REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 21 AVRIL 2022
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/05779 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5JXI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 08 Septembre 2011-Tribunal d'Instance de VILLEJUIF- RG n° 11-10-001540
Arrêt du 16 Mai 2013-Cour d'Appel de PARIS-RG n° 11/17492
Arrêt du 09 Novembre 2017-Cour de Cassation-Pourvoi n° C16-22.445
APPELANTE
SA D'HLM IMMOBILIERE 3F
[Adresse 1]
[Localité 8]
N° SIRET : 552 141 533
représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
assistée par Me Hela KACEM de la SELARL KACEM et CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A220
INTIMES
Monsieur [W] [JB]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 27 Janvier 1948 à [Localité 26]
Madame [NE] [M]
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 10 Janvier 1964 à SOUSSE (TUNISIE)
Monsieur [Z] [HJ]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 25 Mai 1947 à FARSALA (GRÈCE)
Madame [LB] [HJ]
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 09 Février 1958 à THESSALONIKI ( GRÈCE)
Madame [WV] [IT] [FJ] épouse [GK]
[Adresse 2]
[Localité 4]
née le 19 Janvier 1950 à TANANARIVE (MADAGASCAR)
Monsieur [CX] [GK]
[Adresse 2]
[Localité 4]
né le 06 Février 1950 à TAMATAVE ( MADAGASCAR)
Monsieur [AS] [GT] [TI]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 26 Février 1974 à TAKOA GUIBEROUA
Madame [TR] [BO] décédée
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 25 Avril 1961 à [Localité 20]
Monsieur [ET] [ZU]
[Adresse 10]
[Localité 13]
né le 18 Avril 1962 à [Localité 37]
Monsieur [AK] [FB]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 02 Mars 1944 à [Localité 22]
Monsieur [RR] [T]
[Adresse 3]
[Localité 15]
né le 25 Janvier 1980 à [Localité 32]
Madame [GF] [RA] veuve [OZ] décédée
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 18 Mai 1934 à [Localité 18]
Madame [ZD] [UV] [S] [N]
[Adresse 6]
[Localité 15]/FRANCE
née le 05 Octobre 1960 à [Localité 30]ÈME
Monsieur [KF] [YH]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 15 Mai 1961 à [Localité 33] (GUADELOUPE)
Monsieur [FG] [G]
[Adresse 7]
[Localité 15]
né le 03 Janvier 1969 à [Localité 27]ÈME
Madame [R] [DO] épouse [G]
[Adresse 7]
[Localité 15]
née le 03 Mai 1969 à [Localité 29]ÈME
Monsieur [UH] [VL] décédé
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 24 Novembre 1948 à [Localité 40]
Monsieur [XD] [NJ]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 10 Avril 1956 à [Localité 28]ÈME
Madame [K] [BE]
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 28 Mars 1951 à [Localité 19]
Madame [RZ] [HS]
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 11 Juillet 1978 à [Localité 36]
Monsieur [ZL] [PV]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 26 Octobre 1963 à KIKWIT (CONGO)
Madame [LJ] [IF] [PV] née [YY]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 23 Octobre 1972 à KINSHASA (CONGO)
Monsieur [FG] [VZ]
24, passage des réservoirs
[Localité 16]
né le 06 Avril 1976 à ETTERBEEK (BELGIQUE)
Monsieur [NM] [HO]
24, passage des réservoirs
[Localité 16]
né le 17 Novembre 1971 à [Localité 17]
Monsieur [I] [FX]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 01 Janvier 1947 à IFGUEL N'HAHSSOUNE IDA OUKTIR
Monsieur [FO] [EC] [C]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 18 Mars 1977 à LOMÉ (TOGO)
Monsieur [JX] [U]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 19 Février 1945 en ALGÉRIE
Madame [PS] [U] née [E] décédée
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 09 Septembre 1948 à [Localité 21]
Monsieur [NS] [JJ]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 01 Février 1965 à [Localité 24]
Madame [GN] [PM] épouse [JJ]
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 06 Juin 1972 à ORAN
Madame [MN] [VR] veuve [MF]
Venant aux droits de Monsieur [SV] [EF] [KW] [MF]
[Adresse 9]
[Localité 14]
née le 08 Septembre 1955 à [Localité 23]
Madame [HB] [SM] veuve [TZ]
[Adresse 6]
[Localité 15]
née en 1950 à MARENA
Monsieur [VD] [V]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 01 Janvier 1947 à BENI DRAR
Madame [IN] épouse [V]
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 17 Novembre 1954
Madame [A] [X] veuve [XZ]
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 08 Mars 1952 à [Localité 31] (CAP VERT)
Monsieur [KW] [DX] [UM]
[Adresse 6]
[Localité 15]/FRANCE
né le 15 Mai 1971 à MATADI (R.D. CONGO)
Madame [WH] [YP] [DB] épouse [UM] [DX]
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 01 Janvier 1980 à LUANDA (ANGOLA)
Madame [DC] [XU] épouse [PE]
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 18 Février 1949 à [Localité 39]
Madame [MA] [ON] épouse [WP]
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 28 Mai 1955 à [Localité 34]
