France, Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 24 juin 2020, 18/22509

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 24 JUIN 2020

(n° , 25 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/22509 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6RVH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance d'AUXERRE - RG n° 17/00655

APPELANTE

SARL HPVI agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

immatriculée au RCS de TOURS sous le numéro 449 100 403

[Adresse 16]

[Localité 6]

Représentée par Me Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

INTIMÉS

Monsieur [U] [H]

né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 17] (92)

[Adresse 5]

[Localité 13]

Représenté par Me Laurent FILLUZEAU de la SELAS CONSEILS REUNIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0064, avocat postulant

Assisté de Me Vincent COLLIER de la SELAS CONSEILS REUNIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0064, avocat plaidant

Monsieur [Z] [F]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représenté par Me Julie THIBERT, avocat au barreau de PARIS

SAS EDEIS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CRÉTEIL sous le numéro 444 649 537

[Adresse 4]

[Localité 15]

Représentée par Me Julie THIBERT, avocat au barreau de PARIS

SAS ROLESCO agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de MELUN sous le numéro 313 680 191

[Adresse 10]

[Adresse 19]

[Localité 12]

Représentée par Me Laurent FILLUZEAU de la SELAS CONSEILS REUNIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0064, avocat postulant

Assistée de Me Vincent COLLIER de la SELAS CONSEILS REUNIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K64, avocat plaidant

SAS DIMAF agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de MELUN sous le numéro 318 291 424

[Adresse 10]

[Adresse 19]

[Localité 12]

Représentée par Me Laurent FILLUZEAU de la SELAS CONSEILS REUNIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0064, avocat postulant

Assistée de Me Vincent COLLIER de la SELAS CONSEILS REUNIS , avocat au barreau de PARIS, toque : K64, avocat plaidant

SARL TEFA INDUSTRIES (en liquidation judiciaire) prise en la personne de Monsieur [M] [Y], dernier gérant, à son domicile déclaré [Adresse 3]

immatriculée au RCS de SENS sous le numéro 449 178 094

[Adresse 18]

[Localité 14]

n'ayant pas constitué avocat

SARL ARCHIBALD représentée par son gérant Madame [L] [W] ès qualités de liquidateur de la société TEFA INDUSTRIES.

immatriculée au RCS de MELUN sous le numéro 453 758 567

[Adresse 7]

[Localité 11]

Représentée par Me Maria-Christina GOURDAIN de la SCP Société Civile Professionnelle d'Avocats GOURDAIN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Pascal GOURDAIN de la SCP Société Civile Professionnelle d'Avocats GOURDAIN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 17 Décembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- rendu par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, le prononcé de l'arrêt, ( fixé au 29 avril 2020) ayant été renvoyé en raison de l'état d'urgence sanitaire.

- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE , greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La SAS ACXES, devenue la société HPVI, a consenti un bail à la société TEFA portant sur un ensemble immobilier de 7 530m² situé [Adresse 8] (89) pour un loyer annuel de 108 000 euros en principal à effet au 1er avril 2000 pour une durée de neuf années pour l'usage exclusif de 'conception, fabrication et vente de tout matériel frigorifique'.

La société TEFA a été placée en redressement judiciaire le 6 janvier 2003 et le 16 mai 2003, les sociétés SOGEQUIP GROUPE et ROLESCO, au travers de sa filiale DIMAF, ont déposé une offre de reprise partielle des activités industrielles de la société TEFA pour le compte d'une société en cours de formation, la société TEFA INDUSTRIES.

Par protocole d'accord en date du 2 juin 2003 portant avenant n°1 au bail conclu entre l'administrateur judiciaire de la société TEFA, la société ACXES et les sociétés repreneuses agissant solidairement au nom et pour le compte de la société TEFA INDUSTRIES en cours d'immatriculation, représentée par MM. [F] et [H], la société TEFA INDUSTRIES a été autorisée à sous-louer avec bail commercial le bâtiment Nord d'une superficie de 3 000m², la société ACXES a également accepté de réduire le montant des loyers pendant une durée de 6 mois à compter de la date de reprise et de cantonner le montant du dépôt de garantie à 3 mois de loyers et de rembourser au commissaire à l'exécution du plan le dépôt de garantie. Une modification a été apportée à la clause 'Entretien et Réparation du bail'.

Par jugement en date du 16 juin 2003 arrêtant le plan de cessation partielle, le tribunal de commerce d'Auxerre a notamment constaté que l'administrateur judiciaire a reçu une proposition de reprise dans les délais présentée par les sociétés SOGEQUIP GROUPE et ROLESCO, ordonné la cession des actifs de la société TEFA, arrêté le plan de redressement organisant la cession partielle des actifs de la société TEFA au profit de la société TEFA INDUSTRIES constituée selon les repreneurs ou toute personne morale qu'il lui plairait de se substituer et dont elle détiendrait plus de la moitié du capital social, les sociétés SOGEQUIP GROUPE et ROLESCO restant solidaires des engagements pris devant le tribunal de commerce, pris acte des modifications apportées aux clauses et conditions du bail commercial et acceptées par l'ensemble des parties dans le cadre d'un protocole conclu le 2 juin 2003.

Par ordonnance en date du 10 février 2009 le juge des référés d'Auxerre a notamment constaté la résiliation de plein droit du bail au 24 novembre 2008 et ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [K] afin d'examiner les désordres allégués par le bailleur, ordonnance confirmée sur ces chefs par arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 18 septembre 2009.

Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé en décembre 2009.

La société TEFA INDUSTRIES a été placée en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Sens le 9 février 2010. La SELARL Archibald a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Par courrier en date du 16 février 2010, la société HPVI, représentée par son gérant M. [C] d'[E], déclarait auprès du liquidateur être titulaire d'une créance s'élevant à 1 303 802, 00 € en sa qualité de bailleur des locaux sis [Adresse 8]) qui ont été occupés par celle-ci jusqu'au 30 juin 2009.

Par courrier en date du 31 mai 2013, la SELARL Archibald, ès qualités de liquidateur judiciaire, contestait la créance pour un montant de 1 290 633,00 euros, mentionnant que seule une créance s'élevant à 49 244 € avait été judiciairement retenue ; qu'il convenait de déduire de celle-ci le dépôt de garantie de 36 075 €, consigné entre les mains de la société HPVI.

Par ordonnance du 18 juin 2015, le juge commissaire du tribunal de commerce de Sens a admis la créance de la société HPVI au passif de la société TEFA Industries pour la somme de 1 303 802,00 €, dont 1 215 823,00 € bénéficiant du privilège du bailleur.

Appel a été interjeté par la SELARL Archibald, ès qualités de liquidateur judiciaire.

Par arrêt en date du 15 juin 2017, la cour d'appel de Paris a infirmé l'ordonnance rendue le 18 juin 2015 par le juge commissaire et y substituant, a :

- enjoint à la société HPVI de saisir la juridiction du fond compétente, dans le délai d'un mois à peine de forclusion à compter de la signification de la présente décision et d'en justifier avant le 4 août 2017 et sursis à statuer jusqu'au 21 septembre 2017 ou, s'il est justifié de la saisine effective de la juridiction du fond avant cette date, jusqu'à la décision définitive de celle-ci

- dit qu'en cas de prolongation du sursis à statuer après le 21 septembre 2017, l'affaire sera retirée du rôle de la Cour, à charge pour la partie la plus diligente de la faire réinscrire après décision définitive de la juridiction du fond.

Par actes d'huissier en date des 11,12,18 et 27 juillet 2017, la société HPVI a assigné la SELARL ARCHBALD, ès qualités de liquidateur de la société TEFA INDUSTRIES, les sociétés ROLESCO, DIMAF, EDEIS et MM. [H] et [F] devant le tribunal de grande instance d'Auxerre.

Par jugement en date du 27 juillet 2018, le tribunal de grande instance d'AUXERRE a :

- Déclaré irrecevables pour cause de prescription les réclamations présentées par la société HPVI au titre des préjudices liés au bail commercial à hauteur de 1 180 040 euros,

- Fixé à la somme de 61 000 euros à titre privilégié la créance de l'EURL HPVI au passif de la liquidation judiciaire de la société TEFA Industries et ce au titre de la liquidation définitive de l'astreinte prononcée par l'ordonnance de référé du 10 février 2009,

- Fixé à la somme de 62 762,25 euros la créance de l'EURL HPVI au passif de la société TEFA Industries au titre du solde de l'indemnité provisoire d'occupation,

- Dit que cette créance bénéficie du privilège du vendeur,

- Fixé, par compensation, la créance de la société HPVI au passif de la liquidation judiciaire de TEFA Industries à la somme de 81 903,51 euros,

- Condamné en conséquence in solidum les sociétés EDEIS et ROLESCO à payer la somme de 81 903,51 euros à la société HPVI, avec intérêt au taux légal à compter du 10 mars 2015, date des mises en demeure,

- Condamné les société EDEIS et ROLESCO à payer chacune à la société HPVI la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rejeté les autres demandes

- Condamné les société EDEIS et ROLESCO in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire réalisée par Monsieur [V] [O] s'élevant à la somme de 33 649 euros, avec autorisation de recouvrement direct au profit de Maître PASCAL VERRIER,

- Dit que le présent jugement sera déclaré opposable à Monsieur [Z] [F], à Monsieur [U] [H] et à la société DIMAF.

Par déclaration en date du 17 octobre 2018, la SARL HPVI a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de la SELARL ARCHBALD, ès qualités de liquidateur de la société TEFA INDUSTRIES, des sociétés ROLESCO, DIMAF, EDEIS et de MM. [H] et [F].

Par déclaration en date du 29 octobre 2018, la SARL HPVI a interjeté appel de ce jugement à l'encontre de la SARL TEFA INDUSTRIES.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état en date du 4 avril 2019.

1 ) Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 14 novembre 2019, la SARL HPVI demande à la cour de :

Vu les dispositions de l'article L622-25 -1 et suivants du code de commerce,

Vu l'arrêt rendu le 15 juin 2017 par la Cour d'Appel de PARIS,

- Réformer la décision entreprise en ses chefs de jugement critiqués suivants :

- Déclare irrecevables pour cause de prescription les réclamations présentées par la société HPVI au titre des préjudices liés au bail commercial à hauteur de 1 180 040 euros,

- Fixe, par compensation, la créance de la société HPVI au passif de la liquidation judiciaire de TEFA INDUSTRIES à la somme de 81 903,51 euros,

- Condamne en conséquence in solidum les sociétés EDEIS et ROLESCO à payer la somme de 81 903,51 euros à la société HPVI, avec intérêt aux taux légal à compter du 10 mars 2015, date des mises en demeure,

- Condamne les société EDEIS et ROLESCO à payer chacune à la société HPVI la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Rejette les autres demandes de la société HPVI qui tendaient à obtenir du tribunal de grande instance d'Auxerre qu'il :

° DISE que la créance d'un montant de 62.762,25€ de la société HPVI fixé au passif de la société TEFA INDUSTRIES, bénéficie du privilège du bailleur,

° FIXE la créance de l'eurl HPVI au passif de l'eurl TEFA INDUSTRIES à 1.180.040 €, en réparation des autres préjudices liés au bail des locaux sis [Adresse 8] et à sa rupture,

° DISE que cette créance bénéficie du privilège du bailleur.

° FIXE la créance de HPVI au passif de TEFA INDUSTRIES à un total de 1.303.802 €,

° CONDAMNE, au titre du bail et de ses conséquences, les sociétés EDEIS et ROLESCO à verser la somme de 1.303.802 € à HPVI, in solidum entre elles et TEFA INDUSTRIES.

° CONDAMNE les sociétés EDEIS et ROLESCO à verser en sus à HPVI les intérêts à compter du 12 mars 2015,

Statuant à nouveau,

- Déclarer la créance de la société HPVI non prescrite,

- Déclarer irrecevable le liquidateur judiciaire en ses contestations tardives,

- Débouter la société EDEIS et la société ROLESCO de toutes leurs demandes,

En conséquence,

- Sur la créance de la société HPVI

1) Vu le jugement du 16 février 2012 du Tribunal de Grande Instance d'Auxerre,

- Fixer à la somme de 61.000 € la créance de la société HPVI au passif de la société TEFA INDUSTRIES au titre de la liquidation définitive de l'astreinte prononcée par l'ordonnance de référé du 10 février 2009,

2) Vu le jugement du 10 septembre 2009 du Tribunal de Grande Instance de Sens,

- Fixer à la somme de 62.762 € la créance de l'eurl HPVI au passif de l'eurl TEFA INDUSTRIES au titre du solde de l'indemnité provisoire d'occupation,

- Dire que cette créance bénéficie du privilège du bailleur.

- Infirmer en revanche en ce que le premier juge a déduit de ces créances non contestées les sommes versées à titre provisoire.

3) Vu le rapport d'expertise de Monsieur [K],

- Prendre acte de ce que le mandataire liquidateur ne conteste par la créance de la société HPVI au titre de la remise en état des locaux,

- Fixer la créance de la société HPVI au passif de la société TEFA INDUSTRIES à la somme de 488.308 €, au titre des seuls travaux de remise en état des locaux,

- Dire que cette créance bénéficie du privilège du bailleur,

4) Vu le même rapport et les autres pièces produites,

- Fixer la créance de la société HPVI au passif de la société TEFA INDUSTRIES à la somme de 691.732 €, en réparation des autres préjudices liés au bail,

- Dire que cette créance bénéficie du privilège du bailleur,

- Par conséquent, fixer la créance totale définitive de la société HPVI au passif de la société TEFA INDUSTRIES à la somme de 1.303.802 €, au titre des créances nées des préjudices liés au bail et à sa rupture.

- Sur l'action contre les occupants,

Vu le rapport d'expertise probatoire de Monsieur [G],

Vu leur occupation d'une partie des locaux reconnue dans leurs dires en défense,

Vu l'absence de concours de la bailleresse aux actes de sous-location,

Vu qu'elles s'étaient portées garantes du bail du site Guynemer dont elles étaient en apparence pour la société HPVI co-preneuses,

- Condamner, au titre du bail et de ses conséquences, les sociétés EDEIS et ROLESCO à verser la somme de 1.303.802 € à HPVI, in solidum entre elles et TEFA INDUSTRIES.

- Condamner la société ROLESCO à payer en sus à la société HPVI, la somme de 131.700€ au titre des fruits ou indemnités de sa propre occupation frauduleuse des locaux ;

- Condamner la société EDEIS à payer en sus à la société HPVI, la somme de 36.900 € au titre des fruits ou indemnités de sa propre occupation frauduleuse.

- Condamner les sociétés EDEIS et ROLESCO à verser à HPVI les intérêts sur l'ensemble des sommes auxquelles elles seront condamnées, à compter du 12 mars 2015, date des mises en demeure (pièces 65 et 66).

En tout état de cause,

- Donner acte à la société HPVI de ce que la mise en cause de Monsieur [Z] [F], Monsieur [U] [H] et de la société DIMAF est destinée à ce que la décision à intervenir leur soit opposable,

- Débouter de plus fort les sociétés EDEIS, DIMAF, et ROLESCO, Messieurs [F] et [H], de toutes leurs demandes, en ce compris leur appel incident,

- Condamner les sociétés EDEIS et ROLESCO à verser chacune la somme de 5.000 € à la société HPVI au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Fixer au passif de la liquidation de la société TEFA INDUSTRIES la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamner in solidum les sociétés EDEIS et ROLESCO aux entiers dépens, en ce compris le remboursement de la somme de 33.649 € avancée par HPVI en règlement de la taxe de l'expertise probatoire (pièce 64).

2 ) Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 18 juillet 2019, M. [U] [H] demande à la cour de :

Vu l'article 2224 du Code Civil,

Vu les articles L 145-60, L 624-2 et R 624-5 du Code de commerce,

Vu l'article 385 du Code de procédure civiles (sur la caducité de la citation pour défaut d'agir au niveau des créances irrégulièrement admises par le juge-commissaire)

- DE RECEVOIR les présentes conclusions d'intimé,

- DE CONFIRMER le premier jugement en ce qu'il a décidé ce qui suit :

. « déclare irrecevables pour cause de prescription les réclamations présentées par HPVI au titre des préjudices liés au bail commercial à hauteur de 1.180.040€»,

. « rejette les autres demandes »,

. « dit que le jugement sera opposable à 'Monsieur [U] [H] et à la société DIMAF ».

- D'INFIRMER le jugement en ce qu'il a décidé ce qui suit :

. « fixe à la somme de 61.000 € à titre privilégié la créance de HPVI'au titre de la liquidation définitive de l'astreinte »,

. « fixe à la somme de 62.762,25 € la créance de HPVI'au titre de l'indemnité provisoire d'occupation ; dit que cette créance bénéficie du privilège du vendeur»,

. « fixe par compensation la créance de HPVI au passif'à la somme de 81.903,51 €»,

ET STATUANT A NOUVEAU :

. sur la mise en cause et sur la compétence :

- De PRENDRE ACTE que la mise en cause par la société HPVI de Monsieur [U] [H] n'est destinée qu'à lui rendre le jugement opposable,

- De se déclarer partiellement INCOMPETENTE pour :

- « ORDONNER que la somme de 61.000 € (astreinte) soit portée sur l'état des créances chirographaires », la Cour de céans n'étant compétente que pour fixer la créance, mais non pas pour l'inscrire au rang des créances,

- « FIXER à la somme de 62.762 € l'indemnité d'occupation et DIRE que cette créance bénéficie du privilège du bailleur », la Cour de céans n'étant compétente que pour fixer la créance, mais non pas pour l'inscrire au rang des créances,

ces demandes, partiellement mal formulées, relevant en effet du pouvoir et de la compétence exclusifs du juge-commissaire de SENS chargé de la vérification des créances et de leur rang, du tribunal de commerce de SENS pour son contrôle, et de la cour d'appel de PARIS, d'ailleurs déjà saisie dans l'autre instance (et qui a rendu un arrêt de sursis à statuer, en attendant la décision du Tribunal de Grande Instance d'Auxerre, puis de la Cour de céans du fait de l'appel adverse, sur le principe des créances alléguées par HPVI au sujet du bail commercial).

. sur le fond :

- De déclarer prescrites toutes demandes adverses envers la société TEFA INDUSTRIES ou sa liquidation, ou envers la société ROLESCO,

. le double délai, biennal de L 145-60 du Code de commerce, et quinquennal de l'article 2224 du Code Civil, étant largement expiré depuis la fin du bail commercial en 2009,

. la déclaration de créance n'ayant pas l'effet interruptif allégué par HPVI compte-tenu de la fin de non-recevoir (défaut de pouvoir) retenue par la cour d'appel de PARIS (dans l'autre instance) à l'encontre de HPVI au sujet de cette créance qui ne pouvait être admise par le juge ' commissaire du Tribunal de Commerce de SENS,

- de constater qu'au Bilan 2011 de HPVI (Pièce n° 6), la société HPVI elle-même n'a pas comptabilisé en créances (même sous forme de provisions ou créances douteuses) aucune des créances qu'elle invoque aujourd'hui contre TEFA INDUSTRIES et qu'ainsi le créancier a reconnu que ses prétendues « créances » n'ont aucun fondement, et ainsi juger qu'elles devront être entièrement rejetées.

SUBSIDIAIREMENT :

- De constater que la société ROLESCO, qui n'a jamais été ni locataire, ni sous-locataire des locaux de la société HPVI, ne peut en aucun cas être déclarée co-débitrice de quelque indemnité d'occupation, astreinte ou indemnité d'aucune nature à l'égard de la société HPVI,

- De constater au demeurant que le bien-fondé des demandes adverses de créances ou condamnations n'est nullement démontré, et que ces demandes tendent en réalité à faire encaisser par HPVI des sommes qui, si elles étaient dues par ROLESCO et/ou EDEIS, devraient revenir à l'ensemble des créanciers de la liquidation judiciaire de TEFA INDUSTRIES,

- De constater que la société HPVI confond son intérêt personnel avec celui de la liquidation judiciaire de TEFA INDUSTRIES, en incompatibilité avec sa fonction de « contrôleur des créanciers », en demandant des condamnations de tiers à son seul profit pour un total environnant 1.350.000 €,

EN CONSEQUENCE :

- de fixer la créance de la société HPVI au passif de la liquidation judiciaire de la société TEFA INDUSTRIES à la somme maximale de 25.405,87€, en supposant que la cour d'appel ait une telle compétence (dans la présente instance) sur la totalité des créances invoquées par la société HPVI,

- de rejeter toutes les demandes adverses contraires, y compris envers la société ROLESCO, sauf celle tendant à rendre « opposable » la décision de la cour d'appel à la société DIMAF et à Monsieur [U] [H],

IN FINE:

- de condamner la société HPVI à payer à Monsieur [U] [H] la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du CPC,

- de condamner la société HPVI aux entiers dépens de l'instance d'appel.

3 ) Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 4 novembre 2019, la société EDEIS, venant aux droits de la société SNC LAVALIN, et M. [Z] [F] demandent à la cour de :

Vu les articles 122 à 126 du Code de procédure civile,

Vu les articles 2241 et 2243 du Code civil, et les articles 2224 et 2227 du même Code civil,

Vu l'article 1222 du Code civil,

Vu les articles L. 145-60 du Code de commerce et L. 624-2 et R. 624-5 du même Code,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal :

Confirmer le jugement en date du 27 juillet 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance d'Auxerre en ce qu'il a :

° Déclaré irrecevable pour cause de prescription la société HPVI en ses réclamations au titre du bail commercial ainsi qu'en ses réclamations au titre des loyers et indemnités d'occupation provisoires, soit à hauteur de 1 180 040 € TTC.

° Fixé à la somme de 61 000 euros la créance de la société HPVI au passif de la liquidation judiciaire de la société TEFA INDUSTRIES et ce au titre de la liquidation définitive de l'astreinte prononcée par l'ordonnance de référé du 10 février 2009,

- Infirmer partiellement le jugement en date du 27 juillet 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance d'Auxerre pour le reste,

Y ajoutant :

° Fixer à la somme de 35 658,74 euros la créance de la société HPVI au passif de la société TEFA INDUSTRIES au titre du solde de l'indemnité provisoire d'occupation,

° Dire et Juger que la société HPVI est débitrice à l'égard de la société TEFA INDUSTRIES de la somme de 33 859 € TTC + 8 000 € TTC + 43 146,20 € TTC = 85 005,20 € TTC ;

° Fixer en conséquence, après compensation, la créance totale de la société HPVI au passif de la société TEFA INDUSTRIES à la somme de 11 653,54 € TTC (96 658,74 € TTC - 85 005,20 € TTC), à parfaire des frais et accessoires afférents aux décisions judiciaires intervenues et non encore liquidés ;

° Dire et juger, que les sociétés EDEIS et ROLESCO ne sauraient être aucunement tenues in solidum avec la société TEFA INDUSTRIES des sommes qui seront in fine consacrées aux termes de la déclaration de créance à raison de leur occupation des locaux pour stockage des machines données en maintenance à TEFA INDUSTRIES ni au titre d'une quelconque autre obligation ;

° Dire et juger, que les frais afférents à l'expertise diligentée par Monsieur [V] [O] ne sauraient être pour l'heure affectés et ne sauront l'être que par le Tribunal de Commerce de Sens saisi de l'instance corrélée à cette expertise

° Débouter la société HPVI de l'intégralité de ses demandes fin et conclusions ;

° Condamner la société HPVI à payer à la société EDEIS et à Monsieur [Z] [F] la somme globale de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile;

° Condamner la société HPVI aux entiers dépens.

4 ) Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 18 juillet 2019, la SAS ROLESCO et la SAS DIMAF demandent à la cour de :

Vu l'article 2224 du Code Civil,

Vu les articles L 145-60, L 624-2 et R 624-5 du Code de commerce,

Vu l'article 385 du Code de procédure civiles (sur la caducité de la citation pour défaut d'agir au niveau des créances irrégulièrement admises par le juge-commissaire)

Vu l'article 909 du code de procédure civile, sur l'appel incident,

- DE RECEVOIR les présentes conclusions d'intimés contenant appel incident,

- DE CONFIRMER le premier jugement en ce qu'il a décidé ce qui suit :

. « déclare irrecevables pour cause de prescription les réclamations présentées par HPVI au titre des préjudices liés au bail commercial à hauteur de 1.180.040 € »,

. « rejette les autres demandes »,

. « dit que le jugement sera opposable à Monsieur [U] [H] et à la société DIMAF ».

D'INFIRMER le jugement en ce qu'il a décidé ce qui suit :

. « fixe à la somme de 61.000 € à titre privilégié la créance de HPVI'au titre de la liquidation définitive de l'astreinte »,

. « fixe à la somme de 62.762,25 € la créance de HPVI'au titre de l'indemnité provisoire d'occupation ; dit que cette créance bénéficie du privilège du vendeur »,

. « fixe par compensation la créance de HPVI au passif'à la somme de 81.903,51 € »,

. « condamne en conséquence in solidum EDEIS et ROLESCO à payer la somme de 81.903,51 € à HPVI', outre 2.000 € à payer chacune à HPVI au titre de l'article 700 »,

. « condamne EDEIS et ROLESCO in solidum aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [V] [O] de 33.649€ ».

ET STATUANT A NOUVEAU :

. sur la mise en cause et sur la compétence :

- De PRENDRE ACTE que la mise en cause par la société HPVI de la société DIMAF n'est destinée qu'à lui rendre le jugement opposable,

- De se déclarer partiellement INCOMPETENTE pour :

- « FIXER à la somme de 1.180.040 € la créance de HPVI au titre des « autres préjudices liés au bail et à sa rupture » et DIRE que cette créance bénéficie du privilège du bailleur », la Cour de céans n'étant compétente que pour fixer la créance, mais non pas pour l'inscrire au rang des créances, ces demandes, partiellement mal formulées, relevant en effet du pouvoir et de la compétence exclusifs du juge-commissaire de SENS chargé de la vérification des créances et de leur rang, du tribunal de commerce de SENS pour son contrôle, et de la cour d'appel de PARIS, d'ailleurs déjà saisie dans l'autre instance (et qui a rendu un arrêt de sursis à statuer, en attendant la décision du Tribunal de Grande Instance d'Auxerre, puis de la Cour de céans du fait de l'appel adverse, sur le principe des créances alléguées par HPVI au sujet du bail commercial).

. sur le fond :

- De déclarer prescrites toutes demandes adverses envers la société TEFA INDUSTRIES ou sa liquidation, mais aussi et surtout envers la société ROLESCO,

. le double délai, biennal de L 145-60 du Code de commerce, et quinquennal de l'article 2224 du Code Civil, étant largement expiré depuis la fin du bail commercial en 2009,

SUBSIDIAIREMENT :

- De constater que la société ROLESCO, qui n'a jamais été ni locataire, ni sous-locataire des locaux de la société HPVI, ne peut en aucun cas être déclarée co-débitrice de quelque

indemnité d'occupation, astreinte ou indemnité d'aucune nature à l'égard de la société HPVI,

EN CONSEQUENCE :

- de rejeter toutes les demandes adverses contraires, notamment de condamnation de la société ROLESCO, sauf celle tendant à rendre « opposable» la décision de la cour d'appel à la société DIMAF,

IN FINE :

- de condamner la société HPVI à payer aux sociétés ROLESCO et DIMAF la somme (pour chacune) de 7.000 € au titre de l'article 700 du CPC,

- de condamner la société HPVI aux entiers dépens de l'instance d'appel.

5 ) Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 7 février 2019, la SARL ARCHIBALD prise en la personne de Me [W], ès qualités de liquidatrice judiciaire de la société TEFA INDUSTRIES, demande à la cour de :

- Voir confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la société HPVI au titre de la remise en état des locaux ;

Subsidiairement à cet égard,

-Voir limiter à la somme de 488.308,24 € à titre privilégié spécial (privilège du bailleur) ladite créance ;

- Pour le surplus, voir réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau :

° Fixer à 61.000 euros à titre chirographaire la créance de la société HPVI au titre de la liquidation de l'astreinte ;

° Fixer à la somme de 62.762 € à titre chirographaire la créance de la société HPVI au titre du solde de l'indemnité d'occupation ;

° Constater que la société HPVI ne sollicite plus une créance de 81.903,51 € à titre chirographaire;

° Voir dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

La SARL TEFA INDUSTRIES, qui n'a pas constitué avocat, s'est vue signifier par acte d'huissier remis à étude en date du 21 octobre 2019 les conclusions d'appelant par la société HPVI.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 décembre 2019.

MOTIFS

A titre liminaire, il est admis que la société EDEIS vient aux droits de la société SNC LAVALIN laquelle vient elle-même aux droits de la société SOGEQUIP GROUPE.

Il n'est pas discuté que suite à la cession partielle des actifs par la société TEFA, celle-ci a fait l'objet d'un plan de continuation qui a organisé la fusion dans la société nouvelle HPVI du bailleur ACXES (qui était actionnaire de la société TEFA) et de ce qui restait de la société TEFA après la cession.

Sur la prescription des créances

La société HPVI rappelle avoir régulièrement déclaré sa créance au liquidateur par courrier du 16 février 2010 dans les délais requis au passif de la société TEFA INDUSTRIES ; que le juge commissaire a inscrit sa créance au passif de la liquidation pour un montant de 1.303.802€ dont 1.215.823€ bénéficiant du privilège du bailleur.

Elle expose que :

- la déclaration de créance est interruptive de prescription jusqu'à la clôture de la procédure collective en application de l'article L 622-261 du code de commerce,

- la procédure de vérification de créances n'est pas achevée puisqu'aucune décision définitive n'est intervenue,

- en effet la cour d'appel saisie de l'ordonnance d'admission de la créance comme juge d'appel du juge commissaire, et affecté des mêmes pouvoirs, a sursis à statuer et a renvoyé la société HPVI à saisir la juridiction compétente de fond,

- si la cour d'appel a statué sur une fin de non recevoir, elle n'a donc pas mis fin à l'instance de sorte qu'elle ne s'est pas dessaisie de la demande d'admission de la créance qui demeure dès lors que le juge du fond doit statuer sur les contestations,

- l'instance devant la juridiction de fond participe de la procédure de vérification des créances laquelle n'est pas éteinte.

Enfin elle conteste que le délai de prescription ait pu commencer à courir à compter de la 1re expertise de M. [K], déposée le 9 décembre 2009, comme le soutient la société EDEIS puisque la prescription est interrompue par la déclaration de créances ; qu'en tout état de cause, l'expertise ordonnée par la cour d'appel désignant M. [V] [O] serait un acte interruptif de prescription et le dépôt du rapport le 6 février 2015 constituerait le point de départ du délai de prescription.

La société EDEIS et M. [F] exposent que :

- le juge commissaire ne peut pas statuer au delà de la vérification de la créance, il doit surseoir à statuer et inviter les parties à saisir le juge compétent,

- le juge commissaire a outrepassé son pouvoir juridictionnel en admettant en l'état les créances, il s'agit d'une fin de non-recevoir,

- l'ordonnance du juge commissaire a été infirmée par la cour d'appel par arrêt du 15 juin 2017 qui a accueilli la fin de non recevoir tirée de l'excès de pouvoir du juge commissaire, ce qui par application de l'article 2243 du code civil rend non avenue l'interruption de prescription de la déclaration de créance et rend irrecevable la demande,

- s'agissant du sursis à statuer évoqué par la société HPVI, l'article 2243 du code civil ne fait aucune référence au terme de l'instance mais dit simplement que si la demande est définitivement refusée, alors l'interruption de prescription attachée à cette demande ne saurait jouer;

- la demande formée par la société HPVI d'entériner ses réclamations afférentes au bail est définitivement rejetée dès lors que le juge commissaire et la cour d'appel saisie sur appel de l'ordonnance critiquée ne peuvent plus en connaître,

- en effet tel est le propre d'une fin de non recevoir laquelle tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond pour défaut de droit d'agir,

- le juge commissaire est dessaisi faute de pouvoir disposer de pouvoirs juridictionnels et l'irrecevabilité en résultant annihile tout effet interruptif attaché à la déclaration de créance, ce quand bien même l'instance devant la juridiction de fond participerait de la procédure de vérification des créances.

Ils soutiennent que les créances sollicitées au titre du bail commercial sont prescrites au motif que les réclamations de la société HPVI auraient dû être portées devant le juge du fond avant le 9 décembre 2014 soit au plus tard 5 ans après le dépôt d'expertise judiciaire de M. [K] date à laquelle la société HPVI connaissait les faits lui permettant d'engager l'action, l'expertise comptable de M. [V] [O] ayant un objet distinct.

M. [H] et les sociétés DIMAF et ROLESCO reprennent l'argumentation de la société EDEIS sur la prescription des créances de la société HPVI.

La selarl ARCHIBALD ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société TEFA INDUSTRIES demande la confirmation du jugement.

Il est acquis que la déclaration de créance, qui est assimilée à une demande en justice, interrompt les délais de prescription. L'interdiction des poursuites individuelles s'imposant au créancier pendant toute la durée de la procédure collective, il est jugé de manière constante que l'interruption de la prescription se prolonge non jusqu'à la décision d'admission qui marque la fin de l'instance d'admission de la créance, mais jusqu'à la clôture de la procédure collective.

Par application de l'article L624-2 du code de commerce dans sa version applicable à l'espèce, 'Au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire décide de l'admission ou du rejet des créances ou constate soit qu'une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence.'.

Aux termes de l'article 2243 du code civil, 'L'interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.'.

Lorsque la demande est définitivement tranchée par un moyen de fond ou par une fin de non recevoir, l'effet interruptif de la prescription de la demande en justice est non avenue si celle-ci est déclarée irrecevable.

Le défaut de pouvoir juridictionnel du juge commissaire en cas de contestation sérieuse s'apparente à une fin de non recevoir.

Il est également admis que si le juge commissaire a le pouvoir exclusif, dévolu par la loi, de décider de l'admission ou du rejet de la créance, et de statuer sur l'existence et la régularité de la déclaration de créance, il doit en revanche, lorsqu'il constate que la contestation ne relève pas de son pouvoir juridictionnel, surseoir à statuer sur la demande d'admission de la créance après avoir invité les parties à saisir le juge compétent. Dans ce cas, le juge commissaire n'est pas dessaisi de sa compétence exclusive pour admettre ou rejeter la créance et, accessoirement, statuer sur la régularité de la déclaration de créance.

En l'espèce la société HPVI a déclaré sa créance par courrier en date du 16 février 2010 au passif de la liquidation judiciaire de la société TEFA INDUSTRIES pour un montant de 1 303 802 € dont 1 215 823 euros avec privilège du bailleur, comme suit:

- Indemnité contractuelle pour non respect du bail, 36 07 €

- Indemnité d'occupation nette des avances versées : 83 647 €

- Second trimestre 2009 article 1760 Code civil : 49 244 € ;

- Non éviction sous-locataire [B] : 23 276 € ;

- Astreinte non respect de l'ordonnance de référé : 61 000 € ;

- Frais de remise en état et d'immobilisation : 987 896 € ;

- Doublage acier non conforme bâtiment ouest : 71 760 € ;

- Indemnité pour utilisation abusive de la cabine de peinture : 8 707 € ;

- Total frais et dépens net de l'avance de 8 000 € : 12 538 € ;

- Intérêts selon juge de l'exécution de Sens : 5 734 €.

Par ordonnance du 18 juin 2015, le juge commissaire du tribunal de commerce de SENS a constaté que la créance n'a fait l'objet d'aucune contestation sérieuse et a admis la créance de la société HPVI au passif de la société TEFA Industries pour la somme de 1 303 802,00 €, dont 1 215 823,00 € bénéficiant du privilège du bailleur.

Par arrêt en date du 15 juin 2017, la cour d'appel de Paris a infirmé l'ordonnance rendue le 18 juin 2015 par le juge commissaire et y substituant, a :

- sursis à statuer jusqu'au 21 septembre 2017 ou, s'il est justifié de la saisine effective de la juridiction du fond avant cette date, jusqu'à la décision définitive de celle-ci,

- dit qu'en cas de prolongation du sursis à statuer après le 21 septembre 2017, l'affaire sera

retirée du rôle de la Cour, à charge pour la partie la plus diligente de la faire réinscrire après décision définitive de la juridiction du fond.

La cour d'appel a retenu que la discussion opposée entre les parties à propos des créances non liquidées relevait manifestement de l'appréciation du juge du fond, s'agissant notamment de la question de la date de la remise des locaux commerciaux au bailleur et de la question du coût des travaux nécessaires à la remise en l'état des locaux ; que le juge-commissaire du tribunal de commerce de SENS avait par conséquent excédé son pouvoir juridictionnel.

Toutefois dans le dispositif de sa décision, la cour d'appel a infirmé l'ordonnance du juge commissaire qui avait admis la créance et 'y substituant' a sursis à statuer jusqu'à la décision définitive de la juridiction de fond compétente, laquelle a d'ailleurs été régulièrement saisie par la société HPVI par actes d'huissier en date des 11,12,18 et 27 juillet 2017, les parties ne discutant pas que la saisine soit intervenue dans les conditions posées par l'arrêt du 15 juin 2017, pour connaître de la discussion opposée entre les parties à propos des créances.

Il s'ensuit que la cour d'appel, statuant en appel de l'ordonnance du juge commissaire et avec par conséquent les mêmes pouvoirs, ne s'est pas dessaisie de sa compétence exclusive pour admettre ou rejeter les créances déclarées par la société HPVI le 16 février 2010 mais qu'elle a renvoyé au juge du fond, sous réserve de sa saisine par le créancier, l'examen du bien fondé des créances contestées.

Par conséquent, la déclaration de créances du 16 février 2010 a interrompu le délai de prescription jusqu'à la clôture de la liquidation judiciaire.

Dans la mesure où la prescription a été interrompue le 16 février 2010, le moyen de la société EDEIS et de M. [H] tiré du fait que le point de départ de la prescription quinquennale, pour ce qui relève des créances relatives à l'exécution du bail, doit être fixé au dépôt du rapport d'expertise judiciaire de M. [K], qui a examiné les désordres invoqués par le bailleur, le 9 décembre 2009 , est sans incidence puisqu'en tout état de cause, la prescription des créances a bien été interrompue le 16 février 2010 ; que par conséquent l'assignation au fond en date des 11,12,18 et 27 juillet 2017 est valablement intervenue dans le délai de prescription.

Il s'ensuit que les créances déclarées par la société HPVI le 16 février 2010 ne sont pas prescrites de sorte que le jugement sera infirmé de ce chef.

Enfin, la critique du jugement faite par M. [H] et les sociétés ROLESCO et DIMAF en ce qu'il a considéré que la réclamation de la société HPVI au titre des loyers et indemnités d'occupation provisoire n'était pas prescrite comme étant passée en force de chose jugée est inopérante dès lors que la déclaration de créances a interrompu le délai de prescription de l'ensemble des créances qui y sont mentionnées.

Sur la demande de voir déclarer irrecevable le liquidateur en ses demandes de contestation

La société HPVI soutient que c'est à bon droit que le juge commissaire a admis la créance pour le montant déclaré dès lors que le liquidateur n'a pas contesté la créance dans les délais prescrits devant le juge commissaire ; que son courrier tardif du 31 mai 2013 est insuffisamment motivé comme l'a retenu le juge commissaire pour justifier une quelconque contestation. La selarl ARCHBALD ès qualités de liquidateur de la société TEFA INDUSTRIES, réplique avoir bien contesté la créance au titre du bail par lettre en date du 31 mai 2013.

Toutefois l'ordonnance du juge commissaire a été infirmée de ce chef et la cour d'appel de Paris a sursis à statuer en l'attente de la décision qui doit être rendue au fond sur le bien fondé des créances sollicitées par la société HPVI.

La cour relève qu'elle est tenue d'examiner le bien fondé des créances dès lors que la société TEFA INDUSTRIES est défaillante ; que l'examen de la régularité de la déclaration de créances relève de la cour d'appel statuant sur appel de la décision du juge commissaire qui ne s'est pas dessaisi sur ce point, et que les créances sont en sus contestées par les autres parties étant relevé que la société HPVI demande une condamnation in solidum entre les sociétés EDEIS et ROLESCO et la société TEFA INDUSTRIES à lui verser au titre des créances la somme de 1 303 802 euros.

