Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 12 MAI 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17896 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEPF4
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 18/60079
APPELANT
VILLE DE PARIS, prise en la personne de Madame la Maire, Madame [F] [C]
Place de l'hôtel de ville
75004 PARIS
Représentée et assistée par Me Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844
INTIMEE
S.A.S. GASSELIN, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
8 rue de Tracy
75002 PARIS
Représentée et assistée par Me Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0014
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 mars 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport, et Michèle CHOPIN, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère.
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
La société Gasselin est propriétaire d'un appartement situé au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété sis 8 rue de Tracy à Paris 2ème (lot n°6).
Le 26 septembre 2018, un agent assermenté de la ville de Paris a dressé un constat d'infraction à la réglementation du changement d'usage de locaux d'habitation.
Par acte d'huissier de justice du 8 novembre 2018, la ville de Paris a fait assigner la société Gasselin en la forme des référés devant le président du tribunal de grande instance de Paris, au visa des articles 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, L. 631-7, L. 632-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation.
Par ordonnance du 28 mars 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la ville de Paris dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de 1'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass.3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
La Cour de justice de l'Union européenne a statué par un arrêt du 22 septembre 2020 par lequel elle considère la réglementation conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de Paris sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie à l'audience du 4 juin 2021.
La ville de Paris a demandé au tribunal de :
- juger que la société Gasselin a enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'urbanisme en louant pour de courtes durées l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du 8 rue de Tracy à Paris 2ème,
- condamner la société Gasselin à une amende,
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du 8 rue de Tracy à Paris 2ème, sous astreinte de 320 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer,
- se réserver la liquidation de l'astreinte,
- condamner la société Gasselin à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Soutenant en substance que l'usage d'habitation n'est pas établi, la société Gasselin a sollicité le rejet de la demande et subsidiairement la réduction de l'amende sans excéder la somme de 500 euros, ainsi que la condamnation de la ville de Paris à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement rendu en la forme des référés du 29 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la ville de Paris de sa demande visant à voir condamner la société Gasselin à une amende civile de 50.000 euros ;
- débouté la ville de Paris de sa demande visant à voir ordonner le retour à l'habitation des locaux ;
- débouté la ville de Paris du surplus de ses demandes ;
- condamné la ville de Paris à payer à la société Gasselin la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la ville de Paris aux dépens.
Le premier juge a considéré que la ville de Paris échouait à démontrer qu'au 1er janvier 1970, le local était utilisé à usage d'habitation.
Par déclaration du 13 octobre 2021, la ville de Paris a relevé appel de l'ensemble des dispositions de cette décision.
Dans ses conclusions remises et notifiées le 3 novembre 2021, elle demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,
- juger que la société Gasselin a enfreint les dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation en louant pour de courtes durées l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du 8 rue de Tracy 75002 Paris (constituant le lot n°6),
- condamner la société Gasselin à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de Paris conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation,
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du 8 rue de Tracy 75002 Paris (constituant le lot n°6), sous astreinte de 320 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer,
- se réserver la liquidation de l'astreinte,
- débouter la société Gasselin de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la société Gasselin à verser à la ville de Paris une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Dans ses conclusions remises et notifiées le 25 novembre 2021, la société Gasselin demande à la cour de :
à titre principal,
- confirmer le jugement du 29 septembre 2021 en toutes ses dispositions,
- juger que la mairie de Paris ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le lot n° 6 situé au 8 rue de Tracy à Paris 2ème appartenant à la Gasselin était affecté à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970,
- débouter la mairie de Paris de l'ensemble de ses demandes,
À titre subsidiaire, en cas de condamnation à une amende civile,
- constater la bonne foi de la société Gasselin,
- constater l'existence de circonstances atténuantes,
- constater le retour à l'habitation,
- fixer l'amende civile à un montant symbolique qui ne saurait dépasser la somme de 500 euros ;
En tout état de cause,
- condamner la mairie de Paris à payer à la société Gasselin la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Pour l'exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H1 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
En l'espèce, les parties s'opposent à titre principal sur la preuve à apporter par la ville de Paris de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé :
- qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970,
- que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve,
- que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.
Il revient ainsi à la ville de Paris, pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.
La ville de Paris se prévaut en l'espèce d'une déclaration établie sur le modèle H2 en application de l'article 38 du décret 69-1076 du 28 novembre 1969, remplie par le propriétaire le 12 octobre 1970.
Contrairement à ce que soutient l'intimée, cette fiche est suffisamment lisible pour permettre d'affirmer qu'elle se rapporte bien au local en cause, lequel se trouve identifié par la mention complète de son adresse et de sa localisation dans l'immeuble : 8 rue de Tracy à Paris, RC (rez-de chaussée), lot n°6.
Il doit être d'abord relevé que la fiche n'est pas renseignée quant à la "location (à l'exclusion des locations commerciales ou en meublé)" et à la perception d'un loyer au 1er janvier 1970.
Si, comme le souligne la ville de Paris, cette fiche H2 porte la mention de pièces affectées à l'usage d'habitation, à savoir une chambre et une cuisine, ainsi que l'alimentation du logement par le gaz et l'électricité, en revanche le logement est dépourvu de salle d'eau et de wc et ne dispose pas de l'eau courante, ce qui contredit l'usage d'habitation.
S'il est vrai, comme l'indique l'appelante, qu'il était fréquent d'avoir des salles d'eau et des toilettes communes aux occupants de l'immeuble, elle ne produit en l'occurrence aucune pièce de nature à établir que tel était bien le cas pour l'immeuble en cause.
La fiche H2 sur laquelle se fonde la ville de Paris n'établit donc pas l'usage d'habitation du local au 1er janvier 1970, et comme le souligne l'intimée, le lot n°6 est toujours désigné dans son titre de propriété du 19 octobre 2015 comme une loge de concierge, ce type de local n'étant pas nécessairement à usage d'habitation.
En outre, c'est de manière inopérante que la ville de Paris soutient :
- d'une part, et certes à raison, que l'usage commercial que l'intimé a déclaré à l'administration fiscale ne correspond pas nécessairement à la réalité, puisque c'est à elle qu'il revient de prouver l'usage d'habitation et non à l'intimé de prouver un usage autre ;
- d'autre part, que l'usage d'habitation est parfaitement connu de la société Gasselin puisque celle- ci a conclu un bail mobilité le 1er octobre 2020, puisque l'usage d'habitation doit être établi à la date du 1er janvier 1970, la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement à cette date étant inopérante.
Enfin, la ville de Paris ne prétend pas que le local aurait fait l'objet de travaux autorisés ayant pour conséquence de lui conférer l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, ou qu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation aurait été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage du local, indiquant au contraire qu'aucune demande de changement d'usage n'a jamais été formée concernant le bien et qu'aucune compensation n'a été effectuée.
Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a dit que le manquement aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'était pas caractérisé et a conséquence débouté la ville de Paris de ses demandes.
Le jugement sera également confirmé sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile qui ont été justement appréciés.
Perdant en appel, la ville de Paris sera condamnée aux dépens de la présente instance et à payer à la société Gasselin, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500 euros au titre des ses frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne la ville de Paris aux dépens de la présente instance,
La condamne à payer à la société Gasselin la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
