RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 19 Mai 2022
(n° 50 , 23 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/05129 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDJ5S
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Janvier 2021 par le juge de l'expropriation de Créteil RG n° 19/00088
APPELANTE
Société SARL GONCOURT 3 ARPENTS
[Adresse 17]
[Localité 31]
représentée par Me Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de PARIS, toque : R175 substitué par Me Mathieu BIZET, avocat au barreau de PARIS, toque : R175
INTIMÉS
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE
[Adresse 26]
[Localité 32]
représenté par Me Didier guy SEBAN de la SCP SEBAN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498 substitué par Me Tadjdine BAKARI-BAROINI, avocat au barreau de PARIS
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 1]
[Localité 36]
représentée par Mme [E] [N] (En visio conférence) en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Mars 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Hervé LOCU, président
Monique CHAULET, conseillère
Raphaël TRARIEUX, conseiller
Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Aux termes d'un décret n°2011-1131 du 21 septembre 2011 a été créée une Zone d'aménagement Différé (ZAD) dans la zone dit Secteur des entrepôts et industries alimentaires - par abréviation ' SENIA' - sur les communes d'[Localité 38] (Essonne) et de [Localité 44] (Val-de-Marne). Cette ZAD du SENIA a été renouvelée le 11 septembre 2015.
Est concernée par l'opération la SARL Goncourt 3 Arpents en tant que propriétaire de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 15], sise [Adresse 6]. La parcelle se situe dans la zone d'aménagement différé du secteur dit « SENIA » sur les communes d'[Localité 38] et de [Localité 44].
Par un arrêt du 6 décembre 2018 (RG n°17/13564 - jugement de première instance du 16 décembre 2013) sur renvoi après cassation, la chambre des expropriations de la Cour d'appel de Paris a fixé le prix de l'ensemble immobilier de la société GONCOURT 3 ARPENTS au prix de 8.355.406 euros. Ladite société a finalement renoncé à vendre.
Le 30 avril 2019, la mairie d'[Localité 38] a reçu de maître [W], notaire mandataire de la société, une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner (DIA) cette parcelle au prix de 15.350.000 euros net vendeur hors taxe.
L'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France (EPFIF), délégataire du droit de préemption, a visité le bien le 22 juillet 2019 puis, par décision notifiée le 2 août 2019 au notaire et au propriétaire, a décidé d'exercer son droit de préemption sur le bien pour un prix de 8.355.406 euros H.T, en valeur occupée, en ce non compris la somme de 307.000 euros H.T due au titre de la commission d'agence.
Par courrier du 25 septembre 2019, reçu le 27 septembre 2019, la SARL GONCOURT 3 ARPENTS a indiqué maintenir le prix figurant dans sa déclaration d'intention d'aliéner.
Par requête et mémoire reçus au greffe du service des expropriations le 11 octobre 2019, 1'EPFlF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en vue de la fixation judiciaire du prix de la parcelle préemptée à la somme de 8.355.406 euros H.T en valeur occupée et 307 000 euros HT la commission d'agence due par 1'EPFIF en cas de réalisation de la vente.
Par jugement du 18 janvier 2021 après transport sur les lieux le 4 février 2020, le juge de l'expropriation de [Localité 36] a :
-Fixé l'indemnité due par l'établissement Public Foncier d'Ile-de-France à la SARL GONCOURT 3 ARPENTS, au titre de la préemption de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 15], sise [Adresse 6]) à la somme totale de 9 865 784 euros ;
- Dit que cette indemnité se décompose comme suit :
- 9 356 684 euros au titre de l'indemnité pour l'entrepôt,
- 509 100 euros au titre de l'indemnité pour le parking sous-terrain ;
- Dit que l'établissement Public Foncier d'Ile-de-France est également redevable de la commission d'agence déclarée aux termes de la déclaration d'intention d'aliéner à la somme de 307 000 euros ;
- Débouté la SARL GONCOURT 3 ARPENTS du surplus de ses demandes ;
- Dit que les dépens de la présente instance seront supportés par l'Etab1issement Public Foncier d'Ile-de-France en application de l'article L. 312-l du code de l'expropriation ;
La SARL Goncourt a interjeté appel le 16 mars 2021 de toutes les dispositions du jugement, sauf en ce qui concerne les frais d'agence.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- Adressées au greffe, par La SARL Goncourt, appelante, le 16 juin 2021 notifiées le jour même (AR du 21juin 2021) et le 9 décembre 2021 notifiées le jour même (AR du 13 décembre 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour :
-Déclarer recevable et bien-fondé l'appel interjeté par la SARL Goncourt 3 Arpents ;
-Confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 307 000 euros H.T les frais de commission d'agence dus par l'EPFIF ;
-Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SARL Goncourt 3 Arpents de sa demande de valorisation indépendante d'une surface de 3 000 m² à usage de parc de stationnement aérien à hauteur de 510 euros /m² (soit 1 530 000 euros) ;
-Infirmer le jugement en ce qu'il a considéré que la surface de 3 000 m² à usage de parking aérien n'est pas connue ;
-Infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une valorisation, pour le bâtiment principal (entrepôts), de : 1 105 euros/m² en valeur libre ; 850 euros/m² en valeur occupée, soit une indemnité principale de : 3 877 m² x 850 € + 5 485,28 m² x 1 105 euros = 9 356 684 euros ;
-Infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une valorisation, pour le parking souterrain, de 300 euros/m² en valeur occupée, soit une indemnité de : 1 697 m² x 300 euros = 509 100 euros ;
En conséquence,
-Réformer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France à la SARL Goncourt 3 Arpents, au titre de la préemption de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 15], sise [Adresse 6], à la somme totale de 9 865 784 euros et fixer l'indemnité devant revenir à la SARL Goncourt 3 Arpents à la somme totale de 16 505 940 euros ;
-Infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à l'intégralité de la demande formulée par la SARL Goncourt 3 Arpents au titre des frais irrépétibles conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
En conséquence,
-Réformer le jugement en ce qu'il a condamné l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France à payer à la SARL Goncourt 3 Arpents la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner l'EPFIF à payer à la SARL Goncourt 3 Arpents la somme de 5 000 euros au titre de la procédure de première instance en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner l'EPFIF à verser à la SARL Goncourt 3 Arpents la somme de 5 000 euros au titre de la présente procédure en application de l' article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Et dans un second jeu de conclusions ;
-Réformer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité due par 1'Etablissement Pub1ic Foncier d'lle-de-France à la SARL Goncourt 3 Arpents, au titre de la préemption de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 15], sise [Adresse 6], à la somme totale de 9 865 784 euros et fixer l'indemnité devant revenir à la SARL Goncourt 3 Arpents à la somme totale de 16 558 980 euros
- Déposées au greffe, par l'EPFIF, intimé et appelant incident, le 08 septembre 2021 notifiées le 09 septembre 2021 (AR du 10 et 13 septembre 2021) et le 14 janvier 2022 notifiées le 18 janvier 2022 (AR des 19 et 20 janvier 2022) aux termes desquelles il demande à la cour de :
- Confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 307.000 euros les frais de commission d'agence dus par l'EPFIF ;
- Infirmer le jugement sur le prix de l'ensemble immobilier et le fixer de la manière suivante :
-Ensemble immobilier bâti et son terrain d'assiette : 7.966.988 euros (725 euros/m² en valeur occupée [3.877 m²] et 940 euros /m² en valeur libre [5.485.28 m²]),
-Parking souterrain : 509.100 euros (300 euros/m² × 1.697 m²),
Soit un prix global d'un montant de 8.476.088 euros au titre de la préemption de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 15], sis [Adresse 6] ;
- Rejeter l'ensemble des prétentions de la SARL Goncourt 3 ARPENTS ;
- Condamner la SARL Goncourt 3 ARPENTS à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
-Adressées au greffe, par le commissaire du Gouvernement, intimé, le 25 août 2021 notifiées le 26 août 2021 (AR du 30 août 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de confirmer le jugement et de :
- fixer le prix de l'ensemble immobilier appartenant à la SARL Goncourt 3 ARPENTS à la somme de 9 865 784 euros, prise en charge de la commission d'agence par le titulaire du droit de préemption en sus.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La SARL Goncourt fait valoir que :
- Concernant la situation locative ; il existe une différence entre les surfaces du bâtiment principal telles qu'elles ressortent de la lecture de l'état locatif et les surfaces telles qu'elles ressortent de la lecture de l'attestation de mesurage des locaux telle qu'annexée à la DIA (Pièce n°3) ; le parc de stationnement aérien est occupé par la société Salamandre en vertu d'un bail conclu le 12 janvier 2012 (Pièce n°10) ;
- Concernant la date et méthode d'évaluation ; l'ensemble immobilier appartenant à la SARL Goncourt 3 Arpents sera estimé à la date du 18 janvier 2021 ;
-sur le bâtiment principal et le parc de stationnement souterrain ; elle sollicite l'application de la méthode par comparaison ;
