Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 21 AVRIL 2022
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17354 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CENQ4
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Juillet 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 21/00617
APPELANTE
S.A.R.L. CAR NOVA AUTOMOTIVE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
292 Avenue Maurice Thorez
94500 CHAMPIGNY SUR MARNE
Représentée par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
INTIMEE
S.A. [M], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
6 rue du Piple
94500 CHAMPIGNYSUR MARNE
Représentée et assistée par Me Caroll GOSSIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1057
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Mars 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Selon bail commercial en date du 18 septembre 2018 et avenant du 11 janvier 2019, la société Car nova automotive est locataire de locaux appartenant à la société [M], dépendant d'un ensemble immobilier sis 292 et 318 avenue Maurice Thorez à Champigny-sur-Marne (94500).
Le 24 septembre 2020, la société bailleresse a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, lui faisant commandement, d'une part de payer la somme totale de 67.223,41 euros TTC correspondant aux loyers, charges et ajustement du dépôt de garantie, d'autre part de remettre en l'état les lieux loués en supprimant la cabine de peinture, construction non autorisée.
Par acte du 7 avril 2021, la société [M] a fait assigner la société Car nova automotive devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir :
- constater que la société Car nova est redevable d'un arriéré de loyers et charges de 74.788,02 euros TTC,
- constater la construction illicite sur le terrain loué et l'absence de remise en état,
En conséquence,
- constater que la clause résolutoire prévue par le bail est acquise depuis le 25 octobre 2020,
- constater la résiliation du bail à compter du 25 octobre 2020,
- ordonner l'expulsion de la société Car nova et de tous occupants de son chef dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- condamner la société Car nova à lui verser à titre provisionnel la somme de 74.788,02 euros TTC en règlement des loyers et des charges dus jusqu'au 24 octobre 2020,
- la condamner à lui verser à titre provisionnel la somme de 8176,61 euros TTC par mois à titre d'indemnité d'occupation depuis le 25 octobre 2020 jusqu'à la libération totale des lieux et de la remise des clés,
- la condamner en conséquence à payer la somme provisionnelle de 39.659,05 euros TTC à titre d'indemnité d'occupation, depuis le 25 octobre 2020 jusqu'au 29 février 2021, somme à parfaire,
- condamner la société Car nova à lui verser à titre provisionnel la somme de 14.957,60 euros en application de la clause pénale prévue par le bail commercial,
- la condamner à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire du 13 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a :
- condamné la société Car nova à payer à la société [M] la somme provisionnelle de 74.788,02 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 25 octobre 2020 ;
- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, l'expulsion de la société Car nova ou de tous occupants de son chef des locaux sis 292 et 318 avenue Maurice Thorez à Champigny-sur-Marne (94500) ;
- dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;
- condamné la société Car nova à payer à la société [M] une indemnité d'occupation à compter du 25 octobre 2020 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, de 8.176,61 euros TTC par mois ;
- condamné la société Car nova à payer à la société [M] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Car nova aux dépens y compris les frais d'huissier ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes.
Par déclaration du 04 octobre 2021, la société Car nova a relevé appel de cette décision.
Par conclusions remises et notifiées le 08 novembre 2021, elle demande à la cour de :
- Réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
' condamné celle-ci à payer à la société [M] la somme provisionnelle de 74.788,02 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés,
' constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 25 octobre 2020,
' ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, son expulsion ou de tous occupants de son chef des locaux sis 292 et 318 avenue Maurice Thorez à Champigny-sur-Marne (94500),
' dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point,
' condamné celle-ci à payer à la société [M] une indemnité d'occupation à compter du 25 octobre 2020 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, de 8.176,61 euros TTC par mois,
' condamné celle-ci à payer à la société [M] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,
' condamné celle-ci aux dépens y compris les frais d'huissier,
Et statuant à nouveau,
- octroyer à celle-ci un délai de quinze jours à compter de l'arrêt à venir pour s'acquitter de l'intégralité de sa dette ;
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai.