Sur le bien fondé des créances réclamées par la société HPVI

A titre liminaire, la cour observe que la société HPVI n'a pas estimé utile de présenter ses créances telles qu'elles sont présentées dans la déclaration de créances, ce qui complique l'examen de leur bien fondé d'autant que les intimées ont présenté leurs contestations en suivant les postes visés dans la déclaration de créances.

Les intimées, à l'exception de la selarl ARCHIBALD, exposent que la société HPVI n'a pas comptabilisé en créances au bilan 2011 les créances qu'elle invoque contre TEFA INDUSTRIES. Toutefois, l'absence d'inscription desdites créances au bilan de l'année 2011 ne vaut pas, comme elles le prétendent, reconnaissance par la société HPVI de ce que les créances dont elle se prévaut sont infondées alors que celle-ci n'a eu de cesse de les réclamer depuis 2009 tel qu'il en ressort des différentes procédures devant le juge des référés, devant le juge de l'exécution, de la déclaration de créances et de la présente instance au fond.

1. Sur la créance de 488 308 euros TTC au titre de la remise en état des locaux

La société HPVI expose qu'en l'absence d'état des lieux lors de la conclusions du bail en 2000, les locaux sont réputés avoir été donnés à bail en parfait état ; que toutefois elle a proposé au cours de l'expertise judiciaire de M. [K] de se baser sur l'état constaté par huissier en 2003, date de la reprise des locaux par TEFA INDUSTRIES, ce qui avait été accepté par les parties lors de l'expertise. S'agissant du coût de nettoyage des chéneaux et de la toiture contesté notamment par la société EDEIS, elle rappelle ne réclamer que le nettoyage lié à un manque de 5 ans d'entretien courant du locataire et non la réfection de la toiture. Elle fait valoir que les intimées ne rapportent pas la preuve de la vétusté des locaux qu'ils invoquent pour s'opposer à la prise en charge des réparations. Elle précise que lors des opérations d'expertise, la société TEFA INDUSTRIES a accepté le montant des travaux tels que validés par l'expert judiciaire à hauteur de 488 308 euros TTC et le liquidateur judiciaire ne conteste pas la somme réclamée. La société HPVI soutient que le bail signé avec le nouveau locataire le 30 juin 2009 fait état d'une estimation de travaux de 400 000 euros ; que pour assumer le financement des travaux par le locataire, il a été accordé une remise de 5 000 euros HT pendant 6 ans, soit 360 000 euros à laquelle s'est ajoutée une dispense de loyers de 66 000 euros HT pour l'année 2009 afin de tenir compte de l'immobilisation des locaux pendant les travaux ; qu'elle a donc subi un préjudice en consentant à ces remises de loyer pour pouvoir relouer les locaux.

La société EDEIS fait valoir que l'estimation des réparations faite par M. [K] est fondée sur un constat d'huissier non contradictoire réalisé en juin 2003 ; que selon les attestations des salariés, les locaux étaient déjà en mauvais état lors de la reprise du bail par la société TEFA INDUSTRIES ; qu'il résulte de l'avenant au bail que la toiture présentait un défaut de conception ayant pour conséquence des entrées d'eau ; que l'usure de la toiture relève du 606 à la charge du bailleur de sorte qu'aucune réclamation ne peut prospérer de ce chef. Elle soutient que la société HPVI a reloué les locaux peu après le départ des lieux de la société TEFA INDUSTRIES à la société DOUGLAS qui a adapté les locaux aux activités de karting et de football en salle de sorte que la remise en état n'était pas utile à la société DOUGLAS qui a transformé les locaux.

La selarl ARCHIBALD ès qualités de liquidateur ne conteste pas, à titre subsidiaire, le montant des réparations à hauteur de 488 308,24 euros tel qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire de M. [K].

M. [H], les sociétés ROLESCO et DIMAF font valoir que l'état des locaux était dans un état d'entretien équivalent sous la période de location précédente à la société TEFA ; que le local construit dans les années 60/70 est vétuste et n'a jamais été entretenu ni par les propriétaires successifs, ni par les locataires successifs ; que le protocole portant avenant de 2003 stipule expressément que la toiture présente un défaut de conception ayant pour conséquence des infiltrations de sorte qu'il ne peut rien être réclamé au titre de la toiture, ni au titre des remises en état d'un bâtiment vétuste ; qu'il a en outre été reloué de sorte que la société HPVI n'a eu à procéder à aucun travaux.

La cour rappelle qu'en application de l'article 1730 du code civil, le preneur est tenu de restituer les locaux loués en l'état dans lequel il les a reçus et en application de l'article 1732 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Si l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation, il lui appartient toutefois de démontrer qu'il a effectivement subi un préjudice.

Aux termes de la clause 'Entretien et Réparations' du bail, 'Le PRENEUR prendra les lieux loués de façon constante en parfaite état de réparations locatives et de menus entretien ; il supportera en outre celles visées à l'article 605 du code civil, le BAILLEUR n'étant tenu que des grosses réparations prévues à l'article 606 du même code'. L'avenant du 2 juin 2003 a complété ladite clause ainsi : 'Le preneur reconnaît avoir été prévenu d'un défaut de conception dans la toiture qui se manifeste par des infiltrations lorsqu'il y a des vents forts. Le preneur renonce à exiger l'exécution des travaux nécessaires pour remédier à ces fuites. Toutefois l'usure de la toiture pour tout autre motif entraînera la responsabilité du bailleur conformément à l'article 606 du code civil. '.

Il a été établi un état des lieux les 2 et 30 juin 2003 à la demande du bailleur. Par lettre en date du 29 mai 2003 adressé à la SCP BENICHOU, conseil des sociétés ROLESCO et SOGEQUIP dans le cadre de l'offre de reprise, le bailleur invitait les repreneurs à être présents afin qu'il soit procédé à l'état des lieux et à l'inventaire faisant suite à l'offre de reprise.

Les sociétés ROLESCO (qui à la date de l'offre détenait 100% de la société DIMAF) et SOGEQUIP ne se sont pas présentées pour l'établissement de l'état des lieux.

Si les intimées, à l'exception de la selarl ARCHIBALD ès-qualités de liquidateur, contestent ce procès-verbal, la cour relève qu'il a été établi dans le cadre de l'offre de reprise faite par les sociétés ROLESCO/DIMAF et SOGEQUIP pour le compte de la société TEFA INDUSTRIES, qu'il est contradictoire à leur égard, celles-ci ayant été avisées de son établissement par l'intermédiaire de leur conseil.

Il ressort de l'état des lieux de juin 2003, établi dans le cadre de l'offre de reprise, que les locaux donnés à bail sont en état d'usage (moquettes murales ou au sol sales, papier peint défraîchi, peinture abîmée en certains endroits, murs, plafonds et sol en état brut dans certaines parties comme le local de stockage, l'atelier chaudronnerie).

Il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [K], versé aux débats par les parties sans les annexes, que des réparations sont nécessaires et résultent d'un manque d'entretien du preneur (absence de fonctionnement de volets roulants, absence de tubes fluorescents, fils électriques volants, serrures de portes cassés, portes coulissantes bloquées, dalles endommagées, absence de tuyau de raccordement d'un appareil de climatisation, aérotherme défectueux, vannes thermostatiques manquantes...) et que les locaux ont été restitués défraîchis et sales.

S'agissant de la toiture, il est noté par l'expert la présence de mousse sur les plaques ondulées et que les chéneaux et les gouttières sont sales et contiennent de nombreux dépôts, ce qui relève de l'obligation d'entretien du preneur. Il n'est pas fait mention par l'expert d'un quelconque lien de causalité entre la présence de mousse sur les tôles et le défaut de conception mentionné dans l'avenant au bail. Il ressort cependant de l'expertise que les plaques ondulées sont vétustes et obsolètes, ce qui est imputable au bailleur et vient renchérir le coût du démoussage en raison des précautions à prendre eu égard à la fragilisation de la toiture résultant de sa vétusté.

Il est constant que le bailleur a reloué à compter du 1er juillet 2009 selon bail du 30 juin 2009, soit dès la libération des lieux par la société TEFA INDUSTRIES, l'ensemble des locaux en l'état à la société DOUGLAS sans avoir procédé aux travaux de remise en état pour lesquels il sollicite une indemnisation de la société TEFA INDUSTRIES. La société DOUGLAS a entrepris des travaux d'adaptation desdits locaux à son activité pour lesquels le bailleur a accepté une prise en charge forfaitaire des frais de remise en état et d'adaptation en accordant une remise de loyer de 5000 euros HT par mois pendant 6 ans outre un loyer ramené à zéro pour les mois de juillet, août et septembre 2009 ainsi qu'un loyer mensuel de 4000 euros HT sur les trois derniers mois de 2009. Le bail rappelle d'ailleurs l'état des locaux et l'évaluation des travaux de remise en état.

Il était en outre indiqué dans la clause 'Entretien' que le 'retard actuel dans l'entretien devra être absorbé avant le 30 juin 2015 de sorte que le bâtiment soit en permanence en bon état à compter de cette date'.

La société HPVI a donc subi un préjudice puisque afin de pouvoir relouer rapidement les locaux en l'état, elle a consenti un bail pour de nouvelles activités et une remise de loyer importante à la société DOUGLAS pour que celle-ci fasse les travaux nécessaires.

Toutefois, le préjudice subi ne peut pas être équivalent à la remise accordée au nouveau locataire puisque les travaux ont certes permis de remettre en état les locaux mais il s'agit essentiellement de travaux d'adaptation aux nouvelles activités (bâtiment Nord du karting indoor, du football indoor et un espace jeux pour enfants dans le bâtiment Sud), d'autant que les grosses réparations et les réparations résultant de la vétusté ont été transférées au nouveau locataire, contrairement au bail conclu le 17 janvier 2000, et que le loyer a été augmenté, ce qui est avantageux pour le bailleur. Le préjudice subi ne peut pas davantage être équivalent au montant de la somme réclamée à hauteur de 488 308 euros TTC sur le fondement des devis produits à l'expertise.

En effet, si les locaux n'ont pas été restitués en bon état d'entretien et de réparation par le preneur, il doit être appliqué sur la somme retenue par l'expert judiciaire au titre des devis (non produits aux débats par les parties) un coefficient d'usure liée à la vétusté tenant compte du fait que les locaux, construits dans les années 70 et 80, étaient en état d'usage lors de l'installation dans les lieux de la société TEFA INDUSTRIES et ils souffraient déjà d'un manque d'entretien du précédent locataire, ce qui n'est pas imputable à la société TEFA INDUSTRIES, et alors que le coût du démoussage est renchéri par l'état de vétusté des tôles ondulées, vétusté imputable au bailleur.

Par conséquent, il sera accordé 40% de la somme de 488 308 euros TTC soit la somme de 195 323 euros TTC.

Cette somme est allouée à la société HPVI à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'état des locaux restitués.

2. Sur la réclamation de la société HPVI pour autres créances à hauteur de 691 732 euros

La société HPVI réclame plusieurs postes d'indemnisations correspondant à des indemnités d'occupation entre le 25/11/2009 et le 28/07/2011, à la durée nécessaire aux travaux selon l'expertise judiciaire de M. [K], au préjudice lié à la non éviction du sous-locataire [B], au fait d'avoir caché les sous-baux au bailleur, au doublage acier non conforme du bâtiment ouest, aux frais d'expertise et de procédure, et à l'utilisation abusive d'une cabine de peinture, indemnisation qu'elle chiffre à un total de 849 535 euros mais qu'elle plafonne à la somme de 691 732 euros en raison du montant de la déclaration de créances de ces chefs.

- sur les indemnités d'occupation

a) La société HPVI sollicite une indemnité d'occupation pour la période allant du 25 novembre 2008, date selon elle de la résiliation du bail, jusqu'au 30 juin 2009 date de libération des locaux.

La société EDEIS expose que la société TEFA INDUSTRIES a réglé des loyers jusqu'au 31 mars 2009 date de fin du bail ; qu'elle n'est redevable d'aucune indemnité d'occupation au delà ; que la société HPVI n'a réclamé lors de la déclaration de créance qu'une indemnité d'occupation jusqu'au 31 mars 2009.

Par ordonnance en date du 10 février 2009, le juge des référés d'Auxerre a notamment :

- constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 24 novembre 2008

- donné acte à la société TEFA INDUSTRIES de son engagement à quitter les lieux le 28 février 2008 et accordé un délai jusqu'à cette date pour libérer les lieux sous réserve du paiement par cette dernière à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation calculée sur la base du dernier loyer augmenté de la taxe foncière et de la TVA

- ordonné son expulsion à compter du 28 février 2009 sous astreinte,

- condamné la société TEFA INDUSTRIES à payer trois mois de loyers à titre provisionnel.

La cour d'appel de Paris a confirmé par arrêt du 18 septembre 2009 l'ordonnance précitée sauf en ce qu'elle a condamné à titre provisionnel la société TEFA INDUSTRIES à payer trois mois de loyer ; réformant de ce seul chef a débouté la société HPVI de cette demande qui se heurte à une contestation sérieuse et débouté la société HPVI de sa demande tendant à faire payer une indemnité d'occupation additionnelle en raison de la présence d'un sous locataire qui se heurte à une contestation sérieuse.

Aucune juridiction de fond n'ayant été saisie d'une demande aux fins de résiliation du bail, il sera tenu pour acquis que le bail a été résilié de plein droit à la date du 24 novembre 2008 de sorte que la société TEFA INDUSTRIES est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 25 novembre 2008, l'ordonnance du juge des référés étant définitive de ces chefs.

Il ressort de l'ordonnance définitive du 16 février 2012 du juge de l'exécution d'Auxerre, qui a liquidé sur la période du 1er mars 2009 au 30 juin 2009 l'astreinte prononcée par le juge des référés d'Auxerre selon ordonnance précitée en date du 10 février 2009 que la date de libération des lieux, non contestée par la société TEFA INDUSTRIES représentée par le liquidateur judiciaire, est le 30 juin 2009.

Il s'ensuit que l'indemnité d'occupation a couru du 25 novembre 2008 au 30 juin 2009.

La cour relève qu'en outre la société HPVI a bien réclamé une indemnité d'occupation jusqu'au 30 juin 2009 dans la déclaration de créances, sur le fondement de 900 euros HT/jour.

La société HPVI soutient que l'indemnité d'occupation doit être calculée sur la base de 44 euros/m² annuel pour une surface de 7500 m², ce qui correspond à la valeur locative des locaux de 42 euros HT auxquels s'ajoute 2 euros au titre de la taxe foncière et tient compte de son préjudice lié à l'occupation sans droit ni titre des locaux.

Toutefois l'indemnité d'occupation de droit commun a une nature indemnitaire et compensatoire et ne correspond pas nécessairement à la valeur locative des locaux ; le bailleur ne peut se fonder sur le prix unitaire par m² du nouveau bail qui est le résultat des négociations entre les parties ; l'attestation du cabinet L2H du 6 janvier 2010 indiquant une valeur locative de 33 euros HT/m² pour des locaux industriels et de 51 euros/m² pour des activités commerciales n'est qu'une estimation.

Il convient eu égard à l'état d'usage des locaux lors de la reprise du bail en 2003 par la société TEFA INDUSTRIES, de fixer au montant du dernier loyer contractuel mensuel augmenté, de la TVA et taxe foncière, le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 novembre 2008 jusqu'au 30 juin 2009 par la société TEFA INDUSTRIES.

Il sera par conséquent dit que la société TEFA INDUSTRIES est redevable en deniers ou quittance, afin de tenir compte des versements déjà effectués par celle-ci ainsi que de la créance de 62 762,25 euros ci-dessous examinée portant notamment sur l'indemnité d'occupation provisionnelle, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel mensuel augmenté de la TVA et taxe foncière à compter du 25 novembre 2008 jusqu'au 30 juin 2009 par la société TEFA INDUSTRIES.

b) La société HPVI sollicite également une indemnité d'occupation pour la période allant du 1er juillet 2009 au 31 décembre 2009 'le temps de l'expertise'.

Dès lors que la date de libération des locaux est arrêtée au 30 juin 2009 et que les locaux ont été reloués à compter du 1er juillet 2009, la société TEFA INDUSTRIES ne peut pas être redevable d'une quelconque somme au titre de l'indemnité d'occupation qui serait tributaire de la durée de l'expertise judiciaire.

La société HPVI sera donc déboutée de cette demande.

c) La société HPVI sollicite une troisième indemnité d'occupation pour la période suivante arrêtée au 29 juillet 2011 date de la vente des locaux loués, déduction faite des loyers qu'elle a perçu de la société DOUGLAS.

Outre le fait que la société HPVI n'articule aucun moyen venant expliquer cette demande d'indemnité d'occupation supplémentaire, elle ne rapporte pas la preuve que l'état de restitution des locaux lui aurait préjudicié lors de la vente qui est intervenue au profit de la société DOUGLAS, son locataire, le 29 juillet 2011 pour un montant de 1 800 000 euros. La cour observe au surplus que cette créance ne fait pas partie de celles qui ont été déclarées par le bailleur par courrier du 16 février 2010.

- sur l'indemnité d'immobilisation le temps des travaux

La société HPVI fait valoir que l'expert judiciaire a fixé la durée des travaux de remise en état à 5 mois, soit à la somme de 161 460 euros TTC dont elle demande l'indemnisation.

Toutefois, la société HPVI n'ayant fait procéder à aucuns travaux de remise en état et ayant immédiatement reloué les locaux, aucune indemnisation de ce chef ne lui sera accordée.

- sur le préjudice du fait du sous-locataire [B] resté en place

La société HPVI soutient qu'elle a subi un préjudice en raison du maintien dans les lieux d'un sous-locataire, la société [B] dont le sous-bail a été transféré dans le cadre de la cession partielle des actifs à la société TEFA INDUSTRIES ; que s'agissant d'un sous- bail civil d'une durée d'un an, la société TEFA INDUSTRIES avait la faculté de résilier ledit bail à chaque échéance annuelle afin de lui permettre de relouer les lieux sans sous-locataire ; que sa présence a réduit les possibilités de recommercialisation.

La société EDEIS, M. [F] , M. [H], les sociétés ROLESCO et Dimaf exposent que seule la société HPVI avait la possibilité de maintenir dans les lieux ou faire expulser le sous-locataire.

Il est admis que le bailleur avait autorisé le sous-bail qui a été consenti à la société [B] par la société TEFA pour une durée de deux années à compter du 1er novembre 2001, bail renouvelé par tacite reconduction par période de 12 mois ; qu'à la date de la libération des locaux par la société TEFA INDUSTRIES, à qui le sous bail a été transféré la société [B], était toujours présente dans les locaux.

Toutefois la société HPVI n'établit pas avoir subi un préjudice de ce fait. En effet, elle ne rapporte pas la preuve que le sous-bail précité aurait réduit les possibilités de recommercialisation faute de produire des éléments relatifs à des refus de location de l'ensemble immobilier pour cette raison ; ni qu'elle a dû consentir une réduction du loyer à la société DOUGLAS de ce fait.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande.

- préjudice pour 'avoir caché ' des sous-locataires au bailleur

La société HPVI soutient que la société TEFA INDUSTRIES a consenti des sous-locations sans son accord à la société Courtalinox, à la société LASER 89 et à la société UPSILON ; qu'elle est donc bien fondée à réclamer la restitution des loyers perçus par le preneur ou en tout cas le préjudice résultant de ces sous-locations non autorisées.

Comme le fait remarquer la société EDEIS qui se prévaut de la prescription de cette demande, la société HPVI n'a pas réclamé de sommes au titre de ces sous-locations irrégulières lorsqu'elle a déclaré ses créances. Or sous couvert de la déclaration de créances, la société HPVI ne peut invoquer une nouvelle créance du fait de sous-locations prétendument irrégulières au titre d'un bail résilié depuis le 25 novembre 2008, cette demande étant manifestement prescrite, l'interruption de prescription ne valant que pour les créances déclarées en février 2010, ce alors que la société HPVI admet avoir découvert les sous-locations consenties à la société Courtalinox et à la société LASER 89 en 2008 et 2009.

