RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 21 Avril 2022
(n° 44 , 21 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06407 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBYFV
Décision déférée à la Cour : saisine sur renvoi après cassation de l'arrêt du 15 mars 2018 (pourvoi n° U17-10.619) de la Cour de cassation cassant l'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 15 septembre 2016 (RG n°S15/05842 auquel a été joint 15/05844) suite au jugement rendu le 10 février 2014 (RG n°13/00011) par la chambre de l'expropriation du Tribunal de grande instance de Créteil rectifié par jugement du 03 mars 2014 (RG n° 14/00023).
APPELANTE
SCI DES ROSIERS, représentée par son gérant, Monsieur [Z] [C] domicilié en cette qualité au dit siège
[Adresse 4]
[Localité 22]
Représentée par Me Jean-Marie POUILHE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0091
INTIMÉES
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 1]
[Localité 26]
Représenté par Mme [L] [J] (en visio-conférence) en vertu d'un pouvoir général
Société SADEV 94
[Adresse 15]
[Localité 27]
Représentée par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué par Me Louis CHEVALLIER, avocat au barreau de PARIS, toque : T07
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 février 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Hervé LOCU, Président,
Monique CHAULET, Conseillère,
Patricia LEFEVRE, Conseillère,
Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Selon délibération du 22 juin 2006, le conseil municipal de la commune de [Localité 36] a décidé la création de la Zac [Adresse 34], dont l'aménagement a été confié à la Sadev 94, aux termes d'une délibération du conseil municipal du 22 juin 2007.
Par arrêté préfectoral du 5 novembre 2008, les acquisitions foncières par la société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val de Marne (ci après dénommée la SADEV 94), en vue de la réalisation de la zone d'aménagement concerté "[Adresse 34]" sur le territoire de 15, commune de [Localité 36] ont été déclarées d'utilité publique.
Parmi les biens concernés figure un ensemble immobilier appartenant à la SCI Des Rosiers, sis [Adresse 30], cadastré section L numéro [Cadastre 23], d'une superficie de 846 m².
Par arrêté préfectoral du 16 septembre 2011, les immeubles précités ont été déclarés immédiatement cessibles au profit de la Sadev 94.
Par ordonnance du 15 décembre 2011, le juge de l'expropriation du Val de Marne a déclaré expropriée au profit de la Sadev 94 la parcelle correspondant à l'adresse précitée.
Faute d'accord sur sa proposition d'indemnisation, la SADEV 94, le 18 janvier 2013, a saisi le juge de l'expropriation.
Par jugement du 10 février 2014, rectifié le 3 mars 2014, la juridiction de l'expropriation du Val de Marne a :
-fixé à la somme de 2 167 395 euros l'indemnité totale de dépossession revenant à la SCI Des Rosiers, suite à l'expropriation de l'ensemble immobilier précité se décomposant comme suit :
-indemnité principale de l 969 450 euros arrondis comme suit :
-bureaux libres : 402 m² x 2190 euros = 880 380 euros
-locaux commerciaux occupés : 381,60 x 2190 x0,6 = 501422, 4 euros
- bureau occupé : 42 m² x 2190 x 0, 6 = 55188 euros
- sous- sol : 54 m² x 2190 = 118 260 euros
- fixé à la somme de 197 945 euros l'indemnité de remploi,
- débouté la SCI des Rosiers de sa demande d'indemnité pour perte de revenus locatifs ;
- condamné la SADEV 94 à verser à la SCI des Rosiers la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamné la SADEV 94 à supporter les dépens.
La société civile immobilière Des Rosiers a par acte du 9 mars 2015, interjeté appel de cette décision.
Par mémoire distinct adressé au greffe le 9 juin 2015, la SCI Des Rosiers a saisi la cour d'appel d'une demande de transmission à la Cour de cassation d'une question prioritaire de constitutionnalité portant sur la conformité à la Constitution de l'article L 321-1 du code de l'expropriation au regard des dispositions des articles 2 et 17 de la déclaration des droits de l'homme du citoyen.
Par arrêt du 22 octobre 2015, la cour a rejeté la demande de transmission à la Cour de cassation de cette question prioritaire de constitutionnalité et condamné la SCI Des Rosiers à payer à la société Sadev 94 la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt RG N°15-05844 du 15 septembre 2016, la Cour d'appel de Paris a :
- ordonné la jonction des affaires inscrites au rôle sous les numéros 15/05842 et 15/05844, qui concernent le recours contre le jugement du 10 février 2014, et le jugement rectificatif du 3 mars 2014, qui seront suivies sous le numéro de rôle 15/05842,
- confirmé le jugement du 10 février 2014, rectifié le 3 mars 2014, du juge de l'expropriation du Val de Marne sauf sur le montant de l'indemnisation de la SCI Des Rosiers ;
- statuant à nouveau, a fixé de la façon suivante les indemnités revenant à la SCI Des Rosiers :
-indemnité principale d'expropriation : 2 073 558 euros se décomposant comme suit :
- bureaux libres : 402 m² x 2300 euros = 924 600 euros
- locaux commerciaux occupés : 381,60 m² x 2300 euros x 0,65 = 570 492 euros
- bureau occupé : 42 m² x 2300 euros x 0, 65 = 62 790 euros
- sous sol : 54 m² x 2300 euros = 124 200 euros.
- indemnité de remploi : 208 356 euros ;
- indemnité pour perte de loyers : 48 763,68 euros ;
y ajoutant :
- débouté la SCI Des Rosiers de sa demande d'indemnité pour perte de chiffre d'affaires ;
- condamné la Sadev 94 à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
- condamné la SADEV 94 à supporter les dépens d'appel.
Par arrêt du 15 mars 2018 N°17-10619, la Cour de cassation en sa troisième chambre a :
-cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité principale d'expropriation à la somme de 2 073 558 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 208 356 euros, l'arrêt rendu le 15 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris
- remis en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyé devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
-condamné la Société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne aux dépens ;
-Vu l'article 700 du code de procédure civile, a rejeté la demande de la Société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne et l 'a condamné à payer à la SCI Des Rosiers la somme de 3 000 euros ;
La cassation est intervenue car la cour d'appel a violé l' article L. 322-1, alinéa 1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité ; en effet, pour fixer comme il le fait l'indemnité principale d'expropriation et l'indemnité de remploi, l'arrêt retient que le terme de comparaison portant sur l'immeuble sis au [Adresse 17] ne peut être écarté, car la SCI n'établit pas qu'à la date de l'ordonnance d' expropriation, qui seul doit être pris en considération, ce bien aurait déjà été démoli ; qu'en statuant ainsi, alors que l'expropriée faisait valoir que la démolition du bien sur lequel portait le terme de référence en cause ne permettait pas d'en connaître la consistance et l'état au jour de la vente et que seule la consistance du bien exproprié est appréciée à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, la cour d'appel a violé, par fausse application, le texte susvisé.
