelé a été fixé par jugement du 5 novembre 2009 à la somme de 124 986 € en principal, par an à compter du 1er juillet 2007.
Par acte extrajudiciaire du 07 décembre 2015, MM. [K] [F], [H] [V], [O] [V] ainsi que Mmes [Y] [V] née [T], [C] [S] née [V], [OH] [X] née [V], [R] [YL] née [V], propriétaires indivis ci-après les consorts [F] et [V] ont fait délivrer à la société preneuse un congé pour le 30 juin 2016 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2016 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 220 000 €.
Par un mémoire préalable notifié le 1er août 2016, les bailleurs ont sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 220 000 € en principal à compter du 1er juillet 2006 et par acte du 11 octobre 2016, ils ont assigné la société Hôtelière Mattle France devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris à cette fin. Dans un mémoire en réponse, la société preneuse a demandé au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer annuel hors charges et hors taxes à 118 300 €.
Par jugement mixte du 21 mars 2017, le juge des loyers commerciaux a constaté par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 07 décembre 2015 par les consorts [F] et [V] et le silence de la Société Hôtelière Mattle France dans les trois mois qui ont suivi, le principe du renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2016 ; dit que les règles du plafonnement ne s'appliquent pas au loyer du bail renouvelé, en application des dispositions de l'article R 145-10 du code de commerce, les lieux à usage d'hôtel étant monovalents ; ordonné une mesure d'expertise afin de rechercher la valeur locative des lieux ; L'expert a déposé son rapport le 25 février 2019.
Par jugement du 18 juillet 2019, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme de 168 979,65 € (cent soixante-huit mille neuf cent soixante-dix-neuf et soixante-cinq centimes), en principal, hors taxes et hors charges, par an à compter du 1er juillet 2016, le montant du loyer du bail renouvelé ; dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 11 octobre 2016 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; partagé les dépens, en ce inclus les coûts d'expertise, par moitié entre les parties ; ordonné l'exécution provisoire ; rejeté toute demande plus ample ou contraire.
Par déclaration du 28 août 2019, la société Hôtelière Mattle France a interjeté appel de certains chefs du jugement.
Par conclusions déposées le 16 décembre 2019, les consorts [F] et [V] ont interjeté appel incident de certains chefs du jugement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 02 mars 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les dernières conclusions déposées le 23 novembre 2021, par lesquelles la société Hôtelière Mattle France, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 11 octobre 2016 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; infirmer le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 168.979,65 €, en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er juillet 2016, le montant du loyer du bail renouvelé, partagé les dépens, en ce inclus les coûts de l'expertise, par moitié entre les parties, rejeté toute demande plus ample ou contraire, et ce faisant, a débouté la société Hôtelière Mattle France de sa demande tendant à voir condamner solidairement les consorts [F], [V], [S], [X], [YL] aux entiers dépens de l'instance et au paiement d'une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; et statuant à nouveau, fixer à 108.000 € l'an en principal le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2016 ; condamner Monsieur [K] [F], Monsieur [H], [K] [V], Madame [Y] [B], [G] [V], Monsieur [O], [U] [V], Madame [C], [I], [M] [S], Madame [OH], [W], [G] [X] et Madame [R], [E], [D] [YL] à lui payer les trop-perçus de loyers à compter du 1er juillet 2016, avec les intérêts au taux légal depuis le 11 octobre 2016, puis à compter de chaque échéance contractuelle ; les condamner solidairement à lui payer la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise avec autorisation de les recouvrer directement.
Vu les dernières conclusions déposées le 10 janvier 2022, par lesquelles les consorts [F] et [V], intimés à titre principal et appelants à titre incident, demandent à la Cour de réformer le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 168'979,65 € en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er juillet 2016, le montant du loyer du bail renouvelé, partagé les dépens, en ce inclus les coûts de l'expertise, par moitié entre les parties ; et statuant à nouveau, fixer à la somme en principal de 215' 000'€, le loyer annuel au 1er juillet 2016 ; juger que le complément de loyers arriérés produira intérêts au taux légal à compter de chacune de leur date d'échéance ; condamner la société Hôtelière Mattle France à leur payer la somme de 5000'€ en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance (y compris les frais d'expertise) et les dépens d'appel avec distraction au profit de Maître Étienne Kalck.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties pouvant néanmoins être succinctement résumés comme suit.