-sur le parc de stationnement aérien ; elle sollicite l'infirmation du jugement, avec une nécessaire valorisation indépendante du parc de stationnement aérien avec l'application de la méthode dite ' terrain + construction', le site appartenant à l'exposante est décomposé en trois parties ayant chacune une autonomie ; le parc de stationnement n'étant pas lié à l'activité des entrepôts et bureaux, il ne saurait faire l'objet d'une évaluation selon la méthode dite du « terrain intégré '' puisque, par définition, il n'est pas intégré ; l'absence de Madame [U] lors du transport sur les lieux pourrait expliquer une telle erreur quant la bonne compréhension du fonctionnement du site ; il ressort effectivement de la capture d'écran Géoportail réalisée pour les besoins de la cause, par l'exposante, que la surface du parc de stationnement aérien est de 3 000 m² ; elle se fonde sur l'article 322-3 du Code de l'expropriation pour constater qu'à la date de référence, dont il est constant qu'elle est fixée au 11 septembre 2015 (date du dernier renouvellement de la ZAD du SENIA), l'ensemble immobilier préempté était situé en zone U et plus précisément en zone UF (zone d'activités économiques) par le PLU de la commune d'[Localité 38] (dans sa version issue de la mise en compatibilité du PLU en date du 2 février 2015), c'est-à-dire en zone constructible ;
-Concernant les références
-Sur celles relatives au bâtiment principal à usage d'entrepôt et de bureaux ; il y aura lieu de retenir la référence produite en première instance par le commissaire du gouvernement, et reproduite ici par l'appelante, à la condition de ne pas lui appliquer un abattement pour grande surface et de lui appliquer une survalorisation ' afin de tenir compte des avantages supérieurs du bien de la SARL Goncourt 3 Arpents ' selon les mots du tribunal (Pièce n°15) ; elle demande la confirmation du rejet des références produites en première instance par l'EPFIF, l'infirmation du rejet des références produites. en première instance, par la SARL Goncourt 3 Arpents et reproduites en appel ;
-sur celles relatives au parc de stationnement souterrain ; elle demande l'infirmation sur le rejet des termes de référence produits en première instance par la SARL Goncourt 3 Arpents et fixer la valeur du parc de stationnement souterrain à hauteur de 300 euros/m² ;
-Sur celles relatives au parc de stationnement aérien ; si, par extraordinaire, la cour considérait que le parc de stationnement aérien ne pouvait être valorisé au prix du m² de terrain à bâtir, alors il sera évalué au prix du m² de terrain à usage industriel ; elle propose 6 termes de références conduisant à une moyenne arrondis de 510 euros ;
-Concernant les frais d'agence ; elle demande la confirmation ;
Dans un second jeu de conclusions ;
- le terrain de l'appelante qui ne présente pas la configuration de celui décrit par la cour d'appel de Paris doit être évalué de façon autonome, en appliquant la méthode d'évaluation dite « terrain + construction '', de plus, la man'uvre de l'EPFIF tendant à démontrer qu'il serait possible de faire le tour du bâtiment principal de sorte que, l'exploitation du parc de stationnement ne serait pas indépendante de celle dudit bâtiment ne saurait convaincre ; d'une part, la longueur d'un véhicule poids lourd (véhicule + remorque) peut atteindre 16,50 mètres (article R. 312-11 du code de la route), un véhicule d'une telle longueur ne peut donc techniquement faire le tour du bâtiment principal ; elle ne sollicite pas une valorisation du terrain d'assiette autour du bâtiment principal, servant d'accès à celui-ci et d'aire de man'uvre, mais bien du parc de stationnement aérien dont l'accès et l'exploitation sont indépendants ;
- La surface du parc de stationnement est de 3 104 m² ainsi qu'il ressort de l'attestation de métrage produite par l'appelante (Pièce n ° 18 -Attestation de métrage) à laquelle est annexé un plan de masse (Pièce n°19 - Plan de masse partiel). Il convient donc de considérer, que la surface du parc de stationnement aérien est de 3 104 m² ;
- Raisonner autrement reviendrait à considérer que l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est dépourvu d'utilité puisque, à suivre le raisonnement du commissaire du gouvernement et de l'EPFIF, il n'aurait jamais vocation à s'appliquer ; il importe de relever que dans son jugement du 24 mai 2018 (Pièce n°17 des conclusions d 'appelante), le tribunal de grande instance de Paris a valorisé le terrain appartenant à la société partiellement expropriée en tant que terrain à bâtir alors que le jugement précise ; Madame le commissaire du gouvernement soutient enfin que ' la configuration triangulaire de la parcelle limiterait très sensiblement ledit potentiel de constructibilité éventuel' (page 6 de ses conclusions). A la supposer avérée, une telle circonstance ne saurait, en tout état de cause, avoir pour conséquence de dénier la qualité de terrain à bâtir (ainsi qu'elle vient d'être démontrée) du parc de stationnement aérien ;
- il y a lieu d'appliquer une survalorisation à la valeur retenue afin de tenir compte de ce que les bâtiments sont en l'espèce des ateliers et non des entrepôts frigorifiques dont la valeur est nécessairement bien supérieure. Il conviendra donc de conserver cette référence en leur appliquant une survalorisation de 20 % ;
-elle critique :
-le terme de référence la vente du bien situé au [Adresse 5], le 23 juin 2017 produite en appel uniquement ;
- le terme de référence [Adresse 3], à [Localité 44] : jugement du TGI de [Localité 39] du 24 mai 2018 n°17/00446 (référence écartée en première instance et reprise en cause d'appel) ;
- le terme sis [Adresse 27], le 18 décembre 2017 (référence écartée en première instance et reprise en cause d'appel) idem 16, chemin des Carrières, à [Localité 38], le 5 janvier 2017 (référence écartée en première instance et reprise en cause d'appe1), idem [Adresse 35], à [Localité 38], le 2 octobre 2015 (référence écartée en première instance et reprise en cause d'appel) idem sis [Adresse 12], le 23 décembre 2014 (référence écartée en première instance et reprise en cause d°appe1) idem sis [Adresse 24], le 8 décembre 2014 (référence écartée en première instance et reprise en cause d'appel) ;
- Il ressort de cet ajout que les biens cités à titre de référence par l'appelante ont tous un zonage identique à celui dans lequel est classé le site lui appartenant, à savoir : en zone UF, zone dédiée aux activités économiques, classement qui n'est d'ailleurs nullement contesté ;
L'EPFIF répond que :
-Concernant la méthode à retenir ; l'application de la méthode d'évaluation par comparaison suppose de comparer des biens aux caractéristiques semblables et il se trouve que les références présentes au dossier comportent des terrains d'assiette comparables à celui de la SARL Goncourt 3 ARPENTS ; il n'y a donc aucune raison de valoriser artificiellement ce terrain d'assiette comme un terrain à bâtir, sauf à lui allouer une double indemnité ; le terrain d'assiette en question est à usage effectif de dépôt sauvage de véhicule et non pas de terrain à bâtir ; il est encore stipulé, à propos des bureaux, que si au 29 février 2021, le preneur n'a pas libéré les locaux de bureaux, ces derniers feront partie intégrante du présent bail et, ce, à titre indivisible (Pièce adverse n°10) ; le terrain d'assiette comporte une surface de 3.000 m² ni contestée, ni contestable ; postérieurement au transport sur les lieux, un débat nourri a eu lieu sur la question des surfaces puisque les surfaces ressortissant de l'état locatif annexé à la DIA (annexe 4) se sont avérées différentes de celles ressortissant du mesurage réalisé (annexe 3). Cela ressort explicitement du mémoire de saisine de I'EPFIF (pièce adverse n°5) ; il n'y a pas lieu de valoriser indépendamment la surface représentée par le terrain d'assiette, dont il peut être ajouté - au surplus - qu'elle est incertaine ;
-Concernant les références ; il n'est nullement démontré que les jugements cités seraient définitifs et pourraient donc servir à la comparaison. Concernant les références relatives au terrain d'assiette ; sur les références de l'appelante pour les emplacements de stationnement, toutes ces références doivent être écartées en raison de l 'inexistence des références de publication permettant d'analyser et de comparer ces ventes. Il n'est pas permis de vérifier les caractéristiques des biens et de connaître les modalités des transactions (CA Pôle 4, chambre 7, 18 Avril 2019, la Région Ile de France c. l'AFTRP, n°18100003 ; CA Paris, Pôle 4, chambre 7, 6 Décembre 2018, SCI Millenium 53 RS, n°17113513) ; il propose la confirmation du jugement ; Sur les références relatives à I'ensemble immobilier bâti en ce compris le terrain d'assiette, la CEDH avait condamné la France dans l'arrêt [F] en raison de la position privilégiée du commissaire du gouvernement dans la procédure d'indemnisation du bien exproprié, en méconnaissance l'article 6, § 1, de la Convention européenne (CEDH, 24 avril 2003, n°44962I98, Yvon), en imposant au titulaire du droit de préemption et au propriétaire vendeur de produire les références auxquelles ils ont fait référence, le juge de l'expropriation a méconnu la jurisprudence applicable et a placé le commissaire du gouvernement dans une situation de net avantage méconnaissant l'article 6§1 de la CEDH. Le jugement encourt la censure ;
-le raisonnement de l'appelante ne tient pas ; le principe fixé dans le code de l'expropriation est de refaire l'évaluation sur la base des principes d'indemnisation de celui-ci si l'estimation est ancienne, l'actualisation d'une vieille estimation ne se justifie qu'en l'absence de références pertinentes ; on ne peut donc pas faire l'économie de réaliser une vraie étude de marché sur la base des cessions qui ont eu lieu depuis, le jugement sera annulé sur ce point.
