Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRET DU 04 MARS 2022
(n° , 21 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11534 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD42I
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Juin 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/51103
APPELANTE
S.A.S. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,
42 avenue George V
75008 PARIS 08
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assistée par Me Guilhem AFFRE, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
M. [LN] [H]
5 voies des Postes
91620 LA VILLE DU BOIS
Mme [HY] [H]
5 voies des Postes
91620 LA VILLE DU BOIS
Mme [BL] [C]
203 rue Pierre Mauroy
Res du beffroi
59800 LILLE
M. [KF] [A]
6 allée des Cèdres
69160 TASSIN LA DEMI LUNE
Mme [BW] [A]
6 allée des Cèdres
69160 TASSIN LA DEMI LUNE
M. [BP] [R]
155 avenue Charles de Gaulle
92200 NEUILLY SUR SEINE
Mme [F] [L] épouse [MW]
92 rue d'Alésia
75014 PARIS
M. [FH] [Z]
16 rue de la Sygrie
91570 BIEVRES
Mme [WN] [Z]
16 rue de la Sygrie
91570 BIEVRES
M. [OZ] [Y]
41 rue Phanie Leleu
95150 TAVERNY
Mme [M] [Y]
41 rue Phanie Leleu
95150 TAVERNY
Mme [CY] [X]
18 rue de la Fontaine
78630 MORAINVILLIERS
M. [OR] [G]
43 chemin des terres
69210 LENTILLY
Mme [DO] [G]
43 chemin des terres
69210 LENTILLY
Mme [NI] [D]
27 boulevard diderot
75012 PARIS
M. [MA] [J]
Contrabaserf - 4
3822C ALERSFOORT (PAYS-BAS)
M. [GY] [I]
33 rue de Valois
75001 PARIS
M. [GU] [RP]
47 rue Bernard Palissy
94600 CHOISY LE ROI
Mme [VB] [PD] épouse [RP]
47 rue Bernard Palissy
94600 CHOISY LE ROI
Mme [GL] [ZZ]
30 rue du Hameau
25660 SAONE
M. [IC] [GP]
5 rue de la Rochejaquelein
78100 ST GERMAIN EN LAYE
Mme [V] [BR] épouse [GP]
5 rue de la Rochejaquelein
78100 ST GERMAIN EN LAYE
M. [U] [EZ]
16 avenue Sainte Foy
92200 NEUILLY SUR SEINE
Mme [RD] [EZ]
16 avenue Sainte Foy
92200 NEUILLY SUR SEINE
M. [UO] [OV] [WS]
51 rue des Ardennes
93290 TREMBLAY EN FRANCE
Mme [NR] [B] [TO] [WS]
51 rue des Ardennes
93290 TREMBLAY EN FRANCE
Mme [VB] [UT]
25 avenue Francis Torner La licorne Bât La flèche
06150 CANNES
Mme [O] [UX] épouse [VF]
4 chemin des Montarmots
25000 BESANCON
M. [WW] [DE]
196 route de Melun
91250 SAINTRY SUR SEINE
Mme [IO] [DE]
196 route de Melun
91250 SAINTRY SUR SEINE
M. [DK] [AS]
4 avenue de Savigny
91700 SAINTE GENEVIEVE DES BOIS
Mme [IK] [AS]
4 avenue de Savigny
91700 SAINTE GENEVIEVE DES BOIS
M. [LF] [FD]
96 boulevard Saint Denis
92400 COURBEVOIE
M. [P] [YA]
32 rue Colbert
92350 LE PLESSIS ROBINSON
M. [KB] [LW] [TC]
5 allée des Antheres
77700 MAGNY LE HONGRE
M. [ZV] [TC]
5 allée des Anthères
77700 MAGNY LE HONGRE
M. [YM] [AB]
17 route de Marcq
78770 AUTEUIL
M. [N] [NM]
13 rue de la Provence
44980 SAINTE LUCE SUR LOIRE
Mme [W] [NM]
13 rue de Provence
44980 SAINTE LUCE SUR LOIRE
Mme [DM] [AF] [IG]
41 rue Henri Barbusse
75005 PARIS
M. [AM] [VF]
4 chemin des Montarmots
25000 BESANCON
Mme [EV] [NA] [NE]
4 Boulevard Saint Denis
92400 COURBEVOIE
M. [RL] [WJ]
Les tourniers
25210 LE RUSSEY
Mme [HY] [WJ]
Les tourniers
25210 LE RUSSEY
Mme [S] [JT]
37 rue Georges Ludennois
75019 PARIS
M. [T] [RY]
21 rue Serpentine
77380 COMBS LA VILLE
Mme [ZM] [RY]
21 rue Serpentine
77380 COMBS LA VILLE
M. [TG] [TK]
516 chemin de Gourni
42330 SAINT BONNET LES OULES
M. [BY] [ER]
10 rue du Chêne
77380 COMBS LA VILLE
Mme [RU] [ER]
10 rue du Chêne
77380 COMBS LA VILLE
M. [V] [WB]
17 route de Marcq
78770 AUTEUIL
M. [BY] [GH]
13 route de Saucé
79110 CHEF BOUTONNE
Mme [YI] [GH]
13 route de Saucé
79110 CHEF BOUTONNE
M. [P] [MW]
92 rue d'Alésia
75014 PARIS
S.A.R.L. LES VIGNELLES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
154 rd les champs de Vignelles
45220 CHATEAURENARD
S.A.R.L. VIVANIM prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
16 Grande Rue
10110 BALNOT SUR LAIGNES
Représentés par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
Assistés par Me François ROBIN, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 février 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Bérengère DOLBEAU, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Marie GOIN
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président et par Savéria MAUREL, Greffier présent lors de la mise à disposition.
La société Réside Etudes Apparthôtels gère des résidences de tourisme et, notamment, la résidence « Residhome Paris Gare de Lyon » située 47 rue Jorge Semprun à Paris 12ème.
Cette résidence est exploitée dans le cadre de baux commerciaux consentis par des particuliers, propriétaires des appartements meublés de la résidence, à la société Réside Etudes Apparthôtels. Ces baux leur confèrent le statut de loueurs en meublé non professionnel (LMNP), leur permettant de bénéficier d'avantages fiscaux. Le loyer est payable trimestriellement et à terme échu.