Par déclaration de saisine du 09 mars 2020, reçue au greffe le 22 mai 2020, la cour d'appel a été saisie pour renvoi après cassation par la SCI Des Rosiers.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- déposées au greffe, par la SCI Des Rosiers, appelante, respectivement le 14 septembre 2021 notifiées 15 septembre 2021 (AR du 17 septembre 2021), le 29 novembre 2021 notifiées le 30 novembre 2021 (AR du 1er décembre 2021) et le 14 janvier 2022 notifiées le 18 janvier 2022 (AR du 19 et 20 janvier 2022) aux termes desquelles elle demande à la cour de :
Statuant uniquement sur l'indemnité principale et l'indemnité de remploi en exécution de l'arrêt de la Cour de cassation du 15 mars 2018 ;
- infirmer le jugement entrepris sur ces deux indemnités ;
Statuant à nouveau,
- fixer l'indemnité principale de dépossession due à la SCI Des Rosiers par la société Sadev 94 à la somme de 2 788 500,00 euros ;
-fixer l'indemnité de remploi due à la SCI Des Rosiers par la société Sadev 94 à la somme de 279 850 euros ;
Y ajoutant,
- condamner la société Sadev 94 à payer à la SCI Des Rosiers la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société SADEV 94 à supporter les dépens de l'instance de renvoi.
Et dans un second jeu de conclusion ;
- débouter le Commissaire du Gouvernement de ses conclusions d'irrecevabilité ;
- adjuger à 1'exposante le bénéfice de ses précédentes écritures ;
Et dans un troisième jeu de conclusions :
Statuant uniquement sur l'indemnité principale et l'indemnité de remploi en exécution de l'arrêt de la Cour de cassation du 15 mars 2018 ;
- infirmer le jugement entrepris sur ces deux indemnités ;
Statuant à nouveau,
- fixer l'indemnité principale de dépossession due à la SCI Des Rosiers par la société Sadev 94 à la somme de 2 788 500,00 euros ;
-fixer l'indemnité de remploi due à la SCI Des Rosiers par la société Sadev 94 à la somme de 279 850,00 euros ;
Y ajoutant,
- condamner la société Sadev 94 à payer à la SCI Des Rosiers la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société SADEV 94 à supporter les dépens de l'instance de renvoi.
- adressées au greffe par la Sadev 94, intimée, le 17 décembre 2021 notifiées le 28 décembre 2021(AR du 30 décembre 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour :
Statuant uniquement sur l'indemnité principale et les frais de remploi à revenir à la SCI Des Rosiers, conformément à la décision de la cour de cassation du 15 mars 2018 ;
- d'infirmer le jugement en ce qu'il comporte des erreurs d'appréciation de la valeur vénale du bien,
- de fixer les indemnités comme suit :
- indemnité principale : 1 575 982 euros
- indemnité de remploi : 158598 euros
soit un total de 1 734 580 euros.
- déposées au greffe, par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, le 22 novembre 2021 notifiées le 23 novembre 2021 (AR du 24 novembre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :
- examiner la recevabilité de la saisine en raison de la péremption
- examiner la recevabilité du mémoire de la SCI des Rosiers sur le fondement de l'article 1037-1 du code de procédure civile
-fixer une indemnité principale à la somme de 1 744 200 euros
-fixer l'indemnité de remploi à la somme de 1 75 420 euros
soit la somme totale de 1 919 620 euros.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La SCI Des Rosiers fait valoir que :
-Le renvoi porte uniquement sur l'indemnité principale et le remploi, les indemnités accessoires sont acquises définitivement à l'expropriée ;
-Sur l'appartement ;
- Sur les surfaces à retenir ;
- concernant la terrasse ; elle ne critique pas le principe de la pondération mais fait valoir que selon l'article D 353-16 du Code de la construction et de l'habitation, le coefficient de pondération est de 0,50 et non pas 0,30 ; la cour d'appel a retenu pour la terrasse une pondération de 0,3 ; ce point n'a pas fait l'objet d'un moyen en cassation ;
- concernant les caves de l'appartement ; le jugement s'est contredit, car si les caves de l'appartement ne sont pas prises en compte, la surface des caves est au contraire incluse dans le calcul des surfaces des bureaux et des commerces alors que tous les locaux sont évalués en surface utile, cette exclusion ne peut pas être maintenue conformément aux dispositions légales, le coefficient de pondération sera également de 0,50 ; la cour d'appel a dit qu'il n'y avait pas lieu de prendre en compte la surface de la cave dépendant de l'appartement, dès lors que les éléments de comparaison seront choisis avec ce même type de local accessoire ;
Ce point correspond au moyen unique 2° branche qui n'a pas fait l'objet de la cassation ;
Concernant les surfaces à retenir pour l'appartement, la SCI Des Rosiers demande de retenir un total de :
- appartement : 94 m²
- terrasse : 48, 80m² x 0, 5 = 24, 40 m²
- cave : 77, 50 m² x 0,5 = 38, 75 m²
soit un total de 157, 15m² ;
Ces points correspondent au moyen unique 1° et 2° branche qui ont été rejetés, la cassation partielle portant uniquement sur une référence retenue par la cour sise au [Adresse 17].
-Sur la valeur unitaire ; elle demande que cette valeur soit portée à 4 500 euros/m² pour tenir compte des caractéristiques sensiblement supérieures de son bien ; elle critique les termes au [Adresse 16], les deux ventes du [Adresse 6], et de retenir le terme au [Adresse 21] ; elle ajoute que le jugement n'a pas tenu compte de la situation de l'appartement au dernier étage de l'immeuble disposant d'une terrasse de presque 50 m², d'une salle de sports, d'une vaste salle de bains, d'une climatisation et double-vitrage, parquet en chêne, ascenseur, vidéo-surveillance, etc... ;
Concernant les bureaux et locaux commerciaux ; elle demande à la cour de retenir les cinq autres éléments de comparaison qui font ressortir une moyenne de 2 280 euros portée à 2 500 euros par la prise en compte des éléments de plus-value ;
Sur l'occupation, les trois locaux commerciaux du rez-de-chaussée étaient loués ; la cour avait d'ailleurs retenu un taux de 35 % contrairement au premier juge qui avait appliqué un abattement « de principe '' de 40 %, or le local présentant la superficie la plus importante, le contrôle technique a bénéficié d'une indemnité de 204 592 euros pour une valeur libre 842 500 euros soit un abattement réel de 24 % ; elle sollicite un abattement de 20% ;
Sur l'indemnisation, soit un total de 1 987 200 euros [Voir tableau p.14] ; sur les espaces communs indispensables aux occupants de l'immeuble, il convient de prendre pour base la même valeur que les bureaux et les locaux commerciaux, mais de leur appliquer un abattement de 0,5 : 75,30 m² x 0,5 x 2 500 euros = 94 125 euros
-Concernant la méthode d'évaluation ; la Sadev 94 propose une évaluation selon la méthode analytique terrain et construction, or cette méthode d'évaluation n'est pas recommandée pour un immeuble de rapport comportant différents type de surfaces, qui comme en l'espèce, occupe la presque totalité du terrain et, en outre, se développe en hauteur, et la Sadev 94 ne propose pas non plus de références opérantes ;
Dans un second jeu de conclusions ;
-l'arrêt de cassation n'a fait l'objet d'aucune signification ou notification ; les dispositions de l'article 1037-1 du code de procédure civile ne sont pas applicables à la procédure d'expropriation mais à la procédure de droit commun devant la Cour d'appel ainsi qu'il a été déjà jugé par la Chambre (CA Paris Pole 4/7, 3 octobre 2019, Commune de La Coumeuve/ Globus France et France Domaine RG 18/19424, p. 9) ; l'exposante rappelle qu'elle n'a fait que récapituler ses conclusions en les adaptant compte tenu de l'arrêt de cassation.
Dans un troisième jeu de conclusions ;
Sur la valeur unitaire, l'expropriant critique à tort les éléments de comparaison retenus par le premier juge :
- s'agissant des références du commissaire du gouvernement, il s'agit bien de logements compris dans un immeuble collectif ; pour les deux ventes [Adresse 6], la photographie produite concerne le [Adresse 7] ; le bien [Adresse 21] concerne un immeuble mixte ;
-sur les bureaux et locaux commerciaux, l'abattement pour occupation doit être ramené à 20%.
