Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 12 MAI 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/18115 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEP4I
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Octobre 2021 -Juge des contentieux de la protection d'Aubervilliers - RG n° 21/000189
APPELANTE
Mme [O] [Y]
9 rue Carnot
93240 STAINS
Représentée par Me Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1647
INTIMES
M. [W] [Y]
9 rue Carnot
93240 STAINS
Défaillant, PV659 en date du 02.11.2021
M. [B] [G] [M]
27-29 rue Casteres
93390 CLICHY SOUS BOIS
Représenté par Me Olivier HASCOET de la SELARL HAUSSMANN-KAINIC-HASCOET-HELAI, avocat au barreau d'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mars 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- RENDU PAR DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2019 avec prise d'effet au 4 janvier 2020, M. [M] a consenti à M. et Mme [Y], présentés parfois comme étant cousins et parfois comme étant frère et soeur, la location d'un logement à usage d'habitation, sis 9 rue Carnot à Stains (93240) moyennant un loyer mensuel de 850 euros outre 50 euros de provision sur charges.
Le 11 décembre 2020, M. [M] a fait signifier à M. et Mme [Y] un commandement de payer la somme de 2.600 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 décembre 2020.
Par notification électronique du 16 décembre 2020, M. [M] a saisi la CCAPEX.
Par acte du 09 mars 2021, M. [M] a fait assigner M. et Mme [Y] devant le juge des référés du tribunal de proximité d'Aubervilliers aux fins de voir :
- constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise et en conséquence en constater la résiliation ;
- constater que M. et Mme [Y] sont occupants sans droit ni titre ;
- ordonner l'expulsion de M. et Mme [Y] ainsi de tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- condamner M. et Mme [Y] au paiement des sommes suivantes :
' 3.035,93 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges,
' une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer mensuel, charges comprises et ce à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux loués,
' 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' les entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par ordonnance réputée contradictoire du 05 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers a en référé :
- condamné M. et Mme [Y] à payer à M. [M] la somme provisionnelle de 2.800 euros actualisée au 9 mars 2021, échéance du mois de février 2021 incluse, au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus ;
- dit que les sommes versées à ce titre par M. et Mme [Y] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit de M. [M] au 12 février 2021 ;
- ordonné l'expulsion de M. et Mme [Y] et de tous occupants de leur chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux ;
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par M. et Mme [Y] jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et au besoin ;
- condamné M. et Mme [Y] à verser à M. [M] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2021 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
- dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 de chaque mois ;
- dit que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis entre les mains des locataires expulsés, en un lieu que ces derniers auront choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, aux locataires expulsés d'avoir à les retirer à leurs frais dans le délai fixé par décret en Conseil d'Etat ;
- dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à M. Le Préfet aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. et Mme [Y] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement ;
- condamné M. et Mme [Y] à payer à M. [M] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté les autres demandes ;
- condamné M. et Mme [Y] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 11 décembre 2020 ;
- rappelé que la décision est exécutoire par provision.
Par déclaration du 16 octobre 2021, Mme [Y] a relevé appel de cette décision.
Dans ses conclusions remises le 15 novembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Mme [Y] demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré acquise la clause résolutoire du bail ;
Statuant à nouveau,
- accorder à celle-ci des délais à hauteur de 24 mois pour régler sa dette, soit lui permettre de régler la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant jusqu'à complet apurement de la dette ;
- réserver les dépens.
Mme [Y] soutient que :
- il s'avère que M. [Y] a quitté le domicile sans laisser la moindre adresse ; elle assume donc seule depuis le loyer et les charges ; elle est agent de propreté et travaille au sein de la société Elior, rencontrant des difficultés depuis qu'elle est en congé maternité, son employeur n'ayant pas adressé les documents nécessaires à la CPAM et ayant ainsi été privée de revenus pendant plusieurs mois ;
- elle a d'ores et déjà postulé sur un logement qui lui avait été proposé par Seine-Saint-Denis Habitat mais son dossier n'a pas été retenu ;
- elle entend solliciter des délais afin de régler sa dette qui n'est pas très importante.
Dans ses conclusions remises le 8 décembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [M] demande à la cour, au visa des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :
- débouter Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
- condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens.
