Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 10 FEVRIER 2021
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/11978 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3RHI
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Avril 2017 -Tribunal de Grande Instance de Créteil - RG n° 16/09476
APPELANTS
Monsieur [M] [P]
né le [Date naissance 6] 1950 à [Localité 9] (35)
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représenté par Me Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic bénévole Monsieur [M] [P]
C/O M. [M] [P]
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représenté par Me Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053
INTIMES
Monsieur [T] [O] [V]
né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 11] (Portugal)
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représenté par Me Sylvie EX-IGNOTIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 155
Madame [K] [F] [G] [L] épouse [O] [V]
née le [Date naissance 5] 1965 à [Localité 10] (Portugal)
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Sylvie EX-IGNOTIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 155
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présent lors du prononcé.
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FAITS ET PROCÉDURE
La résidence sise [Adresse 3] est soumise au statut de la copropriété. Elle est composée de deux maisons et d'un immeuble comportant six appartements.
M. [T] [O] [V] et Mme [K] [F] [G] [L] épouse [O] [V] sont propriétaires du lot 2, composé d'une maison, au sein de cette copropriété.
M. [M] [P] est propriétaire non occupant de quatre appartements. Il a été élu syndic bénévole par l'assemblée générale du 10 février 2016.
Par acte du 21 octobre 2016, M. [T] [V] et Mme [K] [F] [G] [L] épouse [V] ont assigné M. [M] [P] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole M. [M] [P], devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins de voir prononcer :
- l'annulation de l'assemblée générale du 17 juillet 2014,
- l'annulation de l'assemblée générale du 24 août 2016,
- la désignation d'un administrateur provisoire,
- la condamnation de M. [M] [P] à leur payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'exécution provisoire.
M. [M] [P] et le syndicat des copropriétaires n'ont pas constitué avocat.
Par jugement réputé contradictoire du 21 avril 2017, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- annulé l'assemblée générale des copropriétaires du 24 août 2016,
- désigné Me [D] [Y], [Adresse 12], en qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble sis [Adresse 3]) avec pour mission de :
'se faire remettre, dans la mesure du possible, les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat, et ce, dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement,
'notifier sa désignation à l'ensemble des copropriétaires dans le mois de sa désignation,
'administrer provisoirement, activement et passivement, le syndicat des copropriétaires dont s'agit,
- fixé la durée de sa mission à six mois, et ce, sauf prorogation,
- dit que dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, l'administrateur provisoire devra convoquer en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale de la copropriété, aux fins de procéder à l'élection d'un syndic, sa mission prenant fin dès l'acceptation de sa désignation par le syndic élu,
- dit que l'administrateur provisoire désigné sera remplacé en cas de refus ou d'empêchement par simple ordonnance rendue sur requête,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
- condamné M. [M] [P] à payer à M. [T] [V] et Mme [K] [F] [G] [L] épouse [V] la somme de 1.200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [P] aux dépens, dont distraction,
- rejeté le surplus des demandes.
