France, Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 23 septembre 2020, 19/07845

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2020

(n° , 14 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/07845 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7W4G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mars 2019 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2016063626

APPELANTES

SAS SODEC prise en la personne de tous représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 419 435 201

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148, avocat postulant

Assistée de Me Sylvaine BOUSSUARD LE CREN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0020, avocat plaidant et de Me Jean COURRECH de la SCP COURRECH & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

SCI ONDRES prise en la personne de tous représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 753 867 415

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148, avocat postulant

SCI DU SEIGNANX prise en la personne de tous représentants légaux domiciliés

en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148, avocat postulant

SAS SODEC COMMERCIALISATION ET GESTION prise en la personne de tous représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 479 810 707

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148, avocat postulant

INTIMÉE

SA AUCHAN HYPERMARCHE, exerçant sous le nom commercial AUCHAN FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 410 409 460

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044, avocat postulant

Assistée de Me Pierre POPESCO de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : J025, avocat plaidant substitué par Me Chloé STRASSER de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : J025, avocat plaidant et par Me Michel KOUTSOMANIS de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : J025, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 30 Juin 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La société SODEC, promoteur immobilier spécialisé dans la réalisation de programmes commerciaux, a conclu le 30 mai 2011 avec le Syndicat Mixte pour l'Aménagement et la Gestion de Parcs d'Activité Economique sur le Territoire de la Communauté de Communes de Seignanx (ci-après le 'Syndicat'), une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives portant sur l'acquisition de terrains situés sur la commune d'[Localité 5] (Landes) et nécessaires à la réalisation d'un projet de pôle commercial et de loisirs.

La promesse SODEC prévoyait en son article 16.1 que les conditions suspensives devaient 'être réalisées au plus tard le 30 juin 2014".

La société SODEC a proposé à la société AUCHAN France de lui vendre en l'état futur d'achèvement la coque d'une grande surface alimentaire et d'un terrain destiné à la construction d'une station-service et d'un 'drive-in'.

Selon acte du 26 avril 2012, la société SODEC a conclu avec la société AUCHAN France, une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives portant sur la vente en l'état futur d'achèvement de cette coque et de ce terrain.

La promesse AUCHAN, en application de son article 25, a été conclue sous plusieurs conditions, dont notamment la réalisation de toutes les conditions suspensives prévues dans la promesse SODEC.

En application de son article 24, il était prévu que si la société AUCHAN ne régularisait pas l'acte authentique de vente à conclure avec la société SODEC, dans le cas où toutes les conditions suspensives auraient été levées au 30 juin 2014, elle devrait verser à titre de clause pénale une somme de 2,9 millions d'euros. A la garantie de ce paiement, une garantie autonome de paiement à première demande émise le 16 juillet 2012 par la Société Générale a été remise à la société SODEC.

Il a été convenu que si, en raison d'un recours à l'encontre des autorisations administratives, la promesse SODEC était prorogée conventionnellement entre le Syndicat et la société SODEC, la date de réalisation des conditions suspensives de la promesse AUCHAN serait prorogée d'une durée équivalente à cette prorogation, sans que cette prorogation ne puisse excéder deux ans.

Sur requête enregistrée le 15 juillet 2011, la société CAMPAS DISTRIBUTION et la société SODIBAY ont déféré au tribunal administratif de Pau notamment la décision du président du syndicat de signer la promesse SODEC et demandé l'annulation de cet acte. Par jugement en date du 21 mai 2013, le tribunal administratif de Pau a fait droit à cette demande et fait injonction aux parties de saisir le juge du contrat d'une action en résolution de la promesse conclue avec la société SODEC dans les trois mois du jugement.

La SCI du SEIGNANX filiale de la société SODEC a , le 2 août 2013, conclu avec le Syndicat une nouvelle promesse synallagmatique portant sur les terrains objets de la promesse SODEC.

Par une décision en date du 18 décembre 2014, la cour administrative d'appel de Bordeaux

a annulé le jugement du tribunal administratif de Pau qui avait annulé, le 21 mai 2013, la

décision du président du syndicat de conclure la promesse SODEC.

Forts de cette décision, la société SODEC et le Syndicat ont décidé de conclure un acte aux

termes duquel ils ont prévu de proroger la durée de validité de la promesse SODEC, au plus tard jusqu'au 31 août 2018, par un acte du 24 juillet 2015.

Malgré la prorogation de la Promesse SODEC, celle ci n'a en tout état de cause jamais été

réalisée et c'est en exécution de la Promesse du SEIGNANX conclue le 2 août 2013 au profit de la SCI du SEIGNANX, que les terrains ont finalement été vendus le 22 février 2016 par le Syndicat, l'acquéreur n'étant ni la société SODEC ni la SCI du SEIGNANX, titulaire des différentes autorisations administratives, mais la SCI ONDRES.

Postérieurement à la conclusion de la vente intervenue entre le Syndicat et la SCI ONDRES, la société SODEC a, par une lettre en date du 23 février 2016, informé la société AUCHAN France de l'acquisition des terrains visés au projet, sans indiquer que cette acquisition n'était pas intervenue en exécution de la Promesse SODEC et en précisant que les conditions suspensives prévues dans la Promesse AUCHAN étaient levées.

