Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 4 MARS 2020
(n° , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/23299 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4WEC
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/03758
APPELANTE
SCI GRANDE BIBLIOTHÈQUE prise en la personne de son gérant, [A] [M] domicilié en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 443 586 839
[Adresse 2]
[Localité 9]
Représentée par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075, avocat postulant
Assistée de Me Romain BINELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0283, avocat plaidant
INTIMES
Monsieur [E] [K]
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représenté par Me Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE DROUX - BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191 substitué par Me Idriss TURCHETTI de la SCP DOMINIQUE DROUX - BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191 , avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191
Monsieur [S] [I]
né le [Date naissance 4] 1970 à [Localité 11]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représenté par Me Victor-Xavier GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0782
Madame [R] [V]
née le [Date naissance 5] 1980 à [Localité 12]
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représentée par Me Victor-Xavier GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0782
SAS LE FARAH LOUNGE 13 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 802 104 869
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentée par Me Victor-Xavier GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0782
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Octobre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Sandrine GIL, conseillère
Madame Elisabeth GOURY, conseillère
qui en ont délibéré,
un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.
*****
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 15 avril 2014, la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE a donné à bail à la SAS LE FARAH LOUNGE 13 'société en création', représentée par ses associés M. [E] [K], Mme [R] [V] et M. [S] [I], des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], pour une durée d'un an, moyennant un loyer annuel de 20.500 euros, hors taxes et hors charges, à destination de bar, restaurant, vente à emporter, événementiel, bar à narguilé ou salon de thé. Le dépôt de garantie était contractuellement fixé à la somme de 60.000 euros.
Des travaux d'aménagement ont été réalisés par la SAS LE FARAH LOUNGE 13 dans les locaux, objets du bail.
Par acte d'huissier de justice en date du 15 juillet 2014, la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE a fait signifier à la SAS LE FARAH LOUNGE 13 et à ses associés, M. [K], Mme [V] et M. [I], un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme totale de 46.550,76 euros au titre des loyers et factures de fluides; remettre en état, meubler et exploiter le local commercial, objet du bail ; produire une copie certifiée conforme des polices d'assurance du local commercial ; produire les contrats de maintenance souscrits pour l'ascenseur, le monte-plats, le bac à graisse, le système de filtration d'eau, la centrale de traitement d'air et l'entretien des hottes.
Par ordonnance sur requête du 20 août 2014, la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE a été autorisée à faire constater, par huissier de justice, l'état des locaux loués et du mobilier présent dans les locaux, les travaux entrepris et interrompus, la conformité et la sécurité des installations de gaz, d'électricité modifiés par le preneur, l'absence d'exploitation du fonds de commerce, l'huissier de justice étant autorisé à pénétrer dans les lieux et à procéder au changement de serrure.
Par procès-verbal du 5 septembre 2014, la SCP [J], huissiers de justice, a constaté que :
- les locaux étaient sans activité et paraissaient abandonnés,
- les vitres étaient sales,
- les locaux n'étaient pas exploités et crasseux,
- les travaux entrepris dans les locaux étaient abandonnés,
- l'électricité fonctionnait dans la salle de restaurant et dans la cuisine,
- le bouton général de sécurité de la cuisine ne fonctionnait pas.
Par ordonnance du 17 décembre 2014, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Paris, saisi par la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE, a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 15 août 2014,
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des locaux dans le mois de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la SAS LE FARAH LOUNGE 13 et de M. [K], Mme [V] et M. [I], ainsi que de tout occupant de leur chef,
- fixé, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due par la SAS LE FARAH LOUNGE 13 et M. [K], Mme [V] et M. [I], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des locaux à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,
- condamné solidairement la SAS LE FARAH LOUNGE 13, M. [K], Mme [V] et M. [I] à payer à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE la somme provisionnelle de 65.120,76 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés au 1er novembre 2014, ainsi que les indemnités d'occupation provisionnelles postérieures,
- dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus,
- condamné in solidum la SAS LE FARAH LOUNGE 13 et ses associés à payer à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Par acte d'huissier de justice du 10 février 2015, M. [I], Mme [V], M. [K] et la SAS LE FARAH LOUNGE 13 ont fait assigner la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir :
- constater les travaux réalisés par eux,
- constater que l'avis négatif rendu par la commission de sécurité sur l'établissement occupé par eux rend inexploitable le local commercial,
- constater que les serrures avaient été changées par le bailleur, les empêchant d'exploiter paisiblement leurs fonds de commerce,
- condamner la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE à leur restituer la somme de 60.000 euros versée à titre de dépôt de garantie,
- ordonner la résolution du bail, les locaux n'étant pas conformes à l'usage auquel ils étaient destinés,
- condamner la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE à leur payer la somme de 50.000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par ordonnance du 26 mai 2015, le juge de l'exécution près le tribunal de grande instance de Paris, saisi par la SAS LE FARAH LOUNGE 13 et ses associés, a :
- constaté le désistement de Mme [V] et de la SAS LE FARAH LOUNGE 13,
- rejeté la demande de mainlevée de la saisie attribution pratiqué par acte du 20 mars 2015 entre les mains de la BANQUE POSTALE à l'encontre de M. [S] [I], pour le recouvrement de la somme de 133.869,67 euros,
