Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 03 DECEMBRE 2020
(n°365 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06409 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBYF4
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Mars 2020 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2019068907
APPELANTE
S.A.S. CESTSAQUIESTBON représentée par M. [W] [V]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée et assistée par Me Amanda N'DOUBA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2207
INTIME
M. [B] [T]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Jean DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0007
Assisté par Me Philippe BIDAUT substituant Me Jean DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0007
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 Novembre 2020, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Hélène GUILLOU, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Hélène GUILLOU, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffière,
Exposé du litige
Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2004, la SCI Vida a donné à bail à M. [B] [T] un local commercial à Paris.
Par contrat en date du 1er décembre 2015, M. [T] a conclu un contrat de location-gérance avec la société C'estsaquestbon qui a exploité un bar dans le local.
Le 14 novembre 2019, M. [T] a mis en demeure la société C'estsaquestbon de payer la somme de 51 748,56 euros au titre des redevances impayées et du solde du dépôt de garantie.
Le 5 décembre 2019, M. [T] a assigné la société C'estsaquestbon devant le juge des référés pour voir:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit insérée à l'article 10 du contrat de location-gérance,
- constater le trouble manifestement illicite causé par l'occupation de la société C'estsaquestbon des locaux du fonds de commerce de M. [T],
- ordonner l'expulsion de la société C'estsaquestbon des locaux commerciaux qu'elle occupe,
- condamner la société C'estsaquestbon au paiement d'une provision de 40 007,28 euros au titre des redevances impayées et de la caution au 11 mars 2020,
- condamner la société C'estsaquestbon à payer à M. [T] par provision une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la parfaite libération des lieux d'un montant équivalent à la redevance,
- débouter la société C'estsaquestbon de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la société C'estsaquestbon à payer à M. [T] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
En défense, la société C'estsaquestbon a soulevé l'irrecevabilité de la demande faute pour M. [T] de justifier de sa capacité à agir, la nullité de l'assignation, et subsidiairement demandé l'octroi des plus larges délais pour s'en acquitter. Encore plus subsidiairement elle a demandé un délai jusqu'au 31 juillet 2020 pour quitter les lieux, demandé la restitution de la caution à la société C'estsaquestbon dans un délai de 2 mois à compter de la libération effective des lieux et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et la condamnation de M. [T] à procéder au rachat du stock de la société C'estsaquestbon.
Le 18 mars 2020, le président du tribunal de commerce de Paris a :
- constaté la résolution, en date du 29 décembre 2019, du contrat de location-gérance,
- ordonné l'expulsion de la société C'estsaquestbon à partir du dixième jour de la signification de l'ordonnance, mais pas avant le 31 mars 2020, des locaux loués, ainsi que celle de tout occupant de son chef,
- condamné la société C'estsaquestbon à payer par provision à M. [T] une indemnité d'occupation mensuelle de 8 814,68 euros à compter du 1er avril 2020,
- condamné la société C'estsaquestbon à payer par provision sur le compte séquestre auprès de la CARPA qui sera désigné par M. [T] la somme de 40 007,28 euros, étant entendu que le séquestre libérera la somme au bénéfice de qui il appartiendra, dès que le solde du dépôt de garantie sera établi et en compensant dettes et créances réciproques,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- condamné la société C'estsaquestbon à payer à M. [T] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La société C'estsaquestbon a quitté les lieux le 25 avril 2020.
Le 15 juillet 2020, M. [T] a fait procéder à une saisie attribution sur les comptes de la société C'estsaquestbon et saisi la somme de 2 132,32 euros.
Par déclaration en date du 19 mai 2020, la société C'estsaquestbon a fait appel de l'ordonnance du 18 mars 2020, critiquant chacun des chefs de l'ordonnance sauf en ce qu'elle a constaté la résolution du contrat de location-gérance et a ordonné son expulsion.
Aux termes de ses conclusions communiquées par la voie électronique le 5 octobre 2020, elle demande à la cour de :
- la recevoir en ses demandes et conclusions,
- les déclarer bien fondées,
- débouter M. [T] de l'intégralité de ses demandes,
- infirmer l'ordonnance entreprise,
In limine litis ;
- déclarer que M. [T] n'a jamais eu l'autorisation du bailleur pour exploiter un bar ni pour le mettre en location-gérance le bar au profit de la société C'estsaquestbon,
- déclarer que M. [T] a usé de manoeuvres dolosives à l'égard de cette dernière,
- déclarer nul et de nul effet le contrat de location-gérance.
A titre principal :
- prononcer la nullité du contrat de location-gérance,
- condamner M. [T] à rembourser l'intégralité des redevances perçues au titre du contrat de location-gérance à la société C'estsaquestbon,
- condamner M. [T] à restituer l'intégralité de la caution de la société C'estsaquestbon,
- déclarer que les travaux de réparations ne sont imputables à la société C'estsaquestbon et qu'ils sont parfaitement injustifiés,
A titre subsidiaire, si la nullité du contrat de location-gérance n'était pas ordonnée :
- ordonner la compensation entre la dette de la société C'estsaquestbon et la caution versée entre les mains de M. [T],
- condamner M. [T] à régler à la société C'estsaquestbon la somme de 29 023,36 euros au titre du solde de la caution restant due,
- en tout état de cause, condamner M. [T] à régler à la société C'estsaquestbon la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La société C'estsaquestbon expose en substance les éléments suivants :
S'agissant de la nullité du contrat de location-gérance :
- le contrat de bail signé entre le bailleur et M. [T] autorise l'exploitation d'un commerce de restaurant et non d'un bar,
- en violation de ce contrat de bail, M. [T] a consenti à la société C'estsaquiestbon un contrat de location-gérance pour l'exploitation d'un bar, sans autorisation préalable du bailleur,
- dans un avenant au bail du 17 janvier 2018, le bailleur a à nouveau exprimé sa volonté de maintenir en vigueur la clause de destination autorisant l'exploitation d'un restaurant,
- La clause de destination étant essentielle, il y a lieu de constater la nullité du contrat de location-gérance,
- Par conséquent, M. [T] doit restituer les redevances et la caution versées par la société C'estsaquiestbon en exécution du contrat,
S'agissant du dol :
- M. [T] a toujours caché l'existence de cette clause de destination dans le contrat de bail à la société C'estsaquiestbon,
- Pour preuve, il ne lui a jamais communiqué le contrat de bail,
- Ce comportement est constitutif d'une réticence dolosive, car la société C'estsaquiestbon n'aurait pas contracté si elle avait eu connaissance de cette clause de destination,
- Son consentement a été vicié, et le contrat de location-gérance est nul,
S'agissant subsidiairement de la dette locative :
- M. [T] réclame à la société C'estsaquiestbon la somme de 40 007,28 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés,
- Mais il ne prend pas en compte dans son décompte que la société C'estsaquiestbon lui a versé 2 500 euros le 10 mars 2020,
- Il oublie également que la société C'estsaquiestbon n'a pu exploiter le local entre le 15 mars et le 25 avril 2020 en raison de la crise sanitaire,
- La dette locative de la société C'estsaquiestbon s'élève donc à la somme de 33 099,94 euros à laquelle il faut enlever la somme de 2 132,32 euros saisie par M. [T],
- La société C'estsaquiestbon ayant versé à M. [T] une caution de 60 000 euros, c'est en réalité M. [T] qui lui doit la somme de 29 023,36 euros.
S'agissant des travaux de remise en état :
- M. [T] entend mettre à la charge de la société C'estsaquiestbon des travaux de remise en état, alors que le constat de sortie des lieux, réalisé contradictoirement en présence d'un huissier et de M. [T] démontre que la société C'estsaquiestbon a rendu le local dans l'état dans lequel elle l'a trouvé,
- M. [T] a d'ailleurs pu rouvrir le bar et l'exploiter normalement, ce qui prouve que les locaux sont en bon état,
- Il use en réalité de moyens fallacieux pour conserver la caution de la société C'estsaquiestbon et mettre à sa charge des travaux de rénovation importants.
Par conclusions communiquées par la voie électronique le 7 octobre 2020, M. [T] demande à la cour de :
- dire et juger irrecevables les nouvelles prétentions en appel de la société C'estsaquiestbon,
- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société C'estsaquiestbon à payer sa dette locative et une indemnité d'occupation,
- débouter la société C'estsaquiestbon de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la société C'estsaquiestbon à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean Duval.
M. [T] a exposé en résumé ce qui suit :
S'agissant de l'irrecevabilité des conclusions adverses :
- l'article 564 du code de procédure civile interdit de soumettre des prétentions nouvelles en cause d'appel,
- dans ses conclusions d'appel, la société C'estsaquestbon demande pour la première fois de constater la nullité du contrat de location-gérance.
- il s'agit bien de prétentions nouvelles, au sens de l'article 564 et non de moyens nouveaux au sens de l'article 563.
- les conclusions de la société C'estsaquestbon sont donc irrecevables.
S'agissant de la dette locative de la société C'estsaquestbon :
- il est incontestable que la société C'estsaquestbon n'a pas payé son loyer et que sa dette locative s'élève à 40 007,28 euros.
- elle doit également 10 499,45 euros à titre d'indemnité d'occupation, dépens et article 700.
- en première instance, la société C'estsaquestbon reconnaissait une dette de 37 507,28 euros, affirmant avoir versé à M. [T] 2 500 euros.
