France, Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 21 avril 2022, 21/19697

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRET DU 21 AVRIL 2022

(n° , 2 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19697 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEU5Q

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Octobre 2021 -Président du TJ de MELUN - RG n° 21/00338

APPELANTE

S.A.S. LOVE BAG prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés

en cette qualité au siège

21 Rue Saint-Aspais

77000 MELUN

Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

INTIMEES

Société SCI 26 FL.FON, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

4 rue Bayard

75008 PARIS

Représentée par Me Olivier BOHBOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 342

Assistée par Me Patricia ALMEIDA, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. CUIRY'S agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Place Stalingrad

91700 SAINTE GENEVIEVE DES BOIS

Représentée et assistée par Me Agnès LASKAR, avocat au barreau de PARIS, toque : C0710

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 17 mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI 26 Fl.Fon est propriétaire d'un immeuble à usage commercial situé au 21 rue Saint Aspais à Melun, donné en location à la SARL Cuiry's, en vertu d'un contrat de bail du 17 mars 2014, puis à la SAS Love Bag après cession du fonds de commerce le 14 juillet 2020, moyennant un loyer annuel HT de 42.000 euros et soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce.

Invoquant le non-paiement des loyers et des charges, la SCI 26 Fl.Fon a fait délivrer le 4 décembre 2020 à la SAS Love Bag un commandement de payer la somme de 22.750 euros au principal, outre 2.275 euros au titre de la clause pénale, resté sans effet dans le mois de sa délivrance.

Par actes des 31 mai et 9 juin 2021, la SCI 26 Fl.Fon a fait assigner les sociétés Love Bag et Cuiry's devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun aux fins de :

- faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

- ordonner la séquestration et le transport des meubles ;

- à titre principal, condamner solidairement les sociétés Love Bag et Cuiry's au paiement d'une provision de 38.344,83 euros, à valoir sur les termes arriérés selon décompte jusqu'au mois d'avril inclus, d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer revalorisé majorée de 10 % conformément à la clause pénale jusqu'à la libération définitive des lieux, somme actualisée à l'audience à 25.280,08 euros ;

- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail commercial ;

- à titre subsidiaire, condamner la société Love Bag au paiement d'une provision de 38.344,83 euros, à valoir sur les termes arriérés selon décompte jusqu'au mois d'avril inclus, d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer revalorisé majorée de 10% conformément à la clause pénale jusqu'à la libération définitive des lieux ;

- condamner in solidum et en tout état de cause, les défenderesses à payer une somme de 2.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, incluant le coût du commandement en date du 4 décembre 2020.

Les sociétés défenderesses se sont opposées à titre principal aux demandes formées, la SAS Love Bag sollicitant, outre une condamnation au titre des frais et dépens, le remboursement de la somme de 1.651 euros, une expertise judiciaire, des délais de 24 mois, la SARL Cuiry's demandant, outre les frais et dépens, la condamnation de la demanderesse lui verser 25.000 euros, la garantie de la SAS Love Bag, un délai de 24 mois pour régler la dette.

Par ordonnance contradictoire du 29 octobre 2021, le juge des référés a :

- constaté l'acquisition au profit de la SCI 26 Fl.Fon du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial du 17 mars 2014 à compter du 5 janvier 2021 ;

- ordonné l'expulsion de la société Love Bag des lieux qu'elle occupe 21 rue Saint Aspais à Melun (77000), dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

- dit qu'à défaut, elle pourra être expulsée ainsi que ses biens et toute personne occupant les lieux avec elle, et ce avec le concours de la force publique s'il y a lieu ;

- ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;

- condamné solidairement la SAS Love Bag et la SARL Cuiry's à payer à titre de provision à la SCI 26 Fl.Fon la somme de 25.280,08 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au mois de septembre 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2020 sur la somme de 22.750 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

- débouté les sociétés Love Bag et Cuiry's de leurs demandes de délais de paiement ;

- condamné la SAS Love Bag à garantir la SARL Cuiry's de toute somme mise à sa charge au titre de la présente ordonnance ;

- condamné solidairement la SAS Love Bag et la SARL Cuiry's à payer à la SCI 26 Fl.Fon, à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer HT augmenté de 10 % à compter du 5 janvier 2021 et jusqu'à libération effective des lieux ;

- rejeté la demande d'expertise formulée par la SAS Love Bag ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- condamné solidairement la SAS Love Bag et la SARL Cuiry's à payer à la SCI 26 Fl.Fon la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que la présente décision est exécutoire par provision ;

- condamné solidairement la SAS Love Bag et la SARL Cuiry's aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Par déclaration du 12 novembre 2021, la SAS Love Bag a relevé appel de cette décision.

