RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 19 Mai 2022
(n° 53 , 18 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/08157 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDSHG
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 29 Mars 2021 par le juge de l'expropriation de Créteil RG n° 20/00008
APPELANTE
S.A. SADEV 94
[Adresse 20]
[Localité 41]
représentée par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substituée par Me Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : T700
INTIMÉS
Madame [J] [K] épouse [B]
[Adresse 29]
[Localité 52]
Monsieur [C] [B]
[Adresse 29]
[Localité 52]
Madame [D] [K]
[Adresse 16]
[Localité 51]
Monsieur [R] [K]
[Adresse 16]
[Localité 51]
Tous représentés par Me Patricia HARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 substitué par Me Marine VAVASSEUR, avocat au barreau de , toque : L0056
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 2]
[Localité 40]
représentée par Mme [E] [U] (en visio-conférence) en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Mars 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Hervé LOCU, président
Monique CHAULET, conseillère
Raphaël TRARIEUX, conseiller
Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par arrêté préfectoral du 25 novembre 2015, la Société d'Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne (ci-après dénommée la 'SADEV 94") est en charge du projet de la zone d'aménagement concerté ('ZAC') [Adresse 49].
Sont concernés par l'opération Mme [J] [K] épouse [B], M. [C] [B], M. [R] [K], et Mme [D] [K] (ci-après les 'consorts [K]-[B]') en tant que propriétaires d'un bien immobilier situé [Adresse 19] (94), sur la parcelle cadastrée section CD n°[Cadastre 36], d'une superficie de l 093 m².
Aux termes de l'ordonnance d'expropriation rendue le 28 janvier 2013, modifiée le 13 juillet 2015, la SADEV 94 est devenue propriétaire de l'ensemble des parcelles situées dans le périmètre de l'opération d'aménagement, dont celle appartenant aux consorts [K] -[B].
A défaut d'accord amiable sur l'indemnité de dépossession à revenir aux consorts [K] -[B], la SADEV 94 a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil par requête et mémoire reçus au greffe le 7 février 2020.
Par un jugement du 29 mars 2021 après transport sur les lieux le 21 septembre 2020, le juge de l'expropriation de Créteil a' :
- fixé l'indemnité due par SADEV 94 aux expropriés au titre de la dépossession du bien sis [Adresse 19] à la somme de 477.575 euros se décomposant comme suit :
- au titre de l'indemnité principale : 433.250 euros
- au titre de l'indemnité de remploi : 44325 euros
- débouté les consorts [K]- [B] de leur demande d'indemnité pour dépréciation du surplus ;
- condamné la SADEV 94 à payer aux consorts [K]- [B] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SADEV 94 aux dépens.
La SADEV 94 a interjeté appel 26 avril 2021 au motif que le juge de l'expropriation a surévalué le montant de l'indemnité de dépossession.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- Adressées au greffe, par La SADEV 94, appelante, le 21 juillet 2021 notifiées le 23 juillet 2021 (AR du 24 et 27 juillet 2021) et du 22 février 2022 notifiées le 23 février 2022 (AR du 29 février 2022) aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- déclarer la SADEV 94 recevable dans son appel ;
- infirmer partiellement la décision de première instance ;
- fixer une indemnité principale en valeur libre de 363'090 euros ;
- fixer une indemnité accessoire de frais de remploi à la hauteur de 37'309 euros.
- Déposées au greffe, par les consorts [K]-[B], intimés et appelants incidents, le 20 octobre 2021 notifiées le jour même (AR du 25 octobre 2021) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :
- Rejeter les conclusions de la SADEV 94 ;
- Infirmer le jugement du 29 mars 2021 en tant qu'il a fixé le montant des indemnités d'expropriation ;
- Fixer de la manière suivante les indemnités d'expropriation principales et de remploi :
-528 291 euros au titre de l'indemnité principale ;
-90 535 euros au titre de l'indemnité de remploi.
- Fixer de la manière suivante les indemnités pour dépréciation du surplus :
-87 670 euros au titre de la dépréciation de la parcelle CD [Cadastre 23] ;
-61 851 euros au titre de la dépréciation des parcelles CD [Cadastre 37] à [Localité 52] et M[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 24] et [Cadastre 25] à [Localité 51].
- Condamner la société SADEV 94 à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Ils ont déposé au greffe des conclusions en réplique et récapitulatives hors délai le 11 janvier 2022 notifiées le 11 janvier 2022 (AR 13 janvier 2022) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :
'rejeter les conclusions de la SADEV 94 ;
'infirmer le jugement en tant qu'il a fixé le montant des indemnités d'expropriation ;
'fixer la manière suivante les indemnités d'expropriation principales et de remploi :
'528'291 euros au titre de l'indemnité principale ;
'90'535 euros au titre de l'indemnité de remploi.