- M. [T] conteste avoir reçu cette somme et le juge des référés a estimé que la société C'estsaquestbon n'apportait pas la preuve de ce virement.
- s'agissant de la caution, la société C'estsaquestbon a versé à M. [T] la somme de 40 000 euros et non 60 000 euros comme convenu au contrat,
S'agissant des travaux et de la dette totale de la société C'estsaquestbon :
- lors de la sortie des lieux, il a été constaté que les locaux étaient en très mauvais état.
- M. [T] a fait établir un devis pour des travaux de réparation, qui s'élève à 62 023,72 euros.
- la société C'estsaquestbon prétend qu'elle a laissé les lieux dans le même état qu'elle les a trouvés et qu'ils étaient déjà vétustes lors de son entrée dans les lieux en 2015, mais en l'absence d'état des lieux, la société C'estsaquestbon est réputée les avoir reçus en bon état,
- le contrat de location-gérance stipule en tout état de cause que la société C'estsaquestbon a l'obligation de rendre les lieux en bon état, ce qui n'est pas le cas en l'espèce,
- la dette de la société C'estsaquestbon s'élève donc à 40 007,28 + 10 499,45 + 62 023,72 - 40 000 = 72 530,45 euros.
- la société C'estsaquestbon doit respecter les termes de l'ordonnance entreprise et se libérer de sa dette d'abord entre les mains du séquestre de l'ordre des avocats de Paris.
Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE LA COUR:
Sur la recevabilité des demandes en cause d'appel:
Il sera d'abord rappelé que la société C'estsaquestbon n'a pas interjeté appel de la constatation de la clause résolutoire et de la résiliation du bail.
En cause d'appel la société C'estsaquestbon ne demande plus à la cour, comme en première instance, la nullité de l'assignation, l'irrecevabilité des demandes et subsidiairement des délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire mais demande désormais la nullité du contrat de location gérance et la restitution des redevances versées en exécution de ce contrat
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, ' à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.
La société C'estsaquestbon n'établit pas que la circonstance relative à la destination du fonds, soit un commerce de restaurant et non de bar, n'aurait été connu d'elle qu'après l'ordonnance frappée d'appel. Elle se contente de dire qu'elle ne l'a découvert que 'très récemment' sans autre précision ni élément justificatif.
Cette demande n'est pas davantage le complément nécessaire de la demande formée en première instance puisque, alors qu'elle demandait son maintien dans les lieux et le maintien du contrat, elle demande désormais au contraire sa nullité.
Cette demande est donc nouvelle et partant irrecevable, étant de surcroît observé qu'une telle demande à la supposer compatible avec l'appel partiellement interjeté, ne relevait en tout état de cause pas des pouvoirs du juge des référés.
Les demandes en remboursement des redevances payées depuis le début de la location gérance sont la conséquence de la nullité demandée et donc également irrecevables.
Sur les autres demandes:
L'article 808, devenu 834 du code de procédure civile, dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Les lieux ont désormais été libérés par la société C'estsaquestbon et le bailleur demande le paiement d'une somme due au titre de l'indemnité d'occupation et le paiement de travaux de réparation dont la société C'estsaquestbon soutient qu'ils ne lui sont pas imputables et qu'elle a rendu les locaux dans l'état où elle les a pris.
Elle fait valoir que la somme réclamée ne tient pas compte d'un versement de 2 500 euros réalisé le 10 mars 2020, et inclut le mois d'avril en son intégralité alors que les lieux ont été libérés le 25 avril 2020, qu'une saisie de 11 184,08 euros a été réalisée ayant permis au bailleur d'appréhender la somme de 2 123,32 euros, que compte tenu de la force majeure que constituent les mesures sanitaires, la société C'estsaquestbon n'est redevable que de la somme de 33 099,94 euros, que compte tenu d'un dépôt de garantie de 60 000 euros M. [T] lui est redevable de la somme de 29 023,36 euros.
S'agissant des travaux elle conteste tant les factures que l'exécution des travaux et leur imputabilité.
M. [T] réplique que sur le dépôt de garantie contractuellement prévu seule une somme de 40 000 euros a été versée, la somme de 20 000 euros qui devait être versée 6 mois plus tard ne l'ayant jamais été, qu'il a légitimement cru qu'ayant l'autorisation d'exploiter une 'licence IV', l'activité du fonds pouvait être celle de 'bar'. Il ajoute que les devis de réparation chiffrent à 62 023,72 euros les frais de remise en état, que le locataire exploite désormais un nouveau fonds à à peine plus d'un kilomètre du fonds libéré, et ce en contravention avec la clause de non concurrence prévue au contrat.
