Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 04 NOVEMBRE 2020
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/23035 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6TM2
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Septembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 13/06853
APPELANTE
SARL JAKMOUSSE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 642 003 818
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Me Marianne DEWINNE de la SCP WUILQUE BOSQUE TAOUIL BARANIACK DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173, substituée par Me Manuel BOSQUE de la SCP WUILQUE BOSQUE TAOUIL BARANIACK DEWINNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173
INTIMÉES
SCI PROMO ELISSE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 482 275 575
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Kamel AIT HOCINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 41
SCI JOSELY agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 481 240 679
[Adresse 2]
[Localité 5]
n'ayant pas constitué avocat
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Sandrine GIL , conseillère
Madame Elisabeth GOURY , conseillère
qui en ont délibéré
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE
ARRÊT :
- par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Sandrine GIL, conseillère, pour la présidente empêchée et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 1er octobre 1998 enregistré à la recette de Montreuil-Est le 12 octobre suivant, la SCI SAINT ELOI a consenti à la société JAKMOUSSE un bail commercial portant sur les locaux suivants :
- deux bureaux et une aire de stockage situés [Adresse 2] à [Localité 5] (93),
- un entrepôt en fond de terrain situé [Adresse 1] à [Localité 5] (93).
Afin de permettre au preneur d'accéder à l'entrepôt au fond du terrain du [Adresse 1], il a été stipulé dans l'acte que la société JAKMOUSSE bénéficierait d'un droit de passage sur la partie de cette parcelle qui ne lui avait pas été louée.
Un plan des deux terrains a été annexé à l'acte afin d'y faire figurer les immeubles donnés à bail et le passage dédié au preneur.
Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1998 pour se terminer le 30 septembre 2007.
L'activité autorisée dans les lieux loués était la suivante: "stockage + (Activités K Bis Jakmousse)".
Par jugement du 15 février 2005, le tribunal de grande instance de Bobigny a adjugé les biens de la SCI SAINT ELOI en deux lots distincts :
- le premier lot concernant la parcelle située [Adresse 1] a été acquis par la SCI PROMO ELISSE,
- le second lot concernant la parcelle située [Adresse 2] a été acquis par la SCI JOSELY.
Le 29 décembre 2006, la société JAKMOUSSE a fait assigner les sociétés PROMO ELISSE et JOSELY devant le tribunal de grande instance de Bobigny afin que lui soit reconnue la qualité de locataire des biens visés dans le bail du 1er octobre 1998.
Par jugement du 12 février 2008, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- dit le bail commercial du 1er octobre 1998 opposable aux sociétés PROMO ELISSE et JOSELY en leur qualité d'adjudicataire des biens ;
- constaté que la désignation des lieux loués à la société JAKMOUSSE est constituée de: "deux bureaux, une aire de stockage [Adresse 2] (suivant plan détaillé joint), et un entrepôt sis [Adresse 1] en fond de terrain",
- autorisé la société JAKMOUSSE à s'acquitter du loyer à concurrence de 15,50% à la SCI PROMO ELISSE et à concurrence de 84,50 % à la SCI JOSELY et ce rétroactivement depuis le 15 février 2005.
Ce jugement a été confirmé en toutes ses dispositions par arrêt de la cour d'appel de Paris du 30 avril 2009. Le pourvoi en cassation formé à l'encontre de cette décision par la SCI PROMO ELISSE a fait l'objet d'une ordonnance de déchéance rendue le 5 janvier 2010.
Le 8 mars 2010, la société JAKMOUSSE a fait signifier aux sociétés PROMO ELISSE et JOSELY une demande de renouvellement de bail commercial à compter du 1er avril 2010. Il est constant qu'aucune suite n'a été donnée par les destinataires de cet acte dans le délai de trois mois de l'article L. 145-10 du code de commerce.
Le 15 juin 2011, la SCI PROMO ELISSE a fait signifier à la société JAKMOUSSE un congé sans offre de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction à effet du 31 décembre 2011, fondé sur l'article L. 145-17 du code de commerce et motivé comme suit : "Dépôt : pas d 'activité commerciale, plus de fabrication, pas de conditionnement". Le congé visait de surcroît les articles 10, 13 et 15 du décret du 30 septembre 1953 et évoquait une opération immobilière de démolition et de reconstruction d'un ensemble immobilier sur la parcelle. La société JAKMOUSSE a contesté ce congé selon les termes d'un acte de protestation du 14 décembre 2011.
