Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 12 MAI 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17800 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEO3J
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Septembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 12-21-001005
APPELANT
M. [L] [E]
4, rue Péan
75013 PARIS
Représenté et assisté par Me Emmanuel WEILL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1294
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/47872 du 09/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A.E.M. ADOMA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
33 Avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS
Représentée par Me Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226
Assistée de Me Charlotte ROUXEL, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mars 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 19 octobre 2018 prenant effet le même jour, la société Adoma a consenti à M. [L] [E] un contrat de résidence portant sur un logement n°A201 sis 4 rue Péan à Paris (75013).
La société Adoma indique que, ce résident ne respectant pas ses obligations en hébergeant au moins une tierce personne, elle lui a fait signifier le 20 octobre 2020 une mise en demeure de faire cesser cette situation contraire au contrat de résidence sous 48 heures, le prévenant qu'à défaut, son contrat serait automatiquement résilié un mois plus tard.
Par acte du 1er avril 2021, la société Adoma a fait assigner M. [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater la résiliation du contrat de résidence et par conséquent que M. [E] est devenu occupant sans droit ni titre ;
- en conséquence, ordonner l'expulsion de M. [E] ainsi que de tout occupant de son chef, ce au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- condamner M. [E] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
* une indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'expiration de son contrat égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer mois par mois jusqu'à la libération des lieux,
* 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [E] aux entiers dépens.
Par ordonnance réputée contradictoire du 7 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- renvoyé les parties à se pourvoir et dès à présent, vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu entre les parties le 19 octobre 2018 et portant sur le logement n°A201 - 4 rue Péan à Paris (75013), ce, à la date du 20 novembre 2020 ;
- dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [E] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
- condamné M. [E] au paiement à la société Adoma d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s'était poursuivi, et ce à compter du 20 novembre 2020 et jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ;
- rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire ;
- condamné M. [E] à payer à la société Adoma la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [E] aux dépens de l'instance ;
- rejeté toute demande plus ample ou contraire.
Par déclaration du 11 octobre 2021, M. [E] a relevé appel de cette décision.
Dans ses conclusions remises le 12 novembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [E] demande à la cour, au visa de l'article 1741 du code civil, de :
- le déclarer celui-ci recevable et bien fondé en ses demandes ;
Y faisant droit,
- infirmer l'ordonnance de référé prononcée en date du 7 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu en date du 19 octobre 2018 entre lui et la société Adoma et en ce qu'elle a prononcé son expulsion des logements loués sis 4, rue Péan à Paris (75013) ;
En conséquence,
- maintenir celui-ci dans les liens de la convention de résidence signée en date du 19 octobre 2018 ;
- condamner la société Adoma aux entiers dépens de la procédure d'appel.
M. [E] soutient que :
- le juge, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, s'est fondé sur une mise en demeure et sur un rapport d'un huissier de justice dressé le 30 janvier 2021 ;
- son fils dort parfois au domicile de son père qui doit effectuer les démarches auprès de son bailleur pour l'informer qu'il l'héberge pour une période de temps limitée, conformément aux dispositions de l'article 9 du règlement intérieur de la résidence ;
- M. [P] est son neveu et il habite en réalité chez un cousin à Aulnay-sous-Bois depuis le 13 janvier 2021, ainsi qu'il ressort de l'attestation d'hébergement versée aux débats ;
- ainsi les conditions d'occupation du logement loué par M. [E] ne sont plus les mêmes qu'au moment où l'huissier de justice a dressé son rapport, les infractions aux charges et conditions locatives ayant maintenant cessé ;
- c'est pourquoi M. [E] est bien fondé à demander que l'ordonnance de référé entreprise soit infirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu le 19 octobre 2018 et prononcé son expulsion.
Dans ses conclusions remises le 8 décembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Adoma demande à la cour, au visa des articles L. 633-3 du code de la construction et de l'habitation, de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :
- dire et juger M. [E] mal fondé en son appel ;
En conséquence,
- l'en débouter ;
- confirmer l'ordonnance rendue le 7 septembre 2021 dans toutes ses dispositions ;
- condamner M. [E] au paiement de la somme de 800 euros d'indemnité procédurale sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux dépens.