Sommée par acte d'huissier de justice en date du 6 juin 2016 de régulariser la vente, la société AUCHAN France a rétorqué que la société SODEC n'était pas fondée à demander la régularisation de la vente en application de la promesse AUCHAN, car la société SODEC ne pouvait se substituer que la société titulaire des autorisations administratives permettant la réalisation du projet c'est à dire la SCI du SEIGNANX et non la SCI ONDRES qui avait procédé à l'acquisition des terrains ; que la promesse de vente était caduque faute de réalisation des conditions suspensives dans les délais.

La société SODEC a alors mis en jeu la Garantie en réclamant et obtenant de la Société Générale la somme de 2.900.000 euros.

Par acte d'huissier de justice du 12 octobre 2016, la société AUCHAN France a fait assigner la société SODEC devant le tribunal de commerce de Paris .

Par jugement en date du 5 mars 2019, le tribunal de commerce de Paris a :

DIT la SCI du SEIGNANX, la SCI ONDRES, et la société SODEC COMMERCIALISATION ET GESTION irrecevables en leurs interventions volontaires ;

CONDAMNE la SAS SODEC à verser à AUCHAN FRANCE la somme de 2.900.000 euros correspondant au montant de la garantie mise en jeu indûment, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé un dél ai de cinq jours à compter de la signification du présent jugement, et ce pendant 30 jours, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit, en outre le paiement des intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive de la présente instance jusqu'au règlement de cette somme, avec anatocisme ;

DÉBOUTÉ AUCHAN FRANCE de sa demande de condamnation à dommages intérêts de la SAS SODEC ;

CONDAMNE AUCHAN FRANCE à payer à la SAS SODEC la somme de 500.000 € en réparation de son préjudice ;

DIT que les trois intervenantes volontaires SODEC COMMERCIALISATION ET GESTION, SCI du SEIGNANX, SCI ONDRES sont irrecevables ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 code de procédure civile ;

ORDONNE l'exécution provisoire ;

DÉBOUTÉ les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SA AUCHAN FRANCE et la SAS SODEC par moitié aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 144,55 € dont 23,88 € de TVA.

Par déclaration en date du 11 avril 2019, la SCI SODEC, la SCI ONDRES, la SCI DU SEIGNANX et la SAS SODEC COMMERCIALISATION ET GESTION ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 12 novembre 2019, la SAS SODEC, la SCI ONDRES, la SCI DU SEIGNANX et la SAS SODEC COMMERCIALISATION ET GESTION, appelantes, demandent à la cour de :

Vu les pièces produites et les textes cités,

INFIRMER le jugement du tribunal de commerce du 5 mars 2019 et,

STATUANT À NOUVEAU :

DÉBOUTER la société AUCHAN HYPERMARCHÉ (anciennement AUCHAN FRANCE) de l'ensemble de ses demandes et de son appel incident,

1/ POUR LA SOCIÉTÉ SODEC

Vu les articles 1134, 1149 et 1184 du Code Civil, dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable à la cause,

A) À TITRE PRINCIPAL :

PRONONCER la résolution de la promesse en date du 26 avril 2012 liant la société SODEC à la société AUCHAN HYPERMARCHÉ (anciennement AUCHAN FRANCE), aux torts de cette dernière

CONDAMNER la société AUCHAN HYPERMARCHÉ (anciennement AUCHAN FRANCE) à payer à la société SODEC la somme de 2.900.000,00 € au titre de la clause pénale contenue à la promesse de VEFA

ET EN CONSÉQUENCE,

DIRE que la société SODEC est fondée à conserver la somme de 2.900.000,00 euros perçue du garant par la mise en jeu de la garantie à première demande

DIRE que la société AUCHAN HYPERMARCHÉ (anciennement AUCHAN FRANCE) est responsable de la résolution de la promesse et a commis des agissements fautifs, ce dont elle doit réparation

EN CONSÉQUENCE,

CONDAMNER, en outre, la société AUCHAN HYPERMARCHÉ (anciennement AUCHAN FRANCE) à payer à la société SODEC, en réparation de ses préjudices, la somme totale de 414.366.364 € T.T.C

B) À TITRE SUBSIDIAIRE (si la Cour devait considérer que la Promesse AUCHAN était caduque au 30 juin 2014, et en raison du seul comportement fautif d'AUCHAN) :

CONDAMNER, la société AUCHAN FRANCE à payer à la société SODEC, en réparation de ses préjudices, la somme de 414.366.364 € T.T.C

2/ SUR LES INTERVENTIONS VOLONTAIRES DES SOCIÉTES DU GROUPE

Vu l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable à la cause

DIRE recevables les demandes des sociétés SCI DU SEIGNANX, SCI ONDRES et SODEC COMMERCIALISATION ET GESTION

Les DIRE bien fondées et, en conséquence :

CONDAMNER la société AUCHAN HYPERMARCHÉ (anciennement AUCHAN FRANCE)à payer à la SCI DU SEIGNANX :

À titre tant principal que subsidiaire, la somme de 223.912.980 € T.T.C outre la rémunération des fonds propres pour la période du 1 er janvier 2017 à la date de l'arrêt à calculer selon un taux de 12,50 %

CONDAMNER la société AUCHAN HYPERMARCHÉ (anciennement AUCHAN FRANCE)à payer à la SCI ONDRES :

À titre tant principal que subsidiaire la somme de 34.292.484 € T.T.C. outre la rémunération des fonds propres pour la période du 1 er janvier 2017 à la date de l'arrêt à calculer selon un taux de 12,50 %

CONDAMNER la société AUCHAN HYPERMARCHÉ (anciennement AUCHAN FRANCE) à payer à la société SODEC COMMERCIALISATION ET GESTION :

À titre tant principal que subsidiaire la somme de 28.905.807 € T.T.C.