Dans ses conclusions remises le 9 février 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SAS Love Bag demande à la cour de :

- déclarer recevable et fondé son appel ;

y faisant droit,

- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a statué sur les chefs suivants :

constaté l'acquisition au profit de la SCI 26 Fl.Fon du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial du 17 mars 2014 à compter du 5 janvier 2021 ;

ordonné l'expulsion de la société Love Bag des lieux qu'elle occupe 21 rue Saint Aspais à Melun (77000), dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

dit qu'à défaut, elle pourra être expulsée ainsi que ses biens et toute personne occupant les lieux avec elle, et ce avec le concours de la force publique s'il y a lieu ;

ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;

condamné solidairement la SAS Love Bag et la SARL Cuiry's, à payer à titre de provision à la SCI 26 Fl.Fon la somme de 25.280,08 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au mois de septembre 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2020 sur la somme de 22.750 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

débouté les sociétés Love Bag et Cuiry's de leurs demandes de délais de paiement ;

condamné la SAS Love Bag à garantir la SARL Cuiry's de toute somme mise à sa charge au titre de la présente ordonnance ;

condamné solidairement la SAS Love Bag et la SARL Cuiry's à payer à la SCI 26 Fl.Fon, à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer HT augmenté de 10 % à compter du 5 janvier 2021 et jusqu'à libération effective des lieux ;

rejeté la demande d'expertise formulée par la SAS Love Bag ;

rejeté le surplus des demandes (mais uniquement lorsqu'elle rejette les demandes de la société Love Bag) ;

condamné solidairement la SAS Love Bag et la SARL Cuiry's à payer à la SCI 26 Fl.Fon la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que la présente décision est exécutoire par provision ;

condamné solidairement la SAS Love Bag et la SARL Cuiry's aux dépens lequels comprendront le coût du commandement de payer ;

et, statuant à nouveau,

- dire n'y avoir lieu à référé ;

- débouter la SCI 26 Fl.Fon de l'intégralité de ses demandes à son égard ;

reconventionnellement,

- condamner la SCI 26 Fl.Fon à lui rembourser la somme de 1.651 euros correspondant au trop versé sur les loyers arrêtés au 30 septembre 2021 ;

- condamner la SCI 26 Fl.Fon à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire,

- ordonner une expertise judiciaire avec pour mission de décrire l'état des lieux loués, relever tous les désordres, notamment liés aux infiltrations par la toiture, décrire les travaux réparatoires de façon à remettre de déterminer d'après les termes du bail commercial s'ils sont mis à la charge du bailleur ou du preneur ou encore s'ils sont liés à la vétusté, et estimer la valeur locative des lieux loués ;

- dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, surseoir à statuer sur les demandes de la SCI 26 Fl.Fon ;

à titre encore plus subsidiaire,

- lui accorder 24 mois de délais pour régler sa dette ;

en toute hypothèse,

- condamner la SCI 26 Fl.Fon aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

y ajoutant,

- condamner la SCI 26 Fl.Fon à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS Love Bag soutient en substance que, lors de l'entrée dans les lieux, elle s'est aperçue que ceux-ci étaient fortement dégradés au point d'entraver l'exploitation normale du fond de commerce, notamment par des fuites au niveau de la toiture, ce que constate le rapport d'expertise en date du 18 août 2021, qu'il existe donc une contestation sérieuse tant s'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire que de l'obligation de payer les loyers au bailleur.

Dans ses conclusions remises le 10 février 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI 26 Fl.Fon demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce, L.145-5 du code de commerce, 1103, 2321, 1313 du code civil, 1103 et 1728 du code civil, 1217 et 1224 du code civil, de :

subsidiairement,

- la recevoir en l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

ce faisant,

- débouter les sociétés Love Bag et Cuiry's de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

en conséquence,

à titre principal,

- confirmer l'ordonnance rendue le 29 octobre 2021 en ce qu'elle a :

constaté l'acquisition au profit de la SCI 26 Fl.Fon du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial du 17 mars 2014 à compter du 5 janvier 2021 ;

ordonné l'expulsion de la société Love Bag des lieux qu'elle occupe 21 rue Saint Aspais à Melun (77000), dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

dit qu'à défaut, elle pourra être expulsée ainsi que ses biens et toute personne occupant les lieux avec elle, et ce avec le concours de la force publique s'il y a lieu ;

débouté les sociétés Love Bag et Cuiry's de leurs demandes de délais de paiement ;

rejeté la demande d'expertise formulée par la SAS Love Bag ;

rappelé que la présente décision est exécutoire par provision ;

condamné solidairement la SAS Love Bag et la SARL Cuiry's aux dépens lequels comprendront le coût du commandement de payer ;

