France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 19 mai 2022, 21/03856

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 19 Mai 2022

(n° 48 , 1 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03856 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDF7C

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 11 Janvier 2021 par le juge de l'expropriation de Évry RG n° 19/00106

APPELANTE

S.A. SORGEM

[Adresse 10]

[Localité 49]

représentée par Me Tanguy SALAÛN de la SCP Alain LEVY et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126

INTIMÉS

Madame [B] [E] [U] épouse [D]

[Adresse 39]

[Localité 47]

Madame [O] [A], es qualites d'ayant-droit de M. [Y], [X] [D]

[Adresse 39]

[Localité 47]

Monsieur [V] [D], es qualites d'ayant-droit de M. [Y], [X] [D]

[Adresse 41]

[Localité 70]

Tous représentés par Me Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0237

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[Adresse 4]

[Localité 48]

représentée par Mme [C] [P] en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Mars 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Monique CHAULET, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier : Joëlle COULMANCE, lors des débats

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par arrêté du 01 août 2017, la Préfète de l'Essonne a déclaré d'utilité publique au profit de la Société d'Economie Mixte du Val d'Orge, ci-après dénommée SORGEM, le projet d'aménagement de la [Adresse 53] sur le territoire des communes d'[Localité 51] et [Localité 69].

Par arrêté préfectoral du 11 juin 2018, ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de la SORGEM, les parcelles de terrains situées lieu-dit [Adresse 64], cadastrées section AB n°[Cadastre 24] et AB n°[Cadastre 25], d'une superficie totale de 661 m² appartenant à Madame [O] [A], Monsieur [V] [D], es-qualités d'ayants-droits de Monsieur [F] [D], décédé et à Madame [B] [U] veuve [D], ci-après nommés l'indivision [D].

Par ordonnance du 25 juin 2018, le juge de l'expropriation a déclaré expropriée au profit de la SORGEM les parcelles visées par la procédure.

En l'absence d'accord sur son offre d'indemnisation, la SORGEM a saisi le juge de l'expropriation du Tribunal Judiciaire d'Evry par requête parvenue au greffe le 04 juin 2018.

Par un jugement du 11 janvier 2021 après transport sur les lieux le 15 septembre 2020, le juge de l'expropriation d'Evry a':

- Fixé la date de référence au 18 octobre 2019

- Fixé à la somme de 146 429 euros (cent quarante-six mille quatre cent vingt euros), en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à Madame [O] [A], Monsieur [V] [D], es-qualités d'ayants-droits de Monsieur [Y] [D], décédé et à Madame [B] [U] veuve [D], es qualité de propriétaires indivis, pour la dépossession des parcelles cadastrées section AB [Cadastre 24] et AB [Cadastre 25], d'une superficie totale de 661 m² sis lieudit [Adresse 1]';

- Dit que la somme de 146'420 euros se décompose de la manière suivante';

-indemnité principale : 132 200 euros ;

-indemnité de remploi : 14 220 euros ;

-Débouté Madame [O] [A],Monsieur [V] [D], Madame [B] [U] veuve [D] de leurs demandes d'indemnité pour perte d'arbres fruitiers et perte de source';

-Condamné la SORGEM à payer à Madame [O] [A], Monsieur [V] [D], es-qualités d'ayants-droits de Monsieur [Y] [D], décédé et à Madame [B] [U] veuve [D], es qualité de propriétaires indivis, une somme de 1'500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile';

-Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

-Condamné la SORGEM au paiement des dépens de la présente procédure.

La SORGEM a interjeté appel le 26 févier 2021, limité à la fixation de l'indemnité totale de dépossession, à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- Adressées au greffe, par la SORGEM, appelante, le 26 mai 2021 notifiées le jour même (AR du 28 mai 2021) et déposées à l'audience le 6 janvier 2022 notifiées avec remise contre émargement aux parties aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la date de référence au 18 octobre 2019, retenu la qualification de terrain à bâtir et retenu une valeur libre de 200 euros/m²,

-Confirmer ledit jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau

-Fixer la valeur du bien dont il s'agit à la somme de 8.611,75 euros remploi compris

-Condamner solidairement les consorts [D] à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

- Adressées au greffe, par les consorts [D], intimés et appelants incidents, le 10 juin 2021 notifiées le 11 juin 2021 (AR du 16 juin 2021) et le 28 février 2022 notifiées le 01 mars 2022 (AR du 2 mars 2022) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

-Recevoir les consorts [D]-[A] en leur présent mémoire d'appel,

A titre principal,

-Confirmer le jugement rendu le 11 janvier 2021 par le Juge de l'expropriation de l'Essonne en ce qu'il a fixé la date de référence au 18 octobre 2019 et condamné la SORGEM à payer une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-L'infirmer en ce qu'il a fixé l'indemnité d'expropriation à la somme de 146.420 euros,

Statuant à nouveau,

-Fixer l'indemnité d'expropriation devant revenir aux consorts [D]-[A] pour la dépossession de deux parcelles cadastrées section AB [Cadastre 24] et AB [Cadastre 25] à la somme globale de 291.840 euros, outre les sommes de 3.600 euros au titre de la perte des arbres fruitiers, 10.000 euros au titre de la perte de source et des deux puits,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire le Tribunal retenait la date de référence au 1er décembre 2010,

-Dire que les parcelles expropriées sont en tout état de cause constructibles,

A titre infiniment subsidiaire,

-Dire que les parcelles expropriées bénéficient d'une situation très privilégiée,

