RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 1
ARRÊT DU 09 JUIN 2020
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/22694 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4UHK
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2017 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/13339
APPELANTE
LA SELARL PHARMACIE DE SAINTES - LES BOIFFIERS
agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, Monsieur [I] [X], domicilié en cette qualité audit siège
N° SIRET : 512 681 156
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Ayant pour avocat plaidant Me Aurélie REMY, de la SCP LEFEBVRE - LAMOUROUX - MNIER - MEYRAND, avocat au barreau de SAINTES
INTIMÉS
Maître [L] [Z]
[Adresse 6]
[Adresse 4]
[Localité 9] / France
LA SELARL [Z] FOYARD & ASSOCIES
N° SIRET : 493 530 695
[Adresse 6]
[Localité 9] / France
Représentés par Me Philippe BOCQUILLON de l'AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085
Monsieur [W] [R]
Né le [Date naissance 5] 1949 à [Localité 11]
[Adresse 8]
[Localité 3]
Madame [C] [U] épouse [R]
Née le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 10] (92)
[Adresse 8]
[Localité 3]
Représentés par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
LA SARL PLANETE OFFICINE
N° SIRET : 491 571 626
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Représentée par Me Vincent CANU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0869
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 janvier 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant la cour composée de Madame Marie-Claude HERVE, conseillère faisant fonction de présidente et de Madame Anne de LACAUSSADE, conseillère chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de:
M. Christian HOURS, président de chambre
Mme Marie-Claude HERVE, conseillère
Mme Anne de LACAUSSADE, conseillère
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Djamila DJAMA
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Christian HOURS, Président de chambre, et par Séphora LOUIS-FERDINAND, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * *
M. et Mme [R], propriétaires d'une officine de pharmacie située [Adresse 1], ont confié sa vente, au prix de 3 960 000 euros, à la SARL Planète Officine, selon mandat sans exclusivité du 04 novembre 2008.
Le 15 décembre 2008, M. [I] [X] a signé un compromis de vente avec M. et Mme [R], prévoyant une clause de substitution au profit de l'acheteur, moyennant le prix de 3 750 000 euros.
La promesse de vente a été réitérée, le 16 mars 2009, sous condition suspensive de l'enregistrement, par l'autorité préfectorale, de la déclaration d'exploitation prévue à l'article L. 5125-16 du code de la santé publique, les autres conditions suspensives ayant été levées.
Après réalisation de la dernière condition suspensive, l'acte de vente, rédigé par Maître [L] [Z], membre de la société [Z] Foyard et associés (société [Z]), a été signé le 26 juin 2009, M. [I] [X] étant substitué par la société Pharmacie de Saintes - Les Boiffiers.
Le 17 décembre 2014, la société Pharmacie de Saintes - Les Boiffiers représentée par son gérant, M. [X], a assigné M. et Mme [R] devant le tribunal de commerce de Saintes, considérant avoir subi une chute de son chiffre d'affaires en raison d'un projet de rénovation urbaine qui lui avait été dissimulé.
Par jugement du 5 mars 2015, ce tribunal s'est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de Paris, au motif d'un lien de connexité avec l'action dont ce dernier était saisi, alors que, le 25 juin 2014, la société Pharmacie de Saintes - Les Boiffiers avait fait assigner Me [L] [Z] et la société [Z] Foyard en responsabilité, ces derniers ayant, les 5 et 8 décembre 2014, appelé la société Planète Officine ainsi que M. et Mme [R], en intervention forcée et en garantie, les instances ayant été jointes par décision du juge de la mise en état.