- actualiser à la somme de 52.972,08 euros les sommes dues par les sociétés Love Bag et Cuiry's au titre des loyers, taxes, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés, échéance du mois de janvier 2022 incluse ;

- condamner solidairement à titre provisionnel la société Love Bag, prise en la personne de son représentant légal et la société Cuiry's, prise en la personne de son représentant légal, à régler à la SCI 26 Fl.Fon, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 52.972,08 euros au titre des loyers, taxes, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés, échéance du mois de janvier 2022 incluse ;

- infirmer l'ordonnance rendue le 29 octobre 2021 en ce qu'elle a condamné solidairement les défenderesses à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

subsidiairement,

- prononcer la résiliation du bail commercial portant sur les locaux sis 21, rue Saint Aspais à Melun (77000) ;

- dire et juger que la société Love Bag, prise en la personne de son représentant légal, est occupante sans droit ni titre à compter de la décision à intervenir ;

- condamner solidairement à titre provisionnel la société Love Bag, prise en la personne de son représentant légal et la société Cuiry's, prise en la personne de son représentant légal, à régler à la SCI 26 Fl.Fon, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 52.972,08 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés, échéance du mois de janvier 2022 incluse, ainsi que celle correspondant au montant des loyers, charges, taxes et accessoires à échoir jusqu'à la décision à intervenir ;

- dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2020, date du commandement de payer signifié pour un montant de 22.750 euros ;

- condamner à titre provisionnel, la société Love Bag, prise en la personne de son représentant légal et la société Cuiry's, prise en la personne de son représentant légal, à régler à la SCI 26 Fl.Fon, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité d'occupation égale au montant mensuel revalorisé du loyer et des charges, taxes et accessoires prévus au contrat de location, majoré de 10 % conformément à la clause pénale insérée au contrat de location et ce, à compter du 5 janvier 2021 jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clés entre les mains de la bailleresse ;

- ordonner l'expulsion de la société Love Bag et de tous occupants de son chef des lieux qu'elle occupe sis 21, rue Saint Aspais à Melun (77000), avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

- ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers s'y trouvant ;

à titre infiniment subsidiaire,

- condamner solidairement à titre provisionnel la société Love Bag, prise en la personne de son représentant légal et la société Cuiry's, prise en la personne de son représentant légal, à régler à la SCI 26 Fl.Fon, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 52.972,08 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés, échéance du mois de janvier 2022 incluse, ainsi que celle correspondant au montant des loyers, charges, taxes et accessoires à échoir jusqu'à la décision à intervenir ;

- dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2020, date du commandement de payer signifié pour un montant de 22.750 euros ;

- réduire à de plus justes proportions les délais sollicités et dire et juger que les sociétés Love Bag et Cuiry's seront déchues des délais éventuellement accordés à défaut d'une seule mensualité à sa date exacte de sorte que le délai sera caduc et que l'expulsion pourra être poursuivie ;

en tout état de cause,

- condamner in solidum à titre provisionnel, la société Love Bag, prise en la personne de son représentant légal et la société Cuiry's, prise en la personne de son représentant légal, à régler à la SCI 26 Fl.Fon, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais de première instance et celle de 3.600 euros s'agissant des frais d'appel ;

- condamner in solidum à titre provisionnel, la société Love Bag, prise en la personne de son représentant légal et la société Cuiry's, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés directement par Me Olivier Bohbot, avocat, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

La SCI 26 Fl.Fon soutient en substance que, faute de règlement, la clause résolutoire est acquise, que le rapport d'expertise fourni par la société Love Bag ne peut à lui seul corroborer le fait qu'elle subit un trouble de jouissance de nature à empêcher l'exploitation des lieux, qu'aucune carence fautive ne saurait être imputée à la bailleresse compte tenu des délais écoulés, que la société Cuiry's ne démontre pas son éventuelle perte de chance.