3/ DEMANDES DE TOUTES LES CONCLUANTES

DIRE que toutes les condamnations prononcées, à titre tant principal que subsidiaire seront assorties de l'intérêt au taux contractuel de la promesse AUCHAN (Euribor 3 mois + 400 points de base prorata temporis )

CONDAMNER la société AUCHAN HYPERMARCHE (anciennement AUCHAN FRANCE) à payer à chacune des concluantes une somme de 30.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER la société AUCHAN HYPERMARCHÉ (anciennement AUCHAN FRANCE) aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de Maître Christophe PACHALIS dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 23 octobre 2019, la SA AUCHAN HYPERMARCHE, intimée, demande à la cour de :

Vu l'article 1134 ancien du code civil,

Vu les articles 700 et 699 du code de procédure civile,

Vu l'article 515 du Code de procédure civile,

- Confirmer le jugement du Tribunal de commerce en ce qu'il a déclaré irrecevable la SCI du SEIGNANX, la SCI ONDRES et la société SODEC COMMERCIALSATION GESTION irrecevables en leurs interventions volontaires ;

- Confirmer le jugement du Tribunal de commerce en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 26 avril 2012 à compter du 30 juin 2014,

- Confirmer le jugement du Tribunal de commerce en ce qu'il a condamné la société SODEC à verser à AUCHAN HYPERMARCHE la somme de 2.900.000 € correspondant au montant de la garantie mise en jeu indûment, sous astreinte de 1000 € par jour de retard, passé un délai de cinq jours à compter de la signification du présent jugement, et ce pendant 30 jours,

- Infirmer le jugement du Tribunal de commerce en ce qu'il a condamné AUCHAN HYPERMARCHE à verser à la société SODEC la somme de 500.000 € à titre de dommages et intérêts,

- Infirmer le jugement du Tribunal de commerce en ce qu'il a débouté AUCHAN HYPERMARCHE de sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 7.832.509 euros au titre des man'uvres déloyales de SODEC, et condamner cette dernière à lui verser cette somme.

- Condamner in solidum SODEC, SCI du SEIGNANX, SCI ONDRES et SODEC COMMERCIALISATION ET GESTION à payer à la société AUCHAN FRANCE la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner in solidum SODEC, SCI du SEIGNANX, SCI ONDRES et SODEC COMMERCIALISATION ET GESTION aux entiers dépens de première instance et d'appel.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 février 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des interventions volontaires de la SCI du SEIGNANX, de la SCI ONDRES et de la société SODEC COMMERCIALISATION ET GESTION

Les appelantes concluent à la recevabilité de leur action, un tiers au contrat pouvant invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; leurs interventions volontaires se rattachant par un lien suffisant aux prétentions des parties.

La société AUCHAN conclut à la confirmation du jugement entrepris qui a retenu l'irrecevabilité des interventions volontaires de ces trois sociétés. Elle soutient que celles-ci n'auraient pas d'intérêt à agir.

La cour rappelle qu'aux termes de l'article 325 du code de procédure civile 'l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant' et que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l'action.

En l'espèce, le litige principal oppose la société AUCHAN et la société SODEC relativement, notamment au manquement contractuel qu'aurait commis la société AUCHAN en refusant de réitérer l'acte d'authentique de vente en l'état futur d'achèvement. Les trois sociétés, qui appartiennent au même groupe que la société SODEC, demandent réparation, sur le fondement de la responsabilité délictuelle des préjudices qu'elles allèguent avoir subi du fait de la faute commise par la société AUCHAN qui a refusé de régulariser l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement alors que la promesse était encore en vigueur et que toutes les conditions suspensives étaient levées et a diffusé un communiqué de presse dénigrant.

Dans ces conditions leurs interventions sont recevables car elles se rattachent par un lien suffisant au litige principal étant précisé que la preuve de l'existence d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité ne constitue pas un préalable à l'action, mais relève du fond.