Après que, le 1er octobre 2015, le juge de la mise en état eut débouté Me [L] [Z] et la société [Z] Foyard et associés de leur demande de sursis à statuer, le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement du 08 novembre 2017 :
- écarté des débats les pièces numérotées 6 et 12 au bordereau de communication de pièces de la société Pharmacie de Saintes - Les Boiffiers et retenu les autres ;
- débouté la société Pharmacie de Saintes - Les Boiffiers de ses demandes ;
- condamné la société Pharmacie de Saintes - Les Boiffiers aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile par les conseils de Me [L] [Z], de la société [Z] Foyard et associés et de la société Planète Officine ;
- condamné la société Pharmacie de Saintes - Les Boiffiers à payer à Me [L] [Z] et à la société [Z] Foyard et associés une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à la société Planète Officine, d'une part, et à M. et Mme [R], d'autre part, une somme de 3 000 euros sur le même fondement ;
- ordonné l'exécution par provision du présent jugement ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Le tribunal a notamment retenu que :
- le programme de rénovation urbaine ne comprend pas, dans son périmètre, la pharmacie de Saintes - Les Boiffiers,
- Me [L] [Z] était informé de l'absence d'arrêté de péril, de l'absence de zone réglementée, de l'absence de rénovation urbaine et de l'absence d'opération de voirie à venir dans le périmètre de la pharmacie,
- en l'absence d'éléments qui, portés à sa connaissance, auraient dû l'amener à approfondir ses diligences au-delà des informations qu'il avait déjà recueillies, il ne peut être soutenu qu'il a manqué à son obligation d'efficacité des actes,
- l'appel en garantie formé à l'encontre de la société Planète Officine devient, dès lors, sans objet,
- il n'est pas démontré le niveau de connaissance des vendeurs de ce projet et notamment de sa date de mise en oeuvre et de son ampleur, de sorte qu'il ne peut être soutenu que M. et Mme [R] ont sciemment celé cette information qui, au demeurant, pouvait aisément être découverte par l'acheteur,
- il n'est pas complètement démontré par la société Pharmacie de Saintes - Les Boiffiers qu'elle aurait nécessairement renoncé à l'acquisition de la pharmacie si elle avait connu le projet de rénovation urbaine voisin, dès lors que ce projet n'a pas entamé de manière irréversible sa viabilité, qu'il présente, par définition, un caractère temporaire et est destiné, à terme, à revaloriser l'environnement, y compris économique, du quartier.
La SELARL Pharmacie de Saintes-Les Boiffiers a formé appel de cette décision le 11 décembre 2017.
Par dernières conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 30 octobre 2019, la SELARL Pharmacie de Saintes demande à la cour de la juger recevable et bien fondée en son appel, de débouter M. et Mme [R] de leur appel incident, d'infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a retenu les pièces 19 et 21 et, statuant à nouveau, de :
- juger que seront retenues les pièces 6 et 12 et débouter M. et Mme [R] de leurs demandes sur ce point,
- juger que M. et Mme [R], lors de la vente du fonds de commerce de la pharmacie, sont l'auteur d'une réticence dolosive, ayant retenu des informations qui, si elles avaient été portées à sa connaissance, l'aurait amenée à ne pas conclure la vente,
- la juger recevable et fondée à solliciter l'attribution de dommages et intérêts à titre de réduction de prix,
- débouter M. et Mme [R] de leurs demandes,
- juger recevable et bien fondée, sa demande,
- juger que Me [Z] a commis une faute professionnelle lui causant un préjudice sur le fondement de la responsabilité civile professionnelle,
en conséquence,
- condamner solidairement Me [Z] et la SELARL [Z] Foyard et associés et in solidum avec M. [W] [R] et Mme [C] [R] à lui payer la somme de 2 079 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- débouter Me [Z] et la SELARL [Z] Foyard et associés et la société Planète officine de leurs demandes,
- condamner solidairement Me [Z] et la SELARL [Z] Foyard et associés et in solidum avec M. [W] [R] et Mme [C] [R] ou tout autre partie succombante à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés par la SELARL BDL avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 04 novembre 2019, M. et Mme [R], appelants incidents, demandent à la cour de confirmer la décision rendue, en ce qu'elle a écarté des débats les pièces numérotées 6 et 12 au bordereau de communication de pièces de la SELARL Pharmacie Les Boiffiers et en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes, l'infirmer en ce qu'elle a refusé d'écarter les pièces n°19 et 21 produites au soutien des conclusions de la SELARL Pharmarcie-Les Boiffiers et en ce qu'elle l'a condamnée à leur payer la somme de 3 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau, de :
- à titre principal, juger qu'ils ne sont les auteurs d'aucune réticence dolosive à l'encontre de la SELARL la Pharmacie Les Boiffiers, la débouter par conséquent de sa demande de condamnation formée à leur encontre, in solidum avec Me [Z] et la SELARL [Z] Foyard et associés à lui payer la somme de 2 015 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence dolosive lors de la conclusion de la vente,
- à titre subsidiaire, juger qu'il n'existe aucun lien de causalité direct et certain entre la mise en place d'un projet de rénovation urbaine à proximité de la pharmacie et la baisse d'activité de la SELARL Pharmacie Les Boiffiers, la débouter en conséquence de sa demande de condamnation formée à leur encontre, in solidum avec Me [Z] et la SELARL [Z] Foyard et associés à lui payer la somme de 2 015 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence dolosive lors de la conclusion de la vente,
- en tout état de cause, écarter des débats les pièces communiquées par la SELARL Pharmacie les Boiffiers n°6, n°12, n°19, n°21 et n°47,
- à titre infiniment subsidiaire, juger que les sommes réclamées par la SELARL Pharmacie Les Boiffiers au titre de ses préjudices sont non fondées et excessives, débouter en conséquence, la SELARL Pharmacie Les Boiffiers de sa demande de condamnation formée à leur encontre, in solidum avec Me [Z], la SELARL [Z] Foyard et associés à lui payer la somme de 2 015 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence dolosive lors de la conclusion de la vente,
- à titre très infiniment subsidiaire, les condamner à une part infime du préjudice allégué par la SELARL Pharmacie Les Boiffiers,
- en tout état de cause, la condamner à leur verser la somme de 15 000 euros au titre de la procédure de première instance et 5 000 euros au titre de la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions récapitulatives n°1 du 11 juin 2018, M. [Z] et la SELARL [Z] Foyard & associés demandent à la cour de :
- à titre principal, juger la SELARL Pharmacie de Saintes-Les Boiffiers mal fondée en son appel, du moins en ce qu'il est dirigé à leur encontre, confirmer la décision, en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes, juger qu'ils n'ont commis aucune faute dans la mission leur incombant et qu'aucun préjudice lié à la faute reprochée n'est rapporté, la débouter en conséquence de toutes ses demandes dirigées à leur encontre, la condamner à leur verser une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Philippe Bocquillon, avocat aux offres de droit,
- plus subsidiairement, si par impossible une condamnation venait à être prononcée à leur encontre, juger qu'ils seraient alors fondés à s'en voir relever indemnes et garantis, tant en principal qu'en intérêts et frais, d'une part, par M. et Mme [R] en leur qualité de vendeurs tenus à une obligation d'information et de loyauté vis-à-vis de leur acquéreur et, d'autre part, par la société Planète officine, professionnelle de la vente d'officines de pharmacie chargée par les deux parties à l'acte de la partie « négociation» des conditions et du prix de vente, juger dans cette hypothèse que les vendeurs et l'agence Planète officine seront tenus in solidum à leur égard, condamner M. et Mme [R], d'une part, et la société Planète officine, d'autre part, et in solidum à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Pharmacie de Saintes-Les Boiffiers, M. et Mme [R] et la société Planète officine ou l'un à défaut des autres, in solidum ou conjointement, aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Philippe Bocquillon, avocat aux offres de droit.
Par dernières conclusions du 12 novembre 2019, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de son argumentation, la SARL Planète officine demande à la cour de confirmer le jugement et en conséquence de :
- débouter M. et Mme [R], ayant formé appel incident, de leurs demandes formées à son encontre,
- débouter la SELARL [Z] Foyard & associés de leurs demandes formées à son encontre,
- débouter la SELARL Pharmacie de Saintes-Les Boiffiers de ses demandes,
et y ajoutant :
- condamner tout succombant aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
SUR CE,
Sur la recevabilité des pièces n° 6, 12, 19 et 21 versées par la société Pharmacie de Saintes-Les Boiffiers
C'est par de justes motifs que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu aux débats les pièces 19 et 21, consistant en une attestation de Pharmacie pour la première et du directeur de l'OCP [Localité 12] pour la seconde, alors que M. et Mme [R] ne démontrent pas en quoi le non respect du formalisme de l'article 202 du code de procédure civile est susceptible de leur causer grief, ce qu'ils n'établissent pas plus en cause d'appel et écarté les pièces 6 et 12 consistant en deux attestations de Planète officine, en ce que les parties à un procès civil ne sont pas susceptibles de faire valoir leurs arguments autrement que par la voie de conclusions.
Il suffira d'ajouter que, quand bien même les attestations de Planète officine ont été établies en 2013, avant que cette partie ne soit dans la cause, elle l'est désormais, étant précisé qu'elles ont bien été établies par M. [D], en qualité de gérant de l'agence, de sorte que le fait qu'il n'ait plus cette qualité désormais, est inopérant.
Le jugement déféré sera, dès lors, confirmé de ces chefs.
Sur la responsabilité de l'avocat
Sur la faute
La SELARL Pharmacie de Saintes expose que, chargé de la rédaction d'un acte ou d'une consultation, l'avocat reste tenu d'un devoir de diligence et de conseil et, partant, de se renseigner sur les éléments de droit et de fait qui commandent les actes qu'il prépare ou les avis qu'il doit fournir et du devoir d'informer ses clients sur la portée de l'acte ou sur la conduite à tenir. Elle indique que Me [Z], rédacteur unique de l'acte de cession, est intervenu à chaque étape de la réalisation de la vente (avant contrat et deux actes de cession). Elle indique que le prix était l'élément primordial de la négociation et que le rédacteur de l'acte a l'obligation de signaler à l'acquéreur les éléments existants et connus susceptibles d'impacter favorablement ou défavorablement le chiffre d'affaires à brève échéance, à défaut de quoi il est complètement biaisé.
La SELARL Pharmacie de Saintes indique que l'avocat, francilien, n'ayant aucune connaissance du contexte saintongeais et des projets d'urbanismes officiels en cours ou à venir, ne pouvait se satisfaire de la seule demande d'un certificat d'urbanisme, qu'il n'a d'ailleurs pas obtenu. Elle indique que l'examen du plan local d'urbanisme communal était nécessaire, en ce qu'il s'agit du seul document qui peut donner à l'acquéreur la certitude de na pas avoir à subir une succession de chantiers durables et à voir la commercialité du lieu substantiellement et définitivement amoindrie par le réaménagement du quartier.
La SELARL Pharmacie de Saintes expose que, si elle avait connu les informations concernant le projet immobilier du quartier, elle n'aurait pas accepté la vente dans les mêmes conditions, voire n'aurait pas conclu la vente. Elle fait état d'un programme de rénovation urbaine entraînant la démolition de 150 logements dans le quartier des Boiffiers et la réhabilitation de 554 logements, successivement vidés pour travaux, dont 165 durant 29 mois. Elle indique que l'avocat, par manque de recueil d'informations, n'a pas pu attirer son attention sur le projet d'urbanisme, qui risquait sans aucun doute de modifier la fréquentation de son établissement et d'entraîner des conséquences financières importantes.
Me [Z] et la SELARL [Z] répliquent que les actes établis ont eu l'effet juridique souhaité, à savoir la cession de l'officine, la société Pharmacie de Saintes-Les Boiffiers ayant depuis exercé tous les attributs tenant à sa situation de propriétaire et bénéficié de cette nouvelle qualité. Ils indiquent que l'ensemble des parties ont pris acte, dans l'acte de vente, sous le titre Urbanisme-Préemption, du document de la Mairie de [Localité 12], établi le 30 janvier 2009, attestant que la zone concernée n'était l'objet d'aucun projet particulier qui aurait pu requérir des informations ou renseignements supplémentaires et ont indiqué faire leur affaire personnelle des conséquences éventuelles des mentions portées. Ils soulignent qu'aucune des parties n'a estimé que les questions posées à la mairie étaient insuffisantes ou que les réponses apportées devaient conduire à solliciter de plus amples précisions. Ils observent que la SELARL Pharmacie de Saintes n'a pas demandé l'examen du plan local d'urbanisme communal.
Me [Z] et la SELARL [Z] indiquent qu'il n'incombe pas à l'avocat d'enquêter et d'investiguer sur une zone autre que celle où est situé le bien litigieux, sauf si les réponses fournies sont jugées ambiguës et que cette éventuelle ambiguïté requiert des recherches complémentaires. Ils indiquent que les réponses de la mairie, qui était l'autorité habilitée pour
y répondre eu égard aux questions posées, ne révélaient aucune ambiguïté ni indice de nature à requérir plus amples précisions, étant rappelé que l'acquéreur était assisté de l'agence Planète officine, qui avait un devoir d'information et de conseil sur l'évolution de l'environnement urbain de la pharmacie.
Me [Z] et la SELARL [Z] observent que la critique de la SELARL Pharmacie de Saintes porte en réalité sur le prix qu'elle juge trop élevé par rapport à la situation réelle et à venir du bien et que Me [Z] n'a pas, en sa qualité de rédacteur d'actes, fixé ou même proposé le prix sur lequel les parties se sont mises d'accord. Ils indiquent que la négociation a eu lieu, comme indiqué à l'acte, par l'intermédiaire du seul cabinet Planète officine, qui a bénéficié d'une commission pour ce faire, de 92 500 euros HT, dont le montant a été déterminé par M. et Mme [R], en accord avec l'agence. Ils en concluent que l'objet des reproches de la SELARL Pharmacie de Saintes ne concerne pas leur domaine de compétence mais celui de Planète officine ou de l'accord intervenu directement entre les deux pharmaciens.
* * *
Comme indiqué à juste titre par les premiers juges, l'avocat rédacteur d'acte, tenu de veiller à assurer l'équilibre de l'ensemble des intérêts en présence et de prendre l'initiative de conseiller les deux parties à la convention sur la portée et les incidences des engagements souscrits de part et d'autre, peu important que son concours ait été sollicité par l'une d'elles, doit rapporter la preuve qu'il a rempli cette obligation à leur égard, quelles que soient leurs compétences personnelles. Il doit assurer la validité et la pleine efficacité de l'acte, selon les prévisions des parties, sans cependant, en l'absence d'éléments particuliers qui le commanderaient, qu'il puisse être tenu pour ne pas avoir vérifié les informations qui lui étaient communiquées par les parties, alors que pèse sur celles-ci une double obligation de loyauté et de sincérité.
C'est par de justes motifs que la cour adopte sans qu'il soit besoin d'y ajouter que les premiers juges ont écarté la faute de Me [Z].
En effet, le programme de rénovation urbaine litigieux ne comprend pas, dans son périmètre, la pharmacie de [Localité 12]-Les Boiffiers.
Par courrier du 30 janvier 2009, l'avocat a sollicité de la mairie de [Localité 12] la délivrance d'une note de renseignements d'urbanisme concernant l'officine de pharmacie, les renseignements demandés portant sur :
- l'absence d'arrêté de péril,
- l'inclusion de l'immeuble dans une zone réglementée quelconque,
- l'inclusion de l'immeuble dans un secteur de rénovation urbaine,
- l'absence d'opération de voirie affectant ou susceptible d'affecter directement l'immeuble.
La mairie a répondu sur le document, comme en attestent les cachets portés à deux endroits de l'écrit, de façon affirmative aux première et quatrième questions et par la négative aux deuxième et troisième d'entre elles.
Par courrier du 17 février 2009 relatif au droit de préemption de la mairie, celle-ci a répondu à Me [Z] en lui indiquant que la 'commune de Saintes n'a pas, à ce jour, instauré un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité en application de la loi 2005-882 du 02 août 2005.'
L'acte de cession reprend ces éléments au titre 'Urbanisme-Préemption' et mentionne que 'l'acquéreur prend acte du contenu de ces documents et déclare vouloir faire son affaire personnelle des conséquences éventuelles des mentions qui y sont portées.'
Ces éléments, dépourvus de toute ambiguïté, ne pouvaient alerter Me [Z] sur une difficulté particulière et la nécessité d'en rechercher de complémentaires, étant observé qu'il n'est pas contesté qu'il ne disposait d'aucune connaissance du contexte saintongeais et ignorait tout du projet d'urbanisme litigieux.
Aucune des parties, que ce soit l'agence immobilière exerçant son activité dans la région, le propriétaire de l'officine, installé dans les lieux depuis de nombreuses années, ou encore l'acquéreur, n'ont estimé insuffisants les renseignements demandés et fournis.
Si la SELARL Pharmacie de Saintes reproche désormais à l'avocat, sans s'en expliquer, de ne pas avoir sollicité 'le plan local d'urbanisme communal', elle ne le produit pas aux débats, de sorte qu'elle n'établit pas, en tout état cause, qu'il aurait présenté les informations dont elle se plaint du défaut.
Il est constant que l'avocat n'est pas intervenu dans la négociation du prix ou des conditions financières de l'opération entre les parties.
Dès lors, le jugement sera confirmé, en ce qu'il a écarté la faute de l'avocat et partant, sa responsabilité et celle de la société [Z] Foyard et associés.