En raison de la crise sanitaire liée à l'épidémie de Covid-19, la société Réside Etudes Apparthôtels, qui gère 52 résidences de tourisme en France, a suspendu le paiement des loyers de ses résidences à compter du 2ème trimestre 2020, et notamment de la résidence « Residhome Paris Gare de Lyon ».
Après avoir informé les bailleurs de la suspension des loyers par lettres des 9 juin et 21 juillet 2020, elle leur a proposé, le 16 octobre 2020, le versement de 40% du loyer annuel pour l'année 2020 et, pour l'année 2021, un loyer fixe correspondant à 40% du loyer annuel contractuel et un complément variable de 33% calculé en fonction des résultats d'exploitation de la résidence, versé avec la première échéance de l'année 2022.
Si certains propriétaires bailleurs ont accepté cette proposition, les intimés l'ont refusée et, par acte du 22 janvier 2021, ils ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la condamnation de la société Réside Etudes Apparthôtels à leur payer, à chacun, une provision correspondant aux loyers impayés. Ils ont également demandé la communication du contrat d'assurance multirisques professionnelle souscrit ainsi que des comptes d'exploitation de la résidence de 2015 à 2020 et de ses bilans, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs des cinq dernières années (de 2015 à 2020) ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes et ce, sous astreinte de 1.000 euros par document et par jour de retard.
Par ordonnance du 3 juin 2021, le juge des référés a :
reçu Mme [UX] en son intervention volontaire ;
constaté que Mme [ZR] s'est désistée implicitement de ses demandes ;
constaté que la société Réside Etudes Apparthôtels a accepté le désistement de Mme [ZR] et que son désistement est donc parfait et a mis un terme à l'instance la concernant ;
constaté que Mme [E] ne s'est pas désistée de son instance ;
déclaré les demandes de Mme [E] irrecevables, faute de qualité à agir ;
déclaré les demandes de Mme [LJ], Mme [YE], Mme [LS], Mme [K], la société Desde Invest et la société Linah Farah irrecevables, faute de qualité à agir ;
déclaré les demandes des autres parties, et notamment des époux [WS], de Mme [ZZ], de Mme [C], de Mme [RY], des époux [DE], [TC], [NM] et [ER] et des époux [AS] intégralement recevables ;
débouté la société Réside Etudes Apparthôtels des moyens d'irrecevabilité soulevés ;
condamné par provision la société Réside Etudes Apparthôtels à payer les sommes de :
9.443,44 euros à M. et Mme [H] ;
7.637,72 euros à Mme [C] ;
7.938,74 euros à M. [A] et Mme [A] ;
20.200,94 euros à M. [R] ;
8.360,64 euros à M. et Mme [Z] ;
9.746,46 euros à M. et Mme [Y] ;
6.564,44 euros à Mme [X] ;
14.301,58 euros à M. et Mme [G] ;
13.727,26 euros Mme [D] ;
7.848,38 euros à M. [J] ;
10.650,32 euros à M. [I] ;
8.902 euros à M. [RP] et Mme [PD] ;
7.938,74 euros à Mme [ZZ] ;
7.336,20 euros à M. [GP] et Mme [BR] [GP] ;
12.548,48 euros à M. et Mme [EZ] ;
19.236,96 euros à M. et Mme [WS] ;
7.697,72 euros à Mme [UT] ;
8.661,84 euros à M. et Mme [DE] ;
7.245,78 euros à M. et Mme [AS] ;
12.924,98 euros à M. [FD] ;
7.456,74 euros à M. [YA] ;
7.938,74 euros à la SARL Les Vignelles ;
11.599,36 euros à M. et Mme [TC] ;
10.288,76 euros à M. [AB] et Mme [WB] ;
6.854,16 euros à M. et Mme [NM] ;
7.155,42 euros à Mme [AF] [IG] ;
7.938,74 euros à M. [VF] ;
7.336,12 euros à M. [NA] [NE] ;
8.059,30 euros à M. et Mme [WJ] ;
18.408,34 euros à Mme [JT] ;
7.336,12 euros à M. et Mme [RY] ;
7.456,74 euros à M. [TK] ;
9.806,96 euros à M. et Mme [ER] ;
7.758 euros à M. et Mme [GH] ;
13.858,96 euros à M. [MW] et Mme [L] ;
13.516,68 euros à la SARL Vivanim ;
8.360,60 euros à Mme [UX] ;
au titre des échéances de loyer impayées du deuxième trimestre 2020 au premier trimestre 2021 inclus ;
dit que la société Réside Etudes Apparthôtels pourra s'acquitter du règlement de ces provisions à l'égard de chacun de ses bailleurs en six mensualités consécutives :
la première échéance correspondant à la moitié des sommes dues à chacun des bailleurs ci-dessus mentionnés devra être versée le 5 du mois suivant la signification de la décision ;
le reliquat des sommes dues devra être versé en cinq autres échéances égales et consécutives exigibles le 5 de chaque mois suivant ;
ordonné la suspension de toute mesure d'exécution forcée pendant le cours de ces délais ;
dit que, faute pour la société Réside Etudes Apparthôtels de payer à bonne date une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout redeviendra immédiatement exigible ;
ordonné à la société Réside Etudes Apparthôtels de communiquer aux requérants, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, son contrat d'assurance multirisques professionnelle ;
ordonné à la société Réside Etudes Apparthôtels de communiquer aux requérants, dans un délai de 15 jours suivant la communication de la décision et sous astreinte de 500 euros par document et par jour de retard :
les comptes d'exploitation de la résidence Residhom Gare de Lyon visés à l'article L. 321-2 du code du tourisme pour les années 2015 à 2020 compris ;
les bilans de la résidence des années 2015 à 2020 compris précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visé à l'article L. 321-2 du code du tourisme ;
dit que ces astreintes courront pendant un délai de 4 mois ;
dit n'y avoir lieu pour le juge des référés de se réserver la liquidation de ces astreintes ;
débouté les requérants de leurs autres demandes de communication de pièces ;
condamné la société Réside Etudes Apparthôtels à verser aux requérants la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la société Réside Etudes Apparthôtels aux dépens.
