RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 12 Mai 2022
(n° 46 , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07330 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDQBW
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Mars 2021 par le juge de l'expropriation de Bobigny RG n° 19/00448
APPELANTS
Monsieur [F] [W]
[Adresse 14]
[Localité 42]
représenté par Me Marcel BOUHENIC de l'ASSOCIATION BOUHENIC & PRIOU GADALA, avocat au barreau de PARIS, toque : R080 substitué par Me Camille TONIOLO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0883
Monsieur [H], [J] [O]
[Adresse 21]
[Localité 35]
comparant en personne, assisté de Me Marcel BOUHENIC de l'ASSOCIATION BOUHENIC & PRIOU GADALA, avocat au barreau de PARIS, toque : R080 substitué par Me Camille TONIOLO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0883
Madame [K], [P] [R] épouse [O]
[Adresse 21]
[Localité 35]
représentée par Me Marcel BOUHENIC de l'ASSOCIATION BOUHENIC & PRIOU GADALA, avocat au barreau de PARIS, toque : R080 substitué par Me Camille TONIOLO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0883
INTIMÉES
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
France domaine
[Adresse 4]
[Localité 41]
Non représentée
ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFI F)
[Adresse 24]
[Localité 34]
représentée par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué par Me François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Février 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Hervé LOCU, Président
Catherine LEFORT, conseillère
Raphaël TRARIEUX, conseiller
Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats
ARRÊT :
- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur [F] [W], Monsieur [H] [O] et Madame [K] [R] épouse [O] sont propriétaires du lot n°113 de 1'immeuble situé [Adresse 23], sur la parcelle cadastrée V n°[Cadastre 26].
Il s'agit d'un atelier d'artistes.
Monsieur [F] [W], Monsieur [H] [O] et Madame [K] [R] épouse [O] ont adressé une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) le bien mentionné ci-dessus, au prix de 345.000 euros, hors frais d'agence d'un montant de 25.000 euros, à l'établissement public foncier d'I1e-de-France (ci-après dénommé EPFIF), qui l'a réceptionnée le 9 juillet 2019.
L'EPFIF a exercé son droit de préemption par une décision du 2 octobre 2019 au prix de 162.000 euros, hors commission d'agence.
Les propriétaires ont refusé cette proposition par courrier reçu le 26 novembre 2019, maintenant le prix indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner.
Par une requête et un mémoire introductif d'instance reçus le 9 décembre 2019, l'EPFIF a saisi le juge de 1'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté. L'EPFIF justifie avoir consigné le 10 janvier 2020 une somme de 24.300 euros, correspondant à 15% du montant de 1'éva1uation du prix par le Directeur des Services Fiscaux.
Par jugement du 18 mars 2021 après transport sur les lieux le 10 septembre 2020, le juge de l'expropriation de Bobigny a':
-Fixé à la somme de 245.000 euros (deux cent quarante-cinq mille euros) en valeur libre (1400 euros/m² X175 m²) le prix d'acquisition du bien appartenant à Monsieur [F] [W], Monsieur [H] [O] et Madame [K] [R] épouse [O] correspondant au lot n°113 de l'immeuble situé [Adresse 23], sur la parcelle cadastrée V n°[Cadastre 26] ;
- Dit que les frais de commission d'agence dus par 1'Etablissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF) sont d'un montant de 25.000 euros (vingt-cinq mille euros) dans l'hypothèse d'une réalisation de l'opération de préemption et en cas de besoin, la condamne au paiement ;
-Condamné l'Etab1issement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF) aux dépens ;
-Rejeté toutes les autres demandes des parties
Monsieur [F] [W], Monsieur [H] [O] et Madame [K] [R] épouse [O] ont interjeté appel le 21 avril 2021 sur la fixation du prix du bien immobilier en se fondant sur les motifs erronés suivants :
- en écartant le terme de comparaison le plus pertinent : la vente à l'EPFIF par M. [E] de lots de la même copropriété le 25/05/2020 ;
- en écartant comme élément de plus value l'ouverture prochaine inéluctable d'une station de métro à proximité ;
- en écartant le potentiel de constructibilité de la parcelle comme élément de plus value.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- Adressées au greffe, par Monsieur [F] [W], Monsieur [H] [O] et Madame [K] [R] épouse [O], appelants, le 19 juillet 2021 notifiées le 21 juillet 2021 (AR du 23 et 26 juillet 2021) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :
-Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la valeur du bien préempté à la somme de 245.000 euros
Statuant à nouveau,
A titre principal,
-fixer le prix du lot n°113 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 23] édifié sur la parcelle cadastrée section V n°[Cadastre 26], à la somme arrondie de 409.403 euros (2339, 45 euros/m² X 175 m²), outre la commission d'agence de 25.000 euros, soit un prix total de 434.403 euros.
A titre subsidiaire,
-fixer le prix du lot n°113 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 23] édifié sur la parcelle cadastrée section V n°[Cadastre 26], à la somme de 345.000 euros (1971, 43 euros/m² X 175 m²), outre la commission d'agence de 25.000 euros, soit un prix total de 370.000 euros.