Madame [B] [LS] veuve [D]
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 28 Février 1927 à [Localité 41]
Madame [BK] [RI] épouse [AE]
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 29 Décembre 1964 à BUJUMBURA (BURUNDI)
Madame [IW] [J]
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 20 Avril 1978 à [Localité 30] ÈME
Monsieur [F] [DK]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 07 Août 1944 à MSIRDA THATA (ALGÉRIE)
Monsieur [I] [MW]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né en 1948 à CASABLANCA (MAROC)
Monsieur [NS] [L]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 28 Septembre 1964 à EL MORNAGHIA (TUNISIE)
Monsieur [RW] [P]
[Adresse 6]
[Localité 15]
né le 23 Mai 1980 à [Localité 30]ÈME
Madame [AU] [LE]
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 11 Février 1953 à [Localité 38]
Monsieur [KW] [KA] décédé
[Adresse 6]
[Localité 15]/FRANCE
né le 24 Février 1954 à FOREST SIDE (ILE MAURICE)
Monsieur [KW] [EK]
[Adresse 12]
[Localité 11]
Madame [OW] [MI] épouse [EK]
[Adresse 12]
[Localité 11]
née le 13 Février 1954 à [Localité 26]
Madame [AU] [BU] [CK]
[Adresse 6]
[Localité 15]
née le 26 Août 1948 à [Localité 25]
AMICALE DES LOCATAIRES [Adresse 35] Représenté par son Président, domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 6]
[Localité 15]
Tous représentés par Me Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1553
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Février 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. François LEPLAT, Président de chambre
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre
Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Bérengère DOLBEAU dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 23 mai 2003, la société SADIF, aux droits de laquelle se trouve depuis le 1er janvier 2011 la société Immobilière 3F, a acquis le bâtiment E faisant partie d'un ensemble immobilier composé de cinq bâtiments situé au [Adresse 5].
Contestant la régularisation des charges locatives, l'Amicale des Locataires ainsi que certains locataires de la résidence ont assigné en référé, par acte du 18 décembre 2006, la société SADIF devant le tribunal d'instance de Villejuif pour solliciter la désignation d'un expert aux fins de vérifier le calcul et le montant des charges locatives des exercices 2003 et 2004.
M. [O] [HX] a été désigné en qualité d'expert par le Tribunal d'Instance de Villejuif, par ordonnance de référé du 15 mars 2007. L'expert a déposé son rapport le 3 avril 2009.
Les comptes ont été, à nouveau, contestés et l'Amicale des Locataires et les locataires ont, par exploit d'huissier du 23 juin 2010, assigné la société SADIF devant le tribunal d'instance de Villejuif en ouverture du rapport de M. [O] [HX].
Par jugement du 8 septembre 2011, le tribunal d'instance de Villejuif a ainsi statué :
Condamne la société SADIF à payer aux locataires, chacun à hauteur de leur quote-part les sommes suivantes :
- 20 705,88 euros correspondant aux charges perçues qui ne pouvaient être récupérées sur les factures de la société SSDN ;
- 7 842,32 euros correspondant aux charges perçues qui ne pouvaient être récupérées sur les factures de la société ASEG ;
- 9 093,88 euros correspondant aux charges perçues qui ne pouvaient pas être récupérées sur les factures d'ascenseur pour les années 2003-2004 ;
- 22 545,90 euros correspondant aux charges perçues qui ne pouvaient être récupérées sur les factures de chauffage pour les années 2003-2004 ;
- 1 544,94 euros correspondant aux charges perçues qui ne pouvaient être récupérées sur les factures d'entretien réparation pour les années 2003-2004 ;
- 62 857,32 euros correspondant aux charges perçues qui ne pouvaient être récupérées sur les factures d'entretien ménager pour les années 2003-2004 ;
Condamne la société SADIF à rembourser aux locataires l'intégralité des provisions versées par chacun d'eux au titre des charges pour les années 2005 à 2009 ;
Juge que la somme de 192,96 euros HT doit être imputée chacun pour leur quote-part aux demandeurs au titre des charges récupérables de désinsectisation ;
Condamne la société SADIF à payer à chacun des locataires la somme de 150 euros au titre des dommages et intérêts au titre de la réparation du dommage subi du fait de l'absence de régularisation des charges ;
Condamne la société SADIF à payer à chacun des locataires la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et 1 000 euros à l'Association des locataires ;
Dit que la société SADIF devra rembourser à M. [HJ], M. [JB], Mme [M] et M. [GK], la consignation de 1 000 euros qu'ils ont réglée au titre de la provision sur frais d'expertise (250 euros chacun) ;
Condamné la société SADIF aux dépens comprenant les frais d'expertise.
