RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 12 Mai 2022
(n° 45 , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06655 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDOQJ
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Mars 2021 par le juge de l'expropriation de Bobigny RG n° 20/00270
APPELANTE
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF)
[Adresse 20]
[Localité 31]
représentée par Me Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substituée par Me François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07
INTIMÉS
Monsieur [X] [O]
[Adresse 26]
[Localité 33]
comparant en personne, assisté de Me Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 substitué par Me Gwenaël LE FOULER, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [V] [O]
[Adresse 6]
[Localité 32]
représenté par Me Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 substitué par Me Gwenaël LE FOULER, avocat au barreau de PARIS
Madame [Y] [O] épouse [E]
[Adresse 15]
[Localité 32]
représentée par Me Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 substitué par Me Gwenaël LE FOULER, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [M] [O]
[Adresse 10]
[Localité 28]
représenté par Me Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 substitué par Me Gwenaël LE FOULER, avocat au barreau de PARIS
Madame [B] [O] épouse [L]
[Adresse 13]
[Localité 1]
représentée par Me Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 substitué par Me Gwenaël LE FOULER, avocat au barreau de PARIS
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 34]
Non représentée
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Février 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Hervé LOCU, Président
Catherine LEFORT, conseillère
Raphaël TRARIEUX, conseiller
Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats
ARRÊT :
- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur [X] [O], Madame [B] [O] veuve [L], Monsieur [V] [O], Madame [Y] [O] épouse [E] et Monsieur [M] [O] (ci-après dénommés les consorts [O]) sont propriétaires d`un bien immobilier situé [Adresse 17]), sur la parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 11].
Il s'agit d'un immeuble à usage mixte de type R+1.
Les consorts [O] ont adressé à l'établissement public foncier d'Ile-de-France (ci après dénommé EPFIF) une déclaration d'intention d`aliéner le bien mentionné ci-dessus, au prix de 479.000 euros hors provision pour frais d'un montant de 34.930 euros. L'EPFIF a réceptionné cette déclaration le 28 février 2020.
L'EPFIF a exercé son droit de préemption par une décision du 6 juillet 2020 au prix de 290.200 euros. Il a adressé cette décision aux consorts [O] par acte d'huissier signifié le 9 juillet 2020.
Les consorts [O] ont refusé cette proposition par acte d'huissier signifié le 8 septembre 2020, maintenant le prix indiqué dans la déclaration d`intention d`aliéner.
Par une requête et un mémoire introductif d`instance datés du 18 septembre 2020 et reçus le 21 septembre 2020, 1`EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny, devenu tribunal judiciaire le ler janvier 2020, en vue de la fixation du prix du bien préempté.
La juridiction de 1`expropriation a été saisie dans un délai de 15 jours à compter de la date de réception de la réponse du propriétaire conformément aux dispositions de l'article R.2 13 - 11 du code de l`urbanisme.
Par un jugement du 18 mars 2021 après transport sur les lieux le 3 décembre 2020, le juge de l'expropriation de Bobigny a':
-Fixé à la somme de 511.472 euros (cinq cent onze mille quatre cent soixante-douze euros) en valeur occupée le prix d`acquisition du bien appartenant à Monsieur [X] [O], Madame [B] [O] veuve [L], Monsieur [V] [O], Madame [Y] [O] épouse [E] et Monsieur [M] [O] situé [Adresse 18]), sur la parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 11]';
- Condamné l`Etablissement public foncier d'Ile-de-France à payer à Monsieur [X] [O], Madame [B] [O] veuve [L], Monsieur [V] [O], Madame [Y] [O] épouse [E] et Monsieur [M] [O] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l'article 700 du Code de procédure civile';
- Condamné l'établissement public foncier d'Ile-de-France aux dépens ;
-Rejeté toutes les autres demandes des parties.