Par déclaration du 22 juin 2021, la société Réside Etudes Apparthôtels a interjeté appel de cette décision.
Les intimés ont formé un appel incident.
Par ordonnance du président du tribunal de commerce de Paris du 11 mai 2021, une procédure de conciliation a été ouverte au bénéfice de la société Réside Etudes Apparthôtels.
Dans le cadre de cette conciliation, une proposition a été faite aux bailleurs en septembre 2021 avec un engagement de régler 70 % du loyer annuel des années 2020 et 2021 de la façon suivante : 40 % aux échéances contractuelles et 30% selon un échéancier s'échelonnant sur les années 2022 à 2029 (5% par an pour les années 2022-2026 et 25% par an pour les années 2027 à 2029).
Par ordonnances sur requête des 5 juillet et 30 septembre 2021, le président du tribunal de commerce de Paris a interdit aux bailleurs, au visa de l'article 2 de l'ordonnance n° 2020-596 du 20 mai 2020, toute mesure d'exécution de l'ordonnance entreprise.
Par une lettre du 3 décembre 2021, la société Réside Etudes Apparthôtels a informé les propriétaires d'une reprise à 100% des loyers à compter du 1er trimestre 2022, soit le règlement du loyer du premier trimestre 2022 au plus tard le 31 mars 2022.
Par ordonnances des 10 septembre et 8 décembre 2021, la procédure de conciliation a été prorogée jusqu'au 11 mars 2022.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 janvier 2022, la société Réside Etudes Apparthôtels demande à la cour de :
infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,
déclarer les bailleurs irrecevables en leurs demandes en l'absence de droit d'agir à son encontre ;
déclarer Mme [LJ] irrecevable en son appel incident provoqué, faute de qualité à agir ;
Sur la demande de condamnation au versement d'une provision au titre d'arriérés locatifs,
A titre principal,
juger que le montant des loyers dont il est réclamé, par provision, le règlement par les bailleurs est sérieusement contestable ;
dire n'y avoir lieu à référé sur la demande des bailleurs de condamnation à titre de provision au paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020 du fait de l'existence de contestations sérieuses tenant :
' à la pandémie de Covid-19 et aux mesures prises pour en limiter l'expansion qui constituent un cas de force majeure ;
' aux « circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale », selon les termes contractuels insérés dans les baux ;
à l'inexécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance et de jouissance paisible et à l'exception d'inexécution opposée aux bailleurs ;
à la destruction partielle des lieux loués conformément à l'article 1722 du code civil et à l'exception d'inexécution opposée aux bailleurs ;
à la théorie de l'imprévision et l'exigence de bonne foi ;
aux paiements partiels intervenus en octobre 2021, au titre de l'année 2021 pour la période de conciliation judiciaire courant du 11 mai au 31 décembre à concurrence de 40 % des créances revendiquées ;
renvoyer les bailleurs à mieux se pourvoir au fond et les débouter de leurs demandes de condamnation ;
A titre subsidiaire,
ordonner le report du paiement des loyers échus à compter du 2ème trimestre 2020 avec un délai de 24 mois à compter de l'arrêt à intervenir ;
Sur la demande de communication, sous astreinte, de l'assurance multirisques contenant potentiellement une garantie perte d'exploitation,
débouter les bailleurs de leur demande de communication de pièces sous astreinte ;
Sur la demande de communication, sous astreinte, des comptes d'exploitation et bilans annuels des résidences,
débouter les bailleurs de leur demande de communication de pièces sous astreinte ;
En tout état de cause,
déclarer les bailleurs mal fondés en leur appel incident ;
En conséquence,
débouter les bailleurs de l'ensemble de leurs demandes ;
condamner chacun des intimés à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
condamner les intimés aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 18 janvier 2022, les intimés demandent à la cour de :
In limine Litis,
surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure de conciliation ouverte au bénéfice de la société Réside Etudes Apparthôtels ;
A titre principal,
confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a :
' octroyé des délais de paiement à la société Réside Etudes Apparthôtels ;
' limité le montant de l'astreinte à 500 euros par jour de retard et par document, sur une période maximale de 4 mois, au lieu du montant de 1.000 euros par jour de retard et par document demandé ;
' limité le montant octroyé au visa de l'article 700 aux demandeurs et intervenants volontaires de première instance à la somme forfaitaire de 3.000 euros au bénéfice de l'ensemble d'entre eux, en lieu et place des 500 euros demandés au profit de chacun d'eux ;
Statuant à nouveau,
déclarer leurs demandes recevables ;
constater que l'obligation de la société Réside Etudes Apparthôtels de payer l'intégralité des loyers exigibles depuis le 2ème trimestre 2021 n'est pas sérieusement contestable ;
condamner par provision la société Réside Etudes Apparthôtels à payer les sommes de :
4.689,55 euros à M. et Mme [H] ;
3.792,85 euros à Mme [C] ;
3.942,33 euros à M. et Mme [A] ;
10.031,65 euros à M. [R] ;
4.151,80 euros à M. et Mme [Z] ;
4.840,02 euros à M. et Mme [Y] ;
5.231,50 euros à Mme [X] ;
11.397,94 euros à M. et Mme [G] ;
6.816,87 euros à Mme [D] ;
3.897,45 euros à M. [J] ;
5.288,88 euros à M. [I] ;
4.420,67 euros à Mme [PD] ;
3.942,33 euros à Mme [ZZ] ;
3.643,11 euros à M. [GP] et Mme [BR] [GP] ;
6.231,49 euros à M. et Mme [EZ] ;
9.552,95 euros à M. et Mme [WS] ;
3.822,64 euros à Mme [UT] ;
4.301,42 euros à M. et Mme [DE] ;
3.598,21 euros à M. et Mme [AS] ;
6.418,46 euros à M. [FD] ;
3.702,97 euros à M. [YA] ;
3.942,33 euros à la SARL Les Vignelles ;
5.760,17 euros à M. et Mme [TC] ;
5.109,33 euros à M. [AB] et Mme [WB] ;
3.403,73 euros à M. et Mme [NM] ;
3.553,33 euros à Mme [AF] [IG] ;
3.942,33 euros à M. [VF] ;
3.643,07 euros à Mme [NA] [NE] ;
4.002,19 euros à M. et Mme [WJ] ;
9.141,45 euros à Mme [JT] ;
3.643,07 euros à M. et Mme [RY] ;