-Il y a bien lieu d'indemniser les espaces communs.
Sur la méthode d'évaluation, la méthode analytique n'est pas recommandée pour un immeuble de rapport et la SADEV ne propose pas de références opérantes.
Il n'y donc pas lieu de retenir la moyenne des deux méthodes proposées par la SADEV 94.
Le commissaire du Gouvernement conclut que :
-Concernant la caducité éventuelle du mémoire ; l'article 1034 du Code de procédure civile dispose que le délai de saisine de la cour de renvoi est de deux mois après la notification de l'arrêt de cassation faite à la partie, le mémoire de la SCI Des Rosiers reçu le 17/09/2021 fait état d'une déclaration de saisine déposée au greffe le 9 mars 2020, ce qui signifie que l'arrêt de cassation n'a pas été notifié à la partie et, qu'en l'absence de notification préalable, un délai de 2 ans à compter de la date de prononcé de l'arrêt s'applique, sauf péremption de l'instance ; il apparaît, aux termes de l'article 1037-1 du code de procédure civile, que l'auteur de la déclaration de saisine doit remettre au greffe ses conclusions dans un délai de 2 mois, ce délai expirait donc le 9 mai 2020 ;
-il demande la prise en compte des montants exprimés dans les conclusions en appel adressées à la cour d'appel de Paris le 22 juillet 2015, en annexe ; les termes de référence, au nombre significatif de huit, tous situés sur [Localité 36] donnent un caractère particulièrement probant à cette valeur ; un mesurage de l'ensemble des locaux par un géomètre-expert est de nature à éclairer la juridiction sur la surface réelle des biens ;
La SADEV 94 conclut que :
Concernant l'état d'entretien et l'environnement, contrairement à ce qu'indique l'expropriée, l'ensemble du bâtiment tant intérieur qu'extérieur n'est pas en excellent état, pouvant tout au plus être qualifié de correct s'agissant de l'extérieur et en bon état s'agissant de l'intérieur. En outre, l'ensemble immobilier est situé dans un secteur majoritairement déqualifié et relativement excentré par rapport au centre-ville de la commune, dans un secteur très bruyant avec une forte circulation automobile ; cette localisation est un facteur de moins-value ;
's'agissant de la recevabilité du dernier mémoire récapitulatif de la SCI Des Rosiers, le commissaire du gouvernement s'est interrogé sur sa recevabilité sur le fondement l'article 1037'1 du code de procédure civile ; aux termes de l'article 631 du code de procédure civile, l'instruction est reprise devant la juridiction de renvoi, par la procédure non atteinte par la cassation ; l'article 1037-1 du code de procédure civile concerne la procédure ordinaire, or la procédure d'expropriation est exorbitante du droit commun de sorte que cet article n'est en principe pas applicable (cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1er avril 2021, RG 20/000 41).
Certes, la loi 2019'222 du 23 mars 2019 de programmation et de réforme pour la justice a conduit à l'extension du champ de la représentation obligatoire par avocat en matière d'expropriation, aboutissant au décret du 11 décembre 2019 modifiant l'article R311-9 du code de l'expropriation ; cependant ce décret s'applique aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 ; or, en l'espèce, l' instance initiale a été introduite avant le 1er janvier 2020 et la procédure reste donc une procédure sans représentation obligatoire ; le mémoire susvisé semble recevable.
Sur la superficie du bien : le mesurage sollicité par le commissaire du gouvernement est rendu impossible, l'ensemble immobilier ayant été démoli ; il convient donc de se rapporter au jugement ;
La contestation de la SCI Des Rosiers porte sur les points suivants :
a) sur les coefficients de pondération appliquées :
'sur la pondération de la terrasse du sous-sol : la doctrine autorisée en l'occurrence Monsieur [B] [K] (traité d'évaluation des biens, éditions le moniteur,1 2e édition) préconise pour l'évaluation des terrasses l'application d'un coefficient compris entre 0,1 et 0,3 ; le tribunal a retenu le maximum qui est généralement retenu par les juridictions de fond ; rien ne justifie en l'espèce de retenir un coefficient supérieur ;
'sur la prise en compte des espaces communs : le premier juge a retenu la surface utile en excluant du calcul et superficies les espaces communs ce qui est conforme à la jurisprudence et la doctrine ;
b) sur la surface de la cave et parking. Le tribunal a fixé l'indemnité selon la méthode dite globale, comprenant par définition l'évaluation de la cave et parking, et ce d'autant que les biens visés par les termes de comparaison versés aux débats en sont également pourvus ; ceci ne saurait donc être pris en compte comme superficie et ne mérite pas d'être valorisé distinctement ;
-sur la valeur du bien :
a) sur la valeur de l'appartement : le premier juge en retenant une valeur de 3800 euros/ m² a surévalué le bien.
Les références du commissaire du gouvernement sont situées dans un quartier pavillonnaire, situé à plus d'un kilomètre du site exproprié ; en outre, si la moyenne des appartements est de 3664 euros/m², le bien de la SCI Des Rosiers, est situé dans un immeuble mixte, avec un centre de contrôle technique automobile en rez-de-chaussée, sur une rue passante, est nécessairement moindre.
Il convient d'écarter les références non comparables suivantes : [Adresse 6], [Adresse 21].
Les termes de comparaison retenus par le premier juge comportent également des places de stationnement, les éléments de confort avec terrasse, fenêtre à double vitrage, et climatiseur ne suffisent pas à compenser les éléments de moins-value s'agissant d'un appartement situé à l'intérieur d'un immeuble à usage mixte, ni la différence d'état d'entretien extérieur avec les biens comparés
b) sur la valeur des locaux commerciaux et de bureaux
les références retenues par le premier juge portent sur des biens de superficie sensiblement inférieure au bien exproprié ; le terme portant sur le local commercial [Adresse 12] porte sur un local neuf ;
S'agissant des références de la SCI Des Rosiers, une seule est située à [Localité 36], qui est en bon état d'entretien et d'une superficie réduite.
Elle appuie son offre sur deux références :
- mutation du 29 novembre 2010 portant sur des bureaux sis [Adresse 17], 1000m², 1'720'000 euros, soit 1720 euros/m²
- mutation du 23 décembre 2010 portant sur des locaux commerciaux de [Adresse 13], 117,24 m², 200'000 euros, soit 1791 euros/m².
En application de la méthode analytique, elle demande de retenir les valeurs suivantes :
'pour le terrain : 600 euros/m² avec un coefficient d'encombrement de 40 % compte tenu de l'épuisement du potentiel de constructibilité du terrain ;
'pour l'appartement : 2500 euros/m²
'pour les bureaux/locaux commerciaux : 1450 euros/m².
Elle se prévaut des décisions suivantes :
'TGI de Créteil : 11 juillet 2013 : RG 13/ 00008 : un terrain à bâtir de 675 m² situé [Adresse 9] L [Cadastre 25], 405 000 euros, soit 600 euros/m²
'TGI de Créteil : 10 février 2014 : RG 13/00004 : un ensemble immobilier à usage local commercial/bureaux situé [Adresse 11], section AL n° [Cadastre 19] n° [Cadastre 2], 2'708'220 euros décomposés comme suit : 1 8371 m² x 600 euros x 0,7 (abattement pour encombrement) = 995'800 euros
'locaux commerciaux : 1377 m² x 900 euros = 1'230'300 euros
'entrepôt : 803,5 m² x 600 euros = 482'100 euros
'TGI Créteil : 29 août 2013 : RG 13/00007 : une maison d'habitation située [Adresse 10], section AL n° [Cadastre 28], état d'entretien mauvais, indemnité principale de 277'900 euros, décomposés comme suit :
'terrain : 371 m² x 730 euros x 0,80 (abattement pour encombrement) = 216'664 euros
'construction : 900 euros x 80 m² x 0,85 (abattement pour occupation) = 61'200 euros.