-Fixer l'indemnité d'expropriation devant revenir aux consorts [D]-[A] pour la dépossession de deux parcelles cadastrées section AB [Cadastre 24] et AB [Cadastre 25] à la somme globale de 146.420 euros, outre les sommes de 3.600 euros au titre de la perte des arbres fruitiers, 10.000 euros au titre de la perte de source et des deux puits,

En tout état de cause,

-Débouter la SORGEM de toutes ses demandes, fins et conclusions,

-Condamner la SORGEM à payer aux consorts [D]-[A] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

-Adressées au greffe, par le commissaire du Gouvernement intimé et appelant incident, le 02 août 2021 notifiées le 09 août 2021 (AR du 11 août 2021) et le 17 février 2022 notifiées le 23 février 2022 (AR du 24 février 2022) aux termes desquelles il demande à la cour de :

-Infirmer le jugement de première instance et bien vouloir fixer :

- l'indemnité de dépossession à la somme de 144 098 euros

- l'indemnité de remploi à la somme de 15 410 euros

Soit une indemnité totale de 159 508 euros.

-Confirmer le jugement de première instance en qu'il a rejeté la demande d'indemnité pour perte d'arbres fruitiers et de source.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SORGEM fait valoir que':

- Concernant la nécessaire infirmation du jugement entrepris en ce qui concerne la date de référence et la situation urbanistique'; en vertu de l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation dans sa rédaction issue de l'article 9 de la loi dite ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 doivent prévaloir sur les dispositions générales des articles L.213-4 et L.213-6 du Code de l'urbanisme en vertu du principe général Specialia generalibus derogant, selon lequel les règles spéciales dérogent aux règles générales'; comme dans un récent arrêt du 24 septembre 2020, la Cour d'appel de Paris [24 Septembre 2020 - n°19/0818]'; c'est donc au prix d'une erreur de droit que le premier juge a écarté l'application des dispositions précitées de l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation pour retenir en l'espèce la qualification de terrain à bâtir'; par une délibération en date du 30 avril 2014, le conseil municipal d'[Localité 51] a prescrit la révision du PLU approuvé le 21 septembre 2006 et modifié le 12 janvier 2011, et ce en application de l'article L.l23-13 du Code de l'urbanisme (pièce n°27)'; mais par une délibération en date du 17 décembre 2014, le conseil municipal d'[Localité 51] a décidé de la mise en compatibilité du Plan local de la commune dans le périmètre de la [Adresse 53] dans le cadre du lancement d'une procédure de déclaration d'utilité publique par la Communauté de communes de l'Arpajonnais en précisant expressément que «la mise en révision du Plan Local d'Urbanisme d'[Localité 51] prescrite le 30 avril 2014 qui intégrera la mise en compatibilité introduite par la procédure de DUP '' (pièce n°28)'; c'est donc, ici encore, au prix d'une erreur de droit, que le premier juge a cru pouvoir retenir la date d'opposabilité et de publication de la délibération du 25 septembre 2019 comme date de référence';

-Concernant la nécessaire infirmation du jugement entrepris en ce qui concerne la détermination des indemnités'; au vu des éléments qui précèdent, les termes de comparaison invoqués en première instance par la SORGEM apparaissent au contraire pertinents dès lors qu'ils concernent, dans leur ensemble, des terrains situés dans le périmètre de la [Adresse 53] et classés en zone AU'; elle se fonde sur 17 termes de comparaison dont la moyenne s'établit à 11 euros/m² en valeur libre';

-elle demande à la Cour de condamner solidairement les consorts [D] à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';

Les consorts [D] répondent que :

-A titre liminaire, sur l'objet de l'appel'; le juge de première instance a fait une exacte appréciation des textes en fixant la date de référence au 18 octobre 2019 et en retenant le caractère constructible des parcelles expropriées'; si par extraordinaire, la Cour devait suivre le raisonnement de la SORGEM, les parcelles peuvent prétendre à la qualification de terrain à bâtir dès lors qu'elles sont d'une part, constructibles au PLU, la zone AU permettant sous condition des constructions, d'autre part, desservies par les réseaux comme le procès-verbal de transport permet de le confirmer';

-A titre principal sur la confirmation du jugement déféré'; la commune d'[Localité 51] a instauré un droit de préemption urbain par délibération du 16 novembre 2006. Dès lors, et conformément aux dispositions de l'article L.2l3-4 du Code de l'urbanisme, il y a lieu de prendre en compte la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU délimitant la zone dans laquelle est situé le bien'; comme la Cour de cassation l'a déjà rappelé [3ème chambre civile, 12 avril 2012, 12-40012.], l'indemnité de dépossession doit être appréciée au jour des dispositions légales applicables au jour de l'ordonnance d'expropriation - en date du 25 juin 2018 - de sorte que les dispositions de la loi ELAN en date du 23 novembre 2018 sont postérieures et donc inapplicables au cas d'espèce';

-A titre plus subsidiaire sur la situation très privilégiée des parcelles'; la proximité de la zone bâtie et totalement aménagée de la commune est indéniable. Les terrains se trouvent en partie centrale de la commune, près de toutes les commodités, et bénéficient d'un accès très aisé'; les parcelles expropriées bénéficient incontestablement d'une situation privilégiée d'une part, du point de vue de sa localisation et d'autre part, du point de vue de leurs caractéristiques propres'; aussi et à titre très subsidiaire, si par extraordinaire le Juge de l'expropriation ne retenait pas que les parcelles expropriées étaient des terrains à bâtir, ils sollicitent du juge qu'il les reconnaisse en situation très privilégiée';