3.702,97 euros à M. [TK] ;
4.870,07 euros à M. et Mme [ER] ;
3.852,57 euros à M. et Mme [GH] ;
6.882,27 euros à M. [MW] et Mme [L];
6.810,68 euros à la SARL Vivanim ;
4.151,81 euros à Mme [UX] ;
au titre des échéances de loyer (HT) impayées des 2ème trimestre 2021, 3ème trimestre 2021 et 4ème trimestre 2021 devenus exigibles depuis l'ordonnance de référé ;
ordonner à la société Réside Etudes Apparthôtels de leur communiquer dans un délai de 15 jours suivant la communication de la décision :
' les comptes d'exploitation de la résidence Residhome Paris Gare de Lyon visés à l'article L. 321-2 du code du tourisme pour les années 2015 à 2021 compris ;
' les bilans de la résidence des années 2015 à 2021 compris précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visés à l'article L. 321-2 du code du tourisme ;
sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et par document courant à compter d'un délai de 15 jours suivant la communication de la décision ;
condamner la société Réside Etudes Apparthôtels à verser à chacun d'eux la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile concernant les frais de procédure de première instance ;
condamner la société Réside Etudes Apparthôtels à verser à chacun d'eux la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile relativement à la présente procédure d'appel ;
condamner la société Réside Etudes Apparthôtels aux entiers dépens de première instance et de la procédure d'appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de la Selard JRF représentée par Maître Fertier conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 janvier 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE, LA COUR,
Sur la demande de sursis à statuer
Les intimés demandent à la cour de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure de conciliation ouverte au profit de la société Réside Etudes Apparthôtels.
Cependant, comme le relève l'appelante, cette demande est désormais sans objet puisque la procédure de conciliation s'achève le 11 mars prochain.
Sur l'irrecevabilité des demandes pour absence de droit d'agir soulevée par la société Réside Etudes Apparthôtels
Selon l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En l'espèce, les demandes des bailleurs étant fondées sur les baux commerciaux signés avec la société Réside Etudes Apparthôtels, ceux-ci produisent, pour justifier de leur intérêt à agir, leur contrat de bail commercial ainsi que la « déclaration des revenus » qui leur a été adressée par la société le 15 janvier 2021 et qui mentionne le montant du loyer trimestriel.
L'appelante conclut à l'irrecevabilité de l'appel incident provoqué de Mme [LJ], qui a été déclarée irrecevable en première instance au motif que le bail ne mentionnait que son concubin, M. [J], sans la désigner.
Mme [LJ] n'a pas été intimée par l'appelante mais figure dans les conclusions des intimés aux côtés de M. [J]. Elle ne forme toutefois aucune demande de provision, de sorte que ses demandes se limitent à la communication des pièces et à l'indemnité de procédure.
En tout état de cause, elle est irrecevable faute d'apparaître sur le bail signé par M. [J].
En revanche, contrairement à ce que soutient l'appelante, le bail des époux [WS] est produit en intégralité (pièce 1-18), avec la signature des deux époux. Ceux-ci sont donc recevables en leurs demandes de provision, comme l'a retenu le premier juge.
L'appelante soulève également l'irrecevabilité de la demande de Mme [ZZ], dont le bail n'est pas signé.
Si le bail au nom de M. [JX] et Mme [ZZ], demeurant 30 rue du Hameau 25660 Saône (pièce 1-15), n'est effectivement pas signé, la « déclaration des revenus » du 15 janvier 2021 a bien été adressée par la société Réside Etudes Apparthôtels à M. et Mme [T] et [GL] [JX] à cette même adresse à Saône. Leur qualité de bailleurs et le montant du loyer contractuel ne peuvent donc être contestés par l'appelante, qui les reconnaît comme tels dans les documents qu'elle leur adresse.
L'appelante conteste également l'intérêt à agir de la société Desde Invest et de la société Linah-Farah, qui ne justifieraient d'aucun titre, mais le premier juge les a déclarées irrecevables sans que la décision ne soit critiquée de ce chef.
Il en est de même que Mme [YE], Mme [LS] et Mme [K], dont le nom n'apparaît pas sur le bail produit (seul le nom de leur compagnon ou concubin y figurant), et qui sont par conséquent irrecevables à agir, ainsi que l'a déjà retenu sans être critiqué le premier juge.
En revanche, le premier juge a, à bon droit, déclaré Mme [C] recevable en ses demandes, peu important que le bail soit au nom de « M. et Mme [C] » (pièce n° 1-2) dès lors qu'en sa qualité de co-titulaire du bail, elle a intérêt et qualité à agir. Il convient en outre de relever que la « déclarations des revenus » lui a bien été adressée le 15 janvier 2021.
Enfin, le bail des époux [AS] est au nom de « M. et Mme [AS] » et la déclaration des revenus de 2021 a été adressée par la société Réside Etudes Apparthôtels à « M. Mme [DK] [AS] » de sorte que, là encore, la première ne saurait invoquer l'irrecevabilité des demandes des seconds.
L'appelante soutient encore, à titre subsidiaire, qu'aucune facture ne vient étayer le montant des arriérés de loyers dus aux propriétaires au titre des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2020 et du 1er trimestre 2021 de sorte que le décompte des arriérés locatifs versé aux débats par les intimés n'a pas de caractère probant. Elle ajoute que ce décompte ne mentionne pas les numéros de lots et ne permet donc pas de vérifier la qualité de propriétaires des intimés, lesquels auraient dû produire leur avis de taxe foncière.
Mais, ainsi qu'il a été précédemment exposé, les intimés produisent tous - à l'exception de ceux dont la demande a été déclarée irrecevable - le bail commercial sur lequel ils fondent leur action ainsi qu'une « déclaration de revenus » émanant de la société Réside Etudes Apparthôtels elle-même. Ils justifient donc de leur qualité de bailleurs, sans que la production d'autres pièces ne soit nécessaire.
