Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 19 MAI 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/18164 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEQCT
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Octobre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 19/50948
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 6] prise en la personne de Madame le Maire de [Localité 6], Madame [U] [P]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée et assistée par Me Fabienne DELECROIX de l'ASSOCIATION DELECROIX GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229
INTIMES
M. [E] [C]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté et assisté par Me Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0014
M. [T] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Défaillant, signifié le 08.11.2021 à domicile
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 31 mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [C] est propriétaire du lot n°1 situé au [Adresse 1], et, le 1er juin 2014, a consenti un bail de location longue durée à M. [R].
Le 14 juin 2018, la Ville de [Localité 6] a adressé à M. [C], une lettre recommandée avec accusé de réception lui rappelant la réglementation applicable en matière de locations de meublés touristique.
Le 3 juillet 2018, un contrôleur de la Ville de [Localité 6] s'est rendu dans l'appartement de M. [C].
Lors de cette visite M. [C] a déclaré spontanément que son locataire faisait, avec son accord, de la location à courte durée.
Un constat d'infraction a été dressé le 23 septembre 2018.
Par acte des 30 novembre et 3 décembre 2018, la Ville de [Localité 6] a fait assigner M. [C] et M. [R] devant le président du tribunal judiciaire de [Localité 6] statuant en la forme des référés aux fins de les voir condamnés à payer une amende civile de 50.000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 1], lot 1.
Par ordonnance du 6 mars 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la ville de [Localité 6] dans l'attente d'une décision de la cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov.2018, n° 17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Le 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne a rendu son arrêt, par lequel elle considère la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la ville de [Localité 6] sur le changement d'usage était conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 30 août 2021.
Par ordonnance réputée contradictoire du 4 octobre 2021 rendue en la forme des référés, le président du tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation de M. [C] et M. [R] sur le fondement des dispositions de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- débouté la ville de [Localité 6] de sa demande visant à voir ordonner le retour à l'habitation des locaux sous astreinte ;
- condamné la ville de [Localité 6] à payer à M. [C] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la ville de [Localité 6] aux dépens :
Par déclaration du 18 octobre 2021, la ville de [Localité 6] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises le 4 janvier 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la ville de [Localité 6] demande à la cour, au visa de l'article 481-1 du code de procédure civile, de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, de l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de :
- juger la ville de [Localité 6] recevable et bien fondée en son appel ;
- infirmer l'ordonnance du 4 octobre 2021 en toutes ses dispositions en ce qu'elle a :
débouté la Ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation sur le fondement de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
débouté la Ville de [Localité 6] de sa demande visant à voir ordonner le retour à l'habitation des locaux sous astreinte ;
condamné la Ville de [Localité 6] à payer à M. [C] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la Ville de [Localité 6] aux dépens ;
- juger que M. [C] et M. [R] ont enfreint les dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
- condamner in solidum M. [C] et M. [R] à payer à la ville de [Localité 6] une amende civile de 50.000 euros ;
- condamner in solidum M. [C] et M. [R] à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens.
La ville de [Localité 6] soutient que :
- le local est à usage d'habitation comme en attestent notamment le cadastre, le relevé de propriété, la fiche modèle H2 du 5 octobre 1970 et l'avis de taxe d'habitation, et, en l'absence d'autorisation de changement de destination ou d'une autorisation de changement d'usage, le local n'a pas changé d'affectation ;
- le fait de remplir une déclaration modèle H2 vaut affectation d'un usage d'habitation au bien au 1er janvier 1970 ;
- le bien litigieux ne constitue par la résidence principale de son propriétaire ;
- le bien est proposé à la location sur des sites et durant la visite du 7 juin 2018, il était occupé par une famille irlandaise qui a indiqué y séjourner pour 7 jours ;
- M. [C] soutient avoir consenti un bail longue durée à compter du 15 octobre 2018 mais ne démontre pas l'effectivité de ce bail faute de production de la preuve de l'encaissement des loyers ;
- en l'absence d'autorisation préalable, cette location meublée pour de courtes durées à une clientèle de passage constitue un changement d'usage d'un local d'habitation pour une activité commerciale et caractérise l'infraction prévue et réprimée à L 651-2 du code de la construction et de l'urbanisme ;
- l'amende doit prendre en compte le gain illégal estimé.