Sur la caducité de la promesse SODEC/AUCHAN

La société SODEC soutient que la société AUCHAN a renoncé à se prévaloir de la défaillance éventuelle des conditions suspensives et a entendu poursuivre l'exécution du contrat jusqu'en mai 2016 ; que la société AUCHAN connaissait l'existence de la SCI du SEIGNANX bien avant la signature de la promesse de vente du 26 avril 2012 dès lors

qu'un an auparavant, dans le cadre du dossier de CDAC, la société SODEC, bénéficiaire de la promesse de vente consentie par le Syndicat mixte, avait expressément déclaré' se substituer sa filiale, la SCI DU SEIGNANX pour « l'exécution de tout les actes relatifs à la création d'un pôle commercial et de loisirs sur la commune D'ONDRES » ; et que le 19 mai 2011, la société AUCHAN avait habilité la SCI du SEIGNANX à déposer le dossier de CDAC ; que la collaboration entre la société AUCHAN et le Groupe SODEC était bien antérieure à la signature de la promesse de VEFA et que c'est dans ce cadre que la société AUCHAN avait été informée du recours diligenté à l'encontre de la décision du Président de signer la promesse de vente entre le Syndicat Mixte du Seignanx et la société SODEC, ce recours émanant des mêmes concurrents qui avaient auparavant entendu contester la CDAC puis la CNAC ; que la société AUCHAN parfaitement informée de cette difficulté contentieuse, a poursuivi l'exécution du contrat, entendant mener l'opération à bonne fin ; que le tribunal aurait dû considérer que l'acceptation d'un premier rendez-vous de signature (le 12 mai 2016), la participation effective, en présence des notaires de chaque partie, à cette réunion, la demande d'envoi d'une nouvelle DIA et la fixation d'un nouveau rendez-vous pour signer l'acte (le 25 mai 2016) manifestaient bien la volonté de la société AUCHAN d'acquérir et de considérer que les conditions étaient soient réalisées, soit satisfaites ; que dès lors, la société AUCHAN s'est soustraite à la vente alors que l'ensemble des conditions était satisfait, qu'aucun obstacle juridique ne pouvait légitimer un refus de signer et que la société AUCHAN avait elle-même fixé les dates des rendez-vous de signature d'un commun accord avec la société SODEC, alors que les contrats doivent s'exécuter de bonne foi ; que la promesse de vente n'étant pas caduque elle doit être résolue aux torts de la société AUCHAN ; que l'attitude de la société AUCHAN pendant toutes ces années démontre le caractère indifférent pour elle de la promesse de vente intervenue entre le syndicat et la société SODEC ou entre le syndicat et la SCI du SEIGNANX, l'essentiel étant de parvenir à l'acquisition des terrains et à la construction du centre commercial ; que le courrier du 22 mars 2015, dans lequel la société AUCHAN indiquait 'nous ne ferons pas le projet', n'a pas mis un terme au lien contractuel unissant les parties, les parties ayant par la suite dans leurs échanges continué à se placer dans le cadre de la promesse de 2012. A propos des conditions suspensives contenues dans la promesse de vente, elle soutient que la société AUCHAN avait renoncé à se prévaloir de la condition relative à la prescription de fouilles archéologiques, intégrant notamment lesdites fouilles au moment du chantier ; que la 'loi sur l'eau' a acquis un caractère définitif, érigé en condition suspensive depuis le 5 août 2015, que la date du 30 juin 2014, compte tenu des délais de recours ne pouvait pas être respectée ; que s'agissant de l'acquisition des terrains l'entité qui devait se rendre acquéreur des terrains afin d'avoir la capacité juridique de céder à la société AUCHAN le lot du volume n°4 objet de la promesse devait être la société qui détenait les autorisations administratives pour réaliser la construction des lots en VEFA, soit la SCI du SEIGNANX, connue depuis le 21 avril 2011 par la société AUCHAN ; que c'est pour des raisons relevant de l'urbanisme, qu'il a été choisi de réaliser la promesse de vente convenue entre le syndicat et la SCI du SEIGNANX, aux termes de laquelle celle-ci avait elle même la possibilité de se substituer une autre société , ce qu'elle a fait au profit d'une société soeur, la SCI ONDRES étant précisé qu'il était convenu qu'un acte de vente interviendrait entre elles, permettant ensuite à la SCI du SEIGNANX de céder en VEFA le lot de volume n°4 à la société AUCHAN, en exécution de la promesse AUCHAN ; cette cession entre les deux SCI étant prévue pour avoir lieu un instant de raison avant la signature de la VEFA au profit de la société AUCHAN, le projet d'acte ayant été communiqué à cette dernière dans le cadre du data room.

La société AUCHAN soutient que la société SODEC n'est pas fondée à demander la résolution de la vente, au motif que la société AUCHAN s'est refusée à réitérer la promesse de vente. Elle soutient que la promesse AUCHAN est devenue caduque depuis le 30 juin 2014, en raison d'un défaut de réalisation de plusieurs conditions suspensives stipulées à la promesse AUCHAN avant l'expiration de sa durée de validité ; du défaut de renonciation au bénéfice des conditions suspensives et de l'absence de prorogation du délai de validité des conditions suspensives ; que selon l'article 25 les conditions suspensives devaient être réalisées au plus tard le 30 juin 2014, à l'exception de la condition suspensive relative à l'acquisition des terrains d'assiette qui devait intervenir au plus tard le 31 juillet