Quant à la contestation relative aux factures des loyers arriérés, elle est sans incidence sur la recevabilité des demandes, le caractère probant des pièces produites pour justifier du quantum des sommes réclamées relevant de l'examen du bien-fondé de ces demandes.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a déclaré les demandes de Mme [YE], Mme [LS], Mme [K], la société Desde Invest et la société Linah Farah irrecevables, et en ce qu'elle a déclaré les demandes des autres parties, et notamment des époux [WS], de Mme [ZZ], de Mme [C] et des époux [AS] recevables.
Sur la demande en paiement de provisions au titre des arriérés locatifs
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il convient, à titre liminaire, de relever que l'appelante n'invoque pas les dispositions protectrices des preneurs de baux commerciaux prévues par l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire. Elle ne conteste pas ne pas être éligible à ces dispositions, ne remplissant pas les critères d'éligibilité définis par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020.
En revanche, elle invoque plusieurs contestations sérieuses en lien avec la pandémie de Covid-19, soutenant avoir été contrainte de fermer ses résidences de tourisme sur décision du Gouvernement et, de manière plus générale, avoir subi une baisse de fréquentation très importante en raison de la diminution sans précédent des déplacements de la clientèle touristique et d'affaires (diminution du trafic aérien, contrôle sanitaire aux frontières et généralisation du télétravail).
Elle expose qu'elle a subi une diminution de 50% de son chiffre d'affaires qui ressort à 64 millions d'euros en 2020 contre 128 millions d'euros en 2019. Elle ajoute que le taux moyen d'occupation des résidences hôtelières ressortait à 41% au 30 septembre 2020 contre 73% au 30 septembre 2019 et que le coût des loyers à verser aux propriétaires s'élève annuellement à 49 millions d'euros.
Elle précise qu'en particulier, le taux d'occupation de la résidence Paris Gare de Lyon est passé de 79,78% en 2019 à 49,24% en 2020 et que celle-ci a enregistré un résultat d'exploitation déficitaire de -569.312 euros en 2020.
Elle affirme avoir adressé des propositions à tous les bailleurs pour tenter de faire face à la crise sanitaire et à ses conséquences, faisant ainsi preuve de sa bonne foi.
Sur la force majeure liée à la pandémie de Covid-19
L'appelante se fonde sur l'article 1218 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, relatif à la force majeure en matière contractuelle, estimant que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 doit être qualifiée d'événement de force majeure.
Il convient de relever que ce texte n'est applicable qu'aux contrats conclus après le 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, et qu'en l'espèce, la majorité des baux litigieux ont été conclus avant cette date, de sorte qu'ils sont soumis à la loi ancienne, soit à l'article 1148 ancien du code civil, ce qui est toutefois sans incidence sur le présent litige.
Il est en effet rappelé que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014, pourvoi n° 13-20.306, Bull. 2014, IV, n° 118). La force majeure se caractérise par la survenance d'un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, rendant impossible l'exécution de l'obligation. Or, l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n'est, par nature, pas impossible : elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse.
En l'espèce, il convient d'ajouter que si la chute d'activité et les pertes subies par l'appelante, en lien avec la crise sanitaire, sont incontestables et établies, celle-ci ne justifie pas avoir été dans l'impossibilité totale de régler les loyers dus aux quarante et un intimés, alors qu'elle a disposé d'une importante trésorerie grâce au prêt garanti par l'Etat de 27,6 millions euros qui lui a été accordé, ainsi qu'en attestent les pièces qu'elle produit.
Faute de justifier d'une impossibilité d'exécuter son obligation de règlement des loyers, elle ne démontre pas le caractère irrésistible de l'événement lié à l'épidémie de Covid-19.
Sur la clause contractuelle relative aux « circonstances exceptionnelles et graves »
Les baux commerciaux litigieux contiennent tous une clause intitulée « dispositions diverses » qui stipule que :
« Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait :
- soit du fait ou d'une faute du bailleur ;
- soit de l'apparition de désordre de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc') affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, défini ci-avant, ne sera pas payé jusqu'au mois suivant la fin du trouble de jouissance ».
L'appelante soutient qu'il a ainsi été contractuellement prévu que le preneur puisse déroger à la garantie de versement d'un loyer contractuel dans l'hypothèse où il devrait faire face à des « circonstances graves et exceptionnelles » de nature à porter atteinte à l'exploitation des résidences et que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales prises pour y remédier constituent de telles « circonstances exceptionnelles et graves », les confinements successifs ayant imposé la fermeture des résidences de tourisme et rendu leur exploitation impossible.
Selon elle, « l'occupation effective et normale » du bien ne serait toujours pas possible à ce jour, en raison de la baisse du tourisme d'affaires et du télétravail notamment, le taux d'occupation étant très inférieur à celui de 2019.
Cependant, la clause précitée implique, à l'évidence, que le bien lui-même soit affecté, ainsi que les termes mêmes le précisent (circonstances affectant « le bien ») mais également l'exemple donné (l'incendie de l'immeuble).
Si l'épidémie de Covid-19 a affecté les conditions d'exploitation de la résidence hôtelière, en réduisant le taux d'occupation du fait de la baisse de l'activité touristique, des confinements successifs et du recours massif au télétravail, elle n'a pas affecté les biens loués eux-mêmes, qui étaient, à tout moment, en état de location et conformes à l'usage auquel ils étaient destinés.
A cet égard, la résidence « Residhome Paris Gare de Lyon » a certes connu une baisse de son taux d'occupation en 2020 mais celui-ci s'est néanmoins élevé à 49,24% selon les propres déclarations de l'appelante, de sorte qu'il n'a jamais été nul.
La clause contractuelle, très claire, ne nécessite aucune interprétation excédant les pouvoirs du juge des référés et la contestation de l'appelante sera rejetée sur ce point, cette clause n'étant pas applicable à la crise sanitaire actuelle.
Sur l'absence de délivrance des locaux par les bailleurs
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.