- il propose 9 termes de comparaison conduisant à une moyenne de 471euros/m² en valeur occupé et 632 euros/m² en valeur libre ;
Et dans un second jeu de conclusions ;
-Il résulte des mentions de l'arrêt du 18 avril 2019 que l'évaluation doit se faire à la date de référence, au regard des conditions d'implantation et d'usage du bien pour apprécier si le bien doit être valorisé ou non comme un terrain à bâtir. A défaut, il est évalué comme un élément immobilier accessoire à l'exploitation d'une activité ;
-Contrairement à ce que soutient la société Goncourt, ce terrain [Ref 8 de l'intimé] n'est pas enclavé, la société Goncourt le confond avec le terrain se situant sur la parcelle cadastrée [Cadastre 13] qui lui effectivement ne dispose pas d'un accès aérien mais qui dispose nécessairement d'un accès puisque des véhicules y sont stationnés ;
-Le bien de la société Goncourt n'a pas de caractéristique spécifique qui le distinguerait des autres termes de références. Bien au contraire, les références ayant servi de comparaison ont des éléments de plus-value supérieurs à ceux de la société Goncourt ; le bien de la société Goncourt constitue une seule et même unité foncière et il n'y a aucune raison de valoriser distinctement un terrain vague encombré à l'usage de dépôts sauvages de véhicules comme un terrain à bâtir ;
-La société Goncourt prétend sans en apporter la preuve tangible que l'ensemble immobilier serait en mauvais état en s'appuyant sur d'anciennes photographies, antérieures au terme de référence, sans préciser la date de celles-ci pour tromper la juridiction. Il se trouve qu'en mai 2018, le bien est en très bon état (Production n°6) ;
-Du reste, le juge de l'expropriation de [Localité 39] s'est appuyé sur 4 termes de référence, munis de références de publication, « adaptés '', pour fixer la valeur de 460 euros/m² (Production adverse n°17, p. 14 de la décision) ; la valorisation de l'ensemble immobilier à hauteur de 460 euros/m² doit être retenue ;
-En outre, comme le souligne à juste titre le Commissaire du Gouvernement, si la référence [ la cession du 08/11/2019 située 8 à [Adresse 4] ne comporte pas de partie frigorifique, elle dispose d'un élément de plus-value manifeste en ce qu'elle comporte une surface bâtie moins importante et donc un prix au m² proportionnellement plus élevé ;
-La référence n°3 située [Adresse 11] est particulièrement intéressante et doit être retenue ; comme l'a justement rappelé le juge de l'expropriation de première instance dans le jugement attaqué à propos du bien préempté dans son PV de transport sur les lieux : « l'ensemble est en état d'usage '' (Pièce n°10) ;
Le commissaire du Gouvernement observe que :
-Concernant l'évaluation séparée de la partie de parcelle située à droite du bâtiment ; la configuration triangulaire de la parcelle limiterait très sensiblement ledit potentiel de constructibilité éventuel ; la méthode d'estimation 'constructions, terrain d'assiette intégré', s'avère la mieux adaptée au cas particulier ;
-Concernant la valeur de l'entrepôt ; une comparaison directe avec l'ensemble immobilier de la société appelante apparaît comme non significative ;il propose deux termes de comparaison conduisant à une moyenne de 754 euros/m² partiellement occupé ;
-il demande la confirmation des valeurs unitaires retenues en première instance pour le bien à évaluer, soit 1.105 euros /m² pour la partie libre et 850 euros/m² pour la partie occupée, terrain d'assiette intégré ;
- il considère comme adaptée la valeur unitaire retenue en première instance pour le sous-sol à usage de stationnement du personnel pour la valeur de la partie parkings en sous-sol.
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 16 mars 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la SARL Goncourt 3 Arpents du 16 juin 2021, de l'EPFIF du 8 septembre 2021 et du commissaire du gouvernement du 25 août 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions hors délai de la SARL Goncourt 3 Arpents du 9 décembre 2021 sont de pure réplique à celles de l'EPFIF appelant incident ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.
Les conclusions hors délai de l'EPFIF du du 14 janvier 2022 sont de pure réplique à celles de l'appelant principal, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.
- Sur la note en délibéré du conseil de la SARL Goncourt 3 Arpents
Le conseil de la SARL Goncourt 3 Arpent a adressé le 10 mars 2022 une note en délibéré, en indiquant ce que celle-ci a été transmise également au conseil de l'EPFIF et au commissaire du gouvernement.
Cependant, aux termes de l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.
En l'espèce, en l'absence de ministère public et de demande du président d'audience de note en délibéré dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du code de procédure civile, cette note en délibéré sera écartée des débats.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.
À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213'4.
En cas d'acquisition, l'article 213'14 est applicable.
Aux termes de l'article L 213'4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de la SARL Goncourt 3 arpents porte sur la méthode d'évaluation, sur la surface du parking aérien et sur la fixation du prix du bien préempté ; l'appel incident de l'EPFIF concerne le prix de l'ensemble immobilier.
S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L213-4 du code de l'urbanisme la date du dernier renouvellement de l'acte créant la ZAD du secteur dit 'SENIA', soit le 11 septembre 2015
La SARL Goncourt 3 Arpents, l'EPFIF et le commissaire du gouvernement indiquent qu'il convient de se placer à cette date du 11 septembre 2015, date du dernier renouvellement de la ZAD dite « SENIA » pour apprécier la situation d'urbanisme du site.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence le bien est classé en zone UF, dédiée aux activités économiques.
S'agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s'agit de celle de la première instance, soit le 18 janvier 2021.
- Sur la consistance du bien
Le procès-verbal de transport et de visite sur les lieux du 15 février 2020 décrit l'ensemble immobilier de manière suivante :
« DESCRIPTION EXTERIEURE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER
l'ensemble immobilier appartenant la SARL Goncourt 3 Arpents est situé en plein c'ur de la zone industrielle d'[Localité 38] Senia (secteur des entrepôts industriels alimentaires) à proximité immédiate de l'aéroport d'[Localité 38], avec une bonne desserte routière et autoroutière.