-En se fondant sur 4 références et l'abattement de 20% proposé par le Commissaire du Gouvernement en raison de la proximité de la RN 20 et de l'existence de nuisances sonores apparaîssant encore injustifié compte tenu de l'existence d'un mur anti-bruit comme le procès-verbal de transport permet de le confirme, il est demandé de déterminer l'indemnité revenant aux consorts [D]-[A] sur une base actualisée de 400 euros/m² et à titre subsidiaire, sur une valeur de 200 euros/m², une indemnité principale à 264'400 euros, de remploi de 27'440 euros'; et une indemnité totale de 146'420 euros à titre subsidiaire';

-Au titre des arbres fruitiers : 18 arbres fruitiers x 200 euros = 3.600 euros';

-Au titre de la perte de la source : indemnisation de la source d'eau : 10.000 euros';

-la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement conclut que':

-les dispositions des articles L213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme s'appliquent par dérogation au principe général de détermination de la date de référence posé par l'article L322-2 du code de l'expropriation'; dès lors que le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence prévue à l'article L213-4 a du code de l'urbanisme est substituée à celle prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation, que l'acte de création de la ZAC dans laquelle se situe le bien soit antérieur ou non à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la DUP';

-la situation privilégiée des parcelles invoquée par les expropriés est sans objet dans la mesure où cette notion, d'origine jurisprudentielle, comprend les parcelles qui ne peuvent être qualifiées de terrains à bâtir, mais qui au regard de la présence de certains éléments d'équipements ou d'une situation géographique favorable (proximité de l'urbanisation) peuvent être indemnisées à une valeur supérieure à celle de terres à vocation agricole';

Il est proposé d'indemniser les parcelles expropriées sur la base de 218 euros/m²';

-la demande d'indemnité pour perte des arbres fruitiers et d'une source liée au caractère agricole d'un terrain apparaît injustifiée dans son principe.

SUR CE LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 26 février 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l'espèce, les conclusions de la SORGEM du 26 mai 2021, des consorts [D] du 10 juin 2021 et du commissaire du gouvernement du 2 août 2021 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de la SORGEM du 6 janvier 2022 sont de pure réplique à celles des consorts [D] intimés et appelants incidents et du commissaire du gouvernement appelant incident, elles ne formulent pas de demandes nouvelles ou des moyens nouveaux et sont donc recevables.

Les conclusions hors délai des consorts [D] du 28 février 2022 sont de pure réplique à celles de l'appelant et du commissaire du gouvernement, elles ne formulent pas de demandes nouvelles ou des moyens nouveaux et sont donc recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel principal de la SORGEM porte sur la date de référence et la situation privilégiée, l'appel incident des consorts [D] sur le montant de l'indemnité principale et sur les indemnités accessoires de remploi ainsi qu' au titre de la perte des arbres fruitiers et au titre de la perte de source et des deux puits et l'appel incident du commissaire du gouvernement sur la fixation des indemnités principales et de remploi.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit de des parcelles AB [Cadastre 24] (381m²) et AB [Cadastre 25] (280m²) situées au lieu dit [Adresse 64] ; elles forment une unité foncière de 661m², entièrement cultivée et disposant d'une façade sur le [Adresse 56], voie viabilisée et desservant des maisons d'habitation; la parcelle est de forme rectangulaire et elle mesure 6 mètres de large sur 72 mètres de long.

La SORGEM indique que lors du transport sur les lieux, il a été constaté que le terrain, est situé à proximité immédiate de la RN 20 mais sans disposer d'un accès à celle- ci, est clôturé et encombré de constructions précaires et que la proximité de la RN 20 engendre d'importantes nuisances sonores.

Les consorts [D] soulignent que les parcelles sont de belles configurations, rectangulaires et sont desservies par l'eau et l'électricité et qu'elles bénéficient d'une façade tant sur le [Adresse 56] que sur la RN20, la [Adresse 75] étant une voie asphaltée bénéficiant de l'intégralité des réseaux (plan Google earth) ; elles constituent une belle unité foncière :

- à proximité immédiate du centre ville d'[Localité 51] (2 mn en voiture) et bordées par des habitations,

- entièrement clôturées,

- desservies par une voie asphaltée et par l'ensemble des réseaux et notamment l'eau et l'électricité,

- la présence de compteurs EDF et EAU ainsi que d'un robinet,

- les parcelles sont donc viabilisées,

- comportant 18 arbres fruitiers

- comportant deux puits qui sont alimentés par une source d'eau.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 11 janvier 2021.

- Sur la date de référence

Comme en première instance, les parties sont en désaccord sur la fixation de la date de référence :

- le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement qui a retenu la date du 18 octobre 2019

- la SORGEM a formé appel sur ce point en demandant de retenir la date du 1er décembre 2010, en indiquant que la date de référence est fixée, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionné à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique, en application des dispositions spécifiques issues de l'article 9 de la loi ELAN du 23/11/2018 qui sont des dispositions spéciales, spécifiques aux ZAC, et qui doivent prévaloir sur les dispositions générales des articles L213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme en vertu du principe que les règles spéciales dérogent aux règles générales et que ces dispositions sont d'application immédiate.

- les consorts [D] demandent la confirmation.

L'usage effectif du bien exproprié, les critères de qualification ainsi que les possibilités de construction doivent être appréciés à la date dite de référence, cette date ne correspondant pas à celle du transport sur les lieux, ni à celle de l'ordonnance portant transfert de propriété.

Cette date est destinée à préserver l'équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière.

Cette date de référence s'apprécie à la date de la décision de première instance, soit en l'espèce le 11 janvier 2021.

