REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 29 MAI 2020
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/05938 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B24UM
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mars 2017 -Tribunal d'Instance de PARIS 16ème - RG n° 11-15-000932
APPELANTE
Etablissement Public CHANCELLERIE DES UNIVERSITÉS DE [Localité 6]
Prise en la personne de Monsieur [X] [G], Recteur de l'Académie de [Localité 6], Chancelier des Universités, domicilié audit siège,
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338
Ayant pour avocat plaidant Me Hervé JOYET, avocat au barreau de PARIS,
toque : C338
INTIMES
Madame [R] [O] épouse [L]
Née le [Date naissance 1] 1945
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Florian PALMIERI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0343
Monsieur [I] [L]
Né le [Date naissance 4] 1946 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représenté par Me Florian PALMIERI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0343
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 Février 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Claude TERREAUX, Président de chambre
M. Michel CHALACHIN, Président de chambre
Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère
qui en ont délibéré,
Un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Michel Chalachin dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
ARRÊT : mise à disposition prévu le 03/04/2020, prorogé au 29/05/2020 en raison de l'état d'urgence sanitaire
CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Viviane REA, Greffière présent lors de la mise à disposition.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 17 mai 1982, la Chancellerie des universités de [Localité 6] a donné à bail à M. et Mme [I] [H] un appartement de 104,33 m² situé au 4ème étage de l'immeuble sis [Adresse 2] ; ce contrat avait été conclu au visa de l'article 3 quinquiès de la loi du 1er septembre 1948.
Par avenant du 15 décembre 2007, les preneurs ont renoncé à se prévaloir des dispositions de la loi de 1948 et ont accepté de soumettre le bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; le bail a ainsi été renouvelé pour une durée de huit ans à compter du 1er janvier 2008 moyennant un loyer annuel de 15 077,28 euros.
Ce contrat arrivant à son terme le 31 décembre 2015, la bailleresse a fait signifier aux preneurs, par acte du 30 juin 2015, une proposition de renouvellement du bail pour une durée de six années à compter du 1er janvier 2016 avec réévaluation du loyer.
La commission départementale de conciliation a rendu son avis le 16 novembre 2015.
Le loyer actuel s'élevant à la somme mensuelle de 1 361,20 euros, soit 13,05 euros le m², la bailleresse a proposé aux preneurs de fixer le loyer de renouvellement au loyer de référence minoré défini par l'arrêté n°2015 176-007 du 25 juin 2015 et s'élevant à la somme de 16,20 euros le m².
Les locataires n'ayant pas donné suite à cette offre, la bailleresse les a fait assigner devant le tribunal d'instance de Paris 16ème par acte du 4 décembre 2015 afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 1 690,15 euros par mois, l'augmentation étant échelonnée sur six ans à compter du 1er janvier 2016.
Par jugement du 2 mars 2017, le tribunal a :
- rejeté l'exception de nullité soulevée par les époux [L] concernant la proposition de renouvellement du bail et de réévaluation du loyer en date du 30 juin 2015,
- constaté le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2016 et pour une durée de six années,
- fixé le loyer mensuel révisable hors charges à la somme de 1 525,30 euros,
- dit que la majoration serait appliquée par sixième, chaque année, et pour la première fois le 1er janvier 2016,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
- fait masse des dépens et condamné chaque partie à en supporter la moitié,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 20 mars 2017, la Chancellerie des universités de [Localité 9] a interjeté appel de cette décision.
Par dernières conclusions notifiées le 20 juin 2017, l'appelante demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité soulevée par les époux [L] et constaté le renouvellement du bail pour une durée de six années à compter du 1er janvier 2016,
- le réformer sur les autres chefs et, statuant à nouveau,
- fixer le loyer du bail renouvelé au prix de 16,20 euros le m², soit la somme mensuelle de 1 690,15 euros,
- dire que l'augmentation de 328,95 euros en résultant sera applicable par sixième annuel à compter du 1er janvier 2016, et ce indépendamment de la révision annuelle en fonction de l'indice de référence des loyers,
- condamner solidairement les époux [L] à payer tout différentiel qui apparaîtrait avec le loyer dont ils se sont acquittés depuis le 1er janvier 2016,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
Par ordonnance sur incident du 10 octobre 2019, le conseiller de la mise en état a déclaré les époux [L] irrecevables à conclure, leurs premières conclusions ayant été notifiées après l'expiration du délai prévu à l'article 909 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2020.