S'agissant de la sous-location consentie par la société TEFA INDUSTRIES à la société UPSILON courant 2008/2009, la société HPVI déclare n'avoir découvert cette sous-location que lors des opérations d'expertise de M. [V] [O] dont le rapport a été déposé en février 2015. Toutefois, elle n'en justifie pas dès lors que le rapport ne mentionne pas expressément ladite sous-location à la société EPSILON et alors que les locations afin de stockage visées dans ledit rapport concernent en réalité des conventions passées avec les sociétés ROLESCO et EDEIS qui font l'objet d'une demande distincte du bailleur examinée ci-dessous.

Par conséquent sa demande est également prescrite s'agissant du préjudice allégué résultant de la sous location à la société UPSILON.

- sur les travaux de doublage acier non conforme de la charpente métallique du bâtiment ouest

La société HPVI soutient que la locataire a modifié la charpente métallique sans son autorisation en y posant des plaques de tôles soudées sur les poteaux d'ossature de la charpente tel que l'a relevé l'expert judiciaire, ce qui affaiblit selon elle la structure ; qu'il n'a pas été produit de contrat d'assurance dommage concernant ces travaux ; qu'il convient de procéder au renfort des poteaux et murs porteurs afin d'éviter tout dommage ce pour un montant de 71 760 euros TTC.

La société EDEIS et M. [F] répliquent qu'il n'est pas démontré que ce soit la société TEFA INDUSTRIES qui aurait pris l'initiative des travaux de charpente ; que l'évaluation des travaux est arbitraire et ne repose sur aucun devis ; que la toiture est en tout état de cause vétuste et non conforme, ce qui est relève de la responsabilité du bailleur.

L'expert judiciaire a constaté que des plaques de tôle ont été mises en doublage et soudées sur des poteaux d'ossature de la charpente et il précisait que 'la société HPVI souhaitait que la société TEFA INSUSTRIES puisse justifier en faisant appel à un bureau de contrôle que les éléments rapportés n'interfèrent pas sur la solidité de la structure du bâtiment'.

Outre le fait qu'il ne résulte pas du rapport d'expertise judiciaire que les tôles auraient été mises en place par la société TEFA INDUSTRIES et non par le précédent locataire ; la cour observe que l'expert n'a préconisé aucune mesure de réparation et qu'il n'est pas établi par la société HPVI que la pose de ces plaques de tôle aurait fragilisé l'ensemble et nécessiterait soit, leur dépose, soit un renfort des poteaux. En outre, elle ne produit pas de devis à l'appui de sa demande.

Dans ces conditions, elle sera déboutée de sa demande non justifiée.

- frais de procédure d'expertise et de procédure

La société HPVI expose qu'elle a engagé des frais d'huissier pour faire valoir ses droits pour un montant total de 5 805 euros ainsi que 9 733 euros de frais d'expertise.

S'agissant de frais d'huissier qui ont été nécessaires pour que la société HPVI fasse valoir ses droits, sa demande sera accueillie pour les frais d'huissier relatifs à la saisie attribution (1181,45 euros TTC+ 2 773,88 euros TTC) laquelle a été validée par le juge de l'exécution d'Auxerre le 10 septembre 2009 et aux assignations en référés ( 700 euros TTC), le coût de l'assignation du 10/12/2008 (62,70 euros) et de la sommation résolutoire (114,01 euros) et le coût de la levée de l'état des privilèges (46,64 euros) sollicité dans le cadre de la procédure d'acquisition de la clause résolutoire étant relevé que le juge de l'exécution et le juge des référés ont condamné la société TEFA INDUSTRIES aux dépens, ce qui constitue des titres exécutoires.

En revanche, il sera laissé à sa charge le coût de la sommation sur travaux non autorisés pour lesquels sa créance a été écartée.

La créance de la société HPVI à ce titre est donc de 4 878,23 euros.

Les autres frais d'huissier réclamés ainsi que les frais d'expertise judiciaire de M. [K] concernent la présente procédure et seront donc examinés dans le cadre des dépens de la présente instance.

- sur la créance née de l'utilisation de la cabine de peinture

La société HPVI soutient qu'elle a loué à la société TEFA INDUSTRIES une cabine de peinture industrielle ; qu'elle a résilié la location le 30 septembre 2008 et que celle-ci doit lui régler une indemnité pour la période allant du 1er octobre 2008 au 31 mars 2009 de 40 euros HT/jour.

La société EDEIS, M. [F] , M. [H] et les sociétés ROLESCO et DIMAF répliquent que suivant accord du 2 juillet 2003, il a été convenu que la cabine de peinture deviendrait la propriété de la société TEFA INDUSTRIES après paiement des trimestrialités.

Il résulte du courrier en date du 2 juillet 2003 sur lequel figure un 'bon pour accord', avec décompte annexé, que la société TEFA INDUSTRIES deviendrait propriétaire de la cabine après apurement des trimestrialités au 1er avril 2008 ; qu'il n'est pas allégué qu'elle ne se serait pas acquittée desdites sommes.

Par conséquent la société HPVI sera déboutée de sa demande d'indemnisation.

3- Sur les demandes formées au titre des 'autres modes d'évaluation' du préjudice

De manière confuse, la société HPVI demande également la confirmation de sa créance à hauteur de 1 303 802 euros en se prévalant des préjudices suivants.

- l'absence de relocation

La société HPVI soutient que si elle avait attendu la fin des opérations d'expertise et le délai des 5 mois correspondant aux travaux de remise en état, la relocation n'aurait pu intervenir avant le 1er novembre 2010 ; qu'il en serait résulté une immobilisation de 16 mois des locaux à 900 euros/m²/mois, soit un montant de 439 200 euros, auquel s'joute le montant des travaux évalués par l'expert judiciaire.

Il s'agit d'un préjudice d'immobilisation hypothétique dès lors que la société HPVI a reloué immédiatement les locaux, la cour renvoyant pour le surplus aux développements qui précèdent rappelant qu'il a été accordé des dommages et intérêts à hauteur de 195 323 euros en raison de l'état des locaux restitués.

- sur la remise accordée au nouveau locataire

La société HPVI réclame la somme de 426 000 euros HT au titre de la remise des loyers accordés au nouveau locataire en raison des travaux qui étaient nécessaires eu égard à l'état des locaux.

Outre le fait que la société HPVI a déjà été indemnisée au titre du préjudice résultant de l'état des locaux restitués qui l'a contrainte à conclure un bail avec des remises de loyer en contrepartie de la prise en charge des travaux par le nouveau locataire, étant rappelé que le bail conclu avec la société DOUGLAS stipule un loyer plus important que celui réglé par l'ancien locataire et transfère la charge des grosses réparations et de la vétusté sur le nouveau locataire, la cour rappelle que les travaux entrepris par le nouveau locataire n'ont pas consisté en une simple remise en état des locaux mais aussi en des travaux d'adaptation à ses activités.

Par conséquent il convient de débouter la société HPVI de cette demande.

- sur la perte de chance de mieux louer

La société HPVI considère que si les locaux avaient été rendus en bon état d'entretien, elle aurait pu les louer pour des activités commerciales ; que des contacts avaient ainsi été pris pour louer les locaux à l'enseigne Biocoop ; les jardineries [R] et la brocante la Trocante mais qu'aucune de ces enseignes n'a accepté de faire l'avance des travaux.

La société EDEIS réplique que le bailleur ne peut demander une double indemnisation à la fois correspondant à la remise en état des locaux et à la perte de chance de 'mieux louer'.

La cour relève que les locaux étaient en état d'usage lorsque la société TEFA INDUSTRIES s'est installée dans les lieux en juin 2003 de sorte qu'en tout état de cause, à supposer qu'elle les ait rendus en bon état d'entretien, il ne lui appartenait pas de les rendre en meilleur état qu'elle les avait reçus ; que des travaux d'adaptation des locaux auraient en tout état de cause été nécessaires au vu des enseignes citées par la société HPVI dont les activités sont différentes de celles qu'exerçait la société TEFA INDUSTRIES ; qu'en outre elle ne rapporte pas la preuve des 'contacts' et 'refus' allégués avec les enseignes précitées ; que les locaux ont été reloués à la société DOUGLAS qui y exerce des activités pour un loyer d'un montant supérieur (à savoir 216 000 euros) à celui figurant au bail qui a été cédé à la société TEFA INDUSTRIES ; qu'en outre la société HPVI a été indemnisée au titre des travaux de remise en état.

Dans ces conditions, la société HPVI sera déboutée de sa demande formée au titre de la perte de chance de 'mieux louer' les locaux.

- sur la perte de chance de mieux vendre

La société HPVI soutient qu'elle aurait pu vendre les locaux à un meilleur prix s'ils avaient été en meilleur état et libres de toute occupation.

La cour relève que la société HPVI a vendu les locaux en juillet 2011 à sa locataire, la société DOUGLAS, pour un montant de 1 800 000 euros de sorte qu'elle ne peut se plaindre d'un moindre prix en raison de l'occupation des locaux ; qu'elle ne démontre pas qu'elle avait envisagé la vente des locaux lors de la libération des lieux par la société TEFA INDUSTRIES en juin 2009 ; ni que le prix de vente aurait été différent en raison de l'état des locaux.

Dans ces conditions, la société HPVI sera déboutée de sa demande.

4) Sur la liquidation de l'astreinte pour non respect de l'ordonnance de référé

Par jugement en date du 16 février 2012, le juge de l'exécution d'Auxerre a liquidé l'astreinte à hauteur de 61 000 euros prononcée par l'ordonnance de référé du 10 février 2009 qui avait assorti la mesure d'expulsion d'une astreinte à compter du 28 février 2009 jusqu'à la libération des lieux laquelle est intervenue le 30 juin 2009. Cette ordonnance, confirmée par la cour d'appel de Paris sur ce chef de condamnation, étant définitive et constituant un titre exécutoire, la société TEFA INDUSTRIES est redevable de ladite somme qui n'est au demeurant contestée par aucune des intimées.

