Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 19 MAI 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/18400 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEQ25
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Octobre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 20/51843
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 5] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 5], Madame [O] [V]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée et assistée par Me Fabienne DELECROIX de l'ASSOCIATION DELECROIX GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229
INTIMEE
S.A.R.L. A PART, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Assistée par Me Xavier DEMEUZOI, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 31 mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport,
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par assignation en date du 5 février 2020, la ville de [Localité 5] a fait assigner la société A part devant le président du tribunal judiciaire de Paris selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation concernant l'appartement situé [Adresse 2].
Par ordonnance du 18 mai 2020, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 5] dans l'attente de la décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov.2018, n° 17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/ 123/CE du 12 décembre 2006.
Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006f123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 5] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 30 août 2021.
La Ville de [Localité 5] a demandé de :
- constater les infractions commises par la société A part ;
- condamner la société A part à payer à la ville de [Localité 5] une amende civile de 50.000 euros ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 2], sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;
- se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- condamner la société A part à payer à la ville de [Localité 5] une amende civile de 5.000 euros ;
- condamner la société A part à payer à la ville de [Localité 5] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens.
Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond, contradictoire, du 4 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la ville de [Localité 5] de sa demande en condamnation de la société A part au paiement d'une amende civile de 50.000 euros ;
- débouté la ville de [Localité 5] de sa demande visant à voir ordonner le retour à l'habitation des locaux, sous astreinte de 800 euros par jour de retard ;
- condamné la société A part au paiement d'une amende civile de 4.000 euros, dont le montant sera versé à la ville de [Localité 5] ;
- condamné la société A part à payer à la ville de [Localité 5] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société A part aux dépens.
Par déclaration du 21 octobre 2021, la ville de [Localité 5] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :
- débouté la ville de [Localité 5] de sa demande en condamnation de la société A part au paiement d'une amende civile de 50.000 euros ;
- débouté la ville de [Localité 5] de sa demande visant à voir ordonner le retour à l'habitation des locaux, sous astreinte de 800 euros par jour de retard.
Par dernières conclusions remises et notifiées le 17 novembre 2021, elle demande à la cour, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, et de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la ville de [Localité 5] de sa demande de condamnation à une amende de 50.000 euros et de voir ordonner le retour à l'habitation sous astreinte de 800 euros par mois ;
- juger que la société A part a enfreint les dispositions de l'article L 631-7 du code de la
construction et de l'habitation ;
- condamner la société A part à payer à la ville de [Localité 5] une amende civile de 50.000 euros ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 2], sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;
- se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société A part à payer une amende de 4.000 euros sur le fondement de l'article L.324-1-1 III et V du code du tourisme ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société A part à payer une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
- condamner la société A part aux entiers dépens d'appel.
Par dernières conclusions remises et notifiées le 2 décembre 2021, la société A part demande à la cour, sur le fondement des articles L.637-1 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, L324-1-1 IV) et V) du code du tourisme et 1407 du code général des impôts, de :
- juger que la ville de [Localité 5] est mal fondée dans sa demande en raison de l'absence de force probante des pièces justificatives versées au dossier en vue de démontrer l'usage du bien d'habitation au 1 er janvier 1970 et constituant la base légale de sa demande ;
En conséquence :
- confirmer le jugement entrepris en date du 30 août 2021 (RG n°20/51843) en ce qu'il a débouté la ville de [Localité 5] de sa demande de condamnation à une amende de 50.000 euros et de voir ordonner le retour à l'habitation sous astreinte de 800 euros par mois ;
- condamner la ville de [Localité 5] à payer à la société A part une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance ;
À titre subsidiaire, si par extraordinaire l'infraction présumée au changement d'usage devait être caractérisée :
- juger que compte tenu de la bonne foi, des diligences et de la coopération, la société A part est fondée à n'être condamnée qu'à une amende symbolique ;
En conséquence :
- fixer le montant de l'amende civile à la somme symbolique de 1 euro ;
À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro :
- juger que le montant de 50.000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;
- fixer, le cas échant, le montant de l'amende civile à la somme maximale de 5.000 euros ;
En tout état de cause :
- juger que l'équité ne commande pas que la société A part soit condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner que les parties conservent la charge de leurs frais de procédure et leurs dépens.
Pour l'exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
A titre liminaire, il y a lieu de relever que le jugement n'est pas remis en cause par les parties en ce qu'il a condamné la société A Part au paiement d'une amende civile de de 4.000 euros sur le fondement de l'article L. 324-1-1 du code de tourisme.
Sur la demande en paiement d'une amende civile de 50.000 euros sur le fondement de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des [Localité 3], de la [Localité 6] et du [Localité 7]. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H1 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
En l'espèce, les parties s'opposent à titre principal sur la preuve à apporter par la ville de [Localité 5] de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé :
- qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970,
- que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve,
- que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.
Il revient ainsi à la ville de [Localité 5], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite par de la location dite Airbnb, de démontrer que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.
La ville de [Localité 5] se prévaut en l'espèce de trois types de documents : la fiche H2, la fiche R et l'extrait des calepins des contributions foncières.
La fiche R relative à l'immeuble est datée du 21 octobre 1970 ; elle indique que le propriétaire de l'immeuble est la société civile immobilière du [Adresse 2]. Elle mentionne 29 locaux à usage privatif dans l'immeuble, dont le lot n°1 occupé au rez-de-chaussée par M. [L]. Il n'est pas porté d'indication sur la nature de l'usage de ces 29 locaux.
Si la fiche H2 décrit bien le lot n° 1 du rez-de-chaussée comme un appartement à usage d'habitation, elle a été établie le 23 janvier 1974, soit quatre ans après le 1er janvier 1970, et ne porte pas la mention de la perception d'un loyer au 1er janvier 1970 puisque l'appartement est occupé par le propriétaire (M. et Mme [L]).
L'extrait des calepins des contributions foncières permet d'établir que l'immeuble du [Adresse 2] appartenait à la SCI du [Adresse 2] de 1930 à 1972 ; qu'en 1972 il y avait 20 propriétaires dans l'immeuble, dont M. [L] devenu propriétaire du lot n°1 le 21 décembre 1970. Il est également mentionné que M. [L] était occupant depuis 1964 avant de devenir propriétaire. S'il est fait état du paiement de contributions et taxes d'habitation pour cet immeuble, il est également fait état du versement de patentes (applicables aux locaux commerciaux), et il n'est pas précisé à quels lots se rapportent toutes ces taxes.
Aussi, n'est-il pas possible d'affirmer, au vu de l'ensemble de ces éléments de preuve, que la local dont il s'agit avait bien un usage d'habitation au 1er janvier 1970.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a dit que le manquement aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'était pas caractérisé et a conséquence débouté la ville de [Localité 5] de ses demandes.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Perdant en appel, la ville de [Localité 5] sera condamnée aux dépens de la présente instance et à payer à la société intimée, au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel, la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Condamne la ville de [Localité 5] aux dépens d'appel et à payer à la société A Part la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