L'Amicale des locataires et les locataires ont saisi, le 28 septembre 2011, par requête en omission de statuer, le tribunal d'instance de Villejuif.
Par jugement du jour même, le tribunal d'instance de Villejuif a ajouté la mention «ordonne l'exécution provisoire» et dit que le reste du jugement était sans changement.
La société Immobilière 3F, venant aux droits de la société SADIF, a interjeté appel devant la cour d'appel de Paris.
Par arrêt avant dire droit du 16 mai 2013, la cour d'appel de Paris a ainsi statué :
Infirme le jugement du tribunal d'instance de Villejuif du 8 septembre 2011, rectifié par le jugement du 28 septembre 2011 ;
Déclare recevable en appel l'intervention volontaire de Mme [VR], veuve de M. [MF], aux lieu et place de ce dernier décédé, Mme [E] épouse [U], M. [V], Mme [IN] épouse [V], Mme [X] veuve [XZ], M. [DX] [UM], Mme [DB] épouse [DX] [UM], Mme [OA] [TD], Mme [XU] épouse [PE], Mme [ON] épouse [WP], Mme [LE], Mme [LS] veuve de M. [D], Mme [RI] épouse [AE], Mme [J], M. [DK], Monsieur [JS], M. [L], M. [P] ;
Déclare prescrites toutes les réclamations de l'Amicale des Locataires et des locataires du [Adresse 5] visant les charges payées antérieurement au 3 novembre 2007 ;
Enjoint à la société Immobilière 3F de produire devant l'Expert tous les justificatifs des charges appelées en 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 et 2012 et de procéder à la régularisation des charges des exercices de 2009 à 2012 ;
Ordonne une mesure d'expertise ;
Commet en qualité d'Expert M. [O] [HX] avec mission de :
- se faire communiquer par la société Immobilière 3F tous les justificatifs des charges des exercices 2007, 2008, 2009, 2010, 2011,2012 les régularisations des charges et tous autres documents et pièces qui pourraient être utiles à l'accomplissement de sa mission,
- entendre les parties en leurs dires et observations donner son avis sur le bien- fondé des charges appelées au vu des justificatifs et régularisations produits pour les mois de novembre et décembre 2007, les années 2008 à 2012 incluse,
- vérifier en tant que de besoin le calcul des charges,
- donner son avis sur les comptes qui pourront être proposés entre les parties,
- fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction de statuer sur les contestations relatives aux charges.
M. [O] [HX], expert judiciaire, a déposé son deuxième rapport le 13 mars 2015, sur les seules charges locatives jugées non prescrites du mois de novembre 2007 au 31 décembre 2012.
Par arrêt du 14 avril 2016, la cour d'appel de Paris a ainsi statué :
Déboute les locataires de leur demande principale de restitution intégrale des provisions sur charges qu'ils ont réglées au titre des années 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 et 2014 ;
Déboute les locataires de leur demande aux fins de voir déclarer irrécupérables les factures ASEG de 2007 à 2009 ;
Donne acte à la société Immobilière 3F de ce qu'elle accepte que les charges de l'entretien extérieur de l'ensemble immobilier facturées dans le cadre du contrat SSDN ISS ABILIS n°14.432 soient récupérées sur les locataires à concurrence de 47% ;
Déboute les locataires de leur demande aux fins de déclarer non récupérables les factures relatives au contrat SSDN ISS ABILIS n°14.432 ;
Déboute les locataires de leur demande de restitution des provisions pour charges afférentes aux lots parking ;
Dit que les locataires sont redevables des charges récupérables à hauteur des sommes facturées et acquittées par le bailleur pour les mois de novembre et décembre 2007 ;
Déboute les locataires de leur demande aux fins de déclarer non récupérables les factures ISTA de location de compteurs d'eau des commerces pour un montant de 3 687,29 euros au titre des années 2009 à 2012 ;
Déboute les locataires de leur demande aux fins de déclarer non récupérables les factures TFN d'un montant de 28 890,31euros (Poste 611BY du programme S102L), et de leur demande aux fins de déclarer non récupérables les factures ISTA d'un montant de 6 423,51euros (Poste 611CV et 611 CW facturé à SAGEFRANCE) ;
Dit y avoir lieu à déduction de la somme de 8 992,07 euros des factures Veolia du Bâtiment E ;
Dit que les charges seront imputées aux locataires sur la base des conclusions du rapport de l'expert ;
Donne acte à la société Immobilière 3F de ce qu'elle s'engage à établir les régularisations de charges des mois de novembre et décembre 2007 et des années 2008 à 2009 dans les six mois du présent arrêt ;
Condamne la société Immobilière 3F à payer à chacun des locataires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamne la société Immobilière 3F à restituer à M. et Mme [HJ], M. [JB], Mme [M] et M. Et Mme [GK], la consignation de 1 500 euros mise à leur charge au titre de la consignation de l'expertise ordonnée par l'ordonnance de référé du 15 mars 2007 ;
