REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 10 FEVRIER 2021
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/12872 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3T6F
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mai 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/12046
APPELANTS
Monsieur [Z] [M]
né le [Date naissance 2] 1946 à El Pino (Espagne)
63 rue de [Adresse 8]
[Localité 9]
Madame [D] [O] épouse [M]
née le [Date naissance 1] 1952 à San Isidro (Espagne)
63 rue de [Adresse 8]
[Localité 9]
SCI CASTRO FERNANDEZ
[Adresse 8]
[Localité 9]
SCI SAINT JACQUES
[Adresse 5]
[Localité 9]
Représentés par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
ayant pour avocat plaidant : Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1951
INTIMES
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 8] 63-69 RUE DE [Adresse 8] 75015 PARIS représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 529 196 412
C/O Société IMMO DE FRANCE PARIS IDF
[Adresse 4]
[Localité 9]
Représenté par Me Bernard CANCIANI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1193
Société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 529 196 412
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentée par Me François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399 substitué par Me Clément PIALOUX, SCP CORDELIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque: P.399
INTERVENANTS FORCES
Madame [Y] [I]
65 rue de [Adresse 8]
[Localité 9]
Madame [S] [J]
65 rue de [Adresse 8]
[Localité 9]
Monsieur [K] [U]
65 rue de [Adresse 8]
[Localité 9]
Monsieur [L] [E]
65 rue de [Adresse 8]
[Localité 9]
Madame [N] [J]
[Adresse 7]
[Localité 9]
Monsieur [A] [J]
[Adresse 6]
[Localité 10]
DEFAILLANTS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 02 Décembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Mme Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
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FAITS & PROCÉDURE
M. [Z] [M] et Mme [D] [O] épouse [M], la société civile immobilière (SCI) Castro Fernandez, la SCI Saint Jacques, M. [L] [E], M. [K] [U], Mme [S] [H] veuve [J], Mme [N] [J], M. [A] [J] et Mme [Y] [I] sont chacun propriétaires de lots dans l'immeuble soumis au statut de la copropriété, dénommé résidence [Adresse 8], situé 63 rue de [Adresse 8] à Paris 15ème.
Par acte d'huissier en date du 31 juillet 2015, ils ont assigné devant le tribunal de grande instance de Paris le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] et le syndic personnellement, la société par actions simplifiée Immo de France Paris Ile de France, aux fins, en principal, de voir annuler l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2015.
Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 15/12046.
M. [Z] [M] et Mme [D] [O] épouse [M], la SCI Castro Fernandez et la SCI Saint Jacques ont ensuite assigné le syndicat des copropriétaires de [Adresse 8] devant le même tribunal aux fins de voir annuler l'assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2016.
Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 16/04261.
Par jugement contradictoire du 9 mai 2017 le tribunal de grande instance de Paris a :
- ordonné la jonction des procédures n° RG 15/12046 et n° RG 16/04261,
- annulé l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2015,
- déclaré irrecevable la demande de M. [Z] [M] et Mme [D] [O] épouse [M], la société civile immobilière (SCI) Castro Fernandez, la SCI Saint Jacques aux fins d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2016,
- condamné la société par actions simplifiée Immo de France Paris Ile de France aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [Z] [M] et Mme [D] [O] épouse [M], la société civile immobilière (SCI) Castro Fernandez, la SCI Saint Jacques, M. [L] [E], M. [K] [U], Mme [S] [H] veuve [J], Mme [N] [J], M. [A] [J] et Mme [Y] [I], globalement, la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. [Z] [M], Mme [D] [O] épouse [M], la SCI Castro Fernandez et la SCI Saint Jacques ont relevé appel de ce jugement à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] et de la société Immo de France Paris Ile de France par déclaration remise au greffe le 27 juin 2017.
Par actes du 27 novembre 217 le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a assigné en appel provoqué devant la cour Mme [Y] [I] (à personne), Mme [S] [J] (à personne), M. [K] [U] (à personne), M. [L] [E] (à personne), Mme [N] [J] (par dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier) et M. [A] [J] (à domicile).
La procédure devant la cour a été clôturée le 21 octobre 2020.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a signifié des conclusions au fond n° 2 le 24 octobre 2020 et des conclusions aux fins de révocation de la clôture et de réouverture des débats le 29 novembre 2020.