L'application des 2 méthodes fait ressortir les indemnités suivantes :
-méthode terrain intégrée :
appartement : 109 m² x 3000 euros = 327'000 euros
bureaux libres : 402 m² x 1700 euros = 683'400 euros
locaux commerciaux occupés : 381,6 m² x 1700 euros x 0,6 = 389 232 euros
bureaux occupés : 42 m² x 1700 euros x 0, 6 = 42 840 euros
sous sol : 54 m² x 1700 euros = 91 800 euros
total : 1 534 272 euros
-méthode analytique
terrains : 846 m² x 600 euros x 0, 6 (abattement pour encombrement) = 304 560 euros
appartement : 2600 euros x 109 m² = 283 400 euros
bureaux libres : 402 m² x 1450 euros = 582 900 euros
locaux commerciaux : 381, 6 m² x1450 euros x0, 6 = 331 992 euros
bureaux occupés : 42 m² x 1450 euros x0, 6 = 36 540 euros
sous sol : 54 m² x 1450 euros = 78 300 euros
total de 1 617 992 euros
soit une moyenne de 1 617 692 + 1 534 272 / 2 = 1 575 982 euros
Il convient d'appliquer un abattement pour occupation commerciale, la jurisprudence étant constante.
SUR CE, LA COUR
- Sur la saisine de la cour
Le commissaire du gouvernement indique que l'arrêt de cassation a été rendu le 15 mars 2018, que le mémoire sur renvoi a été adressé par le greffe de la cour le 4 septembre 2021, reçu le 17 septembre à la Direction des Finances Publiques du Val-de-Marne, soit 3 ans et demi après la date de l'arrêt de cassation ; l'article 1034 du code de procédure civile dispose que le délai de saisine de la cour de renvoi est de 2 mois après la notification de l'arrêt de cassation faite à la partie. Le mémoire de la SCI des Rosiers a été reçu le 17 septembre 2021 et fait état d'une déclaration de saisine déposée au greffe le 9 mars 2020, ce qui signifie que l'arrêt de cassation n'a pas été notifié à la partie et, qu'en l'absence de notification préalable, un délai de 2 ans à compter de la date de prononcé l'arrêt s'applique, sauf péremption d'instance. Le mémoire ne fait pas mention de l'absence de notification, cette précision conforte l'irrecevabilité du mémoire. Une information claire et incontestable de cette absence est demandée. En l'absence de notification de décision, le délai de péremption d'instance est de 2 ans, et intervient le 15 mars 2020. La SCI des Rosiers fait état d'une saisine le 9 mars 2020.
La SCI des Rosiers rétorque que la cassation n'a fait l'objet d'aucune signification ou notification et que la cour est saisie par l'expropriée sans notification préalable comme le permet l'article 1034 du code de procédure civile ; le délai de 2 mois n'a donc pas couru.
Aux termes de l'article 1034 du code de procédure civile, à moins que la juridiction n'ait été saisie sans notification préalable, la déclaration doit, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, être faite avant l'expiration d'un délai de (décret N°2017-891 du 6 mai 2017, article 39, en vigueur le 1° septembre 2017) deux mois à compter de la notification de l'arrêt de cassation faite à la partie ; ce délai court même à l'encontre de celui qui notifie.
En l'espèce, l'arrêt de la cour de cassation n'a fait l'objet d'aucune signification ou notification.
La cour a donc été régulièrement saisie.
Le commissaire du gouvernement sera donc débouté de son moyen relatif à l'absence de saisine de la cour dans le délai légal.
- Sur la caducité
Aux termes de l'article 631 du code de procédure civile, « devant la juridiction de renvoi, l'instruction est reprise en l'état de la procédure non atteinte par la cassation ». La juridiction de renvoi connaît donc le litige dans l'état où celui-ci se trouvait devant la juridiction dont la décision a été cassée. Il en résulte que les parties et le commissaire du gouvernement ne sont pas assujetties au respect des délais de dépôt de leurs mémoires tels que ceux-ci sont fixés par l'article R 13'49 devenu l'article R311-26 du code de l'expropriation, cet article n'étant pas « applicables devant la cour d'appel statuant sur renvoi de cassation ».
En conséquence, les conclusions de la SCI des Rosiers des 14 septembre 2021, 29 novembre 2021 et 14 janvier 2022, du commissaire du gouvernement du 22 novembre 2021 et de la SADEV 94 du 17 décembre 2021 on été régulièrement adressées ou déposées au greffe.
Le commissaire du gouvernement indique qu'en cas de recevabilité de cette saisine, le délai de remise du mémoire de renvoi paraît discutable, puisque aux termes de l'article 1037'1 du code de procédure civile, l'auteur de la déclaration de saisine doit remettre au greffe ses conclusions dans un délai de 2 mois, ce délai expirait donc le 9 mai 2020. En l'état du dossier, la réception du mémoire de renvoi de la SCI des Rosiers le 17 septembre 2021 à la direction des finances publiques du Val-de-Marne, ne correspond à aucun cas à un cadre prévu par les textes.
Le commissaire du gouvernement demande donc que l'irrecevabilité du mémoire de renvoi soit constatée ou que, sa recevabilité, éventuelle, soit précisément explicitée.
La SCI des Rosiers rétorque que les dispositions de l'article 1037'1 du code de procédure civile ne sont pas applicables à la procédure d'expropriation mais à la procédure de droit commun devant la cour d'appel ; au demeurant, il serait difficilement applicable dans l'expropriation, le greffe ne délivrant pas d'avis de fixation et les mémoires ne sont pas notifiés par les parties, mais par le greffe. Enfin, elle n'a fait que récapituler ses conclusions les adaptant compte tenu de l'arrêt de cassation.
La SADEV 94 conclut que l'article 1037'1 du code de procédure civile concerne la procédure ordinaire et non la procédure d'expropriation qui est exorbitante du droit commun de telle sorte que cet article n'est en principe pas applicable ; ces dispositions ne peuvent concerner que les affaires ayant été instruites selon les règles de la procédure ordinaire avec représentation obligatoire ; certes, la loi n° 19'222 du 23 mars 2019 de programmations de réforme pour la justice a conduit à l'extension du champ de la représentation obligatoire par avocat en matière d'expropriation, cette loi ayant été suivie par le décret du 11 décembre 2019 modifiant l'article R 311'9 du code de l'expropriation, mais ce décret s'applique aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 ; or, l'instance initiale est introduite bien avant le 1er janvier 2020, et celle-ci ne fait que se poursuive devant la cour, qui intervient après cassation ; cette procédure reste donc une procédure sans représentation obligatoire.
En conséquence, le mémoire susvisé semble recevable.
Aux termes de l'article 631 du code de procédure civile, l'instruction est reprise devant la juridiction de renvoi, en l'état de la procédure non atteinte par la cassation.
L'article 1037'1 du code de procédure civile concerne le renvoi devant la cour, lorsque l'affaire relevait de la procédure ordinaire, à savoir l'article 905 dudit code et ne concerne donc que les affaires ayant été instruites selon la procédure ordinaire avec représentation obligatoire.