5 ) sur la créance de 62 762,25 euros

La cour renvoie sur cette créance à la motivation pertinente du jugement entrepris, qui a accueilli la demande, en l'absence d'éléments nouveaux. La cour relève que ladite créance inclut les sommes dues au titre des indemnités d'occupation provisionnelles des 1er et 2e trimestre 2009.

La cour ajoute qu'il n'y a pas lieu de déduire de la somme de 62 762,25 euros, la somme de 33 858,74 euros au titre des saisies-attributions qui a déjà été déduite par le juge de l'exécution dans le jugement du 10 septembre 2009, ni la somme de 8000 euros au titre de la saisie- vente qui était déjà déduite de la réclamation faite par la société HPVI tel que cela ressort de la pièce 50 qu'elle verse aux débats et du jugement du juge de l'exécution.

Sur les demandes de fixation au passif

La cour rappelle qu'elle n'est saisie que de l'examen du bien fondé des créances alléguées par la société HPVI ; que la cour d'appel statuant en appel de l'ordonnance du juge commissaire et avec par conséquent les mêmes pouvoirs, ne s'est pas dessaisie de sa compétence exclusive pour admettre ou rejeter les créances déclarées par la société HPVI.

Par conséquent la présente cour ne peut ni fixer les créances au passif de la société TEFA INDUSTRIES, ni statuer sur leurs rangs de sorte qu'il convient d'infirmer le jugement qui a fixé les créances au passif de la société TEFA INDUSTRIES et qui s'est prononcé sur le rang des créances.

En conclusion, il convient de dire que les créances de la société HPVI à l'égard de la société TEFA INDUSTRIES s'élèvent à :

- 195 323 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'état des locaux restitués,

- 61 000 euros au titre de la liquidation définitive de l'astreinte prononcée par l'ordonnance de référé du 10 février 2009,

- 62 762,25 euros au titre de l'ordonnance définitive du juge de l'exécution d'Auxerre en date du 10 septembre 2009,

- 4 878,23 euros au titre des dépens relatifs aux procédures antérieures,

- au montant total en deniers ou quittance, pour la période écoulée entre 25 novembre 2008 et le 30 juin 2009, des indemnités mensuelles d'occupation telles que fixées ci-dessus, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel mensuel augmenté de la TVA et taxe foncière,

Sur les demandes de condamnation des sociétés ROLESCO et EDEIS

- au titre d'une 'action directe'

La société HPVI soutient que les sociétés ROLESCO et EDEIS étaient titulaires de sous- baux consentis à son insu par la société TEFA INDUSTRIES et elle réclame à ce titre une indemnisation à hauteur des loyers qu'elle n'a pas pu recouvrer pendant 5 années au titre soit du préjudice résultant de cette location irrégulière, soit au titre des fruits résultant de l'occupation sans son autorisation d'une partie des locaux.

Les sociétés EDEIS et ROLESCO admettent que deux conventions de mise à disposition d'une partie des locaux pour stockage avec mise à disposition de services ont été conclues par la société TEFA INDUSTRIES avec d'une part la société EDEIS et d'autre part la société ROLESCO.

Il résulte d'ailleurs d'un dire en date du 22 mai 2014 de la société ROLESCO au cours de l'expertise judiciaire comptable confiée à M. [V] [O] dont le rapport a été déposé en février 2015, que le loyer annuel était de 26 340 euros pour la société ROLESCO et de 7 380 euros pour la SCN LAVALIN (devenue la société EDEIS).

La cour relève que c'est lors des opérations d'expertise judiciaire de M. [G] que la société HPVI a appris l'existence de ces conventions de stockage de sorte que ses demandes à l'égard des sociétés ROLESCO et EDEIS ne sont pas prescrites.

La cour rappelle que le bailleur ne dispose d'aucun droit sur les sous-loyers, sauf son action directe contre le sous-locataire dans la limite du montant du sous-loyer, en cas de défaillance du locataire principal, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Quelle que soit la nature de ces deux conventions qui n'ont pas été produites, la société HPVI ne rapporte pas la preuve du préjudice subi du fait de ces deux sous-locations dont elle reconnaît qu'elles ont pris fin avant la restitution des locaux et alors qu'il n'est pas rapporté la preuve que le montant de ces sous-locations non autorisées qui lui sont inopposables, dont il est ignoré la durée, aurait excédé le montant du loyer qu'elle percevait du locataire principal.

La société HPVI sera donc déboutée de ses demandes de condamnation de la société EDEIS et de la société ROLESCO à hauteur respectivement de la somme de 131 700 euros et de 36 900 euros.

- au titre de l'action 'en solidarité' contre les sociétés ROLESCO et EDEIS

La société HPVI sollicite également que les sociétés ROLESCO et EDEIS soient condamnées 'in solidum' entre elles et avec la société TEFA INDUSTRIES à la somme de 1 303 802 euros.

Faute de démontrer que les sociétés ROLESCO et EDEIS aient concouru au préjudice de la société HPVI résultant de l'état des locaux lors de leur restitution ou du maintien dans les lieux jusqu'en juin 2009 de la société TEFA INDUSTRIES, elle sera déboutée de sa demande de condamnation à l'encontre de celles-ci.

- au titre de leur engagement solidaire dans l'offre de reprise

La société HPVI fait valoir que conformément à l'offre de reprise, le plan de cession partielle arrêté le 16 juin 2003 par le tribunal de commerce d'Auxerre précise que les sociétés SOGEQUIP et ROLESCO restent solidaires des engagements pris et sont toujours cautions des actes de la société TEFA INDUSTRIES.

La société EDEIS expose que si la société SOGEQUIP GROUP (aux droits de laquelle elle vient) et la société ROLESCO se sont portées fortes pour le compte de la société TEFA INDUSTRIES en cours d'immatriculation de l'exécution des termes du plan de cession et qu'elles ont remis une garantie bancaire, elles ne sont pas solidaires des actes de la société TEFA INDUSTRIES au cours de sa vie sociale.

Il ressort du dispositif du jugement en date du 16 juin 2003 du tribunal de commerce d'Auxerre que les sociétés SOGEQUIP GROUP et ROLESCO ont présenté une proposition de reprise ; qu'il a été arrêté le plan de redressement organisant la cession partielle des actifs de la société TEFA au profit de la société TEFA INDUSTRIES constituée selon les repreneurs ou toute personne morale qu'il lui plairait de se substituer et dont elle détiendrait plus de la moitié du capital social, les sociétés SOGEQUIP GROUPE et ROLESCO restant solidaires des engagements pris devant le tribunal de commerce, pris acte des modifications apportées aux clauses et conditions du bail commercial et acceptées par l'ensemble des parties dans le cadre d'un protocole conclu le 2 juin 2003.

Les engagements pris dans le cadre de l'offre de reprise et devant le tribunal de commerce ne valent pas engagements solidaires des actes faits par la société TEFA INDUSTRIES au cours de sa vie sociale de sorte que la demande de condamnation in solidum des repreneurs sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement de première instance sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés EDEIS et ROLESCO aux dépens (comprenant les frais d'expertise de M. [V] [O]) et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dès lors que la société HPVI succombe en toutes ses demandes en leur encontre.

S'agissant des frais d'expertise judiciaire relevant de la présente instance, ceux-ci correspondent au coût de l'expertise judiciaire de M. [K] ainsi qu'au coût de la nacelle (348,90 euros) réglé par la société HPVI pour permettre à l'expert d'examiner la toiture, ils entrent dans les dépens qui seront fixés en frais privilégiés de la liquidation judiciaire de la société TEFA INDUSTRIES. En revanche il n'y a pas lieu d'y inclure les frais exposés par la société HPVI pour faire établir le chiffrage des travaux qui resteront à sa charge. Enfin il convient d'inclure dans les dépens le coût des constats d'huissier exposés par la société HPVI à hauteur de 812,70 euros.

Enfin l'arrêt sera déclaré opposable à M. [Z] [F], à M. [U] [H] et à la société DIMAF qui sont en la cause mais à l'encontre desquels il n'est demandé par la société HPVI aucune condamnation.

Il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR [H] MOTIFS

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a dit que le jugement sera déclaré opposable à M. [Z] [F], à M. [U] [H] et à la société DIMAF,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Dit que la déclaration de créances formée par courrier du 16 février 2010 de la société HPVI a interrompu la prescription,

Dit par conséquent que les créances visées dans la déclaration de créances ne sont pas prescrites,

Dit qu'en revanche, la créance alléguée par la société HPVI en raison de la dissimulation de sous-locataires, non mentionnée dans la déclaration de créance, est prescrite,

Dit que la demande d'irrecevabilité formée par la société HPVI à l'encontre de la Selarl ARCHIBALD ès-qualités de liquidateur pour 'contestations tardives' relève de la cour d'appel de Paris (chambre 5-9) qui a sursis à statuer par arrêt en date du 15 juin 2017 en l'attente de la présente décision,

Fixe le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due par la société TEFA INDUSTRIES pour la période écoulée entre le 25 novembre 2008 et le 30 juin 2009 à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel mensuel augmenté de la TVA et taxe foncière,

Dit que les créances de la société HPVI à l'égard de la société TEFA INDUSTRIES s'élèvent à :

- 195 323 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'état des locaux restitués,

- 61 000 euros au titre de la liquidation définitive de l'astreinte prononcée par l'ordonnance de référé du 10 février 2009,

- 62 762,25 euros, au titre de l'ordonnance définitive du juge de l'exécution d'Auxerre en date du 10 septembre 2009

- 4 878,23 euros au titre des dépens relatifs aux procédures antérieures.

- au montant total en deniers ou quittances, pour la période écoulée entre 25 novembre 2008 et le 30 juin 2009, des indemnités d'occupation mensuelles telles que fixées ci-dessus,

Déclare opposable le présent arrêt à M. [Z] [F], à M. [U] [H] et à la société DIMAF,

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Fixe les dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire de M. [K], le coût de la location de la nacelle (348,90 euros) et le coût des constats d'huissier de 812,70 euros en frais privilégiés de la liquidation judiciaire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 24 juin 2020, 18/22509

Synthèse

Références :

Origine de la décision