REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 11 DÉCEMBRE 2020
(n° 2020 / 315, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05700 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWJG
Saisine sur renvoi après cassation par un arrêt rendu le 23 janvier 2020 par la Cour de cassation - Pourvoi n° D 19-11-349, ayant cassé partiellement l'arrêt rendu le 30 octobre 2018 par la Cour d'appel de Paris - RG n° 16/18664 - ayant statué sur l'appel d'un jugement rendu le 05 août 2016 par le Tribunal d'Instance de Paris 7ème -
RG n° 11-15-000255 et 11-16-000008
DEMANDERESSE A LA SAISINE
Madame [U] [M]
Née le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 7] (Maroc)
De nationalité marocaine
C/° [Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Frédérique ROUSSEL-STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414
DÉFENDEUR A LA SAISINE
Monsieur [Z], [L], [J] [O]
né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 8] (75)
De nationalité française
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Véronique FOLCH, Exercice à titre individuel, avocat au barreau de PARIS, toque : D0960
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 octobre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Claude TERREAUX, Président de chambre
M. Michel CHALACHIN, Président de chambre
Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur [D] [A] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY
ARRÊT : Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Laure POUPET, Greffière, présent lors de la mise à disposition.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
[U] [M] et Mlle [T] selon les explications de [U] [M], ont occupé une chambre dite 'de bonne' située dans l'immeuble sis au [Adresse 5] depuis une date inconnue. Le bailleur était [Y] [O].
Par contrat de location meublée en date du 9 septembre 2010, M. [Y] [O] avait donné à bail pour régularisation à [U] [M] ledit logement meublé situé dans l'immeuble sis au [Adresse 5] payable pour la première fois le 15 septembre 2010, date de début de ce dernier bail régularisé. Mlle [T] n'est pas partie à ce bail et n'est pas partie à la présente procédure. A la date de régularisation, la locataire avait un arriéré de loyers impayés depuis le 15 septembre 2013.
[Y] [O] est décédé le [Date décès 6] 2014, laissant son fils [Z] [O] seul héritier.
[Z] [O] a entendu vendre ce bien. Il a fait délivrer par huissier à cette fin un congé pour vente le 3 juin 2015 outre une sommation de quitter les lieux le 16 septembre 2015.
Par jugement du 5 août 2016, le Tribunal d'instance de Paris 7ème a ainsi statué :
-Requalifie le contrat de bail meublé en contrat de bail de droit commun soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,
- annule le congé pour vendre délivré le 3 juin 2015,
-condamne M. [O] a payer à Madame [M] la somme de 5.500 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi avec intérêts à compter du prononcé du jugement,
- condamne Madame [M] à lui payer la somme de 5.520 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 septembre 2015 avec intérêts à compter du 9 octobre 2015,
- ordonne au bailleur la remise au locataire des quittances de loyers antérieures à novembre 2013 dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement
- Rejette le surplus et toutes autres demandes des parties ;
- Laisse les dépens de la présente instance à la charge respective des parties.
Par arrêt du 30 octobre 2018, la Cour d'appel de PARIS a ainsi statué :
-Réforme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;
Sauf en ce qu'il a :
-Annulé le congé pour vendre délivré le 3 juin 2015 ;
Statuant à nouveau sur les seuls chefs réformés,
- Déboute Mme [U] [M] de ses demandes ;
- Ordonne, en tant que de besoin, l'expulsion de Mme [U] [M] des lieux qu'elle occupe au [Adresse 5], avec toutes conséquences de droit ;
Y ajoutant ;
- Condamne Mme [U] [M] aux dépens de première instance et d'appel ;
- Déboute les parties de toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.
Il convient de préciser que [U] [M] a quitté les lieux le 29 mars 2019.
Par jugement du juge de l'exécution près le Tribunal de Grande Instance de Paris, en date du 9 juillet 2019, Mme [M] a été déboutée de sa demande de réintégration.
Le bien a été vendu à un tiers le 17 décembre 2019 devant notaire.
Par arrêt du 23 janvier 2020, la Cour de cassation a ainsi statué :
- Casse et annule, sauf en ce qu'il annule le congé pour vendre délivré le 3 juin 2015, l'arrêt rendu le 30 octobre 2018, entre les parties, par la Cour d'appel de Paris ; remet en conséquence, sur le surplus, les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d'appel de Paris autrement composée ;
-Condamne Monsieur [O] aux dépens ;
-Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M.[O] et le condamne à payer la somme de 3000€ à Mme [M].