La société Adoma soutient que :
- l'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que le résident ne peut héberger un tiers sans en informer au préalable le gestionnaire à qui il doit déclarer la date d'arrivée de son invité et son identité ; le contrat reprend les dispositions légales ci-dessus visées et il est notamment prévu à l'article 8 de ce contrat de résidence que le résident s'engage à n'héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l'article 9 du règlement intérieur ; selon l'article 9, le résident doit obligatoirement au préalable avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci ; l'article 11 du contrat dispose qu'en cas de non-respect par le résident de ses obligations, le gestionnaire peut résilier de plein droit le titre d'occupation ;
- la société Adoma a dû constater que M. [E] ne respectait pas ses obligations en hébergeant au moins une tierce personne de façon illicite dans le foyer ce qui est interdit et occasionne des surdégradations, des surconsommations et porte atteinte à la sécurité de l'établissement ;
- la mise en demeure, dont la teneur n'a pas été contestée, est restée infructueuse ;
- en effet, en vertu d'une ordonnance sur requête, un huissier de justice a le 30 janvier 2021dressé un constat d'où il résultait la présence de deux tierces personnes hébergées dans la chambre de M. [E], n'ayant pu justifier de leur identité, deux matelas supplémentaires étant installés sur le sol ;
- M. [E] prétend que la suroccupation a cessé et demande en conséquence à la cour d'annuler l'acquisition de la clause résolutoire, ce dont il devra être débouté.
SUR CE LA COUR
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le maintien d'un locataire dans les lieux, alors qu'il est devenu occupant sans droit ni titre en application d'une clause résolutoire de plein droit, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.
En l'espèce, il y a lieu de rappeler :
- que le contrat signé entre les parties est un contrat spécifique encadré par les dispositions des articles L. 633-1 à L. 633-4-1 et R. 633-1 à R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation ;
- que l'article R. 633-9 dispose notamment que le règlement intérieur prévoit l'obligation, pour la personne logée, d'informer le gestionnaire de l'arrivée des personnes qu'il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité ;
- que, selon l'article R. 633-3, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2, sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- que le contrat de résidence signé entre les parties stipule, en son article 8, que le résident s'engage à occuper personnellement les lieux et n'en consentir à l'occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit, et à n'héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l'article 9 du règlement intérieur ;
- que le règlement intérieur du foyer prévoit en son article 9 que, pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d'accueillir une personne de son choix dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition, à condition d'en avertir le responsable de la résidence et de fournir au préalable une pièce d'identité de l'invité, en précisant dates d'arrivée et de départ ; qu'est prévue également une participation complémentaire aux frais occasionnés ;
- que l'article 11 de ce règlement indique en outre que le gestionnaire peut résilier de plein droit le titre d'occupation en cas d'inexécution par le résident de ses obligations ou manquement grave ou répété au règlement intérieur, la résiliation ne prenant effet qu'un mois après la notification par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- que la SA Adoma expose que l'appelant ne respectait pas ses obligations et qu'elle a dû, par mise en demeure signifiée par voie d'huissier le 20 octobre 2020 (pièce 3), demander à M. [E] de faire cesser l'hébergement d'une tierce personne ;
- que pourtant, selon procès-verbal d'huissier de justice du 30 janvier 2021 (pièce 5), l'huissier de justice a constaté la présence dans l'appartement de deux personnes de sexe masculin, indiquant se nommer "[F] [E]" et "[P] [D]", ce alors que M. [L] [E] n'était pas présent dans les lieux ;
- que les deux personnes logeant dans la chambre ont indiqué respectivement occuper ce bien depuis "environ deux ans" et depuis "plusieurs mois" ;
- que c'est en vain que l'appelant indique que M. [F] [E] serait son fils qu'il hébergerait parfois en parfaite conformité avec le règlement intérieur, ce alors qu'il ne produit pas les éléments relatifs au fait qu'il aurait fourni une pièce d'identité de la personne hébergée, n'étant pas non plus établi que ce dernier aurait réglé la participation aux charges supplémentaires prévue par le règlement ;
- que cet hébergement, qui durait depuis deux ans selon les propres déclarations de M. [F] [E], apparaît avoir été effectué sans en avoir avisé la SA Adoma ;
- que l'attestation (pièce 4), selon laquelle M. [P] habiterait lui en réalité chez un cousin, ne saurait expliquer les éléments rappelés dans le constat, M. [P] ayant lui aussi explicitement indiqué qu'il était hébergé dans la chambre sur une longue période, depuis "plusieurs mois" ;
- qu'il s'en déduit que la SA Adoma fait valoir à juste titre que le manquement reproché à l'appelant n'a pas cessé à la suite de la mise en demeure, la présence de deux personnes dans la chambre sur une longue période étant établi, ce sans que n'aient été respectés le contrat et le règlement intérieur, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du contrat à la date du 20 novembre 2020, un mois après la mise en demeure.
Aussi, au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer la décision entreprise, en ce compris le sort des dépens et frais de première instance exactement réglé par le premier juge.
La situation des parties et l'équité commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.
M. [E] sera condamné aux dépens d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne M. [L] [E] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
