Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 4 JUIN 2020
(n° 147 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/14842 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAMVW
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Juillet 2019 -Président du tribunal de grande instance de Paris - RG n° 19/53537
APPELANTE
SCI EKS agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Assistée par Me Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, toque : D357
INTIMEES
Mme [Z] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 3] (GRÈCE)
Représentée et assistée par Me Julien ESTRADE de la SELARL ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1856
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, la SOCIETE SECRI GESTION,
C/O [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et assistée par Me Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : G0759
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Mars 2020, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Véronique DELLELIS, Présidente conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Véronique DELLELIS, Présidente
Hélène GUILLOU, Présidente
Thomas RONDEAU, Conseiller
Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, initialement prévue au 23 avril 2020, et prorogée à ce jour, en raison des contraintes liées à l'état d'urgence sanitaire.
- signé par Hélène GUILLOU, Présidente pour Véronique DELLELIS, Présidente, empêchée et par Lauranne VOLPI, Greffière,
Exposé du litige
Mme [Z] [X] et les SCI EKS et SCI Orca 49 sont propriétaires au sein d'un immeuble situé à Paris 6ème.
Le 21 février 2017, l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé la SCI EKS à réaliser des travaux dans l'immeuble.
Le 12 décembre 2018, l'assemblée a en outre autorisé la SCI Orca à édifier une verrière sur le toit terrasse de la cour. Cette décision a fait l'objet d'une demande en annulation par Mme [X].
Des climatiseurs surmontés d'un édicule en bois ont par la suite été construits dans la cour de l'immeuble.
Par assignations en date des 5 avril et 31 mai 2019, Mme [X] a assigné la SCI EKS, la SCI Orca et le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés et a demandé de :
- ordonner à la SCI EKS et à tous occupants de son chef la dépose immédiate des sept blocs de climatisation et de l'édicule érigé sur le toit terrasse à ses frais et ce sous astreinte ;
- ordonner à la SCI EKS de remettre en l'état la toiture en zinc telle qu'elle existait auparavant à ses frais, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble et ce sous astreinte ;
- ordonner la remise en l'état du toit terrasse aux frais de la SCI Orca et ce sous astreinte ;
- condamner solidairement la SCI EKS et la SCI Orca à verser la somme provisionnelle de 134.000 euros à Mme [X] ;
- condamner solidairement la SCI EKS et la SCI Orca à verser à Mme [X] la somme de 8.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
En défense, la SCI Orca a demandé au juge de :
- la mettre hors de cause, n'étant pas propriétaire des blocs de climatisation litigieux ;
- constater que les travaux qu'elle a réalisés sur le toit terrasse ont été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires le 12 décembre 2018 ;
- condamner Mme [X] à lui verser la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En défense, la SCI EKS a demandé au juge de :
- débouter Mme [X] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner Mme [X] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En défense, le syndicat a demandé au juge de :
- se déclarer incompétent au profit du juge de la mise en état désigné pour statuer sur la demande d'annulation de la décision des copropriétaires du 12 décembre 2018 ;
- le mettre hors de cause ;
- débouter Mme [X] de l'ensemble de ses demandes.
Par ordonnance de référé contradictoire rendue le 5 juillet 2019, le président du tribunal de grande instance de Paris a :
- rejeté l'exception d'incompétence soulevée ;
- rejeté la demande à l'encontre de la SCI Orca ;
- ordonné à la SCI EKS et à tous occupants de son chef la dépose immédiate des sept blocs de climatisation, à ses frais, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours ;
- ordonné à la SCI EKS et à tous occupants de son chef la dépose immédiate de l'édicule érigé sur le toit terrasse, à ses frais, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours ;
- réservé la liquidation de l'astreinte ;
- rejeté la demande de remise en état de la toiture en zinc ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;
- déclaré la présente ordonnance opposable au syndicat des copropriétaires ;
- condamné la SCI EKS à payer à Mme [X] la somme de 8.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI EKS à supporter la charge des dépens ;
- rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.
Le juge a estimé qu'il était bien compétent en l'espèce, puisque le juge de la mise en état avait été saisi d'un litige qui concernait bien en partie les mêmes parties mais qui ne visait pas aux mêmes fins. Il a également estimé que si la SCI Orca avait respecté la décision des copropriétaires du 12 décembre 2018 et ne pouvait donc être condamnée, mais qu'il ressort au contraire des constats d'huissier que la SCI EKS a outrepassé la décision du 21 février 2017 dans ses travaux et doit donc procéder à la remise en état de l'immeuble. En revanche, Mme [X] n'apporte pas la preuve de son préjudice subi du fait de ces travaux et ne peut donc obtenir d'indemnité provisionnelle.
Par déclaration en date du 18 juillet 2019, la SCI EKS a fait appel de cette décision, critiquant l'ordonnance en ce qu'elle l'a condamnée sous astreinte à déposer les blocs de climatisation et l'édicule et l'a condamnée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Aux termes de ses conclusions remises le 20 janvier 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI EKS demande à la cour, au visa des articles 12, 14, 16, 835, ex 809 du code de procédure civile, des articles 544 et 545 du code civil, des articles 544 et 545 du code civil, des articles 8, 9, 14, 24, 25b, 42, 43 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article L. 132-1 du code de la construction et de l'habitation, de :
- infirmer l'ordonnance de référé du 5 juillet 2019 en ce qu'elle a ordonné à la SCI EKS et à tous occupants de son chef la dépose immédiate des sept blocs de climatisation à ses frais et la dépose immédiate de l'édicule érigé sur le toit terrasse à ses frais dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours et a condamné la SCI EKS à payer à Mme [X] une indemnité de 8.500 euros de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
- confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus ;
- débouter Mme [X] de toutes ses demandes ;
statuant à nouveau,
- débouter Mme [X] de toutes de ses demandes ;
- la condamner à lui payer une indemnité de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, à rembourser les 8.500 euros avec intérêts à compter de son versement et aux dépens de première instance, d'appel et d'exécution.
La SCI EKS expose en substance les éléments suivants :
- le locataire de la SCI EKS, qui est le véritable propriétaire des blocs de climatisation litigieux, n'a pas été appelé dans la cause ;
- la SCI EKS ne peut être condamnée à déposer des biens dont elle n'est pas propriétaire ;
- ce n'est pas la SCI EKS qui a construit l'édicule litigieux, qui a toujours fait partie de l'immeuble, comme en attestent le syndicat des copropriétaires et l'architecte de l'immeuble ;
- cet édicule appartient aux parties communes de l'immeuble, en application du règlement de copropriété, la SCI EKS ne pouvant se voir ordonner la dépose.
- les travaux dont Mme [X] se plaint à l'origine d'un supposé trouble de jouissance sont en réalité des travaux d'entretien réalisés par le syndicat des copropriétaires conformément au règlement de copropriété.
Par conclusions remises le 31 décembre 2019, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Mme [X] demande à la cour, au visa de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 700 du code de procédure civile, de :
- la dire recevable et bien fondée en ses demandes ;
en conséquence,
- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
ordonné à la SCI EKS et à tous occupants de son chef la dépose immédiate des sept blocs de climatisation, à ses frais, dans un délai de 15 jours à compter de la signification et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours ;
ordonné à la SCI EKS et à tous occupants de son chef la dépose immédiate de l'édicule érigé sur le toit terrasse, à ses frais, dans un délai de 15 jours à compter de la signification et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours ;
condamné la SCI EKS à lui payer la somme de 8.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté sa demande d'indemnisation de Mme [X],
statuant à nouveau,
- condamner la SCI EKS au paiement de la somme de 134.000 euros à titre de provision en réparation du préjudice subi ;
- condamner la SCI EKS à lui verser la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens d'instance et d'appel, y compris le coût des constats d'huissier en date des 29 juin 2018, 7 novembre 2018 et 9 octobre 2019.
Mme [X] fait valoir en résumé ce qui suit :
- contrairement à ce qu'affirme la SCI EKS, elle a bien édifié un édicule sur le toit terrasse, venant remplacer le toit en zinc préexistant ;
- cet édicule est donc sa propriété et non une partie commune ;
- s'agissant des blocs de climatisation, un bailleur est, en toute hypothèse, vis-à-vis des copropriétaires, responsable des agissements de son locataire ;
- ces installations constituent une violation du règlement de copropriété et donc un trouble manifestement illicite et doivent être déposées ;
- ces installations ont provoqué le départ du locataire de Mme [X], qui ne peut plus le mettre en location, l'empêchant de vendre le logement à bon prix ;
- il en résulte un préjudice certain qui doit être indemnisé.
Par conclusions remises le 17 octobre 2019, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 700 du code de procédure civile, de :
- constater que l'édicule dont Mme [X] sollicite la dépose correspond au toit en zinc de l'immeuble lequel constitue une partie commune ;
en conséquence,
- infirmer l'ordonnance de référé du 5 juillet 2019 en ce qu'elle a ordonné à la SCI EKS et à tous occupants de son chef la dépose immédiate de l'édicule érigé sur le toit terrasse ;
- condamner Mme [X] et/ou la SCI EKS aux entiers dépens d'instance et d'exécution.
Le syndicat fait valoir en résumé ce qui suit :
- le toit surmontant les lots 31 et 32, qualifié improprement d'édicule, est en réalité une partie commune, conformément à la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété.
SUR CE, LA COUR
L'article 809 alinéa 1 devenu 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Selon l'article 809 alinéa 2 devenu 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut aussi, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, il sera relevé :
- que, selon procès-verbal de l'assemblée des copropriétaires du 21 février 2017 (pièce 4 Mme [X]), a été décidée par le syndicat la création des lots 60, 63 et 64, issus des parties communes, et vendus à la SCI Orca, ou, pour le lot 64, à la SCI Orca ou la SCI EKS ; qu'a été érigé sur l'emprise de l'ancienne cour commune un local commercial sur deux niveaux, avec toit terrasse surplombant les lots 31, 32 et 64 ;
- que Mme [X] fait état de ce que, par la suite, ont été installés sept blocs de climatisation sur la partie du toit terrasse au dessus des lots 31 et 32, avec érection d'une sorte d'édicule, afin de protéger et dissimuler les blocs de climatisation ; que la matérialité de ces constructions ne peut être sérieusement mise en doute, en atteste le procès-verbal de constat d'huissier du 29 juin 2018 (pièce 6 Mme [X]) ;
- que, s'agissant tant des blocs de climatisation que de l'édicule les surplombant, ils affectent les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble, au sens de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires était nécessaire ;
- que, certes, selon le procès-verbal de l'assemblée des copropriétaires du 12 décembre 2018 (pièce 4 SCI EKS), la SCI Orca 49 a été autorisée à créer une verrière et un édicule sur la toiture du troisième étage ;
- que les constructions ici en cause sont cependant sans rapport avec les autorisations données à la SCI Orca 49 le 12 décembre 2018 ;
- que Mme [X] vient à juste titre rappeler qu'en première instance, la SCI Orca 49 avait avec succès fait valoir que les blocs et l'édicule ici en cause ne sont pas situés sur le lot 64, dont elle est propriétaire, mais sur les lots 31 et 32 ;
- que Mme [X] verse aux débats un relevé cadastral de la SCI EKS, selon lequel les lots 31 et 32 appartiennent à cette dernière (pièce 12), ce que cette dernière société ne conteste pas ; que les constructions sont également sans rapport avec les autorisations données à la SCI EKS pour les travaux de ravalement lors de l'assemblée générale du 21 février 2017 ;
- que l'absence d'autorisation caractérise sans difficulté un trouble manifestement illicite en application de l'article 835 du code de procédure civile, qui commande la remise en état des lieux préalablement aux travaux ;
- que la circonstance, alléguée par la SCI EKS, qu'elle ne serait pas la propriétaire des blocs de climatisation n'est d'abord démontrée par aucune des pièces versées aux débats - le Kbis faisant état de l'activité de la SCI (pièce 1-2) n'étant pas, contrairement à ce qu'elle affirme, un élément justifiant que ces blocs seraient nécessairement la propriété de sa locataire ;
- qu'au demeurant, en tant que propriétaire, la SCI EKS peut valablement se voir ordonner la dépose de structures constituant un trouble manifestement illicite, étant rappelé que le copropriétaire bailleur demeure tenu des infractions commises au règlement de copropriété et est responsable des dommages causés aux autres copropriétaires, du fait de la violation, même par le locataire, du règlement de copropriété ;
- qu'il faut encore préciser que, certes, il est versé aux débats une attestation de l'ancien architecte de l'immeuble, en date du 4 juin 2019 (pièce 2 syndicat), selon laquelle il a toujours existé un édicule en zinc formant un toit au-dessus des lots 31 et 32, le volume de cet édicule, entre le plancher haut et le toit en zinc, formant les combles appartenant à la SCI EKS ;
- que Mme [X] objecte cependant valablement qu'il existait évidemment un toit, mais que l'édicule construit n'est pas le couvert de l'immeuble ; qu'il s'agit d'une structure de type charpente en bois, détachable de la structure, destinée à protéger et dissimuler des blocs de climatisation, tous éléments construits sans autorisation ;
- que c'est également en vain qu'il est allégué que les constructions illicites seraient des parties communes, constituant le toit, alors qu'il est justement reproché à la SCI EKS l'édification sur ses lots d'éléments portant atteinte aux parties communes de l'immeuble ;
- que dès lors, le premier juge a à juste titre ordonné la remise en état des lieux sous astreinte, au regard du trouble manifestement illicite résultant des constructions en cause ;
- que, s'agissant de la demande de provision de Mme [X], elle suppose la démonstration par elle d'une obligation non sérieusement contestable ;
- que, tout comme le premier juge, la cour observera qu'est uniquement produit, pour justifier une demande de provision à hauteur de 134.000 euros, un courriel de son locataire du 11 juin 2018 qui fait état d'un 'cauchemar 6 jours sur 7' (pièce 17) ;
- que cette seule pièce ne suffit pas à démontrer le préjudice allégué, notamment sur le fait que l'appartement ne pourrait être plus loué ou aurait perdu beaucoup de sa valeur.
Ainsi, au regard de l'ensemble de ces éléments, la décision du premier juge sera confirmée en toutes ses dispositions, sauf à préciser que les délais laissés à la SCI EKS pour remettre en état les lieux seront fixés à 15 jours à compter de la signification du présent arrêt et, passés ces délais, avec une astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours.
A hauteur d'appel, les circonstances de l'espèce commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, chacune des parties conservant la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf à préciser qu'il est ordonné à la SCI EKS et à tous occupants de son chef la dépose des sept blocs de climatisation et de l'édicule érigé sur le toit terrasse, à ses frais, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 90 jours ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel ;
La Greffière, Pour la Présidente empêchée,