Le bâtiment tout en longueur est composé :
'd'une vaste zone de stationnement et d'une aire de manoeuvre en surface adaptée au semi-remorque déchargeant leurs marchandises dans les entrepôts ;
'd'une vaste zone de stationnement en sous-sol pour les véhicules des personnels des différentes sociétés locataires (83 places en tout).
Un terrain de 3000 m² contigu au bâtiment principal permet le stationnement des véhicules de la société Parking [Localité 38] Discount (POD). Il bénéficie d'une entrée séparée.
DESCRIPTION INTERIEURE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER
L'ensemble immobilier comprend 4 lots de superficies différentes aménagés de la même façon :
'des entrepôts en rez-de-chaussée avec un bureau de quai, des quais de déchargement à l'avant pour les poids-lourds et à l'arrière pour les véhicules légers.
'Des bureaux au premier étage de part et d'autre d'un couloir central organisé en open space..
'Des blocs sanitaires à l'entrée de chaque lot en rez-de-chaussée et un étage.
Répartis entre 4 sociétés locataire :
'lot 1 : nouveau locataire (convention d'occupation précaire) en plein travaux d'aménagement lors de la visite ;
'lot 2 : occupé par la société HALL'ASKA en vertu d'un bail commercial, entrepôt réfrigéré à température comprise entre 0 et 2 degré centigrades et des bureaux en open space ;
'lot 3 : occupé principalement par la société INTER AGRO logisticien (bail commercial) et la société [Adresse 40]) à l'étage pour un espace de bureau ;
'lot 4 d'une surface de 3513 m², vacant à la date du transport. Ce lot aurait été libéré le 4 novembre 2018.
L'ensemble est en état d'usage »
La SARL Goncourt 3 Arpents souligne que l'ensemble immobilier se situe en Île-de-France, dans la partie nord du pôle aéroportuaire de [Localité 39]'[Localité 38], composé des communes de [Localité 37], [Localité 38], [Localité 43] et [Localité 44] dans le département du Val-de-Marne.
Il s'agit d'un bassin d'emplois et d'activité économique extrêmement important, principalement en raison de l'implantation :
' (partielle) de l'aéroport de [Localité 39]-[Localité 38] : près de 25'000 salariés, 30 millions passagers et 100'000 tonnes de frets par an,
' du marché d'intérêt national (MIN) de [Localité 43] : près de 12'000 salariés 9 milliards d'euros de chiffre d'affaires,
' diverses autres parcs d'affaires (Delta, Silic, [Localité 38]-Tech), d'activités logistiques industrielles (Sogaris et Sénia) et d'activités commerciales (Belle Epine et [Localité 44] Village).
Elle ajoute que le secteur est raccordé aux autoroutes A6 et A 10 à l'ouest, traversée en son centre par les autoroutes A 86 et A 106 ainsi que la nationale 27, desservi par ligne C et 7 du réseau express régional et tramway et dans sa partie Est est à cheval sur les communes d'[Localité 38] et de [Localité 44], la « plaque d'activité » du SENIA se développe sur près de 120 ha et comporte, en grande partie, les activités en lien avec l'aéroport et le MIN.
Elle est traversé par la départementale RD 136 (route Charles Tillon) et [Adresse 41]) qui se raccordent toutes les deux à l'A 86, l'A 106 et la RN7.
Elle précise que l'ensemble immobilier forme l'angle entre la [Adresse 42]).
Elle indique que la gare du réseau express régional « pont de [Localité 43] » (INSEE) se situe à environ 1 km de cet emplacement, qui est excellent pour une activité logistique compte tenu de son accès direct aux principaux axes du SENIA qui est lui-même implanté au c'ur des principaux pôles de transit de marchandises d'Île-de-France.
S'agissant de la description du bien, elle indique :
'l'ensemble immobilier est édifié sur une parcelle d'une surface de 18'320 m², cadastré section Al numéro [Cadastre 15] ;
'Il est implanté sur un terrain entièrement clos par un grillage en acier qui est accessible par un portail coulissant motorisé situé [Adresse 6] (accès adapté aux poids-lourds), deux portiques à gabarit fixe (1,95 m de hauteur) situé [Adresse 42] (accès adapté aux véhicules légers) et un portail à double battant non motorisé situé [Adresse 42] (accès adapté aux véhicules légers)
'Il comporte un bâtiment « principal » à usage d'entrepôts et de bureaux avec aire de man'uvre, aire de chargement/livraison, voies de circulation et emplacement de stationnement, de bâtiments « annexes » à usages de locaux techniques pour l'un et de bureaux d'accompagnement pour l'autre, d'un parc de stationnement souterrain et d'un parc de stationnement aérien.
Si le procès-verbal de transport fait état d'un état d'usage, il ressort des photographies de capture d'écran, que le site est en très bon état.
'le bâtiment à usage d'entrepôts logistique entièrement frigorifiques en froid positif et de bureaux, est constitué d'une ossature en béton avec des façades recouvertes d'un bardage double peau (partiellement refait en 2018) sa toiture est en bac acier isolé, il est entièrement aménagé en froid positif avec deux groupes froids, il dispose un système de chauffage par convecteurs électriques et de cuves d'eau chaude sanitaire (ECS) fonctionnant également à électricité.
Il est accessible par une dizaine d'accès piéton et 10 portes sectionnelles automatiques dont 8 dotées de quais avec niveleur et 2 sur plain-pied.
Il se développe, en quatre cellules, comme suit :
'rez-de-chaussée :
5 halls d'entrée
portes vitrées sur huisseries en aluminium
sol carrelé/murs peints
5 escaliers menant à l'étage
escalier maçonné et décloisonné
4 espaces compartimentés d'entreposage :
par espace: 5 à 8 quais avec niveleurs en façade/0 à 1 porte sectionnelle en partie arrière
une hauteur libre sous poutre : environ 6,50 m
résistance au sol : 3 tonnes par m²
locaux d'accompagnement : dégagement, sanitaires, douches, bureaux
chauffage : convecteurs électriques
dispositif de sécurité incendie : robinets d'incendie armé (RIA)
'premier étage
cinq paliers
sol carrelé/murs peints
5 espaces compartimentés de bureaux cloisonnés ou en open space climatisé
Sol moquetté recouvert d'un revêtement plastique /cloisonnement léger
faux plafond en dalles minérales avec éclairage intégré à environ 2,50 m de hauteur
fenêtres double vitrage sur huisseries en aluminium
locaux d'accompagnement : dégagement, sanitaires, réfectoire
'parc de stationnement souterrain édifié sur un sous-sol en-dessous de l'air de man'uvre et de chargement, accessible par une rampe pour les véhicules légers prenant naissance au bout d'une aire de circulation délimitée par deux portiques à gabarit fixe (1, 95 m de hauteur maximum), et par quatre escaliers extérieurs maçonnés prenant naissance sur l'air de man'uvre et de changement.
Il se développe comme suit :
'aire de stationnement automobile
porte basculante électrique/sols cimentés/plafond brut environ 2,/2,5 m de hauteur
double voie de circulation d'environ 5,85 m de largeur
'92 emplacements de stationnement automobile
sols cimentés
dimensions de chaque emplacement : environ 2,50 X 4,70 m
'deux locaux « ventilation hautes »
'quatre dégagements
sols cimentés
- un local « poste, télégraphes et téléphones »
- un local « eau »
- un local « comptage électrique »
sol en hourdis béton/murs en parpaings et plafonds peints
éclairage par tube linéaire fluorescent
'un parc de stationnement aérien de forme triangulaire, situé sur la partie Est du site, bétonné sur sa majeure partie, accessible par la [Adresse 42].
Ce parc de stationnement aérien est occupé, pour les activités de « parc de stationnement des véhicules légers », par la société Salamandre en vertu d'un bail conclu le 12 janvier 2012 (pièce numéro 10).