Vu les dernières conclusions de [U] [M], demanderesse à la saisine, du 28 septembre 2020 qui demande à la Cour de :
-Déclarer irrecevable le bailleur en l'intégralité de ses demandes et à titre subsidiaire l'en débouter,
Si la demande principale du bailleur devait être accueillie,
- Condamner celui ci à rembourser les loyers perçus depuis la conclusion du bail du fait de l'interdiction de le louer et donc la nullité du bail soit le somme de 8.980 € (37 mois plus le dépôt de garantie),
-Ordonner la délivrance des quittances de loyer du 15 décembre 2012 au 15 mai 2013 et du 15 juillet 2013 au 15 août 2013 conformément à la loi ainsi que la justification des charges locatives et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
-Condamner le bailleur à payer une somme de 8.880 € à titre de dommages et intérêts pour les différents préjudices de jouissance subis par Mme [U] [M],
-Ordonner la réintégration de Madame [U] [M] dans les lieux loués sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir,
-Condamner Monsieur [Z] [O] à lui verser la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et matériel subi du fait de son expulsion des lieux loués,
-Ordonner la compensation judiciaire avec les sommes éventuellement dues par Madame [U] [M],
A titre subsidiaire,
-Dire et juger que Madame [U] [M] s'acquittera de sa dette éventuelle en 35 mensualités de 50 € et le solde le 36ème mois sur le fondement des dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1244 du Code Civil.
En tout état de cause,
-Condamner l'appelant à verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700du CPC et sera condamné aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Frédérique ROUSSEL STHAL conformément aux dispositions de Particle 699 du CPC.
Vu les dernières conclusions de [Z] [O], défendeur à la saisine, du 29 septembre 2020, qui demande à la Cour de :
-Recevoir [Z] [O] en ses demandes et l'y déclarer bien fondé,
-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité du congé du 3 juin 2015
-Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [O] à remettre les quittances de loyers antérieures à novembre 2013,
Statuant à nouveau,
-Ordonner à Mme [U] [M] d'apporter la preuve du paiement du loyer d'octobre 2010,
-Confirmer le jugement uniquement en ce que les quittances à remettre sont celles d'août à novembre 2011, novembre et décembre 2012 et de janvier à avril et juillet 2013,
Statuant à nouveau,
-Fixer à un mois, à compter de la signification de la décision à venir, le délai pour communiquer les quittances d'août à novembre 2011, novembre et décembre 2012 et de janvier à avril et juillet 2013,
-Débouter purement et simplement Mme [U] [M] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions reconventionnelles en appel et notamment ses demandes d'indemnités et de réintégration infondées,
-Déclarer le logement contraire à l'article 4 du décret n°2002120 du 30 janvier 2002 du fait de sa surface de 7,30 m2 et de son volume inférieur à 20 m3 (en l'occurrence 18,73m3),
Ce faisant,
-Valider l'expulsion de Mme [U] [M] et au besoin la prononcer ;
-Condamner Mme [U] [M] au paiement de l'arriéré de loyers arrêté au 29 mars 2019 à la somme de 17 530 euros,
-La condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-La condamner enfin aux dépens tant de première instance que d'appel, qui seront recouvrés par Me Véronique FOLCH, Avocat au Barreau de Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
SUR CE ;
Considérant que [Z] [O] explique sans être contredit que [U] [M] ne payait plus ses loyers dès le 15 septembre 2013, soit avant le décés de son père survenu le [Date décès 6] 2014, et que le logement est inapte à la location en raison de ses dimensions, et qu'il n'est pas possible d'y remédier ; qu'il n'a été avisé de cette situation qu'après le décès de son père ;
Considérant qu'il est constant que le père de [Z] [O] a reçu des loyers en contrepartie de l'occupation par la preneuse à bail d'un logement qui n'était pas conforme aux dispositions de l'article 4 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 en ce qu'il mesurait en surface 8,11m² au lieu de 9 m² et 18,73m3 au lieu de 20m3 ; que la réalité de cette superficie insuffisante est admise par toutes les parties et résulte de l'examen des pièces du dossier et résulte du certificat Loi Carrez produit aux débats ;
Considérant que les explications de [U] [M] consistant à faire valoir que le bien litigieux est mal désigné et contient une ambiguité est sans portée dès lors qu'une attestation de l'entreprise qui avait effectué les mesures est produite par le bailleur expliquant que cette erreur figurant dans l'acte est purement matérielle ;