Selon l'article L 322-2 du code de l'expropriation tel qu'interprété par la cour de cassation (3° civile, 12 avril 2012 N°12-40012 et 10 juillet 2012 N°12-40044) l'indemnité de dépossession doit être évaluée selon la législation en vigueur au jour de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence, en l'espèce l'ordonnance d'expropriation étant du 25 juin 2018, la loi ELAN étant du 23 novembre 2018 soit postérieure est inapplicable au litige.

En tout état de cause, l 'article L322- 2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de le décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1, ou, dans le cas prévu à l'article L122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121'8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 70], au jour de la mise à disposition du dossier de ce débat (mots ajoutés loi n°2018'1021 du 23 novembre 2018) « ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à déclaration d'utilité publique ».

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.

Suite à un amendement gouvernemental N°3041, dans le cadre de la loi n°2018'1021 du 23 novembre 2018 entrée en vigueur le 25 novembre 2018, dite loi ELAN, a été ajoutée à l'alinéa 2 une disposition spécifique concernant la Zac mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme (Décision n°2018'772 du Conseil constitutionnel du 4 novembre 2018 sur la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique).

Cet amendement gouvernemental vise à prévenir le risque que ' si la déclaration d'utilité publique intervient tardivement et que la zone d'aménagement concerté a déjà fait l'objet d'une création, les valeurs foncières puissent s'envoler, compromettant la réalisation du projet d'aménagement, et conduisant à un renchérissement des prix des logements construits' ; dans cette hypothèse, pour éviter de compromettre la réalisation du projet ou de conduire à un renchérissement du coût de sa mise en 'uvre, il a été décidé de faire ' coïncider la date à laquelle le juge doit se placer pour fixer l'indemnité d'expropriation, avec la date à laquelle la volonté de procéder à l'aménagement des terrains est actée par la personne à l'initiative de l'opération d'aménagement ou par l'autorité compétente'.

L'article L322-2 susvisé suite à une QPC a fait l'objet d'une décision du Conseil Constitutionnel n°2021'915'916 du 11 juin 2021, qui indique que les dispositions contestées ne portent pas atteinte à l'exigence selon laquelle on ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d'une juste et préalable indemnité, et que le grief tiré de la méconnaissance de l'article 17 de la déclaration de 1789 doit être écartée pour les motifs suivants :

'' en premier lieu, l'expropriation d'un bien ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à un déclaration d'utilité publique préalablement formellement constatée, sous le contrôle du juge administratif.

D'autre part, en autorisant le juge de l'expropriation, lorsqu'il fixe le montant d'indemnités de l'exproprié, à tenir compte des changements de valeur subie par le bien exproprié depuis la date de référence lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant, les dispositions contestées visent à protéger ce dernier contre la hausse de la valeur vénale du bien résultant des perspectives ouvertes par ces travaux ou opérations.

Le législateur a ainsi entendu éviter que la réalisation d'un projet d'utilité publique soit compromise par une telle hausse de la valeur vénale du bien exproprié, au détriment du bon usage des deniers publics. Ce faisant, il a poursuivi un objectif d'intérêt général.

'En second lieu, pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subie par le bien exproprié depuis la date de référence à la suite de circonstances autres que celle prévue au dernier alinéa de l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. À ce titre, il peut notamment prendre en compte l'évolution du marché immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision'.

Cette QPC concernait les expropriations appelées ' expropriation pour revendre'.

Comme l'indique la SORGEM, en application de la 9 de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018, la date de référence est fixée, lorsque le bien situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionné à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à déclaration d'utilité publique.

Cependant, en l'espèce la commune d'[Localité 51] a institué un droit de préemption urbain par délibération du 16 novembre 2006.

Or, l'article 213-6 du code de l'urbanisme prévoit une exception à cette règle, s'agissant comme en l'espèce d'un droit de préemption, en disposant que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L213-4.

Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différée, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Ainsi, lorsque la commune est dotée d'un PLU et d'un droit de préemption urbain, les dispositions du paragraphe a de l'article L213-4 du code de l'urbanisme prévoient que:

' la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :

- pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé:

I) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire;

II) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n' a pas été délimité;

III) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé;

- pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien'.

En l'espèce :

-la commune d'[Localité 51] par délibération du 30 avril 2014 prescrit la révision du PLU de la commune ; dans le cadre de cette procédure, le projet de révision a été soumis à enquête publique et une concertation préalable conformément aux dispositions de l'article L3 100'2 du code de l'urbanisme a été lancés ; projet de révision a été notifié au préfet et aux personnes publiques associées en application des articles L 123'13 et L 123'6 du code de l'urbanisme avant la mise à l'enquête publique du projet.

'Par une délibération du 17 décembre 2014, il a été décidé la mise en compatibilité du PLU de la commune d'[Localité 51] sur la [Adresse 53], dans le cadre du lancement d'une procédure de déclaration d'utilité publique par la CCA ; en effet, le PLU en vigueur ne permet pas la réalisation de l'opération et nécessite une mise en compatibilité : la commune a en effet inscrit ce secteur comme futur site d'urbanisation placée en 2 AU (à urbaniser) sans règlement, 1AUi à vocation économique, et sur les franges en Ui (activités économiques) et UE (secteur pavillonnaire).

Cette délibération précise que cette mise en compatibilité sera intégrée et entérinée dans le cadre de la révision générale du PLU de la ville.

'Par arrêté du 1er août 2017, le préfet de l'Essonne a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la [Adresse 53] : cette DUP emporte mise en compatibilité des plans locaux d'urbanisme des communes d'[Localité 51] et d'[Localité 69].