L'EPFIF reconnaît une bonne desserte, une intégration dans la zone dite « SENIA », précise que les surfaces de bureaux représentent 14 % de l'ensemble immobilier et les surfaces entrepôts 86 %, de sorte que l'ensemble immobilier est majoritairement affecté à de l'entrepôt. S'agissant de l'état, l'ensemble immobilier, comme l'indique le procès verbal de transport, est en état d'usage.
Le commissaire du gouvernement indique qu'il s'agit d'un ensemble immobilier à usage d'entrepôts/stockage et bureaux divisé en 4 lots, avec un bardage métallique, toiture en bac acier et qu'une partie des entrepôts est réfrigérée ; l'ensemble est clos par grillage et portail motorisé.
- Sur les surfaces
Le premier juge indique que les parties font état de leur accord pour retenir une surface utile totale de 9362,28 m², dont 3877 m² occupés selon des baux commerciaux en cours et 5485 m² de surface libre d'occupation, et sur une surface de 1697 m² pour le parking souterrain comprenant 92 places de stationnement.
La SARL Goncourt 3 Arpents retient une surface de 3877 m² pour le bâtiment principal, une surface de 1679,03 m² pour le parc de stationnement souterrain mais dans dispositif de ses conclusions une surface de 1697 m² et une surface de 3104 m² pour le parc de stationnement aérien.
L'EPFIF retient pour le bâtiment principal une surface de 3877 m², pour le parc de stationnement souterrain une surface de 1697 m² et pour le parc de stationnement aérien une surface de 3104 m².
Le commissaire gouvernement retient pour les entrepôts une surface de 9067, 07 m² et pour les bureaux de 1303,20 m² soit un total de 9067,07 m² et pour le sous-sol (92 places de parking), une surface de 1697 m².
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu une superficie utile totale de 9362,20 m², (pièce N°3 DIA: annexe 3 surfaces) dont 3877 m² selon des baux commerciaux en cours et 5485 m² de surface libre d'occupation et une surface de 1697 m² pour le parking souterrain comprenant 92 places de stationnement.
En outre, un parc de stationnement est occupé, pour les activités de « parking stationnement des véhicules légers », par la société Salamandre en vertu d'un bail conclu le 12 janvier 2012 (pièce n° 10) pour une surface de stationnement de 3104 m², selon une attestation de métrage (pièce n° 18) à laquelle est annexé un plan masse (pièce n° 19).
- Sur la situation d'occupation
Le juge indique que les parties font état de leur accord pour une superficie utile totale de 962,28 m², dont 3877 m² occupés selon des baux commerciaux en cours et 5485 m² de surface libre d'occupation.
La SARL Goncourt 3 Arpents a réalisé un tableau explicitant l'occupation du bâtiment principal, l'état locatif étant annexé à la DIA (pièce numéro 3 : déclaration d'intention d'aliéner ; annexe 4 « notes sur l'état locatif ») :
Surface occupée en m²
% de la surface totale
Surface libre en m²
Surface en m²
% de la surface totale
Observations
Locataire
ancien locataire
Hall'Aska Logistics
1994
20,60
Coop d'approvisionnement biologique
3172
32,77
congé délivré le 28 mars 2019 effectif le 3 novembre 2019
pièce numéro 11
Inter Agro
1975
20,40
Sotracom Air Transit
1943
20, 08
congé délivré le 27 mars 2019 effectif le 14 novembre 2019
pièce numéro 12
Salamandre
40
0,41
Vacant
555
5,73
total
3969
41,41
total
5170
58,59
soit un total de 9679 m².
La société Goncourt 3 Arpents indique qu'il existe une différence entre les surfaces du bâtiment principal telles qu'elles ressortent de la lecture de l'état locatif (pièce numéro 3) et les surfaces telles qu'elles ressortent de la lecture de l'attestation de mesurage annexée à la DIA ; en effet, il ressort de la note sur l'état locatif une surface totale du bâtiment principal de 9679 m², alors que les surfaces de l'attestation de mesurage mentionnent une surface de 9362 m².
Elle a donc réalisé un tableau de concordance permettant de reporter l'occupation du bâtiment principal (avec des pourcentages d'occupation calculée mentionnée dans tableau précédent) à la lumière de la surface telle qu'elle ressort de l'attestation de mesurage :
Surface occupée
Surface libre
Locataire
pourcentages surface totale
surface en m²
ancien locataire
pourcentages de la surface totale
surface en m²
Halla'Aska Logistics
20, 60
1929
Coop d'approvisionnement biologique
32,77
3068
Inter Agro
20, 40
1110
Sotracom Air transit
20,08
1880
Salamandre
0,41
ensuite
Vacant
5,73
537
total
41,41
3877
total
58,59
5485
Soit un total de 3962,28 m².
Elle indique que la surface a été obtenue en multipliant la surface totale, résultant de l'attestation de mesurage (9 362, 28m²) par le pourcentage (calculé dans tableau précédent) que représente la surface considérée par rapport à la surface totale selon la formule suivante : surface = (9362,28m²) x (pourcentage de la surface totale)
En l'absence de contestation des parties, le jugement sera confirmé sur ce point.
S'agissant du parc de stationnement aérien d'une surface de 3000 m² (pièce numéro 10), il est occupé par la société Salamandre en vertu d'un bail conclu le 12 janvier 2012.
- Sur la méthode
Le premier juge indique que les parties s'accordent sur la méthode par comparaison qu'il a retenue, que celles-ci valorisent séparément le parking souterrain avec une divergence sur le prix au m² à retenir.
Il ajoute que la SARL Goncourt 3 Arpents sollicite la valorisation séparée de la partie du terrain d'assises servant selon elle de parking aérien.
Il indique :
'le bail dont fait état la SARL Goncourt 3 Arpents n'est pas produit. Il ne peut donc être vérifié la description du terrain en surface dans ce document et la superficie louée. La superficie de 3000 m² avancée par le propriétaire ne résulte en effet que de ses déclarations. La consistance de cette bande de terrains et ses caractéristiques sont objet de contestations.
'Le procès-verbal de transport mentionne « un terrain de 3000 m² contigu au bâtiment principal permet le stationnement des véhicules de la société Parking [Localité 38] discount (POD). Il bénéficie d'une entrée séparée. »
Il a en conséquence dit qu'en l'état de ces éléments, il n'est pas opportun de valoriser indépendamment cette surface, dont la superficie exacte n'est pas connue mais que néanmoins, la possibilité importante de stationnement sur cette partie de la parcelle est évidente et qu'il conviendra de prendre en compte cet élément comme facteur de valorisation important du bien.
En appel, si la SCI Goncourt 3 Arpent demande la confirmation pour l'utilisation de la méthode par comparaison pour le bâtiment principal et le parc de stationnement souterrain, elle demande l'infirmation pour la méthode d'évaluation du parc de stationnement aérien et l'application d'une valorisation indépendante avec la méthode dite ' Terrain +construction'.
Elle fait valoir que:
-Le site est composé en trois parties, les entrepôts et bureaux, le parc de stationnement aérien et le parc de stationnement souterrain, chaque partie ayant des règles de fonctionnement et son autonomie :
- l'entrée et la sortie de la partie entrepôts et bureaux s'effectuent par la [Adresse 6] ;
- l'entrée et la sortie du parc de stationnement souterrain s'effectuent par la [Adresse 42] ;
- l'entrée et la sortie du parc de stationnement aérien s'effectuent par la [Adresse 42].
- il est matériellement impossible pour les poids - lourds d'entrer par la [Adresse 42] et de ressortir par la rue des quinze Arpents et l'exploitation économique du parc de stationnement aérien ne peut être qu'indépendante de l'activité liée aux entrepôts frigorifiques ;
ce parc est loué à la société Salamandre pour les activités de 'parking et stationnement de véhicules légers' (pièce N°10) ;
- contrairement à ce qu'indique l'EPFIF, en raison de la longueur d'un véhicule poids - lourds et de sa largeur, la manoeuvre de faire le tour du bâtiment principal n'est pas possible ;
- elle produit des références des cessions faisant application de la méthode dite ' terrain intégré' mais également des cessions faisant application de la méthode ' terrain + construction'; il n'y a pas d'incertitude sur la superficie du parc de stationnement aérien, puisque l'état locatif du 24 avril 2019, annexé à la DIA fait état d'un 'terrain' d'une surface louée de 3000 m (pièce N°3), ce qui correspond au bail ; en réalité, la surface est de 3104 m² comme en atteste l'attestation de mesurage (pièce N°18) à laquelle est annexé un plan de masse (pièce N°19) ;
- En application de l'article L 322-3 du code d le'expropriation, le parc de stationnement réunit les conditions de la qualification de terrain à bâtir ;
le bien est en zone UF à la date de référence, le site est desservi par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et un réseau d'assainissement.
