Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 21 AVRIL 2022
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17487 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEN7D
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Septembre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/52011
APPELANTE
S.A.S. PJB RESTAURATION, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
5 boulevard deVaugirard
75015 PARIS
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée de Me Aurélie POULIGUEN, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
S.C.I. PRD MONTPARNASSE 2, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
87 rue de Richelieu
75002 PARIS
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée de Me Samuel GUILLAUME, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Mars 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 14 mars 2012, la société CNP assurances a consenti un bail commercial à la société PJB restauration portant sur des locaux situés 5 boulevard de Vaugirard à Paris 5ème, moyennant un loyer principal annuel de 91 000 euros hors charges et hors taxes payable d'avance à une fréquence trimestrielle, augmenté d'un loyer variable de 6,5% du chiffre d'affaires annuel hors taxes excédant 750 000 euros.
Par exploit d'huissier de justice en date du 26 septembre 2018, la bailleresse a fait délivrer à la preneuse un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par ordonnance du 6 mai 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a condamné la société PJB restauration à payer à la société CNP assurances la somme de
105 381,06 euros au titre des loyers et charges impayés, l'a autorisée à s'acquitter de sa dette en vingt-quatre versements mensuels devant intervenir le 15 de chaque mois, a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et a dit que faute pour la société PJB restauration de payer à bonne date l'une des échéances, en sus du loyer, des charges et accessoires courants, et huit jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le tout deviendrait immédiatement exigible et qu'il serait procédé à l'expulsion immédiate de la société PJB restauration .
La société civile immobilière PRD Montparnasse 2 est venue aux droits de la société CNP assurances.
Le 18 septembre 2020, la société PRD Montparnasse 2 a délivré à la société PJB restauration une mise en demeure de payer deux factures exigibles depuis l'ordonnance de référé du 6 mai 2019 :
- une facture d'un montant de 2.843,69 euros ht en date du 15 avril 2020, correspondant au loyer variable dû au titre de l'exercice 2019 ;
- une facture d'un montant de 32.396,49 euros, en date du 24 mars 2020, correspondant au loyer des mois d'avril, mai et juin 2020.
Par acte du 26 janvier 2021, la société PJB restauration a fait assigner la société PRD Montparnasse 2 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- se voir accorder des délais de paiement de 24 mois pour régler l'arriéré de loyers et charges ;
- dire que les sommes dues ne porteront pas intérêt ;
- condamner la société PRD Montparnasse 2 aux dépens et au paiement d'une indemnité de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance contradictoire du 17 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- écarté des débats les observations formulées par la société PJB restauration dans son courriel du 22 juillet 2021 à partir de son quatrième paragraphe, ainsi que les notes en délibéré reçues postérieurement au 23 juillet 2021 ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 26 octobre 2018 ;
- rejeté la demande de délais de paiement formulée par la société PJB restauration ;
- débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts ;
- condamné la société PJB restauration aux entiers dépens de l'instance ;
- condamné la société par actions simplifiée PJB restauration à payer à la société civile immobilière PRD Montparnasse 2 la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté le surplus des demandes des parties ;
- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 06 octobre 2021, la société PJB restauration a relevé appel de cette décision.
Par dernières conclusions remises et notifiées le 14 mars 2022 , elle demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance du 17 septembre 2021 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 26 octobre 2018, rejeté la demande de délais de paiement formulée par PJB restauration, condamné la société PJB restauration à régler la société PRD Montparnasse 2 la somme de 2.500 euros et les entiers dépens ;
Et statuant à nouveau,
- rejeter l'acquisition de la clause résolutoire du commandement de payer du 26 septembre 2018 ;
- accorder un délai de deux ans à la société PJB restauration pour régler les sommes dues;
- suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;
- condamner la société PRD Montparnasse 2 à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;
En tout état de cause,
- débouter la société PRD Montparnasse 2 de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la société PRD Montparnasse 2 à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel.