MOTIFS
L'appelante n'ayant pas contesté le jugement en ce qu'il avait rejeté l'exception de nullité soulevée par les époux [L] et constaté le renouvellement du bail pour une durée de six années à compter du 1er janvier 2016, la décision sera confirmée sur ces points.
Seul le montant du loyer du bail renouvelé est contesté devant la cour.
Sur ce point, le tribunal a à juste titre indiqué que le loyer de référence minoré défini par l'arrêté du 25 juin 2015 s'élevait à la somme de 16,20 euros le m².
Le loyer dû par les preneurs à la date d'échéance du précédent bail étant de 13,05 euros le m², la bailleresse était en droit de demander la réévaluation du loyer, sans que celui-ci ne puisse dépasser le montant du loyer de référence minoré.
Pour fixer le montant du nouveau loyer à la somme de 14,62 euros le m², le tribunal a tenu compte des six références provenant de l'OLAP produites par les preneurs, lesquelles aboutissaient à un loyer moyen de 14,03 euros le m², du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 4 novembre 2015 décrivant l'usure des parties communes et la vétusté de l'appartement, ainsi que de l'avis émis par la commission de conciliation de [Localité 6], laquelle avait estimé qu'un loyer de 14,62 euros le m² serait raisonnable.
En prenant en compte le manque d'entretien des parties communes et du logement loué, le premier juge a ajouté des éléments non prévus à l'article 17-2 I qui était alors applicable et au décret n° 90-780 du 31 août 1990.
Pour ce qui concerne les parties communes, il ne saurait être question de tenir compte de leur état dans la mesure où toute comparaison avec l'état de parties communes des immeubles servant de références est impossible.
Pour ce qui concerne l'appartement lui-même, son état est imputable aux preneurs, à qui incombe l'entretien courant des lieux loués, qui occupent les lieux depuis 1982, qui avaient reçu le 15 juin 1989 une somme de 1 283,82 euros afin de remettre en état les peintures du logement suite à un litige les ayant opposés à leur bailleresse à ce sujet, et qui ne justifient pas avoir réclamé à celle-ci la réalisation de travaux lui incombant en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Dans ces conditions, le tribunal n'avait aucune raison objective de fixer le loyer à un montant inférieur au loyer de référence minoré de 16,20 euros le m².
Il convient donc de réformer le jugement en fixant le nouveau loyer à la somme mensuelle de 1 690,15 euros, la différence avec l'ancien loyer devant s'appliquer par sixième annuel à compter du 1er janvier 2016, indépendamment de la révision annuelle en fonction de l'indice de référence des loyers.
L'équité commande de débouter l'appelante de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Mais, dans la mesure où la bailleresse avait proposé aux preneurs de fixer le nouveau loyer à la somme de 1 690,15 euros par lettre du 19 novembre 2015, le présent litige aurait pu être évité ; dès lors, les dépens de première instance et d'appel doivent être intégralement mis à la charge des époux [L].
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant publiquement,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant du loyer du bail renouvelé et les dépens,
Statuant à nouveau sur ces points :
Fixe le montant du loyer du bail renouvelé au profit des époux [L] le 1er janvier 2016 à la somme mensuelle de 1 690,15 euros,
Dit que l'augmentation en résultant sera applicable par sixième annuel à compter du 1er janvier 2016 indépendamment de la révision annuelle en fonction de l'indice de référence des loyers,
Condamne les époux [L] aux entiers dépens de première instance,
Y ajoutant :
Condamne solidairement M. et Mme [I] [L] à payer le différentiel apparaissant avec le loyer dont ils se sont acquittés depuis le 1er janvier 2016,
Déboute la Chancellerie des universités de [Localité 6] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. et Mme [L] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