M. et Mme [M], la SCI Castro Fernandez et la SCI Saint Jacques ont signifié le 1er décembre 2020 des conclusions tendant à l'irrecevabilité des conclusions signifiées par le syndicat des copropriétaires le 24 octobre 2020.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 22 janvier 2018 par lesquelles M. [Z] [M], Mme [D] [O] épouse [M], la SCI Castro Fernandez et la SCI Saint Jacques, appelants, invitent la cour, au visa des articles 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, 9 et 641 du code de procédure civile, à :
- constater qu'ils n'ont reçu la convocation que le 2 mars 2015,
- juger nulle l'assemblée générale du 23 mars 2015,
- constater que la société Immo de France Paris Ile de France n'avait pas qualité pour convoquer l'assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2016,
- constater que le mandat de la société Immo de France Paris Ile de France est contesté judiciairement dans le cadre de la procédure actuellement pendante devant cette cour,
- constater le défaut d'élection de deux scrutateurs à l'assemblée générale du 20 janvier
2016,
- constater le refus d'inscrire à l'ordre du jour les mises en concurrence des mandats de
syndic tels que demandées et jointes dans la lettre de Mme [J] et de M. Castro du 25 février 2016,
- juger que ce défaut d'inscription vicie l'assemblée générale du 20 janvier 2016,
- annuler l'assemblée générale du 20 janvier 2016,
sur la responsabilité de la société Immo de France Paris Ile de France,
- constater les fautes commises par la société Immo de France Paris Ile de France au regard des mauvais délais de convocation et de la non concertation avec le conseil syndical dont font partie M. Castro, M. [E] et Mme [J],
- juger qu'elle doit réparer les préjudices causés au syndicat et au tiers, lorsqu'il a failli à sa tâche,
- constater la parfaite carence et la défaillance de la société Immo de France Paris Ile de France en tant que syndic,
- condamner la société Immo de France Paris Ile de France à leur payer la somme de 90.000 € de titre de dommages intérêts, pour préjudice subi,
- condamner la société Immo de France Paris Ile de France à leur payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure
- condamner tout succombant aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 27 novembre 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], intimé ayant formé appel incident et provoqué, invite la cour, au visa des articles 10 et 15 du décret du 17 mars 1967, 25 de la loi du 10 juillet 1965, 122 du code de procédure civile, à :
- rejeter les demandes présentées par M. [Z] [M], Mme [D] [M], la SCI Castro Fernandez et la SCI Saint Jacques visant à l'annulation de l'assemblée générale du 20 janvier 2016 et à sa condamnation in solidum avec la société Immo de France Paris Ile de France à payer la somme de 90.000 € à titre de dommages et intérêts,
- le recevant en son appel incident s'agissant de l'annulation de l'assemblée générale du 23 mars 2015, déclarer irrecevable pour défaut d'intérêt à agir la demande d'annulation de l'assemblée générale du 23 mars 2015,
- infirmer le jugement en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 23 mars 2015,
- condamner solidairement M. [Z] [M], Mme [D] [M], la SCI Castro Fernandez et la SCI Saint Jacques aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions en date du 24 novembre 2017 par lesquelles la société par actions simplifiée Immo de France Paris Ile de France, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 9, 10, 17, 25, 26, 31 du décret du 17 mars 1967, 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 nouveau du code civil, 564 du code de procédure civile, à :
- juger irrecevables les demandes suivantes, formulées par M. [Z] [M], Mme [D] [M], la SCI Castro Fernandez et la SCI Saint Jacques :
'- constater que la société Immo de France Paris Ile de France n'avait pas qualité pour convoquer l'assemblée générale des copropriétaires en date du 20 janvier 2016,
- constater que le mandat de la société Immo de France Paris Ile de France est contesté judiciairement dans le cadre des procédures actuellement pendantes devant la cour d'appel de Paris et devant la 8ème chambre du tribunal de grande instance de Paris et enrôlée sous le numéro de RG 16/12615 et 17/10391,
- constater le défaut d'élection de deux scrutateurs à l'assemblée générale du 20 janvier 2016. (...)
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires des [Adresse 8] et la société Immo de France Paris Ile de France à payer à M. [Z] [M], Mme [D] [M], la SCI Castro Fernandez et la SCI Saint Jacques la somme de 90.000 € à titre de dommages intérêts, pour préjudice subi',
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de M. [Z] [M], Mme [D] [M], la SCI Castro Fernandez et la SCI Saint Jacques en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2016,
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que le préjudice allégué par les consorts Castro n'était pas justifié,
- infirmer le jugement en ce qu'il a annulé l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2015 et en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,
- juger que les appelants ne font pas la preuve de la commission d'une faute délictuelle qui lui serait imputable,
- juger que les appelants ne font pas la preuve d'un préjudice en lien de causalité avec une éventuelle faute de sa part,
en tout état de cause,
- débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,
- condamner in solidum M. [Z] [M], Mme [D] [M], la SCI Castro Fernandez et la SCI Saint Jacques aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture, de réouverture des débats et sur la recevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires du 24 octobre 2020
L'article 907 du code de procédure civile relatif à l'instruction des affaires devant la cour d'appel renvoie aux dispositions des articles 780 à 807 du même code qui prévoient les conditions de l'instruction des affaires devant le tribunal ;
Selon l'article 803 du même code 'l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas en soi une cause de révocation...
...
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office où à la demande des parties, soit par ordonnance du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal';
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la contamination au coronavirus de l'assistante de son avocat, connue le 17 octobre 2020, et ses effets en termes de désorganisation du cabinet d'avocat, qui ont perduré jusqu'au delà du 21 octobre 2020, date à laquelle la clôture a été prononcée, constitue une cause grave qui justifie la révocation de l'ordonnance de clôture en ce que son avocat a été empêché de signifier ses conclusions récapitulatives n° 2 avant le 24 octobre 2020, ce qui est particulièrement préjudiciable à une bonne administration de la justice dans la mesure où l'irrecevabilité des demandes d'annulations des assemblées générales des 23 mars 2015 et 20 janvier 2016 y est soulevé sur le fondement de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence constante de la Cour de cassation qui est venue l'interpréter ;
En réalité, le moyen nouveau invoqué par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions n°2 du 24 octobre 2020 et ses conclusions de révocation de l'ordonnance de clôture du 29 novembre 2020, qui consiste à soulever l'irrecevabilité des demandes d'annulation des assemblées générales des 23 mars 2015 et 20 janvier 2016 dans leur entier au motif que les copropriétaires demandeurs à ces annulations ont voté en faveur de certaines des résolutions, de sorte qu'ils ne sont ni opposants, ni défaillants au sens de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, aurait dû, ou pu, être invoqué dès la procédure de première instance ; en effet, le syndicat des copropriétaires se fonde sur deux arrêts de la Cour de cassation, dont l'un du 24 mars 2015 ; or, la procédure en première instance a été clôturée le 24 octobre 2016 dans l'instance relative à l'assemblée générale du 23 mars 2015 et le 28 novembre 2016 dans celle concernant l'assemblée du 20 janvier 2016, ce qui laissait le temps au syndicat de soulever ce moyen ; en outre, le syndicat était parfaitement en mesure d'invoquer cette irrecevabilité en cause d'appel, avant l'apparition du coronavirus, dans ses conclusions du 24 octobre 2017 et dans son assignation en appel provoqué du 27 novembre 2017 délivrée à ceux des copropriétaires qui l'avaient assigné uniquement pour solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 23 mars 2015 ;
Le fait de ne pouvoir soulever en raison du coronavirus, avant la clôture dont la date était connue des parties depuis l'avis de fixation du 5 avril 2018, soit bien avant la pandémie, un moyen d'irrecevabilité qui aurait dû ou pu être invoqué dès la première instance, et à tout le moins dès les premières conclusions devant la cour en octobre 2017, mais qui ne l'a pas été, ne constitue pas une cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats ;
Il n'y a donc pas lieu d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture du 21 octobre 2020 et de rouvrir les débats ;
Il résulte de l'article 802 du code de procédure civile qu'après 'l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office' ;
Il convient par conséquent de déclarer irrecevables les conclusions signifiées par le syndicat des copropriétaires le 24 octobre 2020 ;
Sur la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2015
Sur la recevabilité de l'action
Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, 'l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou
combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé';
En application de l'article 31 du code de procédure civile, l'intérêt à agir s'apprécie au jour de l'introduction de la demande en justice ;
En l'occurrence, les demandeurs ont introduit leur action aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 23 mars 2015, par acte d'huissier du 31 juillet 2015, soit antérieurement à l'assemblée générale du 20 janvier 2016.
Par ailleurs, la régularisation par l'assemblée générale du 20 janvier 2016, des résolutions votées lors de l'assemblée générale du 23 mars 2015, n'empêche pas la contestation de cette dernière assemblée, l'assemblée générale du 20 janvier 2016 n'étant pas définitive puisqu'elle-même contestée ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action introduite par M. [Z] [M], Mme [D] [O] épouse [M], la SCI Castro Fernandez et la SCI Saint Jacques ;
Sur l'irrégularité de la convocation du 2 mars 2015
Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 'la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée... Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long';
Selon l'article 641 du code de procédure civile, 'lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Lorsqu'un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. Lorsqu'un délai est exprimé en mois et en jours, les mois sont d'abord décomptés, puis les jours';
L'article 642 du même code précise que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures ;
Ici, il n'est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a fait signifier la convocation pour l'assemblée générale du 23 mars 2015 à la SCI Castro Fernandez, à M. [Z] [M] et à Mme [M], par acte d'huissier en date du 2 mars 2015.