S'agissant des règles de procédure qui régissent le droit de l'expropriation, la loi n°2019'222 du 23 mars 2019 de programmation et de réforme pour la justice a certes introduit la représentation obligatoire mais uniquement pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020 en application du décret du 11 décembre 2019 modifiant l'article R311-9 du code de procédure civile ; celle-ci n'est donc pas applicable en l'espèce, l'instance initiale ayant été introduite avant le 1er janvier 2020.
L'article 1037-1 du code de procédure n'est donc pas applicable.
Le commissaire du gouvernement sera donc débouté de son moyen de caducité du mémoire sur renvoi de la SCI des Rosiers.
Les conclusions de la SCI des Rosiers du 14 septembre 2021, du 29 novembre 2021 et du 14 janvier 2022, de la SADEV 94 du 17 décembre 2021 et du commissaire du gouvernement du 22 novembre 2021 seront déclarées recevables.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
Suite à l'arrêt de la cour de cassation du 15 mars 2018, la décision porte uniquement sur l'indemnité principale et l'indemnité de remploi.
La cour dans son arrêt du 15 septembre 2016 a fixé la date de référence en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, au 22 juin 2007, date de la dernière modification du PLU de la commune de [Localité 36] et a indiqué qu'à cette date, la parcelle considérée était située en zone UP, c'est à dire une zone principalement destinée à la construction de logements, de locaux tertiaires et d'activités, de commerces, d'équipements publics ou privés, à l'aménagement d'espaces verts publics.
La SCI des Rosiers précise qu'il n'est pas prévu de superficie minimale pour construire, ni de coefficient d'occupation des sols, et que seul un coefficient d'emprise au sol de 50 % maximum est fixé pour le logement, de 90 % maximum pour les activités et de 100 % pour des usages mixtes (habitation et commerce) (pièce n° 10 : règlement de la zone UP du PLU).
L'appréciation de la valeur du bien en cause doit donc se faire par comparaison avec celle d'autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique ayant fait l'objet de transactions à des époques proches.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux du 2 avril 2013, ainsi qu'à la description faite dans le jugement déféré.
Il suffira d'indiquer que la parcelle en cause L[Cadastre 23], est un vaste terrain d'une superficie de 846 m², le long de la nationale 7, sur lequel est érigé un ensemble immobilier récent (une dizaine d'années) sur sous-sol (garage, bureau et cave), de 3 étages, à usage d'appartements avec terrasse (3e étage), de bureaux (premier 2e étage) et de locaux commerciaux (rez-de-chaussée) avec un emplacement de stationnement délimité à l'avant ; l'immeuble comprend un ascenseur et les parties communes sont décrites comme de bonne facture et en très bon état d'entretien.
La SCI des Rosiers précise que le terrain cadastré L [Cadastre 23] a une superficie actuelle de 846 m² depuis l'expropriation d'une surface de 155 m² opéréé par le département en 2011 pour la réalisation de la ligne de tramway (parcelle L[Cadastre 24]) et qu'il est quasi rectangulaire disposant d'une façade de 21,5 m sur le boulevard de [Localité 39].
La façade est en brique en crépi ; le sous-sol étant très bon état général d'entretien (Pièce N°5 : photographies extérieures de l'immeuble).
La SCI des Rosiers précise que l'immeuble à une structure béton armée avec toiture à deux pentes en tuiles mécaniques de premier choix, en excellent état, comportant un isolant en laine de verre d'une épaisseur de 20 cm et produit une photographie avant l'engagement de la procédure d'expropriation et précise que la SADEV 94 entretient à dessein une confusion entre ce bâtiment avec façade de 4 niveaux et celui mitoyen sur l'arrière d'un niveau, prolongeant les locaux loués à la société Autocontrôle 94 ; en effet, est accolé sur la partie arrière de l'immeuble du bâtiment façade, un bâtiment d'un niveau quasi rectangulaire, d'une emprise au sol de 229 m², en maçonnerie enduite avec couverture bac acier et dôme ouvrant translucide, comportant de grandes portes sur la cour arrière ; l'emprise au sol globale des 2 bâtiments accolés est donc de 483 m² et le terrain non bâti asphalté entourant le bâtiment est de : 846 m² - 483 m² = 363 m².
Au rez-de-chaussée se trouvent 3 locaux :
'petit local commercial libre en bon état,
'locaux exploités par une auto-école, la société « trajectoire »,
un centre de contrôle technique en bon état exploité par la société Autocontrôle 94.
Au premier étage, se trouve un local de trois-pièces occupé par un cabinet d'expertise, la société CERISIER et MILOCHAI. Sur la gauche, les locaux n° 11 et n° 12 forment un espace aménagé en 6 bureaux séparés par des cloisons vitrées ; l'état est considéré comme moyen.
Au 2e étage, se trouve un local n° 21, une salle de réunion recouverte de moquette en état correct ainsi qu'un cabinet [C], une société d'expertise automobile, exploitée dans un local de trois-pièces.
Ces deux étages sont équipés de sanitaires en état moyen.
Au 3e étage se trouvent trois appartements mansardés de type F4 en parfait état, avec un séjour très clair avec cuisine américaine qui donne sur une terrasse, deux chambres, une salle de sport carrelée, une salle d'eau, buanderie et des toilettes, le sol étant recouvert d'un parquet en chêne.
L'immeuble est équipé d'un système d'alarme, d'un interphone, d'un sas d'entrée, de douze caméras de surveillance et d'un ascenseur pour 4 personnes. En outre, les fenêtres des bureaux et appartements sont à double vitrage, les pièces sont climatisées. Le bien est très bien entretenu et en bon état.
Deux places de stationnement sont délimitées sur la façade de la ville de [Localité 39] et neuf places sont délimitées à l'arrière de l'immeuble accessible par un porche en façade gauche.
La SCI des Rosiers souligne que tant l'intérieur que l'extérieur est en excellent état, (Pièce N°5 : photographies extérieures et pièce N°6 photographies intérieures), que l'immeuble comporte des prestations de grande qualité que lui font bénéficier de plus-values par rapport aux autres bâtiments du même secteur :
'tous les bureaux et l'appartement comprennent des fenêtres à double vitrage ;
'tous les bureaux, ainsi que l'appartements locaux commerciaux, excepté le local d'autocontrôle, sont climatisés ;
'l'immeuble est entièrement câblé, possède des détecteurs d'incendie, un chauffage électrique ;
'l'ascenseur pour quatre personnes (300 kg) dessert les 4 niveaux ; sa cabine a reçu un habillage spécial afin de lui donner un attrait luxueux dans le cadre de la location des bureaux ;
'en ce qui concerne la sécurité, l'immeuble est équipé d'un sas d'entrée commandé par interphone et par digicode et dispose de vidéo surveillance avec caméra et alarme et l'accès au sous-sol est protégé par un code ;
'l'appartement, de très belle facture est « en très bon état général et d'entretien », comme le constate le procès de transport, bénéficiant en sous-sol de 3 garages, d'un bureau moquetté, d'un couloir d'archives et d'une cave à vin ;
'le sous-sol supplémentaire comprend des locaux à usage d'informatique et d'archives destinées au bureau ;
'l'immeuble est entouré d'un terrain de 333 m² avec 9 places de stationnement à l'arrière et 2 places en façade.