L'EPFIF a interjeté appel le 13 avril 2021 en indiquant que le juge de l'expropriation a commis une erreur d'appréciation dans la détermination des superficies ainsi que sur la valeur de l'ensemble immobilier.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- Adressées au greffe, par L'EPFIF, appelant, le 8 juillet 2021 notifiées le 13 juillet 2021 (AR du 17 et 19 juillet 2021) aux termes desquelles il demande à la cour :
- De dire et juger l'EPFlF recevable et bien fondé en son appel';
- D'infirmer le jugement du 18 mars 2021 en ce qu'il a fixé à la somme de 511.472 euros la valeur vénale de l'immeuble sis au [Adresse 35], édifié sur la parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 11]';
En conséquence,
De fixer comme suit la valeur vénale dudit immeuble :
-Locaux commerciaux : 144 m² x 1.616 euros = 232.704 euros
-Logement 6 pièces : 84 m2 x 1.267,20 euros = 106.445 euros
-Logement 3 pièces : 55 m2 x 1.152 euros = 63.360 euros
Total général : 402.509 euros arrondis à 402.000 euros en valeur occupé.
- Déposées au greffe, par les consorts [O], intimés, le 12 octobre 2021 notifiées le jour même (AR du 14 octobre 2021) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :
- Rejeter les conclusions d'appel de l' l'EPFIF';
- Confirmer le jugement et le prix d'aliénation de l'immeuble à usage d'habitation d'une surface de 139 m² de surface habitable et 172 m² de surface commerciale situé [Adresse 17]) édifié sur la parcelle cadastrée section K n°[Cadastre 11] d'une superficie de 385 m2, propriété des Consorts [O], comme suit';
- Méthode d'évaluation retenue pour les locaux commerciaux: méthode par comparaison pour 297'216 euros';
- Méthode d'évaluation retenue pour l'appartement de 4 pièces : méthode par comparaison pour 123'396 euros';
- Méthode d'évaluation retenue pour l'appartement de 2 pièces: méthode par comparaison pour 90'860 euros';
Total du prix d'acquisition du bien appartenant à l'indivision [O] à la somme de 511.472 euros.
- Condamner l'Etablissement Public Foncier Ile de France à payer aux membres de l'indivision [O] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
- Condamner l'Etablissement Public Foncier Ile de France aux entiers dépens.
Le commissaire du gouvernement n'a pas adressé ou déposé de conclusions.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
L'EPFIF fait valoir que':
-Concernant les surfaces'; si en l'absence de mesurage il est logique que le tribunal ait retenu la surface mentionnée au cadastre pour les logements, il est pour le moins illogique et incohérent qu'un même raisonnement n'ait pas été adopté pour les locaux commerciaux ce d'autant plus que la surface totale mentionnée dans la DIA pour 311 m² n'a à aucun moment de la procédure été justifiée par l'indivision [O]'; il demande de retenir pour les locaux commerciaux : 144 m², pour le logement 3 pièces : 55 m², pour le logement 6 pièces : 84 m², soit un total : 283 m²';
-Concernant l'abattement pour occupation'; pour pouvoir réaliser l'opération en perspective de laquelle l'EPFIF a exercé le droit de préemption dont il est délégataire (réalisation d'un remembrement en vue de la réalisation d'environ ó0 logements dont 30 % de logements sociaux) il reviendra à l'EPFIF, outre l'éviction des locataires commerçants, de procéder au relogement des occupants d'habitation. Le poids économique de cette occupation justifie un abattement pour occupation qui ne saurait être fixé en deçà de 20 %, ce taux étant celui usuellement retenu par les Cours d'appel de Paris et Versailles [Cour d'appel de Versailles - expropriation - 14 mai 2019 - RG n°17/09060 et Cour d'appel de Paris - Pôle 4 - Chambre 7 - expropriation - 27 juin 2019 - RG n°18/03482]';
-Concernant les valeurs';
-Sur les locaux commerciaux'; Après application d'un abattement pour vétusté de 20 % ainsi que d'un abattement pour vente en bloc de 10 % qui ne sont pas remis en cause la valeur/m² à retenir s'établira à 1.616 euros /m² occupé. Sur cette base la valeur occupée des locaux commerciaux sera ramenée à la somme de 232.704 euros (144 m² x 1.616euros)';
-Sur le logement de 6 pièces'; le Tribunal aurait dû arbitrer au lieu et place d'une moyenne agrégeant des valeurs qui présentent entre elles et parfois au sein d'un même immeuble des écarts de prix significatifs et l'existence de la cour intérieure ne saurait à elle seule justifier de la valeur retenue si l'on considère la description qui en est donnée par le tribunal dans le procès-verbal de transport sur les lieux, la valeur/m² du logement en cause sera ramenée à 2.200 euros /m² en valeur libre';
-Sur le logement 3 pièces'; les termes retenus ont un caractère souvent plus récent et surtout plus qualitatif des immeubles par rapport au bien en cause, de telle sorte que c'est nécessairement dans la fourchette basse des valeurs de référence que le tribunal aurait dû arbitrer'; la valeur/m² du logement en cause sera ramenée à 2.000 euros/m² en valeur libre.