La société Réside Etudes Apparthôtels soutient que les bailleurs ont manqué, même sans faute, à leur obligation de délivrance des locaux loués puisqu'elle a été contrainte de fermer ses établissements en raison des mesures adoptées par le Gouvernement pour lutter contre la propagation du Covid-19, ce qui justifie la suspension des loyers, l'exception d'inexécution prévue par l'article 1219 du code civil pouvant toujours être opposée.
La résidence litigieuse, « Residhome Paris Gare de Lyon », est une résidence de tourisme, ce qui n'est pas contesté par les intimés.
L'article 10, I bis, 2°, du décret n° 2020-548 du 11 mai 2020, créé par le décret n° 2020-604 du 20 mai 2020 (article 7 c), prévoit expressément que « sauf lorsqu'ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier, les établissement suivants mentionnés au livre III du code du tourisme ne peuvent accueillir de public : [...] les résidences de tourisme ».
Ce texte, en vigueur jusqu'au 2 juin 2020, a été abrogé à cette date.
L'appelante soutient que le décret n° 2020-604 du 20 mai 2020 a confirmé rétroactivement la fermeture des résidences de tourisme à compter du 14 mars 2020 jusqu'au 2 juin 2020 mais elle ne précise pas en vertu de quelle disposition une telle rétroactivité aurait pu être ordonnée. Aucune disposition du décret ne prévoit une telle application rétroactive, laquelle paraît en outre difficilement concevable s'agissant d'une fermeture d'établissement, qui ne peut par définition valoir que pour l'avenir.
La période de fermeture n'a donc été que de 14 jours sur cette période du 20 mai au 2 juin 2020.
L'interdiction d'accueil du public a en revanche été clairement posée par le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020, à son article 41, I, 2°, pour la période du 1er novembre au 14 décembre 2020 inclus.
Mais contrairement à ce que soutient l'appelante, aucune interdiction ou fermeture n'a ultérieurement été prévue, pour la période du 19 mars au 19 mai 2021, le décret n° 2021-296 du 19 mars 2021 étant taisant sur ce point.
La résidence objet du litige a donc bien fait l'objet d'une mesure de fermeture administrative mais pendant une durée limitée d'environ deux mois.
En tout état de cause, pendant cette période, les bailleurs ont continué à mettre les locaux loués à la disposition de la société Réside Etudes Apparthôtels, laquelle n'invoque aucun manquement de leur part à leurs obligations de mise à disposition de locaux et équipements conformes à la destination contractuelle. Les locaux permettaient d'exercer l'activité prévue aux baux, ce qui n'est pas contesté.
La fermeture administrative de la résidence de tourisme, imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre l'épidémie de Covid-19, n'est pas le fait des bailleurs qui, pour leur part, ont continué à remplir leur obligation de délivrance.
De même, la diminution de la clientèle liée au contexte sanitaire est étrangère à l'obligation de délivrance du bailleur.
La demande de suspension du paiement des loyers sur le fondement de l'article 1719 du code civil n'est donc pas fondée, l'obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable.
Sur la théorie de l'imprévision et l'exigence de bonne foi
Aux termes de l'article 1195 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.
L'appelante invoque ces dispositions mais, d'une part, elles ne sont applicables qu'aux contrats conclus postérieurement au 1er octobre 2016, ce qui n'est pas le cas de la plupart des baux litigieux, seuls six sur quarante-et-un ayant été conclus après cette date.
D'autre part, si ces dispositions permettent à une partie de demander une renégociation du contrat à son cocontractant, elles ne la dispensent pas de l'exécution de ses obligations durant la renégociation. En cas d'échec de celle-ci, seul le juge du fond peut adapter le contrat, le réviser ou y mettre un terme. Il en résulte que la demande excède les pouvoirs du juge des référés et que, dans l'attente d'une éventuelle saisine du juge du fond, l'appelante ne peut se dispenser du paiement des loyers contractuellement dus sur le fondement de ces dispositions.
Il sera ajouté que, si les bailleurs ont effectué un investissement en acquérant des lots dans la résidence litigieuse, il s'agit de particuliers qui ne disposent pas tous d'une trésorerie importante leur permettant de palier la perte de revenus constituée par le défaut de paiement des loyers par l'appelante. Ils n'ont pas fait preuve de mauvaise foi en sollicitant judiciairement le règlement des loyers que la société Réside Etudes Apparthôtels avait de sa seule initiative suspendus.
Sur la perte de la chose louée
Aux termes de l'article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
L'appelante soutient que la pandémie de Covid-19 et les mesures adoptées par le Gouvernement pour lutter contre sa propagation constituent une destruction momentanée de la chose louée par cas fortuit au sens de ce texte, ce qui justifie une exonération du paiement des loyers depuis le 2ème trimestre 2020 à titre de réduction du prix du bail.
Il est constant que la destruction de la chose louée peut s'entendre d'une perte matérielle de la chose louée mais également d'une perte juridique, notamment en raison d'une décision administrative (Com., 19 juin 1962, Bull. n° 323 ; 3e Civ., 30 octobre 2007, pourvoi n° 07-11.939) et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s'entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l'usage de la chose.
La perte partielle de la chose louée n'est pas nécessairement définitive et peut être temporaire.
En l'espèce, la société Réside Etudes Apparthôtels a subi une perte partielle de la chose louée puisqu'elle n'a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative, l'absence de toute faute du bailleur étant indifférente.
Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur son obligation au paiement de l'intégralité des loyers pendant les périodes de fermeture administrative.
Cependant, il a été vu précédemment que ces périodes de fermeture n'ont pas excédé deux mois et que, hors fermeture, aucun texte, qu'il soit issu du droit commun des obligations ou des dispositions dérogatoires de la période de crise sanitaire, n'autorisait la société Réside Etudes Apparthôtels à suspendre le paiement des loyers, étant rappelé que les aides de l'Etat aux entreprises ont eu pour objet de les soutenir dans le respect de leurs engagements, notamment à l'égard de leurs bailleurs.
L'obligation de règlement des loyers pesant sur la société Réside Etudes Apparthôtels n'est donc pas sérieusement contestable, étant à cet égard relevé que celle-ci propose elle-même désormais, dans le cadre de la conciliation en cours, de régler 70 % du loyer annuel des années 2020 et 2021, reconnaissant ainsi le principe de son obligation.