Déboute les parties de toutes autres ou plus amples demandes ;
Condamne la société Immobilière 3F à payer aux intimés la somme globale de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Immobilière 3F aux entiers dépens, ceux d'appel pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'Amicale des locataires et 47 locataires ont formé un pourvoi contre ces deux arrêts de la cour d'appel de Paris, et par arrêt du 9 novembre 2017, la Cour de cassation a ainsi statué :
Vu l'article 68 de la loi du 1°septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation et 2224 du code civil ;
Attendu qu'il résulte de la combinaison de ces textes que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
Que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision ;
Attendu que, pour déclarer prescrites les demandes des locataires relatives aux charges payées antérieurement au 3 novembre 2007, l'arrêt retient que le point de départ de la prescription est la date de paiement des provisions indues et non la date de régularisation des charges ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Casse et annule, mais seulement en ce qu'il déclare prescrites les demandes visant les charges payées antérieurement au 3 novembre 2007, l'arrêt rendu le 16 mai 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état ou elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée;
Rejette le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du14 avril 2016 rendu par la cour d'appel de Paris;
Condamne la société Immobilière 3F aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Immobilière 3F et la condamne à payer à l'association l'Amicale des locataires et aux quarante-sept locataires demandeurs la somme globale de 3 000 euros.
Par arrêt du 25 octobre 2019, la cour d'appel de Paris a ordonné avant dire droit une mesure d'expertise avec pour mission de se faire communiquer par la société Immobilière 3F tous justificatifs de charges des exercices 2005, 2006 et 2007 jusqu'au mois de novembre, les régularisations de charges et tous autres documents et pièces.
L'expert désigné a été remplacé par Mme [H] par ordonnance du 20 décembre 2019, et celle-ci a déposé son rapport le 14 septembre 2021.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu la déclaration de saisine du 16 mars 2018 par la société Immobilière 3F de la cour d'appel de Paris, autrement composée, désignée comme juridiction de renvoi ;
Vu l'arrêt du 25 octobre 2019, par lequel la cour a ordonné avant dire droit une mesure d'expertise avec pour mission de se faire communiquer par la société Immobilière 3F tous justificatifs de charges des exercices 2005, 2006 et 2007 jusqu'au mois de novembre, les régularisations de charges et tous autres documents et pièces ;
Vu le remplacement de l'expert désigné par Mme [H] par ordonnance du 20 décembre 2019 et le dépôt de son rapport le 14 septembre 2021 ;
Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 janvier 2022 par lesquelles la société Immobilière 3F, demanderesse au renvoi, demande à la cour de :
Infirmer le jugement du 8 septembre 2011 rectifié par le jugement du 28 septembre 2011 en toutes ses dispositions ;
Constater l'extinction de l'instance s'agissant de Mesdames [OZ] et [BO] et M. [VL] en raison de leur décès en application de l'article 384 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau :
Débouter l'Amicale des locataires et les locataires intimés de toutes demandes formulées au titre des charges antérieures au 3 novembre 2007 et plus généralement de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ;
Les condamner in solidum à payer à la société Immobilière 3F une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les condamner in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Caroline Hatet, avocat aux offres de droit en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 janvier 2022 par lesquelles l'Amicale des Locataires, M.[W] [JB], Mme [NE] [M], M. [Z] [HJ], Mme [LB] [HJ], Mme [WV] [IT] [FJ] épouse [GK], M. [CX] [GK], M. [AS] [GT] [TI], M. [ET] [ZU], M.[AK] [FB], M. [RR] [T], Mme [ZD], [UV], [S] [N], M. [KF] [YH], M. [FG] [G], Mme [R] [DO] épouse [G], M. [KW] [KA], M. [XD] [NJ], Mme [K] [BE], Mme [RZ] [HS], M.[ZL] [PV], Mme [LJ] [IF] [PV] née [YY], M. [FG] [VZ], M. [NM] [HO], M.[I] [FX], M. [FO] [EC] [C], M. [KW] [EK], Mme [OW] [EK] née [MI], M. [JX] [U], Mme [PS] [U] née [E], M. [NS] [JJ], Mme [GN] [PM] épouse [JJ], Mme [MN] [KN] [Y] [MF] née [VR], Mme [HB] [SM] épouse [TZ], M. [VD] [V], Mme [IN] épouse [V], Mme [A] [X] Veuve [XZ], M.[KW] [DX] [UM], Mme [WH], [YP], [DB] épouse [UM] [DX], Mme [AU] [BU] [CK], Mme [DC] [SE] [XU] épouse [PE], Mme [MA], [OI] [ON] épouse [WP], Mme [AU] [TR] [LE], Mme [B] [LS] Veuve [D], Mme [BK] [RI] épouse [AE], Mme [IW] [J], M. [F] [DK], M. [I] [JS], M. [NS] [L], M. [RW] [AO] [XL] [P], défendeurs au renvoi, demandent à la cour de :