2015 ; qu'il importe peu que la promesse AUCHAN ne mentionne pas expressément comme sanction la caducité, que la promesse AUCHAN était notamment conclue sous la condition suspensive de l'obtention par la société SODEC d'une autorisation devenue définitive au titre de la loi du 3 janvier 1992, dite loi sur l'eau, qu'en l'espèce cette autorisation a été délivrée le 11 juin 2013 et n'est devenue définitive que le 5 août 2015, que cette condition n'était pas réalisée au 30 juin 2014 ; que s'agissant de la condition suspensive relative aux fouilles archéologiques, il résulte clairement de l'acte de vente du 22 février 2016 intervenu entre le syndicat et la SCI ONDRES qu'un arrêté préfectoral est intervenu le 28 mai 2013, et que la SCI ONDRES 'déclare vouloir faire son affaire personnelle de toutes contraintes pour les terrains à compter de ce jour', qu'il en résulte que la condition suspensive relative aux fouilles archéologiques stipulée dans la promesse AUCHAN n'a pas été réalisée ; qu'elle conteste avoir renoncé à cette condition ; alors que la promesse AUCHAN prévoit une condition suspensive relative à l'acquisition des terrains objets de la promesse SODEC avant le 31 juillet 2015, ceux ci n'ont été acquis que le 22 février 2016, par la SCI ONDRES non pas en exécution de la promesse SODEC mais en exécution d'une promesse consentie à la SCI du SEIGNANX ; que compte tenu des retards du projet, la société SODEC a dû déposer un nouveau permis de construire le 26 février 2015, la promesse AUCHAN étant jugée caduque pour ce quatrième motif. Elle soutient que la promesse AUCHAN n'a pas été prolongée au delà du 30 juin 2014, la faculté de prolongation qui y était prévue étant inapplicable en l'espèce, qu'en toute hypothèse cette prolongation est intervenue hors délai, que la renégociation des accords commerciaux interdit de matérialiser une quelconque prorogation tacite.

La cour relève que la promesse AUCHAN stipulait en son article 25 que 'la présente promesse de vente est soumise à la réalisation des conditions suspensives ci-après stipulées dans l'intérêt du vendeur et de l'acquéreur. [...] A moins qu'il ne soit stipulé un délai différent dans les articles suivants, les conditions suspensives devront être réalisées au plus tard le 30 juin 2014 à l'exception de la condition suspensive relative à l'acquisition par le vendeur du surplus des terrains autre que la partie nécessaire à la réalisation des voiries laquelle devra intervenir au plus tard dans les 12 mois de l'acquisition de la partie des terrains nécessaire à la réalisation desdites voiries. En outre si en raison d'un recours à l'encontre des autorisations administratives la promesse de vente portant sur les terrains était prorogée conventionnellement entre le syndicat mixte et le vendeur, la présente promesse serait prorogée d'une durée équivalente à cette prorogation sans que cela puisse excéder deux ans'.

Ainsi que le soutient la société AUCHAN et que l'ont retenu les premiers juges, les autorisations administratives visées à cet article sont relatives à la réalisation des constructions objet de la promesse AUCHAN, conformément aux stipulations de cette promesse, or, la promesse SODEC a été prorogée non pas en raison d'un recours à l'encontre de ces autorisations administratives, mais en raison d'un recours engagé par la société CAMPAS DISTRIBUTION à l'encontre de la délibération du comité syndical de conclure la promesse SODEC, et de la décision du président du syndicat mixte de signer cette promesse comme l'avenant de prorogation le stipule expressément, alors même que la promesse SODEC ne faisait aucune mention de ce contentieux pourtant déjà en cours lors de la signature de la promesse AUCHAN. Dès lors, dans la mesure où la prorogation de la promesse SOCEC n'est pas intervenue en raison d'un recours contre les autorisations administratives mentionnées comme telles à la promesse AUCHAN, cette prorogation n'a pu entraîner la prorogation de la promesse AUCHAN. En conséquence, conformément à l'article 26 de la promesse AUCHAN, la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la promesse devait intervenir en tout état de cause au plus tard le 31 août 2015.

L'article 25-5 de la promesse AUCHAN stipulait que 'les conditions suspensives prévues aux termes de la promesse synallagmatique de vente intervenue entre le syndicat mixte et le vendeur soient réalisées, au plus tard le 30 juin 2014, sauf prorogation convenue ci-dessus', rappelait lesdites conditions suspensives et notamment celles dont le libellé suit :

'absence de contraintes archéologiques

la présente condition suspensive s'entend de l'absence de prescriptions archéologiques formulés dans le cadre de la réglementation en vigueur imposant la réalisation de fouilles

archéologiques ou la modification du projet. [...]

Loi sur l'eau

cette condition suspensive s'entend de l'obtention par l'acquéreur ou les personnes morales par lui désignées d'une autorisation devenue définitive au titre de la loi du3 janvier 1992 dite 'loi sur l'eau' permettant la réalisation du projet. [...]'

Il est constatant qu'un arrêté prescrivant des fouilles archéologiques a été pris le 28 mai 2013, ledit arrêté ayant été modifié le 21 mars 2014 et la SCI ONDRES déclarant dans l'acte du 22 février 2016, à ce propos : 'Vouloir faire son affaire personnelle de toutes contraintes pour les terrains à compter de ce jour' .