En application des articles 641 et 642 du code de procédure civile rappelés ci-dessus, le délai minimum de 21 jours imposé par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui a commencé à courir le 3 mars 2015, a expiré le 23 mars 2015 à vingt-quatre heures ;
Ce délai n'a donc pas été respecté.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a annulé l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2015 ;
Sur la nullité de l'assemblée générale du 20 janvier 2016
Sur l'intérêt à agir de la SCI Castro Fernandez, M. [Z] [M] et Mme [D] [M] et de la SCI Saint Jacques
Les appelants sollicitent l'annulation de l'assemblée générale du 20 janvier 2016 pour défaut de prise en compte des demandes de Mme [J] d'ajout à l'ordre du jour ;
Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, 'l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou
combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé';
En application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, un ou plusieurs copropriétaires peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale, étant précisé que si ces questions ne peuvent être inscrites à la prochaine assemblée elle le sont à l'assemblée suivante ;
Seul l'auteur de la demande d'inscription d'une question à l'ordre du jour, à savoir Mme [J], a un intérêt à agir en nullité de l'assemblée générale pour ce motif ;
En effet, seule Mme [J], par courrier du 25 février 2015, avait transmis au syndic une demande d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 23 mars 2015, qui faute d'avoir été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 23 mars 2015, aurait dû être inscrite à l'ordre du jour de celle du 20 janvier 2016 ;
En l'absence de preuve d'une demande similaire de la part de M. [M], la production d'un bordereau de dépôt d'un courrier recommandé avec avis de réception étant à ce titre insuffisant, seule Mme [J] a intérêt à agir en nullité de l'assemblée générale du 20 janvier 2016 pour ce motif de défaut d'inscription à l'ordre du jour de sa question, ce qu'elle n'a pas fait ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action en annulation de l'assemblée générale du 20 janvier 2016 par la SCI Castro Fernandez, M. [Z] [M] et Mme [D] [M] et la SCI Saint Jacques pour le motif de défaut d'inscription à l'ordre du jour des demandes de Mme [J] ;
Sur l'élection d'un seul scrutateur
En cause d'appel, la SCI Castro Fernandez, M. [Z] [M] et Mme [D] [M] et la SCI Saint Jacques poursuivent la nullité de l'assemblée générale du 20 janvier 2016 au motif qu'un seul scrutateur a été désigné, au lieu de deux, comme prescrit par le règlement de copropriété ;
La société Immo de France Paris Ile de France soulève l'irrecevabilité de ce grief aux motifs qu'il n'avait pas été soulevé en première instance, en application de l'article 564 du code de procédure civile ;
¿ Sur la recevabilité
Il résulte toutefois de l'article 565 du même code que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent' ;
En l'occurrence, le grief des appelants relatif au défaut d'élection de deux scrutateurs a pour objet d'obtenir la nullité de l'assemblée générale du 20 janvier 2016 telle que demandé dans l'exploit introductif d'instance du 3 août 2016 ;
Il n'y a donc aucune prétention nouvelle, ce motif étant parfaitement recevable en cause
d'appel ;
¿ Sur la désignation d'un seul scrutateur
L'article 65 du règlement de copropriété de l'immeuble (pièce syndicat n° 32) stipule :
'Il est formé un bureau composé de deux scrutateurs et d'un secrétaire.
Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux membres de l'assemblée présents et acceptants qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quote-part de copropriété tant en leur nom que comme mandataire' ;
Or, la clause instituant à l'avance comme scrutateurs certains copropriétaires est réputée non écrite ;
Il convient donc d'appliquer les dispositions de l'article 15 du décret du 17 mars 1967 aux termes desquelles 'au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 50 alinéa 1er du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale' ;
Par ailleurs, il ressort des deux attestations produites par le syndicat des copropriétaires (pièces n° 3 et 4) et du procès verbal de l'assemblée du 20 janvier 2016 que M. [G] [T] a été élu président de séance, qu'en cette qualité il a interrogé les copropriétaires présents pour savoir s'ils souhaitaient occuper les fonctions de scrutateur, que seul M. [C] [L] s'est porté candidat aux fonctions de scrutateur et qu'aucun autre copropriétaire présent n'a proposé sa candidature aux fonctions de scrutateur de sorte qu'un deuxième scrutateur n'a pas pu être désigné ;