Confirmer partiellement le jugement du tribunal d'instance de Villejuif du 8 septembre 2011 modifié par jugement du 28 septembre 2011 ;
Sur les charges de l'année 2005
Juger que la régularisation des charges de l'année 2005 est intervenue au-delà du délai de prescription de 3 ans (le 24 décembre 2009) ;
Juger que les provisions pour charges réglées par les locataires la prescription de la régularisation des charges au titre de l'année 2005 sont indues ;
Condamner la société Immobilière 3F à restituer aux locataires l'intégralité des charges locatives réglées au titre de l'année 2005 ;
Sur les factures imprécises avant l'entrée en vigueur de la loi ENL du 13 juillet 2006 :
Juger que les factures imprécises avant la loi ENL du 13 juillet 2006 ne sont pas récupérables ;
Homologuer le rapport de Mme [H] ;
Condamner la société Immobilière 3F à restituer aux locataires la somme de 58 034,17 euros au titre des factures imprécises avant l'entrée en vigueur de la loi ENL du 13 juillet 2006 ;
Condamner la société immobilière 3F à restituer aux locataires les sommes correspondants à leur quote-part sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
Sur les dépenses injustifiées retenues par Mme [H]
Homologuer le rapport de Mme [H] ;
Condamner la société Immobilière 3F à restituer aux locataires la somme de 1 829,25 euros au titre des dépenses non justifiées ;
En tout état de cause :
Condamner la société Immobilière 3F à payer à chacun des locataires et à l'Amicale des Locataires la somme de 2 000 euros chacun à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice causé par l'exécution déloyale des contrats de bail et le non respect de l'obligation annuelle de régularisation des charges ;
Débouter la société Immobilière 3F de sa demande de condamnation des locataires et de l'amicale des locataires au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société Immobilière 3F à payer à l'Amicale des Locataires la somme de 3 500 euros et à chacun des autres demandeurs la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la même aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Cathy Farran, avocat aux offres de droit en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.
MOTIFS de la DÉCISION
Sur l'extinction partielle de l'instance :
L'article 384 du code de procédure civile dispose qu'en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l'instance s'éteint accessoirement à l'action par l'effet de la transaction, de l'acquiescement, du désistement d'action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d'une partie.
En l'espèce, la société immobilière 3F sollicite de la cour le constat de l'extinction de l'instance à l'encontre de Mmes [OZ], [U] et [BO] et M. [VL] qui sont décédés, et pour lesquels l'instance n'a pas été reprise par leurs héritiers.
Il y a donc lieu de constater l'extinction de l'instance à leur égard.
Sur l'étendue de la saisine de la cour :
Il y a lieu de rappeler que le pourvoi contre l'arrêt de la cour d'appel du 14 avril 2016 a été rejeté par la Cour de cassation, et que cet arrêt est donc définitif.
Seul l'arrêt avant dire droit de la cour d'appel de Paris du 16 mai 2013 a été cassé en ce qu'il a déclaré prescrites les demandes visant les charges payées antérieurement au 3 novembre 2007.
Le tribunal d'instance de Villejuif, dans son jugement du 8 septembre 2011, avait condamné la société SADIF à rembourser aux locataires l'intégralité des provisions versées par chacun d'eux au titre des charges pour les années 2005 à 2009.
La cour de céans n'est donc saisie que de la question des provisions sur charges du 1er janvier 2005 au 2 novembre 2007, les charges des années 2003 et 2004 ne faisant plus l'objet d'aucune contestation dans la présente instance.
Sur le remboursement des provisions sur charges pour l'année 2005 :
L'amicale des locataires et les locataires agissant à titre individuel soulèvent la prescription de la régularisation des charges de l'exercice 2005, la société Immobilière 3F n'ayant procédé à cette régularisation que le 24 décembre 2009, soit au-delà du délai de prescription triennale applicable au titre des articles 63 et 68 de la loi du 1er septembre 1948 et de l'article L.442-6 du code de la construction et de l'habitation, et sollicitent la répétition intégrale des provisions qu'ils ont versées et qui n'ont pas été régularisées dans ce délai.
