République française
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 25 JUIN 2020
(n° , 1 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S N° RG 19/10671 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAAAS
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Avril 2019 par le Juge de l'Expropriation de PARIS RG n° 18/00018
APPELANTE
Société SNCF RESEAU
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 14]
non comparante
représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131
INTIMÉES
Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 18] ET [Adresse 7]
[Adresse 18]
[Localité 12]
non comparante
représentée par Me François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07
DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS
Service local du domaine de [Localité 12]
[Adresse 5]
[Localité 12]
représentée par M. [Z] [F] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2020, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Hervé LOCU, président
Maris MONGIN, conseiller
Gilles MALFRE, conseiller
Greffier : Mme Sixtine ROPARS, lors des débats
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Compte-tenu de l'état d'urgence sanitaire le prononcé de l'arrêt a été prorogé du 02 avril 2020 au 25 juin 2020.
- signé par Monsieur Hervé LOCU, président et par Mme Sixtine ROPARS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ
Par arrêté interpréfectoral du 31 janvier 2013, les préfets d'Ile de France, des Hauts-de-Seine, des Yvelines et du Val d'Oise ont déclaré d'utilité publique le prolongement de la ligne E du RER, projet EOLE, de la gare [20] à [Localité 21], et emportant mise en compatibilité des documents d'urbanisme des communes de [Localité 12] (75), [Localité 23] et [Localité 25] (92), [Localité 24], [Localité 16], [Localité 19], [Localité 21], [Localité 21] et [Localité 26] (78).
Cet arrêté autorise à l'article 3, pendant 5 ans, Réseau Ferré de France (RFF ; devenu SNCF Réseau) et la société nationale des chemins de fer (SNCF) à procéder à l'acquisition des emprises de terrains nécessaires à la réalisation du prolongement de la ligne vers l'Ouest.
Est notamment concerné par l'opération, le Syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18] et [Adresse 7], propriétaire d'une parcelle de 580m² de surface, dont le tréfonds correspond à la parcelle cadastrée CL n°[Cadastre 15], située [Adresse 18] et [Adresse 7]. La parcelle est occupée par un ensemble immobilier divisé en deux bâtiments, l'un construit à la fin du 19ème siècle, situé [Adresse 18] édifié en pierres de taille, élevé sur un niveau de sous-sol, d'un rez-de-chaussée à usage commercial, de quatre étages carrés et d'un cinquième mansardé à usage d'habitation ; l'autre édifié en 2001 côté [Adresse 1], élevé sur un niveau de sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de six étages carrés à usage d'habitation. Une cour intérieure se trouve au centre.
L'emprise de la SNCF Réseau sous la parcelle CL n°[Cadastre 15] sera d'une surface en tréfonds de 322m² avec une profondeur de 23,9m.
La SNCF Réseau a fait une offre d'un montant de 94 934 euros.
Faute d'accord sur le montant de l'indemnisation, la SNCF Réseau a, par mémoire visé au greffe le 23 avril 2018, saisi le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Paris afin que celui-ci fixe l'indemnité d'expropriation du tréfonds.
Par jugement du 18 avril 2019, après transport sur les lieux le 6 février 2019 celui-ci a :
- fixé à la somme de 207 655 euros l'indemnité pour la dépossession en tréfonds [(322m² x 12 000 euros/m² x 4,42% x 1,1) +19 786,76 euros] ;
- condamné la SNCF Réseau à payer au Syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18] et [Adresse 7] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- rappelé que les dépens sont de droit supportés par l'expropriant en vertu de l'article L 312-1 du code de l'expropriation ;
La SNCF Réseau a interjeté appel le 20 mai 2019 et l'appel a été enregistré le 24 mai 2019.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures:
- adressées au greffe par la SNCF Réseau, le 8 juillet 2019, notifiées le 29 octobre 2019 (AR du 30 octobre 2019), aux termes desquelles elle demande à la cour :
- de la déclarer recevable et bien fondée en son appel et de réformer partiellement le jugement entrepris sur le montant de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi allouées ; statuant à nouveau ;
- de fixer les indemnités d'expropriation à revenir au Syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18] et [Adresse 7] au titre de la dépossession de ses locaux à la somme totale de 94 934 euros :
- au titre de l'indemnité principale : 85 394,40 euros
- au titre de l'indemnité de remploi : 9 539,44 euros
- adressées au greffe, par le Syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18] et [Adresse 7], intimé et appelant incident, le 15 janvier 2020, notifiées le 23 janvier 2019 (AR 28 janvier 2020 [pas d'AR pour l'appelant]), aux termes desquelles il demande à la cour :
- de déclarer mal fondé l'appel principal interjeté par SNCF Réseau ;
- de déclarer recevable et fondé son appel incident ;
- de réformer le jugement, en fixant les indemnités d'expropriation au titre de la dépossession de l'emprise en tréfonds à la somme totale de 414 309 euros :
- au titre de l'indemnité principale : 375 735,36 euros
- au titre de l'indemnité de remploi : 38 573,53 euros ;
- de condamner SNCF Réseau à lui payer la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- de condamner SNCF Réseau au paiement des entiers dépens conformément aux dispositions de l'article L312-1 du Code de l'expropriation ;
Le commissaire du gouvernement n'a pas adressé de conclusions.
MOTIFS DE L'ARRÊT
La SNCF Réseau fait valoir que :
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu une valeur de terrain de 12 000 euros/m² ; ainsi, elle acquiesce au raisonnement du juge consistant à fixer la valeur du terrain de surface en tant que terrain à bâtir et à celui du commissaire du gouvernement ;
Le premier juge, suivant les conclusions du commissaire du gouvernement n'a pas estimé devoir statuer sur l'abattement pour encombrement ; en cause d'appel, la SNCF Réseau acquiesce à ce raisonnement consistant à observer que l'estimation de la valeur des terrains dans l'ouest parisien revêt une difficulté particulière, l'ensemble de ce périmètre étant en effet totalement bâti et ne recelant plus de terrain nu ;
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu un coefficient de pondération lié à l'existence d'une nappe phréatique de 1 ; en l'espèce, il ressort des relevés effectués à partir de piézomètres existants que les niveaux moyens des nappes observés le long du tunnel se situent à 21,9m cote NGF, soit 5,8m au dessus de l'emprise du tunnel qui se situe à la cote 16,1mNGF ;
En outre une note technique indiquant le niveau moyen de la nappe phréatique, de M. [P] [I], vérifiée par M. [V] [R], démontre l'ensemble des mesures relatives aux niveaux moyens d'étiage et se situant ainsi au dessus de l'emprise à acquérir pour le projet ; la note technique contient une conclusion individualisée pour cet immeuble et rapporte ainsi la preuve, incombant à la SNCF Réseau, de la situation de la nappe phréatique par rapport à l'emprise expropriée ; la lecture de la note technique permet de conclure sans aucun doute possible à la présence de la nappe phréatique au droit de l'immeuble concerné, induisant l'application du coefficient Ke à 0,5 ;
Ainsi, l'indemnité d'expropriation doit être fixée à la somme totale de 94 934 euros [(12 000 euros x 4,42% x 0,5) x 322 m² + 9 539,44 euros]
Le Syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18] et [Adresse 7] rétorque que :
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu, la valeur de terrain à 12 000 euros/m² et cela en ne retenant aucun abattement, comme le préconisait le commissaire du gouvernement ; pour déterminer la valeur de terrain nu, le tribunal a procédé à un calcul qui consiste pour chacune des références citées, à diviser le prix de cession non par la surface du terrain mais par la surface utile de plancher de l'immeuble en cause ; le résultat ainsi obtenu ne peut donc s'entendre d'une valeur de terrain mais se rapporte à une valeur/m² utile de plancher inopérante pour la détermination d'une valeur de terrain ;
En reprenant les termes de références de SNCF Réseau, il est possible de retenir une valeur de terrain de 20 000 euros/m² ; si le syndicat défendeur fait siennes ces références, la valeur de terrain qu'elles révèlent, constitue au regard de leur ancienneté, un montant minimal, dès lors que le marché immobilier parisien évolue à la hausse de façon constante, étant en outre rappelé que l'indemnité est fixée à la date de la décision de première instance, soit 4 ans après le plus récent des termes de comparaison proposé par l'expropriant ; la valeur du terrain de surface, sera dès lors fixée à la somme de 20 000euros/m² ;
En outre, le coefficient d'un abattement pour encombrement est contestable ; en effet l'emprise expropriée est située en tréfonds à une profondeur moyenne de 23,90m et il n'existe à ce niveau aucun ouvrage qui soit attaché ou qui soit l'accessoire de l'immeuble bâti en surface, pas plus qu'il n'existe d'ouvrage propriété d'un tiers ; dès lors que le volume exproprié en tréfonds ne supporte aucun encombrement, l'application d'un abattement pour encombrement apparaît, contestable dans son principe ; il peut en outre être relevé, d'une part que l'équation proposée par le barème GUILLERMAIN-DEMANCHE pour la détermination de la valeur du tréfonds, ne fait pas référence à l'application d'un abattement pour encombrement sur la valeur du terrain de surface, d'autre part, que la surface de l'emprise en tréfonds n'affecte pas la totalité de la parcelle mais seulement 55% de la surface de cette dernière ; enfin, il n'est justifié ni des coûts d'exploitation supplémentaires qui seraient liés à la présence de l'immeuble en surface, ni de suggestions particulières qui justifient, à une profondeur moyenne de près de 24m, de la mise en oeuvre de dispositifs techniques particuliers destinés, lors de la réalisation des travaux à assurer la sécurité et la stabilité du bâti en surface, ni d'une consistance du sous-sol qui impliquerait des travaux de comblement ou de renforcement du sous-sol ; par conséquent, aucun abattement pour encombrement ne saurait être pratiqué sur la valeur du terrain de surface ;
Le coefficient de sol est neutralisé, alors qu'il devait être considéré par principe que le sol est en l'espèce favorable pour la création de sous-sol ; la fixation de l'indemnité liée à la dépossession du tréfonds doit tenir compte de la nature du sous-sol impacté au droit de l'emprise concernée, la nature géologique de celui-ci étant susceptible de rendre la réalisation d'ouvrages en sous-sol plus ou moins complexe : ainsi l'approche qui consiste à fixer le coefficient de sol à 1 est contestable, car cette approche constitue un détournement de la méthode d'évaluation retenue ; l'expropriant ne communique, par ailleurs, aucun élément justifiant de ce que la nature géologique du tréfonds serait, au regard du coefficient dont il demande confirmation, moyennement favorable à la réalisation d'ouvrage en sous-sol, mais au contraire, il indique le caractère favorable de géologie du sous-sol dans une note ; c'est pourquoi un coefficient de sol calculé à 1,2 paraît à l'évidence plus adapté ;
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a :
- retenu l'application de la méthode établie par l'expert [X], modifiée par les experts judiciaires [G] et [K], méthode pour évaluer la valeur vénale de l'emprise en tréfonds ;
- retenu un coefficient d'exploitabilité de 1,1 ; en effet, selon la méthode [G] et [K], la fixation de l'indemnité liée à la dépossession du tréfonds doit nécessairement tenir compte de la spécificité des bâtiments concernés, lesquels peuvent dans un même secteur, présenter des caractéristiques constructives et un état d'entretien qui diffèrent radicalement d'une parcelle à l'autre ; en l'espèce, l'ensemble immobilier impacté par l'emprise présente des caractéristiques spécifiques puisqu'il mêle d'une part, un immeuble de type Haussmannien édifié en 1895 avec de nombreuses structures porteuses métalliques, présentant un très bon état d'entretien, d'autre part un immeuble d'habitation très récent, qui présente également un très bon état d'entretien ; au regard de ces spécificités, propres à cette propriété, c'est à juste titre que le Tribunal a fait application d'un coefficient d'exploitabilité de 1,1, la qualité des constructions n'imposant aucune sujétion particulière à mettre en oeuvre par l'expropriant dans la phase réalisation des travaux déclarés d'utilité publique et qui serait destinée à garantir la stabilité des bâtiments édifiés sur le site ; le courrier adressé par le Conseil syndical de la copropriété à l'opérateur foncier de SNCF Réseau du 23 décembre 2015 confirme que les immeubles existants ne posaient aucun problème structurel pour recevoir des constructions en sous-oeuvre ;
- rejeté l'application d'un coefficient pour nappe phréatique de 0,5 ; en effet, la SNCF Réseau ne justifie pas que le niveau haut de l'ouvrage serait sous le niveau de la nappe phréatique, car les notes techniques produites ne sont pas suffisamment précises et compréhensibles pour démontrer et déterminer clairement le niveau de la nappe phréatique au droit de la propriété des expropriés, que ce soit celle produite en première instance ou celles produites en appel ; la note complémentaire du 16 avril 2019 fait mention d'une note portant une référence différente de celle du 2 février 2018 ; la conclusion contenue dans la note du 16 avril 2019 apparaît donc sujette à caution et la totalité des éléments d'information permettant de justifier d'un niveau moyen d'étiage fiable n'étant pas produit ; de plus, dans le cadre de la même opération, la cour a pu retenir un coefficient de nappe de 1 pour l'évaluation d'une emprise en tréfonds située à proximité immédiate de l'immeuble objet de la présente procédure (CA [Localité 12], 28 mars 2019) ; ainsi, à défaut de démonstration précise et sans aucune contestation possible du niveau de la nappe phréatique sous l'immeuble, il convient d'appliquer un coefficient de nappe phréatique de 1 ;
En conclusion, il convient de fixer l'indemnité totale d'expropriation, la somme de 414 309 euros soit :
- 375 735,36 euros au titre de l'indemnité principale ;
[(20 000 euros x 4,42%) x 322m² x 1,2 (Ks) x 1 (Ke) x 1,1 (Kp)]
- 38 573,53 euros au titre du remploi ;
Étant donné qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge des frais exposés dans la procédure, il convient de condamner la SNCF Réseau à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;
SUR CE
Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017- article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 20 mai 2019,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
Les conclusions de la SNCF Réseau du 8 juillet 2019, du syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18] du 20 janvier 2020 adressées ou déposées au greffe dans les délais de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.
Sur le fond
La méthode habituelle [G] et [K] utilisée pour fixer la valeur du tréfonds n'est pas contestée par les parties.
L'appel principal de la SNCF Réseau porte sur l'abattement pour nappe phréatique, l'appel incident du syndicat des copropriétaires concerne la valeur de terrain, l'abattement pour encombrement et le coefficient de sol.
I - Sur la détermination de la valeur de l'indemnisation principale
Le tréfonds de la parcelle cadastrée CL N°[Cadastre 15] sis [Adresse 18] et [Adresse 7] est inclus dans le périmètre des expropriations.
Cette parcelle se situe en zone UGSU du PLU de la ville de [Localité 12], dans la partie du 8e arrondissement, plus précisément dans le quartier dit" Europe" à proximité de la place Charles de Gaulle.
La parcelle, entièrement occupée, représente une surface de 580 m². Sur cette parcelle figure un ensemble immobilier divisé en deux bâtiments, un construit à la fin du XIXe siècle, situé [Adresse 18] édifié en pierre de taille, élevé sur un niveau de sous-sol, d'un rez-de-chaussée à usage commercial, de 4 étages carrés et d'un 5e mansardé à usage d'habitation ; l'autre, édifié en 2001 côté rue du Docteur [W], élevé sur un niveau de sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de 6 étages carrés à usage d'habitation. Une cour intérieure se trouve au centre.
L'emprise de la SNCF sur cette parcelle sera d'une surface en tréfonds de 322 m² avec une profondeur de 23,9 m.
Le niveau de l'ouvrage calculé par rapport au point de référence de Latitude en France, établie par le nivellement général de la France (NGF) effectué de 1962 à 1969 par l'institut géographique national ' système NG F'IGN 69 ' était d'une hauteur de 16,1 m par rapport à ce point.
Le syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18] est propriétaire de cette parcelle.
Dans la mesure où l'altitude de la parcelle est, par rapport au même point de référence, 40 m, la profondeur réelle du haut de l'ouvrage est de 40 - 16,1 = 23,9 m.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18] et [Adresse 7] est propriétaire de la parcelle concernée.
La détermination de la valeur d'indemnisation pour l'expropriation d'un volume de tréfonds requiert d'une part de fixer la valeur en surface de la parcelle en fonction du prix unitaire au m²(a),de pondérer cette valeur en fonction du taux dit « d'encombrement » de la parcelle (b), et d'autre part d'appliquer à cette valeur les paramètres de la méthode de calcul spécifique au tréfonds (c).
Cette détermination est régie par des paramètres largement issus de la méthode dite [G] et [K] du nom des experts désignés par arrêt de la cour d'appel du 16 décembre 1993 afin de prendre en compte la spécificité de l'expropriation totale ou partielle du tréfonds au regard de l'évolution des techniques mises en 'uvre pour les ouvrages à construire et des caractéristiques des sols.
La méthode [G] et [K] détermine la valeur du tréfonds de façon dégressive en neutralisant les trois premiers mètres cinquante de sous-sol (qualifiée de profondeur minimale dans l'arrêt du 7 décembre 1995 rendue par cette cour dans l'affaire RATP C/Cts [M] - Segalen), car le propriétaire d'un immeuble peut sans difficulté utiliser ses caves ou les infrastructures de ses fondations, sur ce qui correspond à un premier sous-sol ; en dessous de 3,50 m de profondeur, les prix de construction et le coût d'exploitation ont, ainsi que l'ont alors estimé les experts précités, une répercussion qui justifie la diminution de la valeur d'un tréfonds en fonction de la profondeur.
A. La valeur de surface des parcelles
La valeur des parcelles du SDC de l'immeuble sis [Adresse 18] et [Adresse 7] doit s'apprécier en fonction des valeurs de référence de biens comparables tant par leur surface que par leurs caractéristiques urbanistiques et leur destination, dans le même secteur.
Ces valeurs doivent être publiées afin que puisse être vérifiée la réalisation des ventes, la teneur des actes et la pertinence de la comparaison avec le bien exproprié.
Le premier juge a retenu conformément aux conclusions du commissaire du gouvernement une valeur de référence de 12'000 euros pour tenir compte du bon emplacement de la parcelle située dans ce secteur du 8e arrondissement.
Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :
1° Les références de la SNCF Réseau
Elle abandonne son raisonnement de première instance, qui conduisait à la valeur de 12 000 euros et acquiesce à la méthode du premier juge.
2° Les références du syndicat des copropiétaires
Il souligne que l'environnement est constitué d'immeubles haussmanniens de très bonne qualité, à usage mixte, habitation, bureaux, locaux professionnels et commerces en pied d'immeuble constructions très bon état d'entretien extérieur et intérieur.
Il ajoute que sans contester la méthode [G] et [K], par arrêt du 22 juin 2017 partiellement confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt du 6 décembre 2018, une autre méthode d'évaluation proposée par Monsieur [E], expert judiciaire, a fixé la valeur d'une emprise de tréfonds à hauteur d'une valeur plancher correspondant à 10 % de la valeur du terrain de surface.
Il indique qu'il fait sien les références de la SNCF Réseau portant sur des cessions intervenues en 2015, dont il est déduit une valeur de terrains nus de 20'000 euros/m² ; cependant comme indiqué précédemment, la SNCF Réseau en cause d'appel ne reprend pas ces références de première instance et acquiesce au raisonnement du premier juge.
Il critique ensuite le mode de calcul du commissaire du gouvernement qui sera donc examiné ci-après.
3° Les références du commissaire du gouvernement de première instance
Il indique que l'estimation de la valeur des terrains à bâtir sur l'ouest parisien revêt une difficulté particulière.
L'ensemble de ce périmètre, le secteur du 8e arrondissement ou bien des 16ème et 17ème arrondissements limitrophes, est en effet totalement bâti et ne recèle plus de terrain véritablement nu.
Il n'y a pas sur [Localité 12], de véritable terrain viabilisé, correspondant à la définition commune de terrain à bâtir. Les terrains à bâtir parisiens sont des surfaces constructibles mais comprenant des bâtiments, plus ou moins importants, à démolir ou à transformer et dont l'ampleur des travaux à entreprendre justifie la qualification de terrain à bâtir au regard des réglementations fiscales et urbanistiques.
Aussi, afin d'avoir une vue actualisée de ce marché foncier particulier, la valeur du sol de surface doit donc être déduite du prix de vente des immeubles bâtis à démolir ou à transformer.
Il propose 8 termes de comparaison correspondant à des ventes d'immeubles assujettis à la TVA, dans les mêmes conditions que le terrain à bâtir, les bâtiments sont destinés à être rénovés, puis livrés en tant qu'immeuble neuf.
Ces biens ne constituent donc pas des terrains à bâtir au sens strict, mais sont destinés à recevoir de lourdes restructurations ou des travaux de rénovation importants.
Il s'agit des références suivantes :
- vente du 10 janvier 2017, terrain de 508 m², [Adresse 4], 20'300'000euros, surface utile de 1 432 m², prix d'acquisition au m² de 14'176euros, valeur du sol de 1 4176 euros/m²
- vente du 6 décembre 2016, terrain de 234 m², [Adresse 6], 7 millions d'euros, surface utile de 450 m², prix d'acquisition de 15'555euros /m², valeur du sol de 15'555euros /m²
- vente du 28 octobre 2016, terrain de 443 m², [Adresse 8], 21'500'000euros, surface utile de 3 000 m², prix d'acquisition de 7 166euros /m²
- vente du 10 mai 2016, terrain de 454 m², [Adresse 13], 11'257'000euros, surface utile de 1 082 m², prix d'acquisition de 10'403euros / m², valeur du sol de 10'403euros /m²
- vente du 2 février 2016, terrain de 1 420 m², 44/48, rue de Bassano [Localité 12] VIIIe, 69'974'350euros, surface de 4 668 m², valeur du terrain d'assises de 14'990euros/m²
- vente du 28 janvier 2016, terrain de 601 m², [Adresse 9], 20 millions d'euros, surface utile de 2 359 m², suivant un coût d'acquisition de 8 478euros /m²
- vente du 5 octobre 2015, terrain de 1 587 m², 173, [Adresse 18] [Localité 12] VIIIe, 138 millions d'euros, surface utile de 13'137 m², soit un coût d'acquisition de 10'505euros /m²
- vente du 2 juillet 2015, terrain de 989 m², [Adresse 11], 36 millions d'euros, surface utile de 2 413 m², soit un coût d'acquisition de 14'919euros /m².
Le syndicat des copropriétaires indique que pour déterminer la valeur de terrains nus le commissaire du gouvernement a procédé à un calcul qui consiste, pour chacune des références citées, à diviser le prix de cession non pas par la surface du terrain mais par la surface utile de plancher de l'immeuble en cause ; le résultat ainsi obtenu ne peut donc s'entendre d'une valeur de terrains mais se rapporte à une valeur/m² utile de plancher totalement inopérante pour la détermination d'une valeur de terrains.
Afin d'avoir une situation actualisée du marché particulier de tréfonds, il convient de retenir les termes du commissaire du gouvernement de première instance , consistant à déduire la valeur du sol de surface du prix de vente des immeubles bâtis à démolir ou à transformer ; la critique du syndicat est en effet inopérante, puisque comme indiqué par le commissaire du gouvernement, en l'absence de référence, il s'agit d'un calcul purement théorique, mais qui donne cependant une valeur opérante pour la détermination d'une valeur de terrains.
En outre l'exproprié, ne produit aucun terme de référence, justifiant d'une valeur de terrains de nature à démontrer une moyenne de prix supérieurs.
Il sera donc retenu une valeur unitaire correspondant à partir de ces 8 références en appel correspondant à une valeur moyenne de :
14'176 + 15'555 + 7 166 + 10'403 + 14'990 + 8 478 + 10 505 + 14 919
= 96 192 euros/8 = 12 024 euros/m².
En conséquence il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu une valeur de 12'000 euros /m².
B. Pondération de la valeur unitaire de surface
Le premier juge n'a pas appliqué d'abattement pour encombrement, les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement concernant des terrains encombrés.
Ce point n'étant pas contesté, sera confirmé.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a fixé le prix unitaire de la valeur de surface des parcelles expropriées à ce montant de 12 000 euros/m².
C. Calcul de la valeur d'indemnisation du tréfonds
Les parties indiquent qu'elles adoptent la méthodologie d'estimation des tréfonds telle que retenue par le jugement entrepris.
- Sur le coefficient de profondeur
Rappelant que dans le cadre de cette méthodologie le coefficient de profondeur retient :
- pour une profondeur de l'expropriation en tréfonds inférieure ou égale à 3,5m, une indemnisation égale à 100% de la valeur du terrain de surface,
- pour une profondeur de l'expropriation en tréfonds comprise entre 3,5m et 6,5m, une indemnisation égale à 30% de la valeur du terrain de surface,
Le coefficient de profondeur retenue par le premier juge de 4,42 % n'est pas contesté.
- Sur le coefficient d'exploitabilité Kp
Le premier juge a retenu un coefficient de 1,1.
SNCF Réseau critique implicitement ce coefficient et demande au regard du dispositif de ses conclusions et de mode de calcul de retenir un coefficient neutre de 1.
Cependant, le premier juge a rappelé que ce coefficient est fixé à 0,8 ou 1, 2 selon que les immeubles sont respectivement très anciens à ossature bois ou présentant des fissures, anciens à ossature en maçonnerie type Haussmann exempte de signe d'instabilité ou récents avec ossature métallique béton armé, exempts de signe d'instabilité, il n'est pas contesté que l'ensemble immobilier est divisé en 2 bâtiments, l'un construit en 1895 au 166, [Adresse 18] de type haussmannien exempt de signe d'instabilité, l'autre, édifié en 2001 côté rue du Docteur [W] , récent avec ossature métallique également exempt de signe d'instabilité ; compte tenu de la présence sur la parcelle CL N°[Cadastre 15] de ces deux immeubles différents, l'un justifiant d'un coefficient d'exploitabilité de 1 et l'autre justifiant d'un coefficient d'exploitabilité de 1,2, il a retenu un coefficient de 1,1 conformément à la demande du syndicat des copropriétaires même si la surface au sol du bâtiment récent est de plus de 2 fois moindre que celle de l'immeuble haussmannien ;
En appel, dans son calcul la SNCF RESEAU retient un coefficient de 1 mais n'avance aucun motif pour retenir ce coefficient ( page 12 de ses conclusions ).
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
- Sur le coefficient de sol Ks
Le premier juge a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires devant porter le coefficient profondeur à 1, 2 et retenu un coefficient de 1,1.
En appel le syndicat des copropriétaires indique que la SNCF retient par principe un coefficient de 1, alors qu'il devrait être considéré au contraire par principe que le sol est en l'espèce favorable pour la création du sous-sol et qu'à défaut de tous éléments techniques probants, il convient de retenir le coefficient le plus favorable à l'exproprié soit en l'espèce 1,2.
Le syndicat indique que l'expropriant ne communique aucun élément justifiant de ce que la nature géologique du tréfonds serait, au regard du coefficient, moyennement favorable à la réalisation d'ouvrages en sous-sol et que le caractère favorable et non moyennement favorable de la géologie du sous-sol est confirmé dans la note produite par l'expropriant (pièce n° 3) qui révèle sur le secteur considéré et au niveau du volume exproprié un sous-sol composé de marnes et caillasses et de calcaire grossier, soit autant de couches géologiques favorables à la valorisation des travaux ; en outre elle verse aux débats une pièce complémentaire à savoir un courrier la société BOTTES SONDAGES du 13 octobre 2015 adressé au président du conseil syndical, qui confirme le caractère favorable et non moyennement favorable de la géologie du sous-sol après réalisation, sur le secteur considéré et à proximité immédiate de l'emprise en cause ([Adresse 2]/[Adresse 1]: [Adresse 10]), de sondage de sol permettant de conclure un sous-sol composé de marnes et caillasses, et de calcaire grossier à une profondeur comprise entre 13 et 30 mètres (pièce n° 4).
Cependant comme l'indique exactement le premier juge, le document produit du 13 octobre 2015 conclut à la réalisation d'un sondage carotté continu, seul type d'investigation permettant de dresser une copie logique rigoureuse.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement rejeté cette demande et retenu un coefficient de sol neutre de 1.
- Sur le coefficient de nappe phréatique
Pour le coefficient de nappe phréatique, le premier juge indique que la demande de la SNCF Réseau de retenir un coefficient à 0,5 n'est pas suffisamment justifiée, celle-ci ne produisant aucune pièce, aucune technique à l'appui de sa prétention.
Sur ce coefficient Ke de nappe phréatique, SNCF Réseau demande en appel l'infirmation avec application d'un coefficient de 0, 5.
A l'appui de cette demande , elle produit une note technique rédigée par la maîtrise d''uvre des infrastructures souterraines du projet d'extension à l'ouest de la ligne du RER, EOLE, sous maîtrise d'ouvrage SNCF Réseau, à savoir le groupement des entreprises SETEC, EGIS et le cabinet d'architecture urbanisme agence Duthilleul qui indique que cette note, la valeur de rapport, a été établie le 6 juin 2019 par Monsieur [P] [I] (de la société Antéa groupe, sous-traitant de la maîtrise d''uvre et expert hydrogéologie), après avoir été vérifiée et validée par Monsieur [V] [R] (de la société EGIS, directeur de projet maîtrise d''uvre du groupement) (pièce n° 3) ; cette note technique précise le niveau de nappe relevé pour la section du linéaire du projet allant de la Gare Saint-Lazare à [Localité 23] la folie, secteur 166, [Adresse 18] ; en l'espèce, le bien se situe entre les points métriques 3500 et 3600 du tracé du tunnel, où il a été constaté que le niveau moyen d'étiage de la nappe se situe à 21,9 m cote NGF, soit une profondeur de 18,1 mètre par rapport au sol, 5,8 m au-dessus de l'emprise du tunnel qui se situe à la cote 16,1 m NGF , soit 23,9 m de profondeur ; cette note technique contient des conclusions individualisées pour cet immeuble et rapporte ainsi la preuve, incombant à SNCF Réseau de la situation de la nappe phréatique par rapport à l'emprise expropriée.
Cette note technique produite, recevable car soumise au débat contradictoire, a été réalisée par la maîtrise d'oeuvre groupement SED (Stetec - Egis - agence Duthilleul ) intitulée : Eole ' tronçon Salazar, [Localité 23] la folie tronçon souterrain HSL ' la folie, note justificative de niveau de la nappe phréatique, intitulée note complémentaire : secteur du [Adresse 18] fait manifestement référence à une autre note non produite aux débats.
Cette note indique « au droit du bâti de l'immeuble du [Adresse 18], entre les Pm 3500 et Pm 3600 du tracé du tunnel EOLE, la nappe phréatique ennoie les horizons aquifères des Sables de [Localité 17] du Bartonien et [Localité 22] et Caillasses du Lutétien. Son niveau moyen d'étiage se situe à la cote + 21,9 NGF m NGF, à une profondeur de 18,1m du sol. Le niveau moyen d'étiage se situe donc à 45, 8 m au-dessus de la cote supérieure de référence de + 16, 1 m NGF pour le tréfonds EOLE avec une figure.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la SNCF Réseau de rapporter la preuve de la situation de la nappe phréatique par rapport à l'emprise expropriée ; il est en outre de principe, que la cour d'appel ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, ou comme en l'espèce sur une note technique ; si celle-ci est en effet recevable, ayant été soumise au débat contradictoire, s'agissant d'une note complémentaire et en l'absence de la note initiale, et d'autres éléments de preuve, la cour ne peut se fonder exclusivement sur celle-ci .
En conséquence, cette demande n'étant pas suffisamment justifiée, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement rejeté cette demande de la SNCF Réseau d'appliquer un coefficient de nappe de 0,5 et a retenu un coefficient neutre de 1.
Les autres paramètres de la méthodologie n'étant pas contestés, l'application de la formule [V=Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke] permet de confirmer le jugement qui a exactement fixé l'indemnité principale à la somme de :
12 000 euros x 322 x 4,42 % x 1,1 = 187 867,68 euros
II - Sur les indemnités accessoires
1. Sur l' indemnité accessoire de remploi
Les taux habituels ne sont pas contestés:
20% entre 0 et 5 000 euros = 1 000 euros
15% entre 5 001 et 15 000 = 1 500 euros
10 % sur [(187 867,68 - 15 000) = 17 286,76 euros]
total = 19 786,76 euros
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SNCF Réseau à payer au syndicat de l'immeuble sis [Adresse 18] et [Adresse 7] la somme de 30 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner SNCF Réseau à verser la somme de 2 500 euros au syndicat susvisé au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312'1 du code expropriation.
SNCF Réseau perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;
Déclare recevables les conclusions des parties
Confirme le jugement en toutes ses dispositions
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
Condamne SNCF Réseau à verser la somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18] et [Adresse 7] au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne SNCF Réseau aux dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