- rejeté la demande de mainlevée de la mesure de saisie des droits d'associés et valeurs mobilières pratiquées par acte extrajudiciaire du 27 mars 2015 entre les mains de la CAISSE D'EPARGNE, pour recouvrement de la somme de 133.869,67 euros,
- rejeté la demande subsidiaire de séquestre des sommes saisies,
- condamné M. [I] aux dépens,
- condamné M. [I] à payer la somme de 1.000 euros à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 11 décembre 2015, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Paris, saisi par la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE, a :
- condamné M. [I] et la SAS LE FARAH LOUNGE 13 à restituer à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE la licence IV attachée aux locaux litigieux, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant 30 jours,
- condamné M. [I] et la SAS LE FARAH LOUNGE 13 à payer à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par jugement du 14 décembre 2017, le tribunal de grande instance de PARIS a :
- Débouté la SAS LA FARAH LOUNGE 13, M. [I] et Mme [V] de leur demande en résolution du bail aux torts exclusifs de la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE,
- Débouté la SAS LA FARAH LOUNGE 13, M. [I] et Mme [V] de leur demande en dommages-intérêts,
- Débouté la SCI LA GRANDE BIBLIOTHÈQUE de ses demandes en paiement formées à l'encontre de M. [G], M. [I] et Mme [V],
- Dit et jugé que la SAS LA FARAH LOUNGE 13 est redevable d'une indemnité d'occupation entre le 15 août 2014 à 24h00 et le 5 septembre 2014 à 24h00, qu'il convient de fixer au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et les taxes,
- Dit et jugé la SCI LA GRANDE BIBLIOTHÈQUE irrecevable en sa demande en paiement d'indemnités d'occupation formée à l'encontre de la SAS LA FARAH LOUNGE 13,
- Débouté la SCI LA GRANDE BIBLIOTHÈQUE de sa demande en paiement d'intérêts majoré,
- Condamné la SAS LA FARAH LOUNGE 13 à payer à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE la somme de 30 euros au titre de la clause pénale stipulée à l'article 2.19.2 du bail,
- Débouté la SAS LA FARAH LOUNGE 13, M. [I] et Mme [V] de leur demande en paiement de la somme de 60.000 euros en restitution du dépôt de garantie,
- Dit que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHÈQUE,
- Condamné la SAS LA FARAH LOUNGE 13 à payer à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE la somme de 1.934,30 euros à titre de dommages-intérêts pour réparations locatives,
- Débouté la SCI LA GRANDE BIBLIOTHÈQUE de sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive,
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- Condamné la SCI LA GRANDE BIBLIOTHÈQUE à payer à M. [G], d'une part, et à M. [I] et Mme [V], d'autre part, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la SAS LA FARAH LOUNGE 13 à payer à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire,
- Condamné la SAS LA FARAH LOUNGE 13 aux dépens, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 18 décembre 2017, la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 11 juillet 2018, la SCI GRANDE BIBLIOTHÈQUE demande à la cour de :
- INFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a :
o déclaré la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE mal fondée à solliciter la condamnation solidaire de Monsieur [E] [K], Monsieur [S] [I] et Madame [R] [V],
o déclaré la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE irrecevable en sa demande de paiement d'indemnité d'occupation,
o débouté la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE de sa demande en condamnation des preneurs au paiement d'intérêts de retard majorés, et par conséquent,
o condamné la SAS LE FARAH LOUNGE 13 au paiement de la somme de 30 euros en application de la clause pénale stipulée à l'article 2.19.2 du bail,
o débouté la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE de sa demande de paiement de dommages-intérêts formée à l'encontre de Monsieur [E] [K], Madame [R] [V] et Monsieur [S] [I] au titre du préjudice subi ;
Et statuant à nouveau de ces chefs,
A titre principal, sur les demandes de l'appelante :
- CONDAMNER solidairement la SAS LE FARAH LOUNGE 13, Monsieur [E] [K], Madame [R] [V] et Monsieur [S] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 15 août 2014, date d'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'à la parfaite libération des lieux, qu'il convient de fixer au montant du dernier loyer exigible soit une somme de 108.000 euros euros TTC ;
- DIRE ET JUGER que la condamnation provisionnelle (sic) solidaire de la SAS LE FARAH LOUNGE 13, Monsieur [E] [K], Madame [R] [V] et Monsieur [S] [I] sera augmentée des intérêts de retard au taux légal augmenté de 5 points à compter du prononcé de la décision à intervenir auquel les intimés seront tenus solidairement ;
- CONDAMNER solidairement la SAS LE FARAH LOUNGE 13, Monsieur [E] [K], Madame [R] [V] et Monsieur [S] [I] au paiement de la clause pénale prévue au bail, soit la somme de 6.512 euros ;
- COMDAMNER solidairement la SAS LE FARAH LOUNGE 13, Monsieur [E] [K], Madame [R] [V] et Monsieur [S] [I] au paiement d'une somme de 421.459 euros à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi par la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE sur le fondement de leur responsabilité contractuelle ;
A titre subsidiaire :
- CONDAMNER solidairement la SAS LE FARAH LOUNGE 13, Monsieur [E] [K], Madame [R] [V] et Monsieur [S] [I] au paiement d'une somme de 421.459 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE sur le fondement de leur responsabilité délictuelle ;
A titre infiniment subsidiaire :
- CONDAMNER Monsieur [S] [I] au paiement de la somme de 421.459 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement d'une faute détachable de ses missions sociales ;
En conséquence et en tout état de cause :
- CONFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes de Monsieur [E] [K], Monsieur [S] [I], Madame [R] [V] et de la société LE FARAH LOUNGE et considéré que le dépôt de garantie de 60.000,00 euros reste acquis au bailleur ;
- DEBOUTER Monsieur [E] [K], Monsieur [S] [I], Madame [R] [V] et la société LE FARAH LOUNGE de leurs demandes ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [K], Monsieur [S] [I], Madame [R] [V] et la société LE FARAH LOUNGE à payer à la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE une indemnité de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 CPC ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [K], Monsieur [S]
[I], Madame [R] [V] et la société LE FARAH LOUNGE aux dépens d'appel, dont distraction au profit de l'AARPI JRF AVOCATS, en application de l'article 699 CPC.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 12 avril 2018, M. [K] demande à la cour de:
- Déclarer Monsieur [K] recevable et bien fondé en ses demandes.