'Fixer de la manière suivante les indemnités pour dépréciation du surplus :
'127'277 euros au titre de la dépréciation de la parcelle CD [Cadastre 23] à [Localité 52] ;
'61'851 euros au titre de la dépréciation des parcelles CD [Cadastre 37] à [Localité 52] et M [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 24] et [Cadastre 25] à [Localité 51] ;
'condamner la société SADEV 94 à leur payer la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
-Adressées au greffe, par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, le 11 octobre 2021 notifiées le 14 octobre 2021 (AR du 16 et 19 octobre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :
-Fixer une indemnité principale de dépossession à la somme de 381'803 euros, et de 39'180,30 euros de remploi, soit un total de 421'000 euros
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La SADEV 94 fait valoir que' :
- elle n'entend pas remettre en cause l'application par le tribunal de la méthode globale (terrain intégré), par comparaison, pour procéder à l`évaluation du bien, ni la superficie utile retenue, soit 93,1 m² (84,18 m² de surface habitable + 17,83 m²/2 de surfaces annexes) :
- elle demande l`infirmation partielle de la décision de première instance notamment en ce que le juge de l'expropriation a retenu une valeur unitaire sensiblement supérieure aux prix qui ressortent des termes de comparaison disponibles' ;
-Concernant l'estimation du juge de l'expropriation' ; elle critique la mutation du 17 octobre 2017 (pièce n°6) faute d'élément probant venant attester de la superficie utile du bien cité en référence', la vente du 31 janvier 2019 (pièce n°7) par mention de l'existence de dépendances et nécessaire à l' application d'une pondération', la vente du 31 août 2018 où la surface retenue par le juge de première instance correspondait à la seule surface habitable du bien cédé (72 m²), sans tenir compte des surfaces annexes mentionnées à l'acte et dans la fiche PATRIM (pièce n°8 bis), et la vente du 2 et non du 3 mars 2017 (pièces n°9 et 9 bis) ; dans le cadre d'une évaluation par comparaison, il est indispensable de faire coïncider le type de superficie retenu pour mesurer le bien exproprié avec celui utilisé aux termes des comparaison cités' ; dès lors, la cour, sauf à corriger les valeurs unitaires qui en résultent, écartera les quatre cessions précitées, dont la valeur unitaire est libellée en surface habitable' ;
-Concernant son offre' ; elle demande d'éva1uer le bien en cause sur la base d'une valeur unitaire de 3.900 euros /m², conformément à l'analyse de marché réalisée par l'apport de 9 termes de comparaison.
Les consorts [K] - [B] répondent que :
-concernant le choix des termes de comparaison retenus par le premier juge' ; l'accès aux informations contenues dans ces bases de données est l'une des conditions du respect du principe de l'égalité des armes et du procès équitable (CEDH, 24 avril 2003, [Y]) ;
-Ils rejettent les critiques portées par l'appelante sur les quatre termes de comparaison ;
-Concernant l'offre de l'appelante' ; tous les termes de comparaison, qu'ils proviennent de la SADEV 94 ou du Commissaire du gouvernement devront être écartés' ;
-Sur ceux du commissaire du Gouvernement' ; dans son arrêt du 10 décembre 2015 (pourvoi n°14-24462), la Cour de cassation précise que le principe du contradictoire s'applique au commissaire du gouvernement qui ne doit pas se contenter de citer des termes de référence sans les communiquer' ;
-Sur ceux de l'appelante' ; ces termes sont trop anciens, inexploitables, ne sont pas équivalents et non définitifs ;
-Concernant l'évaluation' ; les exposants ne s'opposent pas à l'application de la méthode d'évaluation par comparaison. Toutefois, il convient de tenir compte de l'existence d'un important facteur de plus-value découlant de l'importance du terrain (CA [Localité 48], 20 septembre 2018, n°17/00649 ; CA [Localité 48], 6 décembre 2018, n°17/21375), plus-values existant en l'occurrence du fait de la présence d'un grand terrain comportant des espaces verts importants et agréables, d'un atelier et d'un appentis et de facultés d'extension importantes' ;
-ils reprennent en cause d'appel les termes de comparaison qui avaient été proposés en première instance, et en proposent en cause d'appel six autres, conduisant à une moyenne de 5'674,45 euros/m² ;
- L'indemnité de dépréciation du surplus correspond à la perte de valeur de la partie du bien qui n'est pas comprise dans le périmètre de l'expropriation (pour un exemple récent : Cass. Civ. 3 ch 4 avril 2019, pourvoi n°18-10989) ; en appliquant un faible abattement de dépréciation de 10 %, on aboutit à une indemnité de 87 670, 25 euros pour le bien situé sur la parcelle CD [Cadastre 23]', et en appliquant un faible abattement de dépréciation de 10 %, on aboutit à une indemnité de 61 851, 50 euros (valeur arrondie) pour le bien situé sur la parcelle CD [Cadastre 37] à [Localité 52] et M [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 24] et [Cadastre 25] à [Localité 51].
Le commissaire du Gouvernement conclut que' :
'la question de la méthode d'évaluation peut être immédiatement posée, puisque le terrain est un rectangle étroit et long et ne représente pas, en lui-même, un terrain constructible indépendant du pavillon, il ne peut être détaché et vendu séparément, n'offrant aucun accès aux voies publiques ni aux viabilités, au tout à l'égout, de façon indépendante ; sa constructibilité intrinsèque est également faible, la largeur de la parcelle ne permettant que la construction d'un pavillon étroit, enclavé en fond de parcelle ; la méthode d'évaluation du bien ne peut donc être que la méthode globale, pavillon et terrain intégré ; les droits à construire non utilisés non concrétisés par un permis de construire, ne peuvent faire l'objet d'une indemnisation, comme l'indique le premier juge, les termes de comparaison transmis par les expropriés dans le cadre de leurs demandes de la méthode analytique portant, à la fois, sur des pavillons avec des terrains et sur des terrains à bâtir, ce qui revient à additionner deux valeurs.
'L'ensemble est, d'après le procès-verbal de transport du 30 juin 2020 et le jugement, en état médiocre et vieillot ;
'il y a accord entre les parties sur la surface 93,10 m² certifiés par un rapport de géomètre expert.
'Les éléments relevés par le jugement sont fondés et la demande de dépréciation du surplus doit être rejetée ;
'La demande de l'appelante qu'il partage, porte sur un aspect très pratique ; l'estimation part en effet d'une valeur unitaire au mètre carré puis consiste à appliquer cette valeur à la surface du bien, dès lors qu'un doute sérieux survient sur la surface des termes de comparaison, la précision d'estimation n'est plus assurée ; cet inconvénient ressort particulièrement pour les biens qui ne font pas l'objet de mesurage obligatoire'lots de copropriétés'ou usuels'immeuble de rapports ou bâtiments commerciaux ; la surface retenue pour les pavillons est celle du cadastre des surfaces utiles cités dans les applications PATRIM ou DVF étalab, ces bases de données ne pouvant systématiquement intégrer les agrandissements réalisés par les propriétaires, et les ventes de pavillons ne fournissant pas la même précision que d'autres mutations ; le débat sur les surfaces retenues est légitime, et il partage l'analyse de l'appelant sur les termes contestés.
