République française
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 17 Septembre 2020
(n° 89 , 1 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S N° RG 19/13385 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAH3T
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 29 Mars 2019 par le Juge de l'expropriation de Créteil RG n° 18/00081
APPELANTE
Société LA SARL VILLENEUVE LE ROI VIANDE
[Adresse 1]
[Localité 13]
en la personne de son gérant, M. [F] [J], comparant,
assisté de Me Ahcene TALEB, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 27,
INTIMÉES
Société LA COMMUNE DE VILLENEUVE LE ROI
[Adresse 10]
[Localité 13]
non comparante
représentée par Me Bernard LAMORLETTE de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0205 substituée par Me Karin APRAHAMIAN, avocat au barreau de PARIS
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU [Localité 12] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par M. [T] [K] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Juin 2020, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Hervé LOCU, président
Gilles MALFRE, conseiller
Marie MONGIN, conseillère
Greffier : Mme Marthe CRAVIARI, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Hervé LOCU, président et par Mme Marthe CRAVIARI, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ
La rénovation du quartier du Bord de L'eau est prévue au sein de la commune de [Localité 13].
L'arrêté de déclaration d'utilité publique a été rendu le 18 juin 2015. Par arrêté préfectoral en date du 7 mars 2016, les parcelles situées à l'intérieur de la déclaration d'utilité publique ont été déclarées cessibles au profit de la commune de [Localité 13]. L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 2 mai 2016.
Est notamment concernée par l'opération la SARL [Localité 13] Viandes, exploitante d'un fonds de commerce sis [Adresse 1], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] d'une superficie de 872 m².
Le bail commercial comprend un local commercial d'une superficie de 53,59m² et un appartement au premier étage d'une superficie de 58,58m².
La parcelle est en zone UB du POS de la commune de [Localité 13], modifié pour la dernière fois le 23 novembre 2017, date retenue comme date de référence, correspondant aux opérations d'habitat collectif et a aussi vocation à permettre l'accueil de fonctions plus mixtes, selon les indications du commissaire du gouvernement.
Faute d'accord sur l'indemnisation, la SARL [Localité 13] Viandes a, par mémoire visé au greffe le 10 octobre 2018, saisi le juge de l'expropriation du Val-de-Marne.
Par jugement du 29 mars 2019, après transport sur les lieux le 4 décembre 2018, celui-ci a :
- retenu la méthode du droit au bail
- fixé l'indemnité due par la commune de [Localité 13] à la SARL [Localité 13] Viandes à la somme totale de 28 625,50 euros se décomposant comme suit :
- 25 555 euros au titre de l'indemnité principale,
- 1 406 euros au titre de l'indemnité de remploi,
- 1 664,50 euros au titre de l'indemnité pour trouble commercial,
- sursis à statuer sur les indemnités destinées à couvrir les frais de licenciement du personnel et de déménagement qui seraient la conséquence directe de l'expropriation,
- dit qu'il incombe à la SARL [Localité 13] Viandes de saisir la juridiction de céans dès qu'elle sera en possession des justificatifs afférents aux indemnités pour frais de licenciement et de déménagement,
- débouté la SARL [Localité 13] Viandes du surplus de ses demandes,
- condamné la commune de [Localité 13] à verser à la SARL [Localité 13] Viandes la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que les dépens sont supportés de droit par la commune de [Localité 13].
La SARL [Localité 13] Viandes a interjeté appel, enregistré au greffe le 24 juin 2019.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- adressées au greffe, par la SARL [Localité 13] Viandes, appelante, respectivement le 14 août 2019, notifiées le 8 octobre 2019 (AR du 11 octobre 2019), et le 25 février 2020, notifiées le 6 mars 2020 (AR du 10 et 11 mars 2020), aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- la recevoir en son appel et de l'y déclarer bien fondée ;
- infirmer le jugement rendu en ce qu'il a évalué l'indemnité d'éviction selon la valeur du droit de bail et non selon la perte totale du fonds de commerce ;
- dire que l'indemnité d'éviction qui lui est due par la commune de [Localité 13] est une indemnité de perte de fonds de commerce ;
- fixer l'indemnité principale d'éviction à la somme de 215 573,55 euros ;
- fixer l'indemnité de remploi à la somme de 21 557,35 euros ;
- fixer l'indemnité de trouble commercial à la somme de 2 693,25 euros ;
- surseoir à statuer sur les indemnités de licenciement du personnel et du déménagement ;
- condamner la commune de [Localité 13] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens ;
- subsidiairement, si la cour devait évaluer l'indemnité d'éviction selon la valeur du droit au bail, lui allouer une indemnité supplémentaire de 291 108 euros correspondant au coût du laboratoire et des chambres froides, selon devis produit;
- et dans les conclusions du 25 février 2020 :
- ajoute :
- dire irrecevables les écritures et l'appel incident de la commune de [Localité 13] ;
- dire, à défaut d'irrecevabilité, la commune infondée en son appel incident ;
- subsidiairement, entériner le rapport du Cabinet Tony produit, et fixer l'indemnité totale d'éviction à 191 000 euros, outre les indemnités de licenciement du personnel, les sommes due au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
- modifie son subsidiairement des conclusions du 14 août 2019 en ce qu'il est « plus » subsidiairement ;
- adressées au greffe, par la commune de [Localité 13] intimée et appelante incidente, respectivement le 07 janvier, notifiées le 23 janvier 2020 (AR du 28 et 30 janvier 2020), et le 20 mai 2020, notifiées le 28 mai 2020 (AR du 3 et du 5 juin 202) aux termes desquelles elle demande à la cour :
- à titre principal :
- de réformer le jugement rendu en tant qu'il a fixé à la somme de 28 625,50 euros l'indemnité totale d'éviction due à la SARL [Localité 13] Viandes ;
- de fixer l'indemnité totale d'éviction, toutes causes confondues, due à la SARL [Localité 13] Viandes à la somme de 17 850 euros ;
- de rejeter la demande d'expertise formulée par la SARL [Localité 13] Viandes ;
- à titre subsidiaire :
- de confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;
- en tout état de cause :
- de condamner la SARL [Localité 13] Viandes à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner la SARL [Localité 13] Viandes aux entiers dépens de l'instance ;
- et ajoute dans les conclusions du 20 mai 2020 :
- de déclarer recevables les conclusions d'intimé et d'appelant incident qu'elle présente, pour avoir été adressées dans les délais de l'article R 311-26 du code de l'expropriation.
- adressées par le Commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 22 novembre 2019, notifiées le 5 décembre 2019 (AR du 9 décembre 2019, AR de l'intimé manquant), aux termes desquelles ils demandent à la cour :
- de fixer l'indemnité totale d'éviction à la somme de 29 043 euros, se décomposant comme suit :
- 27 448 euros au titre de l'indemnité principale ;
- 1 594,80 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- de fixer les frais de déménagement et de réinstallation sur présentation d'au moins deux devis détaillés ;
- de fixer le trouble commercial à 15 jours du chiffre d'affaire TTC moyen sur 3 ans (non chiffré) ;
- de fixer l'indemnité pour licenciements éventuels sur justificatifs.
MOTIFS DE L'ARRÊT
La SARL [Localité 13] Viandes fait valoir dans ses écritures du 14 août 2019 que :
- le jugement doit être infirmé ;
- l'opération de rénovation du quartier du « bord de l'eau » intervient dans un processus de gentrification ; les déplacements de population qui en sont à l'origine conduisent à la fermeture des petits commerces ; il s'agit en réalité d'une opération de « spéculation immobilière » et de l'installation d'une population au niveau de vie plus élevé ; sa clientèle ayant déménagé, elle a dû se déplacer sur le marché ; elle redoute que la ville dépêche un auxiliaire de justice pour attester de la prétendue inutilisation du local afin de l'acheter à bas prix ;
- l'indemnité proposée par l'expropriant est basée sur la jurisprudence en matière de bâtiments et non de denrées alimentaires ; elle doit être recalculée sur la base du chiffre d'affaires des trois dernières années et non de la valeur du droit au bail ;
- les locaux sont dans un état d'usage normal et bien situés (proximité de [Localité 9], de la gare de RER D, de l'A86 et de l'aéroport d'[Localité 8]) ; ils sont situés en zone UB, soit une zone urbaine constituant l'extension de l'habitation à usage d'habitat et offrant un cadre de vie agréable et harmonieux ;
- concernant l'évaluation :
- sur les principes : l'article 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen impose une juste et préalable indemnité à l'opération tandis que l'article 1er de la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales vise une « indemnisation raisonnable en rapport avec la valeur des biens expropriés » ; l'article L321-1 du code de l'expropriation prévoit une indemnisation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l'opération ; l'indemnité perçue doit permettre de racheter un bien en même et semblable état sans lui faire bénéficier d'un enrichissement sans cause ;
- sur la méthode retenue :
- selon la jurisprudence, notamment de la cour d'appel de Paris et de la cour de cassation, l'évaluation d'usage pour le commerce de boucherie est systématiquement basée sur la moyenne du chiffre d'affaires des trois dernières années, avec application d'un coefficient entre 30 et 50% ; l'un des critères de cette méthode est la perte du fonds de commerce du fait de l'expropriation du local commercial ; la jurisprudence l'apprécie de façon casuistique et a pu juger dans une hypothèse similaire, lorsque les activités sont exercées à la fois dans un local principal et dans d'autres points de vente, que ce critère dépend du caractère totalement ou partiellement indispensable du local principal pour la poursuite des activités ; il en est de même lorsque l'activité est exercée dans un ensemble de locaux économiquement indivisibles ;