Le ratio de l'emprise des constructions de 60% de l'article UF9 n'est pas atteint, étant de 44, 9% (8230m² x 100/18 320m²).
Si l'article L322-2 du code de l'expropriation fait référence à l'usage effectif des immeubles', c'est sous réserve des dispositions de l'article L322-3 dudit code.
L'EPFIF rétorque que :
- les référence produites comportent des terrains d'assiette comparables à celui de la SARL Goncourt 3 Arpents et il n'y a pas lieu de valoriser indépendamment le terrain d'assiette de 3000m² sauf à allouer une double indemnité ;
-le terrain d'assiette est à usage effectif de dépôt de véhicules et non de terrain à bâtir, en l'absence de traçage, et d'emplacements individualisés et la surface dans le bail n'est pas mentionnée comme un parking mais comme un 'terrain' ;
- le terrain d'assiette est rattaché à l'ensemble du bâti; il est stipulé dans le bail à propos des bureaux, que si au 29 février 2021, le preneur n'a pas libéré les lieux de bureaux, que ces derniers feront partie intégrante du bail à titre indivisible ;
- le terrain d'assiette n'est pas coupé de l'ensemble immobilier et il permis d'en faire le tour ;
- le juge de l'expropriation retient usuellement la méthode ' terrain intégré' lorsque les références citées par les parties ne font pas application de la méthode ' terrain + construction'; il produit cinq références comportant autour des bâtiments un terrain d'assiette ;
- il s'agit bien d'une unité foncière.
Le commissaire du gouvernement demande la confirmation en indiquant que :
-la DIA porte sur la vente d'un bien' bâti sur terrain propre', et non sur la vente d'un bien bâti d'une part et d'un terrain non bâti constructible d'autre part, et aucune surface n'est renseignée dans la rubrique dédiée à un éventuel ' terrain à bâtir' ;
- En application de l'article L321-1 du code de l'expropriation auquel renvoi l'article L213-4 du code de l'urbanisme, le terrain ne peut être valorisé qu'à partir de son usage effectif à la date de référence, qui est certain, et non selon son potentiel de constructibilité qui est incertain ;
-en tout état de cause, la configuration triangulaire de la parcelle limiterait très sensiblement ledit potentiel de construtibilité éventuel ;
- l'un des termes de comparaison retenu dans le jugement et jugé pertinent par l'appelante, vise l'ensemble foncier cadastré A [Cadastre 19] pour 14274 m² à [Localité 38], situé également dans le périmètre de la zone SENIA ; or, cette unité foncière présente une fraction très significative et de bonne configuration de terrain nu, en façade de voie de desserte, soit la quasi totalité de A [Cadastre 20].
Aux termes de l'article L 13'13 du code de l'expropriation devenu l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain ; le terrain ne peut être valorisé qu'à partir de son usage effectif à la date de référence, soit en l'espèce le 21 septembre 2011.
La SARL Goncourt 3 Arpents affirme que l'exploitation économique du parc de stationnement aérien est indépendante de l'activité de l'activité liée aux entrepôts frigorifiques ; elle affirme sans le démontrer que ce terrain ne permet pas l'accès aux quais de chargement/ déchargement dès lors que les poids lourds ne peuvent accéder auxdits quais depuis le terrain et que le contournement du bâtiment principal serait donc impossible.
Le bail de la société Salamandre du 12 janvier 2012 (pièce N°10) mentionne certes à l'article 4: destination: parking et stationnement de véhicules légers'
mais il est également indiqué : 'les lieux donnés à bail correspondent à un terrain d'une surface de 3000m² environ.
Toutefois, à titre exceptionnel, temporaire et précaire, le preneur aura la jouissance d'une surface de bureaux de 40m² environ (y compris quôte part des parties communes), selon plan ci joint et annexé au présentes après mention, pour une période limitée à 1 mois commençant à courir à compter de la prise d'effet des présentes. Si à l'échéance dudit mois, soit le 29 février 2012, le preneur n'a ps libéré les locaux, de bureaux précités, alors ces derniers feront partie intégrante du présent bail, et ce à titre indivisible.'
Il résulte de l'état locatif du 24 avril 2019 joint à la DIA que la société Salamandre occupe les bureaux et n'a donc pas libéré les locaux du bureau.
La déclaration d'intention d'aliéner rédigée par le notaire de la S.A.R.L. Goncourt 3 Arpent mentionne : C désignation du bien: « bâti sur terrain propre » (pièce N°1) et non sur la vente d'un bien bâti d'une part et d'un terrain non bâti constructible d'autre part, et aucune surface n'est renseignée dans la rubrique dédiée à un éventuel « terrain à bâtir » ; dans la rubrique C Désignation du bien: occupation du sol en superficie (m²) la mention terrains à bâtir n'est pas cochée; la S.A.R.L. Goncourt 3 Arpent ne peut donc se prévaloir d'une valorisation individualisée de 3000 m² de terrain au motif qu'elle aurait pu diviser ou lotir la parcelle A [Cadastre 15] et céder individuellement l'emprise, alors que cela ne correspond pas à la déclaration d'aliéner.
Le PLU de la commune d'[Localité 38] approuvé le 19 décembre 2007 a fait l'objet de plusieurs modifications et révisions approuvées par délibération du conseil municipal, du 24 juin 2010, du 17 novembre 2011 et la parcelle préemptée se situe à la date de référence, en zone UF du PLU de la commune d'[Localité 38] (pièce numéro 5) ; l'article 9. 1 du règlement applicable à la zone UF précise que « l'emprise au sol des bâtiments et de leurs annexes ne peut excéder 60 % de la superficie du terrain » ; si ce terrain est actuellement loué à une société de location de voitures, dont l'activité est indépendante du reste des entrepôts frigorifiques, avec un accès indépendant, la forme triangulaire de l'emprise est un facteur important de moins-value, compte tenu des contraintes engendrées par cette configuration sur un éventuel projet de construction.
Le terrain ne peut être valorisé qu'à partir de son usage effectif à la date de référence, qui est certain, et non selon son potentiel éventuel de constructibilité qui est incertain.
Enfin, comme l'indique le commissaire du gouvernement, la SARL Goncourt 3 Arpent demande de retenir une référence qui sera examinée ci après du 8 janvier 2019, 8à [Adresse 4] dans le périmètre de la zone SENIA qui concerne un ensemble foncier cadastré A [Cadastre 18]-et [Cadastre 20] qui présente également une fraction très significative et de bonne configuration de terrain nu, en façade de la voie de desserte, soit la quasi totalité de A [Cadastre 20].
La méthode par comparaison suppose en effet de comparer des termes ayant la même consistance.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a exactement débouté la SARL Goncourt 3 Arpents de sa demande d'évaluation séparée de la partie de parcelle située à droite du bâtiment et retenu pour l'ensemble du bien la méthode par comparaison, même si en appel la surface de ce terrain d'assiette est établie.
Le premier juge a exactement ajouté que la possibilité importante de stationnement sur cette partie de la parcelle constitue un élément de valorisation important du bien.
- Sur la fixation du prix
A) pour la partie entrepôts
Après examen des références des parties, le premier juge au vu des avantages du bien, de la précédente valorisation en 2013, a retenu une valeur de 1105 euros/m² en valeur libre et 850 euros/m² en valeur occupée soit une indemnité de :
3877m² x 850 + 5485,28 m² x 1105 = 9 356 684 euros
Il convient d'examiner les références des parties :
1° Les références de la SARL Goncourt 3 Arpents
- arrêt de la cour d'appel de Paris du 6 décembre 2019 (pièce N°13) ayant fixé le prix du bâtiment principal à:
- 800 euros/m² en valeur occupée
- 960 euros/m² en valeur libre
Elle précise que la date de référence avait été fixée au 16 décembre 2013, et que ce terme ne constitue qu'un seuil plancher et doit être rehaussé.