Les consorts [O] répondent que :
-Concernant les surfaces'; l'article 9 du code de procédure civile prévoit que la charge de la preuve incombe à celui qui allègue (actori incumbit probatio)'; l'appelante prétend que les consorts [O] n'auraient pas justifié la surface de 311 m² mentionnée dans la DIA'; L'EPFIF, qui était pourtant représenté lors du transport sur les lieux n'a aucunement sollicité la réalisation d'un mesurage, tente ainsi d'inverser la charge de la preuve en prétendant qu'il incomberait aux consorts [O] de démontrer la véracité de ces éléments';
-Concernant la méthode d'évaluation'; l'article L213-4 du code de l'urbanisme a conduit à privilégier la méthode d'évaluation par comparaison'; il s'agit de la méthode logiquement retenue en première instance et non contestée';
-Concernant l'abattement pour occupation'; le commissaire du gouvernement a retenu que l'occupation des logements devait donner lieu à un abattement de 15% appliqué sur les valeurs unitaires retenues'; la nature du projet pour lequel l'EPFIF décide d'exercer son droit de préemption ne saurait en aucun cas influer sur le taux d'abattement devant être appliqué, ceci d'autant plus qu'en l'état du dossier la réalisation du remembrement souhaité par l'EPFIF n'est aucunement assurée dès lors qu'il nécessite l'acquisition d'un bien voisin';
-Concernant l'abattement pour vétusté'; Il convient de rappeler que l'application du taux d'abattement pour vétusté aux valeurs ressortant des termes de comparaison, l'est précisément dans le but de prendre en compte cette vétusté';
-Concernant la détermination du prix de cession du bien préempté';
- Sur les locaux commerciaux de 172 m²'; la seule circonstance que l'immeuble retenu parmi les termes de comparaison, référencé CG4 par le juge de première instance, soit plus récent ne suffit pas à l'écarter du débat. C'est d'ailleurs ce qu'a estimé le juge de première instance. Le moyen de l'EPFIF ne pourra qu'être écarté';
- Sur l'appartement de 4 pièces'; les photographies produites par l'appelant ne permettent aucunement de faire état d'éléments d'informations permettant d'apprécier l'intérieur des immeubles retenus en termes de référence, de sorte qu'on ne connaît pas leur réel état de vétusté'; une cour de 157 m² environ compose le bien immobilier litigieux, le procès-verbal de transport mentionne que la cour peut accueillir des voitures servant de parc de stationnement, ce qui valorise cette cour de façon non négligeable, en particulier eu égard à la localisation du bien en quartier densément urbanisé où le stationnement des véhicules est compliqué';
- Sur l'appartement de 2 pièces'; les photographies extérieures produites par l'appelant ne permettent aucunement de faire état d'éléments d'informations permettant d'apprécier l'intérieur des immeubles retenus en termes de référence, de sorte qu'on ne connaît pas leur réel état de vétusté'; le procès-verbal de transport mentionne que la cour peut accueillir des voitures servant de parc de stationnement, ce qui valorise cette cour de façon non négligeable'; plusieurs éléments (localisation près RER B, mise en service à venir du Grand Paris Express) ont été relevés par le juge de l'expropriation au titre de facteur de plus-value';
- les dépens de la présente instance doivent rester à la charge de l'EPFIF';
- Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [O] les frais irrépétibles de la présente procédure.
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 13 avril 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 8 juillet 2021 et des consorts [O] du 12 octobre 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent ne nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.
À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213'4.
En cas d'acquisition, l'article 213'14 est applicable.