EN CONSÉQUENCE
- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS du 14 décembre 2017 en ce qu'il a débouté la société LA GRANDE BIBLIOTHÈQUE de toutes ses demandes à l'encontre de Monsieur [K] et l'a condamné à payer 1 5 00 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.
- La condamner en tous les dépens et lui à verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure d'appel.
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 15 juin 2018, M. [I], Mme [V], la SAS LE FARAH LOUNGE 13, demandent à la cour de :
Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 14 décembre 2017
Vu le contrat de bail commercial du 15 avril 2014,
Vu l'article 1719 du Code civil, Vu l'article 1184 du Code civil,
- INFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 14 décembre 2017 en ce qu'il a :
- Débouté la SAS FARAH LOUNGE 13, M. [I] et Mme [V] de leur demande en restitution de la somme de 60 000 € versée au titre du dépôt de garantie.
- Condamné la SAS FARAH LOUNGE 13 à payer à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC
- Dire que la SAS LE FARAH LOUNGE 13 représentée par ses gérants est recevable et bien fondée en ses conclusions.
- Constater les travaux réalisés par les gérants de la SAS FARAH LOUNGE.
- Constater que l'avis négatif rendu par la Commission de sécurité sur l'établissement occupé par les gérants de la SAS FARAH LOUNGE rend inexploitable le local commercial.
- Dire que ledit local commercial loué par Monsieur [M] n'est pas conforme à l'usage auquel il est destiné.
- Constater de surcroît que les serrures ont été changées par le bailleur, empêchant les gérants de la SAS FARAH LOUNGE d'exploiter paisiblement leur fonds de commerce.
- Débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes
- La condamner à restituer aux exposants la somme de 60 000 € versée au titre du dépôt de garantie.
- Ordonner la résolution du contrat de bail dont s'agit, les locaux loués n'étant pas conformes à l'usage auquel ils sont destinés en violation des dispositions de l'article 1719 du code civil.
- Condamner la bailleresse à verser aux exposants la somme de 80 000 € à titre de provision à valoir sur le préjudice qu'ils subissent du fait de la défaillance de la bailleresse et ce conformément aux dispositions de l'article 1184 du Code civil, Monsieur [I] gravement malade (PJ 19) et aujourd'hui au RSA, ayant dû déménager en Province (PJ 22).
- Condamner la bailleresse à verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 CPC ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 avril 2019.
MOTIFS
Sur la demande en résolution du bail aux torts de la bailleresse
M. [I], Mme [V] et la SAS LE FARAH LOUNGE 13 sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de résolution du bail aux torts du bailleur. Ils font valoir, aux termes d'écritures parfois confuses, qu'ils n'ont jamais pu exploiter les locaux en raison de l'attitude du bailleur qui a changé les serrures à leur insu ; n'a pas mis à leur disposition de boîte aux lettres et en raison de la non-conformité des locaux, la commission de sécurité ayant rendu un avis négatif.
La SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE réplique que la SAS LE FARAH LOUNGE 13 ne justifie pas de l'avis défavorable de la commission de sécurité dont elle se prévaut et indique que le bail met à la charge des preneurs l'obtention des autorisations administratives nécessaires à l'exploitation de leur activité. Elle estime ne pas avoir manqué à son obligation de délivrance ; que les preneurs n'avaient pas sollicité son autorisation avant de faire réaliser des travaux d'aménagement des locaux; qu'elle a procédé au changement de serrure sur autorisation de justice.
L'article 1184 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 dispose que
'la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques,
pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'.
Par application de l'article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Le bail stipule 'L'autorisation expresse du Bailleur, d'exploiter dans les Locaux Loués les activités visées à l'article 1.2.1 des Conditions Particulières, n'implique de la part de celui-ci aucune garantie ni diligence pour l'obtention des autorisations administratives nécessaires à quelque titre que ce soit pour l'exercice des activités du Preneur.
En conséquence, le Preneur devra faire son affaire personnelle de toutes les autorisations administratives nécessaires à l'exercice de ses activités dans les Locaux Loués ainsi que du paiement de toutes sommes, redevances, taxes et autres droits afférents aux activités exercées dans les Locaux Loués et à son utilisation des locaux'.
Les intimés ne justifient pas de l'impossibilité dont ils se prévalent d'exploiter les locaux faute de communiquer tant en première instance qu'en cause d'appel l'avis défavorable de la commission d'hygiène et de sécurité dont ils font état, ainsi que tout élément ou préconisation provenant de ladite commission. Ils ne rapportent pas davantage la preuve que le précédent restaurant exploité dans les lieux par la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE aurait fermé en raison d'une non-conformité des locaux aux règles de sécurité faute de produire d'élément sur ce point alors que la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE verse aux débats un avis favorable de la préfecture de police en date du 13 mars 2009 en matière de sécurité à la poursuite de l'exploitation du restaurant bio art qui occupait précédemment les locaux. Pareillement les intimés ne produisent aucune pièce concernant un dégât qui serait survenu concernant l'installation du gaz qui aurait entraîné pour cette raison la fermeture des locaux précédemment exploités par le restaurant bio.
S'il a effectivement été réclamé, comme l'indiquent les intimés, la clé de la boîte aux lettres par courriel du 11 mai 2014 ainsi que des précisions sur la localisation de la boîte aux lettres le 12 juin 2014, l'absence éventuelle d'une boîte aux lettres n'est pas de nature à constituer un manquement du bailleur alors que les locaux disposent d'une entrée directe et identifiable donnant [Adresse 13] et correspondant à l'adresse.
S'agissant des serrures des locaux, la cour relève que page 5 de leurs écritures, les locataires déclarent que les clés des locaux leur ont été remises le 4 mai 2014 ; que M. [C], agent immobilier, atteste le 2 juillet 2014 que lorsqu'il s'est présenté avec M. [M] gérant de la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE, le 14 juin 2014, ce dernier n' a pas pu ouvrir les locaux avec ses clés ; que le changement des serrures par le preneur est corroboré par les mises en demeure de la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE adressées à M. [I], représentant de la SAS LE FARAH LOUNGE 13, M. [K] et Mme [V] associés de donner copie à l'appelante des clés, par lettres recommandées du 30 juillet 2014 avec accusés de réception produits afin qu'elle puisse faire visiter les locaux.