-Condamner L'Etablissement Public Foncier d'Île de France à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
-Condamner L'Etablissement Public Foncier d'Île de France aux entiers dépens.
- Déposées au greffe, par l'EPFIF, intimé, le 15 octobre 2021 notifiées le 18 octobre 2021 (AR du 20 octobre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :
-Dire et juger les consorts [W]-[R]-[O] mal fondés en leur appel,
En conséquence
- les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions tendant à obtenir la réformation du jugement du 18 mars 2021 ;
Par suite,
- Confirmer, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu par la chambre des expropriations de Bobigny le 18 mars 2021.
- Condamner les consorts [W]-[R]-[O] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé ou adressé de conclusions.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Les consorts [W] -[R]-[O] font valoir que':
-Concernant la critique du jugement';
-Sur le terme de comparaison le plus pertinent'; la jurisprudence considère que les cessions de lots intervenues à une date proche dans la même copropriété sont, en matière de préemption, l'élément de comparaison le plus pertinent (CA Aix-en-Provence 7 sept. 2007 n°16/00027, Cne d'Aix-en-Provence, JurisData n°2017-022252 - cf. § 1575)'; en définitive ce ne fut que le 5 février 2021 soit tardivement que l'EPFIF a enfin consenti à la production de l'acte par lequel elle avait acquis 3 lots de copropriété le 20/05/2020. (Pièce n°8 : Acte de vente [E]/EPFIF du 25/05/2020)'; le propriétaire préempté dispose de la faculté de solliciter la fixation de la valeur du bien immobilier à un montant supérieur à celui de la déclaration d'intention d'aliéner';
-Sur le raisonnement erroné du Juge de première instance'; le juge de l'expropriation de première instance écarte l'élément de comparaison le plus pertinent en ne tirant pas les conséquences de ses propres constatations'; il convient de relever que l'acte de cession ne permet pas de déterminer la destination des lots cédés, tant administrative au regard des règles d'urbanisme, qu'en vertu du règlement de copropriété'; il est permis de considérer que la cession récente de ces lots constitue un élément de comparaison qu'il convient de retenir'; la fiche transmise par le Commissaire n'a aucune portée juridique dans le débat juridique ; l'usage future des lots N°141, 142 et 143 déclaré par l'EPFIF dans l'acte de vente n'est pas sans incidence sur l'appréciation de la valeur de comparaison du prix de cession desdits lots avec celui objet de la préemption'; la destination actuelle des lots est sans importance tant du point de vue de l'urbanisme que des règles de la copropriété qui ont nécessairement vocation à disparaître. Enfin, la destination d'un immeuble ne peut avoir d'effet dévalorisant que dans la mesure où elle ne correspond pas avec l'usage que l'acquéreur veut en faire'; les lots de copropriété n°141, 142 et 143 représentant une surface de 85,49 m² ont été acquis par l'EPFIF pour un prix de 200.000 euros, soit 2.339,45 euros/m² (200.000 euros / 85,49 m²). La valeur vénale unitaire au m² du bien préempté par application de la référence constituée par l'acquisition de gré à gré de l'EPFIF s'élève à la somme de 409.403,75 euros (175 m² x 2.339,45 euros) , arrondie à 409.403 euros ';
- à titre subsidiaire, l'élément de comparaison constitué par la vente des lots [E] ne saurait être totalement écarté'; Si la cour devait considérer que les lots [E] étaient à usage d'habitation, leur cession constitue néanmoins dans les circonstances rappelées ci-dessus un élément de comparaison pertinent du fait qu'ils se situent dans la même copropriété et que leur cession est très récente'; l'expert [I] estime cette valeur à
1.800 euros / m² en février 2019 soit 5 mois avant la déclaration d'intention d'aliéner régularisée par les appelants. (Pièce n°9 : Rapport [I] du 3/02/2021 et pièce N°10: courrier de M. [I]) ';
- à titre infiniment subsidiaire, les références de l'EPFIF correspondent à des immeubles de construction ordinaires, et pour beaucoup d'entre elles médiocres, situées dans des zones excentrées et mal desservies, pour certaines d'entre elles, situées dans un environnement très négatifs : décharge publique';
- à titre également infiniment subsidiaire, sur les éléments débattus en première instance';
-Sur l'exposition aux polluants'; ils critiquent l'élément de moins-value en soutenant que le site des biens préemptés serait exposé aux polluants dus au trafic automobile en raison de sa proximité avec l'autoroute A 86';
-Sur les règles d'urbanisme applicables'; la question de la constructibilité du site, ce changement de PLU, loin de constituer un élément de dépréciation, est favorable';
-Sur les éléments de valorisation'; Tout agent économique (particulier ou professionnel) tient à l'évidence compte de la création d'infrastructures d'envergures pour apprécier la valeur d'un bien immobilier dès lors que ces créations sont certaines';
-Sur l'application de la loi Carrez'; on ne voit pas à quel endroit le lot leur appartenant se limiterait à une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m et pourrait faire l'objet des pondérations de la loi Carrez.