M. [T] établit que la société C'estsaquestbon a reconnu en première instance devoir la somme de 37 507,28 euros, arrêtée au mois de mars 2020, seul le versement d'une somme de 2 500 euros étant en litige.
Il établit également que le locataire gérant n'a pas payé l'intégralité du dépôt de garantie soit 20 000 euros, la société ayant reconnu dans un courrier du 2 décembre 2019 'le non règlement de la somme de 20 000 euros' et déclaré tenter de contracter un emprunt pour solder rapidement cette dette.
Cependant le contrat de location gérance étant désormais résilié, une contestation sérieuse s'oppose à ce que le bailleur en demande à ce jour le paiement.
Ainsi que cela ressort des conclusions de première instance, la société C'estsaquestbon a reconnu devoir la somme de 37 507,28 euros, arrêtée échéance de mars 2020 incluse.
La société C'estsaquestbon fait état de deux versements et produits des extraits de compte faisant apparaître deux virement de respectivement 5000 euros le 2 mars 2020 et 2500 euros le 10 mars 2020. Mais les extraits produits ne correspondent pas à une page entière de relevé de compte, ne mentionnent pas même son titulaire et ne permettent ni d'identifier le destinataire la seule mention de 'pour [B]' étant insuffisante à l'établir, ni que ces virements aient été effectués et non refusés.
La société C'estsaquestbon fait valoir qu'un loyer n'est dû entre le 15 mars et le 30 avril 2020, la restitution des lieux étant impossible pendant cette période. Cependant il ressort du constat du 23 avril 2020 qu'elle a restitué les clés à cette date malgré les mesures de confinement, et qu'elle ne démontre donc pas avoir été empêchée de le faire avant cette date.
Aucune contestation sérieuse ne s'oppose à ce que la provision pour loyers impayés soit fixée à la somme de 37 507,28 euros, arrêtée échéance de mars 2020 incluse.
En outre les lieux ayant été libérés le 23 avril 2020 le bailleur est bien fondé à demander le paiement d'une indemnité de 6 757,92 euros à titre provisionnel au titre de l'occupation du 1er au 25 avril 2020.
Enfin le bail prévoit en son article 5 'charges et conditions du contrat' notamment que le preneur devra exécuter en lieu et place du loueur toutes les charges et conditions locatives du bail et notamment effectuer les réparations locatives nécessaires.
Pour établir le montant des réparations locatives, M. [T] ne produit qu'un constat d'huissier du 23 avril 2020, au départ du locataire gérant mais aucun constat d'entrée dans les lieux 4 ans et six mois auparavant. Les devis produits portent sur le remplacement d'une climatisation alors que le non fonctionnement de la précédente n'est pas établi, sur la remise en état de l'électricité dont aucun élément ne démontre qu'elle aurait été à refaire, du remplacement de porte de meubles de paumelles, la fabrication de rosaces au plafond, tous éléments dont le constat n'établit pas qu'ils aient été détériorés par le locataire gérant ou par le preneur, le rebouchage de perçages dont il n'est pas établi qu'ils aient été le fait du locataire.
Il n'est donc pas établi avec l'évidence requise en référé que les lieux n'aient pas été rendus à l'état d'usage, et donc que la société C'estsaquestbon soit redevable de réparations locatives.
Il sera donc fait droit à la demande de provision à hauteur de la somme de 44 265,20 euros.
La société C'estsaquestbon établit avoir versé 40 000 euros au titre du dépôt de garantie dont la restitution lui est due au terme du contrat de location gérance, elle ne sera donc condamnée à verser que la somme provisionnelle de 4 265,20 euros.
Il n'y a pas lieu de déduire de ce montant la somme de 2 132,32 euros, cette somme ayant été saisie en vertu du titre exécutoire constitué par l'ordonnance et désormais de la présente décision.
Il conviendra simplement pour les parties de la déduire lors de l'exécution de l'arrêt.
Le bail ayant pris fin il n'y a plus lieu d'ordonner le séquestre de la provision.
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevables les demandes tendant à la nullité du contrat de location gérance et en remboursement des redevances,
Constate la libération des lieux par la société C'estsaquestbon le 23 avril 2020,
Confirme l'ordonnance du 18 mars 2020 sauf en ce qui concerne le montant de la provision allouée et la consignation à réaliser,
statuant à nouveau de ce seul chef,
Condamne la société C'estsaquestbon à payer à M. [B] [T] la somme de 4 265,20 euros à titre de provision sur les redevances arrêtées au 23 avril 2020, déduction faite du dépôt de garantie de 40 000 euros,
Y ajoutant,
Condamne la société C'estsaquestbon à payer à M. [B] [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société C'estsaquestbon aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière, La Présidente,