L'appelante expose que s'il est certain qu'elle n'a pas été en mesure de régler sa dette de loyer dans le mois du commandement de payer qui lui a été délivré le 24 septembre 2020, le retard de loyer accumulé résulte d'une baisse importante de son chiffre d'affaires pendant la crise sanitaire qui l'a mise dans l'impossibilité de faire face à l'ensemble de ses obligations ; qu'afin d'éviter la résiliation du bail commercial qui aurait inévitablement conduit à une perte du fonds de commerce et à la liquidation judiciaire, les associés de la société ont accepté la possibilité de céder une proportion importante de leurs parts sociales à un investisseur, lequel doit remettre en compte courant une somme permettant de régler l'intégralité des loyers dus ; que les opérations n'ayant pu être concrétisées dans le court délai octroyé par le juge, ce dernier a constaté l'acquisition de la clause résolutoire ; que la cour ayant la possibilité de suspendre la clause résolutoire, il lui est demandé d'accorder à la société Car nova un délai de quinze jours à compter de l'arrêt pour s'acquitter de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai.
Par conclusions remises et notifiées le 07 décembre 2021, la société [M] demande à la cour de :
- débouter la société Car nova de l'ensemble de ses demandes ;
- confirmer l'ordonnance du 13 juillet 2021 en ce qu'elle a :
' condamné la société Car nova à lui payer la somme provisionnelle de 74.788,02 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés,
' constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 25 octobre 2020,
' ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, l'expulsion de la société Car nova ou de tous occupants de son chef des locaux sis 292 et 318 avenue Maurice Thorez à Champigny-sur-Marne (94500),
' condamné la société Car nova à lui payer une indemnité d'occupation à compter du 25 octobre 2020 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, de 8.176,61 euros TTC par mois,
' condamné la société Car nova à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,
' condamné la société Car nova aux dépens y compris les frais d'huissier,
- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes;
Statuant de nouveau,
- ordonner à la société Car nova la remise en état des lieux et la suppression de la construction illicite sur le terrain loué à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- condamner la société Car nova à lui verser la somme de 3.000 euros TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Car nova aux dépens dont distraction au profit de Me Gossin.
La société [M] s'oppose au délai sollicité par l'appelante, faisant valoir que rien ne justifie l'arrivée d'un nouvel associé dans la société Car nova et que compte tenu du montant élevé de la dette le versement en compte courant d'associé est improbable ; que la société Car nova n'a rien réglé depuis la décision de première instance et qu'un délai ne permettrait pas de régler l'intégralité des sommes dues d'environ 200.000 euros ; que retarder l'expulsion ne ferait qu'aggraver la situation financière de société [M] qui se trouve privée des loyers et de ses locaux depuis presque deux ans.
Sur la construction illicite, l'intimée fait valoir que la société Car nova a fait construire sur la propriété louée une cabine de peinture de 172 m² sans même solliciter l'accord du bailleur ni des autorités administratives compétentes, que la mairie de Champigny-sur-Marne a dressé un procès-verbal de constat le 29 mai 2020 listant les diverses infractions commises à la suite d'une telle construction, avant de diligenter des poursuites pénales, indiquant qu'aucune régularisation n'était envisageable et que seule une remise en état serait de nature à stopper les poursuites en cours ; que le bailleur a d'abord mis en demeure le preneur de remettre les lieux en l'état puis faute de réponse un commandement d'avoir à remettre les locaux en l'état lui a été signifié le 24 septembre 2020 ; qu' à ce jour, le preneur n'a toujours pas procédé à la remise en état des locaux La société [M] se prévaut enfin de la clause pénale relative à la majoration des sommes dues de 20% à titre d'indemnité forfaitaire.
SUR CE, LA COUR
Sur l'appel principal
Bien qu'ayant relevé appel de l'ensemble des dispositions de la décision entreprise, la société Car nova automotive ne conteste pas dans ses conclusions devoir le montant des loyers et charges auquel elle a été condamnée par provision ni l'acquisition de clause résolutoire prévue au bail, se bornant à solliciter un délai de quinze jours pour s'acquitter de l'intégralité de sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire, se prévalant du versement en compte courant par son nouvel investisseur d'une somme permettant d'apurer la dette.