Si les régularisations annuelles n'ont pas été effectuées, le bailleur peut en justifier à tout moment, dans la limite de la prescription.
En l'espèce, les articles L. 442-6 et L. 442-10 du Code de la construction et de l'habitation prévoient que le chapitre VI de la loi du 1er septembre 1948, dans lequel se trouvent les articles 63 et 68, régit les habitations à loyer modéré, et que toutes les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans, en application de cet article 68.
Il n'est pas contesté par les parties que la prescription applicable en l'espèce est la prescription triennale.
L'article 2239 du code civil dispose que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.
En l'espèce, l'assignation en référé expertise délivrée à la SADIF par l'Amicale des locataires et certains locataires individuels date du 18 décembre 2006, et par ordonnance de référé du 15 mars 2007, une expertise relative notamment à la vérification du calcul des charges, de leurs justificatifs et de leur répartition, a été confiée à M. [HX] qui a déposé son rapport le 3 avril 2009.
La régularisation des charges de l'exercice 2005 a été réalisée par la SADIF le 24 décembre 2009.
Aussi, il y a lieu de constater que la régularisation des charges locatives par la SADIF n'était pas prescrite, en raison de la suspension de la prescription par l'action en référé expertise relative au calcul des charges.
Ainsi, il y a lieu de débouter les locataires de leur demande de répétition de la totalité des provisions versées au cours de l'année 2005, la régularisation de celle-ci n'étant pas prescrite.
Sur le caractère non récupérable des charges pour la période 2005-2006 :
La loi ENL du 13 juillet 2006 a précisé à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que «le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises acquittée par le bailleur». Auparavant, le bailleur devait s'assurer que le contrat d'entreprise et la facturation distinguaient bien les dépenses récupérables de celles qui ne l'étaient pas, à défaut de quoi le montant du service ne pouvait être récupéré sur le locataire. Cette loi ENL ne régit cependant pas les contestations portant sur des factures antérieures à son entrée en vigueur, soit le 17 juillet 2006, les factures antérieures à cette date ne pouvant faire l'objet d'une récupération sur le locataire faute de distinction entre charges récupérables et charges non récupérables.
En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise déposé par Mme [H] le 14 septembre 2021 que les provisions sur charges récupérées par le bailleur au titre des trois contrats ASEG et ISS Abilis (14115 et 14432) doivent être remboursées aux locataires, les factures produites de ce chef ne distinguant pas les charges récupérables de celles qui ne l'étaient pas, à hauteur de la somme de 36 263,46 € pour l'exercice 2005 et de la somme de 21 770,71 € pour l'exercice 2006 (arrêté au 16 juillet 2006).
La société Immobilière 3F soutient que le rapport d'expertise antérieur de M. [HX], déposé le 3 avril 2009, avaient jugé ces dépenses récupérables pour les exercices 2003 et 2004.
Toutefois, cet expert indique en page 37 de son rapport : 'les factures principales ne respectent pas les conditions exigées par la Cour de cassation pour l'année 2003. Il en est de même pour l'année 2004. (...) L'application de cette jurisprudence serait à notre avis inéquitable car l'essentiel des prestations dont bénéficient les locataires ne serait pas récupéré. Il appartient au tribunal d'apprécier'.
Aussi, en application de la jurisprudence antérieure à la publication de la loi ENL, il y a lieu de constater que les factures produites par le bailleur au titre de l'entretien ménager pour l'exercice 2005 et jusqu'au 16 juillet 2006 étaient imprécises et ne distinguaient pas entre les charges récupérables et non récupérables, et qu'il convient d'ordonner la restitution de ces provisions sur charges aux locataires à hauteur de la somme de 58 034,17 €.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a ordonné la restitution de la totalité des provisions sur charges versées pour les années 2005 et 2006.
Sur les dépenses non justifiées sur la période 2005-2007 :
Il résulte de l'expertise de Mme [H] déjà citée, que sur les trois exercices de 2005 à 2007, un certain nombre de factures non justifiées ou d'écarts inexpliqués ont été relevés par l'expert judiciaire à savoir :
- Pour l'exercice 2005 : 31,46 € d'eau froide commune ;
- Pour l'exercice 2006 : 1 140,09 € de factures non communiquées ; 19,81 € de facture ASL non récupérable ; 342,60 € d'écarts inexpliqués et 21,38 € d'eau froide commune ;
- Pour l'exercice 2007 (jusqu'au 31 octobre 2007) : 18,48 € d'eau froide commune et 255,43 € de factures non communiquées.