Elle ajoute que son bien est extrêmement bien situé :
'au carrefour de quatre communes : [Localité 36] dont il dépend, [Localité 41], [Localité 40] ainsi que [Localité 31] ;
'sur la [Localité 32] dans le secteur du « [Localité 35] » ;
'en limite de l'ancienne nationale 7, bordée de commerces, entre la [Localité 38] (4 km) l'aéroport [Localité 33] (6 km), à 800 m de la station de métro « [Localité 37] » ligne 7, à égale distance des 2 stations de tramway pour lequel elle a déjà été expropriée de 155 m² par le département,
' à toute proximité du lycée [29], du centre de recherche de L'Oréal, ainsi que du commercial comprenant notamment un hypermarché Carrefour.
La SADEV 94 indique en produisant une photographie dans ses conclusions que l'état d'entretien extérieur peut tout au plus être qualifié de correct, et que quand à l'intérieur, s'il est effectivement en bon état, il ne peut néanmoins être considéré comme en excellent état ; elle souligne que le bâtiment arrière ne dispose pas d'une toiture classique de fibrociment, que les locaux de l'auto-école et son fond de cour n'ont pas été visités, que les défauts sur les murs et faux plafond du premier étage ont été constatés par le juge de première instance, et que celui-ci avait relevé l'état d'entretien médiocre des sanitaires et des nuisances olfactives s'agissant du local technique.
Elle ajoute que l'ensemble immobilier était situé [Adresse 30], correspondant à un secteur majoritairement déqualifié et relativement excentré par rapport au centre-ville de la commune ; il s'agit surtout d'un secteur très bruyant puisque sujet à une forte circulation automobile ; la morphologie urbaine présentait pour l'estimation des biens, que peu de cohérence, allant d'immeubles de petite taille, à des ensembles immobiliers de grande hauteur et elle produit en ce sens des photographies de septembre 2013 ; elle considère que la localisation de cet immeuble est un facteur de moins-value s'agissant notamment de l'appréciation de la valeur de la partie habitation.
S'agissant de l'état du bien tant extérieur qu'intérieur, il convient de se référer au procès-verbal de transport sur les lieux qui fait foi en ce qui concernent les constations matérielles.
Des éléments de plus values sont établis s'agissant du très bon état de l'appartement et de la qualité des équipements et des éléments de confort.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 10 février 2014.
- Sur l'indemnité principale
1° Sur la superficie du bien
Les parties sont en désaccord sur la superficie du bien ; la SADEV 94 précise au préalable que le mesurage sollicité par le commissaire du gouvernement est rendu impossible, car l'ensemble immobilier a été démoli, ce qui n'est pas contesté.
La SCI des Rosiers indique que l'évaluation de l'immeuble présente une difficulté car elle porte des locaux de natures différentes (logement, activité, bureau) auxquels sont attachés des équipements communs (ascenseur, coursive, sanitaires, hall d'entrée, places de stationnement), qu'elle est propriétaire unique et n'est pas placée sous cette la copropriété, et que les surfaces doivent être fixées en SDPHO ; néanmoins, le statut de tous les éléments de comparaison étant exprimés en surface utile, les parties se sont accordées pour fixer les indemnités sur la base de cette unité de mesure et ce point n'a pas posé difficultés pour les commerces et les bureaux.
En revanche, la SCI des Rosiers conteste :
'les coefficients de pondération appliqués par le premier juge ;
'le refus de valoriser les espaces communs (cage d'escalier, local technique, cage d'ascenseur) ;
'le refus de prendre en compte la surface de la cave et parkings.
A) coefficients de pondération
Le premier juge a pondéré la surface de la terrasse accessible d'une surface de 48,80 m² par un coefficient de 0,3 et en conséquence retenu une superficie de 14,64 m².
La SCI des Rosiers indique qu'elle ne critique pas le principe de la pondération mais fait valoir que sur la base de l'article D 353'16 du code de la construction d'habitation, le coefficient de pondération est de 0,50 et non pas 0,30 et que le jugement n'est pas expliqué sur le choix du coefficient.
Elle ajoute que la distinction de superficie brute ou nette n'a pas de base légale, qu'il existe une définition de la superficie utile donnée dans les mêmes termes par les article D331-10 et D 353'16 du code de la construction et de l'habitation : « la surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement tel que définie à l'article R 111'2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement. ».
A la différence de la surface pondérée où l'évaluateur dispose d'une liberté d'appréciation pour fixer les coefficients de pondération en fonction de situations des lieux, pour la surface utile le coefficient de pondération est fixé à 0,50 et ne peut pas varier.
La SADEV 94 rétorque que la doctrine autorisée préconise pour l'évaluation des terrasses un coefficient compris entre 0,1 et 0,3 et que le tribunal a retenu le maximum des préconisations, à savoir 0,3, qui est celui généralement retenu par les juridictions de fond et que rien ne justifie en l'espèce de retenir un coefficient supérieur.
Les parties s'accordent pour permettre les comparaisons avec les éléments de références produits, de retenir la surface utile de l'appartement ; l'article D 353-15 du code de le construction et de l'habitat concerne l'aide personnalisée au logement et la définition de la surface utile donnée par l'article R 331-10 du code de la construction et l'habitation a un champ d'application restreint, notamment la détermination du champ d'obtention des prêts dans le domaine du logement social (titre troisième : subventions et prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration d'habitations donnant lieu à l'aide personnalisée au logement) ; il convient en conséquence de retenir, s'agissant de l'immeuble qui n'est pas en copropriété, la notion de surface utile nette ; la pondération retenue à 0,3 pour la terrasse accessible corresponde au coefficient habituel et aucun élément ne justifie de retenir en l'espèce un coefficient supérieur à 0,5.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
B) valorisation des espaces communs
Le premier juge n'a pas pris en compte l'espace commun, compte tenu de la nature de l'immeuble divisant un logement, plusieurs locaux commerciaux bureaux et l'a évalué en superficie utile, c'est-à-dire en prenant en compte la surface développée de plancher non pondéré mesurée « dans 'uvre », abstraction faite des caves et combles et sous déduction des murs et cloisons, ainsi des espaces réservés à la circulation des occupants de l'immeuble.
La SCI des Rosiers indique que l'immeuble appartement à son propriétaire, il aurait du être évalué en SDPHO, mais que compte-tenu de l'absence de références à proximité en SDPHO et l'usage mixte des locaux, le jugement a écarté tous les espaces communs de la surface globale et réelle ce qui la lèse gravement, et ce qui est contraire aux dispositions de l'article 455 du Code civil aux termes duquel « nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité » ; elle ajoute que cette décision est également contraire aux dispositions de l'article L321-1(ancien article L 13'13) aux termes duquel « les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation » ; elle demande donc de procéder à la réintégration des surfaces correspondantes aux espaces communs, c'est-à-dire dégagement, cage d'escalier, cage ascenseur et sanitaires communs :
'sous-sol : 18,55 m²
'rez-de-chaussée : 15,25 m²
'premier étage : 15,75 m²
'2e étage : 15,75 m²
'3e étage : 10 m², soit un total de 75,30 m².
Les espaces étant indispensables aux occupants l'immeuble, il convient de prendre la même valeur que les bureaux et locaux commerciaux, mais de leur appliquer un abattement de 0,5.
La SADEV 94 rétorque que l'analyse du premier juge est conforme à la jurisprudence et à la doctrine, qui a retenu la surface utile pour tenir compte de la destination de l'immeuble exproprié et a à bon droit rejeté les espaces communs du calcul des superficies ; en effet, la notion de surface utile nette d'un bâtiment fait référence à la surface intérieure nécessaire au fonctionnement d'une activité donnée et ne comprend ni les circulations verticales et horizontales, ni les paliers d'étage, ni les dégagements.