'Par délibération du 21 novembre 2018, la commune d'[Localité 51] a approuvé le bilan de concertation prévue par la délibération prescrivant la révision du PLU et arrêté le projet de PLU. Ce dernier a été communiqué pour avis à l'ensemble des personnes publiques associées mentionnées à l'article L 153'16 du code urbanisme puis approuvé par le conseil municipal suivant une délibération du 25 septembre 2019.

Le bilan de la concertation a fait l'objet de réunions sur la présentation du règlement écrit et graphique (zonage), et les OAP ; ont été également rappelés les 4 axes du PADD. Ce dernier tend notamment à maintenir et développer l'activité économique et l'emploi, et doit ainsi permettre la création d'emplois sur l'ensemble du territoire communal avec une attention spécifique sur le futur quartier des [Adresse 53] et le centre-ville.

Il prévoit également : « pour répondre aux besoins en termes de création d'emplois et de logements, il est nécessaire de permettre la réalisation des opérations engagées, dont la plus importante est la [Adresse 53]. La réalisation des constructions nouvelles doit s'inscrire en harmonie avec les constructions existantes et le paysage.

Le caractère paysager de la ville doit être promu sur les zones d'activité ».

Il entend enfin « promouvoir une bonne qualité paysagère des espaces à vocation d'activité résidentielle « excentrés » ([Adresse 53], [Adresse 61], quartier de [Adresse 63], du [Adresse 54], des [Adresse 60], du [Adresse 56], de [Adresse 67], [Adresse 52], quartier au sud de la voie ferrée et à l'ouest de la ville de [Localité 77]) en maîtrisant la constructibilité ».

'La dernière délibération du 25 septembre 2019 précise que suite à la consultation des personnes publiques associées à l'enquête publique, les modifications apportées au projet de révision du PLU. Parmi celles-ci figure la modification de l'OAP relative à la [Adresse 53], du zonage et du schéma de l'annexe 2 du PADD sur le secteur des [Adresse 53] en cohérence avec la modification du projet d'aménagement.

En conclusion, la commune d'[Localité 51], dans le cadre de la révision du PLU, suite à une délibération du 25 septembre 2019, a acté et entériné la modification des caractéristiques de la zone des parcelles incluses dans la [Adresse 53] conformément au PADD et à l'OAP des [Adresse 53], nécessaires pour la réalisation de l'opération :

'pour la parcelle de ce dossier Ue à Ub,

'pour les autres, de 2AU et 1 AUI en 1AUp et 1AUI.

Or, selon l'article L 213-4 du code de l'urbanisme tel qu'interprété par la Cour de cassation:

'la date de publication de la déclaration d'utilité publique emportant mis en compatibilité local d'urbanisme ne fait pas partie de celles limitativement prévues à l'article L 213'4 du code de l'urbanisme pour la fixation de la date de référence à laquelle est pris en considération l'usage effectif d'un bien soumis au droit de préemption ayant fait l'objet d'une expropriation pour cause république (3e chambre civile, n°16'25 138).

Elle a ainsi considéré que les expropriés ne pouvaient bénéficier de la plus-value apportée à leurs biens par les opérations d'urbanisme prévues par l'autorité expropriante.

'L'acte modificatif du plan local d'urbanisme modifiant le périmètre de la zone dans laquelle est située la parcelle expropriée sans affecter les caractéristiques de cette zone ne peut être retenue pour fixer la date de référence au sens de l'article L213'4 du code de l'urbanisme (3°civile, 13 juin 2019 n°18'18 445).

'la modification de la délimitation de la zone dans laquelle se situe le bien exproprié n'est pas une condition nécessaire à la prise en considération comme date de référence de la date de modification d'un poste concernant cette zone ; la seule modification des caractéristiques de la zone dans laquelle se situe le bien exproprié, sans rapport avec sa délimitation géographique, prise en compte pour déterminer la date de référence applicable pour l'estimation du bien (3e chambre civile, n°13'20 zéro 76 7 septembre 2014 et du 19 septembre 2019 n°18'34).

En conséquence, les parcelles expropriées étant situées en zone de droit de préemption urbain, les dispositions de la loi ELAN n'étant pas applicables, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; le PLU de la commune d'[Localité 51] ayant été approuvé le 21 septembre 2006, modifié le 12 janvier 2011 et révisé le 25 septembre 2019 et exécutoire 18 octobre 2019, la date de référence est cette dernière.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a exactement retenu le 18 octobre 2019 comme date de référence.

- Sur la situation d'urbanisme

A la date de référence du 18 octobre 2019, les parcelles sont situées en zone UB du PLU de la commune d'[Localité 51].

Le commissaire indique que dans cette zone, ce qui n'est pas contestée par la SORGEM, que l'emprise au sol de l'ensemble des constructions ne peut excéder 40 % de la superficie du terrain.

La hauteur de la façade maximale des constructions est mesurée à partir du terrain naturel jusqu'à l'égout du toit ou l'acrotère. En cas de terrain en pente, le nombre de niveaux par rapport au terrain fini ne pourra être supérieur à ce qu'il aurait été par rapport au terrain naturel. La hauteur est limitée à 7 mètres.

La hauteur comptée entre l'égout du toit et le faitage de la construction ne peut excéder 6 mètres et compte au maximum un niveau. Pour les constructions annexes, la hauteur comptée à l'égout du toit ou l'acrotère de la construction ne peut excéder 3 mètres. Le nombre de niveaux est limité à R+1+combles et à un niveau pour les annexes.

- Sur la qualification juridique des parcelles

Le premier juge indique que la double condition de l'article L322-3 du code de l'expropriation est remplie et qu'il convient de retenir la qualification de terrains à bâtir pour les parcelles.