M. [M] [P] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 juin 2017
La procédure devant la cour a été clôturée le 4 novembre 2020.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 7 février 2019, par lesquelles M. [M] [P] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], appelants, invitent la cour à :
- rejeter tous moyens et demandes de M.et Mme [V] contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et contre M. [P] [M], comme non fondés,
- dire qu'il y a lieu de distinguer les dispositions entre celles du droit commun et celle de la désignation d'un administrateur provisoire exclusive du droit commun,
- dire que la disposition sur l'exécution provisoire ordonnée est contraire à l'article 59 du décret du 17 mars 1967, la juger nulle et sans effet alors que la désignation de l'administrateur Me [Y] vise l'article 47 dudit décret,
- constater que le syndicat des copropriétaires est pourvu d'un syndic suivant désignation de [M] [P], en résolution n°8 de l'assemblée générale non contestée du 10 février 2016, syndic bénévole jusqu'au 9 février 2019,
- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 21 avril 2017 en toutes ses dispositions entreprises en appel,
- dire nulle et sans effet la désignation de Me [D] [Y] en qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble du [Adresse 3],
Subsidiairement
- ordonner la nullité de la désignation de Me [Y] en application de l'article 62-3 du décret du 17 mars 1967,
En toutes hypothèses
- vu la nullité de plein droit de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 faute de statuer et de gérer sur un compte bancaire séparé spécifique au nom de la copropriété,
- vu l'échéance du 21 octobre 2017 de fin de mission de Me [Y],
- constater l'absence de mandat ou de mission de Me [Y] depuis au moins le 21 octobre 2017,
- dire et juger que les ordonnances du 20 novembre 2017 et du 18 mai 2018 de prorogations de missions de Me [Y] sont sans effet en ce qu'elles n'ont pas été signifiées et que leur rétroactivité a été illégalement prescrite,
- dire et juger nuls et sans effet les actes subséquents de Me [Y], administrateur provisoire, en ses notifications tant de sa convocation du 13 juin 2018 à l'assemblée générale du 12 juillet 2018, que de sa notification du 13 juillet 2018 du procès verbal de cette assemblée générale,
- condamner solidairement M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]), représenté par son syndic en exercice, les sommes de 2.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. et Mme [V] à payer à M. [M] [P] la somme de 2.200 € au titre de l'article 700 du cpc,
- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les droits de timbre de 225 euros ;
Vu les conclusions en date du 14 février 2018 par lesquelles M. [T] [V] et Mme [K] [F] [G] [L] épouse [V], intimés, invitent la cour, au visa des articles 2003 du code civil, 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 28 et 47 du décret du 17 mars 1967, à :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) pris en la personne de M. [M] [P] et M. [M] [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner M. [M] [P] à payer à M. et Mme [V] la somme de 5.000 € en
application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
- condamner le même aux entiers d'appel dont distraction ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la désignation d'un administrateur provisoire
Au préalable, il convient de préciser que si M. [M] [P] et le syndicat des copropriétaires sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions 'd'infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 21 avril 2017 en toutes ses dispositions entreprises en appel', ils indiquent dans le corps des conclusions qu'ils ne sollicitent pas l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de l'assemblée générale du 24 août 2016 ni en ce qu'il a débouté les demandeurs de l'annulation de l'assemblée générale du 17 juillet 2014 ; il y a donc lieu de confirmer le jugement sur ces deux point ;
Les appelants estiment que la résolution n°8 de l'assemblée générale du 10 février 2016 a désigné M. [P] en qualité de syndic bénévole jusqu'au 9 février 2019, que malgré l'annulation de l'assemblée générale du 24 août 2016, la copropriété était pourvue d'un syndic et que le tribunal ne pouvait pas désigner un administrateur provisoire ; ils ajoutent que l'absence de communication de la procédure au procureur de la République, en violation de l'article 62-3 du décret du 17 mars 1967, entraîne la nullité de la décision de désignation de l'administrateur provisoire ;
M. et Mme [V] opposent, sur le fondement des articles 2003 du code civil, 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 28 et 47 du décret du 17 mars 1967, d'une part, qu'en notifiant une convocation avec un projet de résolution portant sur la fin du précédent mandat, M. [P] a renoncé à ce mandat et que l'assemblée générale ayant été annulée, la copropriété n'avait plus de syndic, et d'autre part, que la procédure n'avait pas à être transmise au parquet puisque la demande relevait de la vacance du syndic et non du régime des copropriétés en difficulté ;
Aux termes de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assignation du 21 octobre 2016, 'Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale....