Le président du tribunal de grande instance de Paris a, par ordonnance en date du 20 août 2014, sur requête de la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE, autorisé la SCP [L] [J], huissier de justice à pénétrer dans les locaux pour procéder à un constat des lieux et à procéder au changement des serrures une fois sa mission accomplie. Il ressort du procès-verbal de constat sur ordonnance établi le 5 septembre 2014, non contradictoirement à l'égard de la SAS LE FARAH LOUNGE 13, que les locaux n'étaient, à cette date, pas exploités et que le serrurier a procédé au changement de serrure de la porte principale donnant sur le quai [L] [U] ; qu'une clé a été remise à M. [M] (gérant de la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE) et une clé conservée à l'étude à la disposition du preneur.
Il n'est pas versé aux débats la preuve que la SAS LE FARAH LOUNGE 13 a bien reçu le procès verbal de constat du 5 septembre 2014, envoyé par l'huissier de justice par lettre du 12/09/2014, informant la SAS LE FARAH LOUNGE 13 de ce qu'un double des clés était laissé à sa disposition à son étude et le bailleur ne justifie pas avoir informé les intimés que les locaux restaient à leur disposition nonobstant le changement de serrure de la porte principale. Toutefois si M. [I] a, dans le cadre d'une plainte déposée auprès des services de police, signalé avoir constaté le 12/10/2014 que les serrures avaient été changées 'à son insu', aucune mise en demeure n'a été adressée à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE de la part des intimés ou de leur conseil de donner copie de la nouvelle clé suite au changement de serrure de la porte principale.
Au regard de ces éléments, le changement de serrure de la porte principale par le bailleur ne constitue pas un manquement suffisamment grave de nature à entraîner la résiliation du bail à ses torts.
Par conséquent, les intimés seront déboutés de leur demande de résolution du bail aux torts du bailleur ainsi que de leur demande subséquente de dommages et intérêts.
Sur l'indemnité d'occupation sollicitée par l'appelante
La SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 15 août 2014, date d'acquisition de la clause résolutoire au montant du dernier loyer exigible, soit une somme de 108.000 euros TTC, contestant le jugement de première instance qui a arrêté l'indemnité d'occupation au 5 septembre 2014. Elle fait valoir que l'ordonnance de référé ayant ordonné l'expulsion, elle y a fait procéder le 5 mars 2015 ; que les locaux doivent être considérés comme ayant été restitués à cette date.
La cour ayant rejeté la demande en résolution du bail aux torts exclusifs de la bailleresse, il convient, à l'instar du jugement entrepris, de fixer la date de fin de bail, au 15 août 2014, date à laquelle le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire.
Il résulte des développements qui précèdent que le bailleur n'a pas informé les intimés que les locaux étaient mis à leur disposition nonobstant le changement de serrure ; qu'à supposer que les intimés aient conservé un accès par l'issue de secours donnant sur la [Adresse 14], étant relevé que lors de l'état d'entrée des lieux contradictoire du 1er mai 2014, il était mentionné que le barillet était à changer, il n'est pas démontré qu'ils aient repris possession des locaux alors que le bail était toujours en cours lors du changement de serrure, l'attestation de M. [D] agent immobilier déclarant avoir constaté à la suite de deux visites qu'il a effectuées dans les locaux entre octobre et novembre 2014, la
disparition d'une télévision et de mobilier de cuisine, n'est pas suffisante sur ce point, étant relevé que dans l'état d'entrée des lieux, il n'est pas mentionné la présence d'une télévision ou de mobiliers de cuisine spécifiques ; qu'en tout état de cause, la SAS LE FARAH LOUNGE 13 n'avait plus accès aux locaux par la porte principale nécessaire à son exploitation et a manifestement tenu pour acquis que le bailleur avait récupéré les locaux
Enfin si le constat d'huissier du 9 mars 2015 par lequel la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE a fait constater, non contradictoirement, l'état des lieux mentionne que ledit huissier de justice a procédé à l'expulsion par acte du 5 mars 2015, cet acte n'est pas produit de sorte que les conditions de ladite expulsion ne sont pas connues, ce alors que l'absence de cet acte a été relevé par le jugement entrepris ; que suite au changement de serrure, le bailleur a quant à lui eu un libre accès aux locaux qu'il a pu faire visiter à partir de fin septembre 2014 selon l'attestation de Mme [Y] agent immobilier versée aux débats par la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il sera donc retenu, à l'instar du jugement de première instance, que les locaux litigieux ont été restitués à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE le 5 septembre 2014.
Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer contractuel mensuel, charges et taxes en sus, arrêté au 5 septembre 2014, l'appelante ne sollicitant plus en cause d'appel que l'indemnité d'occupation soit fixée au double du montant du loyer contractuel.
La SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE justifie de ce qu'en juin 2014, le loyer contractuel mensuel appelé hors charges était de 15 000 euros HT, soit 18 000 euros TTC.
Selon le décompte détaillé figurant dans ses écritures, le montant des loyers et indemnités d'occupation impayés du 15 mai 2014 au 31 août 2014, factures EDF et GDF incluses, est de 65 120,77 euros TTC. Il convient d'y ajouter pour la période allant du 1er septembre au 5 septembre 2014, la somme de 3000 euros TTC. Les intimés ne justifient pas avoir réglé de sommes au titre des loyers et indemnités d'occupation.
Par conséquent le montant des loyers/indemnités d'occupation du 15 mai 2014 au 5 septembre 2014 est de 68 120,77 euros TTC.
Il s'ensuit que le jugement entrepris, qui a déclaré la demande en paiement de l'indemnité d'occupation irrecevable faute d'être chiffrée, sera infirmé de ce chef.
La SAS LE FARAH LOUNGE 13 sera par conséquent condamnée à régler la somme de 68 120,77 euros au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation pour la période du 15 mai 2014 au 5 septembre 2014.
Sur les indemnités de retard
Aux termes de l'article 1155 du même code, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention.
En l'espèce, l'article 2.19.1 du bail stipule que 'toute somme non réglée par le preneur plus de 8 jours après leur échéance portera intérêt depuis date d'exigibilité jusqu'au jour de paiement effectif, sans qu'il soit besoin d'effectuer une mise en demeure. Cet intérêt sera égal au taux de l'intérêt légal applicable à l'année considérée majorée de 5 points. Les intérêts afférents à tout mois commencé seront dus dans leur intégralité'.
La SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE demande que la condamnation en paiement au titre des loyers/indemnités d'occupation soit assortie des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la décision à intervenir. En conséquence, cette majoration sera accordée à compter de l'arrêt.
Sur l'application de la clause pénale
La SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE critique le jugement entrepris qui a réduit la pénalité prévue par le bail au motif qu'il n'a pas motivé en quoi l'application de la clause pénale contractuelle serait excessive. Elle rappelle que les intimés n'ont pas réglé les loyers la contraignant à délivrer un commandement de payer, ni payé les loyer/indemnités d'occupation alors qu'elle avait un emprunt en cours.
L'article 2.19.2 du bail stipule que 'Le Preneur devra payer en sus des sommes dues au Bailleur et ce, à titre de clause pénale, une somme égale à 10 % des sommes mises en recouvrement, n'eut-il été délivré qu'un simple commandement.
Le preneur sera également redevable de tous les frais contentieux résultant de son retard et en cas de procédure judiciaire, il devra rembourser au Bailleur, outre les dépens, les honoraires d'avocat autre que celui-ci aura eu à supporter'.
Il convient de faire application de la clause pénale contractuelle susvisée à hauteur de 10% des sommes dues au bailleur.
La cour relève que la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE sollicite l'application de la clause pénale de 10% sur le montant de la somme provisionnelle de 65 120,76 euros allouée par le juge des référés selon ordonnance en date du 15 décembre 2014 au titre des loyers et indemnités d'occupation. Ladite somme étant inférieure au montant des loyers/ indemnités d'occupation alloué par le présent jugement, la demande sera par conséquent accueillie à hauteur de 6 512 euros.
Le jugement sera donc infirmé de ce chef et la SAS LE FARAH LOUNGE 13 sera par conséquent condamnée à régler la somme 6 512 euros au titre de la clause pénale contractuelle.
Sur le dépôt de garantie
La cour renvoie à la motivation du jugement de première instance qui a débouté les intimés de leur demande de restitution du dépôt de garantie et dit qu'il restera acquis à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE.
Sur la demande de réparation par la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE du préjudice résultant de la dégradation des locaux
L'appelante fait valoir que les locaux ont été délaissés par la SAS LE FARAH LOUNGE 13 dès le début du bail ; que les travaux d'aménagement ont été laissés en l'état ; que l'électricité ne fonctionnait plus, des meubles ont été cassés, des goulottes, câbles et canalisation arrachés, une conduite de gaz sectionnée et déposée au sol, que tous les clés des éléments de sécurité ont disparu ; qu'elle a dû procéder à des réparations pour réhabiliter les locaux. Elle réclame à ce titre la somme de 421 459 euros incluant les frais de remise en état et les pertes de loyers liées à l'impossibilité de relouer les locaux pendant plusieurs mois.
En application de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. En vertu du bail, il s'engage à entretenir les locaux, à procéder aux réparations sauf celles relevant de l'article 606 à la charge du bailleur, et à maintenir en état de fonctionnement et de sécurité les installations électriques, mécaniques et autres.
En l'espèce, il ressort du constat établi par huissier de justice le 5 septembre 2014 établi à la date où la cour a retenu que les locaux avaient été restitués, que :
«Les locaux ne sont pas exploités.
Ils sont crasseux.
Les travaux entrepris dans les lieux sont abandonnés.
[']
L'électricité fonctionne dans la salle.
['] deux spots sont hors service sur la façade rue.
Une deuxième entrée donne sur la [Adresse 14].
Côté intérieur, la peinture s'écaille et présente des taches d'humidité sous le châssis de la porte.
Côté extérieur, le seuil est extrêmement crasseux et dégradé.
[']
le bouton général de sécurité de la cuisine ne fonctionne pas.
L'installation en gaz semble avoir fait l'objet de travaux récents.
Je note ainsi des soudures neuves sur le conduit.
Un conduit, vraisemblablement de gaz, est également déposé au sol.
[']
Il n'y a pas de fuite.
L'électricité fonctionne».
Au 1er étage, l'huissier de justice a relevé que :
«plusieurs spots ne fonctionnent pas au faux plafond.
[']
L'évier a été déposé et n'est plus raccordé.
[']
Il n'y a pas de fuite.
['] la chasse d'eau d'un WC dames fuit.
[']
Un câble électrique relie la cuisine à la chaufferie'.
La cour relève qu'il est produit deux états des lieux, l'un qui a été établi entre les parties le 1er mai 2014 et l'autre établi par huissier de justice à la demande de la SAS LE FARAH LOUNGE 13, non contradictoirement, le 7 mai 2014.
Il sera retenu l'état des lieux établi par les parties le 1er mai 2014, celui-ci ayant été établi contradictoirement entre M. [M] gérant de la société bailleresse et M. [I], président de la SAS LE FARAH LOUNGE 13, et étant antérieur à celui du 7 mai.
Il ressort de cet état des lieux que les locaux sont en pour partie en bon état, notamment la salle principale et la cuisine (sauf certains éclairages) et pour partie en état d'usage (vestiaires, buanderie, vitres cassées à l'étage).