Dans ses conclusions remises le 7 mars 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SARL Cuiry's demande à la cour, au visa de l'article 1719 du code civil, des articles 143 et 144 du code de procédure civile, de l'article 1343-5 du code civil, de l'article 145-16-1 du code de commerce , de :

- réformer en totalité l'ordonnance en date du 29 octobre 2021 rendue par le tribunal judiciaire de Melun ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

- dire et juger que la demande de la SCI 26 Fl.Fon à son égard se heurte à une contestation sérieuse et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;

- débouter la SCI 26 Fl.Fon de l'intégralité de ses demandes à son égard ;

reconventionnellement,

- condamner la société SCI 26 Fl.Fon à lui payer une somme de 46.141 euros à titre de dommages et intérêts et à titre subsidiaire à 46.000 euros pour perte de chance ;

- ordonner la compensation entre les éventuelles créances de part et d'autre ;

- en tout état de cause, condamner la SAS Love Bag, cessionnaire, débiteur principal des loyers, à lui garantir de toute somme mise à sa charge au titre de la décision à intervenir ;

- à titre subsidiaire, lui accorder 24 mois de délais pour s'acquitter des sommes que la cour estimera dues ;

- condamner solidairement la SCI 26 Fl.Fon et la SAS Love Bag à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens.

La SARL Cuiry's soutient en substance que la garantie du cédant ne peut pas jouer en cas de négligence fautive du bailleur qui bénéficie d'une clause résolutoire, qu'en l'espèce la SAS Love Bag a acquis le fond de commerce le 14 juillet 2020 et n'a réglé aucun loyer, que le bailleur a laissé la dette s'accumuler sans agir.

SUR CE LA COUR

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard :

- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.

En outre, aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, s'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu d'indiquer :

- que le bail commercial signé comporte une clause résolutoire qui stipule qu'à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte, et un mois après un commandement de payer, le bail sera résilié de plein droit ;

- que le commandement de payer délivré le 4 décembre 2020 vise les sommes suivantes : 22.750 euros au titre des loyers et charges impayés au 4ème trimestre 2020 au principal, outre 2.275 euros au titre de la clause pénale de 10 % et 231,08 euros au titre du coût de l'acte ;

- qu'il est constant que la somme au principal de 22.750 euros n'a pas été réglée par la SAS Love Bag dans le délai d'un mois ;

- que la SAS Love Bag oppose au bailleur la circonstance que les lieux sont si dégradés qu'ils entraveraient l'exploitation normale du fonds de commerce ;

- qu'elle produit un rapport d'expertise en date du 18 août 2021 (pièce 1), qui n'a pas été réalisé dans un cadre judiciaire ni au contradictoire des parties mais uniquement à sa demande, rapport ayant pour objet la détermination au 3ème trimestre 2021 de la valeur locative de l'ensemble immobilier et qui fait état en substance des éléments suivants : les locaux en état d'exploitation pourraient être loués pour un loyer de 36.000 euros, mais, comme les deux derniers niveaux sur les quatre niveaux sont inexploitables, la valeur locative devrait être ramenée à la somme de 28.000 euros HT et HC par an ;

- qu'il faut cependant rappeler, ainsi que le rappelle le bailleur, que le contrat de bail initial signé le 17 mars 2014 entre la SCI 26 Fl.Fon et la société Cuiry's stipulait notamment que, "d'un commun accord, les parties conviennent de laisser le deuxième et troisième étage dans l'état constaté lors de l'état des lieux d'entrée", que "le bailleur indique qu'à ce jour il a procédé à l'exécution des travaux suivants : réparation des fuites en toiture, toiture terrasse au niveau R+A et toiture immeuble", que "le locataire en prend acte et maintient sa décision de louer" ;

- que, lors de la cession du fonds de commerce entre les sociétés Cuiry's et Love Bag intervenue le 14 juillet 2020, il était indiqué dans l'acte que la société Love Bag déclarait avoir reçu une copie du bail et être parfaitement informée de toutes les stipulations et obligations contenues dans ce bail, cet acte précisant par ailleurs aussi que, sur les quatre niveaux, le local proprement commercial occupait le rez-de-chaussée ;

- qu'il résulte des écritures et des pièces produites par la société Love Bag elle-même que les locaux loués ne seraient que partiellement inexploitables, n'empêchant donc pas toute activité commerciale dans les lieux d'autant plus que le local commercial se trouve au rez-de-chaussée, la SCI 26 Fl.Fon rappelant valablement à cet égard que le seul dégât des eaux intervenu en novembre 2020 a fait l'objet de travaux (sa pièce 11) et que l'existence de fuites inondant le local commercial n'est pas démontrée ;