La société appelante prétend que les bailleurs ont renoncé, de façon expresse et non équivoque, à leur appel incident par la notification le 25 mars 2021 d'une révision triennale sur la base du prix fixé par le jugement entrepris, alors que ces derniers soutiennent le contraire. Elle demande l'application de la méthode hôtelière en discutant des éléments la composant, aboutissant à un loyer annuel de 108 000 €. Elle approuve l'expert de retenir un niveau de confort comparable à celui d'un hôtel deux étoiles, au lieu de trois étoiles, justifié par la limitation de l'autorisation d'exploiter à quarante chambres en raison de l'insuffisance de la superficie structurelle de l'immeuble. Elle rappelle les tarifs pratiqués et fait observer que la recette des petits-déjeuners doit nécessairement être exclue conformément à la jurisprudence applicable en la matière. Quant à l'abattement pour segmentation de la clientèle, elle retient un abattement de 30 % qu'elle justifie au regard des chambres de petite taille, d'un niveau de confort correspondant à un hôtel classé deux étoiles et du secteur concurrentiel. Après avoir rappelé la déduction de la taxe de séjour, le taux d'occupation et le pourcentage sur recettes, elle demande un abattement complémentaire au regard des travaux d'installation de la climatisation, et souligne avoir respecté le formalisme de l'article L.311-3 du code du tourisme.
En réponse à cette demande, les intimés critiquent l'application qu'ils jugent désordonnée de la méthode, rappelant que la Tva et la taxe de séjour doivent être déduites dès la détermination de la recette théorique et non en fin de calcul comme le fait également l'expert. Ils font observer que le nombre de chambres exploitées au jour du dernier renouvellement est de quarante-cinq, affirment que la société preneuse ne peut se prévaloir d'une autorisation datant de 1998. Ils ajoutent que la société preneuse applique en partie l'ancienne méthode et en partie la nouvelle, dénoncent la disproportion de l'abattement retenu et une erreur sur le pourcentage sur recettes. Ils prétendent que l'expert classe arbitrairement l'hôtel dans la catégorie deux étoiles alors que la taille des chambres est conforme à un hôtel trois étoiles. Rappelant que le classement d'un hôtel ne dépend pas uniquement de la taille de ses chambres mais d'un ensemble de critères liés aux services rendus à la clientèle.
Au soutien de leur appel incident, les intimés contestent le raisonnement de l'expert, qui n'a pas procédé à des vérifications sur les prix des chambres, pour déterminer la recette théorique quotidienne faussant ainsi la base de départ. Rappelant la déduction de la Tva et de la taxe de séjour, ils allèguent que le pourcentage retenu par l'expert quant à la remise sur prix affichés et commissions agences ne se fonde sur aucun critère approprié. Critiquant le taux de 30 % proposé par la société preneuse, ils retiennent un taux de 16 %. Quant au taux d'occupation, ils prétendent que l'expert s'écarte des statistiques et néglige les atouts de l'implantation pour proposer d'appliquer un taux de 82 % au lieu de 75 % retenu par l'expert. De même, ils proposent de retenir un pourcentage sur recette de 15 %, et s'opposent à un abattement pour travaux de climatisation en l'absence de notification préalable.
MOTIFS DE L'ARRET
Compte tenu de la longueur de la procédure, il ne peut être déduit d'une notification de révision triennale sur la base du loyer fixé par le jugement frappé d'appel, que les bailleurs auraient renoncé à leur prétention d'obtenir la réformation de ce jugement, en l'absence d'expression d'une volonté expresse et non équivoque, et alors qu'ils ont poursuivi la procédure.
En application de l'article R 145-10 du code de commerce, le prix du bail renouvelé entre les parties à compter du 1er juillet 2016 doit être fixé à la valeur locative, selon l'usage observé dans la branche d'activité considérée ; en l'espèce, il doit être fait application de la méthode hôtelière traditionnelle, s'agissant d'un renouvellement intervenu avant octobre 2016.
Cette méthode restitue les capacités d'exploitation à partir d'une recette théorique maximale, hors taxes (TVA au taux de 10%) et hors taxe de séjour, à laquelle on applique un taux d'occupation possible au regard du lieu et du classement de l'hôtel, puis un taux de recette, conduisant ainsi à un revenu brut immobilier.
Sur la description de l'immeuble
L'expert a fait une description de la situation géographique et de l'intérêt de l'emplacement en relevant un emplacement très favorable à l'exercice d'une activité hôtelière dans un quartier central animé de jour comme de nuit et sur une voie calme avec la contrepartie normale d'un environnement très concurrentiel. Le stationnement est difficile dans ce secteur toutefois équipé de parkings publics et bien desservi par les transports en commun. Pour la description de l'immeuble lui-même, il conviendra de se reporter au rapport d'expertise et à la description du tribunal dans le jugement entrepris, ne faisant pas l'objet de critiques.
Sur la détermination de la recette théorique annuelle
Il convient d'adopter la motivation du tribunal pour établir la recette théorique annuelle sur la base de 35 chambres doubles, 4 chambres triples et une chambre simple.
