Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 12 MAI 2022
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/18173 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEQDT
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Juillet 2021 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 12-21-1328
APPELANT
M. [E] [S]
119 boulevard Lefebvre
Escalier 11
75015 Paris
Représenté et assisté par Me Elisabeth JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : R072
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/039363 du 04/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
21 bis rue Claude Bernard
75005 PARIS
Représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0399
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 mars 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, et Michèle CHOPIN, Conseillère chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 15 février 2002, la société Paris Habitat OPH a loué à M. [O] [S] un logement dépendant de l'immeuble situé 119 boulevard Lefebvre à Paris (75015).
Par exploit du 18 janvier 2021, la société Paris Habitat OPH a fait délivrer à M. [S] un commandement de payer la somme de 7.282 euros, visant la clause résolutoire.
Par acte du 29 avril 2021, la société Paris Habitat OPH a fait assigner M. [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
- constater de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de M. [S] et des occupants de son chef,
- condamner M. [S] au paiement d'une provision de 8.879,15 euros arrêtée au 20 avril 2021, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur les causes des cet acte et de l'assignation pour le surplus,
- fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges normalement exigibles à défaut de résiliation, et jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner de M. [S] au paiement d'une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation au paiement ;
Par ordonnance contradictoire du 28 juillet 2021, le juge des référés, a :
- au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir,
- constaté la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les locaux situés au 119 boulevard Lefebvre à Paris 15ème, et ce à compter du 18 mars 2021,
- condamné, par provision, M. [S] à payer à la société Paris Habitat OPH la somme de 7.660,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 24 juin 2021, terme de mai 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2021 à hauteur de 7.282,36 euros et du 28 juillet 2021 pour le surplus,
- dit qu'à défaut par M. [S] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, la société Paris Habitat OPH pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur,
- condamné, par provision, M. [S] à payer à la société Paris Habitat OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er juin 2021 jusqu'au départ effectif des lieux,
- débouté la société Paris Habitat OPH du surplus de ses demandes,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [S] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 18 janvier 2021 ;
Par déclaration du 18 octobre 2021, M. [S] a relevé appel de l'ensemble des chefs du dispositif de cette décision, sauf en ce qu'elle a débouté la société Paris Habitat du surplus de ses demandes.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 février 2022, M. [S] demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance de référé du 28 juillet 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, et statuant à nouveau :
- suspendre les effets de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d'habitation,
- lui accorder 24 mois de délais à compter de l'arrêt à intervenir pour apurer sa dette locative,
- juger que dès lors que la dette locative sera apurée selon les délais susvisés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,
- débouter la société Paris Habitat OPH de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
M. [S] soutient que :
- il se trouve dans une situation justifiant l'octroi de délais de paiement dès lors qu'il est de bonne foi, et qu'il a toujours payé régulièrement son loyer de 2002 à 2019,
- il bénéficiait de l'APL, suspendue à la suite de la dénonciation par Paris Habitat OPH de sa dette locative ; il a sollicité le fonds de solidarité pour le logement, et a adressé tous les documents complémentaires réclamés dans ce cadre,
- suite à cette demande, favorablement accueillie par le fonds de solidarité pour le logement, M. [S] s'est engagé à poursuivre le paiement régulier du loyer résiduel, en conséquence de quoi le bailleur devait suspendre la procédure d'expulsion et procéder à la signature d'un nouveau bail,- les justificatifs ont bien été adressés à la caisse d'allocations familiales, et M. [S] a sollicité l'allocation de solidarité aux personnes âgées,
- il est bien en situation d'apurer sa dette locative, et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de trois ans de délais de paiement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 février 2022, la société Paris Habitat OPH demande à la cour de :
- débouter M. [S] de ses demandes,
- confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 4.293,51 euros, échéance du mois de janvier 2022 incluse,
- condamner M. [S] à payer cette somme à titre provisionnel,
- condamner M. [S] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Bernardini conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Paris Habitat OPH soutient que :
- la clause résolutoire est acquise,
- la décision de première instance est justifiée eu égard à la faiblesse des revenus de M. [S], qui ne cesse de creuser sa dette locative, ce qui justifie sa confirmation,
- toutefois, le montant de la dette pourra être actualisé à la somme de 4.293, 51 euros et
la société Paris Habitat OPH n'est pas opposée à des délais de paiement de 24 mois, assortis d'une clause déchéance du terme.