Considérant que le locataire peut demander en exécution de ce texte 30 janvier 2002 la mise en conformité du bien ; que si celle-ci est impossible, ainsi qu'il résulte de l'attestation produite, les murs ne pouvant être déplacés sur les biens des autres voisins, il appartient dès lors au preneur de saisir le juge en résiliation du bail aux torts du bailleur;
Considérant qu'il résulte des éléments de la cause que non seulement [U] [M] n'a pas formé une telle demande, mais s'est maintenue dans les lieux jusqu'au 29 mars 2019, soit presque 9 ans au delà du bail réitéré ;
Considérant que il y a lieu d'observer qu'elle n'a pas réglé ses loyers depuis le 15 septembre 2013 ; que les quittances retrouvées par [Z] [O] paraissent révéler que certains mois antérieurs à cette époque n'ont également pas été réglés ;
Considérant que par ailleurs le logement n'était pas inhabitable ; que la demande de remboursement des louers ne peut donc aboutir ; que la Cour observe au surplus que le loyer, même pour un bien de si petite superficie et de si médiocre qualité, était très modique ;
Considérant que, compte-tenu de l'abandon des lieux par la locataire, les demandes de résiliation et d'expulsion sont devenues sans objet ; que pareillement la demande de réintégration sous astreinte dans le logement litigieux, qui a été vendu, est impossible ; qu'elle n'est pas justifiée ; que le Tribunal ne peut en outre ordoner la réintégration dans le slieux de la locataire alors que ces derniers sont trop petits et que la locataire elle-même a reproché au bailleur de la loger dans un logement non cnforme ;
Sur les loyers impayés :
Considérant que le montant des loyers et indemnités d'occupation dû par la locataire jusqu'à son départ s'élève à 17.530€, dont partie, ainsi que le précise la locataire, détenue sur un compte CARPA qu'il conviendra de verser au propriétaire ;
Sur le remboursement des loyers perçus ;
Considérant que pour les raisons susénoncées cette demande sera rejetée ;
Sur le préjudice de jouissance :
Considérant que la locataire demande des dommages intérêts résultant du fait qu'elle a vécu dans un logement ne répondant pas au normes du texte susvisé et qu'elle a été expulsée ;
Mais considérant que le fait que le logement n'aît été que de 8,11m², au lieu de 9 mètre selon les critères de la 'loi Carrez', occasionne un préjudice modéré ; que le courrier de Mme [X] produit par la locataire elle-même précise que le logement 'était encombré et manquait d'entretien locatif' ; que les voisins, les copropriétaires et le syndic se sont plaints des difficultés d'hygiène et des nuisances causées par [U] [M] ; que celle-ci a eu des difficultés sérieuses avec la concierge de l'immeuble ; qu'il convient en outre d'observer que [U] [M], en se maintenant dans les lieux, au surplus sans payer de loyers ainsi qu'il l'a été rappelé, a contribué par cette attitude au préjudice qu'elle a subi, alors qu'elle aurait pu solliciter la résolution du bail aux torts du propriétaire ;
Considérant que de même que l'apparition de punaises de lit et parasites qui n'avait pas été signalée au début du bail ne peut trouver sa cause du fait du propriétaires ;
Considérant que pour toutes ces raisons, la Cour déboute [U] [M] de sa demande de dommages-intérêts ;
Sur le versement de squittances :
Considérant que [U] [M] reconnait être débitrice sans donner le montant de sa dette;qu'il est impossible pour la Cour de savoir si parmi les quittances données quelles sont celles qui feraient défaut éventuellement, étant observé que les premiers défauts de paiement étaient antérieurs à la réitération du bail par écrit par le père de [Z] [O], précisément pour tenter de mettre fin à ces irrégularités ;
Sur la demande de délais :
Considérant que [U] [M] ne justifie pas en quoi l'octroi de délais lui permettra de mieux s'acquitter de sa dette ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Considérant que l'équité et la situation respective de sparties ne justifie pas qu'il soit prononcé de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
Infirmant pour partie le jugement entrepris,
et statuant à nouveau,
- Confirme le jugement en ce qu'il a annulé le congé pour vendre ;
- Dit sans objet la demande d'expulsion de [U] [M] ;
- La déboute de sa demande de réintégration ;
- La déboute de sa demande de dommages-intérêts ;
- La condamne à payer à [Z] [O] la somme de 17.530€ en deniers ou quittances, compte-tenu des sommes déposées au compte CARPA ;
- Ordonne la libération de ces fonds au profit de [Z] [O] ;
- Rejette toutes autre sou plus ample sdemandes ;
- Condamne [U] [M] aux dépens qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
LE GREFFIER LE PRESIDENT