En retirant ces quatre termes de l'échantillon, la valeur obtenue à partir des termes restant est de : (46'536 - 24'596) = 21'940/6 = 3657,6 euros/m² ; le pavillon des époux [K]-[B] aurait une valeur inférieure à l'offre de la SADEV 94 et à l'estimation du commissaire du gouvernement de première instance ; la solution la moins dommageable et objective serait de substituer l'ensemble des termes retenus par le jugement par les quatre termes proposés par le commissaire du gouvernement.
La valeur extraite des termes de comparaison est de : (3662 + 4069 + 4444 + 4229) = 16'404 euros/4= 4101 euros/m².
Cette valeur est retenue sans pondération et appliquée à la surface acceptée par les parties de 93,10 m² soit : (4101 x 93,1) = 381'803 euros avec un remploi de (380'803 - 15'000) x 0,10 = 2500 = 39'180,3 euros soit une indemnisation totale de : 380'803 + 39'180,3 = 80'983,3 soit 81'000 euros arrondis.
Le commissaire du gouvernement précise que son mémoire a été rédigé avant la réception du mémoire des intimés mais en prenant position sur les demandes formulées en première instance, sur le préjudice de dépréciation du surplus et sur l'appréciation par une méthode analytique, terrain séparé de la construction.
Il demande donc l'infirmation partielle, sur la valeur du bien du jugement.
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 26 avril 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la SADEV 94 du 21 juillet 2021, des consorts [K]- [B] du 20 octobre 2021 et du commissaire du gouvernement du 11 octobre 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
La SADEV 94 demande dans ses conclusions hors délai du 22 février 2022 in limine litis de déclarer irrecevables les nouvelles demandes et pièces produites par les expropriés postérieurement au 24 octobre 2021, sur le fondement l'article R311'26 du code de l'expropriation, les consorts [K] [B] ayant produit une nouvelle pièce et modifié le montant de certaines demandes indemnitaires ; en effet, ils sollicitent la somme de 127'277 euros au titre de l'indemnité pour dépréciation du surplus, alors que dans leurs premières écritures, ils demandaient la somme de 87'670 euros ; ils ont en outre produit dans ces nouvelles conclusions :
'le règlement du PLU applicable à la date de référence,
'le règlement de la zone UC du PLU,
'un acte de vente du 6 octobre 2017, cité aux termes des premières écritures notifiées,
'un courriel non daté.
Ces demandes et pièces concernent les conclusions hors délai déposées par les consorts [K] [B] au greffe le 11 janvier 2022.
Les conclusions hors délai de la SADEV 94 du 22 février 2022 sont recevables puisque elles soulèvent in limine litis une irrecevabilité sur le fondement l'article R311-26 du code de l' expropriation et qu'elles sont de pure réplique à celles des consorts [K] [B] et ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux sur le fond.
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ; or, la SADEV 94 si elle soulève comme moyen l'irrecevabilité des nouvelles demandes et pièces produites par les expropriés postérieurement au 24 octobre 2021, n'énonce aucune prétention sur ce moyen dans le dispositif de ses conclusions.
Cependant, l'article R311-26 alinéa 2 du code procédure dispose qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant.
Il convient en conséquence, le principe du contradictoire ayant été respecté puisque la SADEV 94 a soulevé dans ses écritures l'irrecevabilité des nouvelles demandes et pièces produites par les expropriés postérieurement au 24 octobre et les consorts [K] [B] avaient la possibilité de déposer des conclusions en réplique, d'examiner d'office l'irrecevabilité des nouvelles demandes et pièces produites par les expropriés dans leurs conclusions hors délai du 22 février 2022 :
- Sur les nouvelles demandes
Dans leurs conclusions du 20 octobre 2021, les consorts [K] [B] ont demandé les indemnités suivantes pour la dépréciation du surplus :
'87'670 euros au titre de la dépréciation de la parcelle CD [Cadastre 23] ;
'61'851 euros au titre de la dépréciation des parcelles CD [Cadastre 37] à [Localité 52] et M [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 24] et [Cadastre 25] à [Localité 51].
Dans leurs conclusions du 22 février 2018, ils demandent des indemnités suivantes pour dépréciation du surplus.
'127 277 euros au titre de la dépréciation de la parcelle CD [Cadastre 23] à [Localité 52] ;
'61'851 euros au titre de la dépréciation des parcelles CD [Cadastre 37] à [Localité 52] et M [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 24] et [Cadastre 25] à [Localité 51].
En l'absence de l'évolution du litige, et notamment d'une expertise pouvant justifier la modification de la demande, ces nouvelles demandes majorées hors délai pour la dépréciation du surplus seront déclarées irrecevables.
Pour le surplus, ces conclusions hors délai des consorts [K] [B] du 22 février 2022 ne contenant pas de nouvelles demandes ou de moyens nouveaux seront déclarés recevables.
- Sur les nouvelles pièces
Dans ses conclusions hors délai du 22 février 2018, les consorts [K] [B] produisent trois nouvelles pièces n°17 à 20 :
'pièce numéro 17 : règlement du PLU applicable sur la parcelle expropriée à la date de référence
Cette pièce est uniquement complémentaire par rapport aux conclusions du 20 octobre 2021 et sont en réponse aux conclusions du commissaire du gouvernement appelant incident indiquant que la date de référence est le 15 décembre 2020, date de la dernière modification du PLU de [Localité 52] ; elle est donc recevable.
'pièce numéro 18 : règlement de la zone UC du PLU
Cette pièce sera déclarée recevable pour les mêmes motifs.
'pièce numéro 19 : acte de vente du 6 octobre 2017
Comme l'indique elle même la SADEV 94 cet acte de vente est cité dans les premières écritures notifiées des consorts [K] [B], et est une simple réponse aux conclusions de la SADEV 94 et du commissaire du gouvernement appelant incident ; elle est donc recevable.
'Pièce numéro 20 : demande de communication des actes de vente adressée au commissaire du gouvernement
Cette pièce est une simple réponse aux conclusions du commissaire du gouvernement, appelant incident ; elle est donc recevable.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de la SADEV 94 et l'appel incident du commissaire du gouvernement portent sur le montant de l'indemnité de dépossession ; l'appel incident des consorts [K] [B] concerne également ce point ainsi que le débouté pour l'indemnité au titre de la dépréciation du surplus.
S'agissant de la date de référence, le premier juge l'a fixé en application des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme à la dernière modification du PLU, soit le 15 décembre 2020, conformément aux écritures non contestées du commissaire du gouvernement et de la SADEV 94.
La SADEV 94 n'a pas formé appel sur ce point et ne formule aucune demande dans le dispositif de ses conclusions ; elle demande dans ses conclusions de retenir en application des articles susvisés la date du PLU de [Localité 52] du 18 décembre 2013 modifié le 9 décembre 2015.
Les consorts [K] [B] n'ont pas formé appel incident sur ce point et n'ont pas conclu sur ce point mais ont versé en pièce N°17 le règlement applicable sur la parcelle expropriée à la date de référence : révision du PLU de [Localité 52] : dossier d'approbation - 2013-modifié le 7 novembre 2017 (zone UB) et en pièce 18 (zone UC).
Le commissaire du gouvernement indique que la date de référence est celle du 15 décembre 2020, date de la dernière modification du PLU de [Localité 52].
Au vu des pièces versées aux débats, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu en application des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la dernière modification du PLU de [Localité 52], soit la date du 15 décembre 2020.
S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence, le bien est situé en zone UB.
La SADEV 94 précise qu'il s'agit d'une zone intermédiaire, à vocation mixte, qui assure une transition entre les axes principaux de la commune et les quartiers plus spécifiquement dédiés à l'habitat. Les formes urbaines existantes, en cours de renouvellement ou à créer sont variées, ce qui induit des dispositions particulières selon les secteurs considérés.
La zone UB est conçue principalement pour privilégier un développement et renouvellement urbain favorisant et accompagnant les abords de la RD 5 ([Adresse 46], [Adresse 43], [Adresse 44] et [Adresse 45]).
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un ensemble immobilier à usage d'habitation situé [Adresse 19], à [Localité 52] (94), sur la parcelle cadastrée section CD N°[Cadastre 36], d'une superficie de 1093m².
L'ensemble est composé d'un pavillon d'un étage et d'un jardin.
Le procès verbal de transport auquel il convient de se référer pour une plus ample description mentionne :
- le pavillon est supporté par une parcelle étroite toute en longueur sur un dénivelé de 100 mètres ;
- il est accessible par une petite rue, débouchant sur l'[Adresse 18] très passante (bus 183 à proximité) ;
- il est situé en retrait de la ruelle et bénéficie d'un grand jardin agréable, relié aux autres parcelles voisines détenues par les membres de la famille, avec de petites dépendances : un appentis, un puit, un atelier ;
- s'agissant du pavillon en R+1, l'ensemble est en état médiocre et vieillot.
La SADEV produit des photographies et indique que l'ensemble est en mauvais état, ce dont il doit être tenu compte pour l'évaluation.
Les consorts [K] [B] soulignent que l'expropriation de la parcelle CD [Cadastre 36] condamnera l'accès entre les deux propriétés de la fratrie.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 29 mars 2021.
- Sur l'indemnité principale
1° Sur les surfaces
La surface de 93,10 m² n'est pas contestée par les parties en appel.
2° Sur la situation locative
Les locaux d'habitation étant libres d'occupation, l'évaluation en valeur libre retenue par le premier juge n'est pas contestée en appel.
3° Sur la méthode
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
La méthode par comparaison retenue par le premier juge, après rejet de la méthode analytique demandée par les consorts [K] [B] n'est pas contestée en appel.
Cependant, les consorts [K] [B] demandent de retenir la méthode dite terrain intégré mais en plus, la prise en considération des droits à construire.
Il est de principe que les cessions de droits à construire doivent être écartées. En effet, le constructeur, maître de l'ouvrage, a acquis la possibilité de construire sur un terrain donné une surface hors 'uvre importante, tous coûts, frais et travail en amont payés, le prix qu'il accepte représente la charge foncière, elle-même constituée, dans les zones d'aménagement concerté, à titre indicatif, des coûts suivants : achat du terrain, un an d'éviction commerciale, frais de notaire, avocat, géomètre, frais de démolition, sondages, travaux de voirie, espaces verts, équipement de parking, plafond légal de densité, frais d'architecte, de maîtrise d''uvre, frais de bureau de contrôle, frais d'assurance, frais financiers, TVA résiduelle.
En l'espèce, le bien exproprié est un terrain bâti et non à bâtir et la prise en compte de cette circonstance comme facteur de plus value aboutit à apprécier la valeur du bien exproprié au vu d'une consistance future, ce qui est prohibé en expropriation.
4° Sur les références des parties
Aux termes de l'article L 322-8 du code de l'expropriation, sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
Le premier juge après examen des références des parties a fixé une valeur de 4653,6 euros correspondant à la moyenne des références après examen des éléments de plus value et de moins value.
Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :
a) Les références de la SADEV 94
Elle reprend tout d'abord les 4 termes proposés par le commissaire du gouvernement de première instance, qui sont repris par le commissaire du gouvernement en appel et qui seront donc examinés ci après. Elle propose 5 termes :
N°du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
utile/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
T1
13/10/2016
[Adresse 18]
154, 63
462 600
2706
pièce N°1
maison d'habitation (divisée en appartements)
T2
04/10/2017
[Adresse 22]
108
340 000
2830
pièce N°2
maison d'habitation élevée sur cave avec grenier, garage, jardin, puits mitoyen
T3
30/06/2020
[Adresse 1]
211, 59
888 079
3700
pièce N°3
un pavillon d habitation en R+2 et un terrain d'une contenance totale de 967 m²
T4
16/11/2020
[Adresse 8]
103, 81
431 429, 75
3700, 5
pièce N°4
un pavillon d'habitation en R+1 + une dépendance en fond de parcelle
T5
23/11/2020
[Adresse 7]
192, 81
716 193
3715
pièce N°5
un pavillon d'habitation en R+1
T1 : ce terme est trop ancien et n'est pas comparable en consistance s'agissant d'une maison divisée en appartements, soumis au statut de la copropriété ; il sera donc écarté
T2 : l'acte de vente ne comporte pas d'indication précise sur la superficie et le bien est occupé ; ce terme non comparable sera donc écarté
T3 il ne s'agit pas d'une maison d'habitation, mais d'un immeuble d'habitation collective composé de cinq appartements ; ce terme non comparable en consistance sera écarté.
T4 : les consorts [K] [B] indiquent que ce terme correspond à un jugement, dont il n'est pas établi qu'il est définitif ; ils ajoutent que le jardin est seulement de 224, 75 m² et qu'il est en partie artificialisé.
En l'absence de justification du caractère définitif du jugement, notamment par la production d'un certificat de non appel, ce terme sera écarté.
T5 : Les consorts [K] [B] formulent les mêmes critiques.
Ce terme sera écarté pour le même motif.
b) Les références des consorts [K] [B]
Ils reprennent tout d'abord 4 termes proposés en première instance avec les références de publication et production des actes de vente :
N°du terme
Date de vente
Adresse
Surface utile/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
T1
3 mars 2017
[Adresse 33]
82
485'000
5915
maison d'habitation libre d'occupation
T2
17 octobre 2017
[Adresse 32], parcelle CH 561
50
310'500
6210
Maison d'habitation libre d'occupation
T3
31 août 2018
[Adresse 34]
72
430'000
5972
Maison d'habitation libre d'occupation
T4
31 janvier 2019
[Adresse 3], parcelle
BU320
73
474'442
6499
Maison d'habitation libre d'occupation
Ils proposent également 6 nouveaux termes en appel situés dans un rayon de 500 mètres autour du bien exproprié avec les références de publication.
Ils précisent que le bien exproprié est situé à l'extrême limite des territoires de [Localité 52] et de [Localité 51] et que de plus le marché immobilier récent, jusqu'à la date du jugement, a été nettement plus actif du côté de [Localité 51] ; il est donc légitime d'intégrer l'analyse des termes de comparaison de mutations opérées sur le territoire de cette commune, sous réserve qu'ils ne soient pas éloignés du bien exproprié.
N°du terme
Date de vente
Adresse
Surface utile/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
T5
26 décembre 2018
[Adresse 13]
parcelles M [Cadastre 26] et [Cadastre 28]
86
596'000
6740,19
maison d'habitation libre d'occupation
T6
12 juillet 2019
[Adresse 27]
parcelle N [Cadastre 11]
70
360'000
5142,86
maison d'habitation libre d'occupation
T7
28 mai 2020
[Adresse 39]
parcelle M [Cadastre 6]
94
465'000
4946,81
Maison d'habitation libre d'occupation
T8
26 septembre 2020
[Adresse 38]
parcelle J [Cadastre 10]
72
390'000
5416,67
Maison d'habitation libre d'occupation
T9
23 octobre 2020
[Adresse 17]
parcelle CD [Cadastre 9]
84
420'000
5000
Maison d'habitation libre d'occupation
T10
21 janvier 2021
[Adresse 5]
parcelle N [Cadastre 42]
100
489'800
4898
maison d'habitation libre d'occupation
La SADEV 94 demande d'écarter ces références en indiquant que ces mutations sont issues des bases PATRIM et DVF.ETALAB, desquelles ils ont notamment déduit la liste des surfaces des biens cités, et les prix issus de ces références sont erronés, car elles sont établies à partir d'informations incorrectes ou incomplètes.
Le commissaire du gouvernement partage cette analyse en indiquant que l'estimation en effet d'une valeur unitaire au mètre carré puis consistant à appliquer cette valeur à la surface du bien, dès lors qu'un doute sérieux survient sur la surface des termes de comparaison, la précision d'estimation n'est plus assurée ; cet inconvénient ressort particulièrement pour les biens qui ne font pas l'objet de mesurage obligatoire'lot de copropriétés'ou usuel'immeuble de rapports et bâtiments commerciaux ; la surface retenue pour les pavillons est celle du cadastre des surfaces utiles cités dans les applications PATRIM ou DVF ETALAB, ces bases de données ne pouvant systématiquement intégrer les agrandissements réalisés par les propriétaires, et les ventes de pavillons ne fournissant pas la même précision que d'autres mutations ; le débat sur les surfaces retenues est légitime, et il est pertinent.
T1 : la SADEV 94 produit l'acte (pièce numéro 9 et 9 bis), indique que la vente est non du 3 mars 2017 mais du 2 mars 2017 et que la valeur retenue par le premier juge a été déterminée au regard de la surface habitable de 82 m², sans tenir compte des surfaces annexes et notamment de la surface des combles de 60 m² et que l'acte de vente précise pourtant que ces combles étaient aménagées avec deux chambres dont une avec dressing portant ainsi le nombre de chambres à quatre et non deux comme indiqué dans la fiche PATRIM ; la surface des pièces annexes représente 127 m² qu'il aurait fallu pondérer par moitié ajoutée à la surface habitable retenue en première instance, pour finalement retenir une surface utile de 145,5 m², soit une valeur unitaire de 3333 euros/m².