- qu'il n'est pas produit une quelconque pièce démontrant que les sociétés Cuiry's puis Love Bag auraient signalé à la SCI 26 Fl.Fon un quelconque trouble de jouissance avant la présente procédure ;

- qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, la société bailleresse relève à juste titre que l'impossibilité d'occuper les lieux n'est pas établie, de sorte que la contestation élevée relative à l'acquisition de la clause résolutoire ne peut être considérée comme sérieuse ni comme pouvant faire échec au trouble manifestement illicite résultant du maintien dans les lieux ;

- qu'il y a donc lieu de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit, notamment s'agissant de l'indemnité d'occupation provisionnelle fixée en application du contrat au montant du loyer hors taxes augmenté de 10 %.

Concernant les demandes de condamnations provisionnelles, il faut constater :

- que le contrat de bail stipule, de manière claire et sans qu'il n'y ait lieu à une quelconque interprétation qui excéderait les pouvoirs confiés au juge des référés, que le loyer est fixé à un montant annuel hors taxes et hors charges de 42.000 euros, payable trimestriellement et d'avance, soit 10.500 euros par trimestre ;

- que la société bailleresse demande la condamnation solidaire de la société Love Bag et de la société Cuiry's à lui verser à titre provisionnel la somme de 52.972,08 euros, échéance du mois de janvier 2022 incluse et produit un extrait de compte actualisé en date du 8 février 2022 (pièce 19) ;

- que, s'il convient de déduire de ce décompte les frais de commandement du 4 décembre 2020 de 231,08 euros, puisqu'ils seront compris dans les dépens de la présente procédure, le surplus du décompte produit reprend un loyer trimestriel de 10.500 euros, outre les taxes foncières et la TVA sur les loyers, de sorte qu'il apparaît conforme aux stipulations du bail ;

- que c'est en vain que la SAS Love Bag excipe de ce qu'il conviendrait en réalité de condamner provisionnellement la SCI 26 Fl.Fon à lui verser la somme de 1.651 euros à raison de supposées déductions de loyers et des sommes provisionnelles incontestables qui lui seraient dues compte tenu de son trouble de jouissance ;

- qu'en effet, les désordres allégués résultent du seul rapport établi à sa demande, faisant état de désordres ("toiture à vérifier, son état engendre des infiltrations", "deux étages [...] inexploitables et insalubres"), de manière non contradictoire ;

- qu'aucune autre pièce de la société preneuse n'établit le trouble de jouissance, n'étant pas même produite une quelconque réclamation à l'encontre de la société bailleresse avant la présente procédure ;

- que la hauteur non contestable de la dette de la société Love Bag s'établit ainsi à 59.972,08 - 231,08, soit 59.741 euros ;

- que c'est à juste titre dans ces conditions que le premier juge, que la cour confirmera aussi sur ce point, a rejeté la demande subsidiaire d'expertise, qui ne pourrait être fondée que sur les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, alors que la SAS Love Bag n'établit pas un motif légitime à sa demande au regard de son obligation de paiement incontestablement établie, pas plus qu'une telle mesure d'instruction serait de nature à améliorer sa situation probatoire, s'agissant tant d'une clause résolutoire acquise que du non règlement des loyers, alors qu'elle n'établit en rien une impossibilité d'exploiter le fonds de commerce ;

- que, selon l'acte de cession du fonds de commerce du 14 juillet 2020, la société Cuiry's s'est engagée à demeurer garante et répondant solidaire de la société Love Bag "pour le paiement des loyers" et "pour l'entière exécution des charges et conditions du bail", ce "pendant une durée de trois ans à compter de la cession conformément aux dispositions de l'article L. 145-16-2 du code de commerce" ;

- que cette clause impose bien à la société Cuiry's, cédante du fonds de commerce, d'être solidaire et garante de toute arriéré locatif imputable à la société Love Bag pendant une durée de trois ans, avec l'évidence requise en référé ;

- que la société Cuiry's invoque en vain la carence fautive de la société SCI 26 Fl.Fon pour exciper d'une contestation sérieuse ou pour solliciter à titre reconventionnel la condamnation de l'appelante au titre d'une perte de chance ;

- qu'en effet, l'article L. 145-16-1 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, dispose certes que si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ;