Le 21 mai 2013, la SCI PROMO ELISSE a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny la société JAKMOUSSE et M. [E] [X], pris en sa qualité de gérant de la société JAKMOUSSE, aux fins notamment de condamnation de la société JAKMOUSSE à signer le bail commercial proposé parla SCI PROMO ELISSE, à payer un arriéré de loyers et à lui rembourser des frais exposés pour l'enlèvement de constructions illicites sur son terrain. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 13/06853.
Parallèlement, la société JAKMOUSSE, considérant que la SCI PROMO ELISSE l'empêchait abusivement d'exercer son droit de passage, l'a fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny. Par ordonnance du 19 juin 2013, le juge des référés a :
- autorisé la société JAKMOUSSE à remettre en état l'accès aux locaux dont elle est locataire [Adresse 1], en ouvrant le cadenas fermant la grille donnant accès au terrain depuis la rue et en réinstallant la clôture et le bardage délimitant l"entrepôt situé au fond du terrain, tels qu'ils étaient avant le 15 juin 2013, le tout à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra ;
- fait interdiction à la SCI PROMO ELISSE d'empêcher la réalisation de ces travaux ou d'interdire l'accès des lieux loués à la société JAKMOUSSE, à ses clients, livreurs ou fournisseurs, sous astreinte de 7.500 euros par infraction constatée.
Cette ordonnance a été confirmée par arrêt du 25 septembre 2014.
Le 30 décembre 2013, la société JAKMOUSSE a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny la SCI PROMO ELISSE aux fins de voir déclarer nul le congé du 15 juin 2011 et de dire le bail commercial renouvelé par l'effet de la demande de renouvellement du 8 mars 2010. Cette affaire a été jointe à l'instance n°13/06853.
Le 10 avril 2015, la SCI PROMO ELISSE a fait assigner la société JAKMOUSSE devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins notamment de voir ordonner la destruction de constructions érigées sur son terrain par la défenderesse. Statuant sur 1'exception d'incompétence soulevée par la société JAKMOUSSE, le juge de la mise en état a dit le tribunal de grande instance de Créteil incompétent pour connaître de ces demandes et a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance de Bobigny, devant lequel les parties ont constitué avocat. Cette affaire a été jointe à l'instance n°13/06853.
Pendant le cours de l'instance, le 31 mars 2016, la SCI PROMO ELISSE a fait signifier à la société JAKMOUSSE un congé avec refus de renouvellement de bail commercial et sans offre de paiement d'indemnité d'éviction, avec effet au 1er octobre 2016, fondé sur l'article L. 145-18 du code de commerce relatif au congé pour construire ou reconstruire. Il était précisé dans l'acte que le refus de versement d'une indemnité d'éviction à la société JAKMOUSSE était justifié par l'absence d'exercice d'une activité dans les lieux loués.
La SCI JOSELY est intervenue volontairement à l'instance par conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2017.
Par jugement en date du 18 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
Dit le bail commercial du 1er octobre 1998 portant sur divers locaux situés à [Localité 5] (93), d'une part, [Adresse 1], d'autre part, [Adresse 2], renouvelé à compter du 1er avril 2010, aux clauses et conditions du bail expiré, pour une durée de 9 années expirant le 31 mars 2019,
Condamné la SCI PROMO ELISSE à payer à la société JAKMOUSSE la somme de 34.803,60 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
Débouté la société JAKMOUSSE et la SCI JOSELY du surplus de leurs demandes,
Dit prescrite la demande de paiement de la SCI PROMO ELISSE portant sur les loyers exigibles antérieurement au 21 mai 2008,
Pour le surplus, condamné la société JAKMOUSSE à payer à la SCI PROMO ELISSE la somme de 6.879,70€ au titre des loyers exigibles du 21 mai 2008 au 2ème trimestre 2011 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2013,
Débouté la SCI PROMO ELISSE du surplus de ses demandes,
Condamné la SCI PROMO ELISSE à payer à M. [E] [X] 1.000€ au titre
de l'article 700 du code de procédure civile,
Débouté M. [X] du surplus de ses demandes,
Dit que les parties conserveront à leur charge les dépens qu'elles ont personnellement exposés dans le cadre de la présente instance, hormis les dépens payés par M. [E] [X], qui seront supportés par la SCI PROMO ELISSE,
Dit que les frais de la médiation judiciaire confiée à Mme [K] [P]
seront supportés par la SCI PROMO ELISSE pour moitié et répartis à part égale entre la société JAKMOUSSE et la SCI JOSELY pour l'autre moitié.