L'EPFIF répond que :
-Concernant la méthode d'évaluation'; l'attention de la cour sera attirée sur l'incohérence des prétentions des consorts [W]-[R]-[O] qui remettent en cause la méthode d'évaluation retenue par le juge de première instance, à savoir la méthode par comparaison, alors qu'ils en font application pour contester la valeur unitaire retenue par le tribunal';
-Sur l'absence d'incidence de l'ouverture à proximité d'une station de métro'; il convient de se référer aux dispositions des articles du code de l'expropriation fixant les différentes dates qui doivent être prises en compte pour apprécier l'usage effectif du bien, sa consistance et son estimation'; En application de l'article L 322-2 du Code de l'expropriation, l'usage effectif du bien évalué doit être apprécié à la date de référence, soit en l'espèce le 31 mars 2020';
-Sur l'absence d'incidence de la situation urbanistique du bien'; A la date de référence retenue, l'ensemble immobilier se situe en zone UA générale du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI) «'PLAINE COMMUNE'», or, à la lecture des articles 1.1 et 1.2 du règlement de la zone UA, les destinations des constructions et occupations en zone UA générale sont très limitées';
-Sur l'absence d'incidence de la division de l'ensemble immobilier en lots de copropriété'; lorsqu'un immeuble se trouve soumis au régime de la copropriété, il reste assujetti à un règlement de copropriété de sorte que la liberté d'utilisation des lots acquis demeure plus restreinte que dans l'hypothèse où l'immeuble ne serait pas soumis à un tel régime ; par ailleurs, si l'utilisation prévue par l'acheteur diffère de la destination prévue par le règlement de copropriété, il lui revient de le faire modifier conformément aux dispositions protectrices de la loi du 10 juillet 1965';
-Sur l'application de la loi Carrez'; il importe de rappeler que les parties s'étaient entendues en première instance sur la superficie du lot objet de la préemption, il ne subsiste donc aucune contestation quant à la superficie qui doit être retenue';
-Concernant la valeur unitaire retenue';
-Sur la critique des prétentions des appelants';
-Sur la mutation intervenue le 25 mai 2020 entre l'EPFIF et Monsieur [E]'; les appelants ne peuvent valablement soutenir que cette stipulation serait dépourvue de valeur juridique, car elle n'est qu'une «'observation faite par le vendeur '' alors qu'à l'évidence, il n'existe aucun doute quant à la consistance (pavillon) et la destination effective des lots acquis amiablement qui sont incontestablement à destination d'habitation'; à l'examen (Pièce 5: fiche de l'administration fiscale relative aux lots de copropriété appartenant à M. [E]), la cour constatera que la destination et la consistance effectives des biens ne souffrent d'aucune contestation'; l'appréciation de la consistance d'un bien préempté ne peut s'effectuer qu'à compter de la date du jugement de première instance';
-Sur le rapport d'expertise de M. [I] et la note complémentaire'; ils ne sauraient constituer des termes de comparaison pertinents ne portant pas sur le lot dont ils sont propriétaires'; La cour d'appel de Paris précise à juste titre que les termes de comparaison provenant de la base de données BIEN ne peuvent être retenus en raison de leur manque de précision et de leur caractère incomplet';
-Sur le bien fondé de la valeur unitaire retenue par la juridiction de l'expropriation de Bobigny'; la cour constatera que le tribunal a pu fonder son évaluation sur l'analyse objective et les termes de comparaison les plus pertinents, versés aux débats par le Commissaire du Gouvernement, corroborés par les références de l'autorité expropriante';
-Sur le jugement EPFIF c. SCI MG FERRY, RG n°18/00191, du 18 mars 2021' (pièce N°6) ; en retenant une valeur unitaire supérieure d'environ 15% à celle retenue pour des lots de copropriété d'une superficie supérieure, le juge n'a commis aucune erreur d'appréciation en fixant la valeur unitaire des lots des appelants à 1.400 euros/m²';
-Sur les termes de comparaison produits par l'EPFIF en première instance'; l'autorité préemptrice entendait également se prévaloir des termes de comparaison suivants, produits par le Commissaire du Gouvernement en première instance, concernant une fois encore des biens sis sur le territoire de [Localité 44]'; il importe de souligner que les appelants ne contestent toujours pas la pertinence de ces termes de comparaison'; toutes ces références constituent indiscutablement des éléments de comparaison probants dans la mesure où ils portent sur des immeubles de même catégorie, situés à proximité de l'immeuble exproprié, et viennent parfaitement justifier l'évaluation objective et sérieuse du juge de l'expropriation ayant retenu une valeur unitaire de 1400 euros/m².
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 21 avril 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions des consorts [W]- [O]- [R] du 19 juillet 2021 et de l'EPFIF du 15 octobre 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaire pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.
À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213'4.
En cas d'acquisition, l'article 213'14 est applicable.
Aux termes de l'article L 213'4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel porte sur le montant du prix d'acquisition.
S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu la date du 31 mars 2020 selon les dispositions des articles L213-6 et L313-4 du code de l'urbanisme correspondant au PLUi de la Plaine Commune plaçant le bien en zone UA.
Les appelants indiquent que le PLUI récemment adopté en mars 2020 applicable au site relevérait de la section UA au lieu de la section UC applicable au titre du précédent PLU, ce changement de PLU étant favorable, puisque :
la catégorie UC permettait :
-une emprise maximale au sol maximum : 60%
- une hauteur maximale des constructions : 21 mètres soit 5 niveaux (R+5)
la catégorie UA permet :
- une hauteur maximale des constructions : 23 mètres soit 6 niveaux (R+5)
-le coéfficient d'emprise au sol n'est pas réglementé.
L'EPFIF rétorque que la date de référence est celle du 31 mars 2020 et qu'à cette date le bien est en zone UA et qu'à la lecture des articles 1-1et 1-2 du réglement de cette zone, les destinations des constructions et occupations en zone UA générales sont très limitées, puisque les constructions à destination d'hébergement sont interdites et que les constructions à destination de logement ne sont autorisées qu'à la condition que cette fonction soit liée et nécessaire au fonctionnement de la destination principale et que sa surface de plancher n'excède pas 130m² ; or, en l'espèce le bien préempté étant à usage d'activités et non de logement, les règles d'urbanisme applicables ne peuvent donc permettre la réalisation de logements collectifs d'une superficie importante sur le site.
Selon les dispositions des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière de préemption est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant publics, approuvant ou modifiant le plan local d'urbanisme ou le plan d'occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.
En conséquence, le bien préempté doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d'urbanisme définies par le PLU intercommunal(PLUi) de Plaine Commune devenu exécutoire le 31 mars 2020.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement fixé la date de référence au 31 mars 2020 et dit que s'agissant des données d'urbanisme à cette date le bien est situé en zone UA.
S'agissant de l'argument des appelants sur le changement de PLU, le bien préempté étant à usage d'activité et non de logement, les règles d'urbanisme applicable ne peuvent permettre la réalisation de logements collectifs de superficie importante sur le site ; cette situation urbanistique du bien ne peut être considérée comme un élément de plus-value.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il convient de se référer au procès-verbal de transport du 10 septembre 2020.
Il suffira en conséquence d'indiquer qu'il s'agit du lot N°13 de l'ensemble immobilier en copropriété composé de plusieurs bâtiments industriels situés [Adresse 23] sur la parcelle V numéro [Cadastre 26].
Cet ensemble immobilier est situé en face de l'hôtel de ville, dans une petite rue résidentielle qui jouxte des rues commerçantes.
Il est desservi par :
'l'autoroute A 86, située à proximité immédiate
'l'arrêt de RER « [Localité 44]'[Localité 43] » (RER B), situé à environ 700 m, l'arrêt tramway « hôtel de ville de [Localité 44] » (T1), étant situé à 5 minutes à pied.
Le procès-verbal de transport souligne que l'ensemble immobilier présente un intérêt architectural et historique certain, s'agissant de bâtiments de type industriel construit en briques rouges et possédant de grandes fenêtres.
Le lot numéro 113 correspond à un atelier d'artistes situé au sein du bâtiment F, au premier étage.
Le bien se compose de petites pièces situées à l'entrée, d'un atelier de peinture disposant de fenêtres situées en hauteur, très lumineux et globalement dans un état correct compte tenu de l'usage, d'une pièce située en fond d'atelier, en enfilade de celui-ci, disposant d'une pièce d'eau/cuisine en très mauvais état d'entretien et d'un sanitaire en très mauvais état d'entretien.
Les appelants soulignent en produisant des photographies qu 'il s'agit d'un ensemble immobilier d'une valeur historique et architecturale de premier ordre, et que la commune a installé une borne informative devant le site (pièce N°3).
Ils ajoutent que :
'les locaux ont un caractère exceptionnel et ne trouvent pas de comparaison pertinente,
'l'emplacement est très bon, en centre-ville, dans l'immédiate proximité de la mairie, au sein d'un quartier mixte résidentiel, commercial et d' activités, bénéficiant de bonnes dessertes par les transports en commun ; un accès au site est assuré par une desserte de premier ordre : proximité immédiate des RN 301 et 186 et de l'autoroute A 86,
'l'unité architecturale présente un intérêt historique certain et de grandes qualités esthétiques,
'de très beaux volumes (grande hauteur sous plafond), avec une configuration rationnelle (espace intérieur constitué de plateaux sans murs porteurs)
'les très bons éclairements pour un atelier procurés par les fenêtres en hauteur.
Ils demandent de tenir compte de deux éléments importants :
'le potentiel accroissement immédiat de valeur,
'l'ouverture imminente d'une station de métro à proximité immédiate des locaux.
Cependant, le premier juge indique exactement qu'il ne peut être tenu compte de l'ouverture prochaine d'une station de métro à proximité immédiate des locaux, le bien préempté devant être évalué au jour du jugement, sans possibilité de prendre en compte des aménagements futurs.
En effet l'article L213-4 du code de l'urbanisme dispose que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation.
En application des articles L 213-4a et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant publiques, approuvant, révisant ou modifiant d'occupation des sols, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme limitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation,
l' usage effectif du bien évalué doit être apprécié à la date de référence, soit en l'espèce le 31 mars 2020.
L'article L 322-1 du code de l'expropriation, applicable en matière de préhension, dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
En l'absence d'ordonnance d'expropriation, l'appréciation de la consistance d'un bien préempté ne peut s'effectuer qu'à compter de la date du jugement de première instance, soit en l'espèce le 18 mars 2021.
Or, à cette date, la station de métro '[Localité 44]'six routes' comme l'indique exactement l'EPFIF n'existe pas, puisque sa mise en service ne serait prévue que pour 2024.
S'agissant de l'argument tenant au potentiel accroissement de valeur, le prix ne peut être fixé en fonction de la vocation future du bien.
L'EPFIF indique que l'état d'entretien du bien est hétérogène en produisant des photographies prises lors du transport sur les lieux dans ses conclusions ; le lot se trouve à proximité immédiate de l'autoroute A 86 (à moins de 100 m à vol d'oiseau), générant une position polluante induite par le trafic automobile, car il s'agit des secteurs les plus exposés de la commune de [Localité 44] ainsi qu'en témoignent les cartes de l'association AIR PARIF produites ; il demande en conséquence de prendre en compte cet élément de moins value.
Cependant, comme l'indique exactement le premier juge, l'EPFIF ne rapporte pas la preuve que l'exposition au polluant du bien constituerait une pollution spécifique de nature à dévaloriser celui-ci, puisque les termes de comparaison correspondent à la même localisation.
- Sur la méthode
Les parties se sont accordées en première instance sur l'utilisation de la méthode d'évaluation par comparaison.
Cette méthode implique que les éléments de référence retenus présentent des caractéristiques comparables au bien à évaluer.
Le premier juge a retenu l'évaluation du bien millième des parties communes intégrées, ce qui n'est pas contesté par les appelants.
Ceux-ci ne contestent pas la méthode par comparaison, mais demandent de retenir une seule référence à savoir une vente [E]/EPFIF du 25 mai 2020 et ils produisent en outre en appel un rapport [I] et un courrier (pièces N° 9 et 10).
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
- Sur les surfaces
Comme en première instance, les parties s'accordent pour retenir une surface de 175 m² (pièce numéro 5).
Dans les motifs de leurs conclusions, sur l'application de la loi Carrez, les consorts [O]-[W] indiquent que même si la loi Carrez s'applique à leur lot, à la différence de lots destinés à l'habitation, toutes les surfaces du lot ont la même valeur en raison de leur égale utilité pour des locaux d'activités et ils ne voient pas à quel endroit le lot leur appartenant, se limiterait à une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m et pourrait faire l'objet de pondération de la loi Carrez.
Outre le fait, que la cour n'est saisie d'aucune demande sur ce point ni dans l'acte d'appel, ni dans le dispositif des conclusions, les appelants ne forment aucune demande, puisqu'ils se basent sur cette surface de 175 m².
- Sur la fixation du prix
Le premier juge après examen des termes de comparaison des parties, a retenu quatre références correspondant à une moyenne de 1134 euros/m² et tenant compte notamment de la bonne situation géographique du bien et son caractère architectural et historique exceptionnel, a porté la valeur à la somme de 1400 euros/m² en valeur libre.
Il convient d'examiner les références des parties :
1° Les références des consorts [O] :
Ils indiquent que la jurisprudence considère que les cessions de lots intervenus à une date proche dans la même copropriété sont, en matière de préemption, l'élément de comparaison le plus pertinent ; ils ont appris en cours de procédure de première instance que l'EPFIF avait acquis récemment de gré à gré des lots de copropriétés dépendant de l'ensemble immobilier objet de la présente procédure ; ils produisent une photographie page 8 de leurs conclusions indiquant qu'il s'agit des lots suivants :
'lot de copropriétés numéro 141,142 (rez-de-chaussée surmonté d'un étage) ;
'lot de copropriétés numéro 143 (sous-sol).
Ils produisent l'acte de vente [E]/EPFIF du 25 mai 2020 (pièce numéro 8) faisant état d'un prix de cession au mètre carré de ces lots à 2 339,45 euros.
Ils contestent le fait que le premier juge ait écarté cet élément de comparaison le plus pertinent, au motif que l'acte de vente mentionne que les lots cédés sont utilisés comme habitation, et que la « description fiscale » des locaux communiquée par le commissaire du gouvernement n'est pas de nature à établir la preuve de la destination juridique des lots cédés et est contredite par les propres constatations du premier juge.
En effet, selon eux l'acte de cession ne permet pas de déterminer la destination des lots cédés, tant au regard des règles d'urbanisme, qu'en vertu du règlement de copropriété ; la stipulation de l'acte de cession n'est qu'une « observation faite par le vendeur » sans valeur juridique dans la mesure où elle ne saurait constituer un droit opposable à l'administration et/ou à la copropriété et l'acte de notoriété ne permet pas de connaître la destination des lots acquis, puisque l'EPFIF renonce expressément à la production des renseignements d'urbanisme d'usage et que le notaire rédacteur de l'accès a fait observer aux parties «que l'acte descriptif de division'règlement de copropriété ne précise pas l'usage des l'objets des présentes» ; la fiche de l'administration fiscale qui mentionne dans la rubrique «affectation» la mention « locaux à usage d'habitation » dont la nature n'est pas précisée, ne peut établir le statut juridique desdits lots.