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic' ;
Aux termes de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de l'assignation du 21 octobre 2016, 'Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale' ;
La démission du syndic n'est assujettie à aucune forme et peut être annoncée par lettre simple ; elle prend effet immédiatement et peut justifier la désignation d'un administrateur provisoire conformément à l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ;
En l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 10 février 2016 que cette assemblée a voté le renouvellement du mandat de syndic bénévole de M. [M] [P] pour une durée de trois années à compter du 10 février 2016 jusqu'au 9 février 2019 ;
Les appelants ne produisent pas la convocation à l'assemblée générale du 24 août 2016 contenant l'ordre du jour de cette assemblée ; toutefois il convient de considérer que les résolutions telles qu'elles figurent dans le procès-verbal de cette assemblée générale étaient incluses dans la convocation au titre de l'ordre du jour, dont la résolution 8 qui est ainsi rédigée :
'Renouvellement éventuel du contrat de syndic bénévole période du 24/08/2016 au 23/08/2019 : Sans préjudice des droits antérieurement votés de la désignation en AG précédentes, l'assemblée décide de réduire la durée du mandat actuel du syndic à ce jour et de renouveler ce mandat au nom de [M] [P] en qualité de syndic bénévole aux conditions prescrites par les assemblées. Elle donne tous pouvoir à M. [P] [M] pour exercer la qualité de syndic bénévole de ce jour 24 août 2016 pour trois années soit jusqu'au 24 août 2019" ;
Il ressort de ces éléments que par l'envoi de ce projet de résolution mentionnant la 'réduction de la durée du mandat actuel du syndic', M. [M] [P] a notifié aux copropriétaires sa démission de son mandat de syndic bénévole, et en tout cas sa démission de son mandat, tel que celui-ci a été voté lors de l'assemblée générale du 10 février 2016 ; les termes 'renouvellement éventuel' et 'sans préjudice des droits antérieurement votés de la désignation en AG précédentes' ne sont pas en contradiction avec la démission non équivoque relevant de la 'réduction de la durée du mandat actuel du syndic' et signifient seulement que sa mission de syndic bénévole exercée antérieurement à l'envoi de l'ordre du jour n'est pas remise en cause ; cette démission a pris effet immédiatement à la date d'envoi de l'ordre du jour et donc antérieurement au 24 août 2016 et cet effet immédiat n'est pas non plus contradictoire avec la mention, dans le même courrier, selon laquelle M. [M] [P] se soit porté candidat pour un nouveau mandat ;
Ainsi il convient de considérer qu'à la date de l'assignation du 21 octobre 2016, M. [M] [P] n'avait plus la qualité de syndic bénévole au titre du mandat voté lors de l'assemblée générale du 10 février 2016 au vu de sa démission, et que compte tenu de l'effet rétroactif produit par l'annulation d'une assemblée générale, il n'avait pas non plus à cette date la qualité de bénévole au titre du mandat voté lors de l'assemblée générale du 24 août 2016, puisque cette assemblée a été annulée par le jugement du 21 avril 2017 ;
En conséquence, à la date de l'assignation du 21 octobre 2016, la copropriété était dépourvue de syndic et les conditions étaient donc remplies pour la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété, dans le cadre de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Concernant le moyen des appelants relatif à l'absence de la transmission de la procédure au parquet, il ressort de l'assignation de M. et Mme [V] du 21 octobre 2016 (pièce 8) que ceux-ci ont fondé leur demande de désignation d'un administrateur provisoire sur l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ; selon le jugement du 21 avril 2017, le tribunal a fondé sa décision sur l'article 47 du décret du 17 mars 1967, sachant qu'il s'agit du décret pris en application de la loi du 10 juillet 1965 ;
Compte tenu de l'analyse ci-avant, la copropropriété était dépourvue de syndic, suite à la démission du syndic, et le tribunal a à juste titre fondé sa décision sur l'article 47 du décret du 17 mars 1967 qui est applicable au cas de démission du syndic ;
Le tribunal a été saisi dans le cadre de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et non dans le cadre de l'article 29-1de cette loi et des articles 62 et suivants du décret applicatif, relatifs aux copropriétés en difficulté ; or, la communication de la demande de désignation d'un administrateur provisoire du syndicat au procureur de la République, n'est prévue que dans le cadre de la procédure relative aux copropriétés en difficulté et n'est donc pas applicable en l'espèce ;
La mention dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 août 2016 selon laquelle l'assemblée a été convoquée, notamment 'vu une carence financière des copropriétaires, vu une nécessité de procédures urgentes en recouvrement de fonds', ne remet pas en cause la saisine du tribunal dans le cadre de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ;
En conséquence, la procédure étant régulière, il y a lieu de rejeter le moyen de nullité soulevé par les appelants et de confirmer le jugement en ce qu'il a désigné un administrateur provisoire ;
Sur l'exécution provisoire
Les appelants sollicitent de dire que la disposition sur l'exécution provisoire ordonnée est contraire à l'article 59 du décret du 17 mars 1967, et de la juger nulle et sans effet alors que la désignation de l'administrateur Me [Y] vise l'article 47 dudit décret ;
Aux termes de l'article 59 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date du jugement du 21 avril 2017, 'A l'occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d'un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l'existence et de l'objet de l'instance.