La société SODEC soutient que la société AUCHAN a tacitement renoncé à se prévaloir de cette condition suspensive dans la mesure où en novembre 2013, elle a déposé une demande de permis de construire, et où les parties ont échangé les 5 juin 2013 et 14 octobre 2014, des plannings de l'opération intégrant la réalisation des fouilles archéologiques, postérieure à la signature de la VEFA.

Ainsi que le soutient la société AUCHAN, la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'acte non équivoques. En l'espèce, le seul fait de déposer une demande de permis de construire pour le Drive, à une date postérieure au premier arrêté préfectoral et la simple communication d'un planning prenant en compte la réalisation des fouilles postérieure à la conclusion de la VEFA mais au cours du premier trimestre 2015, soit une date antérieure à la fin de la promesse AUCHAN, ne peuvent suffire à établir que cette dernière aurait renoncé de manière certaine à cette condition suspensive.

S'agissant de la condition suspensive relative à la loi sur l'eau, la société SODEC fait valoir que compte tenu des délais de recours, les travaux qu'elle a fait réaliser étant terminés le 5 février 2015, le délai de recours expirait six mois plus tard le 5 août 2015 ; que la société AUCHAN aurait pu dès réception de l'autorisation préfectorale considérer que la date du 30 juin 2014 ne pouvait pas être respectée, alors qu'elle n'a jamais émis de réserve et a ainsi renoncé à se prévaloir de cette condition.

La renonciation à une condition ne se présumant pas, la société SODEC n'établit pas que la société AUCHAN ait entendu tacitement renoncer à cette condition, alors qu'elle le conteste.

L'assiette des terrains n'était pas acquise au 31 août 2015, puisque leur vente n'est intervenue que le 23 février 2016.

La société SODEC fait encore valoir que la défaillance éventuelle d'une condition suspensive n'est jamais présentée dans la promesse AUCHAN comme conduisant à la caducité automatique du compromis de vente.

Cependant, la cour rappelle que lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque.

Dès lors, les conditions susvisées relatives aux fouilles archéologiques et à l'acquisition du terrain n'étant pas accomplies à la date prévue pour le réitération de la vente par acte authentique, le 31 août 2015, la promesse AUCHAN est devenue caduque.

Contrairement à ce que soutient la société SODEC l'acceptation d'un premier rendez-vous de signature le 12 mai 2016, la participation effective, en présence des notaires de chaque partie, à cette réunion, la demande d'envoi d'une nouvelle DIA et la fixation d'une nouveau rendez-vous pour signer l'acte le 25 mai 2016, ne manifestent pas de manière certaine et dépourvue d'équivoque la volonté de la société AUCHAN d'acquérir et de considérer que les conditions étaient soit réalisées, soit satisfaites, dès lors que par lettre du 22 mars 2015, elle avait manifesté son souhait de voir renégociés les termes du contrat.

Sur la clause pénale

La clause pénale stipulée à l'article 24 de la promesse AUCHAN est rédigée ainsi qu'il suit :

'au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties , après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique elle devra verser à l'autre partie à titre de clause pénale, conformément aux articles 1152 et 1226du code civil, indépendamment de tous dommages intérêts:

-la somme de 2. 900.000 euros si c'est l'acquéreur qui est défaillant,

-la somme de 260.000 si c'est le vendeur qui est défaillant.'

Il est constant que la caducité d'un acte n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l'une des parties.

En l'espèce, la clause pénale ne peut trouver à s'appliquer, puisque toutes les conditions relatives à l'exécution de la promesse n'étaient pas remplies, et ce sans faute de la part de la société AUCHAN.

En conséquence, la société SODEC doit être condamnée à rembourser à la société AUCHAN les sommes qu'elle a perçues à ce titre, augmentées des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec capitalisation des intérêts dus au titre d'une année entière comme l'ont décidé les premiers juges. Cependant, le prononcé d'une astreinte n'apparaît pas nécessaire en l'espèce, s'agissant d'un paiement de somme et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

Sur la rupture des pourparlers

La société AUCHAN soutient que postérieurement à la caducité de la promesse de vente, les parties étaient engagées dans des pourparlers ; que cependant elle avait clairement indiqué à la société SODEC que le projet n'était plus envisageable dans les conditions telles que prévues en 2012 lors de la conclusion de la promesse ; que la société SODEC ne pouvait ignorer la caducité de la promesse compte tenu de la non réalisation dans les délais de l'ensemble des conditions suspensives ; que la rupture des discussions n'a eu lieu au début de l'année 2016 qu'en raison de l'obstination de la société SODEC de vouloir lui imposer un projet voué à l'échec depuis longtemps, sans faute de la part de la société AUCHAN. Elle soutient en outre, que dès lors qu'elle avait notifié à la société SODEC par lettre du 22 mars 2015, son acceptation de poursuivre les discussions relatives au projet à des conditions financières différentes de celles initialement prévues, la société SODEC était libre de rechercher un autre exploitant.