Enfin, l'acte de cession permet de découvrir que le sort des lots acquis est la destruction et la destination actuelle des lots est donc sans importance tant du point de vue de l'urbanisme que des règles de copropriétés.
Ils demandent donc de retenir cette valeur unitaire de 2 339,45 euros/m² pour fixer la valeur du bien préempté de 175 m², soit la somme arrondie à 409'403 euros.
L'EPFIF rétorque qu'au regard de l'acte de vente il n'existe aucun doute quant à la consistance « pavillon » et la destination effective des lots acquis amiablement qui sont incontestablement à destination d'habitation ; le fait que ces destinations méconnaissent les stipulations du règlement de copropriété est sans incidence sur la consistance et la destination effective des lots acquis de gré à gré ; c'est pour cette raison qu'il n'avait pas produit cette mutation qui ne constitue pas un terme de comparaison pertinent ; cette analyse est confortée par la fiche de l'administration fiscale relative aux lots cédés (pièce N°5) constatant que la désignation de la consistance effective des biens ne souffre d'aucune contestation ; enfin, l'usage futur des lots acquis est sans incidence ; le premier juge a donc à juste titre écarté cette référence non pertinente.
Il ressort de l'acte de vente du 25 mai 2020 :
'page 9 : « 8.3. Déclarations ;
Il résulte de l'avis des domaines numéro 2019'93027V 2732 rendu le 16 octobre 2019 que la désignation actuelle du bien est la suivante :
le pavillon comporte :
Au rez-de-chaussée : une grande pièce en entrée, séjour, cuisine équipée, WC, une vaste salle de bains avec baignoire et lavabo, dégagement d'un étage et le sous-sol
'l'étage : palier, deux chambres, dont une de grande superficie avec placard ;
'au sous-sol : une cave dans laquelle se trouve le ballon d'eau chaude et une pièce contenant une cave de fioul
huisseries en bois avec simple vitrage, volet métallique à l'étage et la fenêtre du séjour, carrelage au rez-de-chaussée, parquet à l' étage, chauffage central au fuel »
'page 10 : « 12. Usage du bien
le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d'habitation, ainsi qu'ils résulte de son titre de propriété. Il déclare par ailleurs ne jamais avoir modifié l'usage des biens depuis qu'il en est propriétaire.
L'acquéreur entend conserver cet usage.
Il est fait ici observer que l'état descriptif de division'règlement de copropriété ne précise pas l'usage des lots objet des présentes ».
L'article 5 du règlement de copropriété de l'immeuble indique que « les locaux composant l'ensemble immobilier étant situés dans une zone industrielle pourront être utilisés indifféremment pour l'exercice d'une profession artisanale, commerciales ou industrielles, y compris bureaux sous réserve des restrictions édictées par la loi, et le cahier des charges de la zone industrielle », excluant tout usage d'habitation au sein de la copropriété.
Ainsi, les lots N°141,142 et 143 doivent être regardés comme étant à destination d'activités.
Il ressort de cet acte de vente que ce bien est à usage effectif d'habitation, et que s'il méconnaît le règlement de copropriété et les règles d'urbanisme en vigueur, cela est sans incidence sur sa consistance en tant que terme de comparaison.
Cette destination d'habitation est confirmée par la fiche de l'administration fiscale qui mentionne expressément pour le lot numéro 113 : « affectation : local à usage d'habitation».
La photographie produite pas les appelants représente une maison d'habitation.
Enfin l'usage futur est sans incidence, puisque la consistance d'un bien préempté s'effectue à la date du jugement de première instance.
En conséquence, le premier juge a exactement écarté ce terme qui n'est pas comparable en terme de consistance.
À titre subsidiaire, les appelants indiquent que ce terme ne saurait être totalement écarté, puisqu'il se situe dans la même copropriété et que la cession est très récente ; il est logique de constater que le prix de la promesse de vente consentie par les appelants (1 971,43 euros/m²-345'000 euros/175 m²) est comparable au prix de vente des lots [E] (2339,45 euros/m²) cédé près de 19 % plus cher.
Ce prix est corroboré par la valeur retenue par une expertise du cabinet [I] (pièce N°9), qui estime cette valeur à 1800 euros/m² en février 2019 soit 5 mois avant la déclaration d'intention d'aliéner.
Comme l'indique exactement l'EPFIF, cette expertise concerne un autre bien dans le cadre d'une autre procédure ; les références dont fait état cet expert, sont issues de la base BIEN et ne constituent pas des références exploitables ; en effet, en l'absence des références de publication, il ne peut être accédé à l'acte de vente pour connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions.
Cette expertise sera donc écartée.
2° Les références de l'EPFIF
l'EPFIF reprend tout d'abord les termes de comparaison qu'il a produit en première instance comportant les références de publication :
N°du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
Prix en euros
Prix en euros/m²
T1
12 novembre 2015
[Adresse 32]
[Localité 45]
BK [Cadastre 39]
1540
1'100'000
714
T2
20 octobre 2014
[Adresse 40]
AO [Cadastre 31]
1508
1'200'000
796
T3
cour d'appel de Paris 20 avril 2017
RG 01/07615
[Adresse 7]
P3
5420
3'739'524
690
T4
17 juillet 2014
[Adresse 16]
S 101'130
3116
1'900'000
610
T5
3 septembre 2015
[Adresse 37]
AT [Cadastre 10]
1582
1 000 000
632
T6
30 janvier 2015
[Adresse 5]
[Localité 43]
AX [Cadastre 38]
2027
1'300'000
641
T7
13 février 2014
[Adresse 28]
[Localité 44]
0 368
1686
1'300'000
771
T8
24 mars 2015
[Adresse 12]
K [Cadastre 2]'
1302
1'067'000
820
T1 : ce terme est critiqué par les appelants qui produisent une photographie pour indiquer qu'il n'est pas comparable.
Ce terme est trop ancien datant de plus de cinq ans et la surface est bien plus grande que le bien à évaluer (175 m²) ; il sera donc écarté.
T2 : ce terme est critiqué par les appelants qui produisent une photographie pour indiquer qu'il n'est pas comparable.
Ce terme est trop ancien datant de plus de cinq ans, et la surface beaucoup plus grande n'est pas comparable au bien évalué ; ce terme non comparable sera donc écarté.
T3 : ce terme sera écarté pour les mêmes motifs.
T4 : ce terme est critiqué par les appelants qui produisent une photographie pour indiquer qu'il n'est pas comparable.
Ce terme est trop ancien datant de plus de cinq ans et la surface est bien plus grande que le bien à évaluer ; il sera donc écarté.
T5 : ce terme est critiqué par les appelants qui produisent une photographie pour indiquer qu'il n'est pas comparable.
Ce terme est trop ancien datant de plus de cinq ans et la surface est bien plus grande que le bien à évaluer ; il sera donc écarté.
T6 : ce terme est trop ancien et la surface n'est pas comparable par rapport au bien à évaluer ; il sera donc écarté.
T7 : ce terme est critiqué par les appelants qui produisent une photographie pour indiquer qu'il n'est pas comparable.
Ce terme est trop ancien datant de plus de cinq ans et la surface est bien plus grande que le bien à évaluer ; il sera donc écarté.
T8 : ce terme est critiqué par les appelants qui produisent une photographie pour indiquer qu'il n'est pas comparable.
Ce terme est trop ancien datant de plus de cinq ans et la surface est bien plus grande que le bien à évaluer ; il sera donc écarté.
L'EPFIF propose également vingt autres termes avec les références de publication(sauf pour les termes 26, 27 et 28), dont les termes T16 et T18 étaient proposés par le commissaire du gouvernement de première instance :
N°du terme
Date de vente
Adresse
Superficie/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
T9
7 octobre 2013
[Adresse 6]
300
150'000
500
acquis par une SCI entrepôt occupé
T10
13 février 2014
[Adresse 28]
1626
1'300'000
799
vente entre SCI entrepôt libre
T11
18 mars 2014
[Adresse 22]
16'000
12'250
766
acquis par une SCI entrepôt avec bureau occupé
T12
17 juillet 2014
[Adresse 16]
3116
1'900'000
610
entrepôt avec bureau et logement du gardien acquis par une SCI
T13
7 juillet 2015
[Adresse 17]
362
265'000
732
vente particulière a une SCI hangar ossatures métallique, remplissage brique creux avec couverture en tuiles
T14
31 mars 2016
[Adresse 30]
1429
600'000
420
acquis par une SCI entrepôt avec bureau partiellement occupé
T15
24 octobre 2016
[Adresse 29]
535
425'000
794
vente entre SCI entrepôt avec bureau libre
T16
6 janvier 2017
[Adresse 3]
336
250'000
744
acquis par une SCI entrepôt avec bureau occupé
T17
16 mars 2017
[Adresse 3]
632
205'000
324
acquis par une SCI atelier et appentis libre
T18
30 mars 2017
[Adresse 1]
240
265'500
1106
vente SCI à particulier de hangar en parpaings
T19
31 mars 2017
[Adresse 20]
1790
1'600'000
894
vente entre SCI entrepôt avec bureau partiellement occupé
T20
7 septembre 2017
[Adresse 13]
3269
2'130'000
652
acquis par une SCI entrepôt avec bureau libre
T21
21 novembre 2017
[Adresse 25]
2914
3 000 000
1030
acquis par une société entrepôts et bureaux libres
T22
27 décembre 2017
[Adresse 33]
1545
1'907'000
1234
acquis par une société entrepôts et bureaux libres construction de 2012
T23
11 janvier 2018
[Adresse 36]
2900
2'070'000
866
vente entre la SARL entrepôt avec bureau partiellement occupé
T24
21 février 2018
[Adresse 27]
970
340'000
350
vente SCI à EPFIF hangars, ateliers bureau très vétustes
T25
4 mai 2018
[Adresse 19]
900
900'000
1000
acquis par une SCI entrepôt avec bureau libre
T26
21 juin 2018
[Adresse 15]
1973
2'800'000
1419
vente entre SCI entrepôt avec bureau et surface devant occupé
T27
4 septembre 2018
[Adresse 8]
680
340'000
500
acquis par une SCI atelier libre
T28
5 novembre 2018
[Adresse 18]
2625
2'600'000
990
Acquis par une SCI entrepôt avec bureau libre
Soit une moyenne de 786 euros/m² et une médiane de 780 euros/m²
T9 : ce terme date de de plus de 5 ans, est trop ancien pour être retenu
T10 : ce terme date de plus de 5 ans, et la surface plus grande et non comparable ; il sera donc écarté
T11 : ce terme sera écarté pour les mêmes motifs
T12 : ce terme sera écarté pour les mêmes motifs
T13 : ce terme sera écarté pour les mêmes motifs
T14 : ce terme date de plus de 4 ans, est trop ancien et la surface est plus grande que celle du bien à évaluer ; ce terme non comparable sera donc écarté.