La SORGEM a demandé l'infirmation sur la date de référence et propose donc des références dans le périmètre de la [Adresse 53] en zone AU.

Cependant, à la date de référence du 18 octobre 2019, les parcelles se situent en zone UB du PLU d'[Localité 51], zone constructible, avec les précisions ci-dessus indiquées du commissaire du gouvernement, qui ajoute à titre d'information, que contrairement aux affirmations de la SORGEM, selon le plan de zonage de janvier 2011, antérieur à l'arrêté de DUP valant mise en compatibilité du PLU, les parcelles AB [Cadastre 24] et [Cadastre 25] étaient situées en zone Ue, soit en zone constructible.

Les consorts [D] présentent les mêmes observations en reproduisant les mentions de l'article Ue1.

Aux termes de l'article L322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;

2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L322-2.

En l'espèce, les parcelles disposent d'une façade sur la [Adresse 75], voie viabilisée ouverte à la circulation et desservant des maisons d'habitation ; elles se situent à proximité immédiate d'une zone pavillonnaire (jouxtant une parcelle supportant un jardin des bâtiments à usage d'habitation) ; des réseaux se situent à proximité immédiate des parcelles, étant de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement en application de l'article L 322-3 du code de l'expropriation retenu la qualification de terrain à bâtir pour les parcelles.

- Sur l'indemnité principale

1° Sur les surfaces

La surface totale des parcelles de 661 m² n'est pas contestée.

2° Sur la situation locative

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

La fixation en valeur libre n'étant pas contestée par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point.

3° Sur la méthode

Le premier juge indique qu'il a retenu la méthode par comparaison adoptée par toutes les parties.

En l'absence de contestation en appel, le jugement sera confirmé sur ce point.

4° sur la fixation de la valeur

Le premier juge a retenu une valeur de 200 euros/m².

Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :

A) Les références de la SORGEM

Elle invoque 17 références :

N°du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

16 juin 2016

[Adresse 6]

AC n°[Cadastre 45]

1100

12'100

[Adresse 53]

Valeur libre

pièce n°5

24 mars 2017

[Adresse 46]

AC [Cadastre 32]

3649

47'440

Zac

des [Adresse 53]

valeur libre, le surplus correspondant à des dédommagements et à des aménagements effectués sur la parcelle par le vendeur

pièce n°6

5 décembre 2017

[Adresse 65]

AB n°[Cadastre 22]

854

8540

Zac

des [Adresse 53]

en valeur occupée

bail rural

pièce n°7

13 décembre 2011

[Adresse 46] et [Adresse 76]

AC N°[Cadastre 21], AC N°[Cadastre 31] et AP N°[Cadastre 2]

7034

77'000

10,09

[Adresse 53]

AP n°[Cadastre 2] exploitée

AC n°[Cadastre 21] et AC n°[Cadastre 31] libres

pièce n°8

22 décembre 2017

[Adresse 72], [Adresse 73] et [Adresse 74] à

[Localité 69]

E n°142, AP n°84 et AC n°49

Lieu-dit les

[Adresse 59]

AB n°[Cadastre 20] et AB n°[Cadastre 40]

3651

1050

40'170

11'550

[Adresse 53]

libre

pièce n°9

Occupé

20 février 2017

[Adresse 57]

AE n°[Cadastre 12]

2370

26'070

Bail rural, exploitant agricole étant parti

pièce n°10

16 novembre 2018

[Adresse 46] et [Adresse 76]

AC n°[Cadastre 28] et AP n°[Cadastre 50]

5278

58'058

[Adresse 53]

acquisition à l'amiable par la SORGEM

zone AU

pièce n°11

jugement d'Évry du 10/12/2018

[Adresse 71]

AC n°[Cadastre 3]

21'264

[Adresse 53]

zone AU

pièce n°12

Ces termes sont à l'exception du T3 situés dans une autre commune à [Localité 69] ; ils portent sur des parcelles en zone agricole, non comparables avec les parcelles qualifiées de terrains à bâtir.

Ces termes seront donc écartés.

La SORGEM invoque également 8 traités d'adhésion concernant des parcelles situées dans le périmètre de la [Adresse 53] :

N°du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

21 octobre 2019

[Adresse 62]

AB n°[Cadastre 34] et AB n°[Cadastre 35]

830

9130

[Adresse 53]

zone AU

valeur libre

pièce n°14

T10

26 novembre 2019

[Adresse 27]

AC n°[Cadastre 26]

1590

17'490

[Adresse 53]

AUi

valeur libre

pièce n°15

T11

8 janvier 2020

[Adresse 7]

418

[Adresse 53]

zone AU

valeur libre

pièce n°16

T12

7 février 2020

[Adresse 68]

981

10'791

[Adresse 53]

zone AU

valeur libre

pièce n°17

T13

29 mai 2020

[Adresse 46] et [Adresse 73]

AC n°[Cadastre 23] et AP n°[Cadastre 45]

2621

23'353,11

8,91

[Adresse 53]

zone AUI

valeur occupée

pièce n°18

T14

29 mai 2020

[Adresse 44]

AP n°[Cadastre 43]

940

8375,40

8,91

[Adresse 53]

zone AU

valeur occupée

pièce n°19

T15

29 mai 2020

[Adresse 62]

2007

22'077

[Adresse 53]

zone AU

valeur libre

pièce n°20

T16

29 mai 2020

[Adresse 37]

AC n°[Cadastre 29]

815

8965

[Adresse 53]

zone AU

valeur occupée

pièce n°21

Ces termes à l'exception du T1, sont situés dans une autre commune à [Localité 69] et se situent en zone agricole et ne sont donc pas comparables avec les parcelles qualifiées de terrain à bâtir.