Dans ses conclusions remises le 16 décembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [C] demande à la cour, au visa de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, des articles L. 324-3 et L. 324-4 du code du tourisme, des articles 9, 31 et 32 du code de Procédure civile, de :
À titre principal,
- confirmer l'ordonnance en la forme des référés rendue le 4 octobre 2021 en toutes ses dispositions ;
- juger que la mairie de [Localité 6] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le lot n°1 situé au [Adresse 1] était affecté à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- débouter la mairie de [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes ;
à titre subsidiaire, et dans l'hypothèse extraordinaire où M. [C] serait condamné au paiement d'un amende civile,
- fixer l'amende civile à un montant symbolique qui ne saurait dépasser la somme de 500 euros ;
En tout état de cause,
- condamner la mairie de [Localité 6] à payer à M. [C] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.
M. [C] soutient que :
- la charge de la preuve pèse sur la ville de [Localité 6] et elle n'apporte pas la preuve que le lot est affecté à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, faisant une interprétation erronée des dispositions légales en en tirant une présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- la cour d'appel de Paris dans un arrêt en date du 11 octobre 2018 n°18/03264, a débouté la Ville de [Localité 6] au motif que « l'affectation du bien appartenant à Mme X à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 n'étant pas établie, la ville de [Localité 6] n'est pas fondée à invoquer un changement d'usage illicite au sens de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation » ;
- la cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 16 septembre 2021, n° 20/14312 a jugé que « la fiche H2 est produite, cependant cette fiche, qui ne porte ni date ni signature, précise que l'appartement est occupé par M. A-B C mais ne mentionne aucun loyer à la date du 1er janvier 1970 ni aucune date d'entrée dans les lieux de celui-ci, aucun élément de ce document ne permet d'en déduire l'usage des lieux au 1er janvier 1970, il en résulte que la Ville de [Localité 6] échoue à démontrer qu'au 1er janvier 1970 le local était utilisé à usage d'habitation » ;
- en l'espèce la fiche H2 n'est pas signée par le propriétaire et est datée du 5 octobre 1970 ;
- sur le montant de l'amende, il y a lieu de prendre en compte le retour à l'habitation dès le 15 octobre 2018, la circonstance que l'appartement a été vendu le 30 juin 2020, la mauvaise foi de la ville et sa bonne foi, l'amende devant aussi être proportionnée au profit dégagé par la location et aux investissements réalisés.
M. [R] n'a pas constitué avocat.
SUR CE LA COUR
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des [Localité 5], de la [Localité 7] et du [Localité 8]. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H1 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.
En l'espèce, les parties s'opposent d'abord sur les éléments de preuve à apporter par la ville de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.
Il revient ainsi à la Ville de [Localité 6], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.
Il sera d'abord relevé que l'extrait du registre cadastral, le relevé de propriété ou encore l'avis de taxe d'habitation 2018 (pièce 5) n'établissent pas l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ; en particulier, la mention de la lettre 'H' pour habitation dans un relevé de propriété portant comme date de mise à jour 2017 est inopérante.
La Ville de [Localité 6] se prévaut aussi de la fiche H2 du 5 octobre 1970 (pièce 5), qui, selon elle, établirait l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, étant rappelé que cette fiche a été remplie par les propriétaires dans le cadre de la législation fiscale immobilière.
Force est toutefois de constater :
- que la fiche H2 date du 5 octobre 1970 ;
- que cette fiche mentionne que le local est occupé par le propriétaire au 5 octobre 1970, sans que cette mention puisse donc établir l'usage du bien au 1er janvier 1970 ;
- qu'il n'est pas fait mention dans ce document de la perception d'un loyer au 1er janvier 1970 qui permettrait d'établir un usage d'habitation à cette date ;
- que si la Ville de [Localité 6] indique que la déclaration H2 impliquerait nécessairement un usage d'habitation, les dispositions du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 (article 38, les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l'administration ; article 39, la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970 ; article 40, les formules visées à l'article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété [...] la date limite d'envoi ou de remise des déclarations est fixée au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants) ne permettent pas une telle déduction, la présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 telle qu'alléguée ne résultant ni de ces textes, ni par ailleurs d'aucun autre texte.
Aucun autre élément probant n'est produit s'agissant de l'usage d'habitation.
Aussi, n'est-il pas possible d'affirmer, au vu de l'ensemble de ces éléments de preuve, que la local dont il s'agit avait bien un usage d'habitation au 1er janvier 1970.
La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a dit que le manquement aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'est pas caractérisé et a conséquence débouté la Ville de [Localité 6] de ses demandes.
La cour confirmera ainsi l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, en ce compris le sort des frais et dépens de première instance, exactement réglé par le premier juge.
A hauteur d'appel, la commune appelante devra indemniser les frais exposés par l'intimé et sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Condamne la Ville de [Localité 6] à verser à M. [E] [C] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne la Ville de [Localité 6] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