Au regard de l'anomalie détectée après comparaison entre l'acte de cession et la fiche immobilière PATRIM, les critères liés à la surface utile et a fortiori au prix d'acquisition par mètres carré surface utiles ne peuvent être retenus. Ce terme sera donc écarté.
T2 : La SADEV 94 indique, ce qui n'est pas contesté par les expropriés, que cette référence porte sur un bien situé non au 47 mais au [Adresse 30] ; elle verse l'acte de vente (pièce numéro 6) qui mentionne qu' après réalisation de travaux d'aménagement il se trouve composé d'une entrée, d'un séjour, d'une salle d'eau, WC indépendant, deux chambres, de deux dépendances dans le jardin, ce qui aboutit à une surface totale alléguée de 50 m², soit une surface moyenne de 7 m² par pièce ; en outre, la fiche PATRIM ne fait pas état de dépendances pourtant mentionnées dans l'acte de vente ; une recherche sur le site GEOPORAIL permet de se rendre compte que la surface totale du bâti est d'environ 90 m² et non 50 m², ce qui permet d'aboutir à une valeur unitaire de 3450 euros/m² et non de 6210 euros/m².
Au regard des anomalies constatées après comparaison entre l'acte de vente et affiche immobilière PATRIM, les critères liés à la surface utile et a fortiori au prix d'acquisition mètres carrés surface utiles ne peuvent être retenus ; ce terme sera donc écarté.
T3 : La SADEV 94 produit l'acte de vente (pièce numéro 8 bis) et indique que la surface retenue par le premier juge correspondait à la seule surface habitable du bien cédé de 72 m², sans tenir compte des surfaces annexes mentionnées à l'acte et dans la fiche PATRIM : (cave : 23 et garages : 13) ; elle ajoute que l'état d'entretien n'est pas comparable en produisant une photographie avec l'immeuble exproprié « médiocre et vieillot ».
Au regard de la différence d'entretien, et pour le même motif que précédemment, ce terme sera écarté.
T4 : la SADEV 94C produit l'acte de vente (pièce numéro 7) et indique que ce bien fait l'objet de travaux d'aménagement du premier étage et du grenier, que la fiche PATRIM fait état d'une surface habitable de 73 m² mais mentionne également l'existence de dépendances, d'une surface totale de 104 m², dont il doit être nécessairement tenu compte pour calculer la valeur unitaire résultant de cette mutation (pièce numéro 7 bis) ; le bien exproprié est évalué en fonction de sa superficie utile, en valorisant également les surfaces de la partie de l'atelier, pondérées à 50 % et si on applique ce même taux de pondération, on aboutit à une surface utile de 125 m², soit avec un prix de cession de 474'442 euros, aboutissant à un prix unitaire de 3795 euros/m².
Au regard des différences entre l'acte de cession et la fiche immobilière PATRIM, les critères liés à la surface utile a fortiori au prix d'acquisition par mètres carrés de surface habitable ne peut être retenus ; ce terme sera donc écarté.
T5 : La SADEV 94 indique que les superficies avancées par les expropriés correspondent, au vu des actes de vente et des fiches PATRIM, versés aux débats, des surfaces habitables et non des surfaces utiles ; l'acte de vente du 26 décembre 2018 précise la désignation complète de l'ensemble immobilier en cause, composé de deux pavillons, dont un édifié en R+1 disposant au rez-de-chaussée, d'un salon -séjour, une cuisine, buanderie, de WC, et à l'étage, quatre chambres et d'une salle de bain, et le second pavillon comporte notamment un séjour -cuisine, chambre et une salle d'eau, soit à minima douze pièces, pour une surface totale alléguée de 86 m², soit une surface moyenne de 7 m² par pièce. Une recherche sur le site GEOPORTAIL permet de se rendre compte que la surface totale du bâti est au moins de 100 m² au sol pour le premier pavillon qui dispose en outre, d'une surface en étages de 40 m² pour le deuxième pavillon.
Au regard des différences entre l'acte de cession et la fiche immobilière PATRIM, les critères liés à la surface utile et a fortiori au prix d'acquisition par mètres carrés surfaces utiles ne peuvent être retenus ; en outre, ce terme concerne une autre localité celle de [Localité 51] et il convient donc de privilégier les références situées à [Localité 52].
Ce terme sera donc écarté
T6 : La SADEV 94 indique que la fiche PATRIM (pièce adverse numéro 4B,) révèle l'existence d'un grenier de 60 m², d'un garage de 20 m², une cave de 15 m².
La surface alléguée est de 70 m² ; en conséquence pour les mêmes motifs que précédemment ce terme sera écarté.
T7 : La SADEV 94 indique que la fiche PATRIM (pièce adverse numéro 5b) révèle l'existence d'une terrasse de 39 m², un garage de 30 m², d'une cave de 31 m², ainsi qu'une extension de maison portant sur les informations disponibles via GEOPORTAIL, la surface bâtie a plus de 150 m².
Ce terme sera écarté pour les mêmes motifs que précédemment.
T8 : La SADEV 94 indique que la fiche PATRIM (pièce adverse numéro 6 b) révèle l'existence d' un garage de 25 m² et d'une cave de 12 m².
Ce terme sera écarté pour les mêmes motifs que précédemment.
T9 : La SADEV 94 indique que la fiche PATRIM (pièce adverse numéro 7b) révèle l'existence d' un grenier de 85 m², d'un garage de [Cadastre 36] m² et d'une cave de 20 m².