Il résulte du constat d'huissier effectué le 5 septembre 2014 quelques dégradations des locaux imputables à la SAS LE FARAH LOUNGE 13 ainsi que l'absence de nettoyage des lieux.
La cour relève que les factures produites par l'appelante au titre des frais de remise en état qu'elle sollicite, au vu du récapitulatif produit en pièce 45, à hauteur d'un total de 14 626 euros sont établies à l'attention de la société 'OASIS RIVE GAUCHE' à l'adresse des locaux donnés à bail, et non à l'attention de la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE bailleresse et qui réclame une indemnisation à ce titre ; que celle-ci ne justifie pas dans ces conditions avoir procédé au règlement desdites factures ni aux réparations y afférentes.
Par conséquent, aucune somme ne sera allouée à l'appelante au titre des frais de remise en état.
Elle réclame également, au vu du tableau produit en pièce 45, la somme totale de 18 799 euros au titre des 'frais de justice' incluant le coût de divers recommandés, des frais liés à la procédure en référé et de frais d'avocat. Il n'y a pas lieu d'accorder le remboursement des frais liés à la procédure de référé en acquisition de clause résolutoire et à celle relative à la restitution de la licence IV attaché aux locaux dès lors que les ordonnances du 17 décembre 2014 et du 11 décembre 2015 ont alloué à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ont condamné la SAS LE FARAH LOUNGE 13 aux dépens. Pour le surplus le montant réclamé n'est pas justifié.
S'agissant des loyers et charges que l'appelante considère avoir perdus du fait de l'absence de relocation des locaux, celle-ci justifie avoir procédé à des démarches entre septembre et novembre 2014 en vue d'une relocation ou vente éventuelle des locaux.
Au regard de ces éléments, il sera alloué la somme de 27 000 euros, soit 50% du montant du loyer contractuel sur trois mois, au titre de la perte de chance de relouer immédiatement les locaux eu égard à leur état lors de la restitution des locaux.
Le jugement sera donc infirmé et la SAS LE FARAH LOUNGE 13 sera condamnée à régler la somme de 27 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes de condamnations solidaires de MM. [E] [K], [S] [I] et de Mme [R] [V] avec la SAS LE FARAH LOUNGE 13
- Sur les demandes de condamnation des intimés en tant qu'associés et en tant que co-contractants
L'appelante critique le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de condamnation solidaire des intimés avec la SAS LE FARAH LOUNGE 13 en se référant principalement à un procès-verbal de reprise par la SAS LE FARAH LOUNGE 13 des engagements accomplis par les associés, faisant valoir que :
- elle conteste en cause d'appel l'authenticité du procès verbal de l'assemblée générale du 12 mai 2014 de reprise qui a été produit pour la première fois le 18 avril 2016, soit deux ans après son prétendu établissement, et non au cours des précédentes procédures judiciaires ayant opposé les parties,
- aucun élément ne vient conforter la date du procès verbal en l'absence de convocation des associés à l'assemblée générale, cette délibération n'a pas été publiée au greffe du registre du commerce en application des articles R123-53 et R123-66 du code de commerce et l'information de la reprise des engagements ne lui a pas été communiquée de sorte que cette reprise ne lui est pas opposable,
- la copie du procès-verbal n'est ni paraphée, ni signée, ne datée par le greffe du tribunal de commerce comme toute société en a l'obligation, il n'a pas été repris dans le registre des assemblées de la société conformément aux articles R 225-106 , R 225-22 et R 225-49 du code de commerce,
- le procès-verbal n'a été établi que pour rependre le bail sans mention d'autres engagements.
Elle ajoute que l'affectio societatis de la société fait défaut ; qu'elle a été maintenue dans l'unique but de faire échec aux droits des tiers créanciers; qu'en effet cette société n'a jamais exercé la moindre activité dans les locaux pris à bail puisque les preneurs ont démarré les travaux sans les finir, puis ont dégradé les locaux ; que d'ailleurs par procès verbal du 2 juin 2016, le transfert du siège social a été décidé par les associés ce qui souligne le caractère factice du maintien de l'activité de la SAS LE FARAH LOUNGE 13 ; qu'il n'y a jamais eu de volonté pour celle-ci ou pour les associés d'exercer l'activité commerciale pour laquelle elle a été constituée.
Elle prétend pouvoir également agir contre MM. [K], [I] et Mme [V] sur le fondement de l'action paulienne, ceux-ci ayant agi en fraude de ses droits de créancier, la preuve de la fraude résultant de la connaissance du préjudice qu'ils lui ont causé en ne respectant pas la procédure de reprise des actes, en l'absence d'information de ladite reprise et du maintien fictif de l'immatriculation de la société.
Enfin elle soutient que, contrairement à ce que le jugement a retenu, les associés se sont engagés tant en leur nom personnel qu'au nom de la société de sorte que les associés restent tenus, même en cas de reprise des engagements par la société.
M. [K] expose que conformément aux dispositions légales, les associés se sont réunis après l'immatriculation de la société pour reprendre les engagements souscrits par les associés tel qu'il en ressort du procès verbal du l'assemblée générale dressé à cet effet ; que l'absence de lettre recommandée de convocation s'explique par le fait que les associés se côtoient au quotidien ; qu'aucune disposition n'impose à une société de publier ou diffuser les procès verbaux d'assemblée à l'exception de ceux qui modifient les statuts, le capital social, le gérant ou président ; que la décision de reprise des engagements ne fait pas partie des décisions devant faire l'objet de publication ou devant être déposées au RCS. Il explique que si l'activité n'a pas pu débuter, c'est en raison du différend avec le bailleur ; que la société n'a pas pu conserver son siège social dans les locaux loués qui ont été repris par le propriétaire ; que la société a bien été créée dans l'objectif de pouvoir exercer son activité et c'est pour cela que le bail a été signé ; qu'elle n'est donc pas dépourvu d'affectio societatis. Enfin il conteste tout engagement à titre personnel.