Les actes de procédure concernant le syndicat des copropriétaires sont régulièrement signifiés, suivant les cas, au syndic ou à la requête de celui-ci.
Dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l'ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l'administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal de grande instance dans les quinze jours de cette notification' ;
En l'espèce, le tribunal a à juste titre estimé que le prononcé de l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire et les dispositions de l'article 59 du décret du 17 mars 1967 n'empêchent pas le tribunal de prononcer l'exécution provisoire du jugement ;
En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire ;
Sur les demandes des appelants 'en toutes hypothèses'
Les appelants sollicitent, sur le fondement de la nullité de la désignation de l'administrateur provisoire, de dire nuls les actes subséquents à cette désignation, soit 'en toutes hypothèses, de constater l'absence de mandat ou de mission de Me [Y] depuis au moins le 21 octobre 2017, juger que les ordonnances du 20 novembre 2017 et du 18 mai 2018 de prorogations de missions de Me [Y] sont sans effet en ce qu'elles n'ont pas été signifiées et que leur rétroactivité a été illégalement prescrite, et juger nuls et sans effet les actes subséquents de Me [Y] administrateur provisoire, en ses notifications tant de sa convocation du 13 juin 2018 à l'assemblée générale du 12 juillet 2018, que de sa notification du 13 juillet 2018 du procès verbal de cette assemblée générale' ;
En l'espèce, il convient de constater que ces demandes 'en toutes hypothèses' sont devenues sans objet, en ce qu'elles sont fondées sur la nullité de la désignation de l'administrateur provisoire, alors que la régularité de cette désignation est confirmée par le présent arrêt, et en ce que la cour, limitée dans sa saisine à l'appel du jugement du 27 avril 2017, ne peut statuer sur les moyens relatifs à la signification ou la notification de ces actes subséquents ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le litige relatif à l'annulation de l'assemblée générale du 24 août 2016 et à la demande de désignation d'un administrateur provisoire portant sur le mandat de syndic bénévole de M. [P], il y a lieu de considérer que c'est bien M. [P] qui était la partie perdante en première instance et qui est la partie perdante en appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [P], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. et Mme [V] la somme globale supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [P] et par le syndicat des copropriétaires ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Constate que la confirmation du jugement rend sans objet les demandes de M. [M] [P] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de :
- constater l'absence de mandat ou de mission de Me [Y] depuis au moins le 21 octobre 2017,
- juger que les ordonnances du 20 novembre 2017 et du 18 mai 2018 de prorogations de missions de Me [Y] sont sans effet en ce qu'elles n'ont pas été signifiées et que leur rétroactivité a été illégalement prescrite,
- de juger nuls et sans effet les actes subséquents de Me [Y] administrateur provisoire, en ses notifications tant de sa convocation du 13 juin 2018 à l'assemblée générale du 12 juillet 2018, que de sa notification du 13 juillet 2018 du procès verbal de cette assemblée générale ;
Condamne M. [M] [P] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [T] [V] et Mme [K] [F] [G] [L] épouse [V] la somme globale supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