Ce terme sera écarté pour les mêmes motifs que précédemment.
T10 : La SADEV 94 indique que la fiche PATRIM (pièce adverse numéro 8b) révèle l'existence d' un garage de 12 m² et d'une cave de 47 m².
Ce terme sera écarté pour les mêmes motifs que précédemment.
c) Les références du commissaire du gouvernement
Il propose quatre termes de pavillon à [Localité 52] avec les références de publication :
N°du terme
Date de vente
Adresse
Surface du pavillon
Prix en euros
Prix en euros/m²
année de construction
CG1
4 août 2017
[Adresse 35]
71
260'000
3662
1954
CG2
31 mai 2019
[Adresse 4]
100
419'150
4069
1935
CG3
21 décembre 2018
[Adresse 31]
90
400'000
4444
1960
CG4
6 octobre 2017
[Adresse 12]
120
507'500
4229
1950
La SADEV 94 comme indiqué précédemment a repris ces termes à son compte.
Les consorts [K] [B] soulèvent l'irrecevabilité de ces termes de comparaison en indiquant que le principe du contradictoire s'applique au commissaire de gouvernement qui doit apporter toutes indications sur les raisons pour lesquelles les éléments non pertinents ont été écartés et ne pas se contenter de citer des termes de référence sans les communiquer, et qu'au surplus, une sommation de communiquer des termes de comparaison lui a été adressée en première instance (pièce numéro 13) et en cause d'appel (pièce numéro 20).
Ils demandent d'écarter la vente du 4 août 2017 et la vente du 31 mai 2017.
L'article R [Cadastre 21]-16 alinéa 2 du code de l'expropriation dispose que les conclusions du commissaire du gouvernement contiennent les éléments nécessaires à l'information de la juridiction. Elles comportent notamment les références de tous les termes de comparaisons issus des actes de mutations
L'article R [Cadastre 21]-26 alinéa 3 du code de l'expropriation dispose que le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au 2e alinéa.
En l'espèce, les références du commissaire du gouvernement susvisées comportent les références de publication permettant aux parties d'accéder aux actes ; si les consorts [K] [B] justifient qu'ils ont demandé au commissaire du gouvernement de : 'bien vouloir adresser copie des actes se rapportant aux termes de comparaison sur lesquels sont fondées vos conclusions', ayant les références de publication, il leur incombait de se procurer les actes de vente.
En effet, l'article L322-1 alinéa 2 du code de l'expropriation prévoit uniquement que conformément à l'article L 135B bis des procédures fiscales, l'administration fiscale transmet gratuitement, à leurs demandes, aux propriétaires faisant l'objet d'une procédure d'expropriation les éléments d'informations qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années et qui sont nécessaires à la fixation des indemnités d'expropriation.
Enfin, la loi numéro 2018'727 du 10 août 2018 pour un État au service d'une société de confiance (article 13), le livre des procédures fiscales : article L 112 A : afin de concourir à la transparence du marché foncier immobilier, l'administration fiscale, rend librement accessible au public, sous forme électronique, les éléments d'informations qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion de mutations intervenues au cours des 5 dernières années. Un décret en conseil d'État précise les modalités d'application du présent article. Par coordination, la réserve prévue l'article 107B bis des procédures fiscales prévoyant l'accès par les personnes physiques aux informations relatives aux ventes immobilières (PATRIM usagers) est supprimée.
Les consorts [K] [B] demandent également d'écarter les termes du commissaire du gouvernement pour les raisons suivantes :
CG1 : en ce qui concerne la vente portant sur la parcelle C.E. [Cadastre 21], la superficie du terrain est beaucoup plus petite.
Ce terme est situé à proximité immédiate d'un cimetière, ce qui a un effet mécanique très défavorable sur la valeur du bien.
Cependant, la superficie du pavillon est comparable, et la superficie plus importante du terrain exproprié constitue uniquement un élément de plus-value ; la proximité immédiate d'un cimetière, est sans incidence sur la valeur.
Ce terme comparable en localisation et en consistance sera donc retenu.
CG2 : le terrain est nettement plus petit, en admettant que la surface en prendre en considération soit bien 100 m² pour un prix global de 419'150 euros, le prix unitaire ressort à 419'150/100= 4191,50 euros et non 4069 euros/m².
Ce terme comparable en localisation et en consistance sera retenu pour les mêmes motifs que précédemment sauf à retenir un prix unitaire de 4191,50 euros/m².
CG3. Le terrain d'assiette est égal à la moitié du terrain exproprié ; il ressort de l'acte de vente (pièce numéro 19) que des travaux ont été réalisés illégalement.
Cependant les travaux qui selon le vendeur ont été réalisés sans aucune autorisation d'urbanisme, ne concernent que les aménagements intérieurs, notamment les aménagements d'une partie de sous-sol en habitation.
En conséquence, ce terme sera retenu pour les mêmes motifs que précédemment.
CG4 : ce terme non critiqué par les consorts [K] [B] sera retenu pour les mêmes motifs que précédemment.
Les termes retenus correspondent donc à :
3662 + 4191,50 + 4444 + 4229 = 16 526, 50 euros/4 = 4131,62 euros arrondis à 4132 euros.
L'élément de moins value tient selon le procès verbal de transport au caractère médiocre et vieillot du bien, de l'intérieur et des aménagements.
L'élément de plus value est constitué par un grand jardin.
Cependant, comme l'indique le commissaire du gouvernement, cet élément de plus value est tout à fait relatif au vu de la configuration en lanière de la parcelle.
Il convient en conséquence de retenir une valeur un peu inférieure à la moyenne, soit comme proposé par le commissaire du gouvernement de 4101 euros/m².