Sur le dol
La SELARL Pharmacie de Saintes estime que M. et Mme [R] avaient une parfaite connaissance du projet en cours de rénovation urbaine, tant dans son principe que dans son ampleur et ont sciemment omis de lui en faire part, ce silence intentionnel sur un projet connu d'eux et inconnu de leur acquéreur, manifestant la réticence dolosive. Elle observe qu'interrogés sur la chute de son chiffre d'affaires entre la signature du compromis et la cession définitive, M. et Mme [R] s'étaient contenté d'invoquer un investissement moindre de leur part, du fait de la vente. Elle fait valoir que l'obligation d'information s'étend à l'environnement de l'immeuble et souligne que son gérant n'est pas professionnel de la cession d'officine ni des problématiques d'urbanisme, ne connaissait pas la région où il ne demeurait pas au moment de son achat, sa résidence secondaire étant située à plus de 100 km.
La SELARL Pharmacie de Saintes soutient que les manoeuvres portent sur un élément substantiel de la vente, s'agissant de la clientèle, dès lors que, même si la pharmacie ne se trouvait pas dans le PRU, ce dernier, d'une très grande ampleur, concernait son environnement immédiat. Elle fait état de logements vidés sur une très longue période avant d'être reconstruits, d'une baisse sensible de la population depuis lors. Elle indique qu'elle n'aurait jamais contracté si ces informations avaient été connues d'elle, et ce, d'autant, que la pharmacie s'est vendue largement au-dessus des prix du marché au regard de son chiffre d'affaires.
La SELARL Pharmacie de Saintes mentionne que ses difficultés ont résidé dans la chute vertigineuse de son chiffre d'affaires et ajoute que, s'il n'a décroché qu'à compter de 2011, c'est en raison des importants travaux de modernisation qu'elle a réalisés auparavant et du fait que les travaux urbains sont entrés dans une phase supérieure à cette époque. Elle conteste tout lien avec l'arrivée des génériques de statines sur le marché et expose que, très vite, son gérant n'a plus été en mesure de s'octroyer une rémunération, n'est toujours pas en mesure de le faire, qu'il a dû limiter le salaire de sa conjointe, procéder à des licenciements, à des apports en compte courant à hauteur de la totalité de ses économies, n'a pas pu revendre sa pharmacie malgré son âge et s'est vu contraint de renégocier son prêt sur encore dix ans.
La SELARL Pharmacie de Saintes souligne le lien de causalité entre la mise en place du PRU et la baisse de fréquentation de la pharmacie. Il observe que les attestations produites par M. et Mme [R], peu nombreuses, parfois contradictoires et qu'elle contredit, sont bien antérieures à l'introduction de la procédure, ce qui prouve que ces derniers étaient conscients de leur manipulation. Elle ajoute qu'il y est principalement reproché les licenciements que le gérant a été contraint d'effectuer, rappelant que ce dernier a exploité avec succès une officine par le passé. Elle conteste tout lien avec une concurrence nouvelle, les difficultés dans le secteur des pharmacies qui ne concernent pas les officines ayant des caractéristiques identiques aux siennes, souligne avoir retrouvé une activité normale sous la réserve de la perte définitive de 150 logements démolis et non reconstruits aux alentours.
M. et Mme [R] répliquent que l'officine n'est pas incluse dans le périmètre du PRU, de sorte que rien ne les obligeait à en faire mention. Ils ajoutent n'avoir pas eu connaissance de la substance du PRU au moment de la vente. Ils ne contestent pas avoir eu connaissance d'hypothétiques travaux de rénovation urbaine à [Localité 12], lesquels étaient évoqués depuis longtemps sans avoir jamais vu le jour. Ils soutiennent avoir ignoré la date certaine de commencement des travaux, le calendrier d'exécution et la consistance du PRU, ne pas avoir été informés de réunions. Ils observent que le compromis de vente a été signé en 2008, quand le chiffre d'affaires n'a commencé à diminuer qu'en 2011. Ils font état de l'absence d'obligation d'information face à un acquéreur professionnel, ce qu'était le gérant, déjà titulaire d'une officine, présent dans la région, de sorte qu'il avait les compétences pour apprécier les conditions de la vente, se renseigner sur la zone de chalandise et les conditions d'urbanisme à proximité, soulignant que le PRU était public.
M. et Mme [R] ajoutent que la SELARL n'apporte pas la preuve de leur intention de nuire, qu'ils contestent, dès lors que l'officine était exclue du PRU et que ce dernier portait sur l'amélioration du quartier et des logements, ce qui ne constituait donc pas un élément qui pouvait être jugé défavorable à l'activité de la pharmacie.
M. et Mme [R] mentionnent que la SELARL ne rapporte pas la preuve du caractère déterminant dans la conclusion de la vente de l'existence du PRU à proximité de l'officine, dès lors qu'il n'a aucune incidence sur son activité, compte tenu de ses caractéristiques, de l'étendue de la zone de chalandise, du faible nombre de logements inoccupés simultanément, du relogement des habitants déplacés dans des quartiers proches, de l'emménagement de nouveaux habitants dans le quartier des Boiffiers pendant le PRU.
M. et Mme [R] plaident, qu'en tout état de cause, il n'existe pas de lien de causalité entre la mise en place du PRU à proximité de l'officine et la baisse d'activité subie par la pharmacie. Ils exposent que la SELARL se constitue des preuves à elle-même pour soutenir le contraire et soutiennent justifier que la baisse du chiffres d'affaires résulte de la personnalité et des décisions du gérant, du contexte économique difficile subi par le secteur pharmaceutique depuis la fin des années 2000 et de la présence de nouveaux concurrents à proximité depuis 2010 et 2011.
La SARL Planète officine soutient, comme la juridiction de première instance, que la pharmacie n'est pas dans le périmètre du programme de rénovation urbaine, que la SELARL échoue à démontrer le niveau de connaissance du projet par M. et Mme [R], que le décrochement du chiffre d'affaires de la pharmacie est intervenu trois ans après la vente, que le projet était public et favorable et que le gérant de la pharmacie, professionnel, était en mesure de le connaître et d'analyser les perspectives économiques de son achat.
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Aux termes de l'article 1116 du code civil dans sa version applicable au litige : 'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.'
Comme indiqué à juste titre par les premiers juges, l'acquéreur, victime d'un dol de la part de son vendeur, peut préférer engager une action en réduction du prix ou en dommages-intérêts sur ce même fondement. Le dol peut être caractérisé par la rétention d'une ou plusieurs informations à la double condition qu'elle résulte d'une intention de tromper son co-contractant et que ces informations, si elles avaient été connues de lui, l'auraient empêché de contracter.
Il est constant que M. et Mme [R], qui ne contestent pas en avoir eu connaissance, n'ont pas évoqué avec leur futur acquéreur, le programme de rénovation urbaine litigieux. Pour autant, il n'est pas justifié aux débats, de leur niveau de connaissance sur ce projet qui ne concernait pas leur quartier mais un quartier limitrophe, leur officine ne se situant pas dans le périmètre du programme.
Il résulte d'ailleurs des articles de presse produits aux débats, s'échelonnant de 2002 à 2008, que l'information donnée était éminemment fluctuante dans son contenu, au gré de l'évolution du projet, lui-même dépendant des rendez-vous électoraux, de sorte qu'au temps de la vente, le programme initialement envisagé pour être réalisé en 2006, et sans cesse reporté, n'avait pas débuté et que les orientations du projet, dont la finalité demeurait la réhabilitation des quartiers et leur décloisonnement, n'étaient plus la démolition de 260 logements un temps envisagé pour une reconstruction d'1 pour 1, mais leur réhabilitation.
Les articles concernant le programme de rénovation urbaine, établis par la chambre régionale des comptes, en décembre 2012, et par les services de l'Etat en Charente-Maritime, en décembre 2014, font ainsi état d'un programme signé le 16 juillet 2007, d'un réexamen des lignes directrices avec les élections de 2008, de la conclusion d'un avenant en juin 2011, conduisant, entre autres, à une diminution du nombre de démolitions et à une importance accrue des aménagements. Il y est précisé qu'après une première phase active jusqu'en 2008, le projet a été ralenti le temps des études et réflexions engagées par la nouvelle municipalité et a repris à compter de 2010 avec le relogement des occupants et le début des travaux de réhabilitation/résidentialisation, l'essentiel des travaux devant être achevé fin 2012. Il est en outre justifié d'un nouvel avenant modificatif en février 2013, aux termes duquel le centre commercial du quartier des Boiffiers n'a plus été concerné par l'opération.
Il en résulte qu'en 2008, le projet était, en tout état de cause, en pleine redéfinition et, sur un positionnement moindre qu'initialement prévu.
En outre, le gérant de la SELARL Pharmacie de Saintes est un professionnel, déjà titulaire d'une officine de pharmacie et donc averti. Il se domicile à l'Ile de Ré sur les actes de cession, de sorte qu'il demeurait dans le même département et ne peut utilement soutenir que le site lui était étranger. Le projet était public et, alors que la pharmacie n'est pas située dans le périmètre du programme, il n'est produit aucune étude permettant de déterminer la part de la clientèle en provenance du quartier dont la rénovation est envisagée. Le gérant ne précise d'ailleurs pas et ne justifie pas davantage des recherches effectuées avant l'acquisition pour se déterminer, autres que celles de connaître le chiffre d'affaires de la pharmacie. Il n'est ainsi allégué d'aucune recherche concernant les opportunités économiques de son environnement et ses perspectives, et notamment la zone de chalandise de la pharmacie, bien qu'il soit soutenu qu'il s'agisse d'un élément déterminant de l'achat.
En outre, et comme précédemment évoqué, le projet, concerne un périmètre dans lequel la pharmacie ne se situe pas et a pour objectif l'amélioration du quartier et des logements, de sorte qu'il n'est pas, en soi, défavorable à l'activité de la pharmacie. Comme indiqué par les premiers juges le projet n'a pas affecté de manière irréversible sa viabilité, présente un caractère temporaire et est destiné à revaloriser l'environnement y compris économique. La Selarl fait d'ailleurs état d'un chiffre d'affaires désormais en hausse et de façon supérieure à celui des autres pharmacies.
Il résulte du rapport de la chambre régionale des comptes précédemment évoqué que pour une destruction de 310 logements, 295 ont été reconstruits, 1 324 autres ayant été réhabilités. La directrice du projet indique en 2016 que sur les 1 324 réhabilités, seuls 150 ont été vidés. Il n'est pas justifié du dépeuplement allégué du quartier depuis lors.
Si la SELARL produit une étude téléphonique, non datée, faisant état, notamment, de ce que la pharmacie est parmi les établissements les plus fréquentés du secteur réhabilité, cela ne signifie pas qu'il s'agisse de son seul secteur de clientèle. Il n'est produit aucune étude d'impact des travaux sur la clientèle, étant observé que les travaux se sont échelonnés dans le temps, que le relogement des familles, s'il s'est fait au cas par cas, a été proposé dans un rayon de 5 km, que les travaux n'ont pas concernés tous les immeubles du quartier limitrophe, et que, sur la période, la pharmacie n'avait pas de concurrent immédiat.
A toutes fins, il sera observé que la Selarl a engagé son action en 2014 soit bien après avoir connu et vécu les travaux, preuve s'il en était qu'elle n'a pas, au moins dans un premier temps, estimé comme acquis l'incidence des travaux sur son activité.
Il résulte de ce qui précède que la SELARL ne justifie pas de manoeuvres ou réticence dolosive de la part de M. et Mme [R] ni qu'elle aurait renoncé à l'acquisition si elle avait connu ces informations, étant observé qu'elle ne sollicite pas la nullité de la vente dans le cadre de la présente instance.
Le jugement déféré sera, dès lors confirmé, y compris en ce qu'il a écarté les appels en garantie devenus sans objet.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a condamné la SELARL Pharmacie de Saintes aux dépens. La SELARL Pharmacie de Saintes sera condamnée en outre aux dépens d'appel.
Le jugement déféré sera également confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et la SELARL sera condamnée à verser à ce titre, en cause d'appel, la somme de 3 000 euros à M. et Mme [W] [R] ensemble, d'une part, à Me [L] [Z] et à la société [Z] Foyard et associés ensemble, de deuxième part, et à la société Planète officine, de troisième part.
PAR CES MOTIFS
la cour,
Confirme le jugement du le tribunal de grande instance de Paris du 08 novembre 2017 ;
Y ajoutant,
Condamne la SELARL Pharmacie de Saintes-Les Boiffiers à verser, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, la somme de 3 000 euros, à :
- M. et Mme [W] [R], ensemble,
- Me [L] [Z] et à la société [Z] Foyard et associés, ensemble,
- la société Planète officine.
Condamne la SELARL Pharmacie de Saintes - Les Boiffiers aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Philippe Bocquillon, avocat, aux offres de droit.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