M. [M] soutient que :
- c'est à bon droit que le juge des référés a constaté la résiliation du bail et a prononcé l'expulsion des locataires des lieux loués qu'ils occupent au préjudice de M. [M] ;
- Mme [Y] prétend n'être redevable que de la somme de 2.800 euros au titre de l'arriéré de loyers, mais cela est totalement inexact ; en effet, la somme de 2.800 euros représente la somme provisionnelle actualisée au 9 mars 2021, le juge ayant refusé de l'actualiser en raison de l'absence de M. [Y] ; il résulte d'un décompte actualisé de la dette locative produit en première instance qu'au jour où le juge a statué, l'arriéré de loyers s'élevait à la somme de 7.100 euros, mois de septembre inclus ;
- sur les délais sollicités, le montant des loyers représente plus de 50 % des revenus de Mme [Y] et l'aggravation de sa dette locative démontre que celle-ci n'est plus à même de se maintenir dans les lieux et de faire face au paiement du loyer courant et à l'apurement de sa dette locative, même sur trente-six mois.
Par ordonnance du 25 janvier 2022, le président de la chambre a prononcé la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'encontre de M. [Y].
SUR CE LA COUR
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le maintien d'un locataire dans les lieux, alors qu'il est devenu occupant sans droit ni titre en application d'une clause résolutoire de plein droit, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.
Il sera rappelé à cet égard :
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;
- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
En outre, aux termes de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. De telles mesures suspendent les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier.
Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'octroi de ces délais suspend les effets de la clause résolutoire. Aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, il y a lieu de relever :
- que, dans le contrat de bail signé entre les parties, il est stipulé que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer infructueux ;
- que M. [M] a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, par acte du 11 décembre 2020, d'avoir à payer au principal la somme de 2.600 euros au titre des loyers et charges impayés ;
- qu'il est constant que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a, à bon droit, constaté l'acquisition de la clause résolutoire, avec toutes conséquences de droit rappelées dans la décision ;
- que la décision n'est en réalité pas non plus contestée en ce qu'elle a condamné M. et Mme [Y] à payer à M. [M] la somme provisionnelle de 2.800 euros actualisée au 9 mars 2021, échéance du mois de février 2021 incluse, au titre de l'arriéré locatif, le montant de la condamnation provisionnelle n'étant pas remis en cause à hauteur d'appel par Mme [Y] ;
- que Mme [Y] demande des délais de paiement ;
- qu'il y a lieu de rappeler que le loyer est fixé aux termes du bail à la somme de 850 euros par mois, outre 50 euros pour les charges ;
- que Mme [Y] fait état de ce que le départ de M. [Y] a entraîné des difficultés pour elle de règlement ;
- que l'appelante, au titre de son avis d'imposition sur les revenus 2020 (pièce 3), a déclaré la somme de 19.395 euros, soit 1.616 euros par mois ; qu'elle a accouché d'un enfant en septembre 2021 et expose avoir eu des difficultés du fait que son employeur n'avait pas adressé les documents à l'assurance-maladie ; qu'elle précise avoir fait une demande de logement social auprès de Seine-Saint-Denis Habitat, en vain en l'état ;
- qu'elle rappelle aussi que la dette est d'un montant limité, de sorte que sa situation lui permettrait d'apurer l'arriéré ;
- que, cependant, le bailleur verse aux débats un décompte actualisé en date du 25 août 2021 (pièce 6), dont il résulte que la dette locative s'établit désormais à 7.100 euros, des échéances n'ayant pas été réglées depuis la décision de première instance (loyers et charges de mai à septembre 2021) ;
- qu'ainsi, la dette locative s'est en réalité encore aggravée, Mme [Y] devant supporter seule le loyer depuis le départ de M. [Y], ce alors que le loyer représente plus de la moitié de ses ressources ;
- qu'il apparaît ainsi qu'elle n'est pas en mesure de régler sa dette locative, qui continue de s'aggraver depuis la décision du premier juge, le loyer représentant une charge particulièrement lourde compte tenu de ses seules ressources.
Aussi, au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise, en ce compris le sort des dépens et frais de première instance, et, y ajoutant, de rejeter la demande de délais formée par Mme [Y].
La situation et l'équité commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.
Mme [Y] sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Rejette la demande de délais formée par Mme [O] [Y] ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 à hauteur d'appel ;
Condamne Mme [O] [Y] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