La société appelante ne fournit toutefois aucune pièce au soutien de ses allégations et ne justifie pas dès lors de sa capacité à solder sa dette, laquelle, au vu de décompte produit par la société bailleresse et non contesté se chiffre à la somme de 114.447,07 euros au 26 février 2021, ce décompte faisant en outre apparaître que depuis fin novembre 2019 il n'est plus effectué aucun versement par la société locataire.
La demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée comme étant mal fondée et la décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Car nova automotive au paiement d'une somme provisionnelle de 74.788,02 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés à la date d'acquisition de la clause résolutoire le 25 octobre 2020, constaté la résiliation du bail à cette date, ordonné l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef et condamné celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges.
Sur l'appel incident
Sur la clause pénale
Le bail contient une clause pénale qui prévoit qu'à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires et dès mise en demeure délivrée par le bailleur au locataire ou dès délivrance d'un commandement de payer, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20 % à titre d'indemnité forfaitaire.
Cette clause pénale prévoit en outre qu'en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation.
Par infirmation de l'ordonnance entreprise, qui a dit n'y avoir lieu à référé sur sa demande, la société [M] sollicite paiement de la somme de 14.957,60 euros TTC à titre de provision en application de cette clause, cette somme correspondant à 20% de la provision de 74.788,02 euros à laquelle le preneur a été condamné au titre des arriérés de loyers et charges impayés à la date d'acquisition de la clause résolutoire.
Il y a lieu de relever que comme en première instance, la société [M] ne sollicite pas la conservation du dépôt de garantie, si bien que la décision de première instance doit nécessairement être infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé au motif suivant : "Il ne sera pas fait droit à la demande de conservation du dépôt de garantie dont l'application n'est pas justifiée."
Aucune contestation n'est opposée par le preneur à la mise en oeuvre de la clause pénale contractuelle, dont le montant n'apparaît pas constituer pour le bailleur un avantage injustifié au regard de l'importance et de l'ancienneté de la dette de son débiteur, si bien qu'il entre dans les les pouvoirs du juge des référés d'accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de la clause, égal au montant prévu au contrat, à savoir 20 % de la somme due de 74.788,02 euros soit 14.957,60 euros TTC.
Sur la construction illicite
Il résulte de la lecture de l'exploit introductif d'instance qui a saisi le premier juge que si la société [M] a sollicité l'acquisition de la clause résolutoire sur le double fondement du non paiement des loyers et charges et du défaut de remise en état des lieux, elle n'a pas formé en première instance de demande de remise en état des lieux, ne poursuivant alors que la résiliation du bail, l'expulsion de sa locataire et sa condamnation au paiement des loyers et charges et d'une indemnité d'occupation.
La demande de suppression de la construction litigieuse et de remise en état des lieux que la société [M] forme en appel présente ainsi un caractère nouveau.
Cette demande nouvelle est irrecevable en application des dispositions des articles 564 à 566 du code de procédure civile dès lors qu'elle ne tend pas aux mêmes fins que la demande de résiliation du bail et de paiement des sommes dues et qu'elle n'est pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de cette demande. Une telle demande nécessite en effet un débat distinct qui n'a pas eu lieu en première instance.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Partie perdante, la société Car nova automotive sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel et à payer à la société [M] la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel, cette indemnité venant s'ajouter à celle de 3000 euros allouée en première instance.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la société Car nova automotive à payer à la société [M] la somme provisionnelle de 14.957,60 euros en application de la clause pénale contractuelle,
Y ajoutant,
Déclare irrecevable comme étant nouvelle la demande de la société [M] tendant à la suppression de la construction illicite et à la remise en état des lieux sous astreinte,
Condamne la société Car nova automotive aux dépens de l'instance d'appel et à payer à la société [M] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