Aux termes de l'article L 213'4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de l'EPFIF porte sur les superficies et sur la valeur de l'ensemble immobilier.
Il indique demander la confirmation sur :
- le principe d'évaluation selon la méthode globale- terrain intégré, par comparaison ;
- la fixation des valeurs/m² distinctes selon l'affectation des locaux (commerce/habitation) ;
- l'abattement de 20% pour vétusté générale de l'immeuble ;
- l'abattement de 10% pour cession en bloc.
En l'absence d'appel incident des consorts [O], le jugement sera donc confirmé sur ces dispositions.
S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu le PLU approuvé le 10 avril 2017, modifié le 9 juillet 2018.
L'EPFIF et les consorts [O] s'accordent pour retenir comme date de référence le PLU approuvé par le Conseil de Territoire de [Localité 38] Terres d'envol du 10 avril 2017, modifié le 12 février 2018.
Cependant, l'appel de l'EPFIF ne porte pas sur la date de référence et aucune pièce, notamment le PLU, n'est versé par les parties.
S'agissant des données d'urbanisme, à cette date, le bien est placé en zone UA.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il convient de se référer au procès verbal de transport du 3 décembre 2020.
Il suffira d'indiquer qu'il s'agit d'un ensemble immobilier de type R+1 en forme de L, à usage commercial et d'habitation au [Adresse 17] sur la parcelle cadastrée section KN°[Cadastre 11] d'une surface de 385m².
La superficie retenue par le premier juge est contestée par l'EPFIF.
[Adresse 36] est une rue très passante et commerçante.
Le bien est desservi par la station du RER B [Localité 37] située à environ 300 mètres.
Cet ensemble immobilier donne d'un coté partiellement sur la rue et de l'autre, intégralement sur une cour intérieure à laquelle on accède par un porche donnant sur l'avenue [M] Jaurès.
La façade du batiment est dans un état moyen avec des traces de salissures et des fissures à quelques endroits ; la façade intérieure est en mauvais état d'entretien (mur abîmé et fissuré en de multiples endroits avec des fenêtres et des volets en très mauvais état).
Le bien se compose :
- d'une cour intérieure non entretenue, de 57 m² selon les consorts [O]
- un local commercial fermé au rez de chaussée avec un espace de vente en état correct et une arrière boutique en mauvais état d'entretien
- un appartement de 4 pièces au premier étage en état d'entretien correct
- un grenier au dessus de l'appartement en très mauvais état d'entretien
- un appartement de 2 pièces au premier étage globalement dans un mauvais état d'entretien
- un local commercial au rez de chaussée en état d'entretien moyen
- un local à usage de réserve de trois pièces au premier étage en mauvais état d'entretien
- une réserve sur deux niveaux à l'arrière du bâtiment en mauvais état d'entretien.
- une cave en sous sol, avec une entrée en très mauvais état d'entretien.
L'EPFIF indique que le gros oeuvre de l'immeuble est en état moyen sur rue et très dégradé sur cour et que le bien est en mauvais état.
Les consorts [O] font état du dynamisme du Bourget et soulignent que le Projet d'aménagement et de développement durable (PADD) localise le bien dans un secteur de densification privilégié (pièce N°1) et que cette localisation exceptionnelle doit etre prise en considération.
S'agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s'agit de celle de la première instance, soit le 18 mars 2021.
- Sur la surface
Le premier juge a en l'absence de mesurage, a retenu la surface pour les appartements du cadastre (pièce produite par l'EPFIF en délibéré) et pour les locaux commerciaux en faisant une soustraction de la surface totale mentionnée dans la DIA soit :
- appartement de 4 pièces : 84 m²
- appartement de 2 pièces : 55m²
- locaux commerciaux : 172 m² (311m²-(84m²+55m²).
L'EPFIF indique que la DIA mentionne une surface totale de 311 m², sans ventilation entre les différentes composantes de l'immeuble, ni mention de l'origine de cette superficie ; suite à l'absence de mesurage, il est logique que le tribunal ait retenu la surface mentionnée au cadastre pour le logement, mais il est illogique et incohérent qu'un même raisonnement n'ait pas été adopté pour les locaux commerciaux alors que la surface totale mentionnée dans la DIA n'a à aucun moment la procédure était justifiée par l'indivision [O] ; il demande donc de retenir les surfaces ressortant du cadastre confirmées par le commissaire du gouvernement soit :
'logements commerciaux : 144 m²
'logements 3 pièces : 55 m²
'logements 6 pièces : 84 m²,
soit un total de 283 m².