La société Immobilière 3F ne répond pas dans ses conclusions sur ce point.
Il y a donc lieu d'ordonner à la société Immobilière 3F de restituer aux locataires la somme totale de 1.829,25 € de ce chef.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a ordonné la restitution de la totalité des charges pour l'année 2007.
Sur les dommages intérêts :
Il résulte de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 14 avril 2016, devenu définitif, que la société Immobilière 3F a été condamnée à verser à chacun des locataires la somme de 150 € à titre de dommages intérêts en raison des erreurs et des surfacturations préjudiciables aux locataires, ainsi que des régularisations de charges tardives constitutives d'un manquement de la société 3F à ses obligations légales.
L'Amicale des Locataires et les locataires individuels sollicitent devant la présente cour la somme de 2 000 € chacun à titre de dommages intérêts, sans justifier d'un préjudice distinct de celui déjà indemnisé de ce chef par l'arrêt du 14 avril 2016, les motifs soutenant cette demande étant identiques.
Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l'Amicale des locataires et des locataires agissant à titre individuel la totalité des frais qu'ils ont dû supporter au cours de la présente instance.
Il y a donc lieu de leur accorder la somme globale de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Constate l'extinction de l'instance à l'égard de Mmes [OZ], [E] épouse [U] et [BO], et de M. [VL] ;
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SADIF à payer aux locataires l'intégralité des provisions versées par chacun d'eux au titre des charges pour l'année 2005 à 2007 ;
Et statuant à nouveau,
Constate l'absence de prescription de la régularisation des charges de l'année 2005 par la SADIF ;
Déboute l'ensemble des locataires de leur demande de restitution intégrale des provisions sur charges pour l'année 2005 ;
Vu le rapport d'expertise de Mme [H] ;
Condamne la SA HLM Immobilière 3F, venant aux droits de la SADIF, à restituer, chacun à hauteur de sa quote-part, à l'Amicale des Locataires, M.[W] [JB], Mme [NE] [M], M. [Z] [HJ], Mme [LB] [HJ], Mme [WV] [IT] [FJ] épouse [GK], M. [CX] [GK], M. [AS] [GT] [TI], M. [ET] [ZU], M.[AK] [FB], M. [RR] [T], Mme [ZD], [UV], [S] [N], M. [KF] [YH], M. [FG] [G], Mme [R] [DO] épouse [G], M. [KW] [KA], M. [XD] [NJ], Mme [K] [BE], Mme [RZ] [HS], M.[ZL] [PV], Mme [LJ] [IF] [PV] née [YY], M. [FG] [VZ], M. [NM] [HO], M.[I] [FX], M. [FO] [EC] [C], M. [KW] [EK], Mme [OW] [EK] née [MI], M. [JX] [U], M. [NS] [JJ], Mme [GN] [PM] épouse [JJ], Mme [MN] [KN] [Y] [MF] née [VR], Mme [HB] [SM] veuve [TZ], M. [VD] [V], Mme [IN] épouse [V], Mme [A] [X] Veuve [XZ], M.[KW] [DX] [UM], Mme [WH], [YP], [DB] épouse [UM] [DX], Mme [AU] [BU] [CK], Mme [DC] [SE] [XU] épouse [PE], Mme [MA], [OI] [ON] épouse [WP], Mme [AU] [TR] [LE], Mme [B] [LS] Veuve [D], Mme [BK] [RI] épouse [AE], Mme [IW] [J], M. [F] [DK], M. [I] [JS], M. [NS] [L], et M. [RW] [AO] [XL] [P], la somme totale de 58 034,17 euros au titre des provisions sur charges indues pour la période du 1er janvier 2005 au 16 juillet 2006 ;