T15 : ce terme sera écarté pour les mêmes motifs
T16 : ce terme est critiqué par les appelants qui produisent une photographie pour indiquer qu'il n'est pas comparable.
Ce terme est trop ancien datant de plus de cinq ans et la surface est bien plus grande que le bien à évaluer ; il sera donc écarté.
T17 : ce terme sera écarté pour les mêmes motifs
T18 : ce terme est certes ancien, mais il est de moins de 5 ans, sa surface est comparable, et il n'est pas contesté ; il sera donc retenu
T19 : ce terme date de plus de 4 ans, et la surface est bien plus grande que le bien évalué ; il sera donc écarté
T20 : ce terme sera écarté pour les mêmes motifs
T21 : ce terme sera écarté pour les mêmes motifs
T22 : ce terme date de moins de 5 ans, mais la surface de référence est bien plus grande que le bien évalué ; il sera donc écarté
T23 : ce terme sera écarté pour les mêmes motifs
T24 : ce terme sera écarté pour les mêmes motifs
T25 : ce terme sera écarté pour les mêmes motifs
T26 : les références de publication ne sont pas produites et la surface de référence est bien plus grande ; ce terme sera donc écarté
T27 : ce terme sera écarté pour les mêmes motifs
T28 : ce terme sera écarté pour les mêmes motifs.
L'EPFIF propose enfin des termes produits par le commissaire du gouvernement en première instance concernant également des biens sur le territoire de [Localité 44] avec les références de publication :
N°du terme
Date de vente
Adresse
Surface utile/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
CG1
29 mars 2018
[Adresse 11]
245
280'000
1143
libre
bâtiment à usage d'atelier
CG2
29 septembre 2017
[Adresse 9]
349
250'000
715
occupé
atelier en rez-de-chaussée
CG1 : ce terme datant de moins de 5 ans, est comparable en localisation et en surface, n'est pas contesté ; il sera donc retenu
CG2 : ce terme sera retenu pour les mêmes motifs.
L'EPFIF rappelle également la cote CALLON (édition 2018) qui fait ressortir les valeurs suivantes :
'bureaux anciens non rénovés : entre 460'120 euros/m² SU
'entrepôt : 620 euros/m² SU
'locaux industriels : 823 euros/m² SU.
L'EPFIF cite enfin un jugement EPFIF/SCI MG FERRY du 18 mars 2021 (pièce N°6).
La cour disposant de références suffisantes, il n'y a pas lieu de retenir la cote CALLON et le jugement susvisé.
La cour après examen des références produites par les parties, retient les mêmes termes de comparaison que le premier juge correspondant à : 1106 + 1143 + 1571 + 716/4 = 1134 euros/m², étant précisé que la valeur la plus basse est de 716 euros/m² et de 1571 euros/m².
Le premier juge a exactement retenu que :
' les termes de comparaison retenus ne sont pas aussi bien situés que le bien à évaluer, qui bénéficie d'une bonne situation géographique de par sa localisation en première couronne, en centre-ville à proximité immédiate de l'A86 et des transports en commun
' le bien préempté présente un caractère architectural historique exceptionnel qui a été constaté lors du transport sur les lieux, ce qui est un élément plus-value très important
'l'élément de moins-value tenant à l'exposition au polluant n'est pas caractérisé
'le bien évalué globalement est dans un état d'entretien correct
'le terme de comparaison dont la surface est la plus proche du bien évalué concerne un bien cédé à une valeur de 1571 euros/m².
En conséquence, au vu de ces éléments, le premier juge a exactement retenu, notamment en raison de la bonne situation géographique du bien, du caractère architectural et historique exceptionnel, une somme nettement supérieure à la moyenne, à savoir 1400 euros/m², les sommes revendiquées de 2339, 45 euros/m² à titre principal et 1971, 43 euros/m² ne pouvant être atteintes.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a exactement fixé le prix comme suit :
1400 euros/m² X 175 m²= 245'000 euros
- Sur les frais d'agence
L'appel ne porte pas sur ce point.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.
Les consorts [O]-[W] perdant le procès seront condamnés aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Confirme le jugement entrepris ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne les consorts [O]-[W] aux dépens.
LA GREFFIERELE PRÉSIDENT