SUR CE, LA COUR
L'expulsion d'un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal d'instance en application des dispositions de l'article 849 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Il résulte des pièces produites aux débats que, suivant acte en date du 18 janvier 2021, la société Paris Habitat OPH a fait signifier à M.[S] un commandement de payer un arriéré locatif d'un montant de 7.282,36 euros, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, rappelant les dispositions législatives et réglementaires applicables en la matière et comportant le décompte des sommes dues.
Ce commandement n'a été argué d'aucune irrégularité de fond ou de forme, aucune mauvaise foi n'est alléguée à l'encontre du bailleur au titre de la mise en oeuvre de ce commandement.
Il n'est pas discuté que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.
Il convient dès lors de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 mars 2021.
Par ailleurs, les décomptes produits par la partie intimée tiennent comptent fidèlement des règlements effectués.
Il convient dès lors pour la cour, par réformation de la décision entreprise, de condamner à titre provisionnel M.[S] au paiement de la somme de 4. 293, 51 euros suivant compte arrêté au 21 février 2022, échéance de janvier 2022 incluse, ce avec intérêts au taux légal à compter de cet arrêt.
M. [S] demande toutefois des délais de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire.
L'article 24, V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :
« Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».
L'appelant, qui est âgé de 69 ans et retraité, perçoit un revenu global de 1.174 euros par mois, a un enfant à charge, et a fait toutes diligences pour régler sa dette locative qui a considérablement diminué, étant observé qu'il a repris le paiement du loyer courant.
Il ressort en outre des pièces produites que M. [S] a soumis à la commission du fonds de solidarité un dossier qui a été accueilli favorablement aux termes d'une décision du 20 janvier 2022, qu'un protocole de cohésion sociale a été signé entre les parties le 28 janvier 2022, et qu'un échéancier de paiement a été convenu portant sur le règlement de la somme de 4.294, 51 euros en 24 échéances.
Aux termes de ce protocole, M. [S] s'engageait notamment à poursuivre le paiement des indemnités d'occupation, à honorer le plan d'apurement tandis que le bailleur s'obligeait à suspendre toute procédure en cours et à signer un nouveau bail dans un délai de 3 mois maximum à compter du règlement intégral de la dette.
L'offre de solder la dette sur 24 mois apparaît dans ces conditions justifiée.
Dès lors, la cour s'estime fondée à accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois et suivant les modalités précisément définies au présent dispositif.
Le sort des dépens de première instance et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge. Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.
Il n'y a pas lieu par ailleurs de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme la décision querellée, exclusivement sur le quantum de la dette locative,
Statuant à nouveau,
Condamne à titre provisionnel M. [O] [S] à payer à la société Paris Habitat OPH la somme de 4. 293, 51 euros suivant compte arrêté au 21 février 2022, échéance de janvier 2022 incluse, ce avec intérêts au taux légal à compter de cet arrêt,
Y ajoutant,
Dit que M.[S] pourra s'acquitter du paiement de l'arriéré effectivement dû à la date du présent arrêt en 24 mensualités égales exigibles chaque mois en même temps que le loyer courant, la première échéance intervenant le mois suivant la date de signification du présent arrêt,
Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et dit qu'en cas de respect de l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,
Dit que, faute pour M.[S] de payer cette somme à bonne date, en sus du loyer courant, dès le premier impayé et huit jours après l'envoi par Paris Habitat d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine,
- le tout deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire sera acquise à la date du 18 mars 2021,
- il pourra être procédé à l'expulsion de M. [S] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, le sort des meubles restés dans les lieux relevant des dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- l'indemnité d'occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel et M. [S] condamné à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à parfaite libération des lieux,
Condamne la société Paris Habitat OPH aux dépens d'appel,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