- qu'il faut cependant observer que, d'une part, ce texte ne prévoit aucune sanction et que, d'autre part, il ne s'applique que pour les baux commerciaux signés après son entrée en vigueur, le bail initial ayant été ici signé le 17 mars 2014, aucun motif impérieux d'intérêt général en justifiant une application immédiate aux baux commerciaux en cours ;

- qu'en toute hypothèse, la SCI expose à juste titre qu'elle s'est montrée diligente pour recouvrer les loyers ;

- que l'acte de cession du fonds de commerce est intervenu le 14 juillet 2020 et le dépôt de garantie ayant été alors dûment réglé par la SAS Love Bag ;

- que la SCI 26 Fl.Fon a rappelé les obligations locatives à son preneur par courrier dès le 1er octobre 2020 (sa pièce 7), avant de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 décembre 2020 ; que cela a permis une reprise des paiements au cours du premier semestre 2021 mais finalement très partielle, de sorte que le bailleur a informé la société cédante le 19 avril 2021 des carences du cessionnaire (selon les écritures de la SARL Cuiry's), avant de diligenter la présente procédure par assignation délivrée devant le premier juge par actes délivrés les 31 mai et 9 juin 2021 ;

- qu'il y a donc lieu, dans ces circonstances, de condamner solidairement les sociétés Cuiry's et Love Bag à verser à la SCI 25 Fl.Fon la somme provisionnelle de 59.741 euros, sans qu'il n'y ait lieu à examiner les demandes formées à titre subsidiaire et à titre infiniment subsidiaire de la SCI 26 Fl.Fon, étant précisé qu'aucune partie ne vient critiquer dans ses écritures le dispositif de la décision en ce qu'il a condamné la SAS Love Bag à garantir la SARL Cuiry's de toute somme mise à sa charge au titre de l'ordonnance ;

- qu'enfin, les sociétés Cuiry's et Love Bag forment des demandes de délais de paiement, tout comme devant le premier juge ;

- que, cependant, la société Cuiry's se limite à produire sur ce point deux attestations d'expert-comptable, sans autre document comptable, la seconde attestation, datée du 2 mars 2022 (sa pièce 2), relevant simplement que, "au 31 décembre 2021, l'endettement de la société représentait 41 % du chiffre d'affaires" et que "toute condamnation financière de la société à des montants extérieurs à son cycle d'exploitation habituel est de nature à compromettre gravement la continuité de la société Cuiry's, laquelle emploie 5 personnes" ;

- qu'en l'absence de tout élément chiffré sur la situation de cette société et sur ses perspectives financières précises, la demande de délais de paiement ne saurait prospérer ;

- que, concernant la société Love Bag, elle produit une attestation comptable datée du 31 août 2021 (sa pièce 3), selon laquelle elle a réalisé pour la période du 1er janvier au 31 juillet 2021 un chiffres d'affaires de 51.648 euros HT, sans autre document comptable de nature à prouver la possibilité de régler les sommes dues au titre des loyers courants et de l'arriéré ;

- que la société bailleresse relève à juste titre à cet égard que l'arriéré s'est aggravé, ainsi qu'il résulte du décompte fourni versé à la date du 8 février 2022 ;

- que les demandes de délais de paiement apparaissent devoir être rejetées.

Ainsi, au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise, en ce compris le sort des dépens et frais de première instance exactement réglé par le premier juge, à l'exception du montant de la condamnation provisionnelle qui sera actualisé à la somme de 59.741 euros au titre des loyers, taxes, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés, échéance du mois de janvier 2022 incluse, somme à régler solidairement par les sociétés Cuiry's et Love Bag.

Ce qui est jugé en cause d'appel commande de condamner l'appelante principale, la SAS Love Bag, à indemniser la SCI 26 Fl.Fon de ses frais non répétibles à hauteur d'appel, la SAS Love Bag étant également condamnée aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la condamnation provisionnelle ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne solidairement à titre provisionnel la SARL Cuiry's et la SAS Love Bag à payer à la SCI 26 Fl.Fon la somme de 59.741 euros au titre des loyers, taxes, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés, échéance du mois de janvier 2022 incluse ;

Y ajoutant,

Rejette toutes autres demandes des parties ;

Condamne la SAS Love Bag à payer à la SCI 26 Fl.Fon la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;

Condamne la SAS Love Bag aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés par Me Olivier Bohbot, avocat, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 2, 21 avril 2022, 21/19697

Synthèse

Origine de la décision