Pour les mêmes motifs que précédemment, le premier juge a exactement déduit la surface de la cage d'ascenseur et des escaliers étant précisé que sont compris dans la surface l'espace commun des 1er et 2ème étage, sanitaires et un grand dégagement, qu'il a évalué à 10 m² de sorte que la superficie utile logement est fixée à : 104 m²-10 m² = 94 m².
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
C) surface de la cave et des parkings
Le premier juge a dit que la surface de la cave et parking ne sera pas prise en compte alors que ces dépendances seront appréciées grâce aux termes de comparaison retenus et comme élément de plus-value du bien.
La SCI des Rosiers indique que le jugement a employé une méthode globale contraire à la définition de la superficie utile qui prévoit expressément la prise en compte de la surface pondérée des caves, que cette exclusion ne peut être maintenue et qu'il convient d'appliquer un coefficient de pondération de 0,5.
La SADEV 94 rétorque que le premier juge a retenu la méthode globale qui comprend par définition l'évaluation de la cave et parking et que les biens visés par les termes de comparaison versés aux débats en sont également pourvus.
Il n'y a pas lieu de prendre en compte la surface de la cave et des parkings, dès lors que les éléments de comparaison proposés comportent ce même type de local accessoire.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu les surfaces suivantes :
'3e étage (appartement + terrasse) = 94 m² + 14'064 m² = 108,64 m² arrondis à 109 m²
'2e étage (bureaux libres) = 201 m²
'premier étage (bureaux libres) = 201 m²
'rez-de-chaussée : (295 m² + 42 m²) + 60 m² + 26,60 m² = 423,60 m²
'sous-sol : 54 m².
2° Sur la situation locative
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
Le premier juge a indiqué que l'appartement du 3e étage et libre de même qu'une partie des bureaux, 402 m² et qu'en revanche, les locaux commerciaux de 381,60 m² et le bureau de 42 m² situés au rez-de-chaussée seront évalués en valeur occupée, avec un abattement pour occupation commerciale de 40 % sur les valeurs retenues.
Ce point n'est pas contesté, si ce n'est par la SCI des Rosiers en ce qui concerne l'abattement pour occupation commerciale qui sera examinée ci après, au vu des termes proposés par les parties.
3° Sur la méthode
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
Le premier juge a retenu la méthode globale, qui comprend l'évaluation de la cave et du parking.
La SADEV 94 a utilisé méthode dite « terrain intégrée » et « analytique ».
Au regard de la consistance du bien, à savoir un terrain de 846 m² avec des surfaces de 423,60 m², le premier juge a exactement retenu la méthode dite « terrain intégré ».
Il n'y a donc pas lieu d'examiner les références suivantes de la SADEV 94 dans le cadre de la méthode analytique :
'jugement du TGI de Créteil juillet 2013 RG 13/00008
'jugement du TGI de Créteil du 10 février 2014 RG 13/00004
'jugement du TGI de Créteil du 29 août 2013 RG 13/00007.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
4° Sur les références des parties
A) Appartement
Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :
1) Les références de la SCI des Rosiers
A l'appui de sa demande de retenir une valeur unitaire de 4500 euros, elle indique que les éléments retenus par le premier juge font ressortir une moyenne de 3712,40 euros, que celui-ci a retenu une indemnité de 3800 euros, et qu'il n'a pas tenu compte des éléments de plus-value tenant à la situation de l'appartement au dernier étage de l'immeuble disposant d'une terrasse de presque 50 m², des éléments de confort du logement (salle de sport, vaste salle de bains, climatisation et double vitrage, parquet en chêne), de la qualité des parties communes (ascenseur, hall d'entrée protégé par un sas, équipements de vidéo surveillance), de la superficie des annexes en sous-sol pour 77 m² et de la jouissance de trois aires de stationnement et enfin du procès-verbal de visite des lieux qui avait constaté le « parfait état » du logement.
Elle propose 3 références :
'T1 : vente du 12 octobre 2012 : [Adresse 6], 62 m², 236'623 euros, soit 3816 euros/m²
'T2 : Vente du 12 septembre 2012 : [Adresse 6], 78 m², 283'720 euros, soit 3637 euros/m²
'T3 : vente du 13 février 2012 : [Adresse 21], 64,99 m², 252'000 euros soient 3878 euros/m²
La SADEV 94 demande d'écarter les termes T1 et T2, les superficies de l'appartement étant nettement inférieures à celui exproprié (62 m² et 78 m²) et elle produit une photographie faisant état de différence de consistance matérielle, s'agissant de ventes en l'état de futur d'achèvement en vue de la construction d'un immeuble neuf et de standing.
La SCI des Rosiers rétorque que la photographie ne porte pas sur l'élément cité mais sur un immeuble différent [Adresse 7] ainsi que le précise la légende du site Google Street View d'où est extrait la vue et que les ventes portent sur un ancien immeuble immobilier HLM en cours de rénovation ne comportant pas de cave, et il est donc difficile de percevoir les éléments de standing qui justifierait que ces références soient écartées.
Ces deux termes ne sont pas comparables puisqu'il s'agit de vente en état futur d'achèvement, qui ne reflètent pas l'état du marché immobilier local ; ils seront donc écartés.
La SADEV 94 demande d'écarter le terme T3 en produisant une photographie en indiquant que l'appartement encause est situé à l'intérieur d'un immeuble imposant, de grande hauteur, exclusivement à usage d'habitation et d'une plus petite superficie.
La SCI des Rosiers rétorque que la photographie est également erronée, elle produit une photographie montrant que l'immeuble mixte est comparable avec des commerces en rez-de-chaussée, qui comporte 7 étages et reste donc comparable avec son immeuble de 3 étages.
Il s'agit d'un immeuble de grande hauteur avec 7 étages non comparable ; ce terme sera donc écarté.
2) Les références de la SADEV 94
Elle indique que le premier juge a retenu une valeur de 3800 euros, à partir de 4 mutations versées aux débats par le commissaire du gouvernement en première instance et de deux actes de vente produit par la SCI des Rosiers.
Elle ne produit pas de références.
3) Les références du commissaire du gouvernement
Il demande la prise en compte des montants exprimés dans ses conclusions en appel du 22 juillet 2015, en annexe.
Il s'agit d'une étude de marché portant sur les appartements à [Localité 36] avec les références de publication :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
Prix en euros
Prix en euros/m²
Année de construction
Dépendance
CG1
15 janvier 2013
[Adresse 16]
K 254
61,17
premier étage
224'620
3672
1999
parking sous-sol
CG2
19 novembre 2012
[Adresse 16]
K254
59,16 rez-de-chaussée
205'000
3465
1999
parking sous-sol
CG3
9 mars 2012
[Adresse 16]
K 254
58,54
RDJ
243'000
4151
1999
parking sous-sol
CG4
1er mars 2012
[Adresse 16]
K 254
79,88
2e étage
269'000
3368
1999
parking sous-sol
CG5
31 août 2012
[Adresse 18]
J 75
68,42
3e étage
197'400
2885
1980
parking sous-sol
cave
CG6
22 mai 2012
[Adresse 18]
J75
62
premier étage
231'700
3737
1980
parking sous-sol
cave
CG7
13 février 2012
[Adresse 18]
J75
64,99
4e étage
252'000
3878
1980
parking sous-sol
cave
Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 3500 euros/m², libre d'occupation.
La SCI des Rosiers ne critique pas ces références, demandant de tenir compte des éléments plus-value pour une valeur de 4500 euros/m².