Ce terme comparable et non critiqué sera retenu.
- vente du 8 novembre 2019 : 8 à [Adresse 6] dans la ZAD SENIA, ensemble immobilier à usage d'entrepôts et de bureaux édifié au début des années 1970, parcelles A [Cadastre 18] et [Cadastre 20], 14274 m², superficie utile bâtie retenue de 2960m².
Ce terme est également proposé par le commissaire du gouvernement avec les références de publication ; celui- ci précise que l'occupation est totale, que les locaux sont de même nature et de proportion que ceux à évaluer : bureaux (16%) entrepôts (84%) avec un état d'usage pour les entrepôts et un très bon état pour les bureaux (Rapport DNID) sans mention de locaux réfrigérés, avec de vastes aires de circulation et de stationnement.
Le prix est de 2 800 000 euros soit 946 euros/m² occupé.
L'EPFIF indique qu'un mesurage a été effectué (pièce N°13) soit une surface globale de 3478, 64 m² arrondi à 3479 m², soit si l'on soustrait comme demandé par l'appelante le bâtiment F et C 59, 62 m² arrondis à 60m², soit une surface de 3419m², soit un prix unitaire de 819 euros/m².
Ce terme récent comparable en localisation et consistance sera retenu pour 819 euros/m², mais ne comportant pas d'entrepôts frigorifiques il n'y a pas lieu de lui appliquer une sur valorisation comme demandé de 20%, cette référence sera considéré comme basse.
- vente du 25 juin 2018: [Adresse 14], 7057 m², 9 400 000 euros, 1332 euros, terrain de 14428 m², bâtiment de 1970-1980 de plain pied, locaux occupés. L'appelante indique qu'elle ne peut produire l'acte et elle ne mentionne que les références de la base BIEN.
En l'absence des références de publication et de l'acte de vente, la consistance de ce bien n'est pas connu.
En outre, cet entrepôt est situé à environ 10km dans une autre commune.
En conséquence, ce terme non comparable sera écarté.
-vente du 29 septembre 2015 : [Adresse 23], section AG N°208, 212, 214, 217 et 219, 16 256 881 euros, soit 1258 euros/m², occupé.
Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.
2° Les références de l'EPFIF
Il propose 9 termes de comparaison avec les références cadastrales et de publication :
N°du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
T1
24 mai 2018
[Adresse 2]
à [Localité 44]
14'997
surface utile : 20'489
9'084'940
460
TGI [Localité 39]
RG 17/00446
ensemble immobilier élevé d'un rez-de-chaussée et d'un étage à usage d'entrepôts et activités comprenant des surfaces logistiques, des entrepôts frigorifiques et des bureaux, desservie par 40 quais de déchargement permettant un accès à des véhicules lourds
T2
18 décembre 2017
[Adresse 27]
zone SENIA SUD
immeuble à usage industriel et commercial une surface de 980 m² :
480 m² activités
200 m² bureau
300 m² stockage
620'000
632
occupé
T3
5 janvier 2017
[Adresse 8]
2946 m²
entrepôt accompagné de bureaux en mezzanine transformée sommairement en logements.
Sous-sol partiel.
Surface utile : 675 m²
390 000
578
libre
T4
26 juillet 2016
[Adresse 34]
un bâtiment composé de 2 corps de bâtiments accolés communiquant :
entrepôts construits de plain-pied avec quelques bureaux au rez-de-chaussée à l'étage
entrepôt avec quelques bureaux rez-de-chaussée et étage. Cour, parking et aire de circulation
surface utile de 4706 m²
1'380'000
293
occupé
T5
2 octobre 2015
[Adresse 35]
bâtiment R+1 à usage de bureaux avec climatisation réversible bâtiment à usage d'entrepôt de 2 parties avec la première avec hauteur sous plafond de 12m et la seconde avec une hauteur sous plafond de 4'5 m
surface de 1064 m² entrepôt
surface de 318 m² bureaux
Total : 1382 m²
1'100'000
796
libre
T6
21 février 2018
[Adresse 9]
local à usage industriel
surface utile : 1971 m²
725'000
368
occupé
T7
23 décembre 2014
[Adresse 12]
26'850 m²
bâtiment constitué d'un rez-de-chaussée surélevé composé d'un entrepôt et de quelques bureaux et d'un étage consacré à un ensemble de bureaux
surface utile : 3955 m²
1'200'000
304
occupé
T8
8 décembre 2014
[Adresse 25]
plusieurs bâtiments à usage d'entrepôts et de bureaux
surface utile : 40'359 m²
18 000 000
446
occupé
T9
8 novembre 2019
[Adresse 33]
local usage industriel
surface utile : 3479 m²
2'800'000
805
occupé
T1: le jugement fait apparaître qu'il s'agit en fait d'une expropriation partielle portant sur une partie du terrain, non construit, et une dépréciation du surplus ; les 460 euros/m² ne valorisent donc pas l'entrepôt bâti ; en outre, les photographies produites par l'appelante font apparaitre un moins bon état, avec un bitume abimé ; le jugement se fonde sur des référneces anciennes de 2014, ce terme non comparable sera écarté.
T2 : si l'activité est comparable (pièce numéro 18), la surface utile du batiment de 980 m² est trop petite pour servir de comparaison, avec le bien à évaluer qui est près de dix fois supérieure ; les photographies produites par l'appelante établissent que seuls des camions de petit gabarit peuvent rentrer dans le bâtiment ; ce terme sera donc écarté.
T3: ce terme sera écarté pour les mêmes motifs, le batiment étant de 675 m² de surface utile et le bâtiment ne pouvant accueillir des poids- lourds.
T4 : ce terme est ancien de près de quatre ans et la surface de l'entrepôt est inférieure d'environ moitié ;les photographies produites par l'appelanat établissent que les véhicules poids-lourds ne peuvent y être accueillis ; l'acte de vente mentionne que le transfert de jouissance a été différé de 24 mois. Ce terme non comparable sera écarté.
T5 : ce terme datant de plus de 5 ans est trop ancien et sera donc écarté.
T6: la surface est trop petite pour être comparable, le taille du batiment étant de 1971m² ; le site ne permet pas la maneuvre de poids-lourds ; ce terme sera donc écarté.
T7: ce terme datant de plus de 5 ans est trop ancien et sera donc écarté.
T8 : ce terme sera écarté pour le même motif.
T9: ce terme a déjà été retenu.
3° Les références du commissaire du gouvernement
Il propose 3 termes de comparaison, le premier terme du 8 novembre 2019 8 à 12, rue des 15 arpents à [Localité 38] ayant déjà été retenu.
Les deux autres termes sont également situés dans la ZAD SENIA:
-Vente entre particuliers du 23 juin 2017 (2017P0637), concernant un ensemble à usage d'entrepôts et de bureaux des années 1970 (avec réhabilitation postérieure), situé [Adresse 5], pour une surface utile de 6854 m², implanté sur la parcelle AK 14 pour 9989 m², partiellement occupé.
Le commissaire du gouvernement produit une photographie et indique que les constructions sont comparables à celles du bien à évaluer avec une propension de bureaux et la présence de locaux réfrigérés non précisés, pour un prix de 2'750'000 euros soit 400 euros/m², partiellement occupé.
Cette référence date de moins de 5 ans, elle est comparable en consistance et sera donc retenue.
'Vente du 12 décembre 2017 (2018P 00 275, concernant un ensemble usage d'entrepôts et de bureaux des années 1970, situé [Adresse 21] pour une surface utile de 6996 m², implanté sur la parcelle AK 14 pour 9203 m², partiellement occupée, l'acquéreur étant l'EPFIF avec la ventilation des superficies comme suit :
'4120 m² à usage de stockage réfrigéré,
'857 m² à usage de stockage réfrigéré,
'1121,50 m² à usage de bureaux (15 % du total),
'538 m² usage d'archives et vestiaires,
'360 m² à de locaux techniques atelier,
'385 m² pour les emplacements de stationnement non couvert.