Condamne la SA HLM Immobilière 3F, venant aux droits de la SADIF, à restituer, chacun à hauteur de sa quote-part, à l'Amicale des Locataires, M.[W] [JB], Mme [NE] [M], M. [Z] [HJ], Mme [LB] [HJ], Mme [WV] [IT] [FJ] épouse [GK], M. [CX] [GK], M. [AS] [GT] [TI], M. [ET] [ZU], M.[AK] [FB], M. [RR] [T], Mme [ZD], [UV], [S] [N], M. [KF] [YH], M. [FG] [G], Mme [R] [DO] épouse [G], M. [KW] [KA], M. [XD] [NJ], Mme [K] [BE], Mme [RZ] [HS], M.[ZL] [PV], Mme [LJ] [IF] [PV] née [YY], M. [FG] [VZ], M. [NM] [HO], M.[I] [FX], M. [FO] [EC] [C], M. [KW] [EK], Mme [OW] [EK] née [MI], M. [JX] [U], M. [NS] [JJ], Mme [GN] [PM] épouse [JJ], Mme [MN] [KN] [Y] [MF] née [VR], Mme [HB] [SM] veuve [TZ], M. [VD] [V], Mme [IN] épouse [V], Mme [A] [X] Veuve [XZ], M.[KW] [DX] [UM], Mme [WH], [YP], [DB] épouse [UM] [DX], Mme [AU] [BU] [CK], Mme [DC] [SE] [XU] épouse [PE], Mme [MA], [OI] [ON] épouse [WP], Mme [AU] [TR] [LE], Mme [B] [LS] Veuve [D], Mme [BK] [RI] épouse [AE], Mme [IW] [J], M. [F] [DK], M. [I] [JS], M. [NS] [L], et M. [RW] [AO] [XL] [P], la somme totale de 1 829,25 euros au titre des dépenses non justifiées pour la période du 1er janvier 2005 au 31 octobre 2007 ;
Et y ajoutant,
Déboute l'Amicale des Locataires, M. [W] [JB], Mme [NE] [M], M. [Z] [HJ], Mme [LB] [HJ], Mme [WV] [IT] [FJ] épouse [GK], M. [CX] [GK], M. [AS] [GT] [TI], M. [ET] [ZU], M.[AK] [FB], M. [RR] [T], Mme [ZD], [UV], [S] [N], M. [KF] [YH], M. [FG] [G], Mme [R] [DO] épouse [G], M. [KW] [KA], M. [XD] [NJ], Mme [K] [BE], Mme [RZ] [HS], M.[ZL] [PV], Mme [LJ] [IF] [PV] née [YY], M. [FG] [VZ], M. [NM] [HO], M.[I] [FX], M. [FO] [EC] [C], M. [KW] [EK], Mme [OW] [EK] née [MI], M. [JX] [U], M. [NS] [JJ], Mme [GN] [PM] épouse [JJ], Mme [MN] [KN] [Y] [MF] née [VR], Mme [HB] [SM] veuve [TZ], M. [VD] [V], Mme [IN] épouse [V], Mme [A] [X] Veuve [XZ], M.[KW] [DX] [UM], Mme [WH], [YP], [DB] épouse [UM] [DX], Mme [AU] [BU] [CK], Mme [DC] [SE] [XU] épouse [PE], Mme [MA], [OI] [ON] épouse [WP], Mme [AU] [TR] [LE], Mme [B] [LS] Veuve [D], Mme [BK] [RI] épouse [AE], Mme [IW] [J], M. [F] [DK], M. [I] [JS], M. [NS] [L], et M. [RW] [AO] [XL] [P] de leurs demandes de dommages intérêts ;
Condamne la SA HLM Immobilière 3F venant aux droits de la SADIF à payer à l'Amicale des Locataires la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne la SA HLM Immobilière 3F venant aux droits de la SADIF à payer à M. [W] [JB], Mme [NE] [M], M. [Z] [HJ], Mme [LB] [HJ], Mme [WV] [IT] [FJ] épouse [GK], M. [CX] [GK], M. [AS] [GT] [TI], M. [ET] [ZU], M.[AK] [FB], M. [RR] [T], Mme [ZD], [UV], [S] [N], M. [KF] [YH], M. [FG] [G], Mme [R] [DO] épouse [G], M. [KW] [KA], M. [XD] [NJ], Mme [K] [BE], Mme [RZ] [HS], M.[ZL] [PV], Mme [LJ] [IF] [PV] née [YY], M. [FG] [VZ], M. [NM] [HO], M.[I] [FX], M. [FO] [EC] [C], M. [KW] [EK], Mme [OW] [EK] née [MI], M. [JX] [U], M. [NS] [JJ], Mme [GN] [PM] épouse [JJ], Mme [MN] [KN] [Y] [MF] née [VR], Mme [HB] [SM] veuve [TZ], M. [VD] [V], Mme [IN] épouse [V], Mme [A] [X] Veuve [XZ], M.[KW] [DX] [UM], Mme [WH], [YP], [DB] épouse [UM] [DX], Mme [AU] [BU] [CK], Mme [DC] [SE] [XU] épouse [PE], Mme [MA], [OI] [ON] épouse [WP], Mme [AU] [TR] [LE], Mme [B] [LS] Veuve [D], Mme [BK] [RI] épouse [AE], Mme [IW] [J], M. [F] [DK], M. [I] [JS], M. [NS] [L], et M. [RW] [AO] [XL] [P], la somme de 50 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne la SA HLM Immobilière 3F venant aux droits de la SADIF aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Farran, avocat aux offres de droit en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Rejette toutes autres demandes.
La greffière, Le Président,