La cour rappelle que l'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application de l'article 1162 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre2016, dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.
Conformément à l'article L.210-6 alinéa 2 du code de commerce, les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant qu'elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l'origine par la société.
L'affectio societatis s'analyse comme la volonté de collaborer dans un intérêt commun et de se comporter comme des associés.
A titre liminaire, la cour relève que le fait que les termes de société 'en création' au lieu de société 'en formation' figurant sur le bail conclu le 15 avril 2014 est sans incidence, s'agissant bien, à la date du bail, d'une société en formation puisque celle-ci n'a été immatriculée que le 9 mai 2014 selon l'extrait Kbis produit de sorte que l'appelante ne peut rien exciper de ce chef.
Les intimés ont versé aux débats un procès-verbal d'assemblée générale en date du 12 mai 2014 par lequel M. [K], M. [I] et Mme [V] en qualité d'actionnaires de la SAS LE FARAH LOUNGE 13 ont confirmé leur acceptation à la reconnaissance et à la reprise par la société des actes établis avant son immatriculation, à savoir la signature du bail commercial, objet du litige.
La cour rappelle que la SAS LE FARAH LOUNGE 13 est une société par actions simplifiées ; que les SAS sont des sociétés principalement régies par le contrat statutaire, la cour relevant qu'en l'espèce aucune des parties n'a versé aux débats les statuts de la SAS LE FARAH LOUNGE 13.
Cette liberté statutaire résulte de l'article L. 227-1, alinéa 3 du code de commerce, qui, tout en posant comme principe général l'application à la SAS des règles concernant la société anonyme, dans la mesure toutefois de leur compatibilité avec les dispositions particulières prévues par le chapitre du code de commerce consacré aux SAS, exclut du régime des SAS les articles L. 225-17 à L. 225-126 du code de commerce qui régissent la direction, l'administration et les assemblées d'actionnaires des sociétés anonymes.
Les dispositions des articles R. 225-106 et R225-22 du code de commerce dont se prévaut la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE, applicables aux sociétés anonymes, ne sont pas applicables aux sociétés par actions simplifiée, s'agissant de textes d'application des dispositions légales concernant les délibérations des assemblées d'actionnaires et du conseil d'administration des sociétés anonymes.
Au surplus l'article L. 227-9 du code de commerce qui dispose que les décisions de l'associé unique sont répertoriées dans un registre ne s'applique que pour les SASU et non les SAS pluripersonnelles comme en l'espèce l'est la SAS LE FARAH LOUNGE 13.
Il s'ensuit qu'aucune disposition légale ou réglementaire n'impose la tenue d'un registre pour la conservation des procès-verbaux des délibérations des associés, ni que ce registre soit coté et paraphé, la SAS LE FARAH LOUNGE 13 étant une SAS pluripersonnelle et il n'est pas prétendu que les statuts auraient prévu des dispositions particulières sur ces points.
Par ailleurs, le procès-verbal du 12 mai 2014 précise que 'L'assemblée Générale décharge la présidence de l'absence de convocation par lettre recommandée avec accusé de réception, reconnaissant et confirmant avoir été convoqués verbalement et a avoir promis d'être présents sans convocation par écrit' ; le procès verbal en date du 2 juin 2016 relatif au transfert du siège social, non remis en cause par la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE, comprend une mention identique de sorte qu'il est ainsi usuel pour les associés de se réunir sans convocation préalable.
S'il est exact que le procès-verbal d'assemblée générale du 12 mai 2014 n'a été produit que dans le cadre du présent litige et non dans les autres affaires ayant opposé les parties, la cour relève qu'il a été versé aux débats dans le cadre de l'instance au fond, les autres affaires relevant du juge des référés et du juge de l'exécution, dès la première instance et non en cause d'appel.
Contrairement à ce que prétend la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE, aucun texte n'impose qu'une délibération de reprise des engagements d'une société en formation soit communiquée au bailleur pour lui être opposable et il ne résulte pas des textes R 123-53 et R123-66 du code de commerce qu'une telle délibération entre dans le champs d'application de ces textes et serait de ce fait soumise à des mesures de publicité.
Enfin la cour observe que le procès verbal du 12 mai 2014 comprend expressément la reprise du bail, avec des énonciations précises ; qu'il est signé et paraphé de l'ensemble des associés qui ont adopté cette délibération à l'unanimité.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il n'est pas établi que le procès verbal de reprise du 12 mai 2014 soit un document anti-daté qui aurait été rédigé pour les besoins de la cause, en fraude des droits de la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE, la cour rappelant qu'en tout état de cause il n'y a pas de délai pour la reprise des engagements d'une société.
Par conséquent conformément aux dispositions de l'article L.210-6 alinéa 2 du code de commerce, les intimés justifient bien de la reprise du bail par la société selon procès-verbal en date du 12 mai 2014.
S'agissant de l'absence d'affectio societatis invoquée par l'appelante, il résulte de la signature du bail, puis de l'immatriculation de la société et de la reprise des engagements par ladite société que M. [K], M. [I] et Mme [V], associés, ont souhaité collaborer afin d'exploiter l'activité prévue au bail ; que les locaux ont d'ailleurs été assurés à partir du 15 mai 2014 et qu'il a été réalisé divers travaux à hauteur de 7 440 euros selon facture du 15 mai 2014 établie à l'ordre de la SAS LE FARAH LOUNGE 13 ; qu'il s'ensuit que les associés avaient l'intention d'exploiter une activité dans les lieux ; que le transfert du siège social à une adresse autre que celle des locaux donnés à bail est intervenue postérieurement à la reprise des locaux par la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE ; qu'il ne saurait être reproché aux associés de ne pas avoir dissous amiablement leur société alors qu'une instance est en cours.