Le commissaire du gouvernement produit des photographies et indique que les locaux sont plus anciens, que la superficie utile est très comparable à celle du bien à évaluer, y compris dans la répartition bureaux/entrepôt et qu'il il y a de nombreuses surfaces réfrigérées, pour un prix de 5'280'000 euros, soit 754 euros/m² partiellement occupé.
Cette référence date de moins de cinq ans, elle est comparable en consistance et sera donc retenue.
Le commissaire du gouvernement indique que les références mettent en évidence des prix unitaires nettement dégressifs pour les entrepôts de grandes superficies (7000 m² environ), puisque les termes 2 et 3 permettent de dégager un prix moyen de 577 euros/m² partiellement occupé, à rapprocher de 946 euros/m² occupé dans le cas du premier terme, ou la superficie du bâti n'excède pas 3000 m².
Il ajoute que le 3e terme s'avère particulièrement intéressant, puisqu'il porte sur 7000 m² de locaux d'activité proches de la propriété de l'appelante, comprenant une propension de bureaux comparables autour de 15 %, ainsi qu'une partie d'entrepôts réfrigérée, avec un prix de cession de 754 euros/m² partiellement occupé.
Il exclut qu'au regard, le prix retenu par le premier juge, pour l'ensemble immobilier soit globalement 9'356'684 euros, avant valorisation particulière des parties en sous-sol, aboutit un prix unitaire de 999 euros/m² partiellement pour 9362 m² de superficie utile.
Le ratio de + 32 % qui se dégage du rapprochement entre ces deux montants en faveur de la propriété de l'appelant, est à même de tenir équitablement compte :
'du caractère plus récent du bâti objet de l'appelant,
'de la présence ici d'une vaste aire annexe non encombrée, laquelle n'existe pas en revanche au [Adresse 10].
Il précise que ce montant de 999 euros/m² demeure également supérieur au prix ressortant de la mutation de janvier 2019 (946 euros/m² occupé) portant sur l'immeuble tout proche, du [Adresse 33] ; certes le bâti concernant cette vente est moins récent et ne comporte a priori pas de parties frigorifiques, mais il dispose pareillement d'une vaste aire non bâtie et surtout la superficie bâtie est sensiblement moindre, rattachant cette mutation à un marché immobilier distinct, visant les entrepôts de plus petits superficies, avec des prix de vente unitaire en général proportionnellement supérieurs.
Il propose en conséquence la confirmation des valeurs unitaires retenues en première instance.
Les références retenues par la cour aboutissent à une moyenne de : 800 occupé + 819 occupé + 401 partiellement occupé + 754 partiellement occupé = 2774 / 4 = 693,5 euros/m².
Cependant, il convient de tenir compte également :
- de l'ancienneté des références des 11 novembre 2018, 23 juin 2017 et 22 décembre 2017
- du caractère bas de la référence du 8 novembre 2019
- du fait que certaines références ne comportent pas d'entrepôts frigorifiques
- de la plus value importante due à la possibilité importante de stationnement sur un terrain d'assiette de 3000m².
En conséquence, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure de 850 euros en valeur occupée et de 1105 euros/m², sans que puissent être atteintes les valeurs revendiquées par l'appelante de 1350 euros/m² en valeur occupée et de 1620 euros/m² en valeur libre.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale pour les entrepôts à : (3877m² x 850) + (5485,28 m² x 1105) = 9'356'684 euros.
B) pour le parking souterrain
Au vu des références proposées, le premier juge a retenu une valeur de 300 euros/du m² occupé, indiquant que cette valeur correspond au montant compris dans un des baux.
Il convient d'examiner les références proposées par les parties :
1° Les références de la SARL Goncourt 3 Arpents
Elle indique que le commissaire du gouvernement et l'EPFIF se sont contentés en première instance de reprendre la valorisation retenue par la cour d'appel de Paris dans son arrêt du 6 décembre 2018, soit 200 euros x 1679 m² = 335'806 euros ; si cette valorisation doit s'entendre comme un seuil plancher, elle doit nécessairement être augmentée pour tenir compte de l'augmentation de la valeur du parc de stationnement souterrain, eu égard au temps écoulé depuis le 16 décembre 2013, date de référence retenue dans l'arrêt ; elle sollicite la valorisation au prix de 510 euros/m² ; si la cour refusait ce prix, il convient de fixer un prix par emplacement.
À l'appui de sa demande principale, l'appelante ne produit aucune référence pour sa demande de valorisation à hauteur de 510 euros/ m², qui ne peut donc être retenue.
À l'appui de sa demande subsidiaire, elle propose les termes suivants avec les références BIEN :
N°du terme
Date de vente
Adresse
Nombre de places
Prix en euros
Prix en euros/m²
T1
22 décembre 2017
[Adresse 29]
20
96'000
4800
libre
T2
1er août 2016
[Adresse 22]
32
350'000
10'938
occupation mixte
T3
15 mars 2016
[Adresse 24]
Villeneuve le Roi
10
115'000
11'500
occupé
T4
19 décembre 2014
[Adresse 30]
Thiais
19
116'500
6132
libre
T5
3 décembre 2014
[Adresse 22]
16
140 2500
8906
occupé
T6
23 mai 2014
[Adresse 7]
17
145'000
8529
occupé
T7
14 mars 2012
[Adresse 28]
16
170000
10'625
libre
T8
11 octobre 2013
[Adresse 16]
25
400'000
16'000
Les termes T4, T5, T6, T7, T8 et T9 datant de plus de 5 ans sont trop anciens et seront écartés.
Les termes T1, T2, T3 et T4, comportent uniquement les références de la base BIEN ; l'absence des références de publication, comme l'indiquent l'EPFIF et le commissaire du gouvernement ne permettent pas d'accéder aux actes de vente et de connaître les caractéristiques de celle-ci.
En outre, le commissaire du gouvernement, indique qu'en raison de l'absence des références de publication et des actes correspondants, il n'est pas possible d'examiner ces références mais que les adresses indiquées permettent cependant de relever qu'elles concernent des secteurs d'habitations des villes concernées, sans point commun avec une zone d'activités telles que la ZAD SENIA, où les emplacements de stationnement en sous-sols sont réservés au personnel travaillant sur place et seraient de fait très difficilement commercialisables séparément en tant que tel ; c'est donc à raison que le premier juge a évalué le sous-sol à partir du prix au m² des états d'activité proprement dit ; le prix de 300 euros/m² retenu de la décision pour le niveau -1 représentate environ 35 % de la valeur occupée rez-de-chaussée et du premier étage (850 euros/m²), soit un taux usuel en l'absence d'aménagement particulier de cette partie d'immeuble et un montant total pour le sous-sol de 509'100 euros.
Ces observations du commissaire du gouvernement sur l'absence de pertinence de ces références en sont pas critiquées par l'appelante
Ces termes non comparables seront donc écartés.
2° Les références de l'EPFIF
Il ne propose pas de termes de comparaison.
3° Les références du commissaire du gouvernement
Il ne propose pas de termes de comparaison.
En l'absence de références pertinentes produits par les parties, il convient de prendre pour base l'arrêt définitif de la cour d'appel de Paris du 6 décembre 2018, soit 200 euros/m² ; en raison de l'ancienneté de cette référence, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure de 300 euros/m².
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité pour le parking souterrain à la somme de : 1697 m² x 300 euros = 509'100 euros en valeur occupée.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité due par l'établissement public foncier d'Île-de-France à la SARL Goncourt 3 arpents à la somme totale de : 9'356'684 + 509'100= 9'865'784 euros.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à payer à la SARL Goncourt 3 Arpents la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter la SARL Goncourt 3 arpents de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de la condamner sur ce fondement à payer la somme de 2000 euros à l'EPFIF.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.
La SARL pour 3 arpents perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Vu l'appel limité de la SARL Goncourt 3 Arpents et l'appel incident de l'EPFIF ;
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Écarte des débats la note en délibéré de la SARL Goncourt 3 Arpents du 10 mars 2022 ;
Confirme le jugement entrepris ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne la SARL Goncourt 3 Arpents à verser la somme de 2000 euros à l'établissement public foncier d'île de France sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL Goncourt 3 Arpents aux dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