Il est donc établi que les deux membres de l'assemblée présents, possédant et représentant le plus grand nombre de quotes-parts de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire, n'ont pas accepté d'être candidat aux fonctions de scrutateur dès lors qu'aucun autre copropriétaire présent autre que M. [C] [L] n'a proposé sa candidature à ces fonctions ;
Le fait que le bureau n'ait été composé que d'un seul scrutateur n'est pas contraire à l'article 15 du décret du 17 mars 1967 ;
Il n'y donc a aucune irrégularité de l'assemblée générale du 20 janvier 2016 qui procéderait du fait qu'un seul scrutateur ait été désigné ;
La SCI Castro Fernandez, M. [Z] [M] et Mme [D] [M] et la SCI Saint Jacques doivent donc être déboutés de leur demande de nullité de l'assemblée générale du 20 janvier 2016 pour ce motif de désignation d'un seul scrutateur ;
Sur le défaut de qualité de l'auteur de la convocation
En cause d'appel, la SCI Castro Fernandez, M. [Z] [M] et Mme [D] [M] et la SCI Saint Jacques poursuivent la nullité de l'assemblée générale du 20 janvier 2016 motif pris du défaut de qualité de l'auteur de la convocation ; ils font valoir que dès lors que l'assemblée générale du 23 mars 2015 nommant la société Immo de France Paris Ile de France en qualité de syndic a été annulée par le jugement déféré, la société Immo de France Paris Ile de France n'avait plus qualité pour convoquer l'assemblée générale du 20 janvier 2016 ;
Cette demande est recevable pour les mêmes motifs qu'exposés plus haut ;
Le jugement du 9 mai 2017, qui a annulé l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2015, n'est pas définitif puisqu'objet de la présente instance devant la cour ; il en résulte que la société Immo de France avait qualité à convoquer l'assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2016 ; en effet, l'assemblée générale du 23 mars 2015 reste valable tant qu'elle n'aura pas été annulée par une décision de justice définitive ;
La SCI Castro Fernandez, M. [Z] [M] et Mme [D] [M] et la SCI Saint Jacques doivent donc être déboutés de leur demande de nullité de l'assemblée générale du 20 janvier 2016 pour ce motif de défaut de qualité de l'auteur de la convocation ;
Sur la responsabilité de la société Immo de France Paris Ile de France
Aux termes de l'article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer';
Il en résulte que le syndic est responsable à l'égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission ;
Sur la recevabilité de la demande en paiement de la somme de 90.000 € de dommages-intérêts
En première instance la SCI Castro Fernandez, M. [Z] [M] et Mme [D] [M] et la SCI Saint Jacques ont sollicité la condamnation de la société Immo de France Paris Ile de France à leur payer la somme de 30.000 € ;
Devant la cour, ils portent leur demande à 90.000 € suivants, calculés en fonction de
leurs tantièmes dans la copropriété (pièce n°37) :
- honoraires de syndic indus entre 2012 et 2016 : 7.492,20 €,
- travaux ascenseurs sans mise en concurrence : 24.674,86 €,
- travaux terrasses non conformes et sans mises en concurrence : 12.157,16 €,
- travaux paliers sans mise en concurrence : 12.980,58 €,
- différence coût ménage entre M. [V] et la société Hynett (pièce n°36): 3.648,19 €
- quote-part ménage sur 20 ans du fait de l'embauche de M. [V] : 28.870,28 €,
total : 89.823,26 € (pièces n°37 et 38) ;
Il résulte de l'article 566 du même code que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent';
Selon l'article 566 du même code 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire';
La demande en paiement de la somme de 90.000 € formulée devant la cour est recevable au regard des textes précités ;
Sur les fautes du syndic
En premier lieu les appelants reprochent au syndic de ne pas avoir consulté M. Castro, en sa qualité de membre du conseil syndical, pour l'établissement de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 23 mars 2015 ; il apparaît, au vu des pièces produites par le syndic, qu'en réalité les membres du conseil syndical ont été consultés (pièce n°2 - compte rendu du conseil syndical du 6 décembre 2014 et pièce appelants n°15) ; Mme [J], présidente du conseil syndical, a adressé le compte rendu de la réunion au syndic, lequel a mis à l'ordre du jour de l'assemblée du 23 mars 2015 les questions évoquées, à savoir notamment, de confier à un architecte une mission d'audit de l'immeuble afin d'avoir une vue générale de l'état d'étanchéité des maçonneries et des travaux à prévoir (point 1 du compte-rendu du conseil syndical, résolution n°29 de l'assemblée générale), de la fermeture de l'immeuble au [Adresse 8] 24h/24 et 7j/7 (point 2 du compte-rendu du conseil syndic, résolution n°21 de l'assemblée générale), de la réouverture du local à poussettes (point n°3 du compte-rendu du conseil syndical, résolution n°19 de l'assemblée générale), des travaux relatifs aux ascenseurs (point n°5 du compte-rendu du conseil syndical, résolutions n° 34 et 36), des systèmes d'éclairages des paliers (point n°9 du compte-rendu du conseil syndical, résolutions n°30 et 32 de l'assemblée générale) ; par ailleurs et préalablement à la tenue de l'assemblée générale, le syndic a adressé à Mme [J], en sa qualité de présidente du conseil syndical, le budget prévisionnel pour l'année 2015/2016 (pièce n°3- courriel d'Immo de France à Mme [J] du 18 février 2015) ; le conseil syndical a donc été consulté par le syndic pour l'établissement du budget prévisionnel en vue de l'assemblée générale du 23 mars 2015 ;
le syndic n'a pas l'obligation d'informer personnellement l'ensemble des membres du
conseil syndical, la transmission des éléments à leur présidente, étant suffisante ; il n'y a pas de faute du syndic sur ce point ;
Les appelants reprochent en deuxième lieu au syndic de ne pas avoir mis en concurrence des entreprises avant les assemblées générales ayant voté divers travaux ; en réalité, le syndic a mis en concurrence plusieurs entreprises, dès lors que le montant de 5.000 € par marché était dépassé ; plusieurs devis ont été communiqués à l'occasion de la remise de la convocation à l'assemblée générale du 23 mars 2015, il s'agit de :
- trois devis pour les audits énergétiques (Paizaud, Emenda, Rea Nova),
- six devis pour les audits architecturaux (Ateliers David d'Anger, Tourne, Boutet, P. Mongauze, J-L Giraud, Atelier Grange Architecture),
- deux devis pour l'entretien des VMC (Samoa, Rougnon),
- un seul devis pour les travaux d'électricité, le conseil syndical s'étant désisté entre la
demande faite au syndic et la tenue de l'assemblée générale ;
S'agissant des travaux relatifs aux ascenseurs, il n'est pas contesté que les devis devaient être transmis au syndic par les membres du conseil syndical, lesquels connaissaient l'entreprise Schindler, et s'étaient engagés à obtenir des devis concurrentiels ; de même, les devis non parvenus à temps au syndic pour être annexés à la convocation, ont été communiqués au cours de l'assemblée générale du 23 mars 2015 ; pour les résolutions n°30 à 40, mises en cause par les appelants, plusieurs devis ont été présentés à l'assemblée générale des copropriétaires avant le vote (pièce appelants n°15) ; les travaux ont donc été votés après que le syndic ait mis plusieurs entreprises en concurrence, conformément aux articles 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de la 15ème résolution de l'assemblée générale du 13 mars 2014 ; il n'y a pas de faute du syndic sur ce point ;
En troisième lieu, les appelants reprochent au syndic un mauvais décompte des voix pour la résolution n°12 de l'assemblée du 23 mars 2015 relative à l'élection des membres du conseil syndical ; en application de l'article 17 du décret 57-223 du 17 mars 1967, le procès-verbal établi à l'occasion d'une assemblée générale de copropriétaires fait foi des constatations qu'il renferme ; par ailleurs, l'élection des membres du conseil syndical relève de la majorité de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, c'est-à-dire de la majorité absolue des copropriétaires ; ici, le procès-verbal de l'assemblée générale, qui fait foi des débats tenus lors de l'assemblée des copropriétaires concernés, ne mentionne pas que M. [W] aurait voté en faveur de Mme [I], Mme [P] et M. [U] pour leur élection au conseil syndical (pièce appelants n°15) ; à supposer qu'il y ait une erreur sur le sens du vote de M. [W], représentant la SCI [Adresse 8] 67 (pièces appelants n°18, 19 et 20), les résultats de l'élection des membres du conseil syndical n'auraient pas changé ; en effet, la copropriété de la résidence [Adresse 8] recense 151 copropriétaires se partageant 9.999 tantièmes ; l'élection de chaque membre du conseil syndical est donc soumise au vote favorable de 5.000 tantième, en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; lors de l'assemblée générale du 23 mars 2015, et pour le vote des membres du conseil syndical,
le procès-verbal indique (pièce appelants n°15) :
- pour l'élection de M. [U]
ont voté contre : 56 copropriétaires représentant 5.297 tantièmes,
ont voté pour : 43 copropriétaires représentant 3.431 tantièmes,
s'est abstenu : 1 copropriétaire représentant 119 tantièmes,
- pour l'élection de Mme [I]
ont voté contre : 56 copropriétaires représentant 5.297 tantièmes,
ont voté pour : 43 copropriétaires représentant 3.431 tantièmes,
s'est abstenu : 1 copropriétaire représentant 119 tantièmes,
- pour l'élection de Mme [P]
ont voté contre : 56 copropriétaires représentant 5.297 tantièmes,
ont voté pour : 43 copropriétaires représentant 3.431 tantièmes,
s'est abstenu : 1 copropriétaire représentant 119 tantièmes ;
lorsque la simulation de vote est faite conformément aux affirmations des appelants, il
apparaît que le résultat aurait été le suivant :