Les consorts [O] demandent la confirmation et rétorquent que la preuve en application de l'article 9 du code de procédure civile incombe à l'EPFIF et que l'EPFIF n'a à aucun moment sollicité la réalisation d'un mesurage et tente ainsi d'inverser la charge de la preuve.
La DIA mentionne une surface utile ou habitable de 311 m² sans ventilation ; cette déclarations d'intention d'aliéner ou demande acquisition d'un bien soumis à l'un des droits de préemption prévue par le code de l'urbanisme n'a qu'une valeur indicative.
Cependant, si l'EPFIF se base sur cadastre, il ne le produit pas, il n'a pas versé aux débats les conclusions du commissaire du gouvernement de première instance qui a retenu les surfaces du cadastre et le commissaire du gouvernement n'a pas conclu en appel.
En conséquence, au vu de ces éléments et en l'absence de mesurage, le jugement ne peut être que confirmé.
- Sur la situation locative
Le premier juge a fixé le prix d'acquisition en valeur occupée.
L'EPFIF verse aux débats :
'renouvellement du bail commercial du 29 avril 2013 établi au profit de la SARL ANWAR JEE, pour une durée de 9 années entières et consécutives, pour se terminer le 30 juin 2021 moyennant un loyer annuel de 8183,56 euros (pièce N°3)
'renouvellement de bail avec autorisation de déspécialisation partielle sous condition du 17 septembre 2014, établie au profit de Messieurs [J] et [G] [D] pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2004 pour se terminer le 30 septembre 2013 avec un loyer annuel de 8800 euros (pièce numéro 4) ;
l'EPFIF indique que ce local commercial en rez-de-chaussée le jour du transport sur les lieux était non exploité commercialement, les locaux d'habitation qui en sont l'accessoire sont occupées et aucun élément n'a été versé aux débats qui permette de conclure que le bail aurait été résilié amiablement ou judiciairement.
En l'absence de contestation de l'EPFIF, le jugement sera confirmé pour une fixation du prix d'acquisition en valeur occupée, la question de l'abattement étant examinée ci-après.
- Sur la fixation du prix
Dans le cadre de la confirmation de l'EPFIF sur le principe d'évaluation sur la méthode globale'terrain intégré, par comparaison, avec fixation des valeurs/m² distinctes selon l'affectation des locaux (commerce/habitation), avec un abattement de 20 % de vétusté générale de l'immeuble, et un abattement de 10 % possession en bloc, il convient d'examiner les références des parties :
A) Locaux commerciaux
Les références de l'EPFIF
Il reprend les termes retenus par le premier juge comportant les références de publication :
N°du terme
Date de vente
Adresse
Cadastre
Surface
Prix
Prix/m²
T1
13 décembre 2016
un [Adresse 39]
M 245
50
110'000
2200
T2
18 mai 2017
[Adresse 30]
F 19
77
175'000
2272
T3
13 décembre 2018
[Adresse 2]
F 104
34
77'000
2265
T4
29 mars 2018
[Adresse 3]
B 62
51
139'000
2725
Moyenne
2365
L'EPFIF produit des photographies dans ses conclusions en indiquant qu'elles attestent d'un état d'entretien des immeubles locaux supérieur à celui présenté par les biens expropriés, et que la référence révélant la valeur la plus élevée T4 porte sur un immeuble de construction beaucoup plus récente, justifiant d'une valeur qui diffère de celle révélée par les autres mutations et qui sont pour leur part en cohérence les unes avec les autres.
Il ajoute que le tribunal a retenu pour autant une valeur de 1400 euros/m² occupés, supérieure à la moyenne et qu'il convient en conséquence de ramener la valeur à la somme de 2245 euros/m² correspondant à la moyenne des références numéro 1, 2 et 3.