En substance, la société PJB restauration fait valoir :
- d'une part, que l'échéancier des causes du commandement du 26 septembre 2018 était apuré à la date de la mise en demeure du 18 septembre 2020, de sorte que la clause résolutoire ne peut avoir été mise en oeuvre à cette date,
- d'autre part, que les loyers objets de la mise en demeure sont afférents aux périodes de fermeture administrative en raison de la pandémie de la Covid-19 et, par voie de conséquence, ne sont pas exigibles, cela en raison de la perte partielle de la chose louée, de l'exception d'inexécution à raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance et de la mauvaise foi du bailleur, lequel a adressé une mise en demeure pour se prévaloir de la clause résolutoire alors que la dette était apurée, a rompu tout dialogue avec son locataire qui tentait de discuter de l'amnénagement de sa dette locative pendant les périodes de fermeture administrative, et tente de s'exonérer en faisant jouer la clause résolutoire du règlement de l'indemnité d'éviction suite au congé avec refus de renouvellement qu'il a délivré le 2 octobre2020 à son locataire, afin de mener à moindre coût une opération de réhabilitation de l'immeuble.
Par dernières conclusions remises et notifiées le 15 mars 2022, la société PRD Montparnasse 2 demande à la cour de :
- débouter la société PJB restauration de l'ensemble de ses demandes ;
- juger qu'il y a lieu de rappeler que la clause résolutoire du bail du 14 mars 2012 est définitivement acquise conformément à l'ordonnance définitive du 6 mai 2019 ;
- confirmer l'ordonnance du 17 septembre 2021 en ce qu'elle a :
' constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 26 octobre 2018,
' rejeté la demande de délais de paiement formulée par la société PJB restauration,
' débouté la société PJB restauration de sa demande de dommages et intérêts,
' condamné la société PJB restauration aux entiers dépens de l'instance,
' condamné la société PJB restauration à lui payer la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' rejeté le surplus des demandes des parties,
En tout état de cause et sur l'appel incident,
- condamner la société PJB restauration à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé, tant par le retard de paiement et le trouble de trésorerie, que par le caractère parfaitement abusif et dilatoire de la présente procédure ;
- condamner la société PJB restauration à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société PJB restauration aux dépens.
En substance, la société intimée fait valoir que :
- l'ordonnance de référé définitive du 6 mai 2019 n'a pas été respectée par le preneur qui devait acquitter l'arriéré en sus du loyer courant mais qui n'a pas payé deux factures de loyers dans les 8 jours de la mise en demeure du 18 septembre 2020, en sorte que la clause résolutoire, dont le juge des référés avait suspendu les effets conditionnés au respect des délais accordés, se trouve acquise, la dette locative s'établissant à la somme de 43.522,88 euros à l'expiration du délai de huit jours suivant la mise en demeure du 18 septembre 2020 ;
- qu'aucun texte législatif ou réglementaire lié à la crise sanitaire ne permet au preneur de suspendre, reporter ni même étaler le paiement des loyers, charges et accessoires qui restent dus conformément à la convention locative ;
- que ne sont pas applicables le mécanisme de l'exception d'inexécution ni la force majeure pas plus que la perte de la chose louée et qu'il n'y a nulle mauvaise foi du bailleur, qui a déjà accordé de longs délais, à se prévaloir des effets de la clause résolutoire alors que les délais de paiement judiciaires n'ont pas été respectés et à vouloir reprendre son bien pour réaliser un projet immobilier en refusant de payer l'indemnité d'éviction en raison du manquement du preneur à ses obligations ; que la société PJB restauration est mal fondée à solliciter de nouveaux délais de paiement alors qu'il lui a été déjà été alloué des délais par le juge des référés.
SUR CE, LA COUR
L'ordonnance de référé du 6 mai 2019 a accordé à la société PJB retauration des délais pour acquitter sa dette locative de 105.381,06 euros (arrêtée au 2ème trimestre 2019 inclus) à raison de 23 mensualités de 4400 euros et la dernière du solde, a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et dit que faute pour la société PJB restauration de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception , le tout deviendra immédiatemente exigible, la clause résolutoire sera acquise et il sera procédé à l'expulsion immédiate de la société PJB restauration et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécssaire de la force publique, des lieux loués sis 5 boulevard Vaugurard à Paris 15ème.