L'appelante soutient également que M. [K], M. [I] et Mme [V] ont agi tant en leur nom personnel qu'en leur qualité d'actionnaires de la SAS LE FARAH LOUNGE 13 lors de la signature du bail. La cour considère à l'instar du jugement entrepris que les stipulations du bail relative à l'IDENTIFICATION DES PARTIES' et à la 'PRÉSENCE ET REPRÉSENTATION' sont ambiguës de sorte qu'elles doivent être interprétées conformément à l'article 1162 du code civil. Dès lors qu'il est mentionné à la fois que la société en formation est 'représentée' et qu'ils s'engagent pour ladite société, il sera considéré que M. [K], M. [I] et Mme [V], signataires du contrat de bail, ont agi en tant qu'associés pour le compte de la SAS LE FARAH LOUNGE 13, société en formation, et non en leur nom personnel comme co-contractant. C'est d'ailleurs parce que M. [K], M. [I] et Mme [V] s'étaient engagés pour le compte de la société en formation, qu'il a été établi le procès-verbal précité du 12 mai 2014 de reprise par ladite société des engagements accomplis par ses associés avant son immatriculation.
Enfin, au regard des développements qui précédent, il n'est pas prouvé par la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE de fraude de la part des M. [K], M. [I] et Mme [V] afin de faire échec à ses droits de sorte que la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE doit être déboutée de sa demande sur le fondement de l'action paulienne.
- sur les demandes de condamnation formées à titre subsidiaire de M. [K]. [I] et Mme [V] avec la SAS LE FARAH LOUNGE au titre de leur responsabilité délictuelle
La SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE sollicite la condamnation solidaire de M. [K], M. [I] et Mme [V] avec la SAS LE FARAH LOUNGE pour la somme de 421 459 euros sur le fondement de la responsabilité délictuelle à l'indemniser des dommages résultant de l'occupation des lieux et à titre plus subsidiaire du seul M. [I].
Toutefois la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE ne rapporte pas la preuve que les dégradations constatées dans les locaux ainsi que la saleté desdits locaux seraient le fait personnel de Mme [V] et de M. [K].
S'agissant plus particulièrement de M. [I], la société bailleresse lui reproche les menaces proférées à l'encontre de son gérant le 8 juin 2014 de 'tout casser à l'intérieur des locaux', si le dépôt de garantie ne lui était pas restitué, exposant qu'il a mis ses menaces à exécution puisqu'il a détruit les locaux ; qu'il s'agit d'une faute incompatible avec ses fonctions sociales de président et associé fondateur de la SAS LE FARAH LOUNGE 13 dont l'appelante sollicite réparation à hauteur de 421 459 euros.
S'il ressort des termes de l'attestation de M. [C], agent immobilier, que le 14 juin 2014, il a été témoin de ce que M. [I] a dit à M. [M], gérant de la société bailleresse , ' qu'il ne récupérera pas ses locaux avant 18 mois, qu'il ne pourra pas les faire visiter, ni louer et qu'il cassera tout', force est de constater que la société bailleresse a pu dès le mois de septembre 2014 faire procéder à des visites, nonobstant le fait que le bailleur a effectivement dû saisir le président du tribunal pour être autorisé à changer les serrures ; que les quelques dégradations constatées selon constat d'huissier du 5 septembre 2014 ne résultent manifestement pas d'actes de dégradations volontaires de la part de M. [I] mais davantage de travaux non achevés et de l'absence de nettoyage des locaux, étant rappelé qu'une partie des locaux étaient en état d'usage lors de la prise à bail.
Il s'ensuit que la preuve n'est pas rapportée ni d'une faute délictuelle imputable à M. [I], ni d'une faute détachable de ses missions sociales.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de débouter la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE de ses demandes de condamnation de M. [K], M. [I] et Mme [V] formées tant à titre principal que subsidiaire et infiniment subsidiaire.
Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris étant confirmé à titre principal, il le sera également en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande en cause d'appel de condamner la SAS LE FARAH LOUNGE 13 à payer à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamner la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE à verser la somme de 1000 euros chacun à M. [K], M. [I] et Mme [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SAS LE FARAH LOUNGE 13 qui succombe principalement sera condamnée aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Par arrêt contradictoire
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a déclaré la SCI LA GRANDE BIBLIOTHÈQUE irrecevable en sa demande en paiement d'indemnité d'occupation, débouté la SCI LA GRANDE BIBLIOTHÈQUE de sa demande en paiement d'intérêts majorés ainsi que sur le quantum de la condamnation de la SAS LA FARAH LOUNGE 13 au titre de la clause pénale et sur le quantum alloué au titre des dommages et intérêts à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE au titre des réparations locatives ;
L'infirme sur ces points
Statuant à nouveau et y ajoutant
Condamne la SAS LE FARAH LOUNGE 13 à régler à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE la somme de 68 120,77 euros au titre des loyers/indemnités d'occupation impayés pour la période du 15 mai 2014 au 5 septembre 2014,
Dit que la condamnation en paiement susvisée sera assortie des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du présent arrêt,
Condamne la SAS LE FARAH LOUNGE 13 à payer à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE la somme de 6 512 euros au titre de la clause pénale prévue au bail,
Condamne la SAS LE FARAH LOUNGE 13 à payer à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE une somme de 27 000 euros à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi par la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE en raison de l'état des locaux,
Déboute la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE de ses demandes tant principale, que subsidiaire et infiniment subsidiaire de condamnations de M. [E] [K], Mme [R] [V] et M. [S] [I]
Condamne la SAS LE FARAH LOUNGE 13 à payer à la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI LA GRANDE BIBLIOTHEQUE à verser la somme de 1000 euros chacun à M. [K], M. [I] et Mme [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SAS LE FARAH LOUNGE 13 aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de l'avocat postulant qui en a fait la demande.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