Cependant, la moyenne de ces références comparables en consistance et en localisation est de 2365 euros/m², elles sont anciennes datant de 2016, 2017 et 2018, ce dont il convient de tenir compte et il sera en outre appliqué un abattement de 10 % non contesté pour vétusté.
En conséquence, les consorts [O] ne produisant pas de références en appel, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure à la moyenne de 2400 euros/m² en valeur occupée.
B) Logements de 4 pièces
Les références de l'EPFIF
Il reprend les 8 termes de comparaison retenus par le premier juge avec les références de publication :
N°du terme
Date de vente
Adresse
Surface
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
T1
28/03/2019
[Adresse 7]
89, 92
198000
2278
logement 5 pièces + garage+ cave
T2
08/03/2019
[Adresse 21]
85, 06
192000
2257
logement 4 pièces + parking + cave
T3
04/06/2019
[Adresse 9]
81, 60
195000
2390
logement 3 pièces + cave+ garage
T4
29/10/2019
[Adresse 23]
83
180'000
2169
T5
22/04/ 2020
[Adresse 24]
88
230'000
2614
T6
22/09/2020
[Adresse 22]
88
215'000
2443
T7
25/06/2020
[Adresse 12]
88
234'000
2659
T8
13/08/2020
[Adresse 12]
88
210'000
2386
Moyenne
2399
L'EPFIF produit des photos dans ses conclusions en indiquant que pour justifier la fixation de la valeur à 2400 euros/m² conformes à la moyenne des références, le tribunal a considéré que l'existence d'une cour intérieure constitue un facteur de plus-value et que la situation géographique était favorable en raison notamment de la proximité avec la gare RER B, alors que les photographies attestent, pour chacune de ces références, du caractère plus récent et plus qualitatif des immeubles par rapport aux biens litigieux ; l'existence de la cour intérieure ne saurait à elle seule justifier de la valeur retenue au vu de la description d'un procès-verbal de transport ; il convient en conséquence de ramener à une valeur de 2200 euros/m² en valeur libre.
Les consorts [O] rétorquent que les photographies produites ne permettent pas de connaître le véritable état des références et que le tribunal a en outre appliqué un abattement pour vétusté de 20 % ; en outre, il dispose d'une cour de 157 m² environ qui constitue un élément plus-value, celle-ci pouvant accueillir des voitures et servant de stationnement.
La moyenne des terres de référence non contestée est de 2399 euros/m² ; la présence d'une cour d'une superficie important de 157 m² constitue un élément plus-value, permettant à des véhicules de s'y stationner ; enfin, si les termes sont de meilleure consistance, le premier juge a appliqué un coefficient non contesté pour vétusté de 20%.
En conséquence, les consorts [O] ne produisant pas de références en appel, le premier juge a exactement retenu une valeur unitaire de 2400 euros/m² en valeur libre.
C) Logement de 3 pièces
Les références de l'EPFIF
Il reprend les 11 termes de comparaison retenus par le premier juge portant sur des mutations en valeur libre d'appartements anciens sur la commune du Bourget, d'une surface comprise entre 50 et 60 m², dans un rayon d'environ 500 mètres :
N°du terme
Date de vente
Adresse
Surfaces
année de construction
Prix
Prix /m² Carrez
Descriptif
T1
23/01/2018
[Adresse 14]
57, 91
1956
129000
2228
vente entre particuliers :
appt 3 pièces comprenant : entrée avec placard, séjour avec placard, 2 chambres, salle d'eau, cuisine, Wc, cave
T2
07/12/2018
[Adresse 19]
50, 52
1912
125000
2474
Vente entre particuliers : appt : entrée, cuisine, 3 pièces, cuisine, WC, cabinet de toilette, cave
T3
27/02/2019
[Adresse 27]
52, 57
1930
165000
3139
vente entre particuliers : Appt : entrée, cuisine, salle d'eau, séjour, 2 chambres, dressing, cave
T4
09/04/2019
[Adresse 16]
58, 25
1956
125000
2146
vente entre particuliers : appt 3 pièces : séjour, cuisine, 2 chambres, salle d'eau, WC, cave
T5
24/04/2019
[Adresse 14]
58, 57
1956
180000
3073