L'indemnité principale de dépossession est donc de : 93,1 m² x 4101 = 381 803 euros.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
- Sur les indemnités accessoires
1° Sur l'indemnité de remploi
Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :
20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros
15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros
10% sur le surplus soit : (381 803 - 15 000) x 10% = 36 680,3 euros
soit un total de 39 180,3 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
2° indemnité pour dépréciation du surplus
Les consorts [B]-[K] demandent l'infirmation et la fixation d'une indemnité pour la dépréciation du surplus pour le bien situé sur la parcelle CD [Cadastre 23] et le bien situé sur la parcelle CD [Cadastre 37] à [Localité 52] et M230, [Cadastre 15], [Cadastre 24] et [Cadastre 25] à [Localité 51], soit une somme de 127 277 euros et 61 851 euros.
Ils exposent :
- pour le bien situé sur la parcelle CD [Cadastre 23] : ils ne bénéficient plus du jardin de la parcelle CD55 et ils perdent un accès à la [Adresse 22], qui les rapprochait des zones commerçantes ;
- pour le bien situé sur la parcelle CD [Cadastre 37] à [Localité 52] et M [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 24] et [Cadastre 25] à [Localité 51] : l'unité foncière communique directement avec la parcelle CD55, sans portique.
La SDEV 94 demande la confirmation du débouté et le commissaire du gouvernement n'a pas conclu sur ce point.
L'indemnité de dépréciation du surplus a pour objet de couvrir, en cas d'expropriation partielle, la moins-value que subit de ce fait la partie restante.
La nécessité de réparer l'intégralité du préjudice oblige dans ce cas l'expropriant à allouer au propriétaire du bien dont s'agit une indemnité correspondant à la dépréciation de la partie non expropriée.
Cette indemnité n'est due que s'il y a dépréciation du surplus non exproprié.
A) bien situé sur la parcelle CD [Cadastre 23]
[Adresse 47] permet d'accéder au jardin de la parcelle CD335, l'accès n'est cependant pas direct, puisque la parcelle CD [Cadastre 36] est d'une longueur de 110m² ; il est donc nécessaire de parcourir cette distance avant d'atteindre le fond de la parcelle CD335.
L'accès principal à la parcelle CD [Cadastre 23] est situé [Adresse 50], la maison d'habitation se situant au niveau de cette rue et non en fond de parcelle. Les expropriés n'établissent donc pas que cet accès secondaire est utilisé et apporte une plus-value quelconque à la parcelle.
En outre, la perte d'accès au jardin de la parcelle expropriée ne constitue pas un motif ouvrant droit à une indemnité pour dépréciation du surplus, puisque la parcelle CD [Cadastre 23] comprend un terrain d'une surface de 648 m² avec une surface construite de 122 m², bénéficiant d'un jardin d'agrément d'une surface relativement importante et il n'est donc pas établi que la perte d' un accès secondaire à la parcelle, et que la perte de l'accès au jardin la parcelle expropriée constituent un élément de dépréciation de la parcelle CD [Cadastre 23].
Il convient donc de confirmer le débouté.
B) bien situé sur la parcelle CD [Cadastre 37] à [Localité 52] et M [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 24] et [Cadastre 25] à [Localité 51]
Le préjudice allégué par les expropriés est la perte d'un accès au jardin de la parcelle expropriée ; cependant, la surface totale de la parcelle de 1438 m², est la différence entre le bâti et le terrain jardin est telle que le jardin est mentionné comme occupant une surface de 1319 m² ; ils bénéficient donc d'une surface de terrain relativement importante sur leur propre parcelle et n'établissent pas que la perte d'un accès au jardin de la parcelle expropriée constitue un élément de dépréciation de la valeur.
Il convient en conséquence de confirmer le débouté.
L'indemnité de dépossession est donc de : 381 803 euros (indemnité principale) + 39 180,3 euros (indemnité de remploi) = 420 983,3 euros arrondis à la somme de 421 000 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV 94 à payer aux consorts [B]- [K] a somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
Les consorts [B]-[K] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Vu l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile
Dit n'y avoir lieu à statuer sur les prétentions de la SADEV 94 dans ses conclusions du 23 février 2022 sur l'irrecevabilité de nouvelles demandes et pièces produites par les expropriés postérieurement au 24 octobre 2021, en l'absence de prétention dans le dispositif desdites conclusions ;
Vu l'article 311'26 du code de l'expropriation et le respect du contradictoire en application de l'article 16 du code de procédure civile à l'égard des consorts [K] [B] ;
Déclare irrecevable les demandes nouvelles majorées des consorts [K] [B] dans leurs conclusions du 22 février 2022 de fixer de la manière suivante les indemnités pour dépréciation du surplus :
'127'277 euros au titre de la dépréciation de la parcelle CD [Cadastre 23] [Localité 52] ;
'61'851 euros 10 de la dépréciation des parcelles CD [Cadastre 37] à [Localité 52] et M230, [Cadastre 15], [Cadastre 24] et [Cadastre 25] à [Localité 51] ;
Déclare recevables les pièces numéro 17 à numéro 20 produites par les consorts [K]-[B] de leurs conclusions du 22 février 2022 ;
Déclare recevables les autres conclusions des parties ;
Infirme partiellement le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau :
Fixe l'indemnité due à la Société d'Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne (SADEV 94) à Mme [J] [K] épouse [B], M. [C] [B], M. [R] [K] et Mme [D] [K] au titre de la dépossession des locaux sis [Adresse 19] (94), sur la parcelle cadastrée section CD N°[Cadastre 36], à la somme de 421 000 euros arrondis en valeur libre se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 381 803 euros
- indemnité de remploi : 39 180, 3 euros
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
Déboute Mme [J] [K] épouse [B], M. [C] [B], M. [R] [K] et Mme [D] [K] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SADEV 94 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne Mme [J] [K] épouse [B], M. [C] [B], M. [R] [K] et Mme [D] [K] aux dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