La SADEV 94 demande d'écarter ces éléments de référence en soulignant la différence notable d'emplacement et d'environnement géographique de ces logements situés dans un quartier pavillonnaire, situés à plus d'un kilomètre du site exproprié ; elle ajoute que l'appartement de la SCI des Rosiers est situé dans un immeuble mixte, avec un centre de contrôle technique automobile en rez-de-chaussée, sur une rue passante, que la valeur est nécessairement moindre, et que ces ventes sont relatives à des biens dans la superficie est sensiblement inférieure.
Ces références sont comparables en localisation, l'éloignement invoqué étant uniquement d'un km et en consistance, les superficies restant comparables, seront retenues.
Les références retenues par la cour correspond donc à la moyenne de :
3672 + 3465 + 4151 + 3368 + 2885 + 3737 + 3878 = 25 156 euros/7 = 3593, 71 euros/m².
L'élément de moins-value réside dans le fait que les références retenues sont de plus petites superficies, ce qui constitue un facteur de renchérissement.
L'élément de moins value invoqué par la SADEV 94 tenant à des nuisances sonores en raison du centre de contrôle technique n'est pas établi.
Les éléments de plus-value résultent de la présence d'éléments d'équipement et de confort significatifs, avec une climatisation et double vitrage, parquet en chêne, et un parfait état du logement.
Les éléments de moins value sont équivalents aux éléments de plus value.
Il convient donc de retenir la moyenne et de fixer l'indemnité principale de l'appartement à : 109m² x 3594 euros = 391 476 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
B) Locaux commerciaux et bureaux
Il convient d'examiner les références des parties :
1° Les références de la SCI des Rosiers
Elle a réduit sa demande à 2500 euros/m² et ne propose pas de références.
2° Les références de la SADEV 94
Elle reprend deux référence du commissaire du gouvernement au [Adresse 17] et [Adresse 13] qui seront examinées ci-après
3° Les références du commissaire du gouvernement
Il propose une étude de marché portant sur les mutations de locaux commerciaux'bureaux à [Localité 36] avec les références de publication :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
Prix en euros
Prix en euros/m²
Description
Observations
CG1
29 novembre 2010
[Adresse 17]
1000
1'720'000
1720
bureaux
CPAM sur 3 niveaux
libre
CG2
19 avril 2010
[Adresse 12]
35,52
50'000
1408
boutique
libre
CG3
23 décembre 2010
[Adresse 13]
117,24
210'000
1791
LC
occupé
CG4
18 mai 2012
[Adresse 14]
44,6
130'000
2915
LC + cave + jardin
libre
CG5
23 mars 2009
[Adresse 3]
29,75
72'000
2420
LC + réserve + de parking
libre
CG6
20 juin 2011
[Adresse 8]
53,99
125'895
2332
LC
libre
CG7
16 janvier 2012
[Adresse 5]
61,71
80'000
1296
LC + 2 parkings
libre
CG8
16 janvier 2012
[Adresse 20]
34,03
75'000
2204
LC
occupé
CG1 : la SADEV 94 indique que cette référence est particulièrement pertinente ; cependant, celle-ci ayant fait l'objet de la cassation, elle sera écartée.
CG2 : cette référence comparable et non critiquée sera retenue.
CG3 : la SADEV 94 indique que le bien comportant une surface nettement supérieure à 117,24 m², et qu'il doit être retenu un prix au m² inférieur à 1791 euros.
Cependant, ce terme étant occupé et donc non comparable sera écarté.
CG4 : ce terme comparable et non critiqué sera retenu.
CG5 : ce terme comparable non critiqué sera retenu.
CG6 : ce terme comparable non critiqué sera retenu.
CG6 : ce terme étant en valeur occupée, non comparable sera donc écarté.
La moyenne des termes retenus est donc de :
1408 + 2915 + 2420 + 2332 + 1296 = 10'371/5 = 2074 euros/m² en valeur libre.
Le facteur de moins-value tient aux superficies moins importantes des termes de comparaison que les biens en cause et les éléments de plus-value au très bon état de l'immeuble et aux éléments d'équipements et de confort.
Les éléments de plus-values étant plus importants que le facteur de moins-value, il convient de retenir une valeur supérieure fixée à 2300 euros/m².
C) Sur l'abattement pour occupation pour les locaux commerciaux et bureaux
La SCI des Rosiers ne conteste pas le principe de l'abattement mais demande de le limiter à 20 %, tandis que la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement demandent la confirmation pour un abattement de 40 %.
La SCI des Rosiers indique que l'état d'occupation des locaux, non contesté par les autres parties, était le suivant :
'local n° 1, comprenant une surface de bureaux pour 42 m², était loué à autocontrôle 94, pour une surface de 295 m² (pièce N°7 : bail). Le locataire bénéficie d'un bail jusqu'en 2018. Cette société est partie en août 2014 après avoir était indemnisée par la SADEV. Il restait 4 années à courir.
'Local n° 2 était loué à la SARL trajectoire (pièce N°8 : bail) qui bénéficiait d'un bail jusqu'au 1er février 2014. Le local était de 60 m², elle a quitté les lieux le 18 avril 2013. Le locataire était donc en fin de bail. (Pièce N°22)
'Local n° 3, la société Faria Parquets (pièce N°9 : bail)bénéficiaient d'un bail jusqu'au 31 octobre 2019 et a quitté les lieux le 1er décembre 2012. Le local est d'une surface de 26,60 m². Elle n'a donc occupé ces bureaux que pendant deux ans. (Pièce N°23)
Il ressort de ces éléments qu'un locataire avait quitté les lieux, qu'un autre était en fin de bail et qu'il restait seulement quatre années à courir sur le local de contrôle technique automobile.
Il convient en conséquence d'appliquer un abattement pour occupation au regard de ces éléments fixé à 35 %.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
L'indemnité principale pour la dépossession des bureaux et locaux commerciaux s'établit comme suit :
'bureaux libres : 402 m² x 2300 euros = 924 600 euros
'locaux commerciaux occupés : 381,60 m² x 2300 euros x 0,65 (abattement pour occupation) = 570 492 euros
'bureau occupé : 42 m² x 2300 euros x 0,65 (abattement pour occupation) = 62 790 euros
'sous-sol : 54 m² x 2200 euros = 124 200 euros.
L'indemnité principale est donc de :
391 476 + 224'600 + 570 492 + 62'790 + 124'200 = 2'073'558 euros.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
- Sur l'indemnité de remploi
Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :
20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros
15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros
10% sur le surplus soit : (2'073'558 - 15 000) = 2'058'558 x 10% = 205'855,80 euros arrondis à 205'856 euros
soit un total de 208'356 euros.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV 94 à payer à la SCI des Rosiers la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner la SADEV 94 à payer à la SCI des rosiers la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
La SADEV 94 perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 15 mars 2018 n° 17'10619 ;
Déboute le commissaire du gouvernement de sa demande d'absence de saisine de la cour par la SCI des Rosiers dans le délai légal ;
Déboute le commissaire du gouvernement de sa demande caducité du mémoire sur renvoi de la SCI Des Rosiers ;
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Fixe à la somme de 2'073'558 euros l'indemnité principale et à la somme de 208'356 euros l'indemnité de remploi dues par la SADEV 94 à la SCI des rosiers, dans le cas de l'expropriation du bien situés [Adresse 30] sur la parcelle cadastrée section L n° [Cadastre 23] ;
Condamne la SADEV 94 à verser la somme de 2500 euros à la SCI des rosiers au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SADEV 94 aux dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