Ces termes seront donc écartés.

La SORGEM ajoute qu'en tout état de cause une valeur de 200 euros/m², que le commissaire du gouvernement propose d'augmenter de 218 euros/m² en appel, ne saurait être retenue alors même que le terrain exproprié serait considéré comme un terrain à bâtir situé en zone U à la date de référence.

En effet, l'examen des prix de vente de parcelles en zone U dans le secteur d'[Localité 51] sur la plate-forme gouvernementale DVF permet de constater les valeurs suivantes concernant des terrains comparables aux terrains expropriés :

'parcelle AC numéro [Cadastre 8] [Localité 51], situation à 50 m des parcelles expropriées, en bordure de la RN 20, affecté à usage de jardin potager, vente en octobre 2019, 29 1500 euros, 596 m², soit 49,50 m².

Cependant, le commissaire du gouvernement produit l'acte de vente et indique que certes la parcelle est située en zone UB, zone constructible, mais que sa configuration liée à sa très faible façade sur la rue de la libération la rend inconstructible et que cela explique le prix au m² plus bas que les terrains constructibles.

Cette cession non comparable sera donc écartée.

'Parcelle numéro AM [Cadastre 14] à [Localité 69], parcelle AB [Cadastre 24] et AB [Cadastre 25], terrains en limite de zone à urbaniser, vente en mars 2014 un terrain à bâtir, sis 160 m², 57'337 euros soit 86,87 euros/m².

Cependant, le commissaire du gouvernement produit l'acte de vente et indique que cette cession conserve le lot 1 d'un lotissement et correspond à un terrain à bâtir dédié à un quartier résidentiel d'habitation, mais que toutefois cette cession datant de 2014 est trop ancienne.

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

- parcelle B N°[Cadastre 18] à [Localité 58], parcelle B [Cadastre 18], vente en octobre 2019 en tant que terrain à batir, 3575 m², 210 037 euros, soit 58, 75 euros/m².

Le commissaire du gouvernement produit l'acte de vente du 16 novembre 2017 et indique que cette parcelle est située en zone UI qui est une zone d'équipements où sont interdites les constructions d'habitation.

Ce terme qui n'est pas situé dans un zonage comparable, sera donc écarté.

- parcelle B N°[Cadastre 19] à [Localité 58], parcelles AB [Cadastre 24] et AB [Cadastre 25], terrain en limite de zone urbanisée, vente en novembre 2017 en tant que terrain à bâtir, 3400m², 188379 euros, soit 55, 40 euros/m².

Le commissaire du gouvernement produit l'acte de vente du 14 mars 2018 et indique que ce terme jouxte la parcelle B [Cadastre 19] et est également situé en zone UI et que l'acte précise que la parcelle est dédiée à l'édification d'un garage automobile.

Ce terme qui n'est pas situé dans un zonage comparable, sera donc écarté.

- parcelle AI N°[Cadastre 42] à [Localité 66], parcelles AB [Cadastre 24] et AB [Cadastre 25], en limite de zone urbanisée, vente en mars 2018,834 m², 40 000 euros soit 47, 96 euros/m².

Le commissaire du gouvernement produit l'acte de vente du 14 mars 2018 et indique que cette parcelle fait l'objet d'une servitude non aedificandi en tant que fond servant et est située en zone N et que cette parcelle est enclavée.

Cette parcelle est inconstructible ; ce terme non comparable sera écarté.

- parcelle AL N°[Cadastre 17] à [Localité 66]

Parcelle située en bordure de la N20, vente en avril 2016, 483 m², 10 888 euros soit 22,54 euros/m².

Le commissaire du gouvernement produit l'acte et indique que la parcelle est en forme de lanière située en zone Uab le long de la RN 20 et est affecté par une servitude de passage et est destinée à faire partie du domaine public pour sécuriser la bretelle de sortie de la RN 104 ; elle est à ce titre classée en emplacement réservé (aménagement des abords de la RN 20) et de ce fait inconstructible.

Ce terme non comparable sera donc écarté.

B) les termes des consorts [D]

Il reprennent les références citées par le commissaire du gouvernement qui seront examinées ci-après et proposent quatre termes de comparaison de terrain à bâtir avec les références de publication :

N°du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

24 mars 2016

parcelle AD [Cadastre 30]

CR N17

577

155'000

268

20 mai 2016

parcelle AD [Cadastre 38]

[Adresse 55]

311

118'000

379

15 avril 2016

[Adresse 13]

333

125'000

375

19 octobre 2015

parcelle AD[Cadastre 33]

[Adresse 36]

550

138'000

250

Ces termes sont anciens, et le terme T4 est même de plus de cinq ans.

Les références de publication en première instance et en appel sont différentes.

Or, le premier juge mentionne que le commissaire du gouvernement indique que les parcelles mentionnées étaient fausses et que les références de publication étaient inexactes.

En appel, les expropriés ne versent pas les actes de vente permettant de vérifier la pertinence de ces termes.

En conséquence, ces références seront écartées.