Elle sera dès lors condamnée au paiement de provisions au titre des loyers dus et impayés, sous déduction de deux mois de loyers correspondant aux périodes de fermeture, pour lesquels la contestation est sérieuse.
Sur le montant des provisions
La société Réside Etudes Apparthôtels conteste les sommes réclamées au motif qu'aucune facture ne vient étayer le montant des arriérés de loyers dus aux propriétaires et que le « décompte des arriérés locatifs » versé aux débats par les intimés n'a pas de caractère probant. Elle ajoute que ce décompte ne mentionne pas les numéros de lots et ne permet pas de vérifier la qualité de propriétaires des intimés, lesquels auraient dû produire leur avis de taxe foncière.
Mais, ainsi qu'il a été précédemment exposé, les bailleurs justifient tous du montant des loyers dus en produisant leur bail ainsi que des « déclarations de revenus » établies par l'appelante elle-même et qui détaillent le montant des derniers loyers dus et impayés.
Le tableau récapitulatif (pièce n° 8-1) reprend précisément le montant de ces loyers pour chaque propriétaire en déduisant les règlements partiels perçus dans le cadre de la procédure de conciliation.
L'appelante ne produit de son côté aucune pièce susceptible de remettre en cause la validité de ce décompte ou de justifier de versements supplémentaires qui n'auraient pas été déduits, étant observé qu'elle s'est engagée à reprendre le versement du loyer courant en 2022 mais que la première échéance du loyer trimestriel, à terme échu, doit être versée fin mars 2022.
En conséquence, le décompte établi par les bailleurs, qui n'est pas sérieusement contesté, sera retenu, les provisions allouées par le premier juge étant confirmées, sous réserve de la déduction de deux mois de loyers correspondant aux périodes de fermeture, ainsi qu'il a été précédemment retenu, et la demande sera actualisée au quatrième trimestre 2021 inclus.
Ainsi, la société Réside Etudes Apparthôtels sera condamnée au paiement des sommes suivantes :
' 12.551,64 euros à M. et Mme [H] ;
10.151,59 euros à Mme [C] ;
10.551,69 euros à M. [A] et Mme [A] ;
26.849,85 euros à M. [R] ;
11.112,42 euros à M. et Mme [Z] ;
12.954,39 euros à M. et Mme [Y] ;
10.692,69 euros à Mme [X] ;
23.304,48 euros à M. et Mme [G] ;
18.245,43 euros Mme [D] ;
10.431,58 euros à M. [J] ;
14.155,75 euros à M. [I] ;
11.831, 99 euros à M. [RP] et Mme [PD] ;
10.551,69 euros à Mme [ZZ] ;
9.750,83 euros à M. [GP] et Mme [BR] [GP] ;
16.678,67 euros à M. et Mme [EZ] ;
25.568,59 euros à M. et Mme [WS] ;
10.231,34 euros à Mme [UT] ;
11.512,80 euros à M. et Mme [DE] ;
9.630,65 euros à M. et Mme [AS] ;
17.179,10 euros à M. [FD] ;
9.911,04 euros à M. [YA] ;
10.551,69 euros à la SARL Les Vignelles ;
15.417,16 euros à M. et Mme [TC] ;
13.675,19 euros à M. [AB] et Mme [WB] ;
9.110,13 euros à M. et Mme [NM] ;
9.510,54 euros à Mme [AF] [IG] ;
10.551,69 euros à M. [VF] ;
9.750,72 euros à M. [NA] [NE] ;
10.711,92 euros à M. et Mme [WJ] ;
24.467,23 euros à Mme [JT] ;
9.750,72 euros à M. et Mme [RY] ;
9.911,04 euros à M. [TK] ;
13.034,81 euros à M. et Mme [ER] ;
10.311,45 euros à M. et Mme [GH] ;
18.420,48 euros à M. [MW] et Mme [L] ;
18.030,75 euros à la SARL Vivanim ;
11.112,39 euros à Mme [UX] ;
Sur la demande de délais de paiement
Eu égard aux difficultés financières rencontrées par la société Réside Etudes Apparthôtels en raison de la crise sanitaire, attestées par la procédure de conciliation ouverte à son bénéfice, et de la nécessité dans laquelle elle se trouve d'échelonner le règlement de sa dette afin de préserver son activité, il lui sera accordé un délai de 18 mois en application de l'article 1343-5 du code civil, dans les conditions prévues au dispositif, étant observé qu'elle a déjà bénéficié d'un délai de plus de six mois depuis l'ordonnance de référé entreprise.
Elle sera en conséquence autorisée à s'acquitter des provisions par règlements trimestriels, à régler concomitamment au loyer courant, en 6 échéances successives correspondant à un 6ème de la dette chacune, la première devant intervenir avec le loyer du second trimestre 2022.
Il est rappelé qu'elle doit régler ces échéances en plus du loyer courant, lequel doit être repris à 100 % à compter de janvier 2022, comme elle s'y est engagée en décembre 2021. A défaut de respect de l'échéancier ou de règlement du loyer courant à son échéance, le solde sera immédiatement exigible.
Sur la demande de communication du contrat d'assurance multirisques professionnelle
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
Les bailleurs demandent la production par la société Réside Etudes Apparthôtels de son contrat d'assurance multirisques professionnelle afin de vérifier s'il contient une garantie perte d'exploitations et, dans l'affirmative, si celle-ci a été indemnisée à ce titre, ce qui attesterait de sa mauvaise foi dans l'exécution de ses obligations.
Cependant, M. [DR], directeur général adjoint finances du groupe Réside Etudes, atteste que la société Réside Etudes Apparthôtels n'a perçu aucune indemnité de ses assureurs au titre de la perte de chiffre d'affaires générée par la crise sanitaire de la Covid 19 et de ses conséquences et qu'Axa lui a notifié une fin de non-recevoir (attestation du 2 février 2021 - pièce n° 7 de l'appelante).
Sauf à considérer que le directeur général adjoint du groupe aurait établi un faux destiné à être produit en justice, cette attestation, qui répond aux interrogations des bailleurs, rend sans objet la demande de communication de la police d'assurance.
Le rejet s'impose d'autant plus que les demandes des bailleurs sont, pour l'essentiel, accueillies, rendant inutile la recherche de plus amples éléments de preuve sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef, étant précisé qu'en tout état de cause, les éléments ont été communiqués après la décision de première instance (pièce n° 12 de l'appelante).
Sur la demande de communication fondée sur l'article L. 321-2 du code du tourisme
L'article L. 321-2 du code du tourisme prévoit que l'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.
Ce texte impose aux exploitants de résidences de tourisme des règles de communication très précises, de sorte que la société Réside Etudes Apparthôtels ne saurait s'y opposer en arguant du caractère imprécis ou indéterminé de ces pièces.
Elle n'a pas communiqué, en dépit des demandes en ce sens, les comptes d'exploitation de la résidence et le bilan précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.
La pièce n° 8 qu'elle produit, intitulée « comptes d'exploitation 2017 à 2020 de la résidence Paris gare de Lyon », est une feuille simple non datée et non certifiée, dont la provenance est inconnue, et qui ne permet pas de satisfaire aux exigences du texte susvisé.
De même, la pièce n° 13 intitulée « bilan de la résidence Paris gare de Lyon de 2017 à 2020 » est une simple feuille non signée et non datée qui se borne, en quatre paragraphes, à commenter sommairement la situation de la résidence de 2017 à 2020, avec la conclusion suivante : « la résidence n'a jamais affiché un résultat positif (celui de 2017 est lié à une subvention contractuelle d'acquisition foncière qui est passée comptablement sur l'année 2017) ». Il ne s'agit donc pas des bilans prévus par le texte précité.
Faute d'avoir déféré à ses obligations légales, l'appelante sera condamnée à procéder à la communication demandée, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par document, la cour se réservant la liquidation de l'astreinte.
En revanche, comme elle le soutient, la période ne peut concerner que les années 2017-2021 car la résidence Paris Gare de Lyon a ouvert ses portes en mai 2017.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a ordonné une communication des documents afférents aux années 2015 et 2016.
Sur les demandes accessoires
L'appelante, partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel et au paiement de la somme globale de 5.000 euros aux intimés au titre de la procédure d'appel, l'indemnité allouée à ce titre par le premier juge en première instance étant confirmée.
PAR CES MOTIFS
Dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer ;
Déclare Mme [LJ] irrecevable en son appel incident provoqué ;
Infirme l'ordonnance entreprise en qu'elle a ordonné la communication du contrat d'assurance multirisques professionnelle de la société Réside Etudes Apparthôtels et la communication des comptes d'exploitation et des bilans de la résidence Residhom Paris Gare de Lyon relatifs aux années 2015 et 2016 ;
La confirme pour le surplus, sauf à rectifier et actualiser le montant des provisions dues et à modifier l'échéancier de règlement ;
Statuant à nouveau des chefs réformés et y ajoutant,
Condamne la société Réside Etudes Apparthôtels à payer, au titre des échéances de loyer impayées du deuxième trimestre 2020 au quatrième trimestre 2021 inclus, les provisions suivantes :
' 12.551,64 euros à M. et Mme [H] ;
10.151,59 euros à Mme [C] ;
10.551,69 euros à M. [A] et Mme [A] ;
26.849,85 euros à M. [R] ;
11.112,42 euros à M. et Mme [Z] ;
12.954,39 euros à M. et Mme [Y] ;
10.692,69 euros à Mme [X] ;
23.304,48 euros à M. et Mme [G] ;
18.245,43 euros Mme [D] ;
10.431,58 euros à M. [J] ;
14.155,75 euros à M. [I] ;
11.831, 99 euros à M. [RP] et Mme [PD] ;
10.551,69 euros à Mme [ZZ] ;
9.750,83 euros à M. [GP] et Mme [BR] [GP] ;
16.678,67 euros à M. et Mme [EZ] ;
25.568,59 euros à M. et Mme [WS] ;
10.231,34 euros à Mme [UT] ;
11.512,80 euros à M. et Mme [DE] ;
9.630,65 euros à M. et Mme [AS] ;
17.179,10 euros à M. [FD] ;
9.911,04 euros à M. [YA] ;
10.551,69 euros à la SARL Les Vignelles ;
15.417,16 euros à M. et Mme [TC] ;
13.675,19 euros à M. [AB] et Mme [WB] ;
9.110,13 euros à M. et Mme [NM] ;
9.510,54 euros à Mme [AF] [IG] ;
10.551,69 euros à M. [VF] ;
9.750,72 euros à M. [NA] [NE] ;
10.711,92 euros à M. et Mme [WJ] ;
24.467,23 euros à Mme [JT] ;
9.750,72 euros à M. et Mme [RY] ;
9.911,04 euros à M. [TK] ;
13.034,81 euros à M. et Mme [ER] ;
10.311,45 euros à M. et Mme [GH] ;
18.420,48 euros à M. [MW] et Mme [L] ;
18.030,75 euros à la SARL Vivanim ;
11.112,39 euros à Mme [UX] ;
Autorise la société Réside Etudes Apparthôtels à s'acquitter de ces provisions en 6 échéances trimestrielles successives correspondant à un 6ème de la dette chacune, à payer avec le loyer courant et pour la première fois avec le loyer du second trimestre 2022 ;
Dit qu'à défaut de respect de l'échéancier ou de règlement du loyer courant à son échéance, le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
Ordonne à la société Réside Etudes Apparthôtels de communiquer à l'avocat des intimés, dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par document :
les comptes d'exploitation de la résidence Residhom Paris Gare de Lyon visés à l'article L.321-2 du code du tourisme pour les années 2017 à 2021 compris ;
les bilans de la résidence des années 2017 à 2021 précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visé à l'article L.321-2 du code du tourisme ;
Dit que l'astreinte courra pendant un délai de six mois ;
Se réserve la liquidation de l'astreinte ;
Rejette la demande de communication du contrat d'assurance multirisques professionnelle;
Rejette les autres demandes formées par les parties ;
Condamne la société Réside Etudes Apparthôtels aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de la Selarl JRF représentée par Maître Fertier, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la société Réside Etudes Apparthôtels à payer aux intimés la somme globale de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