Par déclaration en date du 25 octobre 2018, la SARL JAKMOUSSE a interjeté appel de ce jugement, étant précisé que l'appel est limité aux dispositions :
- ayant débouté la SARL JAKMOUSSE du surplus de ses demandes en écartant le moyen d'irrecevabilité opposé à l'action de PROMO ELISSE pour avoir délivré seule les congés en présence de deux co-bailleurs, au motif que 'en l'absence de clause d'indivisibilité dans le bail de 1998, et à défaut de démonstration du caractère matériellement indivisible des biens loués, qui sont édifiés sur deux parcelles différentes et appartiennent à deux bailleurs distincts par l'effet de la vente intervenue le 15 février 2005, la SCI PROMO ELISSE pouvait valablement faire délivrer un congé portant sur les seuls biens immobiliers dont elle est propriétaire, sur la parcelle située [Adresse 1],
- ayant condamné la SARL JAKMOUSSE à payer la somme de 6.879,70 euros au titre des loyers de la période du 21 mai 2008 au 2ème trimestre 2011.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 janvier 2020, la SARL JAKMOUSSE demande à la Cour de :
Vu l'appel limité de la société JAKMOUSSE à l'encontre du jugement du 18 septembre 2018,
Confirmer le jugement du 18 septembre 2018 en toutes ses dispositions, à l'exclusion de la partie du jugement qui déboute la société JAKMOUSSE de sa demande de nullité des congés délivrés en 2011 et 2016,
Juger que le bail du 1er octobre 1998 est contractuellement et matériellement indivisible,
Juger en conséquence par la société PROMO ELISSE était irrecevable à délivrer seule les congés dont elle demandait la validation au Tribunal et déclarer nuls et de nul effet les congés délivrés les 15 juin 2011 et le 31 mars 2016,
Confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le bail du 1er octobre 1998 avait été renouvelé à compter du 1er avril 2010 pour une durée de neuf années expirant le 31 mars 2019,
Prendre acte de ce que la société JAKMOUSSE se désiste de son appel en ce qu'il porte sur l'arriéré locatif et confirmer par conséquent le jugement en ce qu'il a condamné la société JAKMOUSSE à payer la somme de 6.879,70 euros à ce titre,
Ordonner la compensation entre cette somme et le montant des dommages et intérêts alloués par le jugement déféré à JAKMOUSSE pour 34.803,60 euros,
Débouter la société PROMO ELISSE de toutes demandes contraires ou plus amples,
Condamner la société PROMO ELISSE à payer à la société JAKMOUSSE la somme de 3 000€ au titre de l'article 700,
Condamner la société PROMO ELISSE en tous les dépens.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RVPA le 25 avril 2019, la SCI PROMO ELISSE demande à la Cour de :
Vu le jugement du Tribunal de Grande instance de Bobigny du 18 septembre 2018,
Vu le contrat de bail,
Vu l'article 1134 du code civil,
Vu l'article 1728 et s. du code civil,
Vu les pièces versées au débat,
- DÉBOUTER la société JAKMOUSSE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
En conséquence :
- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande instance de Bobigny du 18 septembre 2018 (n° rg : 13/ 06853) ;
- CONDAMNER la société JAKMOUSSE à verser la somme de 5 000 euros en cause d'appel au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société JAKMOUSSE aux entiers dépens.
La SCI JOSELY à laquelle la déclaration d'appel a été signifiée par acte du 2 janvier 2019 délivré en l'étude de l'huissier et les conclusions d'appelant signifiées par acte du 22 janvier 2019 délivré selon les mêmes modalités, n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 mars 2020.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Les parties s'opposent que sur le caractère divisible ou indivisible des lieux loués.
La société JAKMOUSSE, pour solliciter l'infirmation de ce chef du jugement entrepris, fait grief au premier juge de ne pas avoir tenu compte de la configuration des lieux. Elle fait valoir que les locaux ne sont pas indépendants l'un de l'autre ; qu'en effet, le lot situé au [Adresse 2] se présente sous la forme d'un bâtiment anciennement à usage d'usine et de bureaux occupant la totalité de la parcelle ; que l'aire de stockage qui lui est louée se trouve au fond de l'usine ; que pour y accéder, elle n'a qu'un accès piéton par l'usine elle-même qui comporte d'autres locaux mis à la disposition d'autres entreprises ; que pour se faire livrer la matière première et expédier les produits finis, elle y accède par le fond du terrain situé au 120/122 grâce au droit de passage sur ce terrain qui lui a été consenti au terme du bail et dont la reconnaissance démontre l'intention du bailleur de lui permettre de développer son activité sur les deux lots ; que si les bailleurs sont deux personnes distinctes, elles sont tenues indivisément aux obligations du bail unique, percevant l'une et l'autre une quote-part de loyer dans les proportions qui ont été déterminées par jugement du 12 février 2008 ; que si la SCI PROMO ELISSE parvenait à donner congé de la partie des locaux situés [Adresse 1], elle se trouverait empêchée d'exercer son activité puisqu'aucun camion ne pourrait matériellement accéder. Elle soutient dès lors qu'il y a lieu de considérer les lieux loués comme contractuellement et matériellement indivisibles.
La SCI PROMO ELISSE invoque en premier lieu l'absence d'indivision s'agissant de deux lots distincts appartenant à deux bailleurs distincts percevant chacun un loyer afférent à son lot. Elle se prévaut par ailleurs de l'absence d'indivisibilité des locaux tant matérielle que conventionnelle, faisant valoir que cette indivisibilité ne peut résulter de l'existence d'un bail unique. Elle fait enfin observer que les dirigeants et actionnaires de la société JAKMOUSSE étant les mêmes que ceux de la société JOSELY elle ne pourrait jamais obtenir l'accord de l'autre bailleur pour donner congé ; qu'une telle situation conduirait à une véritable dépossession constitutive d'une atteinte à son droit de propriété.
La cour rappelle que l'indivisibilité des lieux ne peut être déduite de la seule circonstance que le bail soit unique de sorte qu'il y a lieu de rechercher s'il existe une indivisibilité conventionnelle ou une indivisibilité matérielle.
Comme rappelé ci-avant, les lieux loués sont constitués, selon la désignation du bail :
- sur la parcelle du [Adresse 2] de deux bureaux et d'une aire de stockage, suivant plan détaillé annexé,
- sur la parcelle du [Adresse 1], d'un entrepôt en fond de terrain.
Ils ont été vendus sur adjudication en deux lots distincts à des propriétaires distincts de sorte que la SCI PROMO ELISSE est devenue propriétaire de la parcelle du [Adresse 1] sur laquelle est situé l'entrepôt.
Le bail ne comporte aucune clause expresse d'indivisibilité des lieux loués mais la société JAKMOUSSE se prévaut du droit de passage qui lui est accordé, au titre des conditions particulières du bail, sur la parcelle du [Adresse 1], comme élément constitutif de l'intention des parties de considérer les lieux loués comme un ensemble indivisible, au regard de la configuration des lieux.
La cour relève cependant que l'aire de stockage se trouve dans un bâtiment implanté sur la parcelle du [Adresse 2] ; que ce bâtiment constitue un ensemble distinct de l'entrepôt édifié au fond de la parcelle du [Adresse 1] ; qu'il ne résulte pas des mentions du bail et du plan annexé que ces bâtiments étaient à l'origine reliés entre eux, peu important qu'ils le soient actuellement ; que le plan annexé ne fait d'ailleurs ressortir aucune communication entre ces bâtiments ; qu'enfin, le droit de passage matérialisé sur ce plan par des pointillés, certes approximatif, conduit au seul entrepôt.
Ces constatations contredisent les affirmations de la société JAKMOUSSE selon lesquelles les lieux loués constituent une unité indivisible, le droit de passage tel que matérialisé ne pouvant être révélateur d'une quelconque intention des parties en ce sens en l'absence de toute autre mention. Il s'ensuit que l'indivisibilité conventionnelle ou matérielle des lieux loués n'est pas établie et que dès lors, les lieux loués édifiés sur deux parcelles différentes appartenant à deux propriétaires distincts pour les avoir acquis en deux lots séparés par adjudication, étant divisibles, la SCI PROMO ELISSE, propriétaire du lot situé [Adresse 1] avait qualité pour faire délivrer congé pour l'entrepôt situé sur ladite parcelle ainsi que l'a retenu le premier juge.
Il n'est plus discuté par la société JAKMOUSSE qu'elle est débitrice d'un arriéré de loyers de 6.879,70 euros. Il sera fait droit à sa demande de compensation partielle entre cette somme et les dommages-intérêts qui lui ont été alloués par le premier juge.
Sur les demandes accessoires :
La société JAKMOUSSE qui succombe en son appel en supportera les dépens.
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par défaut,
Confirme le jugement entrepris en ses dispositions frappées d'appel,
Y ajoutant,
Déboute la société JAKMOUSSE de sa demande tendant à voir déclarer les lieux loués indivisibles,
Ordonne la compensation partielle des dettes respectives des parties à hauteur de la plus faible,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société JAKMOUSSE aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE
