RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 3 JUIN 2020
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18400 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAXG4
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Septembre 2019 -Juge de la mise en état de PARIS - RG n° 18/08139
APPELANTS
Monsieur [I] [O]
né le [Date naissance 1] 1959 à HONG KONG (CHINE)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073
Madame [D] [W] épouse [O]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073
INTIMÉES
SCI SURESNES ENGHIEN agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 444 172 514
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant
Assistée de Me Emmanuel BRUDER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1369, avocat plaidant
SARL GROUPE IMMOBILIER EUROPE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 312 137 961
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant
Assistée de Me Emmanuel BRUDER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1369, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 Février 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Sandrine GIL, conseillère
Madame Elisabeth GOURY, conseillère
qui en ont délibéré,
un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le prononcé de l'arrêt, (initialement fixé au 1er avril 2020) ayant été renvoyé en raison de l'état d'urgence sanitaire.
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.
*****
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2003, Mme [F], aux droits de laquelle vient la SCI SURESNES ENGHIEN, a donné à bail commercial et d'habitation en renouvellement à M. [I] [O] et Mme [D] [W] épouse [O] (M. et Mme [O]), des locaux sis [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2003 jusqu'au 31 mars 2012, moyennant un loyer annuel de 4.504,12 euros hors taxes et charges.
Le gestionnaire du bailleur est la société GROUPE IMMOBILIER EUROPE.
Par acte d'huissier de justice en date du 17 avril 2015, la SCI SURESNES ENGHIEN a fait signifier à M. et Mme [O] un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2015 et fixation du loyer à la somme annuelle de 30.000 euros.
Le 23 décembre 2016, la SCI SURESNES ENGHIEN a fait notifier à M. et Mme [O] un mémoire préalable par lettre recommandée avec avis de réception, tendant à la fixation du loyer annuel à la somme de 20.600 euros à compter du 1er octobre 2015.
Par assignation en date du 6 février 2017, la SCI SURESNES ENGHIEN a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil en fixation du prix du bail renouvelé au 1er octobre 2015.
Par jugement en date du 27 juin 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil a notamment :
- constaté le renouvellement du bail conclu entre la SCI SURESNES ENGHIEN et M. [I] [O] et Mme [D] [O] portant sur des locaux sis [Adresse 2], à la date du 1er octobre 2015,
- dit y avoir lieu à déplafonnement du loyer sur le fondement de l'article L. 145-34 du code de commerce puisque le bail expiré a duré plus de douze ans entre le 1er avril 2003 et le 30 septembre 2015,
- dit n'y avoir lieu d'écarter le déplafonnement pour mauvaise foi de la SCI SURESNES ENGHIEN, puisque aucun fait positif de cette dernière n'a été de nature à induire en erreur les preneurs sur le contenu de la loi, qu'il leur revenait de rechercher, sans s'autoriser à attendre de leur bailleur qu'il leur prodigue des conseils juridiques qu'il n'avait pas à leur fournir,
- donné seulement acte à M. [I] [O] et Mme [D] [O], preneurs, ainsi qu'ils l'ont sollicité, de ce qu'ils se réserveront, si bon leur semble de se prévaloir des motifs tirés de la déloyauté contractuelle alléguée à l'encontre du bailleur et de son mandataire, pour obtenir, dans une autre instance et devant le juge du fond, la réparation du préjudice consécutif au déplafonnement du loyer égal à la différence entre le loyer déplafonné et le loyer plafond qui se serait appliqué s'il n'avait pas dû être écarté par l'effet de la durée du bail expiré supérieure à douze ans,
- dit y avoir lieu, dès lors, et nonobstant l'éventuel litige qui interviendra devant le juge du fond, de fixer d'ores et déjà le loyer de renouvellement à sa valeur déplafonnée, en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré,
- ordonné une expertise sur la valeur locative du local commercial sus-désigné et commis M. [T] [R] en qualité d'expert avec mission notamment de fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au 1er octobre 2015 la valeur locative réelle du local donné à bail,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. et Mme [O] ont interjeté appel du jugement rendu le 27 juin 2017 devant la 3ème chambre du pôle 5 de la cour d'appel de Paris.