pour : 3.431 + 1.401 = 4.832 tantièmes,
contre : 5.297 -1.401 = 3.896 tantièmes,
Abstention : 119 tantièmes ;
c'est ce que le syndic a indiqué à M. [U] par courrier du 15 juillet 2015 (pièce Immo de France n°4) ;
Mme [I], Mme [P] et M. [U] n'auraient donc pas été élus, même dans l'hypothèse où il existerait une erreur sur le décompte des voix sur le procès-verbal de l'assemblée générale ; il n'y a pas de faute du syndic sur ce point ;
En quatrième lieu les appelants reprochent au syndic de ne pas faire respecter le règlement de copropriété, au motif que le local à poussettes serait exclusivement utilisé par les gardiens, empêchant ainsi les copropriétaires d'y ranger leurs poussettes ; cette question a été abordée lors de l'assemblée générale du 23 mars 2015 en sa résolution n°19 au terme de laquelle les copropriétaires ont confirmé la réouverture du local poussette et voitures d'enfants ; il résulte de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndic, en sa qualité d'organe exécutif des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires, est tenu de faire exécuter lesdites décisions ; il n'est pas contesté que depuis l'assemblée générale du 23 mars 2015, le local à poussettes est de nouveau réaffecté au stationnement des poussettes et des véhicules d'enfants ; pour la période antérieure à l'assemblée du 23 mars 2015, les appelants ne justifient d'aucune infraction au règlement de copropriété que le syndic aurait laissé perdurer, l'article 4 du règlement de copropriété qu'ils invoquent n'étant pas produit ; au demeurant, les appelants indiquent qu'il est prévu à cet article 4 que font partie des parties communes la loge du concierge et les locaux communs, sans autre précision ; dans ces conditions, le fait que le local litigieux ait été utilisé pour les besoins des gardiens, ne constitue pas une infraction au règlement de copropriété ; c'est donc à juste titre que le syndic fait valoir qu'avant l'assemblée générale du 23 mars 2015, il ne pouvait, de sa propre initiative, demander aux gardiens de libérer ce local ; il n'y a pas de faute du syndic sur ce point ;
En cinquième lieu, les appelants reprochent au syndic d'avoir engagé M. [V] en qualité de gardien, sans avoir consulté formellement le conseil syndical dont M. [M] ; aux termes de l'article 31 du décret du 17 mars 1967, 'le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur' ; l'embauche du gardien d'immeuble relève des seuls pouvoirs du syndic qui n'a nullement l'obligation de consulter les membres du conseil syndical pour se faire ; il n'est pas contesté que le syndic a informé l'assemblée générale du 13 mars 2014 du remplacement de M. [W], qui a pris sa retraire le 31 décembre 2013, par M. [V], Mme [W], épouse de M. [W], exerçant toujours en qualité de gardienne de l'immeuble ; il n'y a pas de faute du syndic sur ce point ; par ailleurs les appelants estiment que le salaire perçu par M. [V] serait trop élevé ; mais il s'agit d'une appréciation personnelle qui n'implique en elle même aucune faute du syndic ;
En sixième lieu, les appelants reprochent au syndic d'avoir appelé au vote de l'assemblée
générale des copropriétaires du 23 mars 2015, une mise aux normes des ascenseurs sans mise en concurrence et en anticipant les échéances législatives de 2022 ; en réalité, il ne peut être reproché au syndic d'avoir appelé au vote de l'assemblée générale des copropriétaires, une résolution découlant d'une évolution législative, l'assemblée générale étant souveraine pour accepter ou non cette résolution, étant précisé que le syndic a informé les copropriétaires de cette évolution législative ; au demeurant, les copropriétaires ont reporté le vote sur la résolution n° 34 (travaux d'habillage des cabines des ascenseurs de service des 63 et 65)) et ils ont rejeté la résolution n° 36 (travaux d'habillage des cabines des ascenseurs de service des 67 et 69) ; il n'y a pas de faute du syndic sur ce point ;
En septième lieu les appelants reprochent au syndic d'avoir fait effectuer des travaux, sur les toits-terrasses fuyards, par la société ITEC, sans mise en concurrence et que ces travaux n'aurait pas été effectués suivant le devis voté en assemblée générale des copropriétaires et que les toits-terrasses seraient encore fuyards ; aucune pièce produite par les appelants ne démontre qu'une défectuosité des travaux serait avérée et constituée par une éventuelle persistance des désordres, le rapport du conseil syndical indiquant seulement 'à noter que les toits terrasses du 63-65 semblent fuyards et qu'il conviendra d'étudier cette question' (pièce appelants n° 40) ; les appelants ne démontrent pas davantage en quoi les travaux effectués ne correspondraient pas aux devis votés par l'assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2016 ; aucune faute du syndic n'est avéré sur ce point ; s'agissant du défaut de mise en concurrence pour ces travaux et sur ceux des paliers , les appelants ne démontrent aucun préjudice, étant rappelé que l'assemblée est souveraine pour accepter ou non d'engager des travaux ;
En huitième lieu, les appelants reprochent au syndic le fait que la convocation à l'assemblée générale du 23 mars 2015 a été notifiée par huissier à 7 copropriétaires, plutôt qu'en lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui a occasionné des frais démesurés ; il s'agit en réalité d'une précaution qui n'est pas fautive, étant observé que, préalablement à cette notification par huissier, le syndic a procédé à la remise de la convocation par émargement en la loge du gardien du 24 février au 2 mars 2015, limitant ainsi les frais postaux ; ce n'est que pour les copropriétaires qui n'avaient pas récupéré leur convocation à la date du 2 mars 2015 que le syndic a procédé par notification par voie d'huissier, mode plus rapide et plus efficace qu'une lettre recommandée avec accusé de réception ; il n'y a pas de faute du syndic sur ce point ;
En neuvième et dernier lieu, la seule faute qui puisse être valablement reprochée au syndic, est la tardiveté de l'envoi des convocations par voie d'huissier à l'assemblée générale du 23 mars 2015, comme il a été vu plus haut ; mais le seul préjudice indemnisable est celui constitué par les frais irrépétibles généré par la volonté des copropriétaires opposants ou défaillants d'assigner le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale, préjudice que les premiers juges ont justement évalué en condamnant la société Immo de France à payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Il a été vu que le syndic n'avait commis aucune des huit autres fautes, de sorte que les demandes en paiement des sommes suivantes :
- honoraires de syndic indus entre 2012 et 2016 : 7.492,20 €,
- travaux ascenseurs sans mise en concurrence : 24.674,86 €,
- travaux terrasses non conformes et sans mises en concurrence : 12.157,16 €,
- travaux paliers sans mise en concurrence : 12.980,58 €,
- différence coût ménage entre M. [V] et la société Hynett (pièce n°36): 3.648,19 €
- quote-part ménage sur 20 ans du fait de l'embauche de M. [V] : 28.870,28 €,
qui ne sont pas en lien avec le seul grief retenu, doivent être rejetées ;
M. [Z] [M] et Mme [D] [O] épouse [M], la SCI Castro Fernandez et la SCI Saint Jacques doivent donc être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 90.000 € ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [Z] [M] et Mme [D] [O] épouse [M], la SCI Castro Fernandez et la SCI Saint Jacques, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, à l'exception de ceux de l'appel provoqué qui restent à la charge du syndicat des copropriétaires, ainsi qu'à payer à la société Immo de France Paris Ile de France la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires et M. [Z] [M] et Mme [D] [O] épouse [M], la SCI Castro Fernandez et la SCI Saint Jacques ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,
Dit n'y avoir lieu à révoquer l'ordonnance de clôture du 21 octobre 2020 et à rouvrir les débats ;
Déclare irrecevables les conclusions signifiées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] le 24 octobre 2020 ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Déclare recevables les demandes de M. [Z] [M] et Mme [D] [O] épouse [M], la SCI Castro Fernandez, la SCI Saint Jacques d'annulation de l'assemblée générale du 20 janvier 2016 fondées sur le défaut de désignation de deux scrutateurs et sur le défaut de qualité de l'auteur de la convocation et de condamnation de la société Immo de France Paris Ile de France à leur payer la somme de 90.000 € de dommages-intérêts ;
Déboute M. [Z] [M] et Mme [D] [O] épouse [M], la SCI Castro Fernandez, la SCI Saint Jacques de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 20 janvier 2016 fondée sur le défaut de désignation de deux scrutateurs ;
Déboute M. [Z] [M] et Mme [D] [O] épouse [M], la SCI Castro Fernandez, la SCI Saint Jacques de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 20 janvier 2016 fondée sur le défaut de qualité de l'auteur de la convocation ;
Déboute M. [Z] [M] et Mme [D] [O] épouse [M], la SCI Castro Fernandez, la SCI Saint Jacques de leur demande de condamnation de la société Immo de France Paris Ile de France à leur payer la somme de 90.000 € de dommages-intérêts ;
Condamne in solidum M. [Z] [M] et Mme [D] [O] épouse [M], la SCI Castro Fernandez et la SCI Saint Jacques aux dépens d'appel, à l'exception de ceux de l'appel provoqué qui sont à la charge du syndicat des copropriétaires, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société par actions simplifiée Immo de France Paris Ile de France la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