vente entre particuliers : Appt : entrée, cuisine équipée, séjour, salle d'eau, WC, cave
T6
09/01/2020
[Adresse 14]
59, 20
1956
164500
2779
vente entre particuliers : appt 3 pièces : entré, séjour, 2 chambres, salle d'eau, chauffe- eau, placard et WC, cave
T7
22/06/2020
[Adresse 16]
58
1956
170000
2931
NR
T8
18/09/2020
[Adresse 8]
56
NR
170500
3045
NR
T9
04/06/2020
[Adresse 29]
56
NR
149000
2661
NR
T10
15/07/2020
[Adresse 5]
55
NR
166000
3018
NR
T11
13/08/2020
[Adresse 25]
53
NR
170000
3208
NR
Moyenne
2796 en valeur libre
L' EPFIF produit des photographies pour attester du caractère souvent plus récent et plus qualitatif des immeubles ; il ajoute que la cour extérieure ne peut justifier la valeur retenue, que le logement n'est accessible que depuis le local commercial situé en rez-de-chaussée, ce qui constitue un élément de moins value et que le procès verbal de transport démontre l'état médiocre à mauvais du logement, ce qui est confirmé par un rapport de visite dressé le 25 juin 2020 par un agent assermenté de la commune du Bourget (pièce N°5).
Il demande donc de ramener la valeur à 2000 euros/m² en valeur libre.
La moyenne est de 2796 euros ; les éléments de moins value tenant au mauvais entretien sont compensés par les éléments de plus value tenant à la bonne localisation et à l'existence d'une grande cour intérieure ; enfin, un abattement de 20% non contesté est appliqué pour vétusté.
En l'absence de références des consorts [O] en appel, le premier juge a exactement retenu une valeur de 2700 euros/m² en valeur libre, qui est inférieure à la moyenne.
D) sur l'abattement pour occupation
L'EPFIF conteste s'agissant des abattements uniquement l'abattement pour occupation fixé à 15% par le premier juge et de le fixer à 20%.
Il souligne que le local commercial dans lequel est exploité un bazar et le logement au dessus, qui en est l'accessoire, font l'objet d'un renouvellement de bail commercial du 29 avril 2013 établi au profit de la SARL ANWAR JEE.
Cependant, l'EPFIF ne verse pas de termes de références en valeur libre et occupés justifiant de porter l'abattement à 20%.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Les abattements pour vétusté et vente en bloc n'étant pas contestés, les valeurs unitaires sont les suivantes :
- locaux commerciaux :
- valeur unitaire : 2400 euros /m² en valeur occupée
-abattement pour vétusté de 20% soit 1920 euros/m²
- abattement pour cession en bloc de 10% soit 1728 euros/m²
soit : 1728 euros/m² x 172 m²= 297 216 euros
- logement de 6 pièces
- valeur unitaire : 2400 euros/m²
- abattement pour occupation de 15% soit : 2040 euros/m²
- abattement pour vétusté de 20% soit 1632 euros/m²
- abattement pour cession en bloc de 10% soit 1469 euros
soit : 1469 euros/m² x 84 m²= 123 396 euros
- logement de 3 pièces
- valeur unitaire : 2700 euros/m²
- abattement pour occupation de 15% soit : 2295 euros/m²
- abattement pour vétusté de 20% soit : 1836 euros/m²
- abattement pour cession en bloc de 10% soit : 1652 euros/m²
soit : 1652 euros x 55 m²= 90 860 euros
En conséquence, il convient de confirmer le jugement qui a fixé le prix d'acquisition du bien des consorts [O] comme suit :
- locaux commerciaux : 297 216 euros
- appartement de 6 pièces : 123 396 euros
- appartement de 3 pièces : 90 860 euros.
Soit un total de 511 472 euros en valeur occupée.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à payer aux consorts [O] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner l'EPFIF à verser la somme de 3000 euros aux consorts [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.
L'EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Confirme le jugement entrepris ;
Condamne l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF) à à verser à M. [X] [O], Mme [B] [O] épouse [L], M. [V] [O], Mme [Y] [O] épouse [E] et M. [M] [O] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF) aux dépens.
LA GREFFIERELE PRÉSIDENT