Il est constant que cette ordonnance du 6 mai 2019 n'a été frappée d'aucun recours. Elle est irrévocable et doit recevoir application.
Il résulte de deux factures adressées les 20 janvier 2020 et 15 avril 2020 par le bailleur à son locataire que ce dernier était redevable, d'une part d'une somme de 3412,43 euros ttc correspondant au complément de loyer variable dû au titre de l'exercice 2019, d'autre part d'une somme de 32.396,49 euros ttc au titre des loyers d'avril, mai et juin 2020 et de la provision sur charges du premier trimestre 2020. Le 18 septembre 2020, le preneur a été mis en demeure de payer le montant de ces deux factures. Il résulte toutefois de la lecture du décompte détaillé produit par le bailleur en pièce 9 et de celui produit en pièce 22 par le preneur, que cette dette locative n'a pas été réglée huit jours après la mise en demeure du 18 septembre 2020, nonobstant le versement régulier des 4400 euros par mois imposés par le juge des référés au titre de l'arriéré, puisqu'au 1er octobre 2020 le compte locatif restait débiteur de plus de 69.000 euros.
Même en retenant le caractère sérieusement contestable de l'exigibilité des loyers d'avril, mai et juin 2020 réclamés dans la mise en demeure du 18 septembre 2020, compte tenu de la perte juridique de la chose louée pendant la période de fermeture administrative liée à la crise sanitaire, il reste que la facturation de 2843,69 euros au titre du loyer complémentaire variable de l'exercice 2019 se situe hors du champ temporel de la fermeture administrative de même que la quasi totalité de la facturation des provisions sur charges du 1er janvier 2020 au 31 mars 2020 s'élevant à 2463,66 euros.
Or ces montants, correspondant à des loyers et charges dus en sus de l'arriéré, relèvent des délais de paiement qui ont été consentis par le juge des référés, et leur non paiement dans les huit jours de la mise en demeure du 18 septembre 2020, qui résulte de la lecture des décomptes précédemment évoqués et n'est d'ailleurs pas contesté par le locataire, entraîne l'acquisition de la clause résolutoire en application des dispositions de l'ordonnance de référé du 6 mai 2019.
Il ne peut être valablement soutenu que la mise en demeure du 18 septembre 2020 a été délivrée de mauvaise foi par le bailleur alors qu'il n'est pas contesté que les sommes réclamées sont bien dues en vertu des dispositions contractuelles et que les loyers en cause ne sont pas rendus inexigibles par les dispositions réglementaires prises dans le cadre de la crise sanitaire.
Le bailleur ne peut non plus être considéré de mauvaise foi à vouloir mettre fin au bail et récupérer ses locaux en se prévalant de l'acquisition d'une clause résolutoire sur le fondement d'une décision de justice, étant observé que ce n'est que reconventionnellement qu'il a sollicité l'acquisition de la cause résolutoire dans le cadre de l'action formée par son locataire pour se voir accorder de nouveaux délais de paiement.
Cette demande de délais de paiement ne peut prospérer dès lors que la société PJB restauration a déjà obtenu le bénéfice des plus larges délais de paiement prévus par l'article 1343-5 du code civil qui lui ont été alloués par l'ordonnnance de référé du 6 mai 2019.
L'ordonnance entreprise sera par conséquent confirmée en toutes ses dispositions, y compris en ce qu'elle a rejeté la demade indemnitaire de la société bailleresse, le caractère fautif de l'action en justice de la société locataire n'étant pas caractérisé, et aussi sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile qui ont été exactement et justement appréciés par le premier juge.
Perdant en appel, la société PJB restauration sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à la société PRD Montparnasse 2 la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
Y ajoutant,
Condamne la société PJB restauration aux dépens d'appel et à payer à la société PRD Montparnasse 2 la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposé en appel,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