La société SODEC soutient qu'à supposer que l'on retienne que les parties étaient engagées dans de simples pourparlers, la brutalité de la rupture des dits pourparlers engage la responsabilité de la société AUCHAN. Les fautes d'AUCHAN consistent à avoir : poursuivi les échanges avec SODEC au-delà du 30 juin 2014 (date de la caducité ultérieurement invoquée par AUCHAN), voire depuis mai 2013 (selon ce qu'a soutenu AUCHAN devant le tribunal de commerce), sans informer SODEC et ses filiales de ce qu'elle considérait cette promesse caduque, et que pour elle les relations postérieures n'étaient plus que de simples pourparlers en vue d'un nouvel accord, alors qu'elle avait, notamment, déposé une demande de permis de construire pour son Drive, maintenu la GAPD au titre de laquelle elle a continué à régler les frais bancaires correspondants, participé à de nombreuses réunions avec SODEC et les notaires, fixé et tenu une réunion de signature puis proposé une nouvelle date pour finaliser l'acte mettant ainsi tout en 'uvre pour faire croire aux appelantes que la promesse d'avril 2012 restait valable (en les obligeant ainsi à l'exécuter) alors que, du point de vue d'AUCHAN, il y aurait eu novation ; mené lesdites discussions pendant deux ans (voire trois ans) et formulé des demandes diverses qui ont toutes été satisfaites par les concluantes, notamment en ce que la SCI DU SEIGNANX et la SCI ONDRES ont investi respectivement à partir de mai 2013 les sommes de 17.843.578 € HT et 5.871.500 € HT ; rompu, de façon brutale l'accord qui avait été trouvé, dans des termes identiques à ceux de la promesse, à l'issue de ces discussions puisqu'un rendez-vous

de signature avait conjointement été fixé et tenu puis qu'une nouvelle date avait été proposée et acceptée d'un commun accord ; publié un communiqué de presse délibérément malveillant, un tel document ne pouvant relever de la liberté d'expression car si l'exercice de cette liberté ne constitue pas une faute en soi, c'est sous réserve que cet exercice n'excède pas les limites du droit de critique admissible en regard du devoir de loyauté et par ailleurs, la comparaison avec la communication d'AUCHAN autour de l'abandon de son projet de [I] ne laisse aucun doute sur la volonté d'AUCHAN de nuire au Groupe SODEC et spécifiquement au projet d'ONDRES en les discréditant non seulement dans le milieu de l'immobilier commercial mais aussi auprès des collectivités locales . A titre infiniment subsidiaire, la société SODEC et les sociétés intervenantes demandent réparation de leurs préjudice.

La rupture des pourparlers est en principe libre et peut intervenir à tout moment sur décision unilatérale d'une partie, sauf abus de sa part. Une rupture, même à un stade avancé des négociations, n'est pas fautive dès lors qu'elle est intervenue pour un motif légitime. A cet égard, l'auteur de la rupture n'est pas tenu de se justifier et il n'existe pas de présomption de faute à cet égard. Il reste qu'il doit avoir engagé les pourparlers et leur éventuelle prolongation dans l'intention sérieuse de contracter.

En l'espèce, la société AUCHAN avait dès le 22 mars 2015, indiqué à la société SODEC qu''en l'état avec notre rentabilité actuelle, nous ne ferons pas le projet'. Par courrier en date du 10 mars 2016, la société AUCHAN rappelait que le non respect du calendrier prévu à la promesse AUCHAN bouleversait l'économie de son implantation à raison notamment de l'avancement des projets concurrents ; qu'elle avait accepté de poursuivre les discussions relatives à ce projet malgré le retard imputable au recours déposé contre l'autorisation de signature du président du syndicat, à condition que les conditions financières soient revues, ce qu'avait admis la société SODEC qui avait proposé la conclusion d'un bail à construction, à des conditions cependant inacceptables pour la société AUCHAN. Le communiqué de presse de la société SODEC en date du 2 novembre 2016, fait état de la 'volonté d'AUCHAN, manifestée depuis plus d'un an, de renégocier les termes de l'accord de 2012 dans des conditions totalement léonines à nos dépens.'

Dès lors, il est établi que les parties poursuivaient les négociations en dehors du cadre de la promesse AUCHAN. Aucun accord entre les parties n'étant intervenu sur de nouvelles conditions financières, alors même que le retard pris par l'opération modifiait son économie, la société AUCHAN a pu mettre fin sans faute de sa part, aux négociations entre elles.

La faute commise par la société AUCHAN dans la rupture des pourparlers n'ayant pas été retenue, aucune des sociétés appartenant au groupe SODEC ne peut prétendre obtenir réparation de ce chef.