L'expert avait proposé de fixer la cette théorique quotidienne au montant de 4622 € et le tribunal, se basant sur le mémoire en réponse de la société preneuse, a retenu un montant de 5730 € au regard des tarifs affichés de respectivement 110 € pour une chambre simple, 140 € pour une chambre double et 180 € pour une chambre triple ou quadruple.
Pour s'en tenir à la méthode hôtelière traditionnelle, ces montants seront retenus, sans qu'il y ait lieu de déduire la taxe de séjour qui n'est pas comprise dans les prix des chambres.
La recette annuelle TTC s'établit en conséquence au montant de 2'091'450 €, soit un montant hors taxes de 1'901'318 €.
Sur la valeur locative
L'expert avait préconisé un taux de remise de 25 %, que le tribunal a retenu, et les parties critiquent ce pourcentage, qui devrait être réduit à 16 % selon les bailleurs, augmenté à 30 % selon la société locataire. Les appréciations respectives sont assez subjectives, objectives seulement en apparence en raisonnant par extrapolation à partir de tel ou tel contrat. L'idée selon laquelle les hommes d'affaires voyageant seuls comparent les prix en exigeant que leur soit accordé le tarif d'une chambre simple pour l'usage d'une chambre double, ne permettrait en l'espèce de retenir qu'un taux de 20 % compte tenu des différences de tarifs affichés. En revanche, l'expert [L] avait proposé lors du précédent renouvellement de 2007 un taux de 30 %, et le tribunal, qui n'avait pas suivi son avis, avait cependant déjà retenu un taux de 25 %, sans que l'on puisse trouver dans l'évolution des pratiques hôtelières à Paris des raisons objectives de justifier une baisse de ces remises que l'usage intensif par la clientèle des plates-formes de réservation aurait plutôt tendance à renforcer. C'est pourquoi le taux de remise de 25 % sera retenu.
La motivation du tribunal sera également entièrement adoptée pour fixer le taux d'occupation de l'hôtel à 79 %, correspondant à celui qui avait déjà été retenu lors du précédent renouvellement.
De même, le pourcentage sur recette fixée par l'expert à 15 %, et admis par le tribunal, n'est pas critiqué.
En définitive, le montant de la valeur locative doit ainsi être fixé, par confirmation du jugement entrepris, avant abattement, au montant de 168'979,65 €.
Sur les travaux de climatisation
S'agissant des travaux de climatisation, il est constant que de tels travaux, réalisées au cours du bail expiré, entrent dans le cadre des dispositions de l'article L311-1 du code du tourisme. L'application des dispositions de l'article L311-3 du même code, ne permettant pas au propriétaire de prétendre à une majoration de loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution de ces travaux, suppose le respect du formalisme de l'article L311-2 selon lequel : « Le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. »
Une lettre recommandée a bien été adressée à l'un des indivisaires le 7 mai 2007 mais aucun devis descriptif et estimatif des travaux projetés ni plan d'exécution n'était joint à ce courrier. L'envoi d'un devis technique à la société Guy Habrial et Fils en date du 29 août 2007 n'est pas de nature à remédier à cette irrégularité, n'étant pas adressé aux bailleurs et ne comportant d'ailleurs toujours pas de plans d'exécution.
Le tribunal doit donc être approuvé d'avoir considéré qu'on ne pouvait tenir compte des travaux de climatisation invoqués par la société preneuse.
Sur les autres demandes
La demande relative à un trop versé est sans objet, compte tenu de la fixation du prix du bail renouvelé à un montant supérieur à l'ancien loyer contractuel.
La disposition relative aux intérêts sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et le loyer dû à compter du 11 octobre 2016 pour les loyers avant cette date puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, doit être confirmée.
La procédure a été conduite dans l'intérêt légitime des bailleurs et de la société locataire. Le partage des dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire, par moitié entre les parties, doit donc être confirmé en application de l'article 696 du code de procédure civile.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, en équité, il n'y a pas lieu d'indemniser les parties des frais exposés à l'occasion de l'instance.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 18 juillet 2019 par le tribunal judiciaire de Paris,
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes d'indemnisation de frais irrépétibles,
Fait masse des dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, dit qu'ils seront partagés par moitié entre la société Hôtelière Mattle France d'une part, et Monsieur [K] [F], Monsieur [H] [K] [V], Madame [Y] [B], [G] [V], Monsieur [O] [U] [V], Madame [C] [I] [M] [S] née [V], Madame [OH] [W] [G] [Z] [V] et Madame [R] [E] [D] [YL] né [V] d'autre part,
Autorise Maître Séverine Valade pour la Selarl Barbier & associés, et Maître Étienne Kalck, à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l'avance sans recevoir de provision.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