Par arrêt en date du 4 décembre 2019, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement entrepris et y ajoutant a débouté M. et Mme [O] de leur demande de voir écarter le déplafonnement, dit n'y avoir lieu en cause d'appel de fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2015, le juge des loyers commerciaux restant saisi après expertise, dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné M. et Mme [O] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Soutenant que le bailleur a fait preuve de déloyauté dans l'exécution de ses obligations contractuelles avec le concours de son mandataire, par assignations en date du 28 juin 2018 et du 3 juillet 2018, M. et Mme [O] ont attrait la SCI SURESNES ENGHIEN et la société GROUPE IMMOBILIER EUROPE devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de, au visa des articles 1134 alinéa 3 et 1382 anciens du code civil, les voir condamner in solidum à leur verser une somme provisoirement fixée à 112.020 euros en réparation du préjudice subi du fait du déplafonnement du loyer de renouvellement qu'ils vont subir durant 10 ans, outre une somme provisoirement fixée à 89.616 euros en réparation de la perte de valeur marchande de leur fonds de commerce née de l'importante hausse du loyer de renouvellement, ainsi que la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral d'anxiété, la somme de 5.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles et aux dépens de l'instance, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Par ordonnance en date du 23 septembre 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Paris a :
- Déclaré le tribunal de grande instance de Paris territorialement incompétent pour statuer sur les demandes formées par M. [I] [O] et Mme [D] [W] épouse [O] à l'encontre de la SCI SURESNES ENGHIEN et de la société GROUPE IMMOBILIER EUROPE,
- Renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance de Créteil, territorialement et matériellement compétent,
- Dit que le dossier sera transmis, à la diligence du greffe à la juridiction de renvoi,
- Dit que les dépens et les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile suivront le sort de l'instance au fond.
Par déclaration en date du 14 octobre 2019, M. et Mme [O] ont interjeté appel de cette ordonnance.
Par requête en date du 15 octobre 2019, M. et Mme [O] ont sollicité l'autorisation d'être autorisés à assigner à jour fixe la SARL GROUPE IMMOBILIER EUROPE et la SCI SURESNES ENGHIEN. Par ordonnance du 16 octobre 2019, M. et Mme [O] ont été autorisés à les assigner à jour fixe à l'audience du 4 février 2020.
Par acte d'huissier de justice signifié à personne en date du 28 octobre 2019, M. et Mme [O] ont fait assigner à jour fixe à l'audience du 4 février 2020 la SARL GROUPE IMMOBILIER EUROPE.
Par acte d'huissier de justice déposé à l'étude en date du 28 octobre 2019, M. et Mme [O] ont fait assigner à jour fixe à l'audience du 4 février 2020, la SCI SURENNES ENGHIEN.
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 29 janvier 2020, M. [I] [O] et Mme [D] [W] épouse [O] demandent à la cour de :
Vu les articles 42 et 46 du CPC
Vu l'article R. 145-23 du Code de commerce
Vu le principe exceptio est strictissimae interpretationis
- DECLARER les consorts [O] recevables en leur appel.
Y faisant droit :
- INFIRMER l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 23 septembre 2019.
- DECLARER le TRIBUNAL JUDICIAIRE de PARIS compétent.
- ORDONNER le renvoi à une audience de mise en état.
- CONDAMNER in solidum la SCI SURESNES ENGHIEN et la société GROUPE IMMOBILIER EUROPE à payer aux époux [O] une somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles de la présente procédure.
- LES CONDAMNER in solidum aux dépens de l'instance.
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 30 janvier 2020, la SCI SURESNES ENGHIEN et la SARL GROUPE IMMOBILIER EUROPE demandent à la cour de :
- Recevoir la Société GROUPE IMMOBILIER EUROPE et la S.C.I SURESNES ENGHIEN en leur défense.
- Rejeter l'argumentaire des consorts [O] et leurs demandes tendant à écarter l'incompétence du Tribunal Judiciaire de Paris.
- Dire et juger le Tribunal de Grande Instance de Paris / le Tribunal Judiciaire de Paris
incompétent territorialement, et renvoyer l'entier litige au Tribunal Judiciaire de Créteil.
En conséquence confirmer l'ordonnance du 23 septembre 2019 du juge de la mise en état du Tribunal de Grande Instance de Paris.
- Condamner les consorts [O] à payer à la S.C.I SURESNES ENGHIEN et à la société GROUPE IMMOBILIER EUROPE une somme de 3.600 Euros au titre de l'article 700 du C.P.C. outre aux dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP REGNIER BEQUET MOISAN, dans les termes de l'article 699 du C.P.C.
L'affaire a été appelée à l'audience du 4 février 2020.
MOTIFS
Les époux [O] font valoir que l'article R 145-23 du code de commerce, d'interprétation stricte, pose un principe de compétence territoriale pour les actions en justice ayant trait au statut des baux commerciaux ; que l'objet de leur action en responsabilité est étrangère au statut des baux commerciaux et relève du droit commun de la responsabilité civile ; qu'ils sollicitent en effet l'allocation de dommages et intérêts pour une exécution déloyale du contrat de la part de la SCI SURESNES ENGHIEN avec la complicité d'un tiers, la SOCIETE GROUPE IMMOBILIER EUROPE. Ils en concluent que l'article R 145-23 précité ne trouvant pas à s'appliquer, il y a lieu de faire application de l'article 42 du code de procédure civile ; que la juridiction compétente est donc celle du lieu où demeure le défendeur ; que les deux défendeurs ont leur siège social à Paris de sorte que la juridiction territorialement compétente est le tribunal judiciaire de Paris ; qu'il convient donc d'infirmer l'ordonnance rendue.