Cependant, la société AUCHAN en diffusant le 28 octobre 2016, juste avant la tenue du salon MAPIC, un communiqué de presse relatif à l'arrêt de sa collaboration avec la société SODEC sur le projet de centre commercial à [Localité 5], dans lequel elle indique qu'elle 'est obligée de constater aujourd'hui que le projet de centre commercial n'a enregistré aucun progrès dans sa conception ou dans sa réalisation depuis l'accord de 2012. Malgré les efforts de tous, aucun élément probant n'a pu être apporté à Auchan par le promoteur sur l'état d'avancement du projet, ni aucune visibilité sur une date possible de démarrage de chantier et encore moins sur une date d'ouverture. [... qu'elle ] juge nécessaire de faire ce constat publiquement dans un souci de transparence vis-à-vis des acteurs locaux et des consommateurs.', a excédé son droit à la liberté d'expression. En effet, contrairement à ce que soutient la société AUCHAN, ce communiqué diffusé juste avant la tenue d'un salon professionnel met en avant la responsabilité de la société SODEC dans l'échec du projet, dans la mesure où il lui est reproché de n'avoir donné aucun élément probant sur l'état d'avancement du projet, aucune visibilité sur la date de démarrage du chantier, ni sur la date d'ouverture alors que le foncier ayant été acquis et les autorisations obtenues, elle était en mesure de disposer des informations recherchées et qu'elle ne pouvait ignorer en diffusant ce communiqué de nature à décourager les autres sociétés susceptibles d'être

intéressées par le projet, juste avant un salon professionnel et près de quatre mois après la rupture, qu'elle causait un préjudice à la société SODEC . Elle a ainsi causé par son comportement un préjudice à la société SODEC en terme d'atteinte portée à son image, dont la réparation a correctement été évaluée par les premiers juges à la somme de 500.000 euros. Ce communiqué ne visant que la société SODEC, les SCI du SEIGNANX, ONDRES et la société SODEC COMMERCIALISATION GESTION n'ont subi aucun préjudice en raison de sa diffusion et elles seront déboutées de leurs demandes de dommages-intérêts.

Sur les demandes indemnitaires d'AUCHAN

La société AUCHAN soutient qu'en mettant en 'uvre la Garantie, alors qu'elle savait parfaitement que les conditions de cette mise en jeu n'étaient pas réunies et ce alors qu'elle a été mise en garde par AUCHAN FRANCE, la société SODEC a délibérément porté atteinte au crédit d'AUCHAN FRANCE et lui a causé un préjudice.

Cependant, la société AUCHAN ne démontre pas la faute commise par la société SODEC, laquelle a pu se méprendre sur les conditions de mise en oeuvre de la garantie, le préjudice résultant du retard apporté au remboursement de cette somme étant suffisamment réparé par les intérêts de retard, à compter de l'assignation, avec anatocisme.

La société AUCHAN soutient également, que la société SODEC lui a caché délibérément, lors de la conclusion de la promesse AUCHAN, l'existence d'un recours sur la capacité du Syndicat à conclure la Promesse SODEC et donc sur la capacité de SODEC à réitérer la promesse AUCHAN et après la conclusion de la promesse AUCHAN, d'une part les difficultés rencontrées en raison de l'invalidité de la promesse SODEC et d'autre part, la non-réalisation des conditions suspensives prévues dans la promesse AUCHAN. Elle soutient que le temps perdu par la société SODEC en raison de ce recours en invalidation de la promesse SODEC a permis aux opérations concurrentes de développer leurs offres commerciales avant celles des sociétés SODEC et AUCHAN, si bien que la rentabilité finale de l'opération pour elle, ne correspondait plus à celle qu'elle avait élaboré initialement.

La cour relève que s'il est exact que la promesse AUCHAN ne fait pas état du contentieux introduit le 12 juillet 2011 affectant la promesse SODEC, pour autant l'ensemble des pièces de cette procédure a été communiqué le 26 octobre 2012 à la société AUCHAN, et celle-ci a été tenue au courant de l'évolution de cette procédure, ce qu'elle reconnaît implicitement dans son courrier du 10 mars 2016. La dissimulation pendant six mois de ce contentieux, n'est pas la cause de la caducité de la promesse. L'existence d'un arrêté préfectoral relatif aux fouilles avait été portée à la connaissance de la société AUCHAN. Dans ces conditions, aucune faute ne peut être reprochée à la société SODEC quant à la caducité de la promesse. Par ailleurs, la société SODEC n'est pas à l'origine de la rupture des relations avec la société AUCHAN, en conséquence la société AUCHAN doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris étant confirmé à titre principal, il le sera également en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et celui de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

En cause d'appel, il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure.

Les deux parties succombant en leur appel, il sera fait masse des dépens qui seront supportés par moitié d'une part par la société AUCHAN, et d'autre part par les sociétés SODEC, du SEIGNANX, ONDRES et SODEC COMMERCIALISATION ET GESTION, in solidum avec distraction des dépens au bénéfice de Me PACHALIS, avocat postulant qui en a fait la demande en application de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les interventions volontaires des SCI du SEIGNANX, ONDRES et de la société SODEC COMMERCIALISATION ET GESTION et prononcé une astreinte ,

l'infirme de ces chefs,

statuant à nouveau,

Déclare recevables les interventions volontaires des SCI du SEIGNANX, ONDRES et de la société SODEC COMMERCIALISATION ET GESTION ;

Les déboute de leurs demandes ;

Rejette la demande d'astreinte,

y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront supportés par moitié d'une part par la société AUCHAN HYPERMARCHE, et d'autre part, in solidum par les sociétés SODEC, SODEC COMMERCIALISATION ET GESTION, et les SCI du SEIGNANX et ONDRES, avec distraction au bénéfice de Me PACHALIS, qui en a fait la demande en application de l'article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 23 septembre 2020, 19/07845

Synthèse

Références :

Origine de la décision