C) Les références du commissaire du gouvernement

Il propose des mutations de terrain à bâtir depuis janvier 2018 de terrains entre 400m² et 800m² dans un rayon d'un kilomètre autour du bien exproprié avec les références cadastrales et de publication :

N°du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

CG1

4 février 2019

[Adresse 11]

662

112702

170, 24

zone UB

terrain non viabilisé avec une maison à démolir ;

terrain en forme de lanière avec une façade d'environ 3,40 m et d'à peine 9 m dans sa partie la plus large, sur 100 m de longueur

parcelle en lot arrière

CG2

4 septembre 2018

[Adresse 5]

501

126000

251, 50

zone Ubd

Emprise de 20 % et hauteur maximum de 9 m terrain à bâtir dans un lotissement proche de la RN 20

CG3

30 mars 2018

[Adresse 9]

524

97000

185, 11

zoneUBd

emprise de 20% et hauteur maximum de 9m

terrain à bâtir non viabilisé, parcelle en lot arrière, proche de la RN 20

CG4

3 février 2020

[Adresse 15]

410

117000

285,37

zone UR2

emprise de 33 % et hauteur maximum de 9 mètres

CG5

10 décembre 2019

[Adresse 16]

512

50000

97,66

zone AUE

emprise de 60 % et hauteur maximum de 9 m

terrain à bâtir dans un lotissement : SDP maximum : 800 m²

moyenne

médiane

223, 06

218, 31

Le commissaire du gouvernement indique qu'il convient d'écarter le terme CG 4, car il est de superficie plus petite que l'unité foncière expropriée ainsi que le terme CG 5 s'agissant d'une zone destinée à être urbanisée pour accueillir des équipements et des logements dans le cadre d'un projet d'ensemble et sous réserve de la réalisation des équipements publics nécessaires, ce terme ne pouvant être comparé un terrain à bâtir.

Ces termes seront donc écartés.

Il ajoute que les termes CG 2 et CG3 situé à [Localité 58] sont dans la même situation que les parcelles expropriées, c'est-à-dire en bordure de la RN 20 et sont les plus comparables, quoique de superficie légèrement inférieure à celle de l'unité foncière expropriée, mais que leur zonage au PLU d'[Localité 58] est moins favorable que le zonage des parcelles expropriées, zone UB au PLU d'[Localité 51] :

'zone Ubd d'[Localité 58] : emprise au sol de 20 % et hauteur maximale de 9 m

'zone UB d'[Localité 51] : emprise au sol : 40 % et hauteur de 7 m jusqu'à l'égout du toit R+1+C.

Il peut donc être considéré que la superficie plus petite des termes CG 2 et CG3 par rapport à celles des parcelles expropriées compense leur zonage moins favorable.

Le commissaire de gouvernement propose en conséquence la moyenne de ces deux termes, soit 218 euros/m².

Il convient de retenir les termes CG 2 et CG3, puisqu'ils sont dans la même situation que les biens à évaluer, c'est-à-dire en bordure de RN 20 ; le terme CG 1 moins comparable sera en conséquence écarté.

Si ces références se trouvent dans un autre zonage qui est moins favorable que les parcelles expropriées, leur superficie plus petite compense celui-ci.

il convient donc de retenir, un mur antibruit atténuant les nuisances sonores par rapport RN 20 très passante, une valeur de 218 euros/m².

L'indemnité principale est donc de : 661 m² x 218 euros = 144'098 euros en valeur libre.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- Sur les indemnités accessoires

1° Sur l'indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

10 000 euros x15% = 1 500 euros

129'098 euros x 10% = 12'909,80 euros, soit un total de 15'402,80 euros arrondis à 15'410 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° l'indemnité pour perte d'arbres fruitiers et pour perte de sources

Les consorts [D] demandent l'infirmation du jugement et sollicitent:

- au titre des arbres fruitiers : 18 arbres fruitiers x 200 euros = 3600 euros ;

'au titre de la perte de sources d'eau : 10'000 euros.

La SORGEM n'a pas conclu sur ce point.

Le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du débouté en indiquant que la Cour de cassation juge que la qualification de terrain à bâtir a pour effet d'interdire au juge d'allouer à l'exproprié une indemnité d'éviction agricole ou pour suppression de plantations, la qualification de terrain à bâtir étant en effet exclusive de celle de terrains agricoles.

Si le terrain est évalué à sa plus haute qualification, c'est-à-dire comme en l'espèce celle de terrain à bâtir, il ne peut être ajouté une indemnité pour perte de plantations, voire de puits et ce même si le terrain exproprié est susceptible de bénéficier des plantations existantes pour de nouvelles constructions ; c'est uniquement si les arbres implantés servent de clôture, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, apportant ainsi à l'ensemble immobilier une plus-value incontestable, qu'elles peuvent être prises en compte.

En conséquence le jugement de débouté sera confirmé.

L'indemnité totale de dépossession est donc de : 144'098 (indemnité principale) + 15'410 euros (indemnité de remploi) = 159'508 euros en valeur libre.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SORGEM à verser aux consorts [D] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

L'équité commande de débouter la SORGEM de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de la condamner sur ce fondement à verser la somme de 2000 euros aux consorts [D].

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.

La SORGEM perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

Fixe à la somme de 159'508 euros en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à Madame [O] [A], Monsieur [V] [D], es qualité d'ayants droits de Monsieur [Y] [D] décédé et de Madame [B] [U] veuve [D], es qualité de propriétaires indivis, pour la dépossession des parcelles cadastrées section AB [Cadastre 24] et AB [Cadastre 25], d'une superficie totale de 661 m², sis lieu-dit [Adresse 1] se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 144'098 euros

'indemnité de remploi : 15'410 euros

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SORGEM à verser à Madame [O] [A], Monsieur [V] [D], es qualité d'ayants droits de Monsieur [Y] [D] décédé et de Madame [B] [U] veuve [D], es qualité de propriétaires indivis la somme de 2000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SORGEM aux dépens.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 19 mai 2022, 21/03856

Synthèse

Origine de la décision