- selon l'expropriant, il réalise son chiffre d'affaire hors du local exproprié, ce qui conduit à lui allouer une indemnité uniquement au titre du transfert d'activités ; la jurisprudence qu'il invoque à cet égard n'est pas pertinente, puisqu'il a été rendu à l'encontre d'une entreprise de bâtiment ; cette argumentation est inopérante, puisqu'il a dû transférer son activité sur les marchés suite à la défiguration du quartier, la ville ne peut tirer profiter des conséquences nuisibles aux commerçants de l'opération qu'il a mis en place ; le local principal et les emplacements sur les marchés forment un ensemble économiquement indivisible, puisque l'activité ne peut être maintenue sans l'utilisation du local commercial principal qui permet de se conformer aux normes d'hygiènes en matière de denrées alimentaires ; le local exproprié est équipé d'un laboratoire et de chambres froides, indispensables à l'activité de boucherie et justifiant le caractère accessoire de la vente sur les marchés ; il lui sera nécessaire d'installer un nouveau laboratoire et de nouvelles chambres froides dès qu'elle aura quitté son local principal pour poursuivre son activité ; les évaluations de la perte de fonds de commerce de boucherie ont toujours été effectuées, selon la jurisprudence, sur la base de la moyenne du chiffre d'affaires des trois dernières années, même en présence d'une faible rentabilité ;
- si le premier juge a constaté le transfert d'activité sur les marchés, abstraction a été faite de son caractère involontaire ; les locaux commerciaux ont toujours été utilisés compte tenu de la nature de son activité, notamment le laboratoire et les chambres froides ; elle ne peut pas retrouver de local équivalent, puisqu'ils ne sont pas aménagés techniquement pour le commerce de boucherie ; ce local ne permet pas de simple « commodités organisationnelles » mais satisfait à la réalisation d'exigences légales et techniques ; le transfert du matériel et des équipements du laboratoire et des chambres froides est impossible, puisqu'il a été fabriqué selon les dimensions du local ; l'implantation dans un nouveau local nécessite l'achat de nouveaux matériels adaptés ;
- à titre subsidiaire : si le jugement rendu devait être confirmé, il convient d'ajouter à l'indemnité le coût de l'achat et d'installation dans de nouveaux locaux d'un laboratoire et de chambres froides ; étant confectionné sur mesure, le transfert de l'activité suppose la réalisation de nouveaux équipements ; un devis communiqué le 15 janvier 2018 établit cette indemnité à la somme de 291 108 euros ; cette somme est due, abstraction faite d'une éventuelle réinstallation, au titre des équipements installés dans le local exproprié ;
- et ajoute dans ses conclusions du 25 février 2020 :
- que les moyens principaux et subsidiaires des précédentes conclusions deviennent tous deux subsidiaires ;
- le moyen principal suivant : les conclusions de l'intimé ont été produites le lendemain du délai légal de 3 mois pour se faire et sont donc irrecevables ;
- le moyen plus subsidiaire suivant : le Cabinet Torny a évalué une indemnité pour perte partielle, à hauteur de 35%, du fonds de commerce évaluée sur la base du chiffre d'affaires, soit la somme de 191 000 euros ;
La commune de [Localité 13] répond que :
- la date pour apprécier de la consistance du bien doit être fixée au 2 mai 2016, date de l'ordonnance d'expropriation ; la date de référence pour déterminer la valeur vénale du bien, celui-ci étant soumis au droit de préemption, doit être fixée à la date du 23 novembre 2017, date d'entrée en vigueur du PLU ;
- le bien exproprié est situé au c'ur du projet PNRU de la commune ; le bien est nécessaire à l'opération de réalisation du futur quartier du bord de l'eau et notamment pour la réalisation de bâtiments et logements sociaux ; il est situé en zone inondable et en zone B du Plan d'Exposition au Bruit ; il comprend le local utilisé pour le commerce de boucherie de l'appelante, d'une superficie de 53,59 m² ; il dispose de WC communs situés à l'extérieur et d'un appartement de 58,58m² mais d'aucun vestiaire ; cet appartement est occupé par M. [U] [J], gérant de la SCI Le Bon Logis et non de la SCI [Localité 13] Viandes ; la surface à retenir est celle de 112,17 m², conformément au jugement, et non celle de 113,22 m² retenue par l'appelante ; l'intérieur du local est en état correct, au contraire des WC et de son aspect extérieur ; il se situe en zone violet foncé au titre du PPRI correspondant à une zone de submersion supérieure à deux mètres ;
- l'appelante ne rapporte pas la preuve de la pérennité de son activité dans les locaux expropriés ; l'expropriation entraîne pour l'appelante une perte du droit au bail mais pas de sa clientèle dans la totalité ; elle ne justifie pas ne pas pouvoir se réinstaller et subir une perte significative de sa clientèle ; le fait qu'elle sollicite un sursis à statuer sur une indemnité de déménagement rend difficilement compréhensible son argumentation sur l'impossibilité de transférer son matériel ; ainsi, à défaut de clientèle liée au local, l'indemnité doit correspondre à la valeur du droit au bail ; donc le jugement doit être confirmé,
- à titre subsidiaire :
- les demandes indemnitaires et les demandes accessoires (indemnité de remploi, pour trouble commercial, de licenciement, préavis et déménagement non justifiées) de l'appelante doivent être rejetées ; l'indemnité portant sur le coût des travaux d'adaptation et d'équipement des nouveaux locaux n'est pas justifiée par l'impossibilité de transférer les matériels en place et ferait doublon avec l'indemnisation du coût de déménagement ; elle doit être rejetée ;
- en l'absence d'offres de locaux commerciaux sur la commune, les offres de locaux commerciaux des communes immédiatement voisines sont étudiées ; il en ressort une valeur moyenne de 204,18 euros et une valeur médiane de 200 euros ; pour la location d'appartement, les termes de références font ressortir un valeur moyenne de 171 euros et médiane de 176 euros ;
- l'indemnité principale doit être calculée selon la méthode de différence entre la valeur locative du marché et le loyer acquitté, multipliée par le coefficient de commercialité :
- pour le local commercial : cette méthode a été retenue en l'absence de perte de clientèle liée au potentiel transfert de l'activité de l'appelante ; à la valeur locative du marché arrondie (200 euros HC et HT par m² par an) est appliqué un abattement de 10% pour tenir compte de la vétusté du local ; l'indemnité principale doit être fixée à la somme de 9 646,20 euros HC et HT par m² par an [53,59 m² x 180 euros] ;
- pour l'appartement : la valeur locative du marché est estimée à 171 euros HC et HT par m² par an à laquelle s'applique un abattement de 10% compte tenu de sa situation géographique et de l'état de l'appartement ; l'indemnité doit être fixée à la somme de 9 021,32 euros par an [58,58 m² x 154 euros] ;
- il en ressort une valeur locative du marché totale de 18 667,52 euros par an ; le loyer actuel est de 14 400 euros par an ; le coefficient de situation retenu conformément à l'avis des Domaines est de 4 ; l'indemnité principale doit donc être fixée à la somme de 17 070,08 euros, arrondie à 17 000 euros ;
- concernant les indemnités accessoires :
- l'indemnité de remploi doit être fixée à la somme de 850 euros ;
- la production de devis est nécessaire pour prétendre à l'indemnité pour frais de licenciement ; la perte du local n'entraînant pas de perte de clientèle, l'indemnité pour trouble commercial ne peut être allouée ; l'indemnité de licenciement n'est pas justifiée, puisqu'il n'est pas prouvé que l'appelante ne peut pas se réinstaller et ne saurait être allouée qu'après que le contrat de travail conclu avec son employé n'ait été versé aux débats ;
- et ajoute dans les conclusions du 20 mai 2020 :
- les conclusions d'appelant ont été réceptionnées par la commune le 11 octobre 2019 ; le délai pour conclure courrait donc jusqu'au 11 janvier 2020 ; c'est la date d'envoi et non la date de réception qui doit être prise en compte ; les conclusions d'intimé ont été envoyées le 7 janvier 2020 et reçues par le greffe le 9 janvier 2020, soit en temps utile ;
- l'arrêt produit de la cour d'appel de Paris en date du 4 décembre 2013 n'est pas pertinent, puisqu'il s'agit d'un litige entre le bailleur et son locataire ; une évaluation émise au titre d'une expertise immobilière ne saurait constituer une base de comparaison fiable et objective selon la jurisprudence ; tel est le cas de l'expertise produite par l'appelant ; cette expertise, se fondant sans justification sur la méthode dite "du chiffre d'affaire" n'est pas appropriée et mentionne des frais ne faisant l'objet d'aucun justificatif ; elle doit donc être écartée ;
- les termes de comparaison du commissaire au gouvernement sont insuffisamment détaillés ; la valeur moyenne ressortant des termes qu'elle produit et de ceux du commissaire au gouvernement est de 18 667,52 euros par an, se décomposant comme suit :
- 180 euros par an par m² et donc 9 646,20 euros par an pour le local commercial ;
- 150 euros par an par m² et donc 9 021,32 euros par an pour le local d'habitation ;
- l'indemnité totale est donc de 17 000 euros (17 850 euros remploi compris) ;
Le commissaire au gouvernement considère que :
- la méthode retenue est celle de l'approche de l'éviction commerciale par la perte du droit au bail ; les termes de référence relatifs à la location de locaux commerciaux font ressortir une moyenne de 234 euros par m² par an HT et HC ; cette moyenne doit être arrondie, au vu des spécificités du bien (situation, entretien) à 200 euros par m² par an HT et HC ; les termes relatifs à la location d'appartements font ressortir une moyenne de 212 euros par m² par an HT et HC arrondie au vu des spécificités du bien à la 180 euros par m² par an HT et HC ;
- le loyer actuel connu est de 14 400 euros par an HT et HC ;
- le différentiel entre la valeur moyenne et le loyer actuel connu est de 6 862 euros et le coefficient de situation retenu est de 4 ; la valeur du droit au bail, indemnité principale, doit être établie à la somme de 27 448 euros [6 862 x 4] ; l'indemnité de remploi est calculée à la somme de 1 594, 80 euros ; l'indemnité pour frais de déménagement et de réinstallation devra être établie sur présentation d'au moins deux devis détaillés ; l'indemnité pour trouble commercial doit être calculée sur la base de 15 jours de chiffres d'affaires TTC moyens sur 3 ans ; l'indemnité pour licenciements éventuels doit être établie sur justificatifs ;
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 24 juin 2019,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce les conclusions de l'appelant du 14 août 2020, et du commissaire du gouvernement du 22 novembre 2019 déposées dans les délais légaux sont recevables.
L'appelant soulève dans ses conclusions du 25 février 2020 l'irrecevabilité des conclusions et de l'appel incident de la commune de [Localité 13], au motif que le greffe ayant notifié ses conclusions le 8 octobre 2019, la ville a produit ses écritures le 9 janvier 2020, soit le lendemain de l'expiration du délai de 3 mois.
Cependant comme l'indique la commune de [Localité 13], si les conclusions de l'appelant du 14 août 2019 ont été notifiées par le greffe le 8 octobre 2019, comme en atteste l'AR, celui ci n'a été signé par celle-ci que le 11 octobre 2019, de sorte que ses conclusions du 9 janvier 2020 ont été envoyées le 7 janvier 2020 et reçues par le greffe le 9 janvier 2020, soit dans le délai de 3 mois ; il convient donc de rejeter cette exception d'irrecevabilité et de déclarer recevables les conclusions de la commune de [Localité 13] du 9 janvier 2020.
Les conclusions de l'appelant en réplique du 25 février 2020 sont de pure réplique à l'appel incident de la commune de [Localité 13] et aux conclusions du commissaire du gouvernement ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, et sont donc recevables au delà des délais initiaux.
Les conclusions de la commune de [Localité 13] du 20 mai 2020 sont de pure réplique à l'exception d'irrecevabilité soulevée par l'appelant, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux et sont donc recevables au-delà des délais initiaux.
Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel porte sur la méthode d'évaluation à retenir, à savoir que le premier juge a retenu la méthode de la perte du droit au bail, alors qu'il est revendiqué la méthode de la perte totale du fonds de commerce.
S'agissant de la date de référence, l'appelant n'a pas conclu sur ce point et la commune de [Localité 13] ainsi que le commissaire du gouvernement s'accordent toutes à la situer au 23 novembre 2017.
Le premier juge a exactement retenu cette date correspondant à celle à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été révisé pour la dernière fois dans la commune de [Localité 13].
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
S'agissant des données d'urbanisme, la parcelle [Cadastre 4] est située en zone UB à la date de référence, qui correspond aux opérations d'habitats collectifs ; il s'agit d'une zone à caractère principal d'habitat, mais elle est toutefois destinée à permettre l'accueil de fonctions plus mixtes : commerces et services, équipements publics et privés.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une parcelle située [Adresse 1], d'une superficie de 509 m², supportant un ensemble immobilier à usage de commerce et d'habitation.
Le premier juge a retenu en se référant au mesurage par géomètre, un local commercial d'une superficie de 53,59 m² et un appartement d'une superficie de 58,58 m².
Le local commercial est à usage de boucherie, le bien étant occupé par la SARL [Localité 13] Viandes qui exerce une activité de boucherie, triperie, volaille et rôtisserie ; le loyer annuel acquitté s'élève à 14'400 euros HT/HC soit 1 200 euros/HT/HC/mois ; le bail inclut le local commercial et un appartement d'une superficie de 58,58 m², soit une superficie totale louée de 112,17 m².
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 29 avril 2019.
- Sur l'indemnité principale
1° Sur la méthode à retenir
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
En l'espèce, le premier juge a relevé que la SARL [Localité 13] Viandes a modifié son mode de distribution en s'orientant vers la vente de ses produits sur le marché et la livraison chez le client de ses commandes, en se basant sur les dires du gérant lors du transport sur les lieux, ainsi que sur les procès-verbaux de constatations établies par Maître [W] [M] huissier de justice à la demande de la commune de [Localité 13] sur 2 périodes distinctes ; il a considéré que la SARL [Localité 13] Viandes ne peut donc sérieusement prétendre qu'elle n'a que partiellement transféré ses activités sur les marchés et qu'il lui appartenait d'apporter des données chiffrées pour apprécier la ventilation de ses ventes ou de son chiffre d'affaires selon le circuit de distribution adoptée, et qu'en tout état de cause, elle ne justifie d'aucune perte totale de son fonds de commerce, ceci étant démontré par ses chiffres d'affaires ; il s'ensuit que l'éviction entraîne pour la SARL [Localité 13] Viandes la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité ; le premier juge a donc retenu la méthode d'évaluation par la perte du droit au bail proposée tant par l'autorité expropriante que par le commissaire du gouvernement.
La SARL [Localité 13] Viandes reprend la même demande en appel, en sollicitant d'appliquer la méthode de la perte du fonds de commerce ; elle indique qu'elle a partiellement transféré ces dernières années ses activités sur les marchés en raison de la défiguration du quartier, et qu'elle ne peut poursuivre ses activités sur les marchés sans l'utilisation du local commercial, en raison de la nature de ces activités, notamment des denrées alimentaires commercialisées soumises également à un régime et des règles d'hygiène les plus strictes au niveau de la préparation, de la conservation et du transport ; ses activités sur les marchés sont nécessairement accessoires aux activités et à l'utilisation du local exproprié, équipé d'un laboratoire et de chambres froides.
S'agissant de fonds de commerce, 2 méthodes sont privilégiées :
'la méthode de la perte totale du fonds de commerce, lorsque l'exploitant d'un commerce d'une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets l'expropriation, l'éviction commerciale entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce ;
'la méthode du droit au bail, lorsque l'exploitant d'un commerce ou d'inactivité peut soit se réinstaller à proximité, soit de manière plus éloignée, mais en conservant sa clientèle, l'éviction entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. L'indemnisation doit être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudices selon les montants justifiés.
Il ressort des pièces versées aux débats que :
- la SARL [Localité 13] Viandes a modifié son mode de distribution en s'orientant vers la vente de ses produits sur les marchés et la livraison chez le client de ses commandes ; dans le procès-verbal de transport du 4 décembre 2018, il est en effet relevé : « deux camions frigorifique blanc y sont également garés. Le gérant déclare les utiliser pour les livraisons des commandes de ses clients et pour les ventes sur les marchés le week-end » ; ceci est confirmé dans les conclusions d'appel ;
- cette modification est également confirmée par les procès-verbaux de constatations établies, par Maître [W] [M], huissier de justice, à la requête de la commune de [Localité 13] sur 2 périodes distinctes : entre le 17 et le 30 juillet 2017 soit 14 jours consécutifs, puis entre le 11 et le 24 septembre 2017 soit 14 jours consécutifs et ce, à des horaires différents ; il y est mentionné que le rideau de fer du local commercial concerné est presque constamment fermé, que la seule activité observée est le déchargement de marchandises d'un camion réfrigéré stationné devant la boucherie ;
- cette situation est contraire aux clauses du bail, puisqu'il est indiqué dans la clause « charges et conditions » du bail commercial conclu par la SARL locataire avec son bailleur le 2 juin 2010 que : « le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter et accomplir, à savoir :
1° de tenir les lieux loués toujours ouverts et achalandés ».
En conséquence :
- La SARL [Localité 13] Viandes ne rapporte donc pas la preuve qu'elle n'a que partiellement transféré ses activités sur les marchés, et les pièces versées aux débats ne permettent pas d'apprécier la ventilation ses ventes ou de son chiffre d'affaires selon le circuit de distribution adopté (en direct en boutique/ventes sur marchés/ventes avec livraison) (pièce numéro 2) ; en effet il n'est produit que la liasse Cerfa sur l'impôt sur les sociétés, avec une seule rubrique : vente de marchandises » sans ventilation.
- La SARL [Localité 13] Viandes ne démontre pas la perte totale de son fonds de commerce, puisqu'elle a pu continuer à exploiter sa clientèle pendant toute la rénovation du quartier, comme le démontrent son chiffre d'affaires pour 2017 de 470 084 euros, supérieur à ceux des exercices de 2014 de 438 643 euros et de 2015 de 428 602 euros.
- La SARL [Localité 13] Viandes fonde sur argumentation sur un arrêt de la cour d'appel de Paris du 4 décembre 2013 numéro 12'01.910 ; cependant la méthode retenue tenant compte des 3 derniers chiffres d'affaires concernait un litige entre un bailleur et un locataire, et non du domaine de l'expropriation.
L'éviction entraîne donc pour la SARL [Localité 13] Viandes la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité ; son activité de boucherie nécessite effectivement un local aménagé pour la préparation et la conservation des denrées alimentaires commercialisées, mais elle peut retrouver un local équivalent, sa clientèle sera conservée malgré le déménagement ce qui constitue l'élément principal de son fonds de commerce ; s'agissant du matériel, cette demande sera examinée ci-après dans le cadre de l'indemnité dite de déménagement.
Le premier juge a donc exactement retenu la méthode d'évaluation par la perte du droit au bail.
Il n'y a donc pas lieu d'examiner la demande au titre de la perte partielle du fonds de commerce à partir du rapport d'expertise établie par le cabinet Tony Georget, expert immobilier agréé à [Localité 5], basé sur la méthode dite du chiffre d'affaires (pièce numéro 7).
2° Sur la détermination de l'indemnité
L'appelant indique que si la méthode de la perte du droit au bail est retenue, il convient d'ajouter aux indemnités le coût d'achat et d'installation dans de nouveaux locaux d'un laboratoire et de chambres froides ; il ne conteste donc pas expressément l'indemnité principale fixée par le premier juge à la somme arrondie de 25'555 euros .
La commune de [Localité 13], appelant incident, demande de fixer l'indemnité principale la somme de 17'000 euros.
Le commissaire du gouvernement propose de retenir une indemnité principale de 27'448 euros.
Il convient en conséquence d'examiner les références de l'appelant incident et du commissaire du gouvernement en qui concerne le local commercial et le local d'habitation.
a) Le local commercial
1. Les références de la commune de [Localité 13]
- [Localité 6], Gondoles Nord I, 100 m², 21'600 euros de loyer, 180 euros de loyer/m², en plein centre-ville à local commercial de 120 m² de plain-pied possibilité tous commerce sauf restauration
Cette référence comparable sera retenue.
- [Localité 6], Gondoles Nord I, 250 m², 42'510 euros de loyer, 170 euros de loyer/m², un local commercial de 250 m² en location, locaux en bon état d'usage, rationnel et modulable, parking devant local, cession de droit au bail à prévoir
Cette référence comparable sera retenue.
- [Localité 6], Gondoles Nord I, 65 m², 16'920 euros de loyer, 260 euros de loyer /m², une boutique d'angle d'environ 65 m² au rez-de-chaussée d'un ensemble immobilier
Cette référence comparable sera retenue.
- [Localité 7] : 30 m², 9 600 euros de loyer, 300 euros de loyer /m², local sans droit d'entrée dans cabinet médical pour activités médicales paramédicales à [Localité 7]
Cette référence concerne un cabinet médical pour une activité médicale ou paramédicale uniquement, non comparable sera donc écartée.
- [Localité 7] : 156 m², 31'200 euros de loyer, 200 euros de loyer /m², location sans droit d'entrée très bon local commercial
Cette référence comparable sera retenue.
- [Localité 7], 14, rue du Docteur Charcot, 156 m², 33'540 euros de loyer, 215 euros de loyer/m², ancienne agence bancaire
Cette référence concerne une ancienne agence bancaire dont les aménagements intérieurs ont été conservés ; cette référence non comparable sera donc écartée.
- [Localité 7], 20, rue du Docteur Charcot, 242 m², 52'030 euros de loyer, 215 euros de loyer /m², local livré brut de béton, situé dans un secteur très commerçant
Les livraisons à domicile n'étant pas autorisées, cette référence non comparable sera donc écartée.
2. Les références du commissaire du gouvernement
- [Localité 13] : faisanderie-bas gare, local commercial de plain-pied dans une rue commerçante et passante, bon emplacement, 30 m², 260 euros /m²
Cette référence comparable sera retenue.
- [Localité 7] : local commercial de 80 m² disposant d'une façade de 5 m, 80 m², 300 euros/ m²
Cette référence comparable sera retenue.
- [Localité 13], gare : commerce idéal pour la restauration l'alimentation, 147 m², 143 euros/m²
Cette référence comparable sera retenue.
Les références retenues sont donc de :
180 + 170 + 260 + 200 + 260 + 300 + 143 =1 513 / 7 =216.14 euros
Compte tenu de la relative bonne implantation du local commercial de la SARL [Localité 13] Viandes située à 15 minutes du MIN de [Localité 11] à proximité des grands axes routiers, élément de plus-value mais également de l'état correct à l'exception des WC et de l'aspect extérieur du bâtiment, élément de moins value significatif, le premier juge a exactement retenu une valeur moindre de 201 euros/ m² hors-taxes et hors charges.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu comme valeur locative : 53,59 m² x 201 = 10'771,59 euros/par an.
Il n'y a pas lieu comme sollicité par la commune de [Localité 13] d'appliquer un abattement de 10 % compte tenu de la vétusté du local commercial, puisqu'il ressort du procès verbal de transport que la boucherie présente un état d'usage correct et que cet élément a déjà été pris en compte.
b) Le local d'habitation
1. Les références de la commune de [Localité 13]
Elle reprend les termes de comparaison du commissaire du gouvernement examinés ci-après.
2. Les références du commissaire du gouvernement
Il s'agit de publications d'offres de location d'appartements sur la commune de [Localité 13], sur le site Internet spécialisé « seloger.com »
- [Localité 13] : appartement de 2 pièces 10 minutes à pied de la gare RER C, dans une résidence sécurisée, 49 m², 194 euros/m²
- [Localité 13] : 3 pièces neuves dans un quartier calme à 5 minutes à pied de la gare et des commodités, dans un petit immeuble de 4 logements, 51 m², 277 euros/m²
- [Localité 13] : appartement de 3 pièces entièrement meublées, proche de commerce et de la gare RER C dans une maison divisée, 75,18 m², 166 euros/m²
Ces références n'étant pas critiquées par l'appelant la SARL [Localité 13] Viandes, il convient de retenir la moyenne de 212 euros/m²/par an/HT/HC
Il n'y a pas lieu d'appliquer en outre un abattement de 10 % comme sollicité par la commune de [Localité 13] compte tenu de la situation géographique et de l'état de l'appartement, puisque l'indice de commercialité fixé dans l'avis de France domaine à 4 a déjà tenu compte de l'emplacement des lieux loués, correspondant à une localisation médiocre ; ce coefficient de 4 non critiqué par les parties sera confirmé.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu comme valeur locative :
58,58 m² x 171 euros = 10 017,18 euros/an.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement fixé l'indemnité principale à :
- différentiel de loyer : (10'771,59 + 10 017,18) -14'400 = 6388,77 euros
- indemnité principale : 6388,77 x 4 = 25'555,08 arrondis à 25'555 euros
- Sur les indemnités accessoires
1° Sur l'indemnité de remploi
Les taux n'étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement fixé l'indemnité de remploi à la somme de 1 406 euros.
2° Sur l'indemnité pour trouble commercial
Cette indemnité de 1 664, 50 euros n'est pas contestée par les parties.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
3° Sur l'indemnité de déménagement
Le premier juge a indiqué que la SARL [Localité 13] Viandes ne fournissait aucun devis de déménagement et a donc sursis à statuer dans l'attente de la production d'au moins 2 devis.
La SARL [Localité 13] Viandes dans sa demande subsidiaire selon la méthode de la perte du droit au bail, sollicite l'indemnisation du coût des travaux d'adaptation et d'équipements de nouveaux locaux en produisant un devis du 15 janvier 2018 pour un coût de 291'108 euros, en indiquant que les équipements installés dans les locaux loués ne sont pas transférables dans de nouveaux locaux.
Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux le 4 décembre 2018, photographies à l'appui, que l'on retrouve une première chambre froide permettant de stocker les marchandises en arrivage et une seconde chambre froide permettant de stocker les découpes, les caisses de volaille et les commandes préparées ; au bout du couloir, se trouve une 2ème salle présentée par son gérant comme un laboratoire de préparation ; dans l'arrière-cour se trouve une 3ème chambre froide qui servira au stockage des commandes volumineuses notamment pour les fêtes de fin d'année.
Le gérant Monsieur [F] [J] n'a pas fait mention comme indiqué dans les conclusions de l'appelant que le laboratoire et les chambres froides déjà installées dans les locaux loués ne sont pas transférables, ayant été confectionnés sur mesure, selon les dimensions de ces locaux ; il n'est pas versé de pièces pour établir cette affirmation, puisque la seule pièce produite concerne un devis estimatif (pièce numéro 6), que le plan annexé ne comporte aucune mensuration, et que le devis pour les « groupes », à savoir 3 chambres froides en froid positif sont d'ailleurs exprimés en volume.
En conséquence la SARL [Localité 13] Viandes ne rapportant pas la preuve que le laboratoire et les chambres froides déjà installées dans les locaux loués ne sont pas transférables, sera déboutée de sa demande d'une indemnisation de 291'108 euros.
4° Sur l'indemnité pour frais de licenciement du personnel
Cette indemnité de 28'625,50 euros n'est pas contestée par les parties
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la commune de [Localité 13] à payer la somme de 2500 euros à la SARL [Localité 13] Viandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de débouter la SARL [Localité 13] Viandes et la commune de [Localité 13] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel .
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312-1 du code de l'expropriation.
La SARL [Localité 13] Viandes perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Rejette l'exception d'irrecevabilite des conclusions de la commune de [Localité 13] du 9 janvier 2020
Déclare recevables les conclusions des parties
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
Déboute la SARL [Localité 13] Viandes et la commune de [Localité 13] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne la SARL [Localité 13] Viandes aux dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