La SCI SURESNES ENGHIEN et la SARL GROUPE IMMOBILIER EUROPE soulèvent l'incompétence territoriale du tribunal judiciaire de Paris au profit du tribunal judiciaire de Créteil, tribunal du lieu de situation de l'immeuble par application de l'article R145-23 du code de commerce. Ils exposent que la compétence visée par cet article n'est pas limitée au statut des baux commerciaux mais s'applique aussi lorsque l'action est liée au bail commercial, ce qui est le cas en l'espèce puisque M. et Mme [O] invoquent la déloyauté contractuelle de la SCI SURESNES ENGHIEN dans l'exécution du bail commercial ; qu'ils réclament des dommages et intérêts équivalents au supplément de loyer qu'ils vont devoir payer en raison du déplafonnement du loyer ainsi qu'une indemnisation pour perte de valeur du fonds de commerce, ce qui relève de l'application du statut des baux commerciaux. Ils ajoutent que le lieu d'exécution du contrat, à [Localité 1] relève également de la compétence du tribunal judiciaire de Créteil. Ils concluent à la confirmation de l'ordonnance déférée qui a déclaré le tribunal judiciaire de Paris incompétent au profit du tribunal judiciaire de Créteil.
La cour rappelle que selon l'article 42 du code de procédure civile, 'La juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur.
S'il y a plusieurs défendeurs, le demandeur saisit, à son choix, la juridiction du lieu où demeure l'un d'eux'.
Il résulte de l'article l'article R.211-4 du code de l'organisation judiciaire, que le tribunal de grande instance (désormais tribunal judiciaire) a compétence exclusive en matière de baux commerciaux à l'exception des actions relatives au prix du bail qui relèvent du juge des loyers commerciaux.
Les dispositions du code de commerce, article L. 145-1 et suivants, et sa partie réglementaire, régissent les dispositions spécifiques applicables au baux commerciaux.
Aux termes de l'article R. 145-23 du code de commerce :
'Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont
portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble'.
L'action engagée par M. et Mme [O], qui bénéficient d'un bail commercial, tend à obtenir des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle en raison de la déloyauté et du défaut d'information dans l'exécution du bail commercial par la SCI SURESNES ENGHIEN et sur le fondement de la responsabilité délictuelle à l'égard de la société GROUPE IMMOBILIER EUROPE à qui ils reprochent d'avoir concouru à cette déloyauté. Plus précisément, M. et Mme [O] font grief au bailleur et à son mandataire de ne pas les avoir informés de l'irrégularité de leur demande de renouvellement du bail faite par lettre recommandée du 13 septembre 2011 alors qu'ils avaient la possibilité de régulariser cette demande dans les délais conformément aux dispositions de l'article L.145-10 du code de commerce ; de les avoir laissés dans l'ignorance des conséquences de l'absence de renouvellement du bail entraînant, à l'expiration du délai de 12 ans, le déplafonnement du loyer ; d'avoir volontairement gardé le silence afin de pouvoir, après que la durée du bail expiré ait atteint 12 ans par l'effet de la tacite prolongation, délivrer une offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné selon acte d'huissier en date du 17 avril 2015. Il s'ensuit que les fautes reprochées à la SCI SURESNES ENGHIEN et à la société GROUPE IMMOBILIER EUROPE et le préjudice allégué trouvent leur source dans l'application des règles spécifiques au statut des baux commerciaux tenant à la délivrance du congé et au déplafonnement du loyer. Il en va de même pour l'évaluation du préjudice puisque M. et Mme [O] sollicitent une indemnisation pour les préjudices économiques résultant du différentiel entre le loyer contractuel et le montant du loyer déplafonné et de la perte de valeur de leur fonds de commerce.
Il s'ensuit que la solution du litige requiert une appréciation des règles du statut des baux commerciaux de sorte que les dispositions de l'article R.145-23 alinéa 2 du code de commerce qui attribuent au tribunal de grande instance la connaissance des litiges relatifs à l'application du statut des baux commerciaux est applicable à l'espèce ainsi que, par suite, l'alinéa 3 de l'article R.145-23 relatif à la compétence territoriale.
Par conséquent, par application de l'article R.145-23 alinéa 3 du code de commerce qui désigne le tribunal du lieu de situation de l'immeuble comme juridiction territorialement compétente, le tribunal de grande instance de Créteil, dans le ressort duquel les locaux donnés à bail, sis à [Localité 1], se situent, est compétent.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée.
L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile de sorte que l'ordonnance entreprise qui a dit que les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 suivront le sort de l'instance au fond sera infirmée.
M. et Mme [O] qui succombent seront condamnés aux dépens de l'incident de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise du 23 septembre 2019 sauf en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et celui de l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
l'infirme sur ces points,
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes,
Condamne M. et Mme [O] aux dépens de l'incident de première instance et aux dépens d'appel avec distraction au bénéfice de l'avocat postulant qui en a fait la demande